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DOCUMENTO:
N/REF:
488/PERPC
P.E.R.P.C.
TEXTO REFUNDIDO PARA APROBACION DEFINITIVA
TITULO:
PLAN ESPECIAL DE REHABILITACION,
PROTECCION Y CONSERVACION DEL CASCO
HISTORICO DE LA VILLA DE PLENTZIA
EMPLAZAMIENTO:
CASCO HISTORICO DE LA VILLA DE PLENTZIA
FECHA DOCUMENTO:
REVISION:
JULIO 2.012
00
PROMOTOR:
AYUNTAMIENTO DE LA VILLA DE PLENTZIA
ESTE DOCUMENTO CONTIENE:
1. NORMATIVA URBANISTICA
VOLUMEN: 3/4
3
ARQUI UR
ARQUITE CTUR A
Y
URBA NISMO
S.L.P
ARQUITECTO:
SANTIAGO G. MAZORRIAGA, colegiado 1.898
Plaza Landabaso, 5 ext- 1º.Dpto. F -48015-Bilbao
Tfno: 94.475.67.29 / Fax: 94.476.53.23
III.-NORMATIVA URBANISTICA
INDICE
1.
AMBITO E INTERPRETACION DE LA NORMATIVA
2.
INTERVENCIONES DE REHABILITACION
2.1. DEFINICION. GENERALIDADES
2.2. TIPOS DE INTERVENCIONES
2.2.1. INTERVENCIONES URBANIZADORAS
2.2.2. INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS
2.3. INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS DE NUEVA PLANTA
2.4. INTERVENCIONES DE DEMOLICIÓN
2.5. INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS SIN AMPLIACION
2.5.1. RESTAURACIÓN CIENTÍFICA
2.5.2. RESTAURACIÓN CONSERVADORA
2.5.2.1. RESTAURACION CONSERVADORA
CATEGORIA A
2.5.2.2. RESTAURACION CONSERVADORA
CATEGORIA B
2.5.2.3. RESTAURACION CONSERVADORA
CATEGORIA C
2.5.3. CONSERVACIÓN Y ORNATO
2.5.4. CONSOLIDACIÓN
2.5.5. REEDIFICACIÓN
2.5.6. REFORMA
2.5.7. SUSTITUCION
2.6. INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS CON AMPLIACION
3.
NIVELES DE PROTECCION
3.1. CLASIFICACION DE LOS NIVELES DE PROTECCION
3.1.1. ESPACIOS URBANOS
3.1.2. PROTECCIÓN ESPECIAL
3.1.3. PROTECCIÓN MEDIA
3.1.4. PROTECCIÓN BÁSICA
3.1.5. PROTECCIÓN MORFOLÓGICA
3.1.6. DISCORDANCIA
3.1.7. PROTECCIÓN PARCIAL
3.1.8. DISCORDANCIA PARCIAL
3.1.9. CARENCIA DE PROTECCION
4.
PROYECTOS DE INTERVENCION
5.
DEFINICIONES DE INDOLE URBANISTICO
6.
DEFINICIONES DE ELEMENTOS DE LA EDIFICACION
7.
ORDENANZAS DE EDIFICACION
7.1. ÁMBITO DE APLICACIÓN
7.2. PARAMETROS EDIFICATORIOS
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7.2.1. ALINEACIONES y RASANTES
7.2.2. ALTURAS LIBRES y ALTURAS DE CORNISA
7.2.3. PARCELACIÓN y OCUPACIÓN DE SOLARES
7.2.4. ESPACIOS LIBRES PRIVADOS
7.2.5. SÓTANOS
7.2.6. ENTREPLANTAS Y ALTILLOS
7.2.7. PLANTAS BAJAS
7.2.8. CUBIERTAS
7.2.9. MEDIANERAS
7.2.10. ESCALERAS
7.2.11. ASCENSORES
7.2.12. ANTENAS DE T. V. y F. M
7.2.13. ILUMINACIÓN ARTÍSTICA
7.2.14. ELEMENTOS DE OSCURECIMIENTO DE LOS
HUECOS
7.2.15. INSTALACIONES EN PARAMENTOS EXTERIORES
7.2.16. COLGADORES y TENDEDEROS DE ROPA
7.2.17. TOLDOS INCORPORADOS A LAS FACHADAS
7.2.18. ALEROS
7.2.19. MARQUESINAS
7.2.20. RÓTULOS COMERCIALES, CARTELES y
ANUNCIOS
7.2.21. CUERPOS VOLADOS DE FÁBRICA
7.2.22. ESCAPARATES y VITRINAS
7.2.23. BALCONES
7.2.24. MIRADORES y GALERÍAS ACRISTALADAS
7.2.25. FACHADAS
7.2.25.1. FACHADA PRINCIPAL
7.2.25.2. FACHADA A ESPACIO INTERIOR
7.2.25.3. FACHADAS LATERALES A ESPACIO
LIBRE PRIVADO
7.2.25.4. FACHADAS A CANTÓN
7.2.25.5. HUECOS y CUERPOS VOLADOS
7.2.25.6. CUBIERTA
7.2.25.7. ESPACIO BAJO-CUBIERTA
7.2.26. VENTANAS. CARPINTERIA EXTERIOR
7.2.27. CÁRCAVAS
8.
CONDICIONES DE HABITABILIDAD
8.1. GENERALES
8.1.1. VIVIENDA EXTERIOR
8.1.2. PIEZAS HABITABLES
8.1.3. ALTURA LIBRE
8.1.4. COMPOSICION Y PROGRAMA
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8.1.4.1. SUPERFICIES Y DIMENSIONES
MINIMAS DE LAS PIEZAS
8.1.4.2. DISTRIBUCION
8.1.5. ESPACIO BAJO-CUBIERTA
8.1.6. CONDICIONES DE VENTILACION
8.1.7. CONDICIONES DE ILUMINACION
8.1.8. CONDICIONES TECNICAS
8.2. CONDICIONES ESPECÍFICAS
9.
ORDENANZA DE CONVERSION DE LOCALES DE PLANTA BAJA EN
VIVIENDAS
9.1. CONDICIONES DE LAS PLANTAS DE LA EDIFICACIÓN
9.2. CONDICIONES HIGIÉNICAS y DE CALIDAD
9.2.1. VIVIENDA EXTERIOR
9.2.2. PIEZAS HABITABLES
9.2.3. CONDICIONES DE VENTILACIÓN
9.2.4. ILUMINACIÓN
9.2.5. CONDICIONES TÉCNICAS
9.3. CONDICIONES PARTICULARES DEL USO RESIDENCIAL EN
PLANTA BAJA
9.3.1. VIVIENDA MÍNIMA
9.3.2. ALTURA LIBRE
9.3.3. ACCESIBILIDAD
9.3.4. DIMENSIONES y SUPERFICIES MÍNIMAS
9.3.5. DISTRIBUCIÓN
9.3.6. FACHADAS
10. CLASIFICACION DE LOS DISTINTOS USOS
10.1. COMERCIAL y SERVICIOS
10.2. OFICINAS y DESPACHOS PROFESIONALES
10.3. ALMACENES
10.4. PEQUEÑA INDUSTRIA
10.5. TALLERES y ACTIVIDADES ARTESANAS
10.6. HOTELERO y RESIDENCIAL
10.7. VIVIENDA
10.8. APARCAMIENTO
10.9. CIRCULACIÓN DE VEHÍCULOS
10.10. SANITARIO
10.11. ASISTENCIAL
10.12. RELIGIOSO
10.13. CULTURAL y RECREATIVO
10.14. ENSEÑANZA
10.15. ESPECTÁCULOS
10.16. DEPORTIVO
10.17. SIMULTANEIDAD DE USOS
10.18. USOS NO CONTEMPLADOS
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11. ORDENANZAS DE URBANIZACION
11.1. CRITERIOS DE DISEÑO
11.1.1. CALLES
11.1.1.1. CALLES DE USO MIXTO
11.1.1.2. CALLES DE USO RODADO
RESTRINGIDO
11.1.1.3. CALLES DE USO RODADO
PROHIBIDO
11.1.2. ARQUETAS
11.1.3. CALZADAS
11.1.4. ACERAS
11.1.5. ESPACIOS LIBRES PRIVADOS
11.1.5.1. ESPACIOS PAVIMENTADOS
11.1.5.2. ESPACIOS NO PAVIMENTADOS EN
SU MAYOR SUPERFICIE
11.1.6. ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS DE USO
RESTRINGIDO: CÁRCAVAS
11.1.7. CANTONES
11.1.8. PLAZAS y ESPACIOS PÚBLICOS DE ESTANCIA
PROLONGADA DE PERSONAS
11.2. CONDICIONES DE LAS REDES DE INFRAESTRUCTURA
11.2.1. CONDICIONES DE LAS REDES DE
INFRAESTRUCTURA
11.2.1.1. ABASTECIMIENTO DE ENERGÍA
ELÉCTRICA
11.2.1.2. ABASTECIMIENTO DE AGUA
11.2.1.3. ALUMBRADO – ILUMINACION
11.2.1.4. RED DE TELEFONÍA
11.2.1.5. RED DE GAS
11.2.1.6. CONDICIONES DEL SANEAMIENTO
Y ALCANTARILLADO
11.3. CONDICIONES DE LOS MATERIALES
11.4. CONDICIONES DEL MOBILIARIO URBANO
11.5. CARACTERÍSTICAS DE ELEMENTOS DEL MOBILIARIO
URBANO
11.5.1. FUENTES y SURTIDORES
11.5.2. BANCOS
11.5.3. JARDINERÍAS
11.5.4. PAPELERAS
11.5.5. BARANDILLAS
11.5.6. REJILLAS. SUMIDEROS. TAPAS DE ARQUETAS.
BUZONES DE DESAGÜE
11.5.7. ÁRBOLES
11.5.8. SOMBRILLAS y TOLDOS EXENTOS
11.5.9. PUESTOS de VENTA y KIOSKOS
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11.5.10. MOJONES
11.5.11. BOLARDOS
11.5.12. CABINAS DE LA O.N.C.E. Y OTRAS
11.5.13. CABINAS DE TELÉFONO
11.5.14. VERJAS
11.5.15. MUROS
11.5.16. VALLADO DEL SOLAR. CUBRICIÓN DE
FACHADAS. ORGANIZACIÓN DE LA OBRA
11.5.17. ROTULACIÓN DE CALLES
11.5.18. ELEMENTOS SUPERPUESTOS A LAS FACHADAS
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1.- ÁMBITO.
El ámbito de aplicación del presente Plan Especial de Rehabilitación, Protección y Conservación del
Casco Histórico de Plentzia está comprendido por la totalidad del área que se delimita en el plano 01
del presente documento.
Este perímetro es algo mayor al de la delimitación del ámbito del Área de Rehabilitación Integral ó
A. R. I que fue aprobada en el año 1.994 y con ligeras variantes mantiene el que figuraba en el
anterior planeamiento vigente para el ámbito. Es reseñable la inclusión de los inmuebles situados en el
nº1 y 3 de Antolín Deuna Plazatxoa.
El borde que encierra la zona de actuación de la presente Normativa tiene los siguientes límites que
describiremos a partir de su borde oriental el Este:
- Eje de Gaminiz Kalea hasta comienzo del eje de Andra Mari.
- Ermita del Cristo.
- Propiedad con una edificación y jardines entre Andra Mari y Barrenkale.
- Porción de Barrenkale hasta la finca denominada Kanposena.
- Línea de Kanposena hasta la antigua cantera.
- Desde la antigua cantera hasta eje de la Carretera Foral paralela a la Ría .
- Desde este último punto del eje de la carretera Foral hasta Plazatxoa
- Zuhaitz bidea desde la pasarela peatonal hasta el Ayuntamiento.
- Calle zaguera del Ayuntamiento hasta el eje de Areatza.
- Areatza desde su confluencia con Erribera hasta Mungia Bidea
- Eje de Mungia Bidea hasta el edificio de Portaleta número 9.
- Medianera de Portaleta número 9 hasta Portaleta Kalea.
- Eje de Portaleta (desde el número 9) hasta el eje de Gaminiz Kalea
INTERPRETACIÓN DE LA NORMATIVA
1.- La siguiente normativa se interpretará atendiendo a su contenido y con sujeción a los objetivos y
finalidades expresadas en la memoria justificativa.
En los casos de duda o imprecisión prevalecerá la interpretación más favorable a la menor
edificabilidad y a la mayor dotación de espacios libres y equipamiento comunitario, a la mejor
conservación del patrimonio protegido, al menor deterioro de la imagen urbana, a la menor
transformación de los usos y actividades tradicionales existentes y al interés más general de la
colectividad.
2.- En caso de contradicción entre normas, planos de ordenación y fichas, se otorgará primacía al
texto sobre el dibujo y al dibujo sobre las fichas.
En caso de discrepancia entre los diversos planos de ordenación prevalecerá el documento de mayor
escala, salvo que de la documentación escrita se desprendiera fehacientemente una interpretación
contraria que permita deducir la existencia de errores materiales en aquél.
En el supuesto de contradicción entre las diversas normas de este Documento, tendrá primacía la
norma específica sobre la general, excepto cuando se produzca entre la primera y las definiciones y
conceptos contenidos en la segunda, en cuyo caso prevalecerán éstos.
3.- Toda aclaración o interpretación que suscite dudas razonables requerirá un informe técnico-jurídico
sobre el tema en el que consten las posibles alternativas de interpretación, definiéndose la
Corporación sobre cual es la correcta, incorporándose en lo sucesivo como nota aclaratoria del P. E.
R. P. C.
Cuando sean de tal entidad que afecten a aspectos sustanciales de las determinaciones del
Documento, deberá seguirse una tramitación idéntica a la establecida para la modificación del
P. E. R. P. C.
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2.- INTERVENCIONES DE REHABILITACION.
El contenido y alcance de las intervenciones de rehabilitación queda descrito en el Anexo I del
Decreto 317/2002 del 31 de Diciembre sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio
urbanizado y edificado.
2.1.- DEFINICION. GENERALIDADES.
Se entiende por intervención de rehabilitación el conjunto sistematizado de obras a realizar sobre una
construcción o urbanización existente con objeto de transformarla en otra diferente en todo o en
parte de la precedente, más adecuada a sus valores arquitectónicos, y dotada de unas mejores
condiciones de habitabilidad y uso.
Las intervenciones de rehabilitación sobre construcciones podrán extenderse a las obras de
adecuación de la urbanización y acabados de los terrenos no edificados, tales como patios, huertas,
jardines, claustros, pórticos, que constituyan la unidad edificatoria.
Asimismo tendrán la consideración de obras de rehabilitación, aquellas que se lleven a cabo con el
objeto de suprimir las barreras arquitectónicas existentes.
Se podrán igualmente considerar como intervenciones de rehabilitación las obras de primer
establecimiento o de nueva planta realizadas tras la demolición de urbanizaciones o construcciones
existentes siempre que se definan expresamente como tales por el presente Plan Especial, por producir
efectos evidentes de restauración y mejora del tejido urbano en las Áreas de Rehabilitación Integrada.
También se podrán considerar intervenciones de rehabilitación las obras de demolición total o parcial
de construcciones o urbanizaciones existentes si están dirigidas a la obtención de plazas, parques
públicos y zonas verdes, apertura o ampliación de vías de tráfico rodado o peatonal, o a la obtención
de terrenos para albergar equipamientos comunitarios primarios, entendiendo como tales los
establecimientos de carácter recreativo, asociativo, asistencial, sanitario, comercial, deportivo,
administrativo y otros de análoga finalidad, siempre que hayan sido destinados a tal fin por las
determinaciones del Plan Especial.
2.2.- TIPOS DE INTERVENCIONES.
Las intervenciones de rehabilitación podrán ser intervenciones constructivas o urbanizadoras, según
tengan por objeto construcciones o urbanizaciones respectivamente.
2.2.1.- INTERVENCIONES URBANIZADORAS.
Las intervenciones urbanizadoras de rehabilitación del patrimonio urbanizado consistirán en obras de
conservación, restauración, reforma o ampliación de los elementos de urbanización y del mobiliario
urbano existentes, así como aquellas otras de primer establecimiento que vengan definidas
expresamente como tales por el presente Plan.
De forma previa a la ejecución de dicha urbanización, deberán establecerse las necesarias medidas
protectoras del patrimonio arqueológico que pueda verse afectado (apartado 3 del articulo 13 del
Decreto 277/2009, de 26 de mayo).
Se consideran a estos efectos elementos de urbanización:
a) Las redes de todo tipo de infraestructura constitutiva de los servicios urbanos tales como
distribución de agua y gas, alcantarillado, saneamiento, alumbrado público y distribución de
energía eléctrica, incluidos todos sus componentes y su conexión individualizada con las
construcciones.
b) La pavimentación de calles, plazas, alamedas, parques y cualquier otro espacio de dominio
y uso público.
c) Los elementos componentes de la jardinería de las calles, alamedas, plazas, parques públicos
y zonas verdes, incluido el arbolado y sus elementos de protección.
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Se considerará mobiliario urbano, el conjunto de objetos a colocar en la vía pública superpuestos o
adosados a los elementos de urbanización o de edificación, con unas características tales que su
modificación o traslado no genere modificaciones substanciales de aquélla.
El conjunto de elementos de urbanización y de mobiliario urbano constituyen el patrimonio
urbanizado.
2.2.2.- INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS.
Los tipos de intervención constructivas de Rehabilitación del Patrimonio Edificado que se aplicarán en
el Plan Especial de Rehabilitación, Protección y Conservación, de acuerdo con el Anexo I del Decreto
son las que se describen a continuación:
a) Intervenciones que dan origen a construcciones de NUEVA PLANTA.
b) Intervenciones que dan origen a la DEMOLICIÓN DE CONSTRUCCIONES EXISTENTES.
c) Intervenciones sobre construcciones existentes que dan origen a modificaciones QUE NO
SUPONEN AMPLIACIÓN DE SU SUPERFICIE CONSTRUIDA NI DE SU ALTURA O NÚMERO DE PLANTAS.
d) Intervenciones sobre construcciones existentes que dan origen a modificaciones QUE
SUPONEN AMPLIACIÓN DE SU SUPERFICIE CONSTRUIDA.
La clasificación anterior se entiende sin perjuicio de las intervenciones MIXTAS COMO LA SUSTITUCIÓN Y
LA REEDIFICACIÓN.
2.3.- INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS DE NUEVA PLANTA.
Se consideran intervenciones que dan origen a construcciones de nueva planta las obras que
constituyen construcciones no existentes con anterioridad y que no pueden incluirse en la categoría
de reedificación, aún cuando la nueva edificación surja sobre una superficie anteriormente ocupada
por otro edificio ya demolido.
Todas las actuaciones de nueva planta quedan identificadas y desarrolladas en el Título de Gestión
Urbanística correspondiente a este Plan Especial.
2.4.- INTERVENCIONES DE DEMOLICIÓN.
Demolición es un tipo de intervención constructiva dirigida a la desaparición total o parcial de una
construcción existente.
La intervención de demolición total podrá ir vinculada a una intervención de reedificación o de
nueva planta.
La intervención de demolición parcial podrá ir vinculada a una intervención de reforma y en su caso
también de ampliación, sin perjuicio de las obras de demolición de añadidos degradantes incluidas
en otras intervenciones constructivas.
Igualmente la intervención de demolición total o parcial podrá estar dirigida a la obtención de plazas,
parques públicos y zonas verdes, apertura o ampliación de vías de tráfico rodado y peatonal o a la
obtención de terrenos para albergar equipamientos comunitarios primarios, de acuerdo con las
determinaciones del Plan Especial.
Cuando una intervención de demolición vaya unida a una de nueva planta, el conjunto de ambas se
denominará intervención de sustitución, salvo que se cumplan las condiciones para ser considerada
como intervención de reedificación.
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2.5.- INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS SIN AMPLIACION.
Dentro de este grupo de intervenciones constructivas se distinguen dos grandes subgrupos, según que
la intervención suponga una ejecución lo más estricta posible a lo construido o que se posibilite una
modificación más profunda.
Los tipos de intervenciones del primer subgrupo son los siguientes:
2.5.1.- RESTAURACIÓN CIENTÍFICA.
2.5.2.- RESTAURACIÓN CONSERVADORA.
2.5.3.- CONSERVACIÓN Y ORNATO.
2.5.4.- CONSOLIDACIÓN.
Los tipos de intervenciones del segundo subgrupo son los siguientes:
2.5.5.- REEDIFICACIÓN.
2.5.6.- REFORMA
2.5.7.- SUSTITUCION
Los Planes Especiales de Rehabilitación podrán permitir, en aquellas construcciones en las que
autoricen intervenciones constructivas de este grupo, una ampliación principalmente para dotarlas de
instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales.
Se consideran instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales las precisas para que la
construcción rehabilitada reúna las condiciones mínimas de habitabilidad tales como instalaciones de
energía eléctrica, distribución de agua, teléfono, calefacción, servicios higiénicos y cocinas ventiladas
e iluminadas artificialmente, debiendo ser normalmente instalaciones empotradas, tanto las del interior
de la construcción, como las de las acometidas exteriores que acceden a ella.
2.5.1- RESTAURACION CIENTIFICA.
DEFINICION.
Restauración científica es un tipo de intervención constructiva sobre una edificación o instalación y,
en su caso, sobre sus terrenos no edificados, que posee una relevante importancia en el tejido urbano
por efecto de sus específicos valores arquitectónicos, dirigida a la conservación y a la puesta en valor
de sus cualidades, de forma que se posibilite en su interior un uso o usos adecuados a los valores
citados.
OBRAS AUTORIZADAS.
La restauración científica respetando los elementos tipológicos, formales y estructurales de la
construcción podrá prever la realización de las siguientes obras:
a) La restauración del aspecto arquitectónico y el restablecimiento en su estado original de las partes
alteradas a través de:
- La restauración de las fachadas internas o externas.
- La restauración de los espacios internos.
- La reconstrucción filológica de la parte o partes del edificio derrumbado o demolido.
- La conservación o el restablecimiento de la distribución y organización espacial original.
- La conservación o el restablecimiento del estado original de los terrenos edificados que
constituyen parte de la unidad edificatoria, tales como patios, claustros, plazas, huertas o
jardines.
b) La consolidación con sustitución de las partes no recuperables sin modificar la posición o cota de
los siguientes elementos estructurales:
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- Muros portantes externos e internos.
- Forjados y bóvedas.
- Escaleras.
- Cubierta con el restablecimiento del material de cobertura original.
c) La eliminación de añadidos degradantes y cualquier género de obra de época reciente que no
revistan interés o contrasten negativamente con las características arquitectónicas originales de la
construcción, de su unidad edificatoria o de su entorno.
d) La introducción de instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales, siempre que se
respete lo indicado anteriormente.
2.5.2- RESTAURACION CONSERVADORA.
DEFINICION.
Restauración conservadora es un tipo de intervención constructiva sobre una edificación o instalación
y, en su caso, sobre sus terrenos no edificados, que no posee valores arquitectónicos de singular
relevancia, pero que constituye una parte interesante del patrimonio edificado en tanto en cuanto es
un elemento significativo desde el punto de vista tipológico por su distribución interna, la disposición
de los elementos de distribución vertical, la ocupación y disposición sobre la parcela o cualquier otra
característica morfológica.
La restauración conservadora se dirige a conservar la construcción y asegurar su funcionalidad por
medio de una serie de obras que en cualquier caso han de respetar sus elementos tipológicos,
formales y estructurales, no permitiéndose en su interior un uso o usos no adecuados con aquéllos.
Comprenderá esta intervención, la consolidación, la restauración y la renovación de los elementos
constitutivos de la construcción, la introducción de nuevos elementos necesarios para albergar los
usos permitidos y la eliminación de los añadidos degradantes.
TIPOS DE RESTAURACION CONSERVADORA.
La restauración conservadora se divide en las categorías siguientes:
1) RESTAURACIÓN CONSERVADORA CATEGORÍA A.
2) RESTAURACIÓN CONSERVADORA CATEGORÍA B.
3) RESTAURACIÓN CONSERVADORA CATEGORÍA C.
2.5.2.1- RESTAURACION CONSERVADORA CATEGORIA A.
DEFINICION.
La restauración conservadora categoría A se aplicará a aquellas construcciones cuyo estado de
conservación permite la puesta en valor de los valores tipológicos, formales y estructurales de la
construcción y permite su total recuperación.
OBRAS AUTORIZADAS.
Podrá prever la realización de las siguientes obras:
a) La puesta en valor de su aspecto arquitectónico consistente en el restablecimiento de sus valores
originales a través de:
- La restauración de las fachadas externas o internas, permitiéndose en estas últimas
modificaciones parciales siempre que no se altere la unidad de su composición y se respeten los
elementos de especial valor estilístico.
- La restauración de los espacios interiores siempre que sean elementos de notoria importancia
arquitectónica o cultural.
b) Las indicadas en los puntos b), c) y d) de la Restauración Científica.
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2.5.2.2- RESTAURACION CONSERVADORA CATEGORIA B.
DEFINICION.
La restauración conservadora categoría B se aplicará a aquellas construcciones en mediocre o mal
estado de conservación y que no poseyendo elementos arquitectónicos de especial valor,
constituyen sin embargo una parte interesante del patrimonio edificado.
OBRAS AUTORIZADAS.
Podrá prever la realización de las siguientes obras:
a) La puesta en valor de su aspecto arquitectónico a través de:
- La restauración de las fachadas externas o internas, permitiéndose en estas últimas la apertura
de nuevos huecos siempre que no se altere la unidad de composición.
- La restauración de los espacios interiores, permitiéndose la modificación de las cotas de sus
forjados siempre que se mantengan fijas las cotas de las ventanas y de la línea de cornisa.
b) La consolidación y en su caso sustitución de los elementos estructurales en malas condiciones por
otros nuevos con una posible modificación de cotas de los forjados en una gran parte de la
construcción.
c) Las indicadas en los apartados c) y d) de la Restauración Científica.
2.5.2.3- RESTAURACION CONSERVADORA CATEGORIA C.
DEFINICION.
La restauración conservadora categoría C actúa sobre construcciones parcialmente demolidas que
no pueden ser consideradas como incluibles en la Restauración Científica y de las que es posible
encontrar documentación fiable de la organización de su tipo edificatorio primitivo, de manera que
se consiga un restablecimiento del tipo edificatorio original.
OBRAS AUTORIZADAS.
Podrá prever la realización de las siguientes obras:
El restablecimiento en su estado original de los elementos verticales y horizontales comunes tales como
vestíbulos, bloques de escaleras, pórticos, galerías, etc.
El restablecimiento en su estado original de la forma, dimensión y relación entre la construcción y las
partes descubiertas de la unidad edificatoria tales como patios, claustros, etc.
El restablecimiento en su estado original de todos los demás elementos constitutivos del tipo
edificatorio.
2.5.3- CONSERVACION y ORNATO.
DEFINICION.
Conservación y ornato es un tipo de intervención constructiva dirigida a la reparación, renovación o
sustitución de los elementos de acabado de las construcciones existentes así como mantener o dotar
a aquéllas de las condiciones mínimas de habitabilidad en lo referente a servicios higiénicos mínimos,
ventilación de baños, aseos, cocinas y resto de piezas habitables, dotar al edificio de instalaciones
correctas conforme a la normativa vigente de abastecimiento de agua, electricidad, calefacción y
saneamiento, mejorar las condiciones de iluminación y ventilación de las piezas habitables incluso con
la reforma o apertura de nuevos huecos de fachada y cuantas otras pequeñas obras sean necesarias
para dotar al edificio de las condiciones generales precisas para evitar su deterioro y de las
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condiciones mínimas de habitabilidad definidas en los Anexos II y III del Decreto 317/2002 del 31 de
Diciembre.
Las obras comprendidas en una intervención de conservación y ornato no tendrán incidencia en la
estabilidad de la edificación, tanto de su cimentación, como de su estructura portante o de la
estructura de su cubierta, pudiendo incidir ligeramente en la distribución interior de su superficie útil,
con el fin exclusivo de dotar al edificio de las instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias
fundamentales y de las condiciones mínimas de habitabilidad, anteriormente indicadas.
OBRAS AUTORIZADAS.
Podrá prever la realización de las siguientes obras:
a) Pequeñas obras de modificación del aspecto de las fachadas afectando la modificación a los
huecos, o a la apertura de nuevos huecos cuando no alteren la distribución preexistente de la
superficie útil ni la composición general de sus fachadas.
b) Obras de reparación de la cubierta, pudiendo incluso ser sustituidas las correas u otros elementos
estructurales, en su caso, pero debiendo mantener su forma.
c) Obras de impermeabilización de cualquier elemento del edificio.
d) Obras de sustitución de carpinterías de fachada, de voladizos de balcones, de miradores, cornisas y
puertas de acceso, debiendo en estos casos efectuarse la sustitución con material y diseño similar a
los preexistentes, salvo que condicionantes de mejora de aquél aconsejen su modificación.
e) Obras que tienen por objeto reparar algún otro elemento de acabado que esté deteriorado,
siempre que no tenga una función estructural o resistente.
f) Obras interiores que no afecten o modifiquen la distribución del edificio, como revoco y pintura,
ejecución y reparación de solados, trabajos interiores de carpintería, reparaciones de fontanería,
calefacción y fumistería, cambios de cocinas y aparatos sanitarios e introducción de instalaciones
tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales.
g) Cualquier otra obra de la misma importancia o análoga a las anteriores.
Las obras comprendidas en una intervención de conservación y ornato podrán también afectar a la
eliminación de añadidos degradantes o a tratamientos indebidos del revestimiento exterior tanto de
su material de revestimiento como de su pintura, color o textura, en su caso.
2.5.4- CONSOLIDACION.
DEFINICION.
Consolidación es un tipo de intervención constructiva dirigida a las finalidades indicadas para la
intervención de conservación y ornato y además a la mejora de la estabilidad de la construcción por
medio de la renovación y sustitución de elementos estructurales.
OBRAS AUTORIZADAS.
Podrá prever la realización de las siguientes obras:
Además de las indicadas para la conservación y ornato, se admite la sustitución de los elementos
estructurales en malas condiciones por otros nuevos aunque sean de distinto material, y aquellas otras
operaciones en la composición de la estructura y cimentación que supongan un aumento de su
estabilidad y seguridad.
Las obras de sustitución de elementos estructurales podrán modificar ligeramente la cota de los
forjados, manteniendo fijas las cotas de cornisa y de ventanas.
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Con posterioridad a la ejecución de las obras de consolidación estructural deberán rehacerse el resto
de elementos del edificio en las mismas condiciones de forma y distribución en que anteriormente se
encontraban, si es que las obras citadas exigen su derribo para nueva ejecución.
2.5.5- REEDIFICACIÓN.
DEFINICION y OBRAS AUTORIZADAS
Reedificación es un tipo de intervención constructiva dirigida a la nueva creación de una
construcción anteriormente existente que previamente se derriba y que no posee específicos valores
arquitectónicos, que aconsejan la utilización del tipo de restauración científica o conservadora.
En las intervenciones de Reedificación el nuevo sólido envolvente de la construcción reedificada ha
de coincidir espacialmente con el primitivo, debiendo situarse en el mismo terreno y espacio, ocupar
la misma superficie en todas sus plantas, tanto de sótano como elevadas, poseer la misma superficie
edificable y el mismo número de plantas.
En este tipo de intervención, no será preciso mantener en los materiales a emplear las mismas
características de los de la primitiva construcción, ni la distribución exacta de su interior, ni el diseño
exacto de sus fachadas, debiendo ser mantenida la organización básica del tipo edificatorio y los
elementos básicos de la composición de los frentes de fachadas, así como la organización y forma de
su cubierta.
2.5.6- REFORMA.
DEFINICION y OBRAS AUTORIZADAS
Reforma es un tipo de intervención constructiva dirigida a las finalidades indicadas para la
intervención de consolidación y además a alguna o a la totalidad de las siguientes:
a) Modificación de la distribución y organización de los espacios interiores que supere las pequeñas
acomodaciones derivadas de la inclusión de las instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias
fundamentales.
b) Modificación de la posición, cota, forma y dimensiones de los siguientes elementos estructurales:
- Muros internos y bóvedas.
- Pilares, forjados y bóvedas.
- Escaleras.
- Cubierta.
c) Modificación de las fachadas interiores y exteriores conservando los elementos de particular valor
estilístico, debiendo siempre ser salvaguardada la unidad compositiva.
2.5.7- SUSTITUCION.
DEFINICION
Se trata de inmuebles que no presentan ningún valor arquitectónico, histórico o artístico, donde se
podrán permitir todo tipo de actuación, incluida la Reedificación siempre que la nueva edificación se
integre o armonice con el conjunto preexistente.
Los nuevos edificios deberán configurar, junto a los ya existentes, manzanas que se correspondan con
las características morfológicas tradicionales del Casco. Las condiciones a mantener por los inmuebles
se deberán atener a los parámetros a fijar desde el planeamiento urbanístico, que deberá definir, de
forma particularizada para cada parcela, los siguientes conceptos:
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- Definición volumétrica completa de la parcela con especificación, en caso de existencia de
distintos cuerpos edificados, de los usos y relaciones entre los mismos.
- Fondo edificado.
- Alturas de aleros y cumbreras.
- Condiciones a seguir por volúmenes sobresalientes sobre el plano de cubierta.
- Altura de planta baja.
- Esquemas compositivos de los alzados exteriores, con indicación de la actitud a adoptar
respecto de los elementos preexistentes, si los hubiera.
- Características dimensionales de los elementos de posible utilización en fachada.
- Materiales de acabado y tratamiento de los elementos preexistentes, si los hubiera.
- Esquema de resolución de vivienda-tipo en cada parcela.
Dado que la parcela resulta ser uno de los elementos clásicos en los Cascos Históricos medievales y de
las ampliaciones renacentistas posteriores, habrá de ser mantenida en su integridad en las
condiciones de forma y dimensiones en que hoy se encuentre.
Para aquellos casos en que por la escasez extrema del frente de parcela no sea viable la
construcción de una vivienda (ver punto 7.2.3.”Parcelaciones u ocupación de solares”), se podrá
proceder a efectuar una actuación de asimilación con un sólo portal siempre que cumplan las
siguientes condiciones:
- El número máximo de parcelas asimilables en una misma unidad edificatoria es de dos y
siempre que resulten ser contiguas.
- Las dimensiones máximas de parcelas asimilables y del frente de fachada de la unidad
edificatoria resultante, serán fijadas por las ordenanzas del Planeamiento específico aplicable.
- Habrá de mantenerse el muro medianero entre las parcelas asimiladas hasta una altura como
mínimo igual a la de la planta baja.
- Se podrá efectuar una lectura clara y diferenciada en la composición de fachada de los
frentes correspondientes a cada una de las parcelas asimiladas.
Cuando los inmuebles preexistentes reflejasen una diferencia de cota en el alero, dicha diferencia
habrá de ser mantenida en la nueva actuación conjunta.
CRITERIOS FORMALES PARA LA SUSTITUCIÓN O REFORMA.
Los criterios generales que deberá seguir el nuevo edificio deberán ser los siguientes:
a) Utilización de cubierta a dos aguas con cumbrera paralela a fachada principal, con la salvedad de
aquellos casos singulares, como edificios de encuentro de calles, palacios urbanos y edificios aislados
de notoriedad, etc.
b) Mantenimiento de las alturas a alero y cumbrera de la preexistencia, salvo que éstas superen las
dominantes en los edificios protegidos del entorno, a los que deberán adecuarse. En caso de que
aquellas resulten inferiores podrán acomodarse a las alturas de los edificios referidos.
c) Los aleros, tanto en su vuelo, como en su canto, se atendrán a las características de los que sean
representativos del valor ambiental del casco. En ningún caso se permitirán cantos superiores a los 20
cm.
d) En los casos de sustituciones se respetará la concepción plana de la fachada, no permitiéndose la
ejecución de cuerpos volados macizos.
e) En los casos de rehabilitación se tolera la conservación de los tradicionales avances de fachada en
todo su ancho, que deberán de conservar sus dimensiones, materiales, acabados y calidades
tradicionales.
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f) Prohibición de la ejecución de marquesinas y vuelos en bajos, así como de soportales.
g) Prohibición de la ejecución de entreplantas.
h) Mantenimiento de la altura de planta baja de la preexistencia, salvo que ésta supere la
característica de las fachadas protegidas de la misma calle, a la que deberá adecuarse. En caso de
que aquellas resulten inferiores podrán acomodarse a las alturas de los edificios referidos.
i) Prohibición de la ejecución de casetones y volúmenes sobresalientes sobre los planos de faldones de
cubierta de forma que éstos resulten perceptualmente dominantes respecto a aquellos.
j) Utilización de elementos compositivos característicos del Casco:
- Organización de huecos en ejes verticales.
- Composición de fachada que permite una lectura jerárquica de los diferentes elementos que
la conforman.
- Prohibición de la ejecución de miradores, salvo que éstos den a espacios especialmente
desahogados tales como plazas y bordes de Casco.
- El piso de los balcones volados no pasará de 15 cm sea cual sea el material que lo constituya.
- Utilización de los materiales habituales (madera ó metal) para la ejecución de defensas de
balconadas.
k) Tratamiento jerarquizado de las fachadas a calle y cantón en aquellos inmuebles que cuenten con
la posibilidad de fachadas a ambos.
l) Conservación de la preexistencia, en su caso, recuperando el sentido de la misma en los frentes de
fachada de planta baja y medianeras en avance mensulado para todos aquellos inmuebles que
presentan dicho elemento ejecutado en sillería.
m) Los escaparates y letreros habrán de resolverse en el ancho de mocheta del muro
correspondiente, prohibiéndose expresamente el retranqueo inmoderado o avance respecto del
plano de lectura de huecos.
n) Cuando un inmueble cuente con frentes de fachada a calle y cantón, el acceso al núcleo de
comunicación vertical se ejecutará desde el frente de fachada a calle.
o) Ejecución de los acabados de fachada en raseos, enfoscados o revocos para el caso de cualquier
fábrica que no sea sillería o los elementos pétreos representativos (dinteles, mochetas, esquineros,
etc.), en cualquier otra situación. En las plantas bajas los acabados de fachada serán de piedra o
estuco pétreo, prohibiéndose los acabados pulidos y permitirán la lectura del zócalo del inmueble
diferenciada del cuerpo, compuesto por las plantas altas.
La sustitución de los inmuebles se realizará sin perjuicio de la conservación de los paños de
muralla que aun puedan existir integrados en las edificaciones. El mismo criterio se mantendrá
respecto de los restos del subsuelo cuando así lo determine la Diputación Foral en función de los
resultados que arroje la pertinente intervención arqueológica (apartado 2 del Decreto 277/2009, de 26
de mayo).
Para las actuaciones de sustitución se aconseja que los elementos estructurales de los edificios
situados en el Casco se realicen mediante materiales tradicionales como la estructura de madera,
evitando el uso del hormigón.
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2.6.- INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS CON AMPLIACION.
Ampliación es un tipo de intervención constructiva dirigida a aumentar la superficie construida de la
construcción existente, ya sea por levante de nuevas plantas, ampliación del perímetro de edificado,
construcción de nuevos forjados o cualquier otra causa.
La intervención de ampliación podrá coexistir con la intervención de reforma y en su caso con la
demolición parcial.
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3.- NIVELES DE PROTECCION.
3.1.- CLASIFICACION DE LOS NIVELES DE PROTECCION.
Tal y como estableció el DECRETO 277/2009 de 26 de mayo, por el que se calificaba como Bien
Cultural con la categoría de Conjunto Monumental, el Casco Histórico de Plentzia y que justifica la
redacción del presente documento, la clasificación del Patrimonio incluido en la Delimitación en sus
distintos niveles según su Artículo 10 establecía de la siguiente forma:
3.1.1.3.1.2.3.1.3.3.1.4.3.1.5.3.1.6.-
ESPACIOS URBANOS
PROTECCIÓN ESPECIAL
PROTECCIÓN MEDIA
PROTECCIÓN BÁSICA
PROTECCIÓN MORFOLÓGICA
DISCORDANCIA
Con independencia del nivel de protección del inmueble al que pertenecen, determinadas partes o
elementos constitutivos de los edificios protegidos por el presente régimen podrán ser valorados de
forma individualizada, a cuyo fin se establecen las siguientes categorías o niveles de protección
parcial:
3.1.7.- PROTECCIÓN PARCIAL
3.1.8.- DISCORDANCIA PARCIAL
3.1.9.- CARENCIA DE PROTECCION
A los efectos de cumplimentar lo estipulado en el art.12.1.e) de la Ley 7/1990, de 3 de julio de Patrimonio Cultural Vasco, se considerarán como elementos de SINGULAR RELEVANCIA, todos los inmuebles
recogidos en la relación de elementos de Protección Especial y Media.
Tal y como recoge el apartado 4 del artículo 5 del decreto 277/2009 de 26 de mayo, para aquellos
inmuebles y elementos que estén declarados como Bien Cultural Calificado con la categoría de
Monumento o lo sean en el futuro, y por tal circunstancia cuentan con un Régimen de Protección
pormenorizado, les será de aplicación dicho régimen, resultando la presente normativa de
aplicación supletoria. Dichos bienes culturales con la categoría de monumento son:
- La Iglesia de Santa María Magdalena de Plentzia, calificada como Bien Cultural con Categoría de
Monumento según Decreto 452/1995 de 17 de octubre.
3.1.1.- ESPACIOS URBANOS.
Se consideran como espacios urbanos aquellos espacios no construidos, de uso público o no, que
constituyen parte de la estructura urbana del Casco Histórico y que resultan ser:
CALLES Y CANTONES
PLAZAS Y PARQUES
PATIOS Y CÁRCAVAS
En CALLES Y CANTONES se mantendrán las alineaciones existentes, no permitiéndose retranqueos de
ningún tipo, excepto las derivadas de lo especificado en el punto 3 del art. 6 (correcciones mínimas
con el fin de subsanar disfunciones del trazado).
Deberá mantenerse la idea de calle tendiendo para ello, a la conservación de elementos
preexistentes (frentes de plantas bajas, cierres de parcelas, tapias, etc.) que resulten características de
la misma.
Las actuaciones que se realicen en los cantones irán encaminadas a su recuperación e higienización.
Las actuaciones en calles, y sobre todo en cantones, irán encaminadas a su peatonalización, cuando
menos a la de la mayor cantidad de los mismos, así como a la desaparición del uso de aparcamientos
de superficie, siendo prioritaria esta medida en el caso de los cantones.
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Tendrá el carácter de añadido degradante cualquier invasión, volada o no, de la alineación del
cantón, excepción hecha del alero de las edificaciones, que en ningún caso podrá superar los 50 cm.
En cárcavas y patios las actuaciones irán encaminadas a garantizar las condiciones higiénicosanitarias de estos espacios y de los inmuebles a los que sirvan como vías de iluminación y ventilación.
Se fija el ancho genérico de cárcava en 3 m, pudiendo variar ligeramente de manzana a manzana
en función de las características específicas de los edificios que conforman las mismas.
Las nuevas actuaciones (sobre solares, edificios sustituibles o discordantes) y las reedificaciones,
habrán de retranquear sus alineaciones posteriores respecto del eje de la cárcava, si la hubiere, la
mitad del ancho que se determine para la misma. Esta condición, de carácter general, podrá ser
matizada por el planeamiento en los casos en que la conservación de determinados elementos
preexistentes fuerce el trazado de la alineación de la cárcava.
No se permitirán vuelos de ningún tipo respecto de la alineación fijada, salvedad hecha del alero de
la edificación.
Tendrán la consideración de añadidos degradantes las invasiones de cárcava o patios de cualquier
tipo, voladas o de plantas bajas, debiendo ser eliminadas como motivo de cualquier actuación que
se acometa en el inmueble.
Las actuaciones de higienización de cárcavas y patios podrán incluir el solado de los mismos, así
como la canalización de aguas pluviales que puedan afectarles, tanto propias como las de los
inmuebles que a ellos presenten fachadas. También se permitirán obras encaminadas a la
canalización subterránea de cualquier tipo de servicio urbano.
3.1.2.- PROTECCIÓN ESPECIAL.
OBJETO DE PROTECCIÓN
Se consideran como elementos de protección especial, aquellos inmuebles y elementos urbanos que,
poseedores de un carácter singular y excepcionales valores arquitectónicos, artísticos o culturales, y
encontrándose en un estado de conservación que permite la recuperación de sus características
arquitectónicas originales, son merecedores de la cobertura más extensa del presente régimen.
PRESCRIPCIONES
Los elementos sometidos a protección especial son objeto del nivel superior de protección, y las
actuaciones de restauración que en ellos se realicen deberán respetar su estructura y características,
y en ningún caso podrán suponer aportaciones de reinvención o nuevo diseño.
El derribo total o parcial de los bienes especialmente protegidos sólo podrá autorizarse de
conformidad con lo dispuesto en el art. 36 de la Ley 7/1990, de 3 de julio, de Patrimonio Cultural Vasco.
En toda obra o intervención que afecte a estos elementos se deberá mantener, tanto su
configuración volumétrica como sus alineaciones.
El uso a que se destinen estos inmuebles deberá garantizar su conservación sin contravenir, en ningún
momento, las especificaciones del Título III de la Ley 7/1990, de 3 de julio, de Patrimonio Cultural
Vasco.
OBRAS AUTORIZADAS
Se permitirán en estos elementos las intervenciones constructivas dirigidas a la conservación y a la
puesta en valor de los mismos, permitiéndose a tal efecto la realización de las obras establecidas para
la RESTAURACIÓN CIENTÍFICA en el Decreto 317/2002, de 30 de diciembre, sobre actuaciones
protegidas de Rehabilitación del Patrimonio Urbanizado y Edificado. (Punto 2.5.1 del presente
documento).
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LISTADO DE INMUEBLES PROTEGIDOS
– IGLESIA SANTA M.ª MAGDALENA
– ARCO DE SANTIAGO (ELEIZ ENPARANTZA)
– TORREON (GOIENKALE, 27)
Además de éstos, se consideran elementos con protección especial los paños de muralla que aun
puedan existir integrados en las edificaciones, así como los restos del subsuelo cuando así lo determine
la Diputación Foral en función de los resultados que arroje la pertinente intervención arqueológica.
3.1.3.- PROTECCIÓN MEDIA.
OBJETO DE PROTECCIÓN
Deberán ser objeto de una protección media, aquellos inmuebles y elementos urbanos que cumplen
con alguna de las siguientes condiciones:
a) No poseyendo valores arquitectónicos de singular relevancia, constituyen una parte
interesante del patrimonio edificado por su resolución exterior o desde el punto de vista
tipológico por su distribución interna, la disposición de los elementos de distribución vertical, la
ocupación y disposición sobre la parcela o cualquier otra característica morfológica.
b) Poseyendo valores arquitectónicos de singular relevancia no pueden encuadrarse las
intervenciones para su recuperación dentro de las tipificadas para los elementos de Protección
Especial.
PRESCRIPCIONES
El derribo total o parcial de estos edificios se someterá a las prescripciones del art. 36 de la Ley 7/1990,
de 3 de julio, de Patrimonio Cultural Vasco.
En toda obra o intervención que afecte a estos edificios, se deberá mantener, tanto su configuración
volumétrica, como sus alineaciones.
El uso a que se destinen estos inmuebles deberá garantizar su conservación, sin contravenir, en ningún
momento, las especificaciones del Título III de la Ley 7/1990, de Patrimonio Cultural Vasco.
OBRAS AUTORIZADAS
Las intervenciones autorizadas en los inmuebles y elementos objeto de protección media se dirigirán a
la conservación y aseguramiento de su funcionalidad mediante la ejecución de obras que deberán
respetar sus elementos tipológicos, formales y estructurales. Se podrán realizar, además de las
permitidas en el régimen de protección especial, las obras que el Decreto 317/2002, de 30 de
diciembre, de actuaciones protegidas de Rehabilitación del Patrimonio Urbanizado y Edificado,
establece en las CATEGORÍAS A y B DE LA RESTAURACIÓN CONSERVADORA, en función del estado de
conservación que presenten las construcciones. (Puntos 2.5.2.1 y 2.5.2.2 del presente documento).
LISTADO DE INMUEBLES PROTEGIDOS
–
–
–
–
–
–
–
–
–
AYUNTAMIENTO (PLAZA ASTILLERO)
ERMITA S. ANTOLÍN (KRISTO ENPARANTZA)
TORRE BUTRON O TORREBARRI (ELEIZ ENPARANTZA, 12)
PORTALETA, 1 (MERCADO-ANTIGUO MATADERO)
ERRIBERA, 19-19BIS, Y 34
CASA CAMPOSENA (BARRENKALE, 3)
ARCO DE ENTRADA (BARRENKALE 1)
ARTEKALE, 11 Y 13
GOIENKALE 4-6
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3.1.4.- PROTECCIÓN BASICA.
OBJETO DE PROTECCIÓN
Son objeto del nivel básico de protección aquellos inmuebles que cumplen con una de estas dos
condiciones:
a) No poseyendo valores arquitectónicos, históricos o artísticos relevantes, se reconoce que
procede su consolidación como parte interesante del patrimonio edificado desde el punto de
vista tipológico o ambiental, careciendo de interés suficiente como para ser incluidas en el nivel
medio de protección para el que se prevén obras de restauración.
b) Poseyendo valores arquitectónicos históricos o artísticos relevantes no pueden encuadrarse
las intervenciones para su recuperación dentro de las tipificadas para los elementos de niveles
de protección superiores.
PRESCRIPCIONES
El derribo total o parcial de los inmuebles incluidos en este nivel de protección se someterá a lo
dispuesto en el art. 36 de la Ley 7/1990, de 3 de julio, de Patrimonio Cultural Vasco.
OBRAS AUTORIZADAS
En toda obra o intervención que afecte a estos edificios se deberá mantener, tanto su configuración
volumétrica como sus alineaciones.
Únicamente se permitirán ampliaciones con el fin de compensar una mayor edificabilidad que le
pueda atribuir el planeamiento urbanístico, en el siguiente caso:
Cuando se trate de parcelas especialmente desahogadas, poco ocupadas, que no respondan a la
forma y tamaño propio de las parcelas o lotes medievales, ni a la forma en que éstas son ocupadas
por edificación. Dicha ampliación habrá de realizarse por medio de volúmenes anejos, que se
conectarán al inmueble protegido por la fachada que tenga consideración de trasera o secundaria,
mediante uniones puntuales, de manera que se garantice la correcta percepción visual del inmueble,
así como su presencia en su entorno urbano. Su diseño será neutro, no competirá con el inmueble
objeto de protección y evitará mimetismos de materiales y formas, así como «pastiches».
Las intervenciones de este tipo deberán ser previstas por el planeamiento especial de ordenación del
Casco Histórico, que requerirá del informe favorable al que se refiere el art. 4 de este Régimen de
Protección (art. 28.1. de la Ley 7/1990, de 3 julio, de Patrimonio Cultural Vasco).
Las intervenciones autorizadas en estos edificios, además de las incluidas en los niveles superiores de
protección, serán las reflejadas en el Decreto 317/2002, de 30 de diciembre, sobre actuaciones
protegidas de Rehabilitación del Patrimonio Urbanizado y Edificado del Gobierno Vasco para el tipo
de intervención constructiva denominado CONSOLIDACIÓN (Punto 2.5.4 del presente documento)
Se permitirá, asimismo, el tipo de intervención de REFORMA (Punto 2.5.6 del presente documento), en
edificios que cumplen con la condición a) del artículo 22 (Decreto 277/2009), en la medida en que
ésta sea necesaria para adecuar el edificio a las condiciones de alineaciones interiores de manzana
dispuestas por el planeamiento que desarrolle este Régimen de Protección, posibilitándose a tal fin la
ejecución incluso, de derribos parciales.
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LISTADO DE INMUEBLES PROTEGIDOS
– ERRIBERA, 1, 3, 5, 7, 8, 10, 11, 13, 18, 21, 23, 25 (HOTEL ARRARTE), 26, 30, 44, 48, Y 50 ( BARRENKALE,
47)
– BARRENKALE, 1, 7, 12, 14, 19 (ERRIBERA, 20), 20, 22, 24, 26, 33, Y 35
– ARTEKALE, 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 14, 15, 17, 21, 22, 23, 24, 25, 29, 31, 32, 33, 35, Y 39 (ESQUINA
CON ARBIDEA ALDAPA).
– GOIENKALE, 1A (VILLA SATURNINA), 3, 12, 13, 14, 15, 17-19, 21, 22, 23, Y 31
– ELEIZ ENPARANTZA, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 11, 13, 14, 15, Y 16
– PORTALETA, 2 Y 4
– KALE BARRIA, 1 Y 3
– HOSTAL PALAS (AREATZA KALEA)
– ARBIDEA, S/N
– UDALETXE ALDAPA, 5
– MAGDALEN ALDAPA, 1, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, Y 13
– KRISTO ESKILARA-ENPARANTZA, 4, 7, Y 8-12 (KULTUR ARETOA)
– ETXEGANA (GAMINIZ, 1, AZURTEGIONDO)
3.1.5.- PROTECCIÓN MORFOLOGICA.
OBJETO DE PROTECCIÓN
Se incluyen en este nivel de protección a aquellos inmuebles que, careciendo de valor
arquitectónico, histórico o artístico, se hallan ubicados sobre parcelas valoradas por responder al
esquema configurador de las manzanas que caracterizan la trama del Casco Histórico.
PRESCRIPCIONES
La parcela deberá de ser mantenida en las condiciones de forma y dimensiones que se encuentre
con la salvedad de las posibles alteraciones derivadas del cambio de alineaciones hacia la cárcava,
en los casos en que exista alguna modificación en la anchura del patio ligado a esta última propuesta
por el planeamiento urbanístico que desarrolle este Régimen de Protección, o hacia la calle en los
supuestos de regularización de alineaciones, entendidas como pequeñas correcciones en la posición
del muro de cerramiento tendentes a la mejor definición del espacio de la calle, y nunca como
modificación sustancial en la sección de ésta.
La sustitución de los inmuebles se realizará sin perjuicio de la conservación de elementos del
propio edificio sujetos a protección parcial relacionados en el presente Régimen de Protección, y de
los paños de la muralla, o sus restos en el suelo, a los que se refiere el art. 18, Elementos protegidos
(apartado 3 del articulo 26 del Decreto 277/2009, de 26 de mayo).
OBRAS AUTORIZADAS
Las intervenciones autorizadas en estos edificios serán las reflejadas en el Punto 2.5.7 del presente
documento sobre actuaciones para el tipo de intervención denominado SUSTITUCIÓN.
LISTADO DE INMUEBLES PROTEGIDOS
–
–
–
–
–
–
ERRIBERA, 9, 15, 17, 27
BARRENKALE, 4, 5, 9, 15, 17, 21, 23, 28, 30, 32, 38, 44, 46
ARTEKALE, 19, 20, 26, 28, 30
GOIENKALE, 5, 7, 8, 9, 11, 25, 31, 33
ELEIZ ENPARANTZA, 1, 2
KRISTO ESKILARA-ENPARANTZA, 2, 9
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3.1.6.- DISCORDANCIA.
OBJETO DE PROTECCIÓN
Se consideran discordantes a efectos del presente Régimen de Protección, aquellos inmuebles que
incumplen la obligación legal del deber de adaptación de las edificaciones al entorno, así como los
que representan, dadas sus características volumétricas, constructivas, formales o de ubicación, una
interferencia grave en el planeamiento general de rehabilitación del Casco Histórico que el presente
Régimen persigue.
PRESCRIPCIONES
Se entenderán como interferencias graves, aquellas actuaciones que han conllevado una o varias de
las situaciones siguientes:
a) La existencia de volúmenes que impiden el establecimiento del esquema de espacios libres
adecuado para la rehabilitación del casco.
b) La existencia de volúmenes que, sin poseer especiales valores desde el punto de vista histórico o
arquitectónico, conllevan una merma en las posibilidades de iluminación y ventilación de los
inmuebles contiguos a través de las cárcavas.
c) La utilización de materiales y elementos en acabados de fachada que contrasten negativamente
con los predominantes en el Casco Histórico.
d) La existencia de añadidos degradantes en el edificio en proporción tal que resulte irreconocible la
unidad edificatoria sobre la que han ido apareciendo dichas alteraciones.
e) La implantación de volúmenes que chocan con las características de los circundantes, bien por
exceso de altura o bien por modificaciones en las alineaciones interiores o exteriores de las manzanas.
f) La implantación de construcciones que no armonizan con el resto de edificios incluidos en el
conjunto monumental, no adaptándose en lo básico al ambiente en que se hallan situadas.
OBRAS AUTORIZADAS
Las intervenciones autorizadas en estos edificios serán la DEMOLICIÓN o la SUSTITUCIÓN.
Serán autorizadas, además, las intervenciones derivadas del art. 199 de la Ley 2/2006 de Suelo y
Urbanismo, sobre el deber de conservación de los inmuebles, así como las intervenciones de
CONSERVACIÓN Y ORNATO según se definen en el Decreto 317/2002, de 30 de diciembre, sobre
Actuaciones Protegidas de Rehabilitación en el Patrimonio Urbanizado y Edificado.
La Sustitución quedará regulada con los mismos criterios formales establecidos para los edificios con
protección morfológica.
LISTADO DE INMUEBLES DISCORDANTES
–
–
–
–
–
–
–
ERRIBERA, 12, 14, 17
BARRENKALE, 2, 11, 13, 18, 34-36
ARTEKALE, 18
GOIENKALE, 2 (O AZURTEGIONDO 2-4), 18-20, 29
ELEIZ ENPARANTZA, 8, 21
AREATZA, 8
KRISTO ESKILARA, 11, 13, 14
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3.1.7.- PROTECCION PARCIAL.
OBJETO DE PROTECCION
La Protección Parcial establecida sobre determinados elementos de un inmueble, supone su
tratamiento y recuperación en los términos establecidos para edificios en el art. 20.4 del Régimen de
Protección establecido en el Decreto 277/2009, de 26 de mayo, por el que se califica como Bien
Cultural, con la categoría de Conjunto Monumental, el Casco Histórico de Plentzia.
OBRAS AUTORIZADAS
Las intervenciones autorizadas se dirigirán a la conservación y aseguramiento de su funcionalidad
mediante la ejecución de obras que deberán respetar sus elementos tipológicos, formales y
estructurales. Se podrán realizar, además de las permitidas en el régimen de protección especial, las
obras que el Decreto 317/2002, de 30 de diciembre, de actuaciones protegidas de Rehabilitación del
Patrimonio Urbanizado y Edificado, establece en las categorías A y B de la Restauración
Conservadora, en función del estado de conservación que presenten las construcciones.
LISTADO DE INMUEBLES CON PROTECCION PARCIAL
–
–
–
–
BARRENKALE, 31: ZÓCALO DE PIEDRA.
GOIENKALE, 33, 35, 37: FACHADAS.
ELEIZ ENPARANTZA, 17: FACHADA PRINCIPAL.
OPATUA (KRISTO ENPARANTZA, 6): FACHADAS.
3.1.8.- DISCORDANCIA PARCIAL.
OBJETO DE PROTECCION
La Discordancia Parcial podrá provenir de la existencia de acabados exteriores que contrasten
negativamente con los predominantes en el Casco Histórico, o elementos inadecuados tales como
terrazas voladas, cuerpos volados macizos, balcones de dimensiones inadecuadas, levantes excesivos
etc., en edificios que globalmente poseen su propia valoración en cuanto a su régimen de
protección.
OBRAS AUTORIZADAS
Las intervenciones sobre los elementos considerados parcialmente discordantes de los edificios
incluidos en cualquiera de los niveles de protección se dirigirán a la eliminación de dichos elementos,
autorizándose tan solo las intervenciones derivadas del art. 199 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo,
sobre el deber de conservación de los inmuebles.
LISTADO DE INMUEBLES CON DISCORDANCIA PARCIAL
ERRIBERA, 6, 9, 15, 28: CUERPOS VOLADOS MACIZOS.
BARRENKALE, 28: CUERPO VOLADO MACIZO.
ARTEKALE, 20: CUERPO VOLADO MACIZO.
GOIENKALE, 11: CUERPO VOLADO MACIZO.
ELEIZ ENPARANTZA, 14: CUERPO VOLADO MACIZO.
HOSTAL PALAS (AREATZA KALEA): PÓRTICO-TERRAZA DE HORMIGÓN ARMADO EN FACHADA
PRINCIPAL.
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3.1.9.- CARENCIA DE PROTECCION.
DEFINICION
Son elementos carentes de protección aquellos que no poseen valores arquitectónicos, históricos o
artísticos relevantes para ser objeto de protección.
OBRAS AUTORIZADAS
Las intervenciones autorizadas en estos edificios serán de todo tipo, incluida la reforma y sustitución en
los términos de los puntos 2.5.6 y 2.5.7 del presente documento.
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4.- PROYECTOS DE INTERVENCIÓN.
Con carácter previo a la ejecución de cualquier intervención que se pretenda llevar a cabo sobre los
edificios incluidos en los niveles de protección especial, medio o básico, deberá elaborarse el
correspondiente proyecto de intervención con el siguiente contenido:
a) Un Estudio Analítico del estado actual del edificio, consistente en la descripción del mismo y
en el análisis de su estado de conservación que incluya un informe de diagnóstico, conclusiones
y recomendaciones básicas de actuación. La parte descriptiva del Estudio Analítico contendrá
la documentación gráfica a escala mínima de 1/50 para plantas, alzados y secciones,
incluyendo detalles arquitectónicos a escala mínima 1/20, la documentación fotográfica
completa, planos históricos, etc. y el levantamiento detallado, dimensionado y acotado del
sistema estructural. Con la referida documentación se incluirá una memoria explicativa, y, en su
caso, la bibliografía correspondiente.
El análisis del estado de conservación, que puede figurar como anexo o separata del Estudio
Analítico, en cualquier caso incluirá, entre otros, un estudio de las diferentes patologías que
incidan o puedan incidir en el sistema estructural y las medidas previstas para la preservación de
dichos elementos.
b) Documentación gráfica en la que se describirán las intervenciones a realizar, los materiales a
utilizar, las fases para la ejecución de los trabajos, así como el estado final, toda ella
representada a las escalas adecuadas, análogas, como mínimo, a las exigidas en el apartado
anterior.
c) Documentación escrita que explicitará los objetivos de la intervención, los trabajos a realizar y
las técnicas a utilizar, señalando materiales y analizando su estabilidad e interacción con los
demás componentes.
d) Determinación de las técnicas y medios necesarios para el adecuado mantenimiento y
aseguramiento de la vida de la edificación.
e) Presupuesto de la intervención, acorde con las técnicas y medios necesarios para la
adecuada ejecución de las obras de acuerdo con las prescripciones del presente Régimen de
Protección.
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5.- DEFINICIONES DE INDOLE URBANISTICO.
SISTEMAS GENERALES
A los efectos del presente documento, y de acuerdo con lo establecido por la legislación urbanística
vigente, se denominan “Sistemas Generales” a las áreas destinadas a infraestructuras básicas al
servicio de toda la población de carácter no lucrativo y dominio generalmente público.
SISTEMAS LOCALES
Son “Sistemas Locales” las superficies de terreno elemento de urbanización, edificios, instalaciones y
demás construcciones de dominio público afectados a un uso o servicio público, definidos como tales
por el PERPC siempre y cuando se refieran exclusivamente a la población correspondiente a la parte
del territorio comprensiva del Área de Rehabilitación Integrada.
UNIDAD EDIFICATORIA
Se entiende por “Unidad Edificatoria” al conjunto formado por una o varias construcciones y la
parcela que forma con ellas una unidad registral, de manera que no pueden enajenarse
independientemente, debiendo mantenerse en tanto en cuanto no sea demolida la o las
construcciones.
PARCELA
Es toda aquella porción de terreno que forma una unidad física y predial.
- Inicial. Existente antes de la aprobación del Plan Especial.
- Final. Obtenida como resultado de la aplicación del Plan Especial.
SOLAR
Es toda aquella parcela o parte de ella apta para ser edificada, una vez ejecutadas las obligaciones
de gestión y urbanización establecidas por el Plan.
ALINEACIÓN
Es la línea o frontera que separa los espacios públicos de los privados.
- Principal. Alineación a calles, cantones y plazas.
- Posterior. Alineación a los espacios libres públicos de uso restringido (Cárcavas).
Las alineaciones de la edificación son vinculantes, representando las mismas el máximo y mínimo
permitido.
EDIFICIO
Es toda construcción realizada sobre una parcela, ocupándola total o parcialmente.
INMUEBLE
Es el conjunto formado por uno o más edificios y la parcela sobre la que se asientan, más el terreno
libre vinculado que forma una unida predial.
LÍNEA DE EDIFICACIÓN O DE FACHADA
Es la línea o frontera entre una edificación y un espacio libre.
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FONDO EDIFICABLE
Es la distancia que existe en una parcela entre la alineación a fachada y la alineación a un espacio
interior o también de fachada.
INTERVENCIONES DE REHABILITACIÓN
Se entiende por “Intervenciones de Rehabilitación” el conjunto sistematizado de obras a realizar sobre
una construcción o urbanización existente, con objeto de transformarla en otra diferente en todo o en
parte del precedente, más adecuada a sus valores arquitectónicos, culturales o históricos y dotados
de unas mejores condiciones de habitabilidad y uso.
INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS DE REHABILITACIÓN (EDIFICATORIAS).
Serán las intervenciones constructivas de rehabilitación del patrimonio edificado aquellas que den
origen a construcciones de nueva planta, a la demolición de edificios o a modificaciones de
construcciones existentes y supongan, o no, ampliación de la superficie construida.
INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS CON AMPLIACIÓN
Intervención dirigida a aumentar la superficie construida del edificio existente, ya sea por levante de
nuevas plantas, ampliación del perímetro edificado o construcción de nuevos forjados.
INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS SIN AMPLIACIÓN
Se distinguen dos grandes subgrupos, según que la intervención suponga una ejecución lo más
estricta posible a lo construido o que se posibilite una modificación más profunda.
Subgrupo primero: Restauración Científica, Restauración Conservadora Categorías A, B y C,
Conservación y Ornato y Consolidación
Subgrupo segundo: Reedificación, Reforma sin Ampliación y Sustitución.
INTERVENCIONES URBANIZADORAS
Son las intervenciones que consisten en obras de conservación, restauración, reforma o ampliación de
los elementos de urbanización y del mobiliario urbano existentes, así como aquellas otras de primer
establecimiento que vengan definidas expresamente como tales por el presente Plan Especial de
Rehabilitación.
ACTUACIÓN AISLADA
Las Actuaciones Aisladas son ámbitos de suelo urbano consolidado tendentes a edificar una sola
parcela urbana concreta con un nivel de urbanización suficiente para atender los usos y la
edificabilidad urbanística previstos en la ordenación urbanística.
En la práctica, se trata de solares ya existentes cuya urbanización haya sido asumida por la
ordenación urbanística como adecuada y suficiente para la edificación, o en su caso, parcelas
susceptibles de edificación que sólo requieran, para la adquisición de la condición de solar, la
realización, previa o simultáneamente a la edificación, de las obras de urbanización complementarias
conforme a lo establecido en el artículo 195 de la Ley 2/2006.
ACTUACION DE DOTACION
Se entiende por “Actuación de Dotación” la actuación tendente a la obtención y ejecución en suelo
urbano y por el sistema de Concertación, tanto de los sistemas generales como de los sistemas locales,
que deban ser cedidos y realizados gratuitamente por los propietarios.
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6.- DEFINICIONES DE ELEMENTOS DE LA EDIFICACIÓN.
ALERO
En la misma situación que la cornisa, está compuesto por los elementos de apoyo de la cubierta,
perpendiculares a la fachada y que vuelan al exterior. Sobre estos elementos, descansa un plano
inclinado que forma el comienzo del faldón de cubierta. Por la parte inferior, puede quedar visto el
faldón o tapado con un entablado horizontal. Generalmente este entablado estará apoyado en unos
canes que quedarán vistos. Se utilizará, preferentemente, en cubiertas de madera o metálicas.
ALTURA DE LA EDIFICACIÓN
A los efectos del presente Plan, Altura de la Edificación es la dimensión vertical existente entre la
rasante de la calle, tomada con el punto medio de la Fachada Principal de la Edificación, y la cara
inferior de la Cornisa o Alero de la misma.
CORNISA
Es aquel elemento volado sobre la superficie de fachada, que remata a ésta en su parte superior y se
desarrolla a todo lo largo de la misma. Su vuelo es comparable a su grueso y está formada por una
serie de molduras longitudinales superpuestas. Su utilización habitual será en cubiertas de hormigón.
DESCANSILLO
Es el plano horizontal de la escalera sobre el que se abren puertas de comunicación con los locales de
las distintas plantas.
EJE DE HUECO
Es una línea vertical situada en la superficie de fachada y que divide en dos porciones iguales la
superficie del hueco.
ESPACIO BAJO CUBIERTA
Se define como el espacio envuelto, por su parte superior, por los faldones de cubierta, y por su parte
inferior por la superior del último forjado horizontal y, lateralmente, por la prolongación de las fachadas
o medianerías del edificio.
FACHADA
Se entiende por fachada la superficie de generatriz vertical y directriz la alineación del edificio en
donde se produzca dicha fachada. Esta superficie corresponde a la exterior del paramento de cierre
de dicha facha
HUECOS
Se entiende por huecos aquellas aberturas practicadas en el muro de fachada para conseguir la
iluminación y/o ventilación de los locales interiores.
Se subdividen en:
a) Ventanas.
Corresponden a los huecos que disponen de un antepecho o zona ciega en su parte inferior. El
antepecho podrá ser ciego en su totalidad o solamente en parte.
b) Balcones.
Corresponden a huecos que arranquen en su parte inferior del nivel del suelo de la planta de
que se trate. Este suelo puede sobresalir al exterior sobrepasando la superficie de fachada lo
que produce el balcón volado o quedarse en dicha superficie lo que da lugar al balcón
enrasado. En cualquier caso irá con un elemento de protección en su parte inferior.
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c) Miradores.
Corresponden en principio, a una solución similar a la del balcón volado pero, en lugar de
protegerse con antepecho, quedan cerrados en un volumen prismático de carpintería y vidrio
que encierra totalmente un volumen.
d) Galería.
Es un elemento que alcanza la altura de suelo a techo del local a que sirve y su longitud es muy
superior a la altura con cerramiento, en toda su superficie, de carpintería y vidrio.
HUECO DE ESCALERA
Es el espacio delimitado por los paramentos verticales que encierran la escalera.
IMPOSTA
Es un retallo horizontal, a lo largo de la fachada y sobresaliendo de ésta y de forma lineal.
LÍNEA DE CORNISA
Se entiende como línea de cornisa aquella de la fachada principal donde se produce la intersección
con el plano horizontal, envolvente por debajo, de los elementos constructivos del arranque de la
cubierta (cornisa, alero, canes, etc.).
MACIZO
Se entiende por macizo la zona de fachada ciega, es decir, que no permite el paso de la luz ni la
ventilación.
MESETA
Es el plano horizontal de la escalera sobre el que no se abren puertas.
OJO DE ESCALERA
Es el espacio interior que queda libre y está delimitado por la zona exterior de las rampas, descansillos
y mesetas.
PERSIANA
Son elementos para conseguir el oscurecimiento del hueco, compuestas generalmente, por
elementos lineales engarzados entre sí de forma que se puedan recoger en la parte superior del
hueco, bien por enrollamiento, bien por agrupaciones de lamas.
RAMPA DE ESCALERA
Es el plano inclinado sobre el que se asientan los peldaños de la escalera.
RECERCADOS
Son elementos similares a la imposta pero que se sitúan encuadrando huecos, macizos o sectores de
fachada.
SEMISÓTANO
Es el local de la edificación que no siendo sótano mantiene la parte inferior de su forjado de techo a
una distancia inferior a 1,80 mts por encima de la cota de la rasante de la calle por la que recibe
acceso.
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SÓTANO
Es el local de la edificación que mantiene la parte inferior de su forjado de techo a una distancia
inferior a 0,50 mts por encima de la cota de la rasante de la calle por la que recibe acceso.
SUPERFICIE CONSTRUIDA
Los criterios para contabilizar la superficie construida de las edificaciones, serán los mismos que posee
la Dirección de la Vivienda para las viviendas construidas en Régimen de Protección Oficial.
SUPERFICIE UTIL
Los criterios para contabilizar la superficie útil de las edificaciones, serán los mismos que posee la
Dirección de la Vivienda para las viviendas construidas en Régimen de Protección Oficial.
TRAGALUZ
Es una superficie acristalada, sobre carpintería situada en cubierta y que sirve para dar iluminación y,
en su caso, ventilación a escaleras y patios.
VIVIENDA INTERIOR
Se denomina vivienda interior a aquella cuyos huecos de iluminación y ventilación las piezas vivideras
que componen la vivienda no cumplen las condiciones fijadas para ser Vivienda Exterior.
VIVIENDA EXTERIOR
Se denomina vivienda exterior a aquella que cumpla alguna de las siguientes condiciones:
a) Tener dos ó más huecos a una calle, cantón, plaza ó espacio libre de uso público.
b) Tener dos ó más huecos a un espacio libre privado unido con la vía pública en cuya planta
pueda inscribirse un círculo de 3,50 m de diámetro.
c) En el caso que sólo disponga de un hueco a los citados espacios, se dispondrá, aparte de
dicho hueco, aperturas que proporcionen iluminación y ventilación al resto de las estancias que
así lo exijan, a cárcava o a patio interior existente, con luz recta no inferior a 2 metros.
ZÓCALO
Es un elemento constructivo vertical, situado en la parte inferior del paramento y de cierta altura para
proteger la parte baja de dicho paramento.
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7.- ORDENANZAS DE EDIFICACIÓN.
7.1.- ÁMBITO DE APLICACIÓN
Son objeto de estas ordenanzas todas las actuaciones de nueva planta, ampliación, sustitución,
reforma y conservación y ornato que se realicen en el ámbito del Plan Especial de Rehabilitación,
Protección y Conservación.
Se complementan con las Ordenanzas de Intervenciones de Protección y las Ordenanzas de
Intervención de Edificios No Adecuados a las determinaciones generales del Plan no contemplados
en el Programa de Actuación.
7.2.- PARAMETROS EDIFICATORIOS
7.2.1.- ALINEACIONES y RASANTES.
En los planos de ordenación y planos imagen del Casco Histórico, se fijan las alineaciones de todos los
edificios a calle ó espacio público, denominadas exteriores y a cárcava o patio de manzana,
denominadas interiores.
Las alineaciones exteriores tienen el carácter de límite inamovible de la edificación, mientras que las
alineaciones interiores se fijan como límite máximo edificable, pudiendo la edificación retranquearse
respecto de ella. El retranqueo afectará en este caso, a la totalidad de la fachada que será paralela
a la alineación máxima permitida.
En las manzanas E, F y G la alineación interior podrá retranquearse hasta alcanzar la línea teórica de
cárcava cuando no se trate de una edificación con niveles de Protección Especial ó Protección
Media.
Las construcciones sólo podrán sobresalir de las alineaciones exteriores fijadas en dichos planos con los
salientes y vuelos que se determinen en los mismos.
En las parcelas que se hayan fijado retranqueos de fachadas respecto a las alineaciones antiguas,
ninguna construcción incluso construcciones subterráneas de carácter privado, podrán ocupar la faja
de retranqueo, salvo que expresamente se indique en la ficha de la Unidad.
Las rasantes serán las actuales salvo modificaciones expresamente señaladas en los planos de
ordenación.
7.2.2.- ALTURAS LIBRES y ALTURAS DE CORNISA.
Se definen en el presente documento planos de alzados correspondientes a la totalidad de los
inmuebles incluidos en el ámbito del Plan.
No obstante y en previsión de que pudieran existir contradicciones entre éstos y la realidad respecto
de cotas de aleros y cumbreras ó respecto de las dimensiones y disposición espacial de los huecos,
será requisito indispensable que la documentación gráfica que debe acompañar a todo tipo de
proyecto técnico de rehabilitación del tipo que sea (incluido el Proyecto de Intervención para el caso
de los edificios con niveles de protección especial, medio o básico), incluya los planos del estado
actual debidamente acotados y con referencias a las cotas de aleros y cumbreras de los solares y
edificios colindantes.
Con independencia de su estado actual, las fachadas interiores de los edificios objeto de
rehabilitación tendrán una cota de cornisa igual ó inferior a las fachadas exteriores.
La altura máxima, se tomará desde el extremo inferior del canalón de recogida de aguas, extremo
este que en ningún caso se instalará 10 centímetros por debajo de la parte inferior del arranque de
teja.
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a) En operaciones de conservación, consolidación, conservación y ornato e incluso
reedificación, se mantendrán las características volumétricas del edificio, la altura de la cornisa
y la disposición de los huecos de fachada, con las tolerancias recogidas en el Anexo 1 del
Decreto 317/2002, de 30 de Diciembre, del Gobierno Vasco sobre rehabilitación del patrimonio
urbanizado y edificado.
b) Para las operaciones de:
-
Sustitución del edificio con pérdida de la altura ó ampliación de la altura edificable.
Reforma de edificio con ampliación de la altura edificable.
El plan establece de forma pormenorizada en su documentación gráfica la altura total de la
cornisa con referencia a las alturas de los edificios colindantes y la disposición compositiva de la
fachada principal a que habrá que ajustarse en las operaciones citadas.
La cota de la cornisa y de la planta baja serán inamovibles, mientras que la composición de la
fachada tiene carácter orientativo, debiéndose en cualquier caso, cumplirse las condiciones
generales de composición de huecos y uso de materiales que con carácter general se
especifican en esta Ordenanza.
La altura libre de las plantas bajas se situará entre 2,50 y 3,00 metros.
Las alturas libres de las plantas de vivienda se situarán entre 2,50 y 2,80 metros.
En las obras de reforma con ampliación de altura que en su estado primitivo incumplan estas
condiciones de altura libre entre forjados podrán mantenerse las actuales en la zona reformada,
siempre que superen los 2,20 metros, debiendo sin embargo las correspondientes a la zona del
incremento de la altura ajustarse a las condiciones generales.
En el caso de que existan viviendas con altura libre interior inferior a los 2,20 metros, deberán
acomodarse en cualquier caso a las condiciones generales.
Asimismo, en los casos de viviendas que en su estado primitivo superen los 2,20 metros de altura
libre, sin llegar a la señalada en las condiciones generales, en las operaciones de reforma global
del edificio equiparable a la sustitución con ampliación de altura, deberán acomodarse a las
mínimas exigidas.
En las operaciones de sustitución, bien con pérdida bien con incremento de altura, deberán
cumplirse las alturas exigidas.
c) En las operaciones de sustitución del edificio que no implique modificación de su cota de
cornisa, deberá respetarse tanto ésta como la altura de la planta baja, y la composición y
materiales utilizados en la fachada se ajustarán, en lo posible, a su estado previo a su
demolición o, en caso contrario, a las condiciones generales recogidas en las ordenanzas de
esta Normativa.
d) Se mantendrá en cualquier caso la altura de la imposta del forjado de la primera planta tal
como se recoge en la documentación gráfica pormenorizada, pudiéndose obtener una altura
libre interior de la planta baja, cuando fuera necesario, mediante excavación de la solera a
partir de la segunda crujía desde la fachada principal.
Asimismo, en cualquier de los casos descritos, para espacios bajo-cubierta regirán las
condiciones señaladas en el Capítulo de Condiciones de Habitabilidad de estas Ordenanzas.
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7.2.3.- PARCELACIÓN y OCUPACIÓN DE SOLARES
Dada la particular estructuración del Casco Histórico Medieval, y con el fin de preservar las
condiciones morfológicas del mismo, se mantendrá con carácter generalizado el esquema de
parcelación existente, al ser considerada su permanencia una circunstancia digna de valoración en sí
misma.
La parcela es un elemento definitorio de los Cascos Históricos y mantendrá, de forma general, sus
condiciones parcelarias existentes y únicamente se autorizará la agrupación funcional con una única
parcela contigua, en el caso de que la anchura libre de la parcela sea inferior a 4,00 mts, sin
considerar los muros medianeros, y para cualquier nivel de protección, sin perjuicio del mantenimiento
obligatorio de todos los elementos de las edificaciones afectadas que se encuentren sometidos a
protección.
Se permite la segregación de parcelas en orden a mantener unas condiciones de escala acordes con
las características del Casco Histórico y/o recuperar el sentido original de las parcelaciones, pero
nunca en los casos en que la segregación propiciase situaciones contrarias al referido criterio de
lotización, en las manzanas intramuros.
Puesto que la trama urbana, como definición de lo público y lo privado, resulta ser uno de los rasgos
característicos de un Conjunto Monumental, además del soporte último del parcelario, no se permitirá
la modificación de las alineaciones actuales de las mismas, salvo correcciones mínimas con el fin de
subsanar disfunciones del trazado.
Se permitirá la agrupación de una o varias parcelas cuando se trate de Equipamientos Comunitarios,
que para su programa dimensional requieran de la agrupación de edificios. Deberá respetarse sin
embargo, la identidad, calificación y ordenanza propia de cada uno de los edificios de las parcelas
agrupadas.
Salvo en los casos mencionados, no podrán eliminarse, por tanto, los muros medianeros que separan
dos edificaciones contiguas.
No se admitirá la agregación de plantas de dos fincas colindantes, debiendo cumplir lo dispuesto
anteriormente sobre la agrupación de parcelas.
Se permite la unificación de propiedades en vertical dentro de la misma unidad edificatoria, siempre
que se cumpla con lo dispuesto tanto en el Decreto 277/2009 como en el Decreto 317/2002, de 30 de
diciembre, sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado.
7.2.4.- ESPACIOS LIBRES PRIVADOS
Los espacios libres privados se configuran como zonas abiertas en el interior de las manzanas, en las
que se permiten únicamente las obras de pavimentación, ajardinamiento y mobiliario urbano
inherente a su condición.
En el caso de propiedad múltiple la estructura de su propiedad deberá configurarse como espacio
común vinculado a los inmuebles que sobre el patio recaigan, debiéndose establecer la suficiente
regulación, por Estatutos de comunidad, del uso, mantenimiento y conservación del mismo. Dentro de
este supuesto quedan incluidos los patios de luces y los patios de manzana privatizables.
Las cárcavas tienen consideración de espacio de dominio público.
En edificios de uso diferente de vivienda, la superficie total ocupada por los patios de manzana ó de
luces no será inferior al 15% de la superficie de ocupación máxima, debiendo, en cualquier caso
superar sus dimensiones lo establecido para los edificios residenciales en el apartado de condiciones
mínimas de habitabilidad.
No se considerarán sujetos a esta Norma los edificios de protección especial y/o media.
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A efectos de mantenimiento de aquellos espacios libres privados se crearán Entidades de
Conservación de las parcelas afectadas.
7.2.5.- SÓTANOS
Con excepción de las actuaciones de dotación y las actuaciones aisladas descritas en el presente
Plan, no se autoriza ningún tipo de aparcamiento o similar, salvo las tolerancias descritas en el capitulo
de “Usos”.
No se permitirán en general los usos de vivienda, terciario con acceso de público ni garaje en sótanos,
debiendo en cualquier caso dotárseles de ventilación adecuada o forzada.
Las plantas de sótano podrán destinarse a trastero ó almacén vinculado tanto a la vivienda como al
comercio y terciario de los locales situados sobre aquel sótano.
El sótano podrá ocupar la totalidad de la parcela.
La altura libre mínima será de 2,40 metros y la máxima de 2,60 metros, con tolerancia para el cuelgue
de vigas que dejen una altura libre no inferior a 2,20 metros.
La tolerancia del uso comercial en sótano dependerá de su carga de fuego y las medidas correctoras
que se impongan en el proceso de obtención de la Licencia de Apertura desde la tramitación del
correspondiente Proyecto de Actividad.
7.2.6.- ENTREPLANTAS Y ALTILLOS
No se permiten salvo las existentes actualmente que quedan en situación tolerada.
7.2.7.- PLANTAS BAJAS
Toda modificación en plantas bajas implicará la conservación de los caracteres compositivos del
edificio ó en su caso, una recuperación de aquellos primitivos alterados en anteriores operaciones.
Constituyen caracteres compositivos del edificio en su planta baja los siguientes elementos:
-
los macizos ó machones y los huecos ó vanos.
la clase y textura de los materiales.
El despiece de la piedra.
Las molduraciones y cornisas que definen los huecos ó marcan el paso de la planta baja a
planta piso, siendo parte esencial de cualquier modificación o recuperación tipo lógica las
proporciones entre las partes y el todo.
Se consideran materiales de recubrimiento apropiados para las plantas bajas, los estucados,
aplacados de piedra arenisca ó caliza con espesor superior a 5 cms.
Otros tipos de piedra sólo serán autorizables cuando en el edificio se empleen también estos
materiales en sus diferentes partes ó cuando se introduzca una modificación de diseño unitario para
toda la planta baja sin suponer un contraste con el resto del alzado del edificio.
Podrán añadirse previa autorización expresa del Ayuntamiento y con diseño unitario para el conjunto
de la fachada, arrimaderos o zócalos en las fachadas a la calle de piedra caliza con una altura
mínima de 1 metro y un máximo de 1,50 metros.
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7.2.8.- CUBIERTAS
Las edificaciones deberán ser cubiertas con tejado inclinado continuo revestido con teja cerámica
curva (de una sola onda ó mixta), en general a dos aguas (calle-cárcava ó calle-patio), con el
caballete paralelo a las fachadas y con las pendientes tradicionales locales, no pudiendo superarse
en ningún caso el 35%.
Las vertientes serán perpendiculares a la alineación de fachada.
Los aleros ó cornisas serán horizontales, con vuelos máximos de 50 cms a fachada principal y 30 cms a
patio. Los aleros de cubierta y cumbrera deben ser paralelos a las fachadas de la calle, de cárcava,
de cantón ó cuesta.
En los Cantones Udaletxe Aldapa, Madalen Aldapa y Cristo Eskilara, los aleros de las cubiertas serán
paralelos a las fachadas.
En fachadas a dos calles las cubiertas serán igualmente paralelas a ambas, juntándose mediante una
limatesa y nunca sobrepasando la altura en cumbrera de 2,50 mts, respecto al tejado.
En toda obra nueva ó de rehabilitación integral se deberán ocultar todos los volúmenes que
incumplan lo anterior, salvo indicación expresa contraria en la Normativa Pormenorizada y/o
Documentación Gráfica.
Como criterio general en cuanto a paneles de captación de energía solar, se considera que la
instalación de paneles fotovoltaicos y captadores solares es contraria a la puesta en valor de los
Cascos Históricos, incompatible con el grado de protección del Conjunto Monumental y que supone
un impacto sobre los bienes inmuebles incluidos dentro del conjunto Protegido. El Régimen de
Protección establece medidas tendentes a la eliminación de volúmenes, elementos y/o materiales
discordantes que introducen imágenes ajenas a las características del Casco. En esta categoría hay
que situar los paneles solares, por modificar el aspecto característico de las cubiertas. Se deberá
utilizar otro tipo de solución para conseguir un ahorro de energía en los edificios que se encuentran
dentro del ámbito fijado por el Plan Especial.
No se admitirán ventanas abuhardilladas ó “txoritokis” quedando los actuales en situación tolerada.
Para el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad, se admitirá la apertura de ventanas de
iluminación y ventilación del bajo cubierta en el mismo plano del faldón. Las dimensiones de hueco
libre acristalado no superarán los 55 x 70 cm pudiéndose agrupar hasta un máximo de dos unidades y
disponiéndose de tal forma que la proporción máxima sea de una ventana por cada 20 m² de faldón
medidos en verdadera magnitud.
Se prohíbe la apertura de veluxes, claraboyas o similares en los faldones de cubierta que dan a calles,
plazas y parques, permitiéndose su apertura en los faldones a cárcavas o cantones sin que resulten
predominantes.
Se conservarán las chimeneas originales o se reproducirán, y en caso de obra nueva se seguirá el
estilo de las imperantes en el frente de calle correspondiente.
El canalón y las bajantes de pluviales solo serán de zinc ó cobre, situándose junto a la medianera,
quedando empotrados en el nivel de planta baja, o recubiertas con un elemento de fundición en la
línea de los tradicionales del área.
7.2.9.- MEDIANERAS
Tendrán un tratamiento semejante, en cuanto a calidad de los materiales y acabados, al de las
fachadas de sus plantas correspondientes.
Esta Norma regirá tanto en el supuesto de medianería vista parcialmente como de medianería
colindante con un solar no edificado.
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7.2.10.- ESCALERAS
Con carácter general las anchuras mínimas serán las siguientes en cada tramo de escalera:
Para una vivienda por planta
0,90 m
Para dos viviendas por planta
1,00 m
Para tres viviendas por planta
1,10 m
Para cuatro ó más viviendas por planta
1,20 m
Para aquellos edificios en los que se realicen obras tendentes a su conservación, se podrán admitir las
dimensiones de escaleras existentes.
Las escaleras con valor singular deberán conservarse y en caso de renovación, el peldañeado del
edificio antiguo se integrará en el nuevo. La decisión del valor singular tendrá que quedar resuelta en
el Proyecto de Intervención.
En estos casos y asimismo en edificios de nueva planta con operaciones de sustitución en los que sea
justificable la no adopción de estas medidas debido a las pequeñas dimensiones de la parcela, no
será preceptiva la adopción de iluminación y ventilación directa en cada planta, admitiéndose
soluciones de carácter cenital.
En este caso el hueco de luces de la caja de escaleras deberá ser diáfano en toda su altura, y se
adaptará a las siguientes dimensiones:
2 plantas, incluida la baja
3 plantas, incluida la baja
4 plantas, incluida la baja
0,50 m²
1,00 m²
1,50 m²
En el caso de que el hueco no se encuentre situado en medio de las rampas y rellanos de la escalera
sino contiguo a ellas, deberá ser asimismo diáfano y continuo verticalmente y su superficie libre será la
que a continuación se indica:
2 plantas
3 plantas
4 plantas
1,00 m²
1,50 m²
2,00 m²
Las escaleras de varios tramos rectos uno a continuación del otro, podrán iluminarse mediante un
hueco abierto en la pared frontal u ocasionalmente lateral del tramo superior. Este hueco de
iluminación tendrá una dimensión mínima de 2 m² y será practicable en un 50% para la ventilación de
la escalera.
En el caso de escaleras mixtas de varios tramos rectos y otros en torno a un hueco, la iluminación y
ventilación se efectuarán por el sistema exigible a las características del tipo que se sitúa encima del
otro.
Cumplirán en lo que se refiere a las dimensiones de caja, peldaños y su disposición, las exigencias del
Reglamento de Diseño de Viviendas de Protección Oficial que se encuentre vigente en el momento
de la solicitud de la licencia, pudiendo aceptar excepciones debidamente justificadas en los casos de
rehabilitación ó sustitución en parcelas de pequeña dimensión.
7.2.11.- ASCENSORES
Todos los ascensores serán hidráulicos. No se permitirá la aparición de caseta, cuarto de máquinas u
otra instalación similar sobre la cubierta.
7.2.12.- ANTENAS DE T. V. y F. M.
No se permite la instalación de más de una antena de T. V., F. M., ó antena parabólica por edificio. Los
tendidos de cable serán internos y se dispondrán a las fachadas traseras de las cárcavas, nunca vistos.
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Las antenas no podrán sobresalir más de 1,50 mts, por encima del nivel de la cubierta, medidas en el
punto de su instalación. No se permitirá su colocación en la cumbrera, ni a una distancia inferior a 2
metros de esta medida en un plano horizontal.
7.2.13.- ILUMINACIÓN ARTÍSTICA
Exigirá autorización expresa del Ayuntamiento.
Será necesaria para ello la presentación de un proyecto que analice globalmente tanto el edificio
como su entorno. Se preferirá una iluminación difusa que, además de resaltar los valores del edificio,
no conlleve un excesivo resalto, por contraste, respecto a los contiguos en otras partes del mismo
edificio.
La iluminación se llevará a cabo preferentemente desde elementos alejados del edificio que se quiera
iluminar, aprovechando en lo posible otros elementos del mobiliario urbano o de otros edificios. Los
reflectores o cualquier aparato de la instalación deberán pasar desapercibidos, fundamentalmente
en el edificio objeto de la iluminación, pudiendo ser causa de denegación de la licencia la alteración
de la composición de la fachada que los aparatos instalados en ella puedan ocasionar.
Se iluminará exclusivamente con una luz neutra, mezcla de la proveniente de lámparas de vapor de
sodio y otras de vapor de mercurio o halógenos, estando expresamente prohibido el uso exclusivo de
uno de ellos o el diferenciado, por franjas o elementos, de varios de ellos.
7.2.14.- ELEMENTOS DE OSCURECIMIENTO DE LOS HUECOS
Con independencia de su grado de protección e incluyendo tanto los edificios discordantes como los
no protegidos, no se autorizan las persianas enrollables de plástico ó metálicas, tanto en huecos como
en miradores, permitiéndose otros sistemas alternativos de oscurecimiento como las contraventanas
de madera.
Se permitirá que las actualmente existentes permanezcan en situación tolerada hasta el momento en
que se lleven a cabo obras que incluyan la rehabilitación integral de la fachada, momento en el que
deberán ser eliminadas y/o sustituidas por otros elementos de oscurecimiento.
Las alternativas a las persianas enrollables de plástico o metálicas, deberán ser consensuadas y
aprobadas en cualquier caso por la oficina técnica Municipal.
En locales comerciales de Planta Baja se admiten las persianas metálicas (forja, aluminio, fundición,
acero inoxidable y otros similares) enrollables con mecanismo oculto.
7.2.15.- INSTALACIONES EN PARAMENTOS EXTERIORES
Las rejillas u otros elementos de expulsión ó toma para evacuación de humos o gases, ventilación ó
acondicionamiento de aire, situados en paramentos exteriores serán instalados hacia los patios
interiores.
En caso de ser imprescindible su salida a fachada, se dispondrá dentro de algún hueco ó vano, y
adaptados al módulo de despiece de la carpintería. En ningún caso podrá sobresalir del plano de
fachada.
El único conducto de instalaciones que podrá dejarse visto en el plano de fachada exterior será el
canalón de cubierta y la bajante de pluviales. Las bajantes en zinc, irán pintadas y correrán paralelas
a fachada aprovechando la línea medianera y empotrados en la misma en forma de caja en la
planta baja ó recubiertas con una carcasa de fundición.
Estos criterios son de aplicación tanto en las operaciones de edificación de nueva planta, sustitución
como en reformas con modificación de las alturas.
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7.2.16.- COLGADORES y TENDEDEROS DE ROPA
Será exigible que en los edificios de nueva planta, sustitución ó rehabilitación general del edificio, el
tendido de ropa no se efectúe directamente a la vía pública ó a un patio de manzana de uso
público, para lo cual deberán ser previstos espacios propios para tender la ropa.
En caso de imposibilidad, se dispondrá de otros sistemas alternativos tales como armarios de
ventilación forzada, espacios ventilados en el bajo cubierta, secadoras en lugar de lavadoras, etc., sin
que en ningún caso pueda tenderse la ropa directamente a la vía pública.
No están permitidos los colgadores volados en cualquiera de las fachadas de la unidad edificatoria.
7.2.17.- TOLDOS INCORPORADOS A LAS FACHADAS
Se autoriza el uso de toldos y similares, fijos ó móviles, en calles ó plazas de ancho superior a 5 metros,
quedando reglamentado su uso en la siguiente forma:
Su colocación habrá de responder a un mismo tipo para una misma edificación, pudiendo variar su
color ó diseño de la tela de recubrimiento, admitiéndose un vuelo máximo de 150 cms.
Su colocación no montará sobre elementos compositivos de la fachada, tales como cornisas o
similares ni invadirán el plano correspondiente a plantas de piso. No podrán asimismo rebasar en
ningún caso el marco definido por los huecos de fachada.
No se permite la instalación de toldos en las plantas superiores.
No se permiten los toldos en el interior de los patios ó cárcavas de las manzanas.
7.2.18.- ALEROS
No se autoriza el remate de la edificación con petos lisos, debiéndose dotar a los edificios de cornisas
o aleros.
Los aleros existentes se mantendrán ó disminuirán en tamaño, hasta un vuelo máximo de 50 cms.
En cárcavas y patios interiores el vuelo máximo será de 30 cms.
7.2.19.- MARQUESINAS
No están permitidas.
7.2.20.- RÓTULOS COMERCIALES, CARTELES y ANUNCIOS
Con carácter general queda prohibido fijar todo elemento propagandístico, anunciador ó puramente
decorativo, que suponga una distorsión en el lenguaje compositivo del edificio. Se podrán mantener
los existentes, que se acomodarán a estas normas cuando se solicite licencia de obra, actividad ó de
uso, salvo indicación particular contraria.
Se restringe la colocación de anuncios, carteles, etc., a los que ocupen únicamente los accesos y
escaparates de lonjas y respeten totalmente el paramento visto de fachada.
Podrán instalarse placas de dimensiones máximas 25 x 25 x 2 cms, en los laterales ó mochetas de los
huecos ó puertas de acceso.
Quedan prohibidos carteles ó anuncios dispuestos en elementos perpendiculares al plano de fachada
o que sobresalgan de la misma, salvo en casos de servicios públicos expresamente autorizados.
Quedan prohibidos también aquellos que oculten ó se superpongan a elementos compositivos de
fachada tales como verjas, balaustre, barandillas, huecos de ventana ó miradores.
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No se admiten en ningún caso en las paredes medianeras.
No se permitirá la instalación de puntos de luz en el plano de fachada, excepto los de alumbrado
público.
Igualmente queda prohibida la utilización de luces de color distinto a los neutros y tradicionales como
el blanco si tienen incidencia en el exterior del edificio.
7.2.21.- CUERPOS VOLADOS DE FÁBRICA
No se permite su construcción.
Los actualmente existentes podrán ajustarse a la norma cuando se acometan obras de rehabilitación
general de la fachada y, obligatoriamente si se procede a la reforma de carácter sustitutorio,
reedificación ó sustitución de edificio, salvo que se indique en mantenimiento en la Normativa
Particularizada.
No existirán vuelos a cárcavas ó patios interiores ó de manzana. Los existentes tendrán la
consideración de añadidos degradantes y se eliminarán en los mismos supuestos anteriores.
7.2.22. - ESCAPARATES y VITRINAS
Se justificarán las soluciones de los escaparates y vitrinas en función de la calidad y características
constructivas y de los materiales de las plantas bajas, pudiendo denegarse la autorización para
construir aquéllas que alteren sensiblemente los ritmos compositivos existentes y los que cubran ó
distorsionen fábricas ó elementos de interés.
En los edificios de nueva construcción, se exigirán soluciones de escaparates y vitrinas adecuadas a la
calidad y composición general de la edificación que conforma la escena urbana.
Con carácter general, los escaparates y vitrinas se retranquearán 12 cms respecto a la alineación de
fachada, a no ser que se tratara de un supuesto especial que el propio Plan Especial de forma
expresa proponga conservar.
Los escaparates deberán respetar los huecos definidos en planta baja por el edificio original, limitando
así mismo su desarrollo a la amplitud y dimensión de dichos huecos.
Los actualmente existentes se ajustarán a la normativa cuando soliciten licencia de obras ó de
actividad para un nuevo uso, salvo especificación contraria en la normativa particular.
Las carpinterías empleadas responderán a los mismos criterios exigidos para el resto de huecos del
edificio.
7.2.23.- BALCONES
Se admitirán vuelos de balcones en las fachadas principales a calles y plazas siempre que la
dimensión máxima de la plataforma no sobresalga 40 cms del plano de fachada.
Estos balcones deberán tener su antepecho calado en la totalidad, debiendo estar construidos en
madera ó hierro.
Igualmente el canto del forjado del balcón no superará los 15 cms y estará moldurado
preferentemente.
No existirán vuelos a cárcavas ó patios, debiéndose eliminar los existentes en las operaciones de
reforma con carácter sustitutorio, reedificación y sustitución, salvo indicación expresa en sentido
contrario recogida en la normativa pormenorizada.
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En las operaciones de conservación, consolidación y conservación y ornato e incluso reedificación, los
balcones de fachada principal mantendrán su disposición actual, con las correcciones que se
especifiquen en la normativa pormenorizada.
En las reformas con modificación de alturas, sustituciones ó edificaciones de nueva planta se ajustarán
a lo señalado en este artículo.
No se autoriza en ninguno de los casos el empleo de antepechos de fábrica. Los actualmente
existentes se sustituirán por otros que cumplan las condiciones anteriores en las operaciones de
rehabilitación completa de la fachada, reforma con carácter sustitutorio y reedificación ó sustitución
del edificio, salvo que en la normativa pormenorizada se exprese lo contrario.
7.2.24.- MIRADORES y GALERÍAS ACRISTALADAS
Se podrán mantener los miradores actualmente existentes o recuperar los que en su día formaban
parte de la unidad edificatoria con excepción de los que la documentación pormenorizada del plan
determine expresamente su demolición, siempre en los casos de obras de sustitución, reedificación ó
de rehabilitación equiparable a sustitución, por entender que constituyen un elemento degradante de
la fachada.
Deberán mantenerse y mejorar su estado de conservación.
Asimismo en construcciones de nueva planta, podrán incorporarse siempre que queden integrados
dentro del conjunto y no solamente por el mero hecho de proyectarse como elemento en sí mismo.
Se permite la incorporación de miradores únicamente hacia plazas, no autorizándose su colocación
en calles, evitando así un mayor estrechamiento de su perfil y la disminución de la iluminación natural
de las viviendas.
En las operaciones de nueva planta y sustituciones se ajustará a lo especificado en su normativa
correspondiente.
Deberán eliminarse aquellos miradores de obra por miradores de madera y en los lugares que han sido
sustituidos por balcones serán reemplazados por el primitivo mirador de madera.
7.2.25.- FACHADAS
En general, las fachadas incluso a patio público ó cárcava serán paramentos continuos, sin volúmenes
emergentes ni retranqueos.
Se diseñarán completas incluyendo la planta baja, dando lugar a una solución arquitectónica
unitaria. Las plantas bajas deberán quedar con su solución definitiva o debidamente cerradas con
albañilería raseada y pintada antes de la ocupación del edificio.
Las carpinterías se retranquearán un mínimo de 12 cms, respecto al paño de fachada, pudiéndose
colocar las contraventanas alineadas al exterior.
La Documentación Gráfica del Plan establece la composición de las fachadas exteriores de los
edificios. En las operaciones de conservación, consolidación y conservación y ornato e incluso
reedificación se mantendrá su composición en las condiciones establecidas para este tipo de
actuaciones en el Anexo 1 del Decreto del Gobierno Vasco 317/2002, de 30 de Diciembre, con las
correcciones que se especifiquen a continuación.
7.2.25.1.- FACHADA PRINCIPAL.
Los huecos de la fachada principal se situarán, según ejes verticales coincidentes. En el caso
que se permita uno ó dos ejes, se autoriza a que la primera planta tenga un eje central y las dos
superiores dos ejes no centrales ó bien que sean la primera y segunda planta las que dispongan
de un eje y la tercera de dos. En cualquier caso, se mantendrá la simetría entre ejes.
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El número de ejes de huecos, será según la longitud de fachada:
Hasta 4,50 metros
De 4,50 a 6,40 mts
De 6,40 a 9,80 mts
De 9,80 a 13,80 mts
Para más de 13,80 mts
1 eje
1 ó 2 ejes
2 ó 3 ejes
3 ó 4 ejes
4 ó más ejes
Entre el eje y el lindero lateral, la distancia mínima será el ancho de la ventana multiplicado por
1,5. Entre dos ejes la distancia mínima será el ancho de la ventana de mayor luz de las dos
multiplicada por 2,15.
Los huecos de plantas superiores oscilarán entre 0,8 y 1,40 mts.
No se admiten fachadas diáfanas en la última planta a modo de galería retranqueada. Los
huecos de la fachada principal deberán coincidir con los ejes verticales de sus plantas inferiores.
Detalle destinado a edificaciones que recuperando la tipología tradicional (bien mediante
elevaciones en edificaciones de PB+1+BC, ó en Demoliciones en las que sobrepasen PB+2),
siempre que conserven la proporción de alturas anteriormente expuesta, mantengan machones
laterales de 30 centímetros en el hueco y la carpintería sea de madera, pudiendo solucionarse
la fachada con tratamiento mimético ó tipología actualizada.
En planta baja y en caso de uno ó dos ejes, se exigen macizos laterales de 0,45 mts, mínimo y un
parteluz intermedio de 0,30 mts, mínimo para separación de portal y lonja.
En el caso de tres ó cuatro ejes, la planta baja dispondrá del mismo número de huecos de los
que uno, al menos, corresponderá al portal debiendo coincidir el eje de pisos con el eje del
hueco del portal. Ningún macizo de separación de estos huecos de planta baja será inferior a
0,45 mts.
La planta baja se separará del piso primero por medio de una imposta ó retallo.
7.2.25.2.- FACHADA A ESPACIO INTERIOR
La fachada interior se situará, en general haciendo coincidir su directriz con la alineación dada
en los documentos gráficos.
No se autorizan cuerpos volados sobre la alineación.
En pisos se aceptan los siguientes tipos genéricos de composición:
- Con galería (sin vuelo).
- Con huecos sobre paramento ciego.
- Mixto de los anteriores.
En el caso de galería, ésta deberá ocupar la totalidad de la superficie correspondiente a pisos,
excepto dos fajas laterales verticales de 0,60 mts
El número de ejes de huecos, será según la longitud de fachada:
Hasta 3,00 metros
De 3,00 a 4,20 mts
De 4,20 a 5,10 mts
De 5,10 a 6,10 mts
De 6,10 a 7,20 mts
Para más de 7,20 mts
1 eje
1 ó 2 ejes
2 ejes
2 ó 3 ejes
3 ejes
3 ó 4 ejes
Entre el eje extremo y el lindero correspondiente, habrá una distancia mínima de 0,60 mts, más
la mitad de la luz del hueco.
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Las plantas bajas serán siempre de paramentos ciegos con huecos. Por tanto, quedan
prohibidas las galerías en plantas bajas. En el caso de utilización de galerías en plantas de pisos,
la planta baja se ordenará con los mismos parámetros exigidos para la fachada y para el caso
de paramentos ciegos.
Si la fachada en pisos fuese de paramentos ciegos, los huecos de planta baja tendrán sus ejes
coincidentes con los de los pisos.
Se autoriza la posibilidad de acceso a cárcava. En consecuencia, los huecos que pudieran
permitir tal acceso, podrán protegerse con reja de cerrajería.
7.2.25.3.- FACHADAS LATERALES A ESPACIO LIBRE PRIVADO
Será de aplicación la misma Ordenanza de fachada principal. En todo caso se estará a lo
dispuesto en el Código Civil.
7.2.25.4.- FACHADAS A CANTÓN
Esta fachada se tratará siempre con una solución de huecos sobre paramentos ciegos.
Las zonas laterales al menos en un frente de 3 mts serán ciegas. Como mínimo, los 0,60 mts
contiguos a las esquinas de fachada principal, deberán tratarse con la misma calidad que ésta.
El resto podrá seguir el mismo tratamiento ó modificarse hacia calidades inferiores a la fachada
principal, admitiéndose no obstante la solución de fábrica de ladrillo de tejar a caravista, así
como acusar la estructura con secciones vistas de igual dimensión en cada dirección.
El remate de fachada a cantón debe ser con alero acusando la creación de un tercer faldón
que vierta aguas en dirección al cantón.
El número de ventanas por planta será, como máximo, según la longitud de fachada:
Hasta 10,20 metros
De 10,20 a 14,50 mts
De 14,50 a 20,00 mts
Más de 20 mts
2 huecos
3 huecos
4 huecos
5 huecos
En el caso de recaer la escalera a esta fachada, se podrán abrir los huecos correspondientes
para iluminación y ventilación de ésta pero computarán dentro de los máximos indicados.
La separación entre ejes de huecos será, al menos, la luz de la ventana mayor multiplicada por
2,5. Las dimensiones de los huecos oscilarán entre 0,5 y 1,00 mts.
La fachada en planta baja y en pisos debe tener el mismo tratamiento, es decir, ser una
continuidad de la otra. Se protegerá la parte inferior con un zócalo. Los huecos en planta baja
oscilarán entre 0,50 mts y 1,40 mts. En el caso de pendiente de cantón que permita la existencia
de sótano con techo por encima de la rasante de calle, se permitirá la apertura de huecos de
dimensiones mínimas.
7.2.25.5.- HUECOS y CUERPOS VOLADOS.
Las ventanas, balcones y cuerpos volados deben situarse centrados sobre los ejes verticales
anteriormente descritos
a) Ventanas.
La anchura mínima del hueco será de 0,90 m y la máxima de 1,20 m.
La altura mínima del hueco será de 1,35 m y la máxima de 1,80 m.
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En todo caso serán de proporción vertical con una relación aproximada de 1:1,5, excepto en
plantas basamentales o áticos que podrán ser apaisadas.
b) Balcones.
El vuelo máximo permitido es de 0,40 m de plataforma total.
El desarrollo no podrá sobrepasar 40 cms a cada lado del hueco que le sirve de soporte.
La anchura mínima del hueco será de 0,90 m y la máxima de 1,50 m.
La altura mínima del hueco será de 2,10 m no permitiéndose que el límite superior del hueco de
balcón quede por debajo del correspondiente a una ventana del mismo edificio y planta.
Entre el límite superior del hueco y la cara inferior del forjado de la planta siguiente debe quedar
un espacio de 30 cms como mínimo, no permitiéndose por tanto balcones que rasguen por
completo la fachada.
Se permitirán balcones corridos excepcionalmente solo en planta 1ª.
c) Cuerpos volados cerrados.
Se permiten exclusivamente los tradicionales miradores ligeros de madera.
7.2.25.6.- CUBIERTA
Será obligatoria la existencia de cornisa o alero en todas las fachadas principales, interiores y
laterales y de alero en las fachadas a los cantones.
La altura comprendida entre la línea de cornisa y el arranque del faldón de cubierta, no
superará los 0,27 mts.
El arranque de los faldones de cubierta estará en el mismo plano horizontal en el borde exterior
de los aleros, tanto en la fachada principal, en las laterales y en la fachada a espacio interior.
La cubierta será a dos aguas en todos los casos, excepción hecha de las edificaciones con
fachadas laterales principales o a espacio libre privado, que podrán tener tres ó cuatro aguas
según los casos.
Las líneas de máxima pendiente de los faldones de cubierta, serán, aproximadamente
perpendiculares a las alineaciones anterior y posterior y se encontrarán comprendidas entre el
25% y el 35%.
Sobre la línea de cubierta no se permitirá apertura alguna de luces, excepto para lucernarios de
escalera de comunidad siempre que se encuentren en el mismo plano de la cubierta.
7.2.25.7.- ESPACIO BAJO-CUBIERTA
Se podrá considerar habitable el espacio bajo cubierta cuando cumpla una de las dos
condiciones siguientes:
1ª) Si el espacio en cuestión no dispone de huecos en fachada que alcancen una altura interior
superior a 1,80 m, solo se considerará habitable si se puede vincular a la planta inmediatamente
inferior y con acceso único a través de ésta, constituyendo el espacio total una unidad de
vivienda autónoma en lo relativo a superficie, programa, instalaciones, etc.
2ª) Si el espacio bajo cubierta dispone de huecos de ventilación e iluminación en el plano de
fachada, que igualen ó superen la altura interior de 1,80 m, y en él se cumplen las condiciones
de habitabilidad establecidas en el presente texto, se considerará espacio habitable.
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En cualquier caso, la cubierta sobre el espacio habitable deberá cumplir las condiciones de
aislamiento térmico y acústico fijadas por las normas vigentes.
Se toleran las viviendas situadas en los espacios bajo cubierta existentes en la actualidad
siempre que cumplan las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas en el presente texto.
En el caso de sustitución del edificio o de rehabilitación que por su cuantía sea comparable a la
sustitución, el espacio bajo cubierta deberá cumplir lo contemplado en los párrafos anteriores.
7.2.26.- VENTANAS. CARPINTERIA EXTERIOR.
Para todos los edificios del ámbito que no tengan protección especial, media ó básica ó para
aquellos carentes de protección o de nueva planta, la carpintería exterior de los edificios será
preferentemente de madera pintada pudiendo utilizarse otros materiales tales como el aluminio, el
plástico PVC o el poliuretano que en cualquier caso deberá imitar a la madera.
Para los edificios con protección especial, media ó básica, será obligatorio el uso de la madera
pintada ó barnizada, tanto en los casos de rehabilitación integral como en los casos de reformas
parciales donde se proceda a la sustitución de ventanas, galerías y miradores.
La gama de colores a utilizar seguirá tonos verdes, marrones oscuros, rojos ó azules, respetando el
despiece, color y tipología del edificio original.
En su caso podrá ser también barnizada a poro abierto en tonos oscuros.
Las carpinterías distintas a la madera colocadas en la actualidad en cualquiera de los edificios que
forman parte del ámbito del plan especial se mantendrán en situación tolerada hasta el momento de
acometer obras de sustitución de las mismas, momento en que se tendrán que sustituir por carpinterías
de madera con los mismos criterios de tonos antes mencionados siempre que tengan protecciones
especial, media y/o básica.
7.2.27.- CÁRCAVAS
En la mayoría de los cantones de cada manzana, en su punto medio aproximadamente aparecen los
accesos a las cárcavas, elementos muy importantes y de propiedad pública que sirve para
ventilación y paso de servicios comunes.
Elementos que con el paso del tiempo se han ido ocupando por las edificaciones o por espacios libres
ajardinados de carácter supuestamente privado, dejándolas en un estado totalmente ineficaz siendo
necesaria su recuperación.
La anchura establecida en la documentación gráfica pormenorizada necesaria para un correcto
funcionamiento de las mismas se establece en el capítulo de gestión del presente texto.
Su gestión queda especificada en el capítulo de gestión urbanística del presente texto al cual nos
remitimos.
Para facilitar la instalación de las redes generales de electricidad, telecomunicaciones o gas, se
establece una servidumbre sobre las fachadas de cárcava, de modo que las conducciones puedan
graparse sobre ellas.
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8.- CONDICIONES DE HABITABILIDAD
8.1.- CONDICIONES GENERALES
Serán de aplicación las siguientes condiciones generales de habitabilidad para los siguientes
supuestos:
-
Obra Nueva.
Sustitución
Rehabilitación integral de inmueble con ó sin derecho de ampliación (en los casos de
inmuebles con protección Básica o inferior).
Segregación de viviendas de gran tamaño en otras de tamaño menor.
8.1.1.- VIVIENDA EXTERIOR.
Toda vivienda ha de ser exterior para lo que deberá cumplir alguna de las siguientes condiciones:
a) Tener dos ó más huecos a una calle, cantón, plaza ó espacio libre de uso público.
b) Tener dos ó más huecos a un espacio libre privado unido con la vía pública en cuya planta
pueda inscribirse un círculo de 3,50 m de diámetro.
c) En el caso que sólo disponga de un hueco a los citados espacios, se dispondrá, aparte de
dicho hueco, aperturas que proporcionen iluminación y ventilación al resto de las estancias que
así lo exijan, a cárcava o a patio interior existente, con luz recta no inferior a 2 metros.
No se admiten segundas luces en ningún caso. Se considera segunda luz cuando una habitación
recibe la luz a través de otra. Igualmente, ningún local sin luz y ventilación directa destinado a trastero
ó armarios podrá tener en planta lados mayores a un metro y sesenta centímetros.
No se admiten las viviendas interiores entendiendo como tales aquellas que no cumplen con las
condiciones necesarias para ser vivienda exterior.
8.1.2.- PIEZAS HABITABLES
Se consideran piezas habitables las estancias principales de la vivienda, en concreto: dormitorios,
estares, comedores y cocinas.
Toda pieza habitable deberá tener comunicación directa con el espacio exterior por medio de un
hueco de 1 m² de superficie mínima y en cualquier caso, no inferior a 1/8 del que tenga la planta del
local, siempre que el fondo total contado a partir del hueco no exceda de 10 m. Se exceptuará del
cumplimiento de esta regla a los edificios cuyo régimen de protección sea especial ó media.
Ninguna pieza habitable quedará enterrada respecto a la cota exterior urbanizada de donde estas
tomen luces.
Los cuartos de baño ó aseos pueden no tener comunicación directa con el espacio exterior,
debiendo instalarse en este caso, los conductos y sistemas de ventilación oportunos. Si existiere hueco
a espacio exterior, su superficie mínima será de 0,25 m².
No se permitirá una configuración de vivienda tal que alguna de las piezas habitables carezcan de
iluminación y ventilación a los espacios definidos en el apartado anteriormente descrito como exterior.
8.1.3.- ALTURA LIBRE
La altura libre mínima de una vivienda será de 2,50 m admitiéndose hasta un 5% de la superficie útil
con alturas inferiores pero superiores a 1,50 m y en cada habitación el porcentaje máximo de
superficie útil con altura inferior a 2,20 m no será mayor del 30%.
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Se admitirá que el vestíbulo de acceso a la vivienda, los pasillos y los cuartos de aseo alcancen una
altura mínima de 2,20 m.
8.1.4.- COMPOSICION Y PROGRAMA
La vivienda constará como mínimo de una habitación capaz para estar, comer y cocinar, un
dormitorio, un cuarto de aseo completo y un espacio destinado a tendedero.
Queda prohibido el tendido de ropa a la vía pública o patio de manzana de acceso público, así
como en balcones o terrazas que den a dichos espacios.
Todas las viviendas tendrán acceso directo a un tendedero de ropa al exterior. Cuando el tendido de
ropa se realice a fachada deberá disponer de protección de vistas desde la calle.
Cuando existan viviendas que no den a patios interiores de luces, será obligada la existencia de un
local destinado a tendedero, con una superficie igual al 4 % de la superficie útil de vivienda, hasta un
máximo exigible de 4 m² y un ancho mínimo no inferior a un metro y veinte centímetros (1,20 m),
diseñado de forma que tenga absoluta protección de vistas de la ropa, desde los espacios públicos.
El tendedero en caso de situarse en fachada, dispondrá de un elemento de cierre o celosía que
impida la visión de la ropa desde la calle. Un 20% del hueco o ventana estará abierto
permanentemente sin posibilidad de cierre, con el fin de lograr una correcta ventilación del
tendedero, y no ha de interferir en las luces directas del hueco que resulte necesario para la
iluminación mínima exigida a la pieza de la vivienda destinada exclusivamente a cocina.
Todas las viviendas tendrán preferentemente un tendedero de ropa al exterior. Si ello no fuera posible
se realizarán las instalaciones necesarias para la ubicación de una secadora en el local destinado a
tendedero.
8.1.4.1.- SUPERFICIES Y DIMENSIONES MÍNIMAS DE LAS PIEZAS
La vivienda tendrá una superficie útil superior a 36 m2.
Las superficies y dimensiones mínimas de las piezas en m² útiles serán las siguientes:
1 dormitorio
2 dormitorios
3 dormitorios
4 dormitorios
ECK
18
20
22
24
EC
14
16
18
20
K
5
6
7
8
E
12
14
16
18
E: Estar.
C: Comedor.
K: Cocina.
En la superficie en planta del estar (E, EC, y ECK), cocina y dormitorios se podrá inscribir un círculo con
el siguiente diámetro:
- Estar:
- Cocina:
- Dorm. Principal:
- Resto de dorm:
2,80 m.
1,60 m.
2,50 m.
1,90 m.
Dichos círculos deberán inscribirse sobre tres lados siendo tangente el correspondiente al cerramiento
de fachada. En viviendas de tres o cuatro dormitorios existirán al menos dos cuartos de aseo, uno de
ellos completo y el otro secundario. El cuarto de aseo completo dispondrá de bañera ó ducha,
lavabo e inodoro. El aseo secundario dispondrá de lavabo, inodoro y bañera ó ducha.
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8.1.4.2.- DISTRIBUCIÓN
Todo dormitorio tendrá acceso desde los espacios de circulación o desde la estancia
(independientemente de si el uso de cocina esta integrado junto con el del salón y comedor) y, en
ningún caso, podrá tener acceso único a través de otro dormitorio.
Los armarios empotrados computarán en la superficie de las habitaciones a las que se hallen abiertos,
siempre que tengan, por lo menos, dos metros de frente y altura.
En viviendas de 2 o más dormitorios se deberá disponer al menos de un baño completo con acceso
desde un vestíbulo, pasillo o distribuidor de la vivienda.
En viviendas de un solo dormitorio, el acceso al baño se podrá efectuar a través de pasillo, vestíbulo,
distribuidor o del mismo dormitorio.
8.1.5.- ESPACIO BAJO-CUBIERTA.
Se podrá considerar habitable el espacio bajo cubierta cuando cumpla una de las dos condiciones
siguientes:
1ª) Si el espacio en cuestión no dispone de huecos en fachada que alcancen una altura interior
superior a 1,80 m, solo se considerará habitable si se puede vincular a la planta inmediatamente
inferior y con acceso único a través de ésta, constituyendo el espacio total una unidad de
vivienda autónoma en lo relativo a superficie, programa, instalaciones, etc.
2ª) Si el espacio bajo cubierta dispone de huecos de ventilación e iluminación en el plano de
fachada, que superen la altura interior de 1,80 m, y en él se cumplen las condiciones de
habitabilidad establecidas en el presente texto, se considerará espacio habitable.
En cualquier caso, la cubierta sobre el espacio habitable deberá cumplir las condiciones de
aislamiento térmico y acústico fijadas por las normas vigentes.
8.1.6.- CONDICIONES DE VENTILACIÓN.
Tanto el estar como los dormitorios y la cocina tendrán primeras luces y ventilación al espacio abierto
exterior, a patio o a galería que no constituya estancia.
Para garantizar al usuario la posibilidad de ventilaciones rápidas, los diferentes locales de la vivienda
tendrán superficies practicables de las ventanas de al menos 1/12 de la superficie útil de la habitación
en estar, comedor, cocina-comedor, cocinas y baños y de 1/20 en dormitorios.
Será exigible que en los edificios de nueva planta, sustitución ó rehabilitación general del edificio, el
tendido de ropa no se efectúe directamente a la vía pública ó a un patio de manzana de uso
público, para lo cual deberán ser previstos espacios propios para tender la ropa.
En caso de imposibilidad, se dispondrá de otros sistemas alternativos tales como armarios de
ventilación forzada, secadoras en lugar de lavadoras etc., sin que en ningún caso pueda tenderse la
ropa directamente a la vía pública.
El tendedero en el caso de que sea interior dispondrá de un sistema de ventilación directa al exterior.
8.1.7.- CONDICIONES DE ILUMINACIÓN
Con el fin de asegurar la adecuada iluminación de las viviendas, todas las piezas habitables
dispondrán de iluminación directa al exterior cumpliendo las siguientes condiciones:
-
Estar, comedores y cocinas: Superficie mínima acristalada igual a 1/6 de la superficie útil de
la habitación.
Dormitorios: Superficie mínima acristalada igual a 1/8 de la superficie útil de la habitación.
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En todo caso, la superficie acristalada se situará a una altura máxima de un metro respecto al
acabado interior de la vivienda.
No se permitirá el uso de verjas ó rejas en las ventanas con motivo de evitar el intrusismo en la vivienda
debiendo utilizarse para ello otros sistemas a base de vidrios de seguridad ó semejantes.
8.1.8.- CONDICIONES TÉCNICAS
a) Aislamiento térmico: Justificación del cumplimiento de lo establecido por el Código Técnico de la
Edificación en su « Documento Básico - HE, Ahorro de energía » en las secciones:
HE 1: Limitación de demanda energética.
HE 2: Rendimiento de las instalaciones térmicas.
HE 3: Eficiencia energética de las instalaciones de iluminación.
b) Aislamiento acústico: Justificación del cumplimiento de lo establecido por el Código Técnico de la
Edificación en su « Documento Básico - HR Protección frente al ruido ».
c) Protección contra incendios: Justificación del cumplimiento de lo establecido por el Código
Técnico de la Edificación en su «Documento Básico - SI Seguridad en caso de incendio ».
d) Otras condiciones: Así mismo, se justificará el cumplimiento de las condiciones que establece el
Código Técnico de la Edificación en el « Documento Básico - HS Salubridad » y en el « Documento
Básico - SUA, Seguridad de utilización y accesibilidad ».
8.2.- CONDICIONES ESPECÍFICAS
Serán de aplicación las siguientes condiciones específicas de habitabilidad para aquellos casos en los
que sea imposible el cumplimiento de las condiciones generales antes descritas en los supuestos de:
-
Obras en edificios con nivel de protección superior a Básica.
Rehabilitación interior aunque no suponga redistribución interior.
Expedientes de legalización de viviendas ya existentes en plantas bajas ó en bajo-cubiertas
que no tienen regularizada su situación registral ó catastral.
Cumplirán como mínimo las exigencias establecidas en el Anexo IV del Decreto 317/2002 de 30 de
diciembre sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado,
siendo éstas las siguientes:
8.2.1.- Se compondrá de al menos dos espacios habitables diferenciados, que alberguen las áreas de
cocina, comedor, sala de estar y un dormitorio doble y un aseo. No podrán situarse en el mismo
espacio las áreas correspondientes a cocina y dormitorio.
8.2.2. – Las habitaciones serán independientes entre sí, de modo que ninguna utilice como paso un
dormitorio, ni sirva a su vez de paso al aseo. En el caso de un único dormitorio, el aseo podrá estar
incorporado a él.
8.2.3. – Los espacios habitables exceptuando los aseos, cocinas () y despensa, dispondrán de
aberturas acristaladas directas al exterior.
La superficie de los huecos nunca será inferior al 10% de la superficie total que se ilumine a su través,
salvo la iluminación a través de la caja de la escalera que podrá reducirse a la mitad de los valores
anteriores.
8.2.4. – Todos los espacios excepto los destinados a aseos y despensas tendrán ventilación directa al
exterior, con una superficie igual a 1/3 de la superficie de iluminación.
Los aseos que no tengan ventilación directa no podrán ventilarse a través de otra habitación,
debiéndolos dotar de un sistema de ventilación forzada que permita la renovación de aire y su
limpieza.
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La cocina deberá dotarse en todo caso de una extracción forzada independiente que permita la
evacuación de vapor de agua, gases ó humos que se producen en dicho espacio.
8.2.5. – Los patios proporcionarán luz y ventilación a los espacios habitables. Si son de nueva creación
ó remodelación, tendrán una superficie no inferior a 7 m² y luz recta no inferior a 2 metros.
En aquellos casos en los que el patio ya existe y no se efectúe sobre él ninguna remodelación, podrán
mantenerse las dimensiones actuales.
8.2.6. – La vivienda tendrá una superficie útil superior a 36m2.
Los espacios no serán inferiores a las siguientes superficies:
Cocina
Cocina-comedor
Estar
Dormitorio principal
Dormitorio doble
Dormitorio sencillo
Aseo
5,00 m²
8,00 m²
10,00 m²
10,00 m²
8,00 m²
6,00 m²
1,50 m²
El programa mínimo a cumplir por cada vivienda deberá constar de al menos, un dormitorio principal,
un estar, una cocina y un aseo. Si se opta por hacer en una misma pieza el área correspondiente a
cocina, estar, comedor su superficie total no será inferior a 18 m² útiles.
8.2.7. – En toda vivienda situada en un edificio cuya seguridad estructural sea correcta, se podrán
mantener las alturas existentes siempre que sean iguales ó superiores a 2,20 metros.
En el caso de espacios abuhardillados no se computarán como m² útiles las superficies con altura libre
inferior a 1,50 metros, y su volumen será superior al correspondiente a una habitación de la misma
superficie y 2,20 metros de altura.
8.2.8. – En el caso de existir viviendas en planta baja, se deberá asegurar el aislamiento térmico e
impermeabilización por medio de materiales hidrófugos y aislantes adecuados.
8.2.9. – Deberán tener resuelto el vertido de aguas negras mediante tuberías impermeables y
ventiladas, a la red general de alcantarillado.
8.2.10. – El aseo contendrá como mínimo de inodoro, lavabo y ducha.
8.2.11. – La instalación eléctrica de la vivienda cumplirá el Reglamento de Baja Tensión.
8.2.12. – La vivienda dispondrá de instalación de calefacción
8.2.13.- Espacio Bajo-Cubierta.
Se podrá considerar habitable el espacio bajo cubierta cuando cumpla una de las dos condiciones
siguientes:
1ª) Si el espacio en cuestión no dispone de huecos en fachada que alcancen una altura interior
superior a 1,80 m, solo se considerará habitable si se puede vincular a la planta inmediatamente
inferior y con acceso único a través de ésta, constituyendo el espacio total una unidad de vivienda
autónoma en lo relativo a superficie, programa, instalaciones, etc.
2ª) Si el espacio bajo cubierta dispone de huecos de ventilación e iluminación en el plano de
fachada, que superen la altura interior de 1,80 m, y en él se cumplen las condiciones de habitabilidad
establecidas en el presente texto, se considerará espacio habitable.
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En cualquier caso, la cubierta sobre el espacio habitable deberá cumplir las condiciones de
aislamiento térmico y acústico fijadas por las normas vigentes.
Se toleran las viviendas situadas en los espacios bajo cubierta existentes en la actualidad siempre que
su situación pueda ser legalizable mediante el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad
señaladas anteriormente.
En el caso de sustitución del edificio o de rehabilitación que por su cuantía sea comparable a la
sustitución, el espacio bajo cubierta deberá cumplir lo contemplado en los párrafos anteriores.
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9.- ORDENANZA DE CONVERSION DE LOCALES DE PLANTA BAJA EN VIVIENDAS.
Esta Ordenanza será de aplicación en aquellos casos en los que el presente Plan Especial especifica la
posibilidad de cambio de su uso actual a un uso futuro de vivienda.
9.1.- CONDICIONES DE LAS PLANTAS DE LA EDIFICACIÓN
PLANTA BAJA
Planta baja es la que se sitúa inmediatamente por encima de la cota de acceso al edificio según
ubicación del portal más cercano independientemente de su rasante (p.e. edificios con dos rasantes
y dos accesos independientes).
Toda planta destinada a uso de vivienda estará elevada sobre la rasante de la calle ó perfil del
terreno definitivamente urbanizado. En caso de plantas semienterradas, se considerara que cumple la
condición de elevada respecto la rasante si el forjado de al menos dos de las piezas habitables se
encuentra por encima de la rasante exterior definitivamente urbanizada en tramo de fachada de
donde tome luces dicha pieza.
La planta baja que incumple su condición de elevada respecto de la rasante exterior podrá ser
destinada a usos auxiliares al de vivienda (p. e. trastero ó similar), ó podrá ser usada como vivienda
siempre que esté vinculada al primer piso, debiendo tener siempre huecos a dos fachadas, una de
ellas la principal.
No se autorizarán obras que alteren la topografía del terreno circundante al local que pretenda
acondicionarse para vivienda con el objetivo de dotarle de las características que posibiliten su
cambio de uso, con excepción de la figura conocida como “patio ingles”, que en cualquier caso
deberá quedar accesible al dominio público, por lo general desde las cárcavas, teniendo un ancho
mínimo de 2 metros y contando con las medidas de protección y seguridad suficientes para mantener
su condición de fácilmente accesibles.
En aquellas plantas bajas que no dispongan de sótano se exigirá bajo el pavimento solado, el sistema
de drenaje que resulte aconsejable y suficiente según cada caso, ó en su defecto una cámara de
aire ventilada. Las características técnicas de cualquiera de las dos soluciones así como su correcta
ejecución deberán ser supervisadas por la dirección facultativa de las obras y estará refrendada y
descrita en el pertinente documento final de obra.
Cuando alguna de las piezas de la vivienda dé contra muro de contención de tierras, se deberá
construir otro muro de media asta a 10 centímetros del anterior, ventilando la cámara y efectuando la
recogida de aguas precisa para asegurar unas correctas condiciones de habitabilidad.
Se permite elevar el suelo del local siempre que se cumpla con la altura libre mínima establecida en
estas Ordenanzas.
9.2.- CONDICIONES HIGIÉNICAS y DE CALIDAD.
9.2.1.- VIVIENDA EXTERIOR.
Toda vivienda ha de ser exterior para lo cual deberá cumplir alguna de las siguientes condiciones:
a) Tener dos ó más huecos a una calle, cantón, plaza ó espacio libre de uso público.
b) Tener dos ó más huecos a un espacio libre privado unido con la vía pública en cuya planta
pueda inscribirse un círculo de 3,50 m de diámetro. (Se incluyen dentro de esta condición los
espacios de porches o soportales existentes con profundidades inferiores a 2.80 m).
c) En el caso que sólo disponga de un hueco a los citados espacios, se dispondrá, aparte de
dicho hueco, aperturas que proporcionen iluminación y ventilación al resto de las estancias que
así lo exijan, a cárcava o a patio interior existente, con luz recta no inferior a 2 metros.
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Las viviendas deberán tener a uno de los espacios anteriormente citados, al menos una habitación
vividera (condición c) y presentar un frente de fachada a dichos espacios de seis metros, a una ó más
fachadas, teniendo en cuenta que la situación de otras piezas (tendedero, aseo, trastero) no
perjudique a las condiciones relativas a las superficies y dimensiones mínimas de las piezas.
No se admiten segundas luces en ningún caso. Se considera segunda luz cuando una habitación
recibe la luz a través de otra, de un tendedero ó soportal de más de 2,80 m de profundidad,
igualmente ningún local sin luz y ventilación directa destinado a trastero ó armarios podrá tener en
planta lados mayores a un metro y sesenta centímetros.
No se admiten las viviendas interiores entendiendo como tales aquellas que no cumplen con las
condiciones necesarias para ser vivienda exterior.
9.2.2.- PIEZAS HABITABLES
Se consideran piezas habitables las estancias principales de la vivienda, en concreto: dormitorios,
estares, comedores y cocinas.
Toda pieza habitable deberá tener comunicación directa con el espacio exterior por medio de un
hueco de 1 m² de superficie mínima y en cualquier caso, no inferior a 1/8 del que tenga la planta del
local, siempre que el fondo total contado a partir del hueco no exceda de 10 m. Se exceptuará del
cumplimiento de esta regla a los edificios cuyo régimen de protección sea especial ó media.
En caso de viviendas semienterradas, el forjado de al menos dos de las piezas habitables deberá
quedar por encima de la rasante exterior definitivamente urbanizada en tramo de fachada de donde
tome luces dicha pieza. Se permite que el forjado del resto de piezas habitables quede como máximo
1 metro enterrado respecto la rasante exterior definitivamente urbanizada en tramo de fachada de
donde tome luces dicha pieza.
Los cuartos de baño ó aseos pueden no tener comunicación directa con el espacio exterior,
debiendo instalarse en este caso, los conductos y sistemas de ventilación oportunos. Si existiere hueco
a espacio exterior, su superficie mínima será de 0,25 m².
No se permitirá una configuración de vivienda tal que alguna de las piezas habitables carezcan de
una adecuada iluminación y ventilación a los espacios definidos en el apartado anteriormente
descrito como exterior.
9.2.3.- CONDICIONES DE VENTILACIÓN.
Las cocinas dispondrán de un sistema de captación de humos mediante filtros activos, no
permitiéndose su conexión a través de conductos colectivos que por su configuración generen
molestias por olores a las viviendas.
Los aseos interiores dispondrán de un sistema de ventilación capaz de proporcionar 2
renovaciones/hora pudiendo realizar la salida de dicha ventilación a fachada o tendedero (en el
caso de que éste esté situado en fachada) y con una altura minina respecto del espacio publico ó
privado de 2,20 m.
Las calderas a gas podrán realizar la ventilación de la salida de los productos de la combustión a
través de fachada debiendo cumplir con lo establecido en la Orden de 12 de julio de 2000 publicada
en el «B. O. P. V.» de 19 de septiembre de 2000.
Será exigible que en los edificios de nueva planta, sustitución ó rehabilitación general del edificio, el
tendido de ropa no se efectúe directamente a la vía pública ó a un patio de manzana de uso
público, para lo cual deberán ser previstos espacios propios para tender la ropa.
En caso de imposibilidad, se dispondrá de otros sistemas alternativos tales como armarios de
ventilación forzada, secadoras en lugar de lavadoras etc., sin que en ningún caso pueda tenderse la
ropa directamente a la vía pública.
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El tendedero en el caso de que sea interior dispondrá de un sistema de ventilación directa al exterior.
Para garantizar al usuario la posibilidad de ventilaciones rápidas, los diferentes locales de la vivienda
tendrán superficies practicables de las ventanas de al menos 1/12 de la superficie útil de la habitación
en estar, comedor, cocina-comedor, cocinas y baños y de 1/20 en dormitorios.
9.2.4.- ILUMINACIÓN
Con el fin de asegurar la adecuada iluminación de las viviendas, todas las habitaciones vivideras
dispondrán de iluminación directa al exterior cumpliendo las siguientes condiciones:
-
Estar, comedores y cocinas: Superficie mínima acristalada igual a 1/6 de la superficie útil de
la habitación.
Dormitorios: Superficie mínima acristalada igual a 1/8 de la superficie útil de la habitación.
En todo caso, la superficie acristalada se situará a una altura máxima de un metro respecto al
acabado interior de la vivienda.
No se permitirá el uso de verjas ó rejas en las ventanas con motivo de evitar el intrusismo en la vivienda
debiendo utilizarse para ello otros sistemas a base de vidrios de seguridad ó semejantes.
9.2.5.- CONDICIONES TÉCNICAS
a) Aislamiento térmico: Justificación del cumplimiento de lo establecido por el Código Técnico de la
Edificación en su « Documento Básico - HE, Ahorro de energía » en las secciones:
HE 1: Limitación de demanda energética.
HE 2: Rendimiento de las instalaciones térmicas.
HE 3: Eficiencia energética de las instalaciones de iluminación.
b) Aislamiento acústico: Justificación del cumplimiento de lo establecido por el Código Técnico de la
Edificación en su « Documento Básico - HR Protección frente al ruido ».
c) Protección contra incendios: Justificación del cumplimiento de lo establecido por el Código
Técnico de la Edificación en su «Documento Básico - SI Seguridad en caso de incendio ».
d) Otras condiciones: Así mismo, se justificará el cumplimiento de las condiciones que establece el
Código Técnico de la Edificación en el « Documento Básico - HS Salubridad » y en el « Documento
Básico - SU, Seguridad de utilización ».
9.3.- CONDICIONES PARTICULARES DEL USO RESIDENCIAL EN PLANTA BAJA
9.3.1.- VIVIENDA MÍNIMA
La vivienda constará como mínimo de una habitación capaz para estar, comer y cocinar, un
dormitorio, un cuarto de aseo completo compuesto por bañera ó ducha, lavabo e inodoro y un
espacio destinado a tendedero.
Las viviendas tendrán una superficie útil superior a 36m2.
9.3.2.- ALTURA LIBRE
La altura libre mínima de una vivienda será de 2,50 m admitiéndose hasta un 5% de la superficie útil
con alturas inferiores pero superiores a 1,50 m y en cada habitación el porcentaje máximo de
superficie útil con altura inferior a 2,20 m no será mayor del 30%.
Se admitirá que el vestíbulo de acceso a la vivienda, los pasillos y los cuartos de aseo alcancen un
altura mínima de 2,20 m.
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9.3.3.- ACCESIBILIDAD
El ancho mínimo de las hojas tanto de acceso como del interior de las viviendas será de:
- Acceso a la vivienda 0,90 m.
- Cuartos de aseo 0,80 m.
- Resto de dependencias 0,80m.
Los anchos de pasillo serán como mínimo de 0,95 m.
9.3.4.- DIMENSIONES y SUPERFICIES MÍNIMAS
Las superficies y dimensiones mínimas de las piezas en m² útiles serán las siguientes:
1 dormitorio
2 dormitorios
3 dormitorios
4 dormitorios
ECK
18
20
22
24
EC
14
16
18
20
K
5
6
7
8
E
12
14
16
18
E: Estar.
C: Comedor.
K: Cocina.
La superficie útil mínima de los dormitorios será de 6 m² en los individuales y de 8 m² en los dobles. En
toda vivienda existirá al menos un dormitorio con superficie no menor de 10 m².
Para aquellos casos en los que sea imposible el cumplimiento de las condiciones generales antes
descritas en los supuestos de obras en edificios con nivel de protección superior a Básica, las
dimensiones mínimas de las piezas son las establecidas en las condiciones especificas del capitulo 8,
apartado 8.2.6.
En la superficie en planta del estar (E, EC, y ECK), cocina y dormitorios se podrá inscribir un círculo con
el siguiente diámetro:
- Estar:
- Cocina:
- Dorm. Principal:
- Resto de dorm:
2,80 m.
1,60 m.
2,50 m.
1,90 m.
Dichos círculos deberán inscribirse sobre tres lados siendo tangente el correspondiente al cerramiento
de fachada. En viviendas de tres o cuatro dormitorios existirán al menos dos cuartos de aseo, uno de
ellos completo y el otro secundario. El cuarto de aseo completo dispondrá de bañera ó ducha,
lavabo e inodoro. El aseo secundario dispondrá de lavabo, inodoro y bañera ó ducha.
Todas las viviendas tendrán preferentemente un tendedero de ropa al exterior. Si ello no fuera posible
se realizarán las instalaciones necesarias para la ubicación de una secadora en el local destinado a
tendedero.
Queda prohibido el tendido de ropa a la vía pública o patio de manzana de acceso público, así
como en balcones o terrazas que den a dichos espacios.
Cuando existan viviendas que no den a patios interiores de luces, será obligada la existencia de un
local destinado a tendedero, con una superficie igual al 4 % de la superficie útil de vivienda, hasta un
máximo exigible de 4 m² y un ancho mínimo no inferior a un metro y veinte centímetros (1,20 m),
diseñado de forma que tenga absoluta protección de vistas de la ropa, desde los espacios públicos.
El tendedero en caso de situarse en fachada, dispondrá de un elemento de cierre o celosía que
impida la visión de la ropa desde la calle. Un 20% del hueco o ventana estará abierto
permanentemente sin posibilidad de cierre, con el fin de lograr una correcta ventilación del
tendedero, y no ha de interferir en las luces directas del hueco que resulte necesario para la
iluminación mínima exigida a la pieza de la vivienda destinada exclusivamente a cocina.
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9.3.5.- DISTRIBUCIÓN
Los dormitorios y los cuartos de aseo serán siempre recintos independientes.
Todo dormitorio tendrá acceso desde los espacios de circulación o desde la estancia
(independientemente de si el uso de cocina esta integrado junto con el del salón y comedor) y, en
ningún caso, podrá tener acceso único a través de otro dormitorio.
Los armarios empotrados computarán en la superficie de las habitaciones a las que se hallen abiertos,
siempre que tengan, por lo menos, dos metros de frente y altura.
En viviendas de 2 o más dormitorios se deberá disponer al menos de un baño completo con acceso
desde un vestíbulo, pasillo o distribuidor de la vivienda.
En viviendas de un solo dormitorio, el acceso al baño se podrá efectuar a través de pasillo, vestíbulo,
distribuidor o del mismo dormitorio.
9.3.6.- FACHADAS
Se deberá de resolver el tratamiento de fachada de la nueva vivienda de forma que se adapte a la
composición y a los materiales del conjunto del edificio en el que se ubique y para ello el proyecto
contendrá el alzado completo del edificio (pisos superiores y locales en planta baja) en donde se
justifique la coherencia y adecuación al mismo de la nueva intervención.
De la misma forma se realizará la oportuna justificación compositiva en la memoria del proyecto.
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10.- CLASIFICACION DE LOS DISTINTOS USOS.
A efectos de la aplicación de estas ordenanzas se considerarán los siguiente usos (cuyo contenido
queda recogido se acogerá a las vigentes Normas Subsidiarias de Plentzia):
10.1.10.2.10.3.10.4.10.5.10.6.10.7.10.8.10.9.10.10.10.11.10.12.10.13.10.14.10.15.10.16.10.17.10.18.-
COMERCIAL y SERVICIOS.
OFICINAS y DESPACHOS PROFESIONALES.
ALMACENES.
PEQUEÑA INDUSTRIA.
TALLERES y ACTIVIDADES ARTESANAS.
HOTELERO y RESIDENCIAL.
VIVIENDA.
APARCAMIENTO.
CIRCULACIÓN DE VEHÍCULOS.
SANITARIO.
ASISTENCIAL.
RELIGIOSO.
CULTURAL y RECREATIVO.
ENSEÑANZA.
ESPECTÁCULOS.
DEPORTIVO.
SIMULTANEIDAD DE USOS.
USOS NO CONTEMPLADOS
Los Equipamientos Comunitarios son los reflejados en el Art. 81 de Normas Subsidiarias de Plentzia.
Se incluyen en este grupo los siguientes usos:
—Uso sanitario.
—Uso de servicios públicos de la Administración.
—Uso religioso.
—Uso cultural y docente.
—Uso recreativo y social.
—Uso deportivo.
—Uso de acuartelamiento.
—Uso temporal de barracas y ferias.
—Usos turísticos.
—Uso de los servicios generales del territorio.
10.1. COMERCIAL y SERVICIOS
Se ajustará a lo dispuesto con carácter general por las Ordenanzas Municipales.
Cuando entienda que ello redunda en beneficio del objetivo rehabilitador integral que se persigue
para el caso, el Ayuntamiento podrá aprobar usos comerciales y de servicios en las plantas primeras
de los edificios destinados a viviendas, siempre que cuenten con acceso directo desde la calle
independiente del resto del edificio.
Los usos que pertenecientes a este punto, se incluyan en la vigente “Ordenanza Municipal Reguladora
de Establecimientos de Hostelería y Asimilados”, se regirán por lo allí establecido.
Son los siguientes, clasificados por grupos tal como se recogen en la mencionada Ordenanza:
GRUPO I
Tabernas, Bares, Cafés y similares en los que la cocina, caso de existir, tenga una superficie útil inferior
a 4 m², en todas sus categorías (según la agrupación 65 de la Clasificación Nacional de Actividades
Empresariales, C. N. A. E.).
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GRUPO II
Cafeterías y Restaurantes, en todas sus categorías, servicios de Restauración en Sociedades e
Instituciones (Txokos, Sociedades Gastronómicas, Centros Regionales, Sedes de Grupos Políticos,
Asociaciones).
GRUPO III
Bares especiales, categoría A y B (Pub, Disco-Bar, Whiskería, Clubs, Barras, Americanas y similares).
GRUPO IV
Aquellos locales en los que se puede bailar y consumir (Discotecas, Salas de Juventud, Salas de
Fiestas, con o sin espectáculos, Restauración con Espectáculo, Music-Hall, Café-Teatro y similares).
GRUPO V
Establecimientos de cualquiera de los grupos anteriores que se desarrollan como complementarias de
otra actividad principal, Hoteles, Hotel-Apartamento, Moteles, Instalaciones Deportivas cerradas, Cines
y Teatros, Bingos, Casinos y similares.
GRUPO VI
Se encuadran las Actividades temporales y provisionales tales como, Casetas de Feria, Servicios de
Bar, Café y Restaurante en Circos y Barracas, Txosnas, Organización de Espectáculos y Festejos en
fechas determinadas.
10.2.- OFICINAS y DESPACHOS PROFESIONALES
Se admite el uso en plantas bajas con acceso directo desde la calle y primeras de edificios destinados
a viviendas, cuando el acceso se realice de forma exclusiva e independiente al del resto del edificio.
En el resto de plantas excluida la de sótano de edificios de vivienda se admite el uso de despachos
profesionales siempre que la afluencia máxima estimada de manera justificada por la persona
interesada no supere las 15 personas/día. El límite de ocupación con el uso de despachos será el 30%
de la superficie construida. A estos efectos, el uso mixto de vivienda y despacho tendrá la
consideración de vivienda.
Se entiende por despacho la actividad de un profesional que ocupando una vivienda existente (sin
dejar de perder ésta sus condiciones para poder retornar a su uso original), actúa mercantilmente
como una empresa unipersonal.
Se entiende por oficina el espacio ocupado por el personal administrativo técnico ó gestor de una
empresa constituida como sociedad anónima, limitada, cooperativa, laboral, etc. Se entiende como
espacio de oficina aquel que se acondiciona para tal fin dotándose de una serie de instalaciones que
le diferencian claramente del espacio de vivienda. No se admite la utilización completa de un edificio
para este uso.
10.3.- ALMACENES
En general se ajustará a lo dispuesto en las Ordenanzas Municipales.
En los edificios destinados a viviendas su uso se limitará exclusivamente a las plantas bajas con acceso
directo desde la calle.
En los sótanos podrán establecerse trasteros de las viviendas o almacenes vinculados única y
exclusivamente al comercio o servicio ubicado en la planta baja inmediatamente superior.
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Quedan prohibidos dentro del ámbito del Plan Especial los almacenes que por las características de
los productos almacenados o por su gran entidad puedan generar sensibles aumentos del tráfico
rodado en aquel ámbito.
10.4.- PEQUEÑA INDUSTRIA
Comprende los talleres o pequeñas industrias que por sus características no molesten por emanación
de gases, polvos, humos o den lugar a ruidos o vibraciones que puedan ser causa de molestia.
Se incluyen aquéllas que utilicen motores de potencia inferior a 3 CV (3Kw) cada uno y un máximo de
8 empleos. En ningún caso se permitirá la instalación de industrias con una superficie construida
superior a 300 m².
Se admitirá con una limitación de potencia media de 0,052 CV/m² de superficie destinada a este uso
y con una potencia mecánica máxima de 21CV.
En cuanto a emisión de ruidos y gases las limitaciones serán las siguientes:
Nivel sonoro exterior máximo (*)
Nivel sonoro interior máximo
Día (de 9 a 19 h.)
40
60
Noche.
0
0
(*) A 1,5 mts, de la fachada.
Emisión de gases: A = 1; B = 2; C = 1,5 siendo;
A: Índice de ennegrecimiento de Ringelman en funcionamiento.
B: Índice de ennegrecimiento de Ringelman en arranque.
C: Emisión máxima de polvo en Kg/hora.
Este uso está permitido en todo el ámbito del Plan pudiéndose localizar en las plantas bajas de los
edificios destinados a viviendas con acceso directo desde la calle.
Quedan excluidos del ámbito del Plan Especial aún cumpliendo las anteriores condiciones los talleres
de reparación del automóvil y las estaciones de servicio y lavado de vehículos.
10.5.- TALLERES y ACTIVIDADES ARTESANAS
Comprende aquellas actividades no molestas para las viviendas colindantes y que utilicen máquinas o
aparatos movidos a mano o con motores de potencia inferior a 1 CV (1 Kw) cada uno.
Se admitirá con una limitación de potencia media de 0,03 CV/m² de superficie destinada a este uso y
con una potencia mecánica máxima de 6CV.
En cuanto a emisión de ruidos y gases las limitaciones serán las siguientes:
Nivel sonoro exterior máximo (*)
Nivel sonoro interior máximo
Día (de 9 a 19 h.)
40
55
Noche.
0
0
Emisión de gases A = 0; B = 1; C = 1,5 siendo;
A: Índice de ennegrecimiento de Ringelman en funcionamiento.
B: Índice de ennegrecimiento de Ringelman en arranque.
C: Emisión máxima de polvo en Kg/hora.
Este uso está permitido en todo el ámbito del Plan, pudiéndose localizar en las plantas bajas con
acceso directo desde la calle y primeros pisos de los edificios destinados principalmente a viviendas.
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10.6.- HOTELERO y RESIDENCIAL
Se permite la instalación y explotación de hoteles, pensiones, albergues, etc., en todo el ámbito del
Plan en edificios destinados por completo a este fin.
En edificios destinados principalmente a vivienda, se permitirá la instalación y explotación de
pequeños hoteles-pensiones de hasta 10 habitaciones, equiparándose este uso al de vivienda a
efectos de su consideración como edificio de vivienda.
10.7.- VIVIENDA
Su uso se permite en todo el ámbito del Plan excepto en los edificios en que expresamente se indique.
Las condiciones de las viviendas en cuanto a programa y dimensiones mínimas, alturas, iluminación,
servicios e instalaciones se ajustarán a lo que se especifica en esta normativa y resto de la
documentación del Plan.
Se admitirá el uso de vivienda en planta baja en los edificios indicados a tal efecto en la
documentación gráfica pormenorizada del presente Plan Especial siempre que cumplan las
condiciones exigidas para ello en la ordenanza de conversión de locales de planta baja en viviendas
(Punto 9).
Las condiciones exigibles a las viviendas situadas en plantas altas son las indicadas en el Punto 8
(Condiciones de Habitabilidad) del presente título.
Se admite el uso vividero en las plantas bajo-cubierta, tanto por separado como vinculadas a la
planta inmediatamente inferior a modo de vivienda “duplex”, siempre que cumplan las condiciones
exigibles a las viviendas situadas en plantas altas indicadas en el Punto 8 (Condiciones de
Habitabilidad) del presente título.
10.8.- APARCAMIENTO
A partir de la aprobación y publicación de este Plan Especial y con excepción de los existentes y con
licencia vigente ó aquellos indicados expresamente en la documentación gráfica pormenorizada del
presente Plan donde se autoriza el uso de aparcamiento en planta baja ó se pueda dar en los nuevos
desarrollos residenciales (Actuaciones de Dotación y Actuaciones Aisladas), quedarán derogadas
todas las autorizaciones temporales de vados para el paso de vehículos privados por encima de
aceras y áreas peatonales.
Los garajes existentes podrán regularizar su situación en el supuesto de que no tengan tramitada ó en
vigor la correspondiente licencia de actividad.
10.9.- CIRCULACIÓN de VEHÍCULOS
Entre las Actuaciones Urbanizadoras establecidas como Programa ó Plan de Etapas del presente
texto, el Ayuntamiento tiene previsto establecer de una forma progresiva un régimen restringido de
accesos para carga y descarga para aquellas actividades comerciales vigentes y las que en el futuro
se puedan dar en las zonas para ello permitidas, así como para vehículos de propietarios de vivienda
con garaje privado en sus edificios y resto de servicios comunitarios asistenciales y de urgencia.
10.10.-SANITARIO
Se ajustará a lo dispuesto con carácter general en las Ordenanzas Municipales.
En edificios destinados principalmente a viviendas, podrá desarrollarse este uso en plantas bajas y
primeras siempre que tengan acceso independiente al resto del edificio, teniendo el carácter de
consultorio, centro de primeros auxilios y socorro, dispensario, consulta privada, etc.
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La superficie de la instalación no superará, en su totalidad, los 300 m². En plantas de pisos (cualquiera
de ellas) se permitirá únicamente consultorios particulares con carácter similar al de despachos
profesionales.
Se permite en plantas bajas los consultorios veterinarios para animales domésticos, con una superficie
máxima de 100 m².
10.11.- ASISTENCIAL
Se admite este uso en los edificios destinados a viviendas con las siguientes limitaciones:
a) En el supuesto de residencias de ancianos el número de ocupantes será el mismo que corresponda
a las piezas y superficie de la vivienda de que se trate.
b) Las residencias de ancianos con número de camas superior a 10 deberán instalarse en edificios
independientes a los edificios destinados a viviendas.
c) En el caso de Clubs de jubilados podrán disponerse en edificios destinados a tal fin o en las plantas
bajas o primeras de los edificios destinados a vivienda, siempre que cuenten con acceso
independiente del resto del inmueble y de dimensiones adecuadas a la superficie de la instalación y
número de usuarios previsto.
d) Las guarderías infantiles se ubicarán en edificios destinados a tal fin o en las plantas bajas o primeras
de los edificios destinados a vivienda, siempre que cuenten con acceso independiente del resto del
inmueble y de dimensiones adecuadas a la superficie de la instalación y número de usuarios previsto.
10.12.- RELIGIOSO
El Plan determina los edificios destinados a este uso.
En edificios de viviendas se admite el uso religioso con las mismas condiciones que en el artículo
anterior.
10.13.- CULTURAL y RECREATIVO
Podrán instalarse en edificios destinados por completo a tal uso.
En edificios destinados a viviendas se admite el uso cultural, asociativo y de Clubs recreativos en
planta baja y en planta primera con acceso independiente al del resto del edificio, siempre que no
puedan ser considerados como espectáculos.
Podrán mantener su situación los actuales que incumplan las condiciones descritas. Sin embargo,
deberán ajustarse a ellas en las operaciones de sustitución del edificio ó de rehabilitación que
adquieran el carácter de sustitución.
10.14.- ENSEÑANZA
No se considerará un centro de estudios cuando las clases impartidas se lleven a cabo en el propio
domicilio de quien las imparte y el número de alumnos por grupo sea inferior a 6. En este supuesto, se
considerará a todos los efectos como una vivienda.
Si el número de alumnos por grupo es superior a 6, tendrá la consideración de centro de estudios. Este
uso sólo se permitirá en plantas bajas y primeras, debiendo tener accesos independientes al resto del
inmueble y dimensiones adecuadas a la superficie de la instalación y el número de usuarios previsto.
10.15.- ESPECTÁCULOS
Se estará a lo dispuesto con carácter general por las Ordenanzas Municipales y por el Real decreto
2816/82 de 27 de agosto de 1.982, o cualquiera que lo modifique o complemente.
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10.16.- DEPORTIVO
Se permite en edificios completos o en las plantas bajas de los edificios de viviendas siempre que no
pueda ser considerado como espectáculo público.
10.17.- SIMULTANEIDAD DE USOS.
Cuando una actividad comprenda varios de los usos permitidos y siempre que fueran compatibles
entre sí, cada uno de los mismos deberá cumplir las condiciones que se determinen en las normas
específicas aplicables.
Lo dispuesto en el párrafo anterior se aplicará también a los usos que, por su misma naturaleza, no sólo
sean compatibles sino que complementen la actividad considerada.
10.18.- USOS NO CONTEMPLADOS.
Por similitud a cualquiera de los grupos antes descritos, se asimilarán al que más se parezca y tendrán
su mismo tratamiento.
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11.- ORDENANZAS DE URBANIZACIÓN
11.1.- CRITERIOS DE DISEÑO
11.1.1.- CALLES
Se establecen tres categorías de calles en relación al tránsito de vehículos: uso mixto, uso rodado
restringido y uso rodado prohibido.
11.1.1.1.- CALLES DE USO MIXTO.
Son aquellas calles que mantendrán la vialidad existente siempre en armonía con el uso
peatonal de las mismas.
Corresponde a las calles Plazatxoa, Erribera y Arbidea, cuya vialidad se mantendrá en las
mismas condiciones de acceso rodado, reduciendo la velocidad máxima de circulación a
20km/h, priorizando en todo momento el uso peatonal sobre el rodado.
El tratamiento de estas calles no establecerá ninguna diferenciación de alturas por tratarse de
áreas peatonales en las que el vehículo queda supeditado por entero a la conducta del
peatón, y cuyas características de pavimentación deben ser aptas para acoger ambos flujos,
debiéndose realizar en todos los casos proyectos de ejecución de los diferentes elementos que
lo componen.
Las aceras estarán a nivel de la calzada y podrán tener un tratamiento con material distinto a la
misma.
Las pendientes de la calzada serán del centro a los extremos con dos líneas de recogida junto a
las aceras ó hacia el centro con una única línea de recogida, según resulte más correcta la
solución técnica y dependiendo las condiciones de cada tramo.
11.1.1.2.- CALLES DE USO RODADO RESTRINGIDO.
Son aquellas calles que limitan el acceso rodado adquiriendo un carácter principalmente
peatonal.
Corresponde con las calles Barrenkale, Artekale, Goienkale, Eleiz Enparantza, Kale Barria,
Portaleta, Kristo Eskilara, Kristo Enparantza, Antolin Deuna Plazatxoa y Roberto Lotina Benguria
Kalea.
Solamente se permitirá el tráfico rodado para servicios de abastecimiento en horas de carga y
descarga mientras se mantengan los negocios vigentes y para los titulares de
vivienda/garaje/vados con licencia vigente del ámbito del Casco Histórico mediante sistemas
de acceso controlados.
No se permitirán aparcamientos en espacios públicos.
11.1.1.3.- CALLES DE USO RODADO PROHIBIDO.
Son aquellas calles que prohíben taxativamente el acceso rodado manteniendo su carácter
peatonal.
Se corresponde con los Cantones (Madalen Aldapa y Udaletxe Aldapa) y Espacios Públicos así
indicados en el Plano 04 del presente Plan Especial además de todos aquellos espacios no
incluidos en alguno de los dos listados anteriores.
En estas zonas no se permite el acceso de vehículos. El tratamiento de las zonas será el
adecuado para la utilización prevista de las mismas, pudiendo disponerse de los elementos de
mobiliario urbano complementario que se estimen necesarios.
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Las pendientes serán hacia el centro con una única línea de recogida.
No existirá diferencia de altura ni de material entre sus elementos, correspondiendo
íntegramente al dominio peatonal y considerándose a estos efectos como una acera.
11.1.2.- ARQUETAS
Se mostrará especial cuidado en su cobertura y se ordenarán y uniformarán las dimensiones de las
correspondientes a los diversos servicios a implantar en las sucesivas fases de los proyectos de
infraestructuras.
11.1.3.- CALZADAS
Las calzadas podrán resolverse tanto con materiales continuos como discontinuos. Así mismo el
material de cobertura será preferiblemente de condición natural no siendo descartable que las
nuevas tecnologías aporten materiales de condición artificial semejantes a los naturales pero que
puedan mejorar sus prestaciones en cuanto a durabilidad, funcionalidad y mantenimiento futuro.
11.1.4.- ACERAS
Tendrán un criterio de solución técnica semejante a las calzadas, pudiendo buscar soluciones distintas
a las mismas por establecer un criterio estético diferenciador. No obstante, los proyectos de
urbanización que regulen estos elementos deberán justificar los materiales escogidos que deberán ser
obligatoriamente consensuados con los Servicios Técnicos Municipales.
11.1.5.- ESPACIOS LIBRES PRIVADOS.
Se dividen entre espacios pavimentados y no pavimentados.
11.1.5.1.- ESPACIOS PAVIMENTADOS.
Son aquellos espacios en los que el terreno ha sido cubierto con un tratamiento superficial
impermeable.
Diseño. El pavimento ocupará la totalidad de la superficie libre con las debidas pendientes y los
correspondientes sumideros para la evacuación de las aguas.
Material. Se podrán utilizar criterios semejantes a las aceras.
Color. El propio de los materiales empleados.
Textura. La propia del material, pero en cualquier caso, que permita una fácil limpieza.
11.1.5.2.- ESPACIOS NO PAVIMENTADOS EN SU MAYOR SUPERFICIE.
Son aquellos en que se ha dejado el terreno natural al descubierto y se destinan a huerta, jardín,
pradera, arbolado, etc., aunque existan elementos lineales pavimentados, tales como caminos,
sendas, paseos, etc.
Las zonas no pavimentadas serán de libre diseño que en todo caso, se acomodarán a su uso.
Las zonas pavimentadas responderán a los materiales, color y textura de la clasificación anterior
más la gravilla compactada en su color natural.
Las zonas pavimentadas se situarán perimetralmente pudiéndose establecer otras según los
sentidos de las perimetrales, formando una malla, aproximadamente, ortogonal y paralela a la
edificación. Se autoriza la subdivisión con elementos diagonales.
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11.1.6.- ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS DE USO RESTRINGIDO: CÁRCAVAS.
Se pavimentarán con carácter general a un único nivel, evitando escalonamientos salvo en el caso
de la existencia de niveles diferentes en el interior de las manzanas, ocasionados por las diferencias de
rasantes de las calles perimetrales.
En este último supuesto se dispondrá de los elementos estructurales de contención de tierras
necesarios, estableciendo dos semi-espacios, uno superior y otro inferior, ambos con un único nivel y
enlazados por medio de escaleras que permitan la transitabilidad del conjunto.
La línea o líneas de recogida de aguas, dependiendo de la existencia de uno o dos niveles se
efectuarán con pendientes de los extremos al centro.
La pavimentación será uniforme, en material continuo o discontinuo y de condición preferentemente
natural.
Los servicios municipales regularán las rasantes de las cárcavas en función de las características físicas
de éstas, y promoverán en el caso que así lo estimase el Ayuntamiento, una Ordenanza
Complementaria definitoria de rasantes, acorde a las fachadas interiores, garantizándose la
transitabilidad de la cárcava. Esta ordenanza formará parte del contenido mínimo que se deberá
exigir a los futuros planes especiales que gestionarán estos espacios públicos.
11.1.7.- CANTONES.
Quedan definidos por las características de sus elementos: escalinatas y calzadas y por sus
condiciones geométricas de anchura y pendiente.
Estos no disponen de aceras, siendo o bien de escalinata o plano inclinado, según su estado actual y
pendiente. La recogida de aguas será en su centro.
Dado su aparente buen estado de conservación, se mantendrá su pavimento actual mejorando su
condición de antideslizante.
En el supuesto de cambio de material por necesidades de obra seguirá los mismos criterios
especificados para las aceras.
No se permite la disposición de arbolado, estando permitido como mobiliario urbano los elementos
que mejoran su accesibilidad (barandillas) y las papeleras.
En las arquetas, si existen, se mostrará especial cuidado en su cobertura y se ordenarán y uniformarán
las dimensiones de las correspondientes a los diversos servicios a implantar.
11.1.8.- PLAZAS y ESPACIOS PÚBLICOS DE ESTANCIA PROLONGADA DE PERSONAS.
No se permitirá en su interior ningún tipo de edificación que no sea mobiliario urbano, cabinas
telefónicas, Kioscos de prensa, etc., cuyo diseño deberá ser aprobado por el Ayuntamiento.
11.2.- CONDICIONES DE LAS REDES DE INFRAESTRUCTURA.
11.2.1.-CONDICIONES DE LAS REDES DE INFRAESTRUCTURA.
Las redes de saneamiento, agua potable, electricidad, gas, telefonía o cualquier otra que pueda
instalarse, deberán ser enterradas en calles, cantones ó cárcavas.
Se cuidará especialmente la colocación de registros, arquetas, sumideros, etc., debiendo quedar
ordenados y cubiertos con tapas adecuadas o con el material de las solerías. Se procurará que estén
situados en espacios de la misma solería en evitación de mezcla de calidades inadecuadas en su
cobertura.
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Las acometidas a edificios serán ocultas y se colocarán los distintos cuadros en el interior de las
edificaciones.
11.2.1.1.- ABASTECIMIENTO DE ENERGÍA ELÉCTRICA.
TRAZADO
Se reformará y completará la red existente teniendo en cuenta el Programa de Actuación
establecido en el presente Plan.
El trazado de las redes se realizará siguiendo el trazado viario, subterráneo, disponiendo
canalizaciones preferentemente bajo las aceras ó cercano a las líneas de máxima edificación
de los edificios.
La caja general de protección se dispondrá en el interior de la edificación, siendo hasta este
punto la red subterránea, prohibiéndose la colocación de esta caja general de protección y
acometida en las fachadas de la edificación.
Quedan, asimismo, prohibidas las líneas adosadas a fachada.
OTRAS CONDICIONES
Tanto el diseño como el dimensionamiento de la red, las características y materiales, se
ajustarán a la Normativa Básica vigente y en especial al Reglamento de Baja Tensión y sus
instrucciones complementarias.
11.2.1.2.- ABASTECIMIENTO DE AGUA.
TRAZADO
Se reformará y completará la red existente teniendo en cuenta el Programa de Actuación
establecido en el presente Plan.
El trazado de la red se completará siguiendo las canalizaciones por debajo de las aceras ó
cercanas a las líneas de máxima edificación de los edificios, en tramos rectilíneos, cerrando
anillos con la red existente y manteniendo en lo posible una profundidad constante.
Los conductos podrán ser de hierro fundido, acero galvanizado, polietileno ó PVC.
OTRAS CONDICIONES
Para las restantes condiciones de diseño, construcción, materiales, etc., el Proyecto de
Urbanización justificará la idoneidad de las soluciones adoptadas, siéndoles de aplicación en
todo caso la Norma Básica del Agua, el Pliego de Prescripciones Técnicas Generales para
Tuberías de Abastecimiento de Agua y las Normas Tecnológicas NTE-IFA/NTE-IFF.
11.2.1.3.- ALUMBRADO – ILUMINACION.
NIVEL MÍNIMO DE ILUMINACIÓN.
En calles de N1
En calles de N2 y N3
En calles y Espacios Públicos
15 lux
20 lux
30 lux
TIPO GENERAL DE ALUMBRADO
El objetivo es la mejora del diseño actual, siempre que queden integradas dentro del entorno de
la totalidad del Casco Histórico tratando de conseguir una mejora ambiental ya que el factor
iluminación es un elemento importantísimo dentro de todo Casco Histórico.
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La mejora de este servicio tendrá muy en cuenta criterios de sostenibilidad y ahorro energético
sin que por ello desmerezca la calidad final y el nivel de iluminación de los espacios públicos.
En espacios públicos amplios, plazas, se podrá disponer de farolas que preferentemente no
serán adosadas a las fachadas de los edificios.
En casos excepcionales podrán diseñarse luminarias de características no convencionales
siempre que se adecuen al entorno en el que se sitúen y sean informadas favorablemente por el
Ayuntamiento.
ILUMINACIÓN DE EDIFICIOS
Se autoriza la iluminación de los edificios de mayor valor Histórico-Arquitectónico con
proyectores específicos, siempre que su disposición no altere las condiciones de valor
arquitectónico de los elementos en que se sitúen.
11.2.1.4.- RED DE TELEFONÍA
TRAZADO
Se suprimirá paulatinamente el tendido aéreo grapado a las fachadas por canalizaciones
subterráneas.
Se reformará y completará la red existente teniendo en cuenta el Programa de Actuación
establecido en el presente Plan.
Las características técnicas se ajustarán a las Normas NTE.
11.2.1.5.- RED DE GAS
TRAZADO.
Se reformará y completará la red existente teniendo en cuenta el Programa de Actuación
establecido en el presente Plan.
Los conductos serán en polietileno, situándose arquetas de acometida por unidad edificatoria.
OTRAS CONDICIONES.
Serán de aplicación a la Normativa e Instrucciones sobre Instalación de combustibles sólidos,
líquidos o gaseosos, así como las exigencias de la Sociedad o Compañía suministradora.
11.2.1.6.- CONDICIONES DEL SANEAMIENTO Y ALCANTARILLADO
TRAZADO.
Se reformará y completará la red existente teniendo en cuenta el Programa de Actuación
establecido en el presente Plan.
La conducción de los colectores se llevará preferentemente bajo las aceras.
La distancia máxima entre pozos de registro será inferior a 50 mts, debiendo colocarse en todo
caso en cada punto de acometida, cambio de pendiente o cambio de sección.
La pendiente mínima del colector dependerá de cada tramo pero en ningún caso será inferior
a un 2 %.
Las tapas de los pozos de registro serán iguales y del modelo que el Ayuntamiento apruebe.
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OTRAS CONDICIONES.
Para las restantes condiciones de diseño, construcción, materiales a emplear, el Proyecto de
Urbanización justificará las soluciones adoptadas siendo de aplicación las Normas Tecnológicas
NTE-ISA y NTE-ISS.
11.3.- CONDICIONES DE LOS MATERIALES.
Aunque se utilizarán preferiblemente los de condición natural, se podrán utilizar materiales no
naturales que las nuevas tecnologías facilitan para mejorar sensiblemente sus características de
durabilidad, funcionalidad y mantenimiento futuro.
Aquellos materiales sustitutivos de los naturales conocidos bajo el nombre genérico de “artificiales”
deberán responder a las siguientes características:
ESTÉTICA.
Adecuación al entorno en que se instale.
COLORACIÓN
Uniformes dentro de un tono adecuado al entorno.
GEOMETRÍAS
Enlosados ó pavimentos continuos.
TEXTURAS
Desde el grano conocido como “raspado” hasta el “abujardado”.
MECÁNICAS
Resistencia a comprensión
Absorción máxima de agua
Dureza escala Mohs
Pérdida por desgaste Hoehme
350 Kg/cm²
4,5%
7
15 cm3
11.4.- CONDICIONES DEL MOBILIARIO URBANO.
SITUACIÓN.
No se adosarán a los edificios y en espacios libres se situarán de forma armónica con el resto de
la urbanización.
CALIDADES.
Dependerá de los tratamientos correspondientes en los diferentes espacios. En general se
admitirán las de piedra natural, madera natural ó pintada, hierro pintado, vidrio, bronce y latón.
TEXTURA.
La propia del material.
COLORES.
Excepción hecha de los elementos de colores normalizados tales como las señales de tráfico, los
colores serán los naturales en las piedras, los tradicionales en madera pintada, en hierro pintado
y aluminio lacado.
ELEMENTOS.
a) Fuentes, bancos y cierres.
b) Kioscos, cabinas telefónicas y papeleras.
c) Señalizaciones de calles, monumentos e itinerarios.
d) Señalizaciones de tráfico, semáforos y cierres de calles.
e) Protecciones de peatones, defensas, barandillas y pasamanos.
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11.5.-CARACTERÍSTICAS DE ELEMENTOS DEL MOBILIARIO URBANO.
11.5.1.- FUENTES y SURTIDORES.
Podrán ser de piedra natural o fundición, basados en los modelos existentes.
11.5.2.- BANCOS.
La colocación de bancos se autorizará en aquellos espacios en que se garantice un paso libre no
inferior a los 3 metros con el elemento colocado.
11.5.3.- JARDINERÍAS.
La colocación de elementos móviles de vegetación o decorativos en general no impedirá en ningún
caso el paso de posibles vehículos de urgencia, ambulancias, bomberos, etc., no suponiendo la
disminución del paso libre por debajo de los 3 metros.
No se autorizan jardinerías en materiales plásticos, metálicos o fibrocemento, debiendo estar
realizadas en material pétreo, natural, barro cocido o madera pintada.
No se autorizarán elementos de este tipo, incluso tiestos, colgados fuera del plano de fachada,
debiendo en tal caso ceñirse al ámbito de balcones y de los huecos, sin que en estos casos puedan
tampoco ser colgados hacia el exterior
11.5.4.- PAPELERAS.
Estos elementos deberán situarse sobre otros preexistentes tales como báculos de iluminación,
barandillas, etc, donde fuere posible, debiendo en los demás casos situarse en el plano de fachada
de los edificios.
Colocados en tresbolillo en las calles, la distancia máxima entre dos en una misma acera será de 50
metros.
Sólo se permitirá la instalación de papeleras metálicas (de rejilla, o de fundición) quedando
expresamente excluidas las de materiales plásticos o similares.
El diseño será homologado por el Ayuntamiento.
11.5.5.- BARANDILLAS.
Serán metálicas según diseño homologado por el Ayuntamiento, que llevará incorporado por módulos
el escudo de la Villa.
11.5.6.- REJILLAS. SUMIDEROS. TAPAS DE ARQUETAS. BUZONES DE DESAGÜE.
Serán de fundición, indicándose en las mismas el nombre del Municipio, el servicio de que se trate y en
su caso el escudo de la Villa.
Su diseño será homologado por el Ayuntamiento.
11.5.7.- ÁRBOLES.
Será objeto de protección todo el arbolado existente en el Área del Casco Histórico y su entorno.
Consecuentemente quedará prohibida la tala de todo árbol en el área citada, con las siguientes
excepciones:
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- Cuando la permanencia del árbol impidiera la definitiva ejecución de la Ordenación
propuesta en la presente Normativa.
- Por enfermedad insalvable del árbol.
- Por suponer peligro para la seguridad de personas y cosas.
Salvo que resulte ineludible para la realización de canalizaciones en el subsuelo, no se permitirá la
realización de excavaciones en lugares próximos a plantaciones de arbolado.
Cuando en una excavación resultan afectadas raíces de arbolado, el retapado deberá hacerse en
un plazo no superior a tres días desde la apertura, procediéndose a continuación a su riego.
En ningún caso podrá utilizarse el arbolado para clavar carteles, sujetar cables ó cualquier otra
finalidad análoga de la que pueda resultar perjuicio para aquél.
Los tutores y elementos de protección de los árboles serán de hierro y responderán a un diseño único
para toda el área que será homologado por el Ayuntamiento.
Los alcorques serán de fundición. El empleo de otros materiales deberá ser justificado y autorizado por
el Ayuntamiento.
11.5.8.- SOMBRILLAS y TOLDOS EXENTOS.
La colocación de estos elementos como terraza de bares ó restaurantes se autorizará en calles
peatonales, plazas y espacios libres de anchura superior a 6 metros, cuando su colocación no
disminuya el ancho libre en la semicalle correspondiente en menos de 1,50 metros.
11.5.9.- PUESTOS de VENTA y KIOSKOS.
Los puestos de venta y kioscos de revistas, prensa, caramelos, etc., se deberán ubicar en sitios
estratégicos, totalmente exentos, con suficiente espacio libre en su entorno como para posibilitar sin
estorbo alguno los movimientos de los viandantes.
Su diseño deberá ser aprobado por el Ayuntamiento.
El Kiosco evidenciará su carácter semi-provisional, lo que se mostrará en la elección tanto de los
materiales como de las técnicas constructivas, que serán en ambos casos ligeros. Será una concesión
anual renovable.
11.5.10.- MOJONES.
La colocación de mojones de cierre ó acceso restringido al tráfico rodado en determinadas calles se
realizará con fundición metálica ó semejante, quedando un paso opcional de 3,00 metros para
ambulancias u horario permitido de carga y descarga.
11.5.11.- BOLARDOS.
Serán de fundición según diseño. Su colocación deberá contar con la aceptación del Ayuntamiento.
11.5.12.- CABINAS DE LA O.N.C.E. Y OTRAS.
Se actuará con criterios similares a los empleados para los puestos de venta.
11.5.13.- CABINAS DE TELÉFONO.
Este servicio público será colocado exclusivamente en plazas o espacios abiertos.
No se permite las agrupaciones de cabinas.
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No se permitirá la instalación de cabinas de materiales distintos a la madera y el vidrio.
El diseño de la cabina será unitario para todas las instaladas en el ámbito del Plan, debiendo ser
homologado por el Ayuntamiento.
11.5.14.- VERJAS.
Se prohíbe la utilización de barrotes de hierro en el interior de huecos entre mochetas, de ventanas de
plantas bajas destinadas a viviendas y otros usos. En cuanto a la herrería de cierres existentes en las
viviendas situadas al borde de la Ría, éstas se conservarán íntegramente por su valor de diseño y
referencia histórica.
11.5.15.- MUROS.
Los muros de contención vistos que, por su mediana altura, no requieran forzosamente de soluciones
tecnológicas extremas se construirán de fábrica de piedra caliza ó arenisca según los aparejos de la
estereotomía clásica de la piedra
Los muros libres en su parte superior deberán obligatoriamente llevar una albardilla moldurada de
piedra.
Los muros existentes en la actualidad, acabados en hormigón o revocados, deberán revestirse con
aplacados de piedra caliza o arenisca desarrollando aparejos coherentes con la estereotomía
clásica.
11.5.16.- VALLADO DEL SOLAR. CUBRICIÓN DE FACHADAS. ORGANIZACIÓN DE LA OBRA.
En toda obra con fachada a vía pública se colocará una valla, previa demarcación de la superficie
que deba ocupar, señalada por el Ayuntamiento.
Estas vallas se podrán construir en fábrica de ladrillo raseada y pintada en su exterior o bien se podrán
utilizar las habituales de malla electrosoldada de carácter provisional, ofreciendo las debidas
condiciones de seguridad y ornato. La puerta o puertas de que dispongan se abrirán hacia el interior
pintándose en el mismo color que el muro.
No se autoriza ocupar la calle, fuera de la valla, con materiales destinados a fincas en construcción o
reforma.
En las obras que se ejecuten en la calle se colocará el suficiente número de luces para advertir al
público del peligro u obstáculo que exista. Estas luces permanecerán encendidas desde el anochecer
hasta el amanecer. Su instalación, conservación y mantenimiento corresponde al particular o a la
administración que realice las obras.
La construcción de andamios de todas clases se hará bajo la responsabilidad del Director de la Obra,
quien obligará a cumplir todas las condiciones siguientes, además de aquéllas que sus conocimientos
le aconsejen.
Fuera de los estrictos límites de la obra, queda totalmente prohibido el acopio de materiales, depósito
de “containers” y otros medios en la vía pública.
Serán excepción las obras menores de reformas interiores, sin disposición de vallado, debiéndose
consultar en este caso al Ayuntamiento para fijar su ubicación.
Las operaciones de carga y descarga de materiales de obra, se efectuarán a primeras horas de la
mañana, hasta el tiempo límite de las 12 horas. A partir de este período de tiempo, sólo se podrá
autorizar el acceso de vehículos para el vertido de hormigón cuando, a instancias del interesado, sea
así autorizado por los Servicios Técnicos Municipales, y en las condiciones que éstos dictaminen.
Tanto los andamios como los forros de protección se encontrarán en perfectas condiciones. Los
materiales metálicos estarán pintados, sin oxidaciones. La madera estará bien aserrada e igualada.
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Los toldos serán iguales y de coloración uniforme, cubrirán la totalidad del andamio, incluidos sus
laterales y no se presentarán rasgaduras. Los carteles anunciadores de las empresas y demás
intervinientes podrán situarse en el plano del andamio y no ocuparán en su totalidad más de 10 m².
11.5.17.- ROTULACIÓN DE CALLES.
Como modelo para rótulo de calles podrá recuperarse el antiguo de fundición, utilizado
tradicionalmente en la Villa, o diseñarse un nuevo modelo basado en él.
Las señales de tráfico, rótulos indicadores e itinerarios, monumentos, servicios, etc., se agruparán
preferentemente en soportes de uso múltiple realizados en metal y colocados sobre las aceras
cuando se garantice un paso mínimo de 1,50 metros o anclados a las edificaciones, con una altura
libre de 2,40 metros.
El tipo de rótulos indicativos será indicado por el Ayuntamiento tras la presentación de un modelo a
escala, determinándose si se adapta o no a la tipología del casco.
11.5.18.- ELEMENTOS SUPERPUESTOS A LAS FACHADAS.
Se cuidarán muy especialmente las instalaciones superpuestas a los edificios, (eléctricas, telefónicas,
alumbrado, etc.), mientras no se canalicen, así como las definitivas tras la canalización de las redes,
exigiéndose en las obras que a ellas se refieran las intervenciones necesarias para lograr una calidad
adecuada a la escena urbana y a los edificios donde estén situadas.
En este aspecto será preceptivo que, previamente a la iniciación de cualquier tipo de obra, se
aprueben por el Ayuntamiento los trazados generales de la instalación y los aparatos y elementos
auxiliares que la componen, así como su situación exacta.
Se prohibirá la colocación de señales de tráfico o muestras de otro tipo sobre las fachadas o delante
de los edificios catalogados, cuidándose así mismo su situación en todo el ámbito del Plan Especial.
En Bilbao, Julio de 2.012
ARQUILUR3, S.L.P.
E.R. D. SANTIAGO GUTIÉRREZ MAZORRIAGA
Arquitecto Colegiado nº 1.898
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