Download Informe Trimestral de Octubre - Diciembre de 2014

Notas que fortalecen a nuestros Inversionistas
Perspectivas ecónomicas
y financieras
Número 28 • PERIODO OCTUBRE - DICIEMBRE 2014
I. El Panorama Económico
Internacional
A nivel internacional hay noticias positivas para la
economía estadounidense, que podría finalizar el 2014 con
un crecimiento en su economía cercano a un 3%, por
encima del 2,2% del 2013. Si se repasa lo ocurrido en 2014
la economía de este país registró un comportamiento del
Producto Interno Bruto de -2,1% y 4,6%, en el primer y
segundo trimestre respectivamente y creció un 5% en el
tercer trimestre, una cifra que no alcanzaba desde el 2003.
Esta mejora sustancial podría significar una posible salida
de la crisis que ha enfrentado ese país en los últimos años y
que permite un mayor grado de libertad para la política
monetaria de la Reserva Federal (FED).
Para el 2015, el pronóstico del mercado es que ésta
economía podría crecer alrededor de un 3%, no solo por la
fortaleza de la economía en general, sino también por
factores como los precios del petróleo.
Durante los últimos meses del año 2014 el precio del
petróleo cayó poco más de 41%, entre otras razones,
debido a la mayor producción estadounidense y al anuncio
de la Organización de Países Productores de Petróleo
(OPEP), de no recortar su producción. Aunque de
momento el recorte de la OPEP no se producirá, algunos
miembros del cartel han dejado clara su posición al decir
que deben combatir el auge del crudo en Estados Unidos,
para deprimir los precios y debilitar la rentabilidad de los
productores estadounidenses. Ésta situación deja un clima
geopolítico complejo, en el que las necesidades de corto
plazo de algunos países, se oponen con planes de mayor
plazo de otros. La aparición de Estados Unidos
nuevamente como productor complica el panorama de la
OPEP, que debe considerar que un precio bajo tendería a
desalentar en el corto plazo la exploración y producción, lo
que beneficiaría a la OPEP, pues complicaría la situación
estadounidense para entrar nuevamente al mercado
exportador. Sin embargo, en el mediano y largo plazo
Estados Unidos pareciera terminará sumándose a las
exportaciones de petróleo.
II. La economía costarricense
La inflación del país cerró el 2014 en 5,13%, cifra superior a
la meta del Banco Central de 3% - 5%, situación que no se
veía desde antes de 1972. El resultado al cierre del año
estuvo influenciado por la baja en el precio del petróleo y
en mayor medida influyeron los bienes y servicios
regulados dentro de los que, por ejemplo, incluyen tarifas
eléctricas, tarifas de transporte y precios de los
combustibles, que tuvieron una variación al cierre de
diciembre cercana al 5,67%, mientras que los bienes no
regulados en este mismo periodo acumularon una
variación de 4,97%. Ésta diferencia se debe al impacto del
tipo de cambio sobre el costo de todos los bienes
importados, especialmente el petróleo y la incidencia de
éste sobre el costo de los demás bienes.
Tasa Básica Pasiva
7,4%
mercado con los participantes financieros por la liquidez
existente y con un déficit fiscal que cerraría el año, según el
Ministerio de Hacienda, cercano al -5,8% y que durante el
2015 alcanzaría hasta un -6,5%.
Aunque es muy probable que la presión por parte del
Gobierno se vea limitada por una nueva emisión
internacional, que posiblemente se emitiría durante el
primer trimestre del 2015, lo cierto es que ante el ajuste en
la calificación de riesgo que realizó Moody`s dejando al
país fuera del grado de inversión, al igual que las otras
calificadoras S&P y Fitch, la prima de riesgo que se le pida
al país será mayor y esto podría ajustar la curva a mayores
rendimientos, presionando también las tasas.
7,2%
7,2%
7,0%
6,8%
6,6%
6,4%
6,2%
6,0%
Dic-13
Mar-14
Jun-14
Sep-14
Dic-14
Fuente: BCCR
El incremento de la Tasa Básica Pasiva que inició el año en
6,55% y terminó en 7,20% se ha debido a factores como:
el incremento de la inflación, el comportamiento de la
liquidez y la competencia por ésta. Durante los últimos
meses del 2014 la liquidez total rondó el 12,2%, mientras
que el crédito en este periodo fue 18,5%, la mayor
demanda ha resultado en una leve presión sobre las tasas.
Para los próximos meses se espera que las tasas se vean
impactadas por dos factores:
-Liquidez por parte del gobierno central costarricense:
Para los próximos meses el Gobierno deberá cubrir
vencimientos de títulos en alrededor de ¢737.403
millones, en parte con nueva deuda, compitiendo en el
-Programas de liquidez: las nuevas propuestas
implementadas por Bancos Centrales como el Japonés, el
Banco Central Europeo, el Banco de China y las tasas de
interés mínimas que éstos, al igual que la Reserva Federal
Estadounidense mantienen, abren posibilidades a una
liquidez mayor con costos relativamente menores. Este
factor podría mitigar la presión sobre las tasas de interés,
por lo que se esperaría un ajuste cercano al 1% para el
2015. El 2016, enfrentaría un escenario de mayor presión
ante el ajuste al alza de la tasa de interés de la FED y el fin
del programa de emisión de bonos internacionales al que
de momento tiene acceso el Gobierno.
Para los fondos de inversión este panorama plantea un
nuevo reto, pues con perspectivas al alza sobre las tasas de
interés, será necesario ofrecer mayores rendimientos, para
conservar el atractivo que disfrutaron en los últimos años
con un entorno de tasas bajas.
III. Factores que afectaron el
rendimiento del fondo
La utilidad neta al cierre de diciembre fue de $1.483.948
inferior al cierre del año anterior que registró $1.935.719,
justificándose mayoritariamente la diferencia en que durante
al año 2013, se registró una ganancia neta por la venta del
inmueble Grupo Q por $542.082. Con respecto a los gastos
totales hubo una reducción de 12,4%, al pasar de $3.544.181
en diciembre 2013 a $3.106.282 en diciembre 2014,
principalmente por una disminución en los gastos de
operación, específicamente en la partida de gastos de
mantenimiento y amortizaciones de formalización.
y así dejarlo bajo mejores estándares y facilitar su
colocación. Actualmente ya se tienen colocados 312m² y se
trabaja en la colocación del resto del área con dos empresas
interesadas.
Los Crestones adquirió en diciembre anterior un inmueble
cuya actividad económica se enfoca en el sector financiero.
Los ingresos por arrendamientos acumulados al cierre de
diciembre del 2014 fueron de $4.559.212, superior en un
0,77% a los datos del año anterior, mientras que los ingresos
totales fueron $4.590.230.
El Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones finaliza el
cuatro trimestre del 2014 con un Rendimiento Líquido de
4,92%. (Sugeval. Informes trimestrales de la industria a
diciembre, 2014. Datos a 12 meses).
IV. Factores de riesgo y
estrategias para enfrentarlos
Durante el último año Improsa ha trabajado de forma
activa en la gestión de su cartera inmobiliaria en busca de
mejorar la ocupación del fondo, aspecto que ha impacto la
rentabilidad en el año 2014.
Adicionalmente, el 09 de diciembre se concretó la
transacción de compra del edificio Banco Nacional El Alto,
el cual se incorpora al portafolio de inmuebles del Fondo
de Inversión Inmobiliario Los Crestones con una
ocupación del 100%. El área del inmueble es de
1.368,78m² y se adquirió a un precio de $2.400.000. Con
ésta compra se amplía la presencia en el sector financiero
de este fondo, que abarca actualmente un 32% del total de
ingresos por actividad económica.
En el informe anterior se comentó de la inversión que se
realizó en un área de 2.000m² en el Oficentro Mediterráneo
Con respecto al riesgo de iliquidez para este 2015 se ha
reforzado el programa de colocación de participaciones
en la región centroamericana, en el que se incluirán
nuevos mercados.
Composición de la Cartera (por Actividad Económica)
Composición de la Cartera (por Activo Total del Fondo)
Al 31/12/2014
Al 31/12/2014
6%
53%
6%
5%
1%
15%
Oficentro La Virgen II
1%
Tamarindo Business Center
12%
Servicios
16%
Momentum Lindora
Grupo Q
Financiero
9%
Finca Filial No.6 Edificio Meridiano
12%
Gobierno
Comercio
Auto Pits
Oficentro Mediterráneo
Sutel
Financiera Desyfin
Condominio Torre 8 (Banco Nacional)
8%
32%
12%
11%
1%
Banco Nacional el Alto
Otros Activos
Rendimientos FIIC vs Industria
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
Fondo Total
Industria Total
Fondo Líquido
4
ec
D
ov
N
-1
4
-1
4
-1
O
ct
-1
Se
t
go
-
4
14
4
A
Ju
Ju
n-
l-1
14
4
ay
M
A
M
pr
-1
-1
4
4
ar
-1
4
Fe
b1
En
e-
14
0%
Industria Líquido
Medición y Administración del Riesgo
INDICADOR
FIIC
Al 31 de diciembre de 2014
Desviación Estándar de los rendimientos
FIIC
Al 30 de setiembre de 2014
INDUSTRIA
Al 31 de diciembre de 2014
0,28
0,45
0,28
Rendimiento Total últimos 12 meses
5,74%
5,33%
6,71%
Rendimiento Líquido últimos 12 meses
4,92%
4,83%
7,97%
Rendimiento Total últimos 30 días
8,47%
6,82%
4,34%
Rendimiento Líquido últimos 30 días
4,39%
5,08%
7,32%
Coeficiente de obligación frente a terceros
44,41%
41,45%
9,81%
Porcentaje de ocupación
88,37%
88,37%
92,20%
0,04%
0,94%
N/A
Arrendamientos con atrasos mayores a 1 mes / total ingresos por alquiler
Características del Fondo
Tipo de Fondo
Cerrado
Objetivo del Fondo
Moneda
Fecha de Inicio de Operaciones
Plazo de Vencimiento
No.Participaciones Colocadas
Valor Nominal
$100.000.000,00
Calificadora de Riesgo
Fitch Ratings y SCR Riesgo
USD
Calificación de Riesgo
FII 3(cri) y SCR AAF 3
Noviembre 2007
30 años
No.Participaciones Autorizadas
Monto Total Autorizado
Inmobiliario
20.000
6.134
US $5.000,00
Sociedad Administradora
Custodio de Valores
Improsa SAFI
Banco Improsa
Comisión de Administración
2,00%
Valor de Participación de Referencia al corte
$5.036,63
Precio de Mercado según Última Negociación
$4.900,00
Estados Financieros
Al 31 de diciembre de 2014 y 2013 (en US dólares sin centavos)
2014
2013
Total Activo
55.598.212
48.631.933
Total Pasivo
24.703.516
21.251.127
Total Patrimonio
30.894.696
27.380.806
Ingresos Totales
4.590.230
5.479.900
Gastos Totales
3.106.282
3.544.181
Utilidad Neta
1.483.948
1.935.719
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