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ESPAÑA
Informe Mercado Oficinas
2014
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Contexto Económico
La cifra negativa es la deuda pública española, que ha
traspasado el récord de 1 trillón €, según el Banco de
España. La destacada cifra representa un 96,8% del PIB,
0,75% más que el trimestre anterior.
Por otra parte, la deuda privada ha bajado, con un esfuerzo
enorme para los hogares. Los datos del Banco de España lo
prueban. En noviembre de 2014, se redujo cerca de un
4,6%, respecto al mismo periodo del año anterior.
En referencia al IPC, en el mes de diciembre se ha situado
en -1,0%, seis décimas por debajo de la cifra registrada el
mes anterior. La tasa anual de la inflación subyacente se
mantiene en 0,0%.
Madrid
IPC: Tasa de Variación Anual
3.0
La economía global ha continuado creciendo a un ritmo
bastante constante durante los últimos meses, aunque no
de forma espectacular.
2.5
2.0
1.5
1.0
En Estados Unidos, el PIB real está reflejando una favorable
mejora en el gasto de inversión. La confianza del
consumidor ha seguido creciendo. En Reino Unido los datos
actuales muestran que el PIB real es del 2,6%, por encima
de niveles pre-crisis.
0.5
0.0
-0.5
-1.0
Enero ´13
Febrero ´13
Marzo ´13
Abril ´13
Mayo ´13
Junio ´13
Julio ´13
Agosto ´13
Septiembre ´13
Octubre ´13
Noviembre ´13
Diciembre ´13
Enero ´14
Febrero ´14
Marzo ´14
Abril ´14
Mayo ´14
Junio ´14
Julio ´14
Agosto ´14
Septiembre ´14
Octubre ´14
Noviembre ´14
Diciembre ´14
Europa ofrece una imagen desigual. Los datos del PIB real
demuestran un crecimiento negativo en Alemania, Francia
e Italia. Por el contrario, España, Portugal e Irlanda
muestran continuos crecimientos.
La economía española empezó a estabilizarse en el verano
de 2013. Durante 2014 la economía mantuvo una
tendencia al alza, según los indicadores macroeconómicos.
La economía española registró en el tercer trimestre de
2014 un incremento del 0,5% respecto al trimestre
anterior. El crecimiento del PIB anual se situó en el 1,6%,
comparado con el crecimiento del 1,2% que experimentó el
trimestre anterior.
Fuente: INE
El crecimiento se ha mantenido en el sector manufacturero
en España en diciembre. El aumento del consumo ha
provocado un fuerte aumento de la producción. Con el
aumento de ésta, las empresas han incrementado la
contratación de mano de obra. El porcentaje de
contratación ha sido el más alto desde junio de 2007.
En términos del mercado laboral, se muestra una cierta
recuperación. El empleo a jornada completa ha registrado
una variación trimestral del 0,87%, dos décimas por encima
del trimestre anterior. El empleo ha aumentado en 274.000
personas durante los últimos 12 meses. La variación anual
ha sido del 1,59%.
PIB: Tasas Anuales
2.00
-1,0
-1.5
+1,60
1.50
1.00
0.50
0.00
-0.50
-1.00
-1.50
-2.00
3T2014
2T2014
1T2014
4T2013
3T2013
2T2013
1T2013
4T2012
3T2012
2T2012
1T2012
4T2011
3T2011
2T2011
1T2011
4T2010
3T2010
2T2010
1T2010
-2.50
Sector Productivo
Fuente: INE
[1]
España. Informe Mercado Oficinas 2014
Empleo: Tasa de Variación Anual
+1,59
2.00%
1.00%
0.00%
-1.00%
-2.00%
-3.00%
-4.00%
3T2014
2T2014
1T2014
4T2013
3T2013
2T2013
1T2013
4T2012
3T2012
2T2012
1T2012
4T2011
3T2011
2T2011
-5.00%
Fuente: INE
The Purchasing Managers’ Index (PMI) -un indicador que
mide la repercusión del sector productivo en la economíacayó de 54,7 en noviembre a 53,8 puntos en diciembre. El
comportamiento del sector ha mejorado durante 13 meses
consecutivos y el último dato indica un crecimiento aún
mayor por encima de esta tendencia.
La contribución de la demanda externa al crecimiento del
PIB anual ha sido de -0,9 puntos. Las exportaciones e
importaciones muestran crecimientos más agudos que el
trimestre anterior, aunque en el caso de las importaciones
ha sido más pronunciado.
Las cifras recientes confirman la continua reducción de la
contribución de la demanda externa al PIB. En este sentido,
el incremento de las exportaciones del tercer trimestre
estuvo limitado por la pérdida de dinamismo en los
mercados debido principalmente a una falta de pulso en la
eurozona.
La contribución de la demanda nacional al crecimiento
agregado es tres décimas superior al trimestre anterior,
pasando de 2,2 a 2,5 puntos.
Además, los ingresos provenientes del turismo crecieron en
el tercer trimestre, como ya había ocurrido en el anterior.
El 64,5% de las empresas dedicadas al turismo aumentaron
sus ventas en el periodo julio- septiembre.
Los indicadores sugieren que este comportamiento positivo
continuará favoreciendo la recuperación de la economía
española durante 2015.
Barcelona
[2]
España. Informe Mercado Oficinas 2014
Buenos Resultados
Partiendo de estos números, es notable señalar que las
transacciones de deuda y plataformas inmobiliarias
representaron un 58,51% (14.175,88 M €) del total del
volumen de inversión. Si hablamos de activos inmobiliarios
(excluyendo deuda y plataformas) el volumen de inversión
fue 41,49% (10.099,57M €). El volumen total de inversión
en transacciones fue aproximadamente 24.275,45M €. Ésta
es la cantidad que corresponde a todas las transacciones
registradas por Cohispania obtenidas en base a información
pública, desde el 1 de enero hasta el 31 de diciembre de
2014.
En consecuencia, el sector inmobiliario se ha beneficiado de
la recuperación de la confianza en el mercado
(principalmente desde la segunda mitad de 2013) y el
interés del inversor por este sector se ha incrementado
significativamente a lo largo de 2014. Los valores de los
inmuebles se están acercando a sus correcciones finales y a
su consecuente estabilización, incluso en algunos sectores
puede hablarse de subidas en 2015.
Los activos comerciales han sido los más deseados en 2014,
después de las transacciones de deuda, encontrando 32
transacciones de centros comerciales en diferentes
ciudades españolas y que en total, acumulan una inversión
de 2.395M €. El volumen total de inversión en este sector
ha ascendido a 3.587M €.
Volumen de Inversión (M) 2013 / 2014
30,000
24.276 M €
25,000
20,000
(1)
15,000
14.176 M €
8.839 M €
10,000
(1)
5,000
(2)
3.009 M €
(2)
10.100 M €
5.830 M €
0
2013
(1)
Las oficinas también han despertado el apetito de los
inversores, haciendo un total 2.634M € entre enero y
diciembre en volumen invertido. Estas inversiones, sin
embargo, estuvieron centradas en adquisiciones en Madrid
y Barcelona.
2014
Fuente: Cohispania
Deuda+Plataformas Bancarias / (2) Activos inmobiliarios
El sector hotelero estuvo también muy activo a lo largo de
2014, con 1.176M € de volumen invertido. Las principales
operaciones se realizaron en Madrid y Barcelona, aunque
representando también un porcentaje importante las Islas
Baleares y las Islas Canarias.
El interés por invertir en España es real y muy elevado. Hay
indicadores sólidos de que la recuperación no es sólo una
mera percepción, y ahora más que nunca es una realidad.
Existen muchos inversores con el ojo puesto en el mercado
español, atraídos por la estabilidad macroeconómica y las
previsiones de mejora en el sector para los próximos años.
Distribución Inversión por Localización
MADRID
LOCALIZACIONES SECUNDARIAS
2014 ha supuesto un hito de inflexión y de cambio para la
inversión inmobiliaria en España. Las operaciones han
estado centradas en Madrid y Barcelona, aunque algunas
localizaciones secundarias han comenzado a ganar
importancia en el sector.
BARCELONA
PORTFOLIO DESLOCALIZADO
15%
34%
Las transacciones han estado enfocadas en activos prime,
cuya oferta es escasa. En menos de un año se ha dado
escasez de oficinas en zona prime y de locales comerciales
en High Street. Como resultado, los precios se han
incrementado para los activos de mejor calidad y mejor
ubicados, resultando en una compresión de rentabilidades.
37%
14%
Fuente: Cohispania
Distribución Inversión por Sector
RESIDENCIAL
COMERCIAL
OFICINAS
SUELO
HOTEL
DEUDA
PLATAFORMAS BANCARIAS
INDUSTRIAL
Distribución Inversión por Tipo Inversión
CORE
VALUE ADDED
2,01% 4,76%
4,86%
4,85%
5,14%
10,87%
OPORTUNISTA
DEUDA
9%
14,80%
53%
53,37%
Volumen Total de Inversión: 24.275,45 M €
19%
19%
Fuente: Cohispania
Fuente: Cohispania
[3]
España. Informe Mercado Oficinas 2014
Tendencias del Mercado
02. MERCADO DE OFICINAS EN ESPAÑA
01.MERCADO DE OFICINAS EN EUROPA
El mercado de oficinas en las principales ciudades europeas
continúa el camino hacia la recuperación. A pesar de la
ralentización durante el cuarto trimestre, la contratación de
oficinas creció a lo largo de los primeros 9 meses de 2014,
en comparación con el mismo periodo de 2013.
Londres (REINO UNIDO)
Conclusiones Generales
Londres provoca división de opiniones. Aunque se
mantiene como el mercado inmobiliario europeo más
líquido, la percepción es que éste está sobrevalorado. Los
valores de renta están en tendencia alcista y las
rentabilidades de oficinas en zona prime en la City eran del
4,25% a finales de 2014, en comparación con el 4,75% para
el mismo periodo del año anterior. Se está alcanzando el
punto más alto, por lo que ahora es un buen momento para
vender en Londres, pero no para comprar.

Tendencias de Ocupación: El mercado de alquiler de
oficinas en ambas ciudades está liderando la actividad
en este sector, aunque están estrechamente
relacionados con la actividad económica del inquilino,
los cuales buscan reducción de costes y/o una mejora
en la calidad del espacio ocupado sin incrementar su
presupuesto.
 Zonas: En Madrid el mercado CBD fue el más popular
mientras que en Barcelona la periferia fue la localización
más deseada, debido a su oferta de grandes y modernas
instalaciones.
Berlín (ALEMANIA)
 Disponibilidad: Se ha mantenido relativamente alta.
Con el tiempo, el exceso de espacio debería decrecer,
ya que no existen actualmente oficinas en construcción.
Los compradores locales han dominado históricamente el
mercado inmobiliario de Berlín, pero ahora se está
recibiendo capital de inversores internacionales. Casi
2,9Bn€ de operaciones se realizaron en los primeros tres
trimestres de 2014. Algunos han denominado Berlín como
una “jungla” debido a la creciente competitividad. La
contratación siguió siendo dinámica (+20%) y la
disponibilidad de oficinas bajó un 5%. Berlín es percibida
por los inversores como una de las ciudades europeas más
líquidas.
 Rentas: Las rentas se mantuvieron firmes en Barcelona,
mientras que en Madrid, se experimentó una ligera
subida como consecuencia de la caída de stock y el
aumento de la demanda.
 Rentabilidades: El aumento en la demanda está
presionando hacia abajo las rentabilidades en zona
prime.
 Inversión: Debido al crecimiento positivo de la
economía y de la opinión del consumidor, el sector de
oficinas en España se ha convertido en foco de
inversión. Las transacciones se han disparado, llegando
a 2.633,85M € en volumen de inversión.
París (FRANCIA)
El centro de París es increíblemente fuerte en términos de
inversión, al igual que ocurre con Londres. La contratación
registrada en 2014 creció casi un 13% comparado con el
mismo periodo del año anterior. La disponibilidad muestra
una ligera caída desde finales de 2013 (-3%). Esta tendencia
positiva es probable que continúe en 2015. El centro de
París es muy atractivo para aquellos inversores que buscan
inversiones seguras y con liquidez.
OFICINAS: Inversión (M) por Superficie (m²)
PORTFOLIO DESLOCALIZADO
BARCELONA
LOCALIZACIONES SECUNDARIAS
MADRID
2,000
1,500
1,000
500
0
m²
Fuente: Cohispania
[4]
España. Informe Mercado Oficinas 2014
MADRID
Castellana
[5]
España. Informe Mercado Oficinas 2014
Enfoque de Inversión
Madrid
Oferta
El espacio disponible en los primeros trimestres de 2014
fue de 1.885.000 m² y la disponibilidad aumentó en un
16%. Este crecimiento provino de las oficinas de segunda
mano localizadas en zonas descentralizadas. De hecho,
trimestralmente, la tasa de disponibilidad decreció en la
zona centro y se mantuvo en CBD. Las zonas
descentralizadas todavía no reducirán su disponibilidad
hasta la segunda mitad de 2015.
La disponibilidad de CBD bajará más rápido que en otras
zonas en los próximos trimestres. CBD fue la zona con el
número más elevado de transacciones, donde las empresas
han aprovechado las rentas actuales para mejorar su
localización.
Sede Vodafone. Madrid
La inversión de oficinas en Madrid ha crecido
notablemente. Quizás la operación más destacada haya
sido la venta de Castellana 200, que fue adquirida por PSP y
Drago por 144M €.
La promoción de nuevos edificios de oficinas es baja- sin
nuevas promociones a la vista- y la renovación del stock
proviene de las reformas realizadas en edificios existentes.
Otra transacción importante en la primera parte del año
fue la adquisición por London & Regional de Avenida de
América 115 (Sede de Vodafone) por 117M € a Sabadell, así
como la venta de la sede de IBM a Finaccess (Grupo
Modelo) por 130M €.
Demanda
1T-2T 2014 dejó una lectura positiva: casi el 37% del total
de transacciones fue de operaciones de pequeñas y
medianas superficies. La superficie media en Madrid por
transacción fue de 800 m², en línea con las necesidades de
espacio propias de un periodo de crisis.
En la segunda parte del año, Merlin Properties compró a
Levitt un portfolio de oficinas en el Norte de Madrid por
130M €. Bankia adquirió su Sede Informática en Las Rozas a
SEB por 130M €. También en Las Rozas, IBA adquirió la sede
de Día a Deutsche Bank por 30M €.
Las predicciones indican que a final de año la demanda
ganará fuerza, permitiendo la reducción de espacio
disponible. Esta tendencia será más intensa en zonas con
una demanda más fuerte, como es la zona CBD.
El mercado de oficinas de Madrid está experimentando
una fuerte recuperación y se espera que sea uno de los
sectores mejor posicionados en Europa en los próximos 1-2
años. Esto refleja que una mejora de la situación
económica ha proporcionado a los inquilinos e inversores
una confianza renovada. Debido a que la demanda
todavía se sustenta en las relocalizaciones, puede haber
aumento de superficie disponible, sobre todo en zonas
descentralizadas. Aun así, la renta media quedará fijada
por la escasez de oficinas de calidad en CBD.
Rentas
La escasez de oficinas en buenas localizaciones y de calidad
deja los niveles de renta en zona prime en 25,5€/m²/mes
para las mejores (estando la media en torno a 24,25
€/m²/mes), con perspectivas de incrementarse para 2015.
Una demanda todavía débil en las zonas descentralizadas
deja margen para nuevas reducciones en la renta media,
por lo que no hay expectativas de incrementos en los
próximos meses. Las rentas en la periferia se encuentran
entre 15,75 €/m²/mes (zona Campo de las Naciones) y
8,75€/m²/mes (zonas de la M-40).
Madrid: Inversión (M) + Transacciones (No)
VOLUMEN INVERSIÓN
200
Rentabilidades
150
En zona prime se han estabilizado y actualmente se
encuentran en el 5,50%. En las zonas descentralizadas, las
rentabilidades se sitúan alrededor del 6,25%.
100
Media
50
La combinación de más operaciones de alquiler, la falta de
nuevas promociones de oficinas y las bajas rentas ofrecen
una perspectiva realista de un crecimiento en las rentas.
Esto atraerá a los inversores, provocando la comprensión
de las rentabilidades y aumentando los precios.
0
1
3
5
7
9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31
Nota: No de transacción relacionado con Anexo de Transacciones
Fuente: Cohispania
[6]
España. Informe Mercado Oficinas 2014
Madrid. Rueda de Mercado de Oficinas
[7]
España. Informe Mercado Oficinas 2014
Madrid. Rueda de Mercado de Oficinas II
[8]
España. Informe Mercado Oficinas 2014
Madrid. Transacciones de Oficinas
-
[9]
1. Av. América 115
2. Castellana 200
3. Santa Hortensia 26-28
4. Vía de los Poblados
5. Comandante Azcárraga 3
6. Recoletos 23
7. Eloy Gonzalo 10
8. Plaza de Chamberí 8
9. Paseo de los Olmos 19
10. Paseo de la Castellana 16
11. Gran Vía 20
12. Alcobendas
13. Arturo Soria 336
14. Cardenal Marcelo Spínola 42
15. 9 Edificios de Oficinas
16. Embajadores 181
17. Plaza de San Martín 4
18. Vía Lusitana 21
19. María de Portugal 1
20. Alcobendas y Madrid
21. Av. Burgos 7
22. Manuel de Falla 7
23. Miguel Ángel 28
24. 4 Edificios de Oficinas
25. Av. Partenón 4
26. Velázquez
27. Business Park Tripark
28. Las Rozas
29. Eloy Gonzalo 27
30. Paseo de Recoletos 15
España. Informe Mercado Oficinas 2014
BARCELONA
San Cugat
Av. Diagonal
San Just
Paseo de Gracia
Cornellá
Viladecans
Mas Blau
Castelldefels
[10]
España. Informe Mercado Oficinas 2014
Enfoque de Inversión
Barcelona
Oferta
La contratación en 2014 redujo la disponibilidad, ayudada
por la escasa liberación de espacio de segunda mano, la
falta de nuevas promociones de oficinas y por las reformas
llevadas a cabo en la zona centro. La disponibilidad cayó un
13% (mejor dato desde 2011) aunque todavía se mantiene
alta. Se redujo en todas las zonas, excepto en la zona
centro, donde permaneció estable.
El espacio disponible en Barcelona ronda los 900.000 m²:
Nuevas Áreas de Negocio y Periferia son las zonas donde la
ocupación es mayor, en torno al 20% y 28%
respectivamente. CBD tiene el nivel más bajo con un 9%.
Torre Teléfonica. Barcelona
Como transacciones importantes, destacar la compra de
Diagonal 00 –también llamada Torre Telefónica- por
Telefónica por 107M €, ejerciendo en el último momento
su derecho de opción de compra como arrendatario (se
daba por hecho que el comprador era Axa).
Demanda
1T-4T de 2014 ha representado claramente un año mejor
que 2013 en términos de contratación, con aprox. 15.000
m² a finales del trimestre. Ésta está por encima de niveles
registrados en el mismo periodo de 2013, cuando la
contratación registrada fue de 105.000 m².
Pontegadea adquirió la Antigua sede de Banesto a Sareb
por 44M €.
La Generalitat de Cataluña continuó con su política de
vender edificios públicos y puso un nuevo portfolio en
venta (con rentabilidades entre el 6% y el 7,5%), el cual fue
adquirido por Zurich por 201M € a mediados de julio.
En referencia a la ubicación, alrededor del 60% de las
transacciones se realizaron en Passeig de Gràcia/Diagonal y
la zona centro, mientras que el porcentaje de operaciones
en Nuevas Áreas de Negocio y la Periferia fue de 23% y
17% respectivamente.
Hispania Activos Inmobiliarios compró dos edificios de
oficinas (8.500 m²) en C.C.Glòries (actualmente en reforna)
a General Electric por 40,15M €. Hispania también adquirió
un edificio de 6.908 m² a MEAG Asset Management por
18M €.
97% del volumen total de espacio contratado en el primer
trimestre del año correspondió a alquileres, mientras que
solo el 3% fue para operaciones de compraventa.
Las empresas de servicios y las tecnológicas se encuentran
a la cabeza en cuanto a la contratación. La media de
superficie contratada es de 600 m². Los alquileres de
grandes superficies se concentraron en zonas
descentralizadas, especialmente en el distrito 22@.
Actualmente, la demanda de superficies en buenos
edificios no está encontrando oferta. Por esta razón,
habrá incrementos en las rentas para esta clase de
oficinas en 2015. La escasez de oficinas prime puede
motivar que los proyectos que se iniciaron antes de la
crisis sean finalizados. Los promotores podrían traer
nuevos productos a un segmento de la demanda
insatisfecho, dispuesto a pagar precios más altos en los
próximos años.
Rentas
Las rentas se incrementaron en 2014 tanto en términos
anuales como trimestrales. Aunque todavía es pronto para
establecer una tendencia, es probable que el final de los
datos negativos se haya alcanzado.
Barcelona: Inversión (M)+Transacciones (No)
VOLUMEN INVERSIÓN
La renta más alta se encuentra en CBD (17,75 €/m²/mes)
aunque también se han cerrado operaciones por encima de
18,15 €/m²/mes. Le siguen las zonas descentralizadas
(aprox. 11,5 €/m²/mes en el distrito 22@ y 8 €/m²/mes en
la periferia).
Media
250
200
150
100
Rentabilidades
50
Las mejores oficinas en Barcelona poseen una demanda
recurrente que hace que las rentas no bajen. En zona prime
las rentabilidades se han estabilizado y ahora se
encuentran en 5,75%. En las zonas descentralizadas, son
del 7,25%.
0
33
34
36
35
37
38
39
40
41
42
43
Nota: No de transacción relacionado con Anexo de Transacciones
Fuente: Cohispania
[11]
España. Informe Mercado Oficinas 2014
Barcelona. Rueda de Mercado de Oficinas
[12]
España. Informe Mercado Oficinas 2014
Barcelona. Rueda de Mercado de Oficinas II
[13]
España. Informe Mercado Oficinas 2014
Barcelona. Transacciones de Oficinas
33. Plaza Catalunya/Passeig de
Gracia
34. Av. Diagonal 523-525
35. Vía Laeitana 69
36. Av. Diagonal/ Gran Vía de les
Corts Catalanes
37. Plaça d’Ernest Lluch i Martín 5
38. Casp 24-26
38. Les Corts Catalanes, 639
38. Ausias Marc 36-40
38. Girona 20
38. Carrer de la Diputació- Passeig
de Sant Joan
38. Pamplona 113
38. Meridiana 38
38. Pere IV 134
38. Vía Laietana 2
38. Passeig del Taulat 266-270
38. Passeig de La Rambla 6-8
39. Llul 321
40. WTC Alameda Park
41. Lope de Vega 7
42. Cant Batló 8
42. Vía Laeitana 10
43. WTC Alameda Park 8
[14]
España. Informe Mercado Oficinas 2014
Perfil del Inversor
Distribución Inversión por País Inversor
USA
OTROS EUROPEOS
ORIENTE MEDIO
N.D.
La percepción que los fondos internacionales tienen del
mercado inmobiliario español ha mejorado en los últimos
años, y ésta no sólo proviene del interés de los fondos
“buitre” que buscan operaciones con fuertes descuentos.
1%
Además, los inversores internacionales no sólo tienen
puestas sus miras en edificios en localizaciones prime y
distritos de negocios estables con inquilinos de elevada
solvencia, sino que ahora también consideran adquisiciones
de inmuebles con necesidades de reforma o no finalizados.
54%
6%
Fuente: Cohispania
Perspectivas
Los fondos de pensiones soberanos, como el de Kuwait,
Singapur, Qatar y Kazajistán -que son algunos de los más
activos en el mundo- han puesto su radar en España. Están
realizando inversiones directas en empresas y adquiriendo
cantidades importantes de deuda pública de terceros
países. En los últimos meses, el sector inmobiliario ha
llamado su atención. Dentro de él, el segmento de oficinas
posee la cuota más elevada, ofreciéndoles mejores
retornos de rentabilidad en comparación con otros
competidores europeos (ciudades como Berlín, Londres o
Roma).
En 2014 la recuperación en la Eurozona ha sido desigual.
Sin embargo, la economía española superó al resto de la
zona euro. La recuperación en España se consolidará en
2015. Los datos macroeconómicos lo demuestran.
La recuperación del consumo ha ganado terreno con el
incremento del gasto de los hogares por sexto trimestre
consecutivo aunque la tasa de desempleo se mantenga en
niveles altos. Esto retrasará la recuperación del consumo
durante algún tiempo, al igual que las medidas de
austeridad llevadas a cabo por el gobierno.
Definitivamente, en España se está dando un fin de ciclo
para los inversores oportunistas. Ahora que la economía se
está recuperando, los inversores core –como Buffett, Simon
Property y TH Real Estate – están volviendo al sector.
Aun así, el rápido aumento de la confianza (ahora a niveles
de 2007) y la presión de la deflación asegurarán una
recuperación en el gasto de los hogares. Los últimos datos
de ventas en el sector retail confirman esta tendencia al
alza, con un aumento en 5 de los últimos 6 trimestres.
Distribución Inversión por Tipo Inversor
FAMILY OFFICES
COMPAÑÍAS
COMPAÑÍAS SEGUROS
Las exportaciones netas también contribuyen al
crecimiento. Los datos anticipan un fuerte aumento - 4,7%
en 2015- que revertirá en la inversión. Un euro más débil y
unos intereses de préstamos más bajos impulsarán también
a las empresas españolas.
11%
0%
3%
2% 1% 2%
34%
Otros grupos de inversores internacionales tales como los
inversores institucionales, family offices, y entidades
aseguradoras también están investigando oportunidades
en las principales ciudades de España, no sólo en Madrid y
Barcelona.
FONDOS
CADENAS HOTELERAS
SOCIMIS
N.D.
2% 2%
10%
REINO UNIDO
LATINOAMÉRICA
ASIA
Además de la evolución de la situación económica – que es
crucial- es comentado entre las compañías de inversión y
financieras que existen otros temas que pueden generar
incertidumbre en España y por tanto podrían tener un
impacto negativo sobre las decisiones de inversión. Estos
temas son las elecciones generales y autonómicas para
2015, la emergencia de partidos políticos tales como
Podemos, la independencia de Cataluña, así como los
problemas de corrupción.
72%
Fuente: Cohispania
Entre las firmas y grupos de inversión que han estado más
activos en España, destacan LoneStar, Apollo, Cerberus,
Fortress, Oaktree, TPG, Goldman Sachs y Blackstone.
Además, ha habido una gran cantidad de transacciones en
las que los inversores no procedían de países
tradicionalmente vistos en el mercado español, tales como
el grupo chino Jiangsu GPRO, Platinum Estates de Hong
Kong o Frasers Hospitality, con sede en Singapur.
Fuera de nuestras fronteras, existe preocupación por la
situación en Rusia y Grecia, por el terrorismo, así como por
la deflación en Europa y cómo influirá en la economía y en
el aumento de los precios en Estados Unidos.
[15]
España. Informe Mercado Oficinas 2014
En cuanto a la senda de crecimiento en el volumen de
inversión en el sector inmobiliario, Dublín y Madrid lideran
las posiciones, después de haber experimentado notables
crecimientos en 2012 y 2013. Por el contrario, Milán no
repitió la mejora del año anterior y experimentó una ligera
reducción durante los primeros nueve meses de 2014.
También a la baja el centro de Londres, aunque consiguió el
volumen más alto de inversión en Europa Occidental.
El clima de mejora económica en España y las expectativas
de crecimiento tanto en el consumo como en la producción
mantendrán el mercado activo, con una importante
presencia de inversores internacionales. Los programas de
compra de bonos del Banco Central Europeo ayudarán a
mantener los tipos de interés que han propiciado el
crecimiento de los valores en el sector inmobiliario.
La inversión en inmuebles se mantendrá durante 2015 y se
augura un escenario interesante para los próximos años
para los inversores value-added y core, con la posibilidad
de importante generación de capital en 5-7 años.
Los inversores de Asia y América Latina tienen el objetivo
específico de buscar activos prime, tales como portfolios de
hoteles y oficinas que tengan un gran recorrido, en Madrid
y Barcelona, con elevadas rentabilidades y bajo riesgo. Los
inversores británicos y americanos buscan activos con
mayor recorrido, los cuales puedan mejorar con
desembolsos de capital.
En referencia a inversores nacionales, el papel jugado por
las SOCIMIs se espera que sea menos activo en 2015,
puesto que casi han agotado el capital con el que salieron a
Bolsa (2.510M €).
Todas las clases de activos han tenido demanda, con
oficinas y centros comerciales a la cabeza. También las
plataformas logísticas se encuentran ahora en el objetivo
de varios inversores.
Las altas tasas de disponibilidad todavía se dan en sectores
como oficinas, retail y activos logísticos. La ocupación
podría incrementarse, en línea con la consolidación de la
recuperación. Dentro de este escenario, los flujos de caja
para los activos inmobiliarios crecerán a través de la mejora
en las rentas.
En cuanto al sector de residencial, no cabe hablar en
general de un incremento significativo en los niveles de
demanda, a pesar de que las expectativas son
aparentemente mejores que en los seis meses anteriores.
Esto se refleja en la progresiva reducción de los precios que
se ha experimentado en los últimos seis años. Aunque la
caída actual es menor que en los semestres anteriores, en
general se está produciendo una caída.
Se puede concluir que las expectativas económicas (por
encima de varios países de la eurozona), la relajación en
las condiciones de concesión de crédito y las crecientes
rentas prime dibujan un escenario más que optimista.
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España. Informe Mercado Oficinas 2014
Anexo I: Transacciones de Oficinas
Fuente: Cohispania
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España. Informe Mercado Oficinas 2014
Cohispania ha trabajado en colaboración con Maxxima REA
Sobre Cohispania
Sobre Maxxima REA
Cohispania forma parte del Grupo Financiero Empredia
A26. Grupo Financiero Empredia A26 es un grupo con
intereses en varios sectores: tasación de inmuebles,
valoración de activos industriales, inventarios, formación y
asesoría patrimonial.
Maxxima REA es una firma boutique de consultoría
inmobiliaria cuya sede central está en Madrid y que
gestiona activos inmobiliarios singulares.
Además, está especializada en la prestación de servicios
integrados y adaptados al mercado inmobiliario, centrados
en la transacción de activos. Su marco de servicios incluye:
Cohispania asesora en la valoración de bienes inmuebles.
Cohispania valora todo tipo de inmuebles aplicando
diferentes criterios en función de la finalidad del informe:
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Finalidades normativas. Acogidas a la normativa vigente
(Orden Ministerial ECO/805/2003):
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Garantías hipotecarias de créditos.
Estudios de valor de Fondos de Inversión
Inmobiliaria.
Estimación del patrimonio inmobiliario de Fondos
de Pensiones.
Finalidades administrativo-financieras. Todas
precisan conocer el valor de Mercado del inmueble:
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Estrategia y Consultoría en transacciones
Asesoramiento en operaciones inmobiliarias
Servicios de Corporate Finance
Valoraciones
Gestión Técnica
Gestión de Activos
ellas
Coberturas de Provisiones Técnicas de Entidades
Aseguradoras.
Valoraciones Masivas de Carteras- Automated
Valuation Model (AVM).
Balances Contables.
Asesoramientos en procesos de compra-venta.
Valoraciones siguiendo la regulación IVS, EVS y RICS.
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omisión, como resultado de cualquier material presente en esta publicación. La reproducción de este informe en su totalidad o
en parte está permitida con adecuada referencia a Cohispania.
Todos los diagramas, tablas y comentarios han sido realizados por Cohispania en colaboración con Maxxima REA en base a datos
provenientes de información pública de mercado, obtenidos desde enero hasta diciembre de 2014.
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