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O.J.D.: 21924
E.G.M.: 77000
Fecha:
15/06/2006
Sección: REPORTAJE
Páginas: 44-48
¯ DECIDIR
RASCACIELOS
QUE DAN VÉRTIGO
Losataquesdel 11-S no han
etenidola fiebre por contrum
edificios cadavez masaltos.
Losavances
técnicos
sonformidables,
perola
rentabilidad
inmobiliaria
deestosproyectos
sigue
sinestarmuy
clara.
Kongen la década de 1980 o a cualquiera de las dudadesen auge de Asia.
Éstas, según Emporis, una firma de investigación de mercado especializada
en rascacielos, están liderando ahora
os rascacielos son difídles de un boomde estos edificios gigantescos
construir, y aún es másdifícil
sin dejarse intimidar por los ataques
ganar dinero con ellos. Quizás terroristas al World Trade Centre en
éste sea el motivo por el que producen 2001. Emporis señala también que
tanta fascinación. El arquitecto Louis aproximadamente el 8%de los rascaSullivan escribió en 1896: "El reto de cielos del mundoestá en construc
los edificios de oficinas altos es una de ción, y que alrededor del 40%de los
las oportunidades más estupendas y 200 edificios más altos se acabaron de
magníficas que el Señor de la Natura construir después del año 2000.
leza en Su beneficencia ha ofrecido al Los rascacielos suponen un gran reto
espíritu orgulloso del ser humano".
para los arquitectos y los promotores
Sullivan se refeña de forma tan entu- inmobiliarios, porque hay dos fuerzas
siasta al Chicago de una época en la poderosas que actúan contra ellos. La
que los edificios con un armazón de primera es económica, como lo de
acero revestido de ladrillo habían almuestra el hecho de que un gran núcanzado una altura mayor que cualmero de grandes compañías estadouquier construcción anterior. Pero tam- nidenses prefieren tener su sede en las
bién podña haberse refeñdo a Nueva afueras de las ciudades. Por supuesto
York en la década de 1920, a Hong hay excepciones. Éstas suelen ser grandes instituciones financieras, para las
cuales un rascacielos confiere el prestigio que antes representaban los vesu’bulos de mármol y los comedores
El Empire State Building de NuevaYork
recibió el apodode Empty(Vacio) State
con paneles de roble.
Building, ante las dificultades de llenado
La segundaes física. Las torres siemde inquilinos. Muchosgrandes proyectos
pre están luchando contra su propio
tienen el mismoproblema.
peso. Dado que una parte considera-
The
Economist
L
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ble del edificio tiene el objetivo de
mantenerlo en pie, se reduce el espacio para trabajar o vivir en él. Las
constmctoras y las inmobiliarias de
nominan al cociente entre estos dos
elementos el índice "neto/broto" de
un edificio. Para que un rascacielos
sea realmente eficiente, casi el 70%
de su volumendebe ser utilizable, y
el resto deben ocuparlo los huecos
para los ascensores y para las escaleras, y los pilares. En cambio, en un
edificio de baja altura bien diseñado,
más del 80% del espacio se puede
vender o alquilar.
Estos obstáculos explican por qué, en
todos los auges de los rascacielos, se
proponen muchos más edificios de
los que se construyen. Por ejemplo,
en Londreshay cinco torres de más de
200 metros de altura que tienen permiso de construcción o están en pro
De estos tres tipos, los máshabituales
son los que se construyen con fines
especulativos. Un promotor inmobiliario encuentra a un inquilino im
portante (lo que reduce el riesgo de
fracaso), pide prestado el dinero para
los costes de construcdóny espera alquilar o vender el resto del edificio
cuando esté casi finalizado. Muchos
rascacielos conocidos por el nombre
de una compañíason de este tipo: por
ejemplo, Woolworth sólo ocupó dos
de los 57 pisos de su edificio de Nueva York; el resto se alquiló. El nuevo
edificio del NewYork Times, que acabará de construirse este año, será la sede del periódico, pero la mitad de sus
52 pisos se alquilar&
Estos rascadelos son los que conllevan más riesgo. Para que sean rentaNes, es necesario que se cumplanvarios factores de distinta naturaleza:
EnLondreshay proyectadascinco torres
de másde 200 metros, pero no es probable
que se terminanmás de dos
ceso de conseguirlo.Enesta fase, el di
seño ya tiene que estar hecho y tiene
que haber un promotor inmobiliario
dispuesto a constmirlo. Pero es probable que sólo se construyan dos.
Desde que se diseña una torre hasta
que realmente se construye suceden
muchasfases, y en cualquiera de ellas
el proyectose puedeir al traste.
una baja oferta de terreno edificable
en un lugar deseable (como en Hong
Kong), leyes urbanísticas que preserven esta escasez de suelo y un acceso
fácil a la financiación. Otros factores,
como que los cimientos estén cerca
de la superficie, reducen los costes.
Las zonas de alrededor de Wall Street
y el Midtown de Manhattan cuentan
con dichas condiciones geológicas
Las vistas desdearriba
favorables. Pero la naturaleza se pue
Desde el punto de vista del promotor de controlar:
Chicago, la ciudad
inmobiliario, hay tres tipos de rasca- donde se construyó el primer rascacielos: los construidos con fines espe- cielos, está asentada en barro; las toculativos, los destinados a ser la sede rres gigantes de Dubai están construide una empresa y los promovidospor das
sobre
arena
....
los gobiemos como muestra de gigantismo. Los costes de todos ellos
son muyelevados, por lo que es nece
sario encontrar a alguien que esté dispuesto a pagar un dinero adicional
para poder observar desde muyarriba
a sus vecinos.
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El auge de los rascacielos
.., Las sedes centrales de empresas, comolas torres de HSBCy Citibank en
la zona de Cana~ Whaff, al este de
Londres, no están sujetas del todo a
estas reglas. Comocada una está ocupada por una única compañía, su
rentabilidad depende menos de los
cambios en el mercado de alquiler.
En lugar de ello, al mismo tiempo
son una valla publicitaria y una herramienta de gestión. Algunas sociedades prefieren pagar más dinero y
ocupar todo el edificio, lo que elimina algunos de los ñesgos de las torres
con fines especulativos. Carol Willis,
la conservadora del Museode los Rascadelos de Nueva York, describe las
torres de empresas como "los CadiIlacs del diseño de los rascacielos".
El ejemplo de Goldman
El banco de inversión
Goldman
Sachs, una firma que no malgasta el
dinero de sus accionistas, está construyendo una torre en la parte baja de
Manhattan, cerca del lugar donde estaba antes el World Trade Centre y
donde está previsto que se construyan la Torre de la Libertad y otros edifidos. El objetivo de Goldmanes que
en el rascacielos trabajen todos los
empleados que actualmente ocupan
las diez oficinas que tiene en Nueva
York. Para un banco, puede merecer
la pena pagar más dinero para estar
cerca de otras entidades bancañas.
Los rascacielos promovidos por los
gobiernos no cumplen la mayoña de
estas reglas. Tanto si se levantan con
fines económicos (como en Dubai,
donde la mayoña están financiados
por empresas respaldadas por el Gobiemo) o como un símbolo de fortaleza frente al mundoexterior (el Hotel Ryugyongde 330 metros de altura
de Pyongyang, en Corea del Norte),
cualquier ciudad que aspire a que le
tomenen serio quiere tener un rascacielos o dos.
Construir rascacielos para los gobiernos puede dar lugar a resultados curiosos. En Dubai, por ejemplo, estos
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edificios se yerguen a amboslados de
la carretera SheikhZayeden el sur de
la ciudad, y el desierto que está detrás
de ellos se extiende hasta el infinito.
El estilo internacional de los rascacie
los, que consiste en utilizar mucho
cristal, no siempre es aplicable. Funciona bien en las partes de EEUU
donde se usó por primera vez, pero
en el Golfo se requiere una enorme
cantidad de energía para enfriarlos y
los ingenieros tienen que idear formas para reducir la luz que entra en
ellos. Algunos arquitectos han propuesto diseños con paredes de hormigón y pequeños agujeros y rendijas
que recuerdana los paneles de los primerosedificios de la arquitectura islámica, pero han sido rechazados. Un
rascacielos no tiene ese aspecto.
Avances a tres bandas
Los ingenieros que tienen que conseguir que las torres se mantenganen
pie puedenconstruir edificios másal
tos y de formas más extrañas sólo
cuandola tecnología lo permite. Tres
tipos de variables han conformadoel
diseño actual de rascacielos: los cambios eta los materiales, en los ascensores y en los ordenadores.
La introducción de nuevos materiales
ha tenido el efecto másvisible en el
aspecto de los rascacielos. Arquitectos
de todo el mundoson ahora partida
fios de las torres translúcidas, que son
bonitas y evitan uno de los mayores
inconvenientes de los rascacielos: las
largas sombras que proyectan sobre"
las calles. La tecnología de capa fina
(que recubre el cristal con vidrios que
repelen el calor pero dejan entrar la
luz) y los cristales autolimpiables se
están convirtiendo en la norma. Y el
cristal puede ensamblarse en formas
cada vez más extravagantes, comoen
el edificio del número30 de la calle
St. Mary Axe en Londres (más conocido comoel pepinillo) o el edificio
Hearst en NuevaYork.
La mejora de los materiales posibilitará construir edificios más altos que
Altibajos
Alturatotal delos rascacielos
porencima
de100metros
construi0os
enNueva
York,mqmetros
4000
3,000
2000
1 000
o,,,
,,I,,i,,,,
,,II,,I
1895 1905 1915 1925
Fuente:
Jason
Barry Emporis.
1935
1945
la torre Taipei 101, que con sus 509
metrosde altura es el edificio máselevado del mundo. Pero los ingenieros
también tienen que descubrir cuál es
la mejor manera de ubicar los ascensores.
La mayoñade los rascacielos tiene al
menos dos grupos de ascensores: uno
para los pisos más bajos y otro para
los más altos. En los de Asia (donde
están ocho de los diez edificios más
altos del mundo)esto implica una es
pera demasiado larga. Por tanto, los
ingenieros ponen dos o más ascensores en cada hueco destinado a estos y
crean lo que ellos llaman vestfou]os
en el cielo, en los que los pasajeros
cambiande ascensor para ir más abajo o másarriba.
Diseñar edificios tan complicados ha
sido posible en los últimos años po>
que los ordenadores son ahora lo bastante potentes comopara crear modelos tridimensionales sobre los que trabajan los promotores inmobilialios,
los arquitectos, los ingenieros de estincturas, los ingenieros mecánicosy
los constructores. Bar[es de estos avances infonnáticos, los |’~ambiosen el diseño tenían que hacerse en varios con
1955
1965
1975
1985
1995 200~
juntos de planos, lo que incrementaba
la probabilidad de cometer errores.
Era posible crear formas extrañas en
los pisos más bajos, pero para diseñar
formas ambidosas, comola del nuevo
edificio de la Tde’dsión Central de
China de 230 metros de altura en Pe
kín (que parece algo así comoun aro
de croquet doblado), fueron necesarios procesadores informáúcos.
Simulacros online
Los ordenadores también han posibilitado hacer otr~ cosas. Los ingenieros los utilizan para ver cómopodña
aguantar un edificio si hubiera un in
cendio o un avión chocara contra él.
Según Peter Bressington, de Amp,una
firma de ingenieña que construye
muchosrascacielos, cuando se propuso la torre principal del CanaryWhaff
en la década de 1980 nadie podía predecir exactamente cuánto tiempo se
tardaría en evacuar en caso de incen
dio. Ahora Arup puede llevar a cabo
una simulación en la que, por ejem
plo, el fuego empiezaen el piso 35, un
ascensor no funciona y hay miles de
personas en el edificio, y ver olánto
tiempo se tarda en evacuarlas ....
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D DECIDIR El auge de los rascacielos
¯ ..Pero a pesar de todas estas innovaciones no se ha podido superar el mayor
problema de las torres que se construyen con fines especulativos: las osdladones imprevistas de los eidos en
el mercado inmobiliario. Los promotores inmobiliarios ganan dinero sacando espacio para oficinas al merca
do cuando la demanda es alta y los
precios están subiendo. Pero comoel
üempoque transcurre entre diseñar
un rascacielos hasta ocupadoes diferente del que duran los ciclos del mercado inmobiliaño, es muydifícil que
su construcción finalice en el mo-
mento adecuado.
Comomuestra la historia, la construcción de muchosrascacielos ha finalizado cuando el mercado empezaba a bajar. El edificio Chrysler estaba
acabándose cuando se produjo el
crac de WaUStreet en 1929; el Empire State en plena Depresión (en 1934,
la cuarta parte del edificio estaba desocupada, de ahí el apodo que se le
dio: el Empty (Vado) State Building).
El trabajo de ]ason Barr, de la Unive>
sidad Rutgers, indica que durante el
siglo XXlos mayores rascacielos de
Nueva York se han finalizado más o
menos en un momentoen que la economía estadounidense estaba a punto de iniciar una tendencia a la baja.
Es difícil saber si esto tambiénocurrirá en las ciudades de Asia que actualmente encabezan el entusiasmo por
los rascacielos. Pero el hecho de que
la constmcdónde las torres Petronas
de 452 metros de altura de Kuala
Lumpur finafizara un año después
del inicio de la crisis financiera del sudeste asiático en 1997 indica que podña ocurrir.
En Londres también ha sucedido algo
similar. Su mercadode oficinas sufrió
;: ¿
El edificio Taipei 101, en Taiwán,es desde
2004 el mayor del mundo.Sus 101 pisos
alcanzanuna altura de 509 metros. Su
estructura de acero y cristal evocalas
formas de una pagoda china.
tendencias a la baja en 1974, 1982,
1990 y 2002. En las dos másrecientes
finalizó la constmcciónde rascacielos
muyconocidos: la torre principal de
Canary Wharf en 1991 y el número
30 de Mary Axe en 2003. Los rascacielos en Londres tardan de cinco a
diez años en constmirse, y cada ti
clo inmobiliario
dura unos diez
años. Esto hace que sea "virtual
mente imposible saber cuando es el
momentoadecuado para acabar los
rascacielos", según Peter Damesick,
de la agencia inmobiliaria CB Richard Ellis.
Quizás el desafío a la gravedad y al
mercado que representan los rascacielos sea lo que los hace tan atractivos y explique por qué las personas
continúan queriendo constmirlos.
En la publicidad del Empire State
Building se decía qne la sensación de
contemplar la vista de Nueva York
desde su mirador era mejor que viajar
en avión. Nadie dijo que el mirador
estaba allí porque el espacio que ocupaba no se había podido venden
TRADUCIDOPOR JESÚS MASANET
© 7he Econom[stNewspaper
Um~ted, LOídon(9 junio 20061
ARQUITECTURA; CONSTRUCCION; INMOBILIARIO
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