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5 claves
para Incrementar su Riqueza
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5 Claves Para Incrementar su Riqueza
5 claves para Incrementar su Riqueza
Si bien los expertos no están de acuerdo acerca de lo que depara el futuro con los bienes raíces, usted puede hacer que este año sea uno de los mejores años en materia de
inversión, si comprende y pone en práctica algunos principios fundamentales. Así sea
usted un inversionista experimentado o esté comenzando, el aplicar las ideas analizadas
en este artículo puede otorgarle claras ventajas durante este año y en los años próximos.
Clave Nº 1: Entender la Economía de su Mercado.
La burbuja de los bienes raíces “reventó” hace mas de cinco años, pero aún hoy estamos sintiendo sus efectos. Si bien la mala salud económica de la nación ha creado
problemas que todos compartimos, las áreas locales también cuentan con sus propias
economías. Comprender la economía local y el modo en que influye en el mercado de
bienes raíces es esencial para que usted alcance el éxito.
¿Cuál es el clima económico de las áreas en las cuales está invirtiendo? Por ejemplo, un
análisis reciente de la tasa de desempleo, ajustada por temporada, correspondientes a
varias áreas de los Estados Unidos, muestra una fluctuación de más del 9%. En otras
palabras, si bien la situación es difícil, no es difícil en todas partes. ¿Cómo está el mercado laboral en su área? ¿La gente está teniendo dificultades para cubrir sus gastos mensuales y encontrar una vivienda asequible? ¿O es que la mayoría se ha sobrepuesto a
los a los malos timepos y están listos para ser dueños de casa?
Considerando varios factores desde el desempleo hasta la cantidad de juicios hipotecarios, se dará cuenta que las circunstancias a través de todo el país pueden ser tan distintas
como el dia y la noche Su trabajo consiste en estudiar la economía de su mercado detalladamente y entender por que se encuentra en la situación actual. Únicamente mediante
el entendimiento de la economía en su mercado será usted capaz de comprender por qué
las cosas son como son y podrá tener un plan para sacarle provecho
Clave Nº 2: reconocer Aquello que Ejerce Influencia.
Si la clave Nº 1 es mirar hacia el pasado, ver qué ocurrió y lo que ocurre ahora, la clave Nº
2 es mirar hacia el futuro y predecir lo que sucederá. El hecho de identificar aquello que
ejerce influencia y afecta su mercado en forma positiva o negativa, sumado a su investigación económica, puede ayudarlo a ver oportunidades antes que los demás lo hagan.
Si bien el cierre de comercios ha colmado los titulares de prensa en el pasado, la realidad
es que muchos negocios se están preparando para expandirse. Los nuevos centros comerciales pueden ser extremadamente atractivos para quien busca ser dueño de casa.
Encontrar estos nuevos desarrollos es generalmente tan simple como manejar por una
ruta distinta para llegar a su destino habitual y anotar lo que se ve por la ventana del
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automóvil. Si pueden verse signos de que se está despejando un área de tierra, están
midiendo las calles o están comenzando alguna construcción en calles principales , lo
más seguro es que nuevos influjos están llegando a la comunidad. Asimismo, cualquier
cambio diseñado para sostener una mayor cantidad de trafico, es un signo de que posiblemente hayan nuevos desarrollos inmobiliarios en el área. Ampliar las vías de tránsito
e instalar nuevos semáforos son solo un par de signos reveladores.
Asimismo, es aconsejable familiarizarse con los departamentos de vialidad y construcción de su ciudad o condado -- o, por lo menos, asistir a las reuniones de planificación
de su ciudad-- esto le permitirá estar al tanto de los proyectos importantes que se hayan
propuesto y los que ya están programados para comenzar.
Clave Nº 3: Saber qué es un Precio Realista.
La mayoría de los agentes inmobiliarios le dirán que una de las mayores frustraciones
que enfrentan es el hecho que la gente piensa que su casa vale más de lo que en realidad vale. Quizás se trate de que no quieran perder su patrimonio en una situación
económica desfavorable, o puede que simplemente sean ingenuos. Sea lo que sea,
no importa. Es necesario que usted sepa cuál sería un precio realista para el mercado
actual. No se trata del precio en que estaban las propiedades evaluadas hace algunos
años, cuando tomaron una segunda hipoteca, sino del precio de hoy en día.
Para comenzar deberá estar seguro de que está comparando cosas similares. En otras
palabras, el año de construcción, los pies cuadrados, la cantidad de dormitorios, el
tamaño del lote, etc., deberían ser datos comparables entre varias propiedades. Preste
atención, particularmente, si los precios de las propiedades se aceleran más rápido en
un área que en otra. ¿Cuál podría ser la causa de esto? ¿Hay datos de su investigación
en las claves número 1 y 2 que podrían darle una pista? Además, asegurese de verificar
el precio promedio de las propiedades en las comunidades vecinas para corroborar si es
más alto o más bajo. Esto le dará una idea de dónde se encuentra la mayor demanda.
Cuanto más estudie los precios, más rápidamente podrá reconocer una gran oportunidad de compra o saber cuándo un vendedor ha perdido contacto con la realidad. Los
agentes inmobiliarios y los corredores de bines raíces son una increíble fuente de tendencias de precios dado el acceso que tienen al MLS (Multiple Listing Service [servicio
de lista múltiple]). Asimismo, los periódicos locales e Internet pueden ayudarlo en su
búsqueda.
Clave Nº 4: Determinar un Valor Posterior a las Reparaciones.
determinar un precio realista para su mercado no servirá de nada si paga un precio
que le hace perder dinero una vez que todo está dicho y hecho. Usted debe saber cuál
sería una oferta razonable para el vendedor, que a la vez le permita crear un rendimiento aceptable por su tiempo y esfuerzo. Este monto será su Máxima Oferta Permisible
(MOP). Si un vendedor no logra coincidir con usted en o debajo de la MOP, entonces el
trato no tendrá sentido y usted debería buscar otra alternativa.
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A continuación encontrará una fórmula simple para determinar su precio de MOP:
VPR (Valor Posterior a las Reparaciones o valor de mercado)
x*0,7 (20% de ganancias y 10% por costos de almacenaje y cierre)
-CCR(Cálculo del Costo de Reparación)
=MOP(Máxima Oferta Permisible para su vendedor)
Por ejemplo:
$100,000 (Valor Posterior a las Reparaciones o valor de mercado)
x*0,7 (20% de ganancias y 10% por costos de almacenaje y cierre)
=$70.000
$70.000
-$5.000
(Cálculo del Costo de Reparación)
=$65.000 (Máxima Oferta Permisible para su vendedor)
Cuando determine la MOP, haga su oferta con el 3% - 5% por debajo de ese valor para
darse espacio para negociar. Usted nunca querrá pagar más de lo que permite su MOP.
Cuanto mejores sean sus habilidades para negociar (trabajar con las claves 1 a 3 lo
ayudarán en esta instancia) más dinero podrá percibir. SIn embargo, no se aproveche del
vendedor. Asegúrese de que también se beneficie con la transacción. Si lo hace, formará
buenas relaciones, obtendrá recomendaciones y establecerá una excelente reputación.
Una buena regla general para calcular las reparaciones de una propiedad es:
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Malo = $
10 por pie cuadrado.
Una casa que necesita reparaciones cosméticas, como volver a hacer
los baños o la cocina, los pisos, la pintura, remplazar los accesorios, verificar algunas instalaciones eléctricas y de plomería, pequeños trabajos
de jardinería.
Peor = $15 por pie cuadrado.
Una casa que necesita todas las reparaciones anteriores, además de
trabajos o remplazo del sistema de aire acondicionado, reparación o
remplazo del techo, reparaciones internas muy importantes, como en
paredes o cielorrasos.
Lo peor = $
20 por pie cuadrado.
Una casa que necesita todas las reparaciones anteriores, además de
remplazo de puertas, ventanas, revestimientos, cimientos, problemas
estructurales, grandes problemas de madera descompuesta, rehacer
la instalación eléctrica, la plomería y grandes trabajos de jardinería. La
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instalación eléctrica de las casas antiguas puede no estar conforme
a las leyes o puede ocurrir que haya tornillos viejos en los fusibles en
lugar de interruptores modernos.
Las cañerías podrían ser de hierro fundido en lugar de cobre. El hierro
fundido corroe y se cierra como una arteria bloqueada.
Si la propiedad mide menos de 900 pies cuadrados, agregue un 50% a su cálculo de
reparaciones, porque hay un límite correspondiente a cuánto disminuirán los costos de
reparación en relación con el tamaño.
Clave Nº 5: Utilizar los Beneficios Impositivos en su Favor.
gobierno de los Estados Unidos ha dado grandes pasos para ayudar a impulsar la
economía. Mediante el cambio del código de impuestos, el gobierno incentiva a las
personas a que hagan lo que el gobierno cree que ayudará al crecimiento económico.
Debido a estos incentivos, la inversión en bienes raices puede crear increíbles ventajas
fiscales. Incluso antes de la recesión económica, se redactaron varias disposiciones del
código fiscal de los Estados Unidos, con el fin específico de alentar el desarrollo y la
inversión inmobiliaria. Los legisladores del gobierno saben que Estados Unidos necesita
un suministro siempre expansible de casas decentes y asequibles, y que el gobierno,
por sí solo, no está bien equipado para brindarlo.
Pero usted debe saber cómo jugar el juego. Necesitará contratar a un contador fiscal
con sentido común o a otros asesores en inversiones de bienes raíces. Ellos lo introducirán en los conceptos y cálculos que deberá conocer para comenzar a formular las
preguntas correctas.
En conclusión
Como puede ver, ninguna de estas claves son en realidad “nuevas” en el sentido más
verdadero de la palabra, pero cada una de ellas ha tomado y tomará un nuevo sentido a
medida que la economía cambie. E incluso, si así no fuera, usted contará con un arsenal
de herramientas que lo ayudarán a obtener mayor rentabilidad, independientemente de
si la economía mejora o empeora.
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