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International Journal of Land Law & Agricultural Science
6/2011
julio-diciembre
Num. 6, july-december 2011, Page. 1 - LandAS | International Journal of Land Law & Agricultural Science
ISSN 1989-948X
Las cooperativas de viviendas
como forma de acceso a la vivienda: ventajas e inconvenientes
Adela Serra Rodríguez
Profª. Titular de Derecho civil
Universidad de Valencia
Sumario: I. Consideraciones generales en torno al concepto, naturaleza jurídica y funciones de las cooperativas de viviendas. II. La ampliación del objeto
social de las cooperativas de viviendas. III. Las aportaciones de los socios y
su régimen de reembolso en caso de baja o expulsión. 1. Las aportaciones al
capital social. 2. Las aportaciones para financiar la vivienda/locales y edificaciones complementarias. IV. La responsabilidad de los socios por las deudas de
la cooperativa contraídas para el cumplimiento del objeto social. V. A modo de
conclusión
Palabras clave: Cooperativas de viviendas, edificación, responsabilidad.
Key words: housing cooperative, building, responsibility.
Consideraciones generales en torno al concepto, naturaleza jurídica y funciones de las cooperativas de viviendas
Según la Alianza Cooperativa internacional “Una cooperativa es una asociación autónoma de personas que se han
unido de forma voluntaria para satisfacer sus necesidades
y aspiraciones económicas, sociales y culturales en común
mediante una empresa de propiedad conjunta y de gestión democrática” (Declaración de Manchester de 1995).
Tratándose de una cooperativa de viviendas la necesidad
principal, aunque no única, que se pretende satisfacer es
precisamente la de procurar una vivienda adecuada a las
condiciones de sus socios (locales, servicios complementarios), normalmente en unas condiciones especialmente
ventajosas respecto de las otras formas de promoción inmobiliaria.
concepto de éstas. Así, según el art. 89.1º «Las Cooperativas de viviendas asocian a personas físicas que precisen
alojamiento y/o locales para sí y las personas que con ellas
convivan. También podrán ser socios los entes públicos y
las entidades sin ánimo de lucro, que precisen alojamiento
para aquellas personas que dependientes de ellos tengan
que residir, por razón de su trabajo o función, en el entorno de una promoción cooperativa o que precisen locales
para sus actividades. Asimismo, pueden tener por objeto,
incluso único, en cuyo caso podrán ser socios cualquier
tipo de personas, el procurar edificaciones e instalaciones
complementarias para el uso de viviendas y locales de los
socios, la conservación y administración de las viviendas
y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes y la
creación y suministro de servicios complementarios, así
como la rehabilitación de viviendas, locales y edificaciones o instalaciones complementarias».
La cooperativa de vivienda es, pues, una asociación, en
cuanto agrupación voluntaria de personas físicas y, en determinadas condiciones, de personas jurídicas, públicas o
privadas, encaminada a satisfacer la necesidad de conseguir
una vivienda adecuada para sus socios, aunque su objeto
social no se limita a la construcción y posterior cesión de
las viviendas o locales resultantes, sino que también abarca, incluso como objeto único, el de procurar edificaciones
e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y
locales de los socios; la conservación y administración de
las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones
comunes; la creación y suministración de servicios com-
En esta línea, el art. 89.1º de la Ley 27/1999, de 16 de
julio, de Cooperativas 1 se ocupa de determinar el objeto
social y quiénes pueden tener la condición de socios de
una cooperativa de viviendas, de donde cabe deducir un
1
BOE 19 de julio de 1999, núm. 170.
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plementarios; y la rehabilitación de viviendas, locales y
edificaciones e instalaciones complementarias 2.
La necesidad social de obtener una vivienda digna y el
encarecimiento de este bien durante finales del siglo XX
hicieron proliferar en nuestro país promociones inmobiliarias en régimen de comunidad por los futuros usuarios,
eliminándose así el intermediario (promotor de viviendas),
con lo que se conseguía abaratar el producto final y adaptar en grado máximo las necesidades del adquirente a sus
posibilidades económicas. Desde el punto de vista económico, la construcción inmobiliaria mediante esta fórmula presenta indudables ventajas, ya que se reduce el coste
de la vivienda —incluyendo beneficios fiscales— y sirve
como instrumento para evitar la especulación inmobiliaria.
En este sentido, se ha dicho que es única fórmula societaria capaz de conferir carácter empresarial a la demanda
organizada de viviendas 3.
Incluso desde el punto de vista social el cooperativismo
de vivienda proyecta beneficios, más o menos directos,
para la sociedad civil, ya que supone una implicación de
ésta en el proceso de la promoción y construcción inmobiliaria mediante la participación de los socios en la gestión
del proyecto inmobiliario y en su control democrático 4.
Sin embargo, durante los últimos años esta figura ha sufrido ciertas desviaciones en su propia esencia (en el mutualismo o ayuda mutua de los socios que la caracteriza) al ir
asumiendo un progresivo protagonismo los gestores (externos) profesionales de cooperativas, que se comportan,
en algunos casos, como auténticos promotores inmobiliarios, al tomar la iniciativa de todo el proceso de edificación,
captando a los terceros como socios, desvinculándolos de
la toma de relevantes decisiones en tal proceso, movidos,
además, por el ánimo de obtención de beneficios o lucro
partible 5.
Esta ampliación del objeto social de las cooperativas de viviendas,
a tenor de las actuales Leyes de cooperativas, tanto la estatal como las
autonómicas, incide, a su vez, en el ámbito subjetivo de sus potenciales
socios, que es cada vez mayor. En este sentido, para un análisis de la
cuestión Fajardo García, G., “El objeto social de las cooperativas de viviendas en la legislación española”, Pensamientos jurídicos y palabras
dedicados a Rafael Ballarín, Valencia, 2009, pp. 383 ss.; Botana Agra,
M., “La progresiva diversificación del objeto social de las cooperativas
de viviendas”, CIRIEC, nº 20/2009, p. 3 ss.
2
Carrasco Perera, A., Cordero Lobato, E., González Carrasco, Mª C.,
Derecho de la construcción y la vivienda, 3ª ed., Dilex, 2000, p. 542.
También, Manrique Plaza, F.J., “De las cooperativas de viviendas”, en
Comunidades de bienes, cooperativas y otras formas de empresa, Colegios Notariales de España, Madrid, 1996, p. 1091.
3
4
Botana Agra, M., op. cit., p. 3.
En cambio, en las cooperativas los socios cooperativistas obtienen
un doble beneficio: el “directo” al servirse del fin u objeto social típico de la cooperativa, es decir, de la actividad que desarrolla (en este
caso, la obtención de una vivienda, local o servicios complementarios)
y el “indirecto”, al participar en la distribución de los resultados en
proporción a las aportaciones realizadas (retorno cooperativo), que no
se configura, en ningún caso, como reparto de dividendos o beneficios
sociales. Paz Canalejo, N. y Vicent Chuliá, F., “Comentario al art. 85”,
Comentarios al Código de Comercio y legislación mercantil especial,
5
Las cooperativas se caracterizan por la armonización del
interés particular del socio, a cuyo servicio y para cuya
satisfacción económica y social queda constituida aquélla,
y el interés de ésta como persona jurídica orientada a la
organización y potenciación de una empresa. En este sentido, la cooperativa cumple una función de interposición
gestora en las relaciones entre terceros y sus socios. Esta
armonización entre el interés particular y el de la persona
jurídica constituye el dato diferencial de las cooperativas
respecto de las sociedades mercantiles, ya que mientras la
cooperativas nacen para realizar una actividad económicasocial al servicio de sus socios, que forman una comunidad de intereses por pertenecer generalmente a una misma
categoría social u ostentar similares necesidades (agricultores, trabajadores de una determinada actividad, consumidores, etc.), en la sociedad, presidida por el ánimo de
lucro, los socios persiguen sin más un beneficio o ganancia
partible 6. Las cooperativas de viviendas son personas jurídicas que responden al interés privado de sus socios, si
bien está presente también el interés público, en virtud del
mandato constitucional a los poderes públicos de promover las condiciones para hacer efectivo el derecho a una
vivienda digna (art. 47 CE) 7. Por ello resulta criticable
el fenómeno, antes puesto de manifiesto, del abuso de la
forma jurídica de la cooperativa, dando cabida a auténticas empresas promotoras inmobiliarias que se presentan
como gestores profesionales de la cooperativa interpuestas
entre los socios y los que intervienen en la construcción
(constructores y financiadoras, principalmente), pero que
encubren una promoción libre de viviendas, con la ventaja
de obtener ciertos beneficios fiscales 8. Pese a la tendencia
actual de contemplar las cooperativas desde el punto de
vista societario (como sociedades de capital) lo cierto es
que el sustrato asociativo de las cooperativas impide que
pueda identificarse con sociedades mercantiles.
En realidad, esta profesionalización de la Cooperativa, a
través de la consolidación de la figura del gestor externo de
la cooperativa, aparece como inevitable en un sector como
el inmobiliario que presenta cierta complejidad, permitiéndole actuar en el mercado como un agente económico más,
lo que, sin lugar a dudas, tiene importantes ventajas, puesto que repercutirá en su rentabilidad económica y en la de
sus socios; pero, al tiempo, supone una flexibilización de
Tomo XX, La Ley General de Cooperativas, Vol. 3º, (dir. M. Albaladejo
y M. Motos), Madrid, 1994, pp. 349-ss.
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Vicent Chuliá, F., Introducción al Derecho mercantil, 21ª ed., Tirant Lo Blanch, Valencia, 2008, p. 305. En cambio, configuran la cooperativa como una sociedad mercantil especial, en la que también está
presente la mercantilidad y el ánimo de lucro, Morillas Jarillo, Mª J. y
Feliú Rey, M. I., Curso de cooperativas, 2ª ed., Tecnos, Madrid, 2002,
pp. 76-82.
6
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Lambea Rueda, A., Las cooperativas de viviendas, Comares, Granada, 2001, p. 7.
7
Los tribunales españoles han aplicado la fórmula del levantamiento
del velo social para hacer responsables a las empresas promotoras de
viviendas que, para limitar su responsabilidad y derivarla a la personal
de los socios, habían adoptado la forma de cooperativa. En tal sentido,
SAP León de 13 de febrero de 2003 (JUR 2003, 180478).
8
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ese principio mutualista o de ayuda mutua que tradicionalmente ha caracterizado a las Cooperativas, aunque se sigue
impidiendo la obtención de beneficios económicos —ya
que en caso de existir remanentes deberán ser reintegrados
a los socios cooperativistas como retorno cooperativo—.
Muestra de la desconfianza hacia la figura del gestor externo de cooperativas son las exigencias que, en cuanto
a sus límites de actuación, responsabilidades e incompatibilidades, el legislador impone al gestor de la cooperativa que desee obtener ayudas públicas, a través del Real
Decreto 2028/1995, de 22 de diciembre, que establece las
condiciones de acceso a la financiación cualificada estatal
de viviendas de protección oficial promovidas por Cooperativas de viviendas 9, y que según la doctrina deberían
extenderse a toda cooperativa 10.
La Unión Europea no ha quedado al margen del potencial que, en general, pueden desempeñar las sociedades
cooperativas en el ámbito del fortalecimiento del mercado interior y la mejora de la situación económica y social. Con el fin de garantizar la igualdad de las condiciones
de competencia y contribuir a su desarrollo económico
la Unión Europea decidió dotar a las cooperativas, como
entidades reconocidas normalmente en todos los Estados
miembros, de instrumentos jurídicos adecuados y propios,
con el fin de facilitar actividades transnacionales, mediante la colaboración, cooperación o fusión entre cooperativas
existentes pertenecientes a distintos Estados miembros o a
través de la creación de nuevas sociedades cooperativas a
escala europea. A tal aspiración responde el Reglamento
nº 1435/2003, de 22 de julio de 2003, del Consejo relativo al Estatuto de la sociedad cooperativa europea 11 que,
sin embargo, no contiene previsión específica para las
distintas clases de cooperativas. Con posterioridad la Comisión en su Comunicación al Consejo, al Parlamento, al
Comité Económico y Social europeo y al Comité de las
Regiones sobre el fomento de las cooperativas en Europa [COM (2004) 18 final] incide en que el potencial de
las cooperativas no se aprovecha lo suficiente, debiendo
mejorar su imagen a nivel nacional y europeo. Para ello
La cooperativa deberá acreditar ante la Comunidad Autónoma “la
capacidad técnica y profesional de la gestora para llevar a cabo la gestión de la promoción, pudiendo aquélla pedir, en cualquier momento,
el resultado de la auditoría prevista en la legislación de cooperativas”.
Los mandatos o poderes de representación para la gestión de la promoción habrán “de ser expresos y conferidos por escrito, los mandatarios o
apoderados actuarán siempre en nombre y por cuenta de la cooperativa
y de acuerdo con las instrucciones de ésta, deberá constar expresamente
en el contrato la prohibición del mandante de que el mandatario nombre
sustituto y no podrán admitirse cláusulas de irrevocabilidad del mandato
o poder, ni de exoneración de la responsabilidad del mandatario o apoderado” [art. 1.1 b) RD 2028/1995]. En los casos en que los estatutos de
la cooperativa no atribuyan a su Asamblea general las facultades para
su adopción, “deberán ser ratificados por ésta los actos de aprobación y
revocación o resolución, en su caso, de los contratos con la gestora, la
adquisición del suelo, el encargo y aprobación del proyecto de obras, la
elección de la constructora, la aprobación del contrato de ejecución de
obras y la recepción de las obras” [art. 1.1 c) RD 2028/1995].
9
Lambea Rueda, A., Las cooperativas de viviendas, op. cit., pp. 579ss.
10
DO L 207 de 18.3.2003.
11
propone una serie de medidas dirigidas a promover un mayor uso de las cooperativas en Europa, lo que exige una
mayor visibilidad y comprensión del sector, así como una
mejora de la legislaciones nacionales sobre cooperativas 12.
Existe, por tanto, una tendencia en los países del ámbito
europeo de consolidar un conjunto de principios rectores
de la realidad diferenciada de las entidades de la economía
social, entre las que se hallan las cooperativas, tales como
la primacía de la persona y el objeto social sobre el capital, la adhesión voluntaria y abierta, el control democrático de sus integrantes, conjunción de intereses de personas
usuarias y del interés general, aplicación de principios de
solidaridad y responsabilidad, la autonomía de gestión e
independencia respecto de poderes públicos, y el destino
de los excedentes a la consecución de objetivos a favor
del desarrollo sostenible, del interés de los servicios a sus
integrantes y del interés social 13.
En particular, el cooperativismo de viviendas aparece, no
sólo en nuestro país, sino en el resto de la Unión europea,
como un mecanismo útil para dar respuesta a la demanda
social de viviendas por parte de un sector de la población
que no está en condiciones de adquirirlas a un precio de
mercado, dadas sus circunstancias económicas (jóvenes,
familias con desempleados, etc.), permitiendo, además, su
control democrático por los propios socios. Junto a ello
hay que tener en cuenta que la crisis económica mundial
de los últimos años, que ha afectado gravemente a nuestro país, ha producido un brusco ajuste del sector de la
construcción, que debe adaptarse a la demanda real de vivienda y a la capacidad económica de los ciudadanos 14. En
este contexto, la promoción de viviendas sociales a través
de sociedades cooperativas aparece como un factor más a
tener en cuenta en la recuperación de la actividad econó-
En esta línea destacan las palabras del Premio Nobel de Economía
Joseph E. Stiglitz pronunciadas en la Inauguración del 27ª Congreso
Internacional CIRIEC sobre Economía Pública, Social y Cooperativa,
celebrado en Sevilla en septiembre de 2008 (www.congresociriec.es) en
la que aboga, ante la crisis económica y financiera, por una economía
más equilibrada y plural en la que coexistan la economía privada tradicional, el sector público y la economía social cooperativa, destacando
el papel que pueden desempeñar dentro de esta última las sociedades
mutualistas, en sectores como los seguros, la agricultura y la vivienda.
12
En esta dirección, puede consultarse el Informe del Parlamento Europeo 2008/2250 (INI) de 26 de enero de 2009 o los Dictámenes del
propio Comité Económico y Social Europeo, como «Economía Social
y mercado único» en el año 2000, o más recientemente el dictamen de
«Distintos tipos de empresas» del año 2009. Según el Informe del Parlamento europeo de 2009 las empresas de economía social se caracterizan
por una forma de emprender distinta de las empresas capitalistas. Son
empresas privadas, independientes de las autoridades públicas y que
aportan respuestas a las necesidades y demandas de sus miembros y del
interés general.
13
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En esta línea, pone de relieve Fajardo García, G., “Nuevas perspectivas del cooperativismo de viviendas”, Noticias de la economía pública
social y cooperativa, nº 53, 2009, pp. 50-ss., que las cooperativas de
viviendas es la fórmula jurídica que puede garantizar dar salida a la
bolsa inmobiliaria existente en nuestro país, en mejores condiciones de
calidad y precio para el futuro usuario y de garantía para las entidades
financieras.
14
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mica, al amparo de los planes estatales y autonómicos de
vivienda 15.
cualquier persona (física o jurídica, pública o privada, con
o sin ánimo de lucro).
En el presente trabajo se analizan algunos de los aspectos
del régimen jurídico de las cooperativas de viviendas que
las distinguen de otras formas de acceso a una vivienda y
pueden ser un incentivo a la hora de decidir su constitución
y la adhesión de un socio a esta persona jurídica.
Yendo algo más allá, algunas Comunidades Autónomas
han incluido en sus respectivas legislaciones la posibilidad
de que las cooperativas de viviendas tengan como objeto social el de procurar viviendas, locales, instalaciones o
edificaciones complementarias para ser ocupados por sus
socios no sólo con carácter permanente, sino también con
exclusivo carácter ocasional o esporádico, para descanso
o vacaciones o para servir de residencia para personas de
la tercera edad o discapacitados 18. Luego, en el respectivo
ámbito de aplicación de tales leyes, será posible constituir
una cooperativa cuyo único objeto sea el de proporcionar a
sus socios el uso o disfrute de viviendas de temporada 19.
La ampliación del objeto social de las cooperativas
de viviendas
Como ha sido apuntado, atendiendo a la Ley estatal de
cooperativas (Ley 27/1999), las cooperativas de viviendas
tienen como principal objeto social el de procurar viviendas o locales para sus socios. Sin embargo, tanto la Ley
estatal como algunas leyes autonómicas 16 han ampliado el
objeto de social de éstas para comprender, incluso como
único, el de procurar edificaciones o instalaciones complementarias, la administración de viviendas/locales para
sus socios o sus instalaciones o edificaciones complementarias, la creación y suministro de servicios complementarios, o la rehabilitación de viviendas, locales, edificaciones complementarios 17. Esta ampliación del objeto social
influye en la determinación de los que pueden ostentar la
condición de socios, ya que en las primeras —cuyo objeto
social “principal” es procurar viviendas o locales para sus
socios— se limita dicha condición a las personas físicas y
entes públicos y entidades sin ánimo de lucro que precisen alojamiento para aquellas personas dependientes que
tengan que residir, por razón de su trabajo o función, en el
entorno de la promoción cooperativa o que precisen locales para desarrollar sus actividades; mientras que para las
segundas desaparece dicha limitación, pudiendo ser socio
Resulta significativo el papel llamado a desempeñar por las entidades de economía social según el Preámbulo de la Ley 5/2001, de 29 de
marzo, de Economía Social (BOE 30 de marzo de 2011, núm. 76, pp.
33023-33033).
15
Al amparo de la previsión de los arts. 129.2º y 149.3º CE varias
Comunidades Autónomas han asumido en sus respectivos Estatutos de
Autonomía competencias «exclusivas» en la materia, lo que les ha habilitado para dictar su propia legislación sobre cooperativas. Por ello,
conviven actualmente las leyes autonómicas con la legislación estatal,
que se aplica a las sociedades cooperativas que desarrollen su actividad
en el territorio de varias Comunidades Autónomas, “excepto cuando
en una de ellas se desarrolle con carácter principal”, a las que realicen
principalmente su actividad en las ciudades de Ceuta y Melilla (art. 2º
Ley 27/1999) y a las que desarrollen su actividad en CCAA que todavía
no hayan desarrollado su competencia exclusiva.
16
En el mismo sentido, se pronuncian las Leyes de Asturias (Ley
4/2010, de 29 de junio, art. 153.1), Castilla-La Mancha (Ley 11/2010,
de 4 de noviembre, art. 135.1), Castilla-León (Ley 4/2002, de 11 de
abril, art. 117.1), Murcia (Ley 8/2006, de 16 de diciembre, art. 112.1),
Navarra (Ley Foral 12/1996, de 2 de julio, art. 68.1), La Rioja (Ley
4/2001, de 2 de julio, art. 119.1), Madrid (Ley 4/1999, de 30 de marzo,
art. 114.1), País Vasco (Ley 4/1993, de 24 de junio, art. 114.1) y Valencia (Ley 8/2003, de 26 de marzo, art. 91.1). Vid. la exposición que
realiza Botana Agra, M., “La progresiva diversificación del objeto social de las cooperativas de viviendas”, op. cit., p. 7 ss.; Fajardo García,
G., “El objeto social de las cooperativas de viviendas en la legislación
española”, op. cit., pp. 386 ss.
17
En relación con este tipo de cooperativas, conviene tener
en cuenta que existen ciertos factores socio-económicos
que plantean nuevas necesidades y a las que deben dar
respuesta los poderes públicos, pudiendo las cooperativas
desempeñar una función asistencial. Me refiero concretamente al aumento de la esperanza de vida de la población
que va unido ineludiblemente a la necesidad de una mayor
capacidad de renta durante los últimos años de vida cuando, en cambio, normalmente, se produce una disminución
del poder adquisitivo al llegar a la edad de jubilación. Ante
esta realidad, la fórmula cooperativista puede ser de utilidad, permitiendo a los ciudadanos con idénticas necesidades agruparse para disfrutar de viviendas y de unos servicios o instalaciones comunes.
De manera paralela a la ampliación del objeto social de
las cooperativas de viviendas, se contemplan en las legislaciones estatal y autonómicas diversos títulos por los que
se puede acceder al uso y disfrute de la vivienda, local, edificación o servicio complementario. Así, si normalmente el
título por el que se adjudican a los socios tales elementos
es el de propiedad, esto es, hay una cesión de la propiedad
de la vivienda/local/edificación complementaria, junto a
ello se permite que la cooperativa siga conservando la propiedad de tales elementos cediendo a los socios el uso o
disfruto por título distinto, como el de arrendamiento 20. En
este segundo caso, la cooperativa que cede el uso de las viviendas a los socios, se ocupará normalmente de su admi Así, las Leyes de Cataluña (Ley 18/2002, de 5 de julio, art. 106.1
y 3), Extremadura (Ley 2/1998, de 26 de marzo, art. 1134.1), Islas
Baleares (Ley 1/2003, de 20 de marzo, art. 115.1 y 3) y Madrid (art.
114.3).
18
Por su parte, la Ley 8/1998 de Cooperativas de Aragón prevé como
modalidad específica la cooperativa de construcción de plazas de aparcamiento de vehículos, para lo que podrán solicitar la concesión de suelo o subsuelo público en el plazo y con las condiciones que se acuerden
(art. 84.8).
19
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Así, las Leyes valenciana (art. 91.2), madrileña (art. 114. 3), catalana (art. 107.3), vasca (art. 114.3), gallega (art. 120.2), andaluza (art.
133.3), castellana-leonesa (art. 118.4), aragonesa (art. 84.5), castellanomanchega (art. 135.3), asturiana (art. 153.3), balear (art. 115.4), extremeña (art. 134.3), murciana (art. 112.3), riojana (art. 119.3), Navarra
(art. 68.2).
20
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nistración. Este modelo de cooperativa puede ser también
de utilidad como otra forma de acceso a una vivienda.
constar en los estatutos y estar totalmente desembolsado
desde su constitución.
En el cumplimiento de su objeto social, básicamente el
de procurar viviendas, locales o edificaciones complementarias, la cooperativa puede asumir el papel de contratista,
encargándose de la ejecución material de la obra (constructora) o de mera promotora (comitente), asumiendo la
iniciativa de todo el proceso de edificación, pero cuya ejecución material encarga a un tercero (contratista). En este
último supuesto, más frecuente en la práctica que el primero, la promoción por la cooperativa se configura como
promoción-mediación o autopromoción. Junto a estos dos
tipos de cooperativas, se habla también de cooperativas
de viviendas compradoras y de cooperativas de viviendas administradoras 21. En las primeras la cooperativa ni
construye ni promueve una edificación, sino que se limita
a adquirir viviendas o locales ya construidos para cederlos
por cualquier título a sus socios. Las segundas son aquellas
cuyo objeto social reside en la administración y conservación de las viviendas, locales, edificaciones o servicios
complementarios de los socios.
Las aportaciones de los socios son esenciales para la vida
de la cooperativa ya que integran su capital social. Sin embargo, la ley estatal —al igual que algunas autonómicas—
imponen un límite máximo por socio a las aportaciones, al
prever que en ningún caso podrán exceder de un determinado porcentaje del capital social en las cooperativas de
primer grado, con lo que parece que se quiere asegurar de
que la igualdad económica entre los socios sea efectiva.
Las aportaciones de los socios y su régimen de reembolso en caso de baja o expulsión
En las cooperativas de viviendas se han de diferenciar
dos tipos principales de aportaciones que deben realizar
los socios y cuyo régimen de reembolso varía en caso de
baja o expulsión del socio, o de la transmisión de la condición de socio. Se trata de las aportaciones al capital social
y las destinadas a financiar la adquisición de la vivienda,
local o edificación complementaria.
Las aportaciones al capital social
Los estatutos sociales de la cooperativa han de contener
el capital social mínimo, así como la aportación obligatoria mínima al capital social para ser socio, forma y plazos
de desembolso (art. 11.1 Ley 27/1999). En la escritura de
constitución de la cooperativa deberá acreditarse por los
otorgantes haber suscrito dicha aportación obligatoria mínima y su desembolso en la proporción que se exija estatutariamente. La ley estatal, a diferencia de algunas autonómicas, no precisa cuál es el capital social mínimo exigible
para constituir una cooperativa de vivienda 22, que deberá
Vid. Botana Agra, M., “La progresiva diversificación…”, op. cit., p.
13.
21
Las Leyes catalana y valenciana exigen un capital social mínimo
de 3000 € totalmente suscrito y desembolsado en el momento de la
constitución de la cooperativa (art. 55.2); idéntica cantidad exige la ley
vasca (art. 4), la gallega (art. 5), la de Castilla-León (art. 118); la de
Castilla-La Mancha (art. 4), la asturiana (art. 4), la extremeña (art. 3), la
andaluza (art. 77) y la aragonesa (art. 48) —que permiten, no obstante,
que esté solamente desembolsado en el momento de su constitución el
25%—: mientras que la Ley madrileña lo reduce a 1800 € (art. 49.1);
la balear (art. 66) y la riojana a 1803 € (art. 61); y la Navarra a 1500 €
(art. 7).
22
Estas aportaciones al capital social pueden realizarse
tanto en moneda en curso legal como en bienes y derechos
evaluables económicamente (art. 45.4º Ley 29/1999), lo
que puede tener especial interés en el caso de las Cooperativas de viviendas para el socio que decida aportar un
solar. Para este último caso, hay leyes autonómicas que
exigen la autorización de la Asamblea General 23; bastando, para la ley estatal, que lo hayan previsto los estatutos
sociales, o en su caso, autorizado la Asamblea General 24.
Estas aportaciones no dinerarias no producen traspaso o
cesión ni aun a los efectos de la LAU o LAR, sino que la
sociedad cooperativa es continuadora de la titularidad del
bien o derecho. Lo mismo se entenderá respecto a nombres
comerciales, marcas, patentes y cualesquiera otros títulos
y derechos que constituyesen aportaciones al capital social
(art. 45.5 Ley 29/1999).
En cuanto a la documentación de las aportaciones sociales de los socios, algunas leyes autonómicas establecen
que las aportaciones se acreditarán por títulos nominativos
no negociables, por libretas de participación o por anotaciones en cuenta que reflejarán las aportaciones realizadas,
las cantidades desembolsadas y las sucesivas variaciones
de éstas. Por su parte, la ley estatal prevé que serán los
estatutos sociales los que fijen la forma de acreditar las
aportaciones de los socios al capital social, así como sus
sucesivas variaciones. Ahora bien, en ningún caso podrán
tener la consideración de títulos valores (art. 45-3º).
De las aportaciones realizadas por los socios, son obligatorias las que se establezcan por los estatutos para ingresar
en condición de socio (art. 46 Ley 29/1999), si bien en
cualquier momento, si así lo acuerda la Asamblea General, podrán imponer nuevas aportaciones obligatorias. Esta
Asamblea o, si lo prevén los estatutos, el Consejo Rector pueden, además, acordar la admisión de aportaciones
voluntarias de socios y asociados o socios colaboradores.
Además, los estatutos sociales fijarán si las aportaciones
obligatorias dan derecho al devengo de intereses por la
Exigen esta autorización la ley valenciana (art. 55.5), madrileña (art.
49.5), andaluza (art. 77), extremeña (art. 49),
23
En el mismo sentido que la ley estatal la Ley de cooperativas del
País vasco (art. 57), la de Galicia (art. 58), la de Castilla-León (art. 59),
Aragón (art. 48), Asturias (art. 80), Illes Balears (art. 69), Murcia (art.
64), La Rioja (art. 61).
24
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parte efectivamente desembolsada, siendo para las voluntarias el acuerdo de emisión el que determine si serán remuneradas mediante interés.
Como hemos apuntado anteriormente, las aportaciones
al capital social tienen un régimen propio de reembolso en
caso de que el socio cause baja o se acuerde su expulsión.
El socio, en virtud del principio de puertas abiertas, puede
causar baja voluntaria en cualquier momento. Sin embargo,
las consecuencias económicas serán distintas atendiendo a
la consideración de la baja como justificada o no.
Así, la ley estatal remite a los estatutos sociales la previsión de las consecuencias económicas en caso de baja,
justificada o no, del socio, liquidándose las aportaciones
al capital social según el balance de cierre del ejercicio
en que se produzca la baja. A estas aportaciones se les deducirá las pérdidas imputables al socio, reflejadas en dicho
balance de cierre del ejercicio. Además, si la baja se ha
calificado de injustificada, por incumplimiento del período de permanencia mínimo fijado en los estatutos —que
no puede ser superior a cinco años—, o por expulsión se
podrá practicar una deducción sobre el importe de la liquidación de las aportaciones obligatorias, en un porcentaje
que, según la ley estatal, no podrá ser superior al 30%.
Si la baja está justificada, o se trata de una baja obligatoria —por perder los requisitos para ser socio según la
Ley o los estatutos— el reembolso de las aportaciones al
capital social deberá producirse íntegramente, sin deducción de cantidad alguna, salvo, en su caso, las pérdidas
imputables al socio (art. 51.2).
Según la norma general, el plazo en que la cooperativa
viene obligada a reembolsar tales cantidades no podrá exceder de cinco años a partir de la fecha en que el socio haya
causado baja. En caso de fallecimiento del socio sus causahabientes podrán recuperar tales cantidades en un plazo
no superior a un año desde el fallecimiento (art. 51.4). Sin
embargo, en sede de cooperativas de viviendas, esta regla
tiene una excepción, ya que se prevé que las aportaciones
del socio al capital social deberán reembolsarse a éste “en
el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio”, lo que, atendiendo a las circunstancias concurrentes, podría extenderse más allá del plazo
máximo de los cinco años (art. 89.5.II).
Se prima en este caso el interés de la cooperativa sobre
el del socio que causa baja, evitando el riesgo de que se
produzca una descapitalización de la cooperativa, lo que
podría producirse si tuviera que proceder a un inmediato
reintegro de las aportaciones que satisfizo. Por ello, el socio
cooperativista, en tanto no transcurra el plazo máximo citado (que no es de caducidad, ni de prescripción), no puede
ejercitar dicha acción de reembolso por vía judicial [STS
de 12 de abril de 1994 (RJ 1994, 2792) y SAP de Palencia
de 21 de abril de 1997 (RGD 1998, pp. 3349-ss.)]. Ahora
bien, en aplicación del art. 51.5 Ley 29/1999, las cantidades pendientes de reembolso no serán susceptibles de
actualización, pero darán derecho a percibir el interés legal
del dinero, que deberá reembolsarse anualmente.
Las aportaciones para financiar la vivienda/locales y
edificaciones complementarias
Junto con las aportaciones al capital social y la cuotas
de ingreso, acordadas en su caso, la cooperativa para el
cumplimiento de su objeto social exigirá a los socios determinadas cantidades destinadas a financiar la vivienda,
cumpliendo una función similar al adelanto del precio de
una compraventa. Estos pagos destinados a la obtención
del servicio cooperativizado —esto es, la adquisición de
propiedad o uso de la vivienda, locales o anejos— no integran el capital social ni el patrimonio de la cooperativa,
constituyendo lo que comúnmente se denomina por la doctrina “masa de gestión económica” 25 (cfr. art. 52.3 Ley
29/1999). Estas cantidades, que son las más importantes
económicamente para el socio, se determinan en función
del plan de financiación aprobado por la Asamblea General, y deben ser conocidas y admitidas contractualmente
por los socios.
De otra parte, respecto de tales cantidades entregadas
a cuenta de las viviendas por los socios cooperativistas,
antes y durante la construcción, es de aplicación la Ley
57/1968, de 27 de julio, que regula la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de vivienda
de renta libre, en virtud del Decreto 3114/1968, de 12 de
diciembre, que la consideró aplicable a las Cooperativas y
comunidades 26. En la actualidad, la Disposición Adicional
1ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación
de la Edificación, prevé que la expresada normativa sobre
percepción de cantidades anticipadas será de aplicación a
toda clase de viviendas incluso a las que se realicen en
régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa. En virtud de tales normas, el “promotor o gestor”
tiene la obligación de asegurar las cantidades anticipadas
recibidas de los socios para la construcción de las viviendas, otorgando así una garantía para el socio en el caso de
que la Cooperativa promotora incumpla sus obligaciones
Vid. Lambea Rueda, A., op. cit., pp. 336-ss. Sostiene la autora que
durante la construcción de las viviendas existe temporalmente una copropiedad sobre las aportaciones de los socios para las viviendas, que
no ingresan en el patrimonio cooperativo ni permanecen tampoco en
el patrimonio individual de éstos de forma separada. Esta comunidad por cuotas subsiste hasta el momento de su división, mediante la
constitución del régimen de propiedad horizontal del edificio, con la
subsiguiente adquisición de los socios de la propiedad de la vivienda
concreta y específica.
25
Este Decreto 3114/1968 consideró aplicable el régimen de garantías
previsto en la Ley 57/1968 a las cooperativas de viviendas “no acogidas a la legislación de Viviendas de protección oficial”, para el caso de
que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos o
no se obtenga cédula de habitabilidad. Por su parte, el RD 2820/1995
extendió la aplicación del Decreto 3114/1968 a las viviendas de protección oficial realizadas a través de las comunidades de propietarios y
cooperativas.
26
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de adjudicar las viviendas y/o locales a los socios, al no
finalizar la construcción en el tiempo pactado o no obtener
la edificación la cédula de habitabilidad.
Inevitablemente surge la duda de quién ha de ser considerado “promotor o gestor” en una cooperativa de viviendas
a efectos de exigir las garantías previstas en la Ley 57/1968
y Disposición Adicional 1ª LOE. Atendiendo al art. 4º Decreto 3114/1968 las obligaciones que la Ley 57/1968 impone al promotor corresponderá a la Junta Rectora (actual,
Consejo Rector) que deberá garantizar la devolución de las
cantidades percibidas más el seis por ciento de interés anual, mediante aval bancario o contrato de seguro, para el supuesto de que la construcción no se inicie o termine en los
plazos señalados, debiendo hacer entrega del documento
que acredite tal garantía individualizada en el momento en
que se exijan al socio las cantidades para adquisición del
solar o construcción del edificio. Sin embargo, cuando el
Consejo Rector haya designado una empresa gestora que
actúe por cuenta de la cooperativa en las relaciones con
terceros y los socios parece más razonable exigir la obligación legal de aseguramiento a este gestor profesional, en
cuanto asuma la iniciativa de todo el proceso de construcción, comportándose como auténtico promotor inmobiliario 27. Así, lo ha señalado también el Tribunal Supremo al
declarar en caso de incumplimiento de tales obligaciones
legales la responsabilidad del gestor de la cooperativa ante
los socios por los daños y perjuicios ocasionados —por la
pérdida de las cantidades anticipadas aun no lográndose
la adquisición de las viviendas— 28. El art. 17.4 LOE deja
zanjada esta cuestión, al prever expresamente que la responsabilidad del promotor se extenderá “ a las personas
físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales
promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras
análogas”.
Es obligación del socio la de participar en la actividad
económica cooperativa en las condiciones previstas en los
estatutos y adoptadas por los órganos sociales de la Cooperativa, así como cumplir con las obligaciones económicas
que le correspondan para la consecución del objeto social
de la cooperativa. En consonancia con la idea de que los
socios conforman una comunidad sobre la masa de gestión
económica (integrada por las aportaciones de los socios),
mientras dura la construcción y hasta su finalización (y
posterior división), cabe resaltar que el socio no tiene en el
momento inicial un derecho sobre determinada vivienda y
En este sentido, Carrasco Perera, A., Cordero Lobato, E., González
Carrasco, Mª C.: Derecho de la construcción…, cit., p. 378; Estruch
Estruch, J., Las garantías anticipadas en la compra de viviendas en construcción, Civitas-Thomson, Navarra, 2009, pp. 45-50.
27
Vid. STS 7 de febrero de 2006 (RJ 2006, 629). La STS 26 de junio
de 1997 (RJ 1997, 5149) sostuvo que los que aparecían como gestores
y administradores de la comunidad de propietarios constituida para la
construcción del edificio actuaban realmente como promotores, debiéndose someter a las obligaciones previstas para la figura del promotor.
En el mismo sentido, STS 16 de diciembre de 2004 (RJ 2005, 272).
la contraprestación, el precio, dependerá del coste total de
las viviendas (de su promoción o de su fase, si hay varias)
que no se conoce hasta la finalización de la construcción.
Por ello, si el coste total real de la edificación es superior
al inicialmente designado en el contrato de adhesión a la
cooperativa el socio vendrá obligado a soportar la derrama
que se acuerde, en proporción a su cuota de participación
y de la vivienda que le haya correspondido.
Cuando el socio cause baja de la cooperativa que no sea
calificada de justificada, atendiendo a los estatutos sociales
y según acuerdo del Consejo Rector (ratificado por el Comité de recursos o la Asamblea General), permite la ley
estatal que los estatutos puedan fijar una deducción al reembolso de las cantidades entregadas por el socio para financiar el pago de las viviendas y locales hasta un máximo
del 50% de los porcentajes previstos en el art. 51.3 Ley
29/1999, que a su vez, como vimos se fijan como máximo
en un 30% de las aportaciones obligatorias al capital social. En suma, podrá la cooperativa aplicar al socio cooperativista que causa baja no justificada una deducción
máxima del 15% en el reembolso de las cantidades entregadas para financiar la adquisición de la vivienda, esto
es, en el precio 29. En cambio, siendo la baja calificada de
justificada o de obligatoria tendrá derecho el socio a obtener la restitución íntegra de la cantidades entregadas a
cuenta de la vivienda o local, con la consiguiente pérdida
de los derechos sobre estos.
Además, al igual que respecto de las aportaciones al capital social, se prevé para las cooperativas de viviendas que
el reembolso de tales cantidades a cuenta de la adquisición
de la vivienda se producirá “en el momento en que sea
sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio”,
aunque dicha incorporación se produzca en un momento
muy posterior a la finalización de la construcción de las
viviendas. La norma encuentra su sentido mientras la cooperativa está promoviendo la construcción, en cuanto que
puede carecer de liquidez para proceder a la devolución de
tales cantidades, por haberlas invertido precisamente en la
adquisición de terrenos, en hacer frente a los intereses de
los préstamos hipotecarios suscritos para financiar la construcción, los gastos de proyectos y licencias, las obras de
urbanización, etc. Sin embargo, puede llevar a consecuencias nada deseables para el socio que causó baja injustificada —por no permanecer durante período previsto en
los estatutos— o fue expulsado de la cooperativa, con la
consiguiente pérdida del derecho sobre la vivienda o local
y que, sin embargo, no sabe cuándo podrá recuperar las
cantidades satisfechas (con las deducciones correspondientes). Para evitar este efecto se propone que la renuncia
(baja) y expulsión del socio debería implicar, de modo
similar a lo que sucede para la transmisión ex art. 92 Ley
28
Como expone Lambea Rueda, A., Las cooperativas de viviendas,
cit., p. 379, la aplicación de estas deducciones a la devolución del precio de la vivienda en general es admisible, pero en el caso concreto es
cuestionable porque puede llevar a ventajas injustificadas para el resto
de los socios y a beneficios indebidos para el nuevo socio.
29
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29/1999, el ofrecimiento de los derechos sobre la vivienda
o local al resto de los socios, a los familiares y, en caso de
no estar éstos interesados, a los expectantes o aspirantes e
incluso a terceros interesados 30.
La responsabilidad de los socios por las deudas de la
cooperativa contraídas para el cumplimiento del objeto social
Atendiendo a la normativa estatal y autonómica, los socios responden de las deudas sociales contraídas por los
órganos gestores de la cooperativa, esto es, por el Consejo
rector o la sociedad de gestión que, por acuerdo de aquél
se haya designado, “hasta el límite de las aportaciones al
capital social que hubiesen suscrito”, estén o no desembolsadas en su totalidad (art. 15-3º Ley 27/1999). Se trata,
por tanto, de una responsabilidad limitada. No obstante,
algunas leyes autonómicas prevén que los estatutos sociales puedan determinar expresamente que será ilimitada,
o establecer una responsabilidad adicional en caso de insolvencia de la cooperativa, lo que se hará constar en su
denominación 31.
Si, en los casos en que así se permite, se establece estatutariamente que los socios responden ilimitadamente de
las deudas sociales, las reglas de la mancomunidad simple
regirán dicha responsabilidad, salvo que expresamente se
configure en los estatutos con carácter solidario. Se sigue
en este punto, la regla del art. 1137 CC de no presunción
de la solidaridad.
Sin embargo, en relación con las deudas derivadas de
la construcción de las viviendas contraídas por el Consejo
Rector o la persona física o jurídica a la que se haya encomendado la gestión de la cooperativa, existe jurisprudencia del Tribunal Supremo que afirma que los socios vienen
obligados a sufragar el coste real de las promociones cooperativizadas, ya que son corresponsables de la gestión
financiera de la cooperativa y copromotores del edificio.
En tal sentido, entre otras, las SSTS 18 de junio de 1991
(RJ 1991, 4522), 22 de mayo de 1992 (RJ 1992, 4277), 8
de junio de 1999 (RJ 1999, 4233), 19 de mayo de 1993
(RJ 1993, 3803), 19 de octubre de 2005 (RJ 2006, 1958) y
30 de enero de 2008 (RJ 2008, 341). Esta responsabilidad
frente a terceros por el coste real de las viviendas adjudicadas no se limita a los socios fundadores de la cooperativa,
sino que alcanza también a los que con posterioridad se
vayan adhiriendo a la misma, en cuanto adjudicatarios de
viviendas y/o locales, en tanto que a todos ellos se les consideran copromotores de la edificación [STS 14 de abril de
2003 (RJ 2003, 3710)].
Lambea Rueda, A., Las cooperativas de viviendas, cit., pp. 383384.
30
Así, las Leyes de la Comunidad Valenciana (art. 4.2), Madrid (art.
5.3), Cataluña (art. 11 f). La Ley aragonesa se limita a establecer la no
responsabilidad personal de los socios por las deudas sociales (art. 47).
31
El fundamento para hacer responsables, sin la limitación
de sus aportaciones al capital social, a los socios adjudicatarios de las viviendas, por las deudas contraídas por la
cooperativa reside, según la jurisprudencia mayoritaria, en
el enriquecimiento injusto que se produciría si los socios
recibieran las viviendas y/o locales sin haber pagado todo
su costo, ya que, en tal supuesto, deberían haberse acordado por los órganos sociales de la cooperativa y realizado
por los socios nuevas aportaciones destinadas a sufragar
el costo real de las viviendas [SSTS 19 de mayo de 1993
(RJ 1993, 3803) y 30 de enero de 2008 (RJ 2008, 341)].
Esto es, si al socio se le adjudica una vivienda y con posterioridad ha de procederse por parte de la Cooperativa a
regularizar pagos para afrontar el coste efectivo de la promoción, ésta deberá exigir al socio la liquidación correspondiente en cuando beneficiaria de una vivienda. Como
vimos anteriormente, el socio cooperativista asume la obligación de satisfacer el coste real de las viviendas de su
promoción o fase, que sólo se conocerá a su finalización y
que se determinará en función de su cuota de participación
en la masa de gestión económica y de la concreta vivienda
que se le haya adjudicado. Al inicio de la actividad cooperativizada, el precio o participación del socio se determina
sólo aproximadamente según el coste previsible de la edificación, siendo revisado con posterioridad en el momento
de la entrega o adjudicación. Los socios responden de este
valor total con su patrimonio incluso frente a los acreedores sociales cuyo derecho traiga causa en la vivienda 32.
Alguna sentencia alude a una distinción entre la responsabilidad del socio por las deudas sociales —sobre las que
operaría la limitación al valor de las aportaciones sociales
suscritas— y por las deudas derivadas de la construcción,
cuyos gastos vendrían obligados a sufragar los socios adjudicatarios, lo que no contradiría el principio de responsabilidad limitada [STS 18 de junio de 1991 (RJ 1991,
4522) 33].
Como ha sido puesto de manifiesto por la doctrina el
prototipo de cooperativa de viviendas —la que hemos llamado cooperativa promotora— es el de una cooperativa
sin vocación indefinida, de modo que su objeto social se
agota con la adjudicación de las viviendas a los socios,
lo que provocará la disolución y liquidación de la propia
32
Lambea Rueda, A., Las cooperativas de viviendas, cit., p. 370.
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Según esta Sentencia “los socios integrados en una concreta promoción vienen obligados a costear, con independencia de sus aportaciones societarias, los gastos constructivos de la vivienda que fuera
adjudicada, ya que los débitos derivados de la construcción no pueden
equipararse a las sociales propiamente dichas, sino que son deudas de
la cooperativa y el socio frente a la constructora”. En una línea similar,
distingue Lambea Rueda, A., Las cooperativas de viviendas, cit., pp.
421-ss., entre los acreedores sociales cuyo derecho trae causa en las
viviendas construidas y los que no. Los primeros pueden hacer valer su
derecho frente a la cooperativa, o contra los socios si la cooperativa no
responde o no existe ya, proporcionalmente a la cuota de cada uno en la
comunidad sobre la masa de gestión económica “ya que se entiende que
la cantidad debida es un gasto de comunidad”.
33
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cooperativa 34. Por ello, no es infrecuente que cuando han
satisfecho sus necesidades los socios abandonan el espíritu
solidario, dándose incluso de baja, lo que no implica, sin
embargo, en la práctica la restitución de la vivienda que les
hubiera sido adjudicada. Ante tal situación la perjudicada
suele ser la empresa —constructora o suministradora de
materiales—, acreedora de la cooperativa, que se encuentra con la disolución de ésta por cumplimiento del objeto
social o con su insolvencia, mientras los cooperativistas
disfrutan ya de sus viviendas 35. Esta sólo puede encontrar
satisfacción mediante una reclamación directa a los cooperativistas, bien haciéndoles responsables personales por
las deudas contraídas por la cooperativa (o por el gestor
que actúe por cuenta de ésta), de manera directa o subsidiaria —esto es, si la Cooperativa es insolvente— [STS
28 de octubre de 2002 (RJ 2002, 9185)], bien atacando
su adjudicación [SAP de Valencia de 12 de junio de 1996
(RGD, 1996, 624, pp. 10608-ss.) 36].
Para salvaguardar los derechos de los acreedores de la
cooperativa, las citadas sentencias han establecido una
responsabilidad ilimitada de los socios adjudicatarios por
las deudas derivadas de la construcción de las viviendas o
edificaciones; responsabilidad que se mantiene aún cuando el socio se dé de baja, una vez obtenida la vivienda.
Si atendemos al art. 15.4 Ley 29/1999 el socio que cause
baja “responderá personalmente por las deudas sociales,
previa exclusión del haber social, durante cinco años desde
la pérdida de su condición de socio, por las obligaciones
contraídas por la cooperativa con anterioridad a su baja,
hasta el importe reembolsado de sus aportaciones al capital social”. Luego, según el tenor literal del precepto, la
responsabilidad del socio que causa baja se mantiene durante cinco años desde aquella, pero siempre limitada a
las cantidades reembolsadas por sus aportaciones sociales
Si la cooperativa ha cumplido su objeto social —la construcción
de viviendas y/o locales— normalmente procederá a disolverse, lo
que conllevará el nombramiento de los liquidadores que efectivamente
tendrán que determinar el activo y el pasivo y, en su caso, disponer
las aportaciones necesarias precisas para satisfacer los créditos y responsabilidades pendientes. Sin embargo, es posible que, a pesar de
constituirse el régimen de propiedad horizontal y adjudicarse las viviendas a los socios —lo que supone la división de la comunidad que se
había constituido sobre la masa de gestión económica— la cooperativa
no se extinga, continuando como administradora de la comunidad de
propietarios en régimen de propiedad horizontal o promoviendo nuevas
edificaciones.
34
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Advierte de los riesgos de esta situación Trujillo Díez, I. J., “Comentario a la STS de 16 de febrero 1998”, CCJC, núm. 47, 1998, p.
814, quien pone de relieve que ni el régimen social ni la imputación
de pérdidas a los socios, que funciona a posteriori y sólo internamente,
constituye una garantía suficiente para la empresa acreedora.
35
Según esta Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia lo que
no puede hacer un socio cooperativista es “marcharse cuando la cooperativa no funciona, entender cumplidas sus obligaciones sin esperar la
definitiva liquidación de las deudas y seguir manteniendo la titularidad
de las vivienda como si de un tercer comprador ajeno a la cooperativa
se tratara”. Con este razonamiento sostiene el tribunal que el socio que
causa baja justificada podrá obtener el reembolso de las aportaciones
realizadas, según lo previsto legalmente, “pero con devolución de su
vivienda al acervo social”.
36
(con las deducciones correspondientes según arts. 51.3 y
89.5 Ley 29/1999). Sin embargo, el Tribunal Supremo ha
entendido que el límite de responsabilidad de los socios
por las deudas sociales, circunscrita al reembolso de sus
aportaciones sociales tras la baja, operaría sólo en la relaciones internas con la propia cooperativa, pero no frente a
terceros por las deudas derivadas de la construcción de las
viviendas efectivamente adjudicadas 37.
Siguiendo autorizada doctrina, las relaciones jurídicas de
la cooperativa con terceros respondería al esquema de la
representación indirecta de los socios 38. Por tanto, la cooperativa de viviendas (o la empresa gestora en la que haya
delegado) es mandataria no representativa cuando contrata
en su propio nombre con terceros —p. ej. la empresa constructora— y entonces es solo el patrimonio social el que
responde de los deberes contraídos en el contrato de obra.
Sin embargo, cuando la concreta e individualizada vivienda es adjudicada al socio cooperativista, el mandato pasa a
recaer directamente sobre cosas propias del mandante (socio cooperativista) y nacen las acciones entre la empresa
constructora y el cooperativista adjudicatario, en virtud del
art. 1717 CC, manteniéndose también la responsabilidad
de la cooperativa 39.
En definitiva, los acreedores cuyos derechos tenga su
origen en el cumplimiento del objeto social de la cooperativa de vivienda —vendedor del solar, profesionales
contratados para elaboración del proyecto de edificación,
constructor— podrán dirigirse contra la Cooperativa, para
exigir el cumplimiento de sus obligaciones y, si ésta no
responde por ser insolvente o haber desaparecido, contra
el patrimonio personal de los socios adjudicatarios, en fun Esta es la solución adoptada por la STS de 3 de marzo de 1998
(RJ 1998, 1128) que resolvió el conflicto suscitado por la situación de
varios socios cooperativistas que, tras haber completado sus pagos y
habérseles extendido finiquito, se les había adjudicado las viviendas,
solicitando inmediatamente la baja de la cooperativa. Estos socios interpusieron demanda contra la Sociedad cooperativa y la Sindicatura
de Quiebra de la cooperativa, promovida, a su vez, por la empresa constructora acreedora, pretendiendo que se reconociera su baja y terminación de toda deuda con la cooperativa y la empresa constructora, al
haber transcurrido más de cinco años desde aquélla. La citada sentencia
declaró que se mantenía su responsabilidad frente a terceros, al beneficiarse de la adquisición de la vivienda; “distinto es el caso de la baja de
un socio, que se aparta de la Cooperativa y no llega a beneficiarse de la
misma, es decir, no llega a adquirir una vivienda, que era el objeto social”. Lo que no puede mantenerse, como señala acertadamente Trujillo
Díez, I. J., “Comentario a la STS de 16 de febrero 1998”, cit., p. 815,
es la responsabilidad del socio que causa baja frente a la constructora
y, al mismo tiempo, que debe ser efecto de su baja la devolución de su
vivienda al acervo social.
37
Quiralte Paredes, P., Fernández Bravo, I., García Esparza, C., Las
cooperativas de viviendas. Manual práctico, Dykinson, Madrid, 2000, p.
258; Manrique Plaza, F. J., “De las cooperativas de viviendas”, AAVV,
Comunidades de bienes, cooperativas y otras formas de empresa, Madrid, 1996, p. 1095; Lambea Rueda, A., op. cit., pp. 417, 431 y 651.
38
Trujillo Díez, I. J., “Comentario a la STS de 16 de febrero…”, cit.,
p. 819 y en “Interposición gestora de las cooperativas de viviendas”,
Aranzadi Civil, 1999, Vol. III, pp. 2289-2300. En esta línea, también
Lambea Rueda, A., op. cit., p. 431.
39
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ción de su participación en la cooperativa y la vivienda
concreta adjudicada.
A modo de conclusión
Atendiendo a las consideraciones expuestas, cabría formular una serie de conclusiones en torno al tema analizado:
I. La fórmula del cooperativismo, que ha tenido gran repercusión en la sociedad española en los últimos tiempos y
a la que no es ajena el resto de países de la Unión Europea,
puede seguir siendo un instrumento útil para satisfacer la
necesidad de vivienda social en una situación de crisis
económica, debiéndose garantizar la primacía del interés
del socio y del fin social frente a los riesgos que implica
una gestión profesionalizada (externa a la cooperativa).
II. La ampliación del objeto social de las cooperativas de
viviendas, no limitadas a aquellas cuya finalidad es procurar una vivienda a los socios en régimen de propiedad,
puede servir para dar respuesta a nuevas exigencias sociales ante el aumento de la esperanza de vida de la población y la necesidad de una mayor capacidad de renta
cuando, normalmente, se produce una disminución del
poder adquisitivo. Ante esta realidad, las cooperativas de
viviendas pueden permitir a los ciudadanos con idénticas
necesidades agruparse para disfrutar de viviendas y de
unos servicios o instalaciones comunes.
III. Entre los deberes del socio cooperativista de vivienda
destaca el de realizar las aportaciones destinadas a financiar la adquisición de la propiedad o uso de la vivienda y/o
local que suelen ser las más importantes económicamente.
Debe exigirse el cumplimiento de las previsiones legales
que imponen la obligación de asegurar las cantidades anticipadas por los socios para el caso en que la construcción
no se inicie o culmine en plazo pactado, y que en el caso
de cooperativas de viviendas debe corresponder a las sociedades gestoras de la cooperativa, cuando se comportan
como auténticos promotores inmobiliarios.
IV. El socio debe tener conocimiento de que su responsabilidad por las deudas contraídas por la cooperativa para
el cumplimiento del objeto social, esto es, por la construcción y posterior adjudicación de las viviendas (si es de este
tipo la cooperativa) no se limita, según la orientación jurisprudencial dominante, a las aportaciones al capital sociales, sino que viene obligado a sufragar el coste real de
la vivienda adjudicada, respondiendo con su patrimonio
personal, incluso si, después de la adjudicación, causa baja
en la cooperativa o ésta se disuelve.
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