Download Mercado Oficinas de Madrid 1T 2016

Savills Research Global
Oficinas España
Market in Minutes
Oficinas Madrid
1T 2016
GRÁFICO 1
GRÁFICO 2
Rentabilidades prime vs deuda a 10 años
Absorción anual
1T
2T
3T
4T
1.000.000
CBD
Fuera M-30
Deuda Española 10 Años
8%
7%
800.000
6%
600.000
m²
5%
4%
400.000
3%
200.000
Fuente: Savills
1T 01
3T 01
1T 02
3T 02
1T 03
3T 03
1T 04
3T 04
1T 05
3T 05
1T 06
3T 06
1T 07
3T 07
1T 08
3T 08
1T 09
3T 09
1T 10
3T 10
1T 11
3T 11
1T 12
3T 12
1T 13
3T 13
1T 14
3T 14
1T 15
3T 15
1T 16
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
1%
2000
0
2%
Fuente: Savills / INE
SUMARIO
Las aseguradoras retoman con fuerza la actividad inversora
■ El primer trimestre cierra con un
volumen de contratación próximo a los
125.000 m², que refleja un incremento
interanual del 17% si descartásemos del
análisis las dos megaoperaciones de 1T
15 (KPMG y BNP, ambas >10.000 m²)
■ El valor teórico prime CBD
incrementa hasta los 27 €/m²/mes,
que supone un crecimiento interanual
del 5% e intertrimestral del 2%.
■ La escasez de espacios de calidad
en la ciudad ha desviado la demanda
hacia la periferia. Por primera vez desde
el inicio de la crisis las áreas satélite
han concentrado mayor actividad de
contratación y número de operaciones.
■ La consecuencia directa: el
descenso del nivel medio de renta de
cierre del mercado.
■ La tasa de disponibilidad mantiene
la tendencia de descenso y se sitúa en
10,4% para el mercado total. Durante
los próximos meses se reincorporarán
más de 65.000 m² vacíos rehabilitados.
La respuesta de la demanda ante la
nueva oferta determinará la evolución
del nivel de vacío.
■ El mercado de inversión ha
ralentizado la frenética actividad del
año 2015 (con récord en número de
activos transaccionados), debido
principalmente a la escasez de oferta.
■ Los cerca de 255 millones de euros
transaccionados en Madrid representan
el 50% de la cifra registrada durante el
mismo periodo del año pasado.
■ Destaca la reaparición de las
aseguradoras en el mercado,
centradas en activos en rentabilidad.
Las socimis continúan presentes, pero
pondrán el foco en la gestión de la
cartera formada en los últimos años.
■ La ausencia de producto y la cada
vez más abundante demanda fuerzan
el ajuste en yields. Prime CBD y
fuera de la M-30 rebajan 75 puntos
básicos respecto a 1T 15. Se sitúan
en 3,75% y 5,25% respectivamente.
savills.es/research
01
Market in Minutes | Oficinas Madrid
GRÁFICO 3
Coyuntura económica
PIB, consumo y empleo en España
PIB
Consumo hogares
Empleo
6%
4%
Crecimiento anual
2%
0%
-2%
-4%
-8%
1T 03
4T 03
3T 04
2T 05
1T 06
4T 06
3T 07
2T 08
1T 09
4T 09
3T 10
2T 11
1T 12
4T 12
3T 13
2T 14
1T 15
4T 15
-6%
Fuente: INE
GRÁFICO 4
Distribución de las operaciones
respecto a la M-30
Dentro M-30
Desde el inicio de 2013 la economía
española se encuentra en un ciclo
de expansión y encadena en el 4T
2015 el segundo año de crecimiento,
3,5% según INE. Por primera vez
desde el inicio de la recesión, el
incremento anual se situó por encima
de la media histórica del 2,5% desde
1970, alcanzando un 3,2% en 2015.
En el marco laboral, la tasa de paro
continúa registrando cotas elevadas,
un 20,9% en 4T 2015 según EPA. A
pesar de ello, desde finales de 2013
el nivel de desempleo avanza en la
senda de ajuste, reduciéndose casi
un 20% desde el 1T 2014. Además,
el empleo también muestra señales
de recuperación, y encadena en
el 4T 2015 el séptimo crecimiento
interanual, con un incremento del 3%.
Por otro lado, la demanda nacional
continúa siendo el principal motor de
la economía. El constante descenso
de los precios, consecuencia del
abaratamiento del petróleo, unido al
incremento del empleo y la bajada
de los tipos de interés han favorecido
un mayor poder adquisitivo de los
hogares, y con ello, un aumento
del consumo final. Según el INE, el
consumo privado creció en el 4T
2015 un 3,5%, el segundo mayor
crecimiento en los últimos ocho años.
Fuera M-30
70%
65%
60%
55%
50%
45%
40%
2015
2016*
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
30%
2000
35%
Fuente: Savills / *1T
GRÁFICO 5
Tasa de disponibilidad y rentas en el
mercado de Madrid
Renta media cierre mercado
Renta teórica CBD
Disponibilidad (eje dch.)
50
16%
45
14%
€/m²/mes
40
12%
35
30
10%
25
8%
20
6%
15
4%
10
2%
0
0%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016*
5
Fuente: Savills / *1T
02
Se podría concluir por tanto que
el 2015 enlaza el segundo año de
recuperación generalizada de la
economía española. Ahora bien,
la sensible situación política que
atraviesa el país ligado a diversos
obstáculos en la economía global ha
provocado que las previsiones de
crecimiento de la economía sean de
desaceleración para los próximos
años.
Absorción y demanda
El tejido empresarial de Madrid
mantiene activo el mercado de
oficinas. Durante los tres primeros
meses del año se registraron cerca
de 160 operaciones, en línea con
el dato del primer trimestre del año
pasado.
En el apartado de absorción, los
cerca de 125.000 m² han supuesto
un descenso del 15%, pero hemos
de recordar que el volumen del
mismo periodo de 2015 estuvo
fuertemente distorsionado por
las operaciones de KPMG y BNP
Paribas que concentraron más del
25% del total.
Descartando estas megaoperaciones
(>10.000 m²), el mercado actual
superaría un 17% el dato del primer
trimestre del año 2015.
Tamaño de las
operaciones
Llama la atención la ausencia de
megaoperaciones entre enero y
marzo, ya que desde finales del año
2013 se ha registrado la firma de al
menos una operación por encima de
los 10.000 m².
La operación más voluminosa del
trimestre apenas superó los 5.000
m² y tuvo lugar en la antigua sede
de ONO en Pozuelo de Alarcón. El
segmento de operaciones por debajo
de 500 m² supuso poco más del
50%, cinco puntos porcentuales por
debajo de la media histórica, que se
vio compensado con el incremento
en los rangos entre 500 y 1.000 m²
y 1.000 y 3.000 m², con cinco y dos
puntos porcentuales por encima de la
media respectivamente.
La superficie media contratada del
primer trimestre se situaría ya cerca
de los 800 m² y registra un 10% de
crecimiento respecto al dato de 2015.
Ciudad vs Periferia
La escasez de oferta de superficie
de calidad en la almendra central de
la ciudad ha desviado la demanda
hacia la periferia. Por primera vez
desde el inicio de la crisis, casi el
60% de la contratación y más del
50% de los contratos tuvieron lugar
fuera del anillo de la M-30.
Disponibilidad actual
El nivel de vacío continúa en
descenso. La oferta del mercado
de Madrid supone un 10,40%
para todo el parque de oficinas. El
interior de la M-30 se sitúa en el 7%,
mientras que las áreas periféricas
superan el 12%. En cualquier caso,
existen notables diferencias entre
submercados dependiendo del grado
de consolidación de la zona.
Nueva superficie
A pesar de que la tasa de vacío
mantiene la tendencia de ajuste,
existen más de 400.000 m² de
oferta nueva o en proceso de
1T 2016
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
2015
2016*
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0%
2003
10%
Fuente: Savills / *1T
GRÁFICO 7
Volumen de inversión por trimestre
4T
3T
2T
1T
Num. operaciones / activos transaccionados
3.500
90
80
3.000
70
2.500
60
2.000
50
1.500
40
30
1.000
20
500
2016
2015
2014
2013
2011
2012**
2010
2009
2008*
10
2007
0
2006
En cuanto al tipo de operación,
los activos en rentabilidad centran
la atención de aseguradoras y
socimi, mientras que fondos y
privados incorporan además en
sus estrategias activos vacíos y/o
con proyecto de rehabilitación o
cambios de uso.
90%
2005
El mercado de oficinas ha
ralentizado la intensa actividad
registrada durante 2015. El volumen
transaccionado entre enero y marzo
Tipo de operación
10 € - 14,99€
25€ - 29,99€
>40€
100%
2004
Mercado de inversión
Las socimi están todavía activas
en el mercado, si bien parecen
que relajarán su ritmo de compra
para centrarse en la gestión de las
carteras que han compuesto en
estos últimos años.
5€ -9,99 €
20€ - 24,99€
35€ - 39,99€
2003
La renta máxima del trimestre ha
superado ampliamente los 32€/m²/
mes, si bien ha sido en un espacio
de unos 250 m². El segundo valor
más alto del trimestre, también
por encima de 30€, cumpliría con
criterios de superficie (> 1.000 m²) y
localización prime para considerarla
como indicador de crecimiento para
establecer el nivel teórico.
Las compañías aseguradoras han
protagonizado casi un 30% de la
actividad, concentrado el 40% del
volumen. Registran el volumen
medio de inversión más alto, por
encima de 34 millones de euros y, si
bien la búsqueda se inicia en el área
urbana, la ausencia de producto que
encaje con sus criterios de inversión
hace que finalmente decidan salir
del anillo de la M-30.
<4,99€
15€ - 19,99€
30€ -34,99€
2002
El histograma de rentas muestra
que casi el 90% de las operaciones
firmadas continúa en rentas por
debajo de los 25 €/m²/mes, y al
tiempo el tramo hasta 10€ ha
incrementado, el número de registros
entre 15 y 25€ ha descendido.
Perfil de los inversores
Histograma de rentas
2002
En cuanto al valor medio de renta de
las operaciones firmadas en edificios
empresariales, registró un ligero
descenso respecto al nivel del año
2015, motivado principalmente por el
debilitamiento de la demanda en el
interior de la M-30.
La frontera de la M-30 deja el
volumen medio por debajo de 20,
mientras que el ticket supera los
30 millones en los núcleos de la
periferia.
GRÁFICO 6
2001
El valor teórico de renta prime CBD
alcanza ya los 27€/m²/mes, que
refleja un incremento interanual
del 5% e intertrimestral del 2%. El
crecimiento de rentas en los mejores
edificios de las mejores zonas es ya
una realidad, pero avanza en marcha
corta.
A pesar del descenso de actividad,
tanto en volumen como en número
de activos transaccionados, once
en total, el volumen medio por
operación se ha mantenido estable
respecto al mismo periodo del año
anterior, en torno a 25 millones de
euros.
Ajuste también en los activos
prime fuera de la M-30 debido al
incremento de la demanda que
desvía su atención hacia zonas
periféricas fuertemente consolidadas
como alternativa a la escasez de
oferta en el centro de la ciudad. El
nivel de rentabilidad, pues, se situaría
en 5,25%. ■
2001
Rentas
El descenso en el volumen
de inversión se debe no a un
debilitamiento de la demanda, sino
a la escasez de producto disponible
en el mercado.
El nivel teórico de yield prime en
CBD se sitúa ya en 3,75%. El
desequilibrio entre oferta y demanda
y la expectativa de crecimiento de
rentas ha ajustado la rentabilidad 25
puntos básicos respecto al cierre
de 2015 y 75 respecto al primer
trimestre de 2015.
2000
El reparto de superficie nueva o
renovada respecto a la M-30 es
muy equilibrado (49%-51% dentro
y fuera respectivamente), si bien la
diferencia entre ambas zonas vendría
determinada por el tipo de actuación.
La obra nueva tiene más peso en la
periferia, mientras que en la ciudad
priman las obras de rehabilitación.
Madrid, con 255 millones, corrobora
su fortaleza como principal mercado
nacional concentrando el 65% del
total.
Rentabilidades
2000
El mercado de oficinas de Madrid
continúa pues el proceso de
actualización y reforma para reducir
el elevado grado de obsolescencia
que afectaba principalmente al centro
de la ciudad.
a nivel nacional, cerca de 385
millones de euros, apenas representa
el 50% de la cifra registrada el
mismo periodo del año anterior. En
las últimas semanas, además, se
han cerrado varias operaciones,
por lo que la cifra total de inversión
supera ya los 400 millones de euros.
mill.€
rehabilitación con entrada prevista
hasta el año 2018, de los cuales
solo el 30% están comprometidos
y se incorporarán ocupados por la
propiedad o por un inquilino.
0
Fuente: Savills / *sin Ciudad Financiera / **sin Torre Picasso / 2016, hasta abril
savills.es/research
03
Market in Minutes | Oficinas Madrid
TABLA 1
Principales Operaciones - Mdo. Usuarios 1T 2016
Zona
Superficie
(m²)
Sector de Actividad
A-6
5.400
Inmobiliario
Construcción
Zona Norte
4.700
Tecnología
Auxadi
A-2
3.800
Banca - Finanzas
Aegon
Campo de las
Naciones
3.650
Seguros
Zona Este
3.600
Seguros
A-2
3.300
Distribución
Usuario
Avintia
SAS
Willis Tower
Watson
Avanza
Fuente: Savills
TABLA 2
Principales Operaciones - Mdo. Inversión 1T 2016
Activo
Zona
Comprador
Vendedor
Avda. Manoteras, 48
Zona Norte
Trajano Iberia
Socimi
Lone Star
Albarracín, 33
Zona Este
Grupo Zurich
Metroinvest
Príncipe de Vergara, 110
Área Urbana
Mutualidad de
la Abogacía
IVG
Espronceda, 32-34
Área Urbana
Eurostone
BBVA
Monasterio de Suso y
Yuso, 34
Zona Norte
Catalana
Occidente
Blackstone
Serrano, 240 *
Área Urbana
AEW Europe
CPI Group
Fuente: Savills / *asesorado por Savills
PREVISIONES
2016
■ El tejido empresarial consolida resultados y
mantiene previsiones de crecimiento. La situación
política y la economía avanzan en paralelo, si bien
parece que, hasta el momento, la falta de gobierno
no afecta intensamente en ámbito económico, quizás
tan solo puede retrasar alguna toma de decisión.
■ La reincorporación de superficie renovada al
mercado de oficinas aliviará la escasez de espacios
de calidad en el interior de la M-30. La respuesta
de la demanda ante la nueva oferta determinará la
evolución de la tasa de disponibilidad.
■ Como ha ocurrido en ejercicios anteriores, la buena
acogida de este tipo de producto de calidad por parte
de la demanda permitirá incrementar el volumen de
contratación dentro de la M-30, así como el nivel
medio de renta de cierre en edificios empresariales.
■ Los espacios liberados por los usuarios en
procesos de traslados se actualizan o adaptan a los
nuevos modos de trabajo, lo que está paliando el
elevado índice de obsolescencia característico hasta
hace unos años en el mercado de oficinas de Madrid.
■ Los mejores edificios de las áreas de negocios
más consolidadas, tanto dentro como fuera de la
M-30, confirman la tendencia alcista de precios. Los
activos secundarios alcanzan ya la estabilidad de
rentas mientras que zonas más alejadas del centro
siguen sin mostrar claros síntomas de mejora.
■ Llegará nuevo producto al mercado de inversión
capaz de captar el interés y la atención de los
actores activos de diferentes perfiles.
Equipo Savills
Para más información contacte con:
Luis Espadas
Capital Markets
+34 91 310 10 16
[email protected]
Pablo Pavía
Inversión nacional
+34 91 310 10 16
[email protected]
Ana Zavala
Agencia Oficinas
+34 91 310 10 16
[email protected]
Gema de la Fuente
Research
+34 91 310 10 16
[email protected]
Isabel Abella
Research
+34 91 310 10 16
[email protected]
Savills plc
Savills es una consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. Fundada en 1855, tiene una amplia experiencia y ha experimentado una
gran expansión. Apostando por liderar en lugar de seguir a otros, cuenta con 700 oficinas y asociados en ambas Américas, Europa, África, Sureste asiático y Oriente Medio.
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