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N/REF:
488/PERPC
P.E.R.P.C.
TEXTO REFUNDIDO PARA APROBACION DEFINITIVA
TITULO:
PLAN ESPECIAL DE REHABILITACION,
PROTECCION Y CONSERVACION DEL CASCO
HISTORICO DE LA VILLA DE PLENTZIA
EMPLAZAMIENTO:
CASCO HISTORICO DE LA VILLA DE PLENTZIA
FECHA DOCUMENTO:
REVISION:
JULIO 2.012
00
PROMOTOR:
AYUNTAMIENTO DE LA VILLA DE PLENTZIA
ESTE DOCUMENTO CONTIENE:
1. GESTION URBANISTICA
VOLUMEN: 2/4
3
ARQUI UR
ARQUITECTUR A
Y
URBA NISMO
S.L.P
ARQUITECTO:
SANTIAGO G. MAZORRIAGA, colegiado 1.898
Plaza Landabaso, 5 ext- 1º.Dpto F -48015-Bilbao
Tfno: 94.475.67.29 / Fax: 94.476.53.23
II.-GESTION URBANISTICA
INDICE
1.
DISPOSICIONES GENERALES
2.
ACTUACIONES DE DOTACIÓN
2.1.- ACTUACIÓN DE DOTACIÓN Nº 1
2.2.- ACTUACIÓN DE DOTACIÓN Nº 2
2.3.- ACTUACIÓN DE DOTACIÓN Nº 3
2.4.- ACTUACIÓN DE DOTACIÓN Nº 4
2.5.- ACTUACIÓN DE DOTACIÓN Nº 5
3.
ACTUACIONES AISLADAS
3.1.- ACTUACIÓN AISLADA Nº 1
3.2.- ACTUACIÓN AISLADA Nº 2
3.3.- ACTUACIÓN AISLADA Nº 3
3.4.- ACTUACIÓN AISLADA Nº 4
3.5.- ACTUACIÓN AISLADA Nº 5
3.6.- ACTUACIÓN AISLADA Nº 6
3.7.- ACTUACIÓN AISLADA Nº 7
4.
DERECHOS DE LEVANTE
5.
GESTION DE PORCHES ó SOPORTALES
6.
GESTION DE CARCAVAS y PATIOS
7.
ACTUACIONES URBANIZADORAS
8.
PARCELACIONES
9.
PROYECTOS DE INTERVENCION
10. DEMOLICIONES PARCIALES ó TOTALES DE LOS EDIFICIOS.
EXPEDIENTES DE RUINA Y DE DESAFECTACION DE LA
PROTECCION ASIGNADA
11. GESTION DE LOS SUELOS URBANOS NO CONSOLIDADOS
12. GESTION DE LOS SUELOS URBANOS CONSOLIDADOS
13. CRITERIOS DE VALORACION DEL SUELO y LAS EDIFICACIONES.
EDIFICABILIDAD URBANISTICA PONDERADA. COEFICIENTES DE
PONDERACION
14. PARTICIPACIÓN DEL AYUNTAMIENTO EN LAS PLUSVALÍAS
GENERADAS POR LA ACCION URBANÍSTICA
15. AMBITO DE LAS ACTUACIONES PROTEGIDAS DE
REHABILITACION. MEDIDAS FINANCIERAS. CONDICIONES DE
ACCESO A LAS MEDIDAS FINANCIERAS. AYUDAS y EXENCIONES
16. PROGRAMA DE ACTUACION
17. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS. I. T. E.
18. DEFINICION DEL PERFIL AMBIENTAL
19. AREA DE EDIFICACION CONSOLIDADA
20. EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES DISCONFORMES CON EL
PLANEAMIENTO
21. LEY 22/1988 DE COSTAS
22. SOCIEDADES URBANISTICAS DE REHABILITACION
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INDICE-GESTION URBANISTICA
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ANEXOS
ANEXO 1.-ACTUACIONES DE DOTACION
ANEXO 2.- ACTUACIONES AISLADAS
1.- DISPOSICIONES GENERALES.
La Gestión y Ejecución del presente Plan Especial se realizará conforme a las Normas contenidas en
este capítulo, sin perjuicio de la aplicación de la ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana
y demás preceptos vigentes.
Corresponde la misma al Excmo. Ayuntamiento de la Villa de Plentzia, sin perjuicio de las
competencias que puedan corresponder a las Administraciones Autonómica y Foral.
Los particulares podrán participar en la ejecución de dicho instrumento de planeamiento, en los
términos establecidos en la vigente Ley del Suelo y en el presente Plan Especial de Rehabilitación.
El conjunto del Casco Histórico y dentro del perímetro establecido en el presente documento
diferencia entre aquellas zonas consolidadas por las edificaciones ya existentes y aquellos ámbitos o
“trozos de Villla” que se han demostrado incompletos en su trazado urbanístico por arrastrar problemas
de funcionalidad, conflictos entre dominios públicos y privados, solares vacíos sin desarrollar que ya
disponían de la posibilidad de nueva construcción en el anterior documento del PER y otras cuestiones
varias que se estudian en este apartado general de gestión.
Las zonas consolidadas por las edificaciones tendrán la doble alternativa de regirse mediante el
correspondiente régimen de protección individual para cada unidad edificatoria o bien la de generar
un derecho de levante.
Las zonas no consolidadas tendrán un estudio y tratamiento individualizado donde quedarán fijados
los derechos edificatorios y los deberes de urbanización y cesión mediante las correspondientes
actuaciones de dotación y/ó actuaciones aisladas.
Para finalizar, existen otras situaciones especiales que se dan en el ámbito del PERPC y que necesitan
de su correspondiente estudio pormenorizado entre las que se encuentran la gestión de los porches, la
tramitación de los posibles expedientes de ruina, la condición y regulación de los elementos y/o
edificios fuera de ordenación, la gestión de las cárcavas, las actuaciones urbanizadoras y finalmente y
en el caso de necesidad de obtener ó ampliar determinados sistemas locales, la metodología para su
obtención.
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2.- ACTUACIONES DE DOTACIÓN.
Las Actuaciones de Dotación son ámbitos de suelo urbano no consolidado tendentes a completar, en
situaciones de incremento de edificabilidad urbanística, las cesiones de dotaciones necesarias para
garantizar el anterior equilibrio entre usos lucrativos y dotacionales previstos en la ordenación
urbanística.
En el ámbito del Casco Histórico de la Villa de Plentzia planteamos cinco actuaciones de dotación
que en todos los casos disponen ya de edificaciones en su interior con diferentes estados de
conservación.
Se han manifestado como espacios incompletos que necesitan de un nuevo tratamiento con el que
se consiga resolver distintos problemas de funcionalidad, movilidad, accesibilidad, usos y otros.
El listado es el siguiente:
2.1.- ACTUACIÓN DE DOTACIÓN Nº 1 (en adelante A.D.1).
Ubicación e Identificación;
Situada en el chaflán formado por las Calles Barrenkale, Arbidea Aldapa y Erribera Kalea. El inmueble
situado en su interior queda identificado con la unidad edificatoria cuya ficha identificativa es la C-07
y recoge el nº 47 de Barrenkale Kalea.
Protección asignada al Edificio;
Protección Básica.
Descripción de la Actuación;
Hacer uso de la posibilidad dada por el Artículo 23 del DECRETO 277/2009 de 26 de mayo, por el que
se califica como Bien Cultural, con la categoría de Conjunto Monumental, el Casco Histórico de
Plentzia para ciertos edificios ó parcelas con protección básica donde se indica la posibilidad de
permitir ampliaciones con el fin de compensar una mayor edificabilidad que le pueda atribuir el
planeamiento urbanístico al tratarse de parcelas especialmente desahogadas, poco ocupadas, que
no respondan a la forma y tamaño propio de las parcelas ó lotes medievales, ni a la forma en que
éstas son ocupadas por edificación.
La ampliación habrá de realizarse por medio de volúmenes anejos, que se conectarán al inmueble
protegido por la fachada que tenga consideración de trasera ó secundaria, mediante uniones
puntuales, de manera que se garantice la correcta percepción visual del inmueble, así como su
presencia en su entorno urbano. Su diseño será neutro, no competirá con el inmueble objeto de
protección y evitará mimetismos de materiales y formas, así como «pastiches».
Objetivos;
1.- Posibilitar la rehabilitación integral del inmueble ya existente, incluyendo su ampliación hacia su
parte zaguera mediante un volumen nuevo adosado al mismo y que se desarrolle a lo largo de la
tapia ó muro de acceso desde la calle Barrenkale.
2.- Facilitar la posibilidad de obtener un aprovechamiento para uso de aparcamiento propio para el
edificio bajo rasante aprovechando tanto el patio trasero como la planta de semisótano actual del
edificio dando acceso desde el chaflán entre las calles Erribera y Arbidea Aldapa.
Cesiones al dominio público;
No se contemplan.
Descripción Gráfica de la Propuesta;
Ver Documentación Gráfica Adjunta.
Planeamiento de Desarrollo;
Para su desarrollo, podrá ser remitido a la redacción de un Estudio de Detalle.
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Sistema de Actuación;
No resulta necesario.
Diseño;
Los edificios que se añaden a los ya existentes, además de no competir con ellos mediante un diseño
neutro, tendrán la obligación de cumplir las Ordenanzas de Edificación y las Condiciones de
Habitabilidad establecidas en los puntos 7 y 8 de la Normativa Urbanística del presente PERPC.
En cuanto al edificio existente, se deberá mantener su volumetría actual.
2.2.- ACTUACIÓN DE DOTACIÓN Nº 2 (en adelante A.D.2).
Ubicación e Identificación;
Situada en la isla formada por las Calles Areatza, Arbidea Aldapa y por la continuación de Artekale
Kalea, actualmente de carácter peatonal y adscrita al dominio público. El inmueble situado en su
interior queda identificado con la unidad edificatoria cuya ficha identificativa es la D-04 y su uso
anterior fue el de “Hotel Palas” aunque en la actualidad no ejerce actividad alguna.
Protección asignada al Edificio;
Protección Básica.
Descripción de la Actuación;
Hacer uso de la posibilidad dada por el Artículo 23 del DECRETO 277/2009 de 26 de mayo, por el que
se califica como Bien Cultural, con la categoría de Conjunto Monumental, el Casco Histórico de
Plentzia para ciertos edificios ó parcelas con protección básica donde se indica la posibilidad de
permitir ampliaciones con el fin de compensar una mayor edificabilidad que le pueda atribuir el
planeamiento urbanístico al tratarse de parcelas especialmente desahogadas, poco ocupadas, que
no respondan a la forma y tamaño propio de las parcelas ó lotes medievales, ni a la forma en que
éstas son ocupadas por edificación.
La ampliación habrá de realizarse por medio de volúmenes anejos, que se conectarán al inmueble
protegido por la fachada que tenga consideración de trasera ó secundaria, mediante uniones
puntuales, de manera que se garantice la correcta percepción visual del inmueble, así como su
presencia en su entorno urbano. Su diseño será neutro, no competirá con el inmueble objeto de
protección y evitará mimetismos de materiales y formas, así como «pastiches».
Objetivos;
1.- Posibilitar el cambio de uso Hotelero de carácter privado actual al de Vivienda Colectiva Libre,
tanto en el edificio existente como en su ampliación hacia la parte zaguera que se realizará
aceptando como bueno el perfil ambiental tipo del Casco Histórico compuesto de PB+2+BCtª.
2.- Facilitar la posibilidad de obtener un aprovechamiento para uso de aparcamiento propio para el
edificio bajo rasante dando acceso al mismo desde el chaflán formado por los dos edificios
actualmente existentes.
3.- Procurar el mantenimiento del uso tradicionalmente comercial de carácter hostelero en la planta
baja del edificio principal existente.
4.- Tal y como fija para este edificio el DECRETO 277/2009 de 26 de mayo, por el que se califica como
Bien Cultural, con la categoría de Conjunto Monumental, el Casco Histórico de Plentzia, y dentro de
las consideradas como “Discordancias Parciales”, eliminar el pórtico-terraza de hormigón armado en
fachada principal.
5.- Mejora de las condiciones de accesibilidad del tramo de calle pública adscrita al ámbito y situado
en la prolongación de Artekale Kalea hacia Areatza con el objetivo de sustituir las escaleras existentes
en su contacto con Areatza Kalea (recientemente urbanizada) con la utilización de otros recursos
(rampa).
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6.- Reordenación de los jardines y la movilidad peatonal frontales mediante soluciones alternativas
que se adscriben a la actuación pero que seguirán siendo de dominio público.
Cesiones al dominio público;
Los espacios públicos adscritos al ámbito se re-urbanizarán y mantendrán su misma condición.
Descripción Gráfica de la Propuesta;
Ver Documentación Gráfica Adjunta.
Planeamiento de Desarrollo;
Para su desarrollo, será precisa la redacción de un Estudio de Detalle.
Sistema de Actuación;
Preferiblemente se acudirá al sistema de concertación.
Diseño;
Los edificios que se añaden a los ya existentes, además de no competir con ellos mediante un diseño
neutro, tendrán la obligación de cumplir las Ordenanzas de Edificación y las Condiciones de
Habitabilidad establecidas en los puntos 7 y 8 de la Normativa Urbanística del presente PERPC.
Edificabilidad Permitida sobre rasante;
Se permitiría mantener la existente mediante la rehabilitación del edificio actual en las mismas
condiciones de volumetría y teniendo en cuenta los criterios especificados por este documento para
los edificios con Protección Básica.
En cuanto a la edificabilidad máxima permitida sobre la ya existente a desarrollar en los edificios a
diseñar en la parte zaguera de la parcela, se establece un máximo de 1.500,00 m² construidos
computables.
Observaciones;
Atendiendo al informe remitido por el Centro de Patrimonio Cultural (emitido el 22 de julio de 2.011 y
con fecha de entrada en el ayuntamiento el día 9 de agosto de 2.011), dentro de las
recomendaciones vinculantes cuyo carácter de obligado cumplimiento ha sido refrendado según
nuevo informe del Centro de Patrimonio (emitido el 13 de marzo de 2.012 y con fecha de entrada en
el ayuntamiento el día 19 de marzo de 2.012), no se permite el frente de fachada en planta
bajocubierta.
La altura máxima de cumbrera de la nueva edificación promovida por esta actuación de dotación
en ningún caso será superior a las cumbreras de los edificios colindantes protegidos.
Objeto de la estimación parcial de la alegación presentada acerca de esta actuación de dotación,
se dan por buenas las cotas de cumbrera aportadas por el alegante:
Cota de cumbrera de la unidad edificatoria D-11 con protección básica: 16,80m
Cota de cumbrera del edificio a mantener (protección básica) de la unidad D-04: 13,66m
En cota absoluta, la diferencia entre cotas de cumbrera de las unidades edificatorias referidas es de
3.14m)
2.3.- ACTUACIÓN DE DOTACIÓN Nº 3 (en adelante A.D.3).
Ubicación e Identificación;
Situada en el entronque de las Calles Gaminiz, Barrenkale y Kristo Enparantza. Los inmuebles situados
en su interior quedan identificados con las unidades edificatorias cuyas fichas identificativas son las K01 (actualmente abandonado), K-05 (en Ruina) y K-12 (Equipamiento Religioso identificado como
Ermita del Kristo). Con excepción del último mencionado, el resto son edificios ó restos de edificios
residenciales privados.
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Protección asignada a los Edificios;
De los tres afectados, el único con algún régimen de protección es la Ermita del Kristo ó Ermita de San
Antolín con la condición de Protección “Media”.
Descripción de la Actuación;
Mejora de los accesos en la continuación de Gaminiz Kalea como salida natural desde el Casco
Histórico hacia los arrabales del mismo y, búsqueda de una mejora en las condiciones generales del
equipamiento religioso y de su entorno más cercano escasamente urbanizado para potenciar su valor
patrimonial.
Objetivos;
1.- Mejorar el trazado de Kristo Enparantza donde es especialmente significativo el estrangulamiento
de la calle a la altura de las escaleras exteriores de acceso a la Ermita, planteándose su eliminación.
2.- Reordenación del entorno de la Ermita del Cristo con la consiguiente obtención de los espacios
públicos de cesión debidamente urbanizados frente a los edificios existentes K-01 y K-05, con el
objetivo de ampliar la distancia existente entre las paredes de la Ermita y las tapias y paredes que
delimitan actualmente las propiedades privadas antes mencionadas.
3.- Facilitar la sustitución de los edificios residenciales privados existentes por uno ó varios edificios
nuevos estableciendo un Área de Movimiento máxima y aceptando como bueno el perfil ambiental
tipo del Casco Histórico compuesto de PB+2+BCtª, sin definición de bloques impuestos pero no
aceptando más edificabilidad que la que le otorgaba el planeamiento anterior que, para el caso del
edificio K-05 venía especificada en la unidad de ejecución nº 7 y para el caso del edificio K-01 es la
construida ó patrimonializada en su estado actual.
4.- Facilitar la posibilidad de obtener un aprovechamiento para uso de aparcamiento bajo rasante
aceptándose como buena cualquiera de las alternativas de acceso rodado que se pudiera dar, bien
a través de Barrenkale Kalea (para lo cual se podría prescindir del muro existente y ampliar la calle
cediendo esta ampliación al dominio público) ó bien desde Kristo Enparantza (en cuyo caso no sería
necesario eliminar el citado muro de Barrenkale). No se excluye la simultaneidad de las dos
alternativas.
Cesiones al dominio público;
Las indicadas en la documentación gráfica son orientativas y serán fijadas en el correspondiente
estudio de detalle con respeto a los objetivos fundamentales de preservar el dominio público para la
correcta puesta en valor del Edificio de La Ermita del Kristo (K-12).
Descripción Gráfica de la Propuesta;
Ver Documentación Gráfica Adjunta.
Planeamiento de Desarrollo;
Para su desarrollo, será precisa la redacción de un Estudio de Detalle.
Sistema de Actuación;
Preferiblemente se acudirá al sistema de concertación.
Diseño;
Los edificios tendrán la obligación de cumplir las Ordenanzas de Edificación y las Condiciones de
Habitabilidad establecidas en los puntos 7 y 8 de la Normativa Urbanística del presente PERPC.
Edificabilidad Permitida sobre rasante;
Respecto de los edificios en estado ruinoso (K-05), la antigua Unidad de Ejecución nº 7 del
Planeamiento del 2.002 le daba la posibilidad de construir un máximo de 1.428,00 m² que se mantiene
vigente.
En cuanto a la unidad edificatoria K-01, actualmente en situación de abandono, se podrá hacer uso
de su superficie actual construida en los nuevos edificios surgidos como resultado de la reordenación
del ámbito. La cuantía de esta superficie actual a la que se tiene derecho a repetir, deberá ser
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certificada mediante levantamiento realizado por técnico competente y visado por su colegio
profesional correspondiente.
La edificabilidad máxima de la actuación será la suma de la superficie patrimonializable de la unidad
edificatoria K-01 junto con los 1.428,00 m² que el planeamiento anterior otorgaba a la actual unidad
edificatoria K-05, anteriormente unidad de ejecución nº7.
Observaciones;
Atendiendo al informe remitido por el Centro de Patrimonio Cultural (emitido el 22 de julio de 2.011 y
con fecha de entrada en el ayuntamiento el día 9 de agosto de 2.011), dentro de las
recomendaciones vinculantes cuyo carácter de obligado cumplimiento ha sido refrendado según
nuevo informe del Centro de Patrimonio (emitido el 13 de marzo de 2.012 y con fecha de entrada en
el ayuntamiento el día 19 de marzo de 2.012), no se permite el frente de fachada en planta
bajocubierta.
2.4.- ACTUACIÓN DE DOTACIÓN Nº 4 (en adelante A.D.4).
Ubicación e Identificación;
Situada en el chaflán formado por las Calles Artekale y Udaletxe Aldapa. El inmueble situado en su
interior queda identificado con la unidad edificatoria cuya ficha identificativa es la D-05 y recoge el nº
41 de Artekale Kalea.
Protección asignada al Edificio;
Protección Básica.
Descripción de la Actuación;
Hacer uso de la posibilidad dada por el Artículo 23 del DECRETO 277/2009 de 26 de mayo, por el que
se califica como Bien Cultural, con la categoría de Conjunto Monumental, el Casco Histórico de
Plentzia para ciertos edificios ó parcelas con protección básica donde se indica la posibilidad de
permitir ampliaciones con el fin de compensar una mayor edificabilidad que le pueda atribuir el
planeamiento urbanístico al tratarse de parcelas especialmente desahogadas, poco ocupadas, que
no respondan a la forma y tamaño propio de las parcelas ó lotes medievales, ni a la forma en que
éstas son ocupadas por edificación.
La ampliación habrá de realizarse por medio de volúmenes anejos, que se conectarán al inmueble
protegido por la fachada que tenga consideración de trasera ó secundaria, mediante uniones
puntuales, de manera que se garantice la correcta percepción visual del inmueble, así como su
presencia en su entorno urbano. Su diseño será neutro, no competirá con el inmueble objeto de
protección y evitará mimetismos de materiales y formas, así como «pastiches».
Objetivos;
1.- Posibilitar la rehabilitación integral del inmueble ya existente, incluyendo su ampliación hacia su
parte zaguera mediante un volumen nuevo adosado al mismo y que se desarrolle a lo largo de su
fachada lateral derecha según se mira desde su acceso por la calle Artekale (Ver documentación
gráfica). Esta posibilidad no hace sino consolidar los derechos que el planeamiento del 2.002 le
otorgaba a este mismo elemento.
2.- No se prohíbe la posibilidad de obtener un aprovechamiento para uso de aparcamiento propio
para el edificio bajo rasante aprovechando el ámbito de la totalidad de su parcela privada,
manteniendo su acceso desde la Calle Artekale.
Cesiones al dominio público;
No se contemplan.
Descripción Gráfica de la Propuesta;
Ver Documentación Gráfica Adjunta.
Planeamiento de Desarrollo;
Para su desarrollo, podrá ser remitido a la redacción de un Estudio de Detalle.
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Sistema de Actuación;
No resulta necesario.
Diseño;
Los edificios que se añaden a los ya existentes, además de no competir con ellos mediante un diseño
neutro, tendrán la obligación de cumplir las Ordenanzas de Edificación y las Condiciones de
Habitabilidad establecidas en los puntos 7 y 8 de la Normativa Urbanística del presente PERPC.
En cuanto al edificio existente, se deberá mantener su volumetría actual.
Edificabilidad Permitida sobre rasante;
De la documentación gráfica del planeamiento antiguo que se mantiene en el presente se deduce
que, el cuerpo adosado al lateral del edificio tiene una ocupación en planta aproximada inferior a
60m² construidos y un desarrollo en altura de tal forma que quede integrado con la del edificio
preexistente.
2.5.- ACTUACIÓN DE DOTACIÓN Nº 5 (en adelante A.D.5). UNIDAD J-12 Roberto lotina
Ubicación e Identificación;
Solar ocupado parcialmente por el edificio identificado como J-12 y situado entre las Calles Portaletas,
Roberto Lotina Benguria, Kale Barria (en un tramo muy corto) y la Plaza pública orientada hacia la
calle Gaminiz Bidea.
Protección asignada al Edificio;
No se le asigna protección alguna.
Descripción de la Actuación;
Construcción de nueva planta con la aplicación del perfil ambiental propio del Casco Histórico
compuesto de PB+2+BCTªy los retranqueos establecidos en la documentación gráfica adjunta, como
resultado de la sustitución del edificio J-12 actual y respetando como máxima la superficie construida
vigente.
Se trata de mejorar la movilidad peatonal y rodada de la Calle Portaletas y su entronque con Kale
Barria que se ha declarado como punto conflictivo de tránsito por su excesiva estrechez, tratándose
de una vía perimetral del Casco que absorbe un tránsito peatonal elevado por su proximidad a
diversos equipamientos públicos (Goñi Portal, Iglesia de Santa Maria Magdalena, Plaza de
Azurtegiondo), así como a diversos negocios de carácter privado.
Objetivos;
1.- Promover la ampliación de la Calle Portaletas según la documentación gráfica adjunta a este
texto con los siguientes criterios:
- Definición del ámbito de la actuación de dotación de tal forma que la obligación de cesión
urbanizada por parte del propietario del edificio preexistente J-12 sea el eje de la calle Portaletas ,
traducido en aproximadamente 144m² de la Calle Portaletas y 130,93m² de terreno propio, siendo
asumible por parte de la administración local el resto de la calle Portaletas hasta su entronque con los
edificios de la misma no incluidos en el ámbito del PERPC.
- Fijar un área de movimiento coincidente con la superficie de carácter privado resultante después de
las cesiones antes indicadas sin necesidad de fijar retranqueos innecesarios.
2.- Facilitar la sustitución del edificio residencial privado existente J-12, por uno ó varios edificios nuevos
estableciendo un Área de Movimiento máxima y aceptando como bueno el perfil ambiental tipo del
Casco Histórico compuesto de PB+2+BCtª
3.- Se podrá facilitar la posibilidad de obtener un aprovechamiento para uso de aparcamiento propio
bajo rasante o cualquier otro uso auxiliar al mismo, siendo que el acceso se podrá plantear como
propio o mediante el uso de solares colindantes utilizando para ello las convenientes herramientas de
gestión conjunta que en su momento resulten necesarias para ello.
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4.- Promover la correcta urbanización del frente de fachada hacia la Calle Roberto Lotina Benguria
hasta su entronque con la tapia del edificio identificado como J-11.
5.- Exclusión del espacio público de Plaza orientado hacia la Calle Gaminiz salvo que éste resulte
necesario para resolver posibles accesos a plantas bajo rasante, en cuyo caso deberán ser
reurbanizados siguiendo los criterios previamente consensuados con las autoridades municipales.
Cesiones al dominio público;
Las indicadas en la documentación gráfica adjunta
Descripción Gráfica de la Propuesta;
Ver Documentación Gráfica Adjunta.
Planeamiento de Desarrollo;
Para su desarrollo, podrá ser remitido a la redacción de un Estudio de Detalle.
Sistema de Actuación;
No resulta necesario.
Diseño;
Tendrá la obligación de cumplir las Ordenanzas de Edificación y las Condiciones de Habitabilidad
establecidas en los capítulos 7 y 8 de la Normativa Urbanística del presente PERPC.
Edificabilidad Permitida sobre rasante;
La superficie actual computable de la unidad edificatoria J-12 es de 764,17m2, según informe
redactado por D. Alvaro Cerezo Ibarrondo y aportado por los propietarios de la unidad edificatoria en
fase de alegaciones correspondiente a la segunda aprobación inical.
Se permite un aumento de la edificabilidad, respecto a la superficie patrimonializada del edificio J-12,
quedando limitada la edificabilidad máxima del ámbito de la actuación a 1.058,00m2.
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3.- ACTUACIONES AISLADAS.
Las Actuaciones Aisladas son ámbitos de suelo urbano consolidado tendentes a edificar una sola
parcela urbana concreta con un nivel de urbanización suficiente para atender los usos y la
edificabilidad urbanística previstos en la ordenación urbanística.
En la práctica, se trata de solares ya existentes cuya urbanización haya sido asumida por la
ordenación urbanística como adecuada y suficiente para la edificación, o en su caso, parcelas
susceptibles de edificación que sólo requieran, para la adquisición de la condición de solar, la
realización, previa o simultáneamente a la edificación, de las obras de urbanización complementarias
conforme a lo establecido en el artículo 195 de la Ley 2/2006.
El artículo 195 especifica que los proyectos de obras complementarias de urbanización que sean
precisos en las actuaciones aisladas, únicamente podrán proyectar los trabajos de urbanización o de
reposición de la existente cuyo importe sea igual o inferior al 5% del presupuesto de ejecución por
contrata de la obra de edificación autorizada en la licencia.
En el ámbito del Casco Histórico de la Villa de Plentzia planteamos siete actuaciones aisladas que con
excepción de la primera, la tercera y la sexta, todas responden a solares vacantes.
Se han manifestado como espacios incompletos situados formando parte de las manzanas propias del
Casco Histórico, que en todos los casos cuentan con referencias de edificios construidos a uno ó
ambos lados del lote edificatorio y cuya morfología deberá recordar a estos mismos lotes, utilizando la
figura del “bloque impuesto” y el perfil ambiental consistente en PB+2+BCTª.
Sin apenas cargas urbanísticas y únicamente obligados a urbanizar en su caso los espacios de cesión
gratuita al dominio público que se pudieran dar, su desarrollo se realizará a través de la licencia
directa.
El listado, identificación y objetivos de las mismas es el siguiente:
3.1.- ACTUACIÓN AISLADA Nº 1 (en adelante A.A.1).
Ubicación e Identificación;
Situada en el nº4 de Erribera Kalea, el edificio que ocupa casi en su totalidad el ámbito, se encuentra
identificado con la unidad edificatoria cuya ficha identificativa es la A-11.
Descripción de la Actuación;
Sustitución de los edificios existentes por otra edificación nueva que respete el retranqueo necesario
para obtener el ancho de acera existente con los edificios colindantes A-10 y A-12, con aplicación del
perfil ambiental propio del Casco Histórico compuesto de PB+2+BCTª.
Cesiones al dominio público;
Las indicadas en la documentación gráfica adjunta.
Descripción Gráfica de la Propuesta;
Ver documentación gráfica adjunta.
Planeamiento de Desarrollo;
No resulta preciso.
Sistema de Actuación;
Se estará al cumplimiento del contenido del artículo 40 del Decreto 105/2008 de 3 de junio de
medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006 de 30 de junio de Suelo y Urbanismo del País Vasco.
Diseño;
Los edificios tendrán la obligación de cumplir las Ordenanzas de Edificación y las Condiciones de
Habitabilidad establecidas en los puntos 7 y 8 de la Normativa Urbanística del presente PERPC.
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3.2.- ACTUACIÓN AISLADA Nº 2 (en adelante A.A.2).
Ubicación e Identificación;
Situado en el nº 27 de Barrenkale Kalea, se trata de un solar vacante ubicado entre los edificios cuyas
unidades edificatorias son las fichas identificativas B-7, B-8 y B-11.
Descripción de la Actuación;
Edificación de nueva planta que respete las alineaciones al patio zaguero privado especificado en la
documentación gráfica adjunta con aplicación del perfil ambiental propio del Casco Histórico
compuesto de PB+2+BCTª.
Cesiones al dominio público;
Ninguna.
Descripción Gráfica de la Propuesta;
Ver documentación gráfica adjunta.
Planeamiento de Desarrollo;
Podría ser precisa la redacción de un Estudio de Detalle.
Sistema de Actuación;
Se estará al cumplimiento del contenido del artículo 40 del Decreto 105/2008 de 3 de junio de
medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006 de 30 de junio de Suelo y Urbanismo del País Vasco.
Diseño;
Los edificios tendrán la obligación de cumplir las Ordenanzas de Edificación y las Condiciones de
Habitabilidad establecidas en los puntos 7 y 8 de la Normativa Urbanística del presente PERPC.
3.3.- ACTUACIÓN AISLADA Nº 3 (en adelante A.A.3).
Ubicación e Identificación;
Son dos solares colindantes, uno vacante situado entre los números 38 y 44 de Barrenkale Kalea con
una pequeña edificación exenta correspondiente a un garaje situado junto a la unidad edificatoria D01 y el segundo ocupado parcialmente por una vivienda individual situada en el nº 37 de la calle
Artekale. El conjunto de la actuación está rodeado de construcciones identificadas con las unidades
edificatorias cuyas fichas correspondientes son las D-01, D-02, D-05 y D-07.
Descripción de la Actuación;
Construcción de nueva planta compuesta de dos edificios separados por un patio ó terraza
intermedio de carácter privativo. Ambos edificios respetarán desde su respectiva calle la aplicación
del perfil ambiental propio del Casco Histórico compuesto de PB+2+BCTª.
Dado el importante recorrido en fachada que tienen ambos solares, cada uno de los edificios se
podrá lotear formando portales independientes siguiendo el criterio especificado en la
documentación gráfica adjunta o cualquier otra alternativa convenientemente justificada,
respetando siempre el perfil impuesto.
Se podrá facilitar la posibilidad de obtener un aprovechamiento bajo rasante mancomunado para
uso de aparcamiento en ambos edificios debiendo plantear su acceso desde la calle Barrenkale.
Cesiones al dominio público;
Ninguna.
Descripción Gráfica de la Propuesta;
Ver documentación gráfica adjunta.
Planeamiento de Desarrollo;
Será precisa la redacción de un Estudio de Detalle.
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Sistema de Actuación;
Se estará al cumplimiento del contenido del artículo 40 del Decreto 105/2008 de 3 de junio de
medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006 de 30 de junio de Suelo y Urbanismo del País Vasco.
Diseño;
Los edificios tendrán la obligación de cumplir las Ordenanzas de Edificación y las Condiciones de
Habitabilidad establecidas en los puntos 7 y 8 de la Normativa Urbanística del presente PERPC.
3.4.- ACTUACIÓN AISLADA Nº 4 (en adelante A.A.4).
Ubicación e Identificación;
Solar vacante que remata la esquina de las calles Artekale y Arbidea Aldapa, se ubica junto a las
unidades edificatorias cuyas fichas identificativas son las D-10 y D-16.
Descripción de la Actuación;
Construcción de nueva planta compuesta con la aplicación del perfil ambiental propio del Casco
Histórico compuesto de PB+2+BCTª.
Dado el importante recorrido en fachada que tiene el solar, el edificio que se construya podrá
lotearse formando portales independientes siguiendo el criterio especificado en la documentación
gráfica adjunta ó cualquier otra alternativa convenientemente justificada, respetando siempre el perfil
impuesto.
Se podrá facilitar la posibilidad de obtener un aprovechamiento para uso de aparcamiento propio
bajo rasante dando acceso desde cualquiera de las calles a las que tiene fachada.
Cesiones al dominio público;
Ninguna.
Descripción Gráfica de la Propuesta;
Ver documentación gráfica adjunta.
Planeamiento de Desarrollo;
Podría ser precisa la redacción de un Estudio de Detalle.
Sistema de Actuación;
Se estará al cumplimiento del contenido del artículo 40 del Decreto 105/2008 de 3 de junio de
medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006 de 30 de junio de Suelo y Urbanismo del País Vasco.
Diseño;
Los edificios tendrán la obligación de cumplir las Ordenanzas de Edificación y las Condiciones de
Habitabilidad establecidas en los puntos 7 y 8 de la Normativa Urbanística del presente PERPC.
3.5.- ACTUACIÓN AISLADA Nº 5 (en adelante A.A.5).
Ubicación e Identificación;
Solar vacante situado entre los números 20 y 22 de Artekale, se ubica entre las unidades edificatorias
cuyas fichas identificativas son las G-11 y G-12.
Descripción de la Actuación;
Construcción de nueva planta compuesta con la aplicación del perfil ambiental propio del Casco
Histórico compuesto de PB+2+BC.
Cesiones al dominio público;
Callejón lateral de acceso al portal y que le separa del nº 22 ó ficha G-12 (ver documentación
gráfica), con una separación mínima de 2 metros. Se propone esta cesión al dominio público para
mejor acceso a la cárcava pública, respetando además la presencia de ventanas en la pared lateral
del nº 22.
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Descripción Gráfica de la Propuesta;
Ver documentación gráfica adjunta.
Planeamiento de Desarrollo;
Podría ser precisa la redacción de un Estudio de Detalle.
Sistema de Actuación;
Se estará al cumplimiento del contenido del artículo 40 del Decreto 105/2008 de 3 de junio de
medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006 de 30 de junio de Suelo y Urbanismo del País Vasco.
Diseño;
Los edificios tendrán la obligación de cumplir las Ordenanzas de Edificación y las Condiciones de
Habitabilidad establecidas en los puntos 7 y 8 de la Normativa Urbanística del presente PERPC.
3.6.- ACTUACIÓN AISLADA Nº 6 (en adelante A.A.6).
Ubicación e Identificación;
Situada en el nº4 de la Calle Roberto Lotina, queda identificada con la unidad edificatoria cuya ficha
identificativa es la J-13 con uso de Vivienda Colectiva Libre y adscrita en el planeamiento anterior al
Area de Azurtegiondo y, dentro de ella a la unidad de ejecución “c”.
Según la documentación registral aportada en el periodo de alegaciones, el ancho de la unidad
edificatoria es de 8,64 metros que resulta ligeramente superior a la de la edificación existente de
aproximadamente 7,90 metros. La diferencia se identifica como “terreno de goteras” y es una franja
de terreno que recorre toda la longitud del edificio existente por pertenecer a esta unidad
edificatoria, circunstancia que quedará contemplada en la documentación gráfica de este
documento.
Protección asignada al Edificio;
No se le asigna protección alguna.
Descripción de la Actuación;
Junto a la Actuación Aislada nº 7 pero con gestión independiente de ésta, se trata de mejorar la
movilidad peatonal de la Calle Roberto Lotina Benguria que se ha declarado como punto conflictivo
de tránsito por su excesiva estrechez, tratándose de una vía perimetral del Casco que absorbe un
tránsito peatonal elevado por su proximidad a diversos equipamientos públicos (Goñi Portal, Iglesia de
Santa Maria Magdalena, Plaza de Azurtegiondo), así como a diversos negocios de carácter privado.
Objetivos;
1.- Cesión al sistema local de espacios libres complementarios de la Plaza Azurtegiondo debidamente
urbanizado del trozo de terreno utilizado actualmente como zona verde escasamente urbanizada
adaptando su alineación a la de los colindantes (unidad de ejecución “d” sin desarrollar y Edificio en
construcción J-14). Se incluiría en este espacio la recuperación de una escalera exterior que salvase el
desnivel existente entre la planta baja del edificio y la cota de suelo urbanizado de la Plaza
Azurtegiondo. Así mismo, se incorpora como carga a esta unidad la correcta urbanización del frente
de fachada hacia la Calle Roberto Lotina Benguria hasta su entronque con la tapia del edificio
identificado como J-12, actualmente en un muy precario estado de conservación.
2.- Mantener el derecho de levante que le otorgaba el planeamiento anterior regulando las alturas
del mismo de tal forma que se pueda levantar en 3 metros la cota actual del alero.
3.- Se podrá facilitar la posibilidad de obtener un aprovechamiento para uso de aparcamiento propio
bajo rasante o cualquier otro uso auxiliar al mismo absorbiendo el derecho adquirido por la misma
desde el desarrollo y correspondiente ejecución del Aparcamiento Municipal situado bajo rasante en
la Plaza Azurtegiondo. Se podrá plantear como propio o mediante el uso de solares colindantes
utilizando para ello las convenientes herramientas de gestión conjunta que en su momento resulten
necesarias para ello.
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Cesiones al dominio público;
Las indicadas en los objetivos.
Descripción Gráfica de la Propuesta;
Ver Documentación Gráfica Adjunta.
Planeamiento de Desarrollo;
No se estima necesaria la redacción de ningún documento.
Sistema de Actuación;
Se estará al cumplimiento del contenido del artículo 40 del Decreto 105/2008 de 3 de junio de
medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006 de 30 de junio de Suelo y Urbanismo del País Vasco.
Diseño;
El Derecho de Levante tendrá la obligación de cumplir las Ordenanzas de Edificación y las
Condiciones de Habitabilidad establecidas en los capítulos 7 y 8 de la Normativa Urbanística del
presente PERPC.
3.7.- ACTUACIÓN AISLADA Nº 7 (en adelante A.A.7). Solar vacante en Calle Roberto lotina Benguria.
Ubicación e Identificación;
Solar vacante entre calle Roberto Lotina y la Plaza de Azurtegiondo, adscrita en el planeamiento
anterior al Area de Azurtegiondo y, dentro de ella a la unidad de ejecución “d”.
Descripción de la Actuación;
Construcción de nueva planta con la aplicación del perfil ambiental propio del Casco Histórico
compuesto de PB+2+BCTªy los retranqueos establecidos en la documentación gráfica adjunta.
Junto a la Actuación Aislada nº 6 pero con gestión independiente de ésta, se trata de mejorar la
movilidad peatonal de la Calle Roberto Lotina Benguria que se ha declarado como punto conflictivo
de tránsito por su excesiva estrechez, tratándose de una vía perimetral del Casco que absorbe un
tránsito peatonal elevado por su proximidad a diversos equipamientos públicos (Goñi Portal, Iglesia de
Santa Maria Magdalena, Plaza de Azurtegiondo), así como a diversos negocios de carácter privado.
Objetivos;
1.- Promover la correcta urbanización del frente de fachada hacia la Calle Roberto Lotina Benguria
hasta su entronque con la tapia del edificio identificado como J-12, actualmente en un muy precario
estado de conservación.
2.- Mantener la edificabilidad asignada a este terreno desde el planeamiento anterior.
3.- Se podrá facilitar la posibilidad de obtener un aprovechamiento para uso de aparcamiento propio
bajo rasante o cualquier otro uso auxiliar al mismo, siendo que el acceso se podrá plantear como
propio o mediante el uso de solares colindantes utilizando para ello las convenientes herramientas de
gestión conjunta que en su momento resulten necesarias para ello.
Cesiones al dominio público;
Ninguna.
Descripción Gráfica de la Propuesta;
Ver Documentación Gráfica Adjunta.
Planeamiento de Desarrollo;
Podría ser precisa la redacción de un Estudio de Detalle.
Sistema de Actuación;
Se estará al cumplimiento del contenido del artículo 40 del Decreto 105/2008 de 3 de junio de
medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006 de 30 de junio de Suelo y Urbanismo del País Vasco.
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Diseño;
Tendrá la obligación de cumplir las Ordenanzas de Edificación y las Condiciones de Habitabilidad
establecidas en los capítulos 7 y 8 de la Normativa Urbanística del presente PERPC.
Edificabilidad Permitida sobre rasante;
El planeamiento anterior le otorgaba a este terreno unas posibilidades edificatorias sobre rasante
máximas cuantificadas en 301,87 m² que se mantienen en el presente documento.
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4.- DERECHOS DE LEVANTE.
Forman parte de estos casos determinados lotes del Casco Histórico a los que se les da la posibilidad
de levantar una planta completa respecto de la ocupación que tienen en la actualidad, teniendo la
consideración por tanto de suelos urbanos no consolidados por el incremento de su edificabilidad
urbanística actual.
Son varios los criterios aplicados a la hora de decidir que lotes tienen derecho.
En el caso de lotes entre medianeras, la manifiesta diferencia de cotas con respecto a los edificios
colindantes aconseja adoptar la decisión de adaptarse en la medida de lo posible a las alturas de
éstos.
En otras situaciones que no tienen porqué coincidir con lotes entre medianeras, se trata de situaciones
heredadas del planeamiento vigente hasta la redacción del presente documento y que planteaban
una solución semejante a la descrita en el punto anterior por resultar coherente con la imagen global
de la manzana en la que se encuentra incluida.
En todos los casos el derecho de levante no podrá dar lugar a un nuevo edificio que supere el perfil
ambiental tipo del Casco Histórico compuesto de PB+2+BCTª.
La gestión urbanística para los derechos de levante será semejante a la indicada para las
actuaciones de dotación, no siendo necesaria en principio la redacción de un programa de
actuación urbanizadora ni el correspondiente documento de reparcelación, actuándose por la vía de
la licencia directa.
Para la definición gráfica y diseño del “derecho de levante” se estará al cumplimiento de las
Ordenanzas de Edificación y a las Condiciones de Habitabilidad establecidas en los puntos 7 y 8 de la
Normativa Urbanística del presente PERPC.
Para la correcta gestión de las cotas actuales de alero y cumbrera de estos edificios, el proyecto
técnico que estudie el “derecho de levante” incluirá entre su documentación planos de alzados y
secciones de su estado actual con referencia a las cotas de alero y cumbrera de los edificios
colindantes.
FORMA DE EJECUTAR LOS DERECHOS DE LEVANTE.
Los derechos de levante podrán llevarse a cabo de dos formas, la primera ejerciendo el derecho al
levante sobre la estructura existente o, en segundo lugar en el ámbito de una rehabilitación integral
del inmueble.
Este derecho de levante puede tener dos lecturas, una la de dotarle de una planta más siguiendo los
criterios de alturas libres especificados para las plantas tipo en las ordenanzas de edificación (entre
2,50 y 2,80 metros de altura libre suelo-techo para la nueva planta) y, una segunda lectura asociada a
tener que ajustarse a las cotas de determinados edificios colindantes.
En cualquier caso, la naturaleza del derecho de levante queda indicada en cada ficha
individualizada de las unidades edificatorias y en su documentación gráfica correspondiente.
DERECHOS DE LEVANTE Y CARCAVAS.
Se deberán de respetar los retranqueos exigidos respecto de los ejes de cárcavas públicas indicados
en la documentación gráfica del Plan (máximo 1,50 metros). Por tanto, no estará permitido ejercer el
“derecho de levante” si se realiza sobre la estructura existente y no es posible respetar la distancia de
1,50 metros al eje de cárcava establecido en la documentación gráfica por no estar permitidos los
retranqueos sobre plantas inferiores al no ser lo habitual del perfil ambiental del Casco Histórico.
El régimen de protección aplicable a los edificios con “derecho de levante” será de aplicación a la
parte de la fachada existente.
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El listado de los 29 inmuebles con “derecho de levante” es el siguiente:
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MANZANA
DIRECCION
UNIDAD EDIFICATORIA
A
ERRIBERA Nº 3
A-14
B
BARRENKALE Nº 17
BARRENKALE Nº 21
B-02
B-05
D
BARRENKALE Nº 44
BARRENKALE Nº37
ARTEKALE Nº 30
D-02
D-07
D-09
E
BARRENKALE Nº 14
ARTEKALE Nº 9
ARTEKALE Nº 7
ARTEKALE Nº 5
E-06
E-10
E-11
E-12
F
BARRENKALE Nº 20
BARRENKALE Nº 24
ARTEKALE Nº 29
ARTEKALE Nº 25
ARTEKALE Nº 23
ARTEKALE Nº 21
ARTEKALE Nº 19
MADALEN ALDAPA Nº 10
F-03
F-05
F-14
F-16
F-17
F-18
F-19
F-23
G
ARTEKALE Nº 6
ARTEKALE Nº 8
ARTEKALE Nº 10
ARTEKALE Nº 12
ARTEKALE Nº 14
ARTEKALE Nº 16
GOIENKALE Nº 23
GOIENKALE Nº 21
GOIENKALE Nº 15
GOEINKALE Nº 9
MADALEN ALDAPA Nº 4
G-02
G-03
G-06
G-07
G-08
G-09
G-18
G-19
G-22
G-25
G-28
H
ELEIZ ENPARANTZA Nº 15
H-09
J
KRISTO ENPARANTZA Nº 2
MADALEN ALDAPA Nº 23
J-04
J-18
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5.- GESTION DE PORCHES ó SOPORTALES.
Según el artículo 30 del DECRETO 277/2009, de 26 de mayo, por el que se califica como Bien Cultural,
con la categoría de Conjunto Monumental, el Casco Histórico de Plentzia, y se establece su régimen
de protección, los porches ó soportales existentes tienen la consideración de elementos discordantes.
Así mismo en su artículo 8 y para el caso de obras de reforma y/o sustitución, queda terminantemente
prohibida su construcción.
Los porches ó soportales existentes, pertenecen en todos los casos a edificios discordantes ó carentes
de protección, casi todos ellos contemporáneos y probablemente resultantes de alguna
reglamentación u ordenanza supra-municipal que era de aplicación en su momento (años 60-70) y en
ausencia de normas subsidiarias de planeamiento.
Con contadas excepciones (Goienkale nº 29), se trata de espacios de carácter privado y uso público
que se encuentran abiertos a las calles sin más protección que los pilares que forman parte de la
estructura del edificio.
PROPUESTA DE GESTION DE PORCHES.
La gestión de estos espacios pasa por consolidar el carácter privado de los mismos a través de su
cierre respecto del ámbito público mediante la utilización de elementos calados que en ningún caso
serán opacos en la totalidad de su altura para poder mantener su transparencia visual.
Este cierre se realizará mediante cierres metálicos (aluminio, forja, acero ó semejantes) de color negro,
verde ó marrón, utilizando preferentemente este orden para la elección del color y tendrá como
máximo una altura de 1,80 metros y evitando cualquier tipo de solución de cierres de fábrica de
cualquier clase.
El cierre de los soportales se podrá realizar al amparo de una reforma parcial en planta baja ó en el
conjunto de una reforma integral de la fachada completa del edificio.
No se autorizarán las obras tendentes a la consolidación de los porches como superficie cerrada
(incremento edificatorio) en el caso de querer añadirlo a la planta baja para cualquiera de los usos
autorizados en cada edificio (vivienda, terciario-comercial, equipamiento, etc).
El listado de los inmuebles con “porches ó soportales” es el siguiente:
ARQUILUR 3 S.L.P
N/REF: 488-PERPC
MANZANA
DIRECCION
UNIDAD EDIFICATORIA
A
BARRENKALE Nº 11
A-04
D
GOIENKALE Nº 18-20
D-18
F
BARRENKALE Nº 18
BARRENKALE Nº 34
F-01
F-10
G
ARTEKALE Nº 18
G-10
H
ELEIZ ENPARANTZA Nº 21
H-13
I
PORTALETA KALEA Nº 9
I-11
J
PLAZA AZURTEGIONDO 2-4
GAMINIZ Nº 3
PLAZA AZURTEGIONDO Nº 2BIS
J-08
J-09
J-15
K
BARRENKALE Nº 2
KRISTO ESKILARA Nº 13
K-04
K-08
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6.- GESTION DE CARCAVAS y PATIOS.
Según el artículo 15 del DECRETO 277/2009, de 26 de mayo, por el que se califica como Bien Cultural,
con la categoría de Conjunto Monumental, el Casco Histórico de Plentzia, y se establece su régimen
de protección, las actuaciones relativas a cárcavas y patios irán encaminadas a garantizar las
condiciones higiénico-sanitarias de estos espacios y de los inmuebles a los que sirvan como vías de
iluminación y ventilación.
Se fija el ancho genérico de cárcava en 3 m, pudiendo variar ligeramente de manzana a manzana
en función de las características específicas de los edificios que conforman las mismas.
En este sentido, la tolerancia del ancho podrá reducirse hasta los 2 metros, circunstancia que será
estudiada de forma pormenorizada y para cada caso planteado.
En este sentido, el presente documento establece en su documentación gráfica unos ejes de
cárcavas mucho más sensibles a la realidad de estos espacios, que se han demostrado en muchos
casos invadidos por jardines de uso privado ó construcciones referidas a instalaciones, vuelos de
fachadas u otros que las hacen prácticamente inutilizables.
CARCAVAS Y EDIFICIOS SUSTITUIBLES – DISCORDANTES - REEDIFICACIONES.
Las nuevas actuaciones sobre solares, edificios sustituibles ó discordantes y las reedificaciones, habrán
de retranquear sus alineaciones posteriores respecto del eje de la cárcava antes definido, la mitad del
ancho que se determine para la misma. Esta condición, de carácter general, podrá ser matizada por
el planeamiento en los casos en que la conservación de determinados elementos preexistentes
fuercen el trazado de la alineación de la cárcava.
GESTION DE LOS VUELOS.
No se permitirán vuelos de ningún tipo respecto de la alineación fijada, salvedad hecha del alero de
la edificación.
Tendrán la consideración de añadidos degradantes las invasiones de cárcava ó patios de cualquier
tipo, voladas ó de plantas bajas, debiendo ser eliminadas como motivo de cualquier actuación que
se acometa en el inmueble.
URBANIZACION DE LAS CARCAVAS.
Las actuaciones de higienización de cárcavas y patios podrán incluir el solado de los mismos, así
como la canalización de aguas pluviales que puedan afectarles, tanto propias como las de los
inmuebles que a ellos presenten fachadas. También se permitirán obras encaminadas a la
canalización subterránea de cualquier tipo de servicio urbano.
PROCEDIMIENTO PARA OBTENER EL SUELO DESTINADO A LAS CARCAVAS.
En su caso y si resultara necesario, las Actuaciones Aisladas previstas para la obtención ó ampliación
de los sistemas locales entre los que se encuentran las cárcavas se llevarán a cabo por el sistema de
Expropiación.
El procedimiento a aplicar en dicho Sistema de Ejecución, será el previsto en la Ley de Expropiación
Forzosa General de 16 de diciembre de 1.954, sin perjuicio de que la tasación de los terrenos se realice
con arreglo a los criterios de valoración de la Legislación Urbanística vigente, en concreto el REAL
DECRETO LEGISLATIVO 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del
Suelo
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GESTION DE LAS CARCAVAS.
La gestión individualizada de las cárcavas queda remitida desde este documento a la redacción de
los correspondientes Planes Especiales de Cárcavas que tendrán como contenido;
-
La definición exacta de su trazado y dimensiones.
Identificación de las construcciones considerables como elementos discordantes en situación
de fuera de ordenación.
Los elementos y solares objeto de expropiación.
Su asociación en el tiempo a determinada Actuación Urbanizadora según los criterios
establecidos por el Programa de Actuación del presente documento.
El tratamiento de sus elementos de urbanización.
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7.- ACTUACIONES URBANIZADORAS.
Definimos como tales las actuaciones necesarias a desarrollar en el ámbito del dominio público con el
objeto de preservar, recuperar y poner en valor los elementos propios de la urbanización tales como
plazas, cantones, calles, mobiliario urbano, etc.
En este sentido, este documento establece el orden de prioridades para la ejecución de las obras de
rehabilitación necesarias para devolver al Patrimonio Urbanizado afectado a un correcto estado de
conservación.
Este orden de prioridades coordinado en base a 5 fases progresivas en el tiempo y su estimación
económica queda reflejado en el denominado “Programa de Actuación” que se ajusta al periodo de
8 años establecido en la Ley 2/2006 del Suelo y Urbanismo del País Vasco para las nuevas figuras de
planeamiento.
Servirá además para coordinar las inversiones públicas necesarias para poder asumir la ejecución de
los trabajos de cada una de las fases establecidas.
La descripción de las fases urbanizadoras y su contenido mínimo según la documentación gráfica del
presente documento es la siguiente:
FASE 1 – ACTUACION URBANIZADORA Nº 1 (EN ADELANTE A.U.1).
Identificación;
Zona del Casco Histórico delimitada al Norte por Erribera Kalea, al Sur por Zugaitz Bidea, al Este con
acceso al Casco por Plazatxoa y al Oeste por la parte zaguera del Edificio Municipal del
Ayuntamiento.
Con una superficie aproximada del ámbito de 13.760,38 m², forman parte del mismo de forma parcial
las Manzanas A, B y C así definidas en este documento.
Las superficies más representativas son:
-
Viales (Erribera Kalea); Aproximadamente 3.020,60 m².
Aceras (Erribera Kalea); Aproximadamente 10.569,48 m².
Zonas Verdes; Aproximadamente 170,30 m².
El resto de la superficie está destinado al Paseo de la Ría (Zugaitz Kalea), a la Plaza representativa del
Municipio junto a la Ría (Astillero Enparantza) y a la Plaza desde la que se accede al Municipio y al
Casco Histórico (Plazatxoa).
Topografía prácticamente horizontal, se trata de la parte más baja o de menos cota de todo el
ámbito.
Objetivos de la Actuación;
CONSTRUCTIVOS Y LOS REFERIDOS A INSTALACIONES Y MOBILIARIO.
-
Renovación de la Pavimentación tanto de aceras como de viales.
Renovación, Complementación y Redimensionado de las Instalaciones Urbanas existentes, en
especial las correspondientes a las redes de aguas pluviales y aguas fecales.
Eliminación de los bolardos para mejor puesta en escena de los elementos de mobiliario
urbano (árboles, jardineras bajas y elevadas, bancos, papeleras, etc).
Estudio de un mejor tratamiento de la red de alumbrado público con eliminación de las
instalaciones empotradas en fachadas de edificios.
Sustitución del mobiliario urbano existente, con traslado a una situación concéntrica al báculo
de iluminación de la pasarela en la zona de Plazatxoa.
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ARQUITECTONICOS y URBANÍSTICOS.
-
-
-
Retranqueo de la fachada del nº 4 a través de su correspondiente gestión como unidad
edificatoria como actuación aislada.
Mantenimiento del trazado únicamente de entrada con prioridad peatonal sobre la rodada
limitando la velocidad a 20 kms/hora. Se mantendrá el acceso rodado por tratarse de la calle
comercial por excelencia pero se potenciará su condición fundamentalmente peatonal con
la construcción de una rotonda en Plazatxoa para poder girar y convertir en doble sentido el
tramo de carretera de acceso al Municipio desde la rotonda de Gandias hasta el frontón. Se
definen las Calles Erribera y Plazatxoa como de uso mixto según art. 11.1.1.1 de la Normativa
urbanística.
Renovación completa de la pavimentación y de las instalaciones enterradas en la fase
correspondiente indicada del Programa de Actuación.
Integración del Paseo de la Ría con el resto del Casco Histórico mediante la potenciación de
los Cantones actualmente reducidos a espacios de aparcamiento temporal, adecuando su
pavimento para que sirva de nexo de unión entre Zugaitz Kalea y Erribera Kalea y limitando la
estancia de vehículos al horario oficial de carga y descarga para locales comerciales.
Reurbanización de Plazatxoa como puerta de acceso a la totalidad del Casco Histórico. Sería
recomendable incluir la absorción del espacio ocupado actualmente por la terraza del “Bar
Gurea” (de dominio privado) como parte del conjunto urbanizado, evitando barreras
arquitectónicas como los actuales escalones ó el cenador ajustado al desnivel con la acera
peatonal. En consonancia con todo esto y aunque no pertenece estrictamente al ámbito del
Caso Histórico aquí regulado, sería recomendable volver a la situación original de calle en
doble sentido desde la rotonda de acceso a la Villa junto al Barrio de Gandias y hasta el paso
peatonal elevado frente al nº 2 de Plazatxoa, facilitando el aparcamiento disuasorio sin
necesidad de entrar al Casco Histórico y dejando el resto del espacio con la misma prioridad
peatonal que el resto de la actuación.
FASE 2 – ACTUACION URBANIZADORA Nº 2 (EN ADELANTE A.U.2).
Identificación;
Zona del Casco Histórico delimitada al Norte por Barrenkale Kalea, al Sur por Erribera Kalea, al Este con
el fondo de saco de Barrenkale Kalea y al Oeste con acceso por Arbidea Aldapa.
Con una superficie aproximada del ámbito de 1.724,65 m², forman parte del mismo de forma parcial
las Manzanas A, B, C y K así definidas en este documento.
Las superficies más representativas son:
-
Viales (Barrenkale Kalea); Aproximadamente 826,80 m².
Aceras (Barrenkale Kalea); Aproximadamente 897,85 m².
El resto de la superficie está destinado principalmente a los Cantones que comunican Barrenkale con
Erribera
Topografía de fuerte pendiente de tal forma que con un fondo promedio de 25 metros alcanza un
desnivel que se traduce en una planta completa de cualquiera de los edificios afectados.
Objetivos de la Actuación;
CONSTRUCTIVOS Y LOS REFERIDOS A INSTALACIONES Y MOBILIARIO.
-
Eliminación de las aceras como barreras arquitectónicas. Para ello será prioritaria la
renovación de la pavimentación tanto de aceras como de viales en calles y cantones,
dejándolos todos al mismo nivel de las aceras actuales.
Renovación, Complementación y Redimensionado de las Instalaciones Urbanas existentes, en
especial las correspondientes a las redes de aguas pluviales y aguas fecales.
Estudio de un mejor tratamiento de la red de alumbrado público con eliminación de las
instalaciones empotradas en fachadas de edificios.
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ARQUITECTONICOS y URBANISTICOS.
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-
Inclusión de barandillas en el tramo de cantón de Udaletxe Aldapa que carece de ella al
estilo de las existentes en otros cantones del Casco Histórico.
Peatonalización con eliminación de aceras como barreras arquitectónicas.
Limitación de tráfico para servicios de abastecimiento en horas de carga y descarga mientras
se mantengan los negocios vigentes y para los titulares de vivienda/garaje/vados con licencia
vigente del ámbito del Casco Histórico mediante sistemas de acceso controlados. Se
considera esta calle de Uso Rodado Restringido según el contenido del artículo 11.1.1.2 de la
normativa urbanística.
No se permite aparcamientos en espacios públicos y se mantendrán los vados con licencia en
los existentes.
Edificios de nueva planta, compartimentación de fachadas según artículos descritos con
anterioridad.
Renovación de los soportales existentes por cada una de las comunidades según el criterio
establecido para ellos en el presente Plan Especial.
Renovación completa de la pavimentación y de las instalaciones enterradas en la fase
indicada en el Programa de Actuación.
FASE 3 – ACTUACION URBANIZADORA Nº 3 (EN ADELANTE A.U.3).
Identificación;
Zona del Casco Histórico delimitada al Norte por Artekale Kalea, al Sur por Barrenkale Kalea, al Este
con el acceso al Casco Histórico por Gaminiz Kalea y al Oeste con acceso por Arbidea Aldapa.
Con una superficie aproximada del ámbito de 1.941,27 m², forman parte del mismo la totalidad de las
Manzanas E y F y de forma parcial las Manzanas D y K así definidas en este documento.
Las superficies más representativas son:
-
Viales (Artekale Kalea); Aproximadamente 1.000,47 m².
Aceras (Artekale Kalea); Aproximadamente 940,80 m².
El resto de la superficie está destinado principalmente a los Cantones que comunican Artekale con
Barrenkale.
Topografía de fuerte pendiente de tal forma que con un fondo promedio de 34 metros puede superar
un desnivel que se traduce en más de una planta completa de cualquiera de los edificios afectados.
Objetivos de la Actuación;
CONSTRUCTIVOS Y LOS REFERIDOS A INSTALACIONES Y MOBILIARIO.
-
Eliminación de las aceras como barreras arquitectónicas. Para ello será prioritaria la
renovación de la pavimentación tanto de aceras como de viales en calles y cantones
dejándolos todos al mismo nivel de las aceras actuales.
Renovación, Complementación y Redimensionado de las Instalaciones Urbanas existentes, en
especial las correspondientes a las redes de aguas pluviales y aguas fecales.
Estudio de un mejor tratamiento de la red de alumbrado público con eliminación de las
instalaciones empotradas en fachadas de edificios.
ARQUITECTONICOS y URBANISTICOS.
-
Redacción del correspondiente Plan Especial de Cárcavas para el ámbito de las existentes en
las Manzanas E y F.
Inclusión de barandillas en el tramo de los cantones de Udaletxe Aldapa, Madalen Aldapa y
Cristo Eskilara que carecen de ella al estilo de las existentes en otros cantones del Casco
Histórico.
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Peatonalización con eliminación de aceras como barreras arquitectónicas.
Limitación de tráfico para servicios de abastecimiento en horas de carga y descarga mientras
se mantengan los negocios vigentes y para los titulares de vivienda/garaje/vados con licencia
vigente del ámbito del Casco Histórico mediante sistemas de acceso controlados. Se
considera a la calle Artekale de Uso Rodado Restringido según el contenido del artículo
11.1.1.2 de la normativa urbanística.
No se permite aparcamientos en espacios públicos y se mantendrán los vados con licencia
en los existentes.
Edificios de nueva planta, compartimentación de fachadas según artículos descritos con
anterioridad.
Renovación de los soportales existentes por cada una de las comunidades según el criterio
establecido para ellos en el presente Plan Especial.
Renovación completa de la pavimentación y de las instalaciones enterradas en la fase
indicada en el Programa de Actuación.
FASE 4 – ACTUACION URBANIZADORA Nº 4 (EN ADELANTE A.U.4).
Identificación;
Zona del Casco Histórico delimitada al Norte por Goienkale Kalea, al Sur por Artekale Kalea, al Este
con la Manzana “J” y al Oeste con acceso por Arbidea Aldapa.
Con una superficie aproximada del ámbito de 1.497,09 m², forman parte del mismo la totalidad de la
Manzana G y de forma parcial la Manzana D así definidas en este documento.
Las superficies más representativas son:
-
Viales (Goienkale Kalea); Aproximadamente 708,09 m².
Aceras (Goienkale Kalea); Aproximadamente 789,00 m².
El resto de la superficie está destinado principalmente a los Cantones que comunican Goienkale con
Artekale.
Topografía de fuerte pendiente de tal forma que con un fondo promedio de 32 metros puede superar
un desnivel que se traduce en más de una planta completa de cualquiera de los edificios afectados.
Objetivos de la Actuación;
CONSTRUCTIVOS Y LOS REFERIDOS A INSTALACIONES Y MOBILIARIO.
-
Eliminación de las aceras como barreras arquitectónicas. Para ello será prioritaria la
renovación de la pavimentación tanto de aceras como de viales en calles y cantones
dejándolos todos al mismo nivel de las aceras actuales.
Renovación, Complementación y Redimensionado de las Instalaciones Urbanas existentes, en
especial las correspondientes a las redes de aguas pluviales y aguas fecales.
Estudio de un mejor tratamiento de la red de alumbrado público con eliminación de las
instalaciones empotradas en fachadas de edificios.
ARQUITECTONICOS y URBANISTICOS.
-
-
Redacción del correspondiente Plan Especial de Cárcavas para el ámbito de las existentes en
las Manzanas D y G.
Peatonalización con eliminación de aceras como barreras arquitectónicas.
Limitación de tráfico para servicios de abastecimiento en horas de carga y descarga mientras
se mantengan los negocios vigentes y para los titulares de vivienda/garaje/vados con licencia
vigente del ámbito del Casco Histórico mediante sistemas de acceso controlados. Se
considera a la Calle Goienkale de Uso Rodado Restringido según el contenido del artículo
11.1.1.2 de la normativa urbanística.
No se permite aparcamientos en espacios públicos y se mantendrán los vados con licencia
en los existentes.
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-
Edificios de nueva planta, compartimentación de fachadas según artículos descritos con
anterioridad.
Renovación de los soportales existentes por cada una de las comunidades según el criterio
establecido para ellos en el presente Plan Especial.
Renovación completa de la pavimentación y de las instalaciones enterradas en la fase
indicada en el Programa de Actuación.
FASE 5 – ACTUACION URBANIZADORA Nº 5 (EN ADELANTE A.U.5).
Identificación;
Zona del Casco Histórico delimitada al Norte por Portaleta Kalea, al Sur por Goienkale Kalea, al Este
por Gaminiz Kalea y al Oeste con acceso por Arbidea Aldapa.
Con una superficie aproximada del ámbito de 3.359,52 m², forman parte del mismo la totalidad de la
Manzana H y de forma parcial las Manzanas D, I yJ así definidas en este documento.
Las superficies más representativas son:
- Viales (Eleiz Enparantza, Arbidea, Portaleta, Kale Barria y Gaminiz; Aproximadamente 1.532,78 m²
- Aceras (Eleiz Enparantza); Aproximadamente 1.826,74 m².
El resto de la superficie está destinado principalmente a los Cantones que comunican Eleiz Enparantza
con Goienkale.
Topografía de pendiente moderada de tal forma que con un fondo promedio de 30 metros puede
superar un desnivel que se traduce en una planta completa de cualquiera de los edificios afectados.
Objetivos de la Actuación;
CONSTRUCTIVOS Y LOS REFERIDOS A INSTALACIONES Y MOBILIARIO.
-
Eliminación de las aceras como barreras arquitectónicas. Para ello será prioritaria la
renovación de la pavimentación tanto de aceras como de viales en calles y cantones
dejándolos todos al mismo nivel de las aceras actuales.
Renovación, Complementación y Redimensionado de las Instalaciones Urbanas existentes, en
especial las correspondientes a las redes de aguas pluviales y aguas fecales.
Estudio de un mejor tratamiento de la red de alumbrado público con eliminación de las
instalaciones empotradas en fachadas de edificios.
ARQUITECTONICOS y URBANISTICOS.
-
-
-
Redacción del correspondiente Plan Especial de Cárcavas para el ámbito de la existente en
la Manzana H.
Reurbanización de Eleiz Enparantza como espacio urbano de gran valor dentro del Casco
Histórico. Sería recomendable la eliminación de los bolardos y la recolocación de las
jardineras utilizando otros sistemas menos agresivos para la canalización del tráfico rodado en
aras a evitar que este espacio se convierta en un simple espacio de aparcamiento temporal.
Peatonalización con eliminación de aceras como barreras arquitectónicas.
Limitación de tráfico y estacionamiento para servicios de abastecimiento en horas de carga y
descarga (Eleiz Enparantza) mientras se mantengan los negocios vigentes y para los titulares
de vivienda/garaje/vados con licencia vigente del ámbito del Casco Histórico mediante
sistemas de acceso controlados.
No se permite aparcamientos en espacios públicos y se mantendrán los vados con licencia
en los existentes.
Renovación de los soportales existentes por cada una de las comunidades según el criterio
establecido para ellos en el presente Plan Especial.
Renovación completa de la pavimentación y de las instalaciones enterradas en la fase
indicada en el Programa de Actuación.
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8.- PARCELACIONES
Dada la particular estructuración del Casco Histórico Medieval, y con el fin de preservar las
condiciones morfológicas del mismo, se mantendrá con carácter generalizado el esquema de
parcelación existente, al ser considerada su permanencia una circunstancia digna de valoración en sí
misma.
La parcela es un elemento definitorio de los Cascos Históricos y mantendrá, de forma general, sus
condiciones parcelarias existentes y únicamente se autorizará la agrupación funcional con una única
parcela contigua, en el caso de que la anchura libre de la parcela sea inferior a 4,00 mts, sin
considerar los muros medianeros, y para cualquier nivel de protección, sin perjuicio del mantenimiento
obligatorio de todos los elementos de las edificaciones afectadas que se encuentren sometidos a
protección.
Se permite la segregación de parcelas en orden a mantener unas condiciones de escala acordes con
las características del Casco Histórico y/o recuperar el sentido original de las parcelaciones, pero
nunca en los casos en que la segregación propiciase situaciones contrarias al referido criterio de
lotización, en las manzanas intramuros.
Puesto que la trama urbana, como definición de lo público y lo privado, resulta ser uno de los rasgos
característicos de un Conjunto Monumental, además del soporte último del parcelario, no se permitirá
la modificación de las alineaciones actuales de las mismas, salvo correcciones mínimas con el fin de
subsanar disfunciones del trazado.
Se permitirá la agrupación de una o varias parcelas cuando se trate de Equipamientos Comunitarios,
que para su programa dimensional requieran de la agrupación de edificios. Deberá respetarse sin
embargo, la identidad, calificación y ordenanza propia de cada uno de los edificios de las parcelas
agrupadas.
Salvo en los casos mencionados, no podrán eliminarse, por tanto, los muros medianeros que separan
dos edificaciones contiguas.
No se admitirá la agregación de plantas de dos fincas colindantes, debiendo cumplir lo dispuesto
anteriormente sobre la agrupación de parcelas.
Se permite la unificación de propiedades en vertical dentro de la misma unidad edificatoria, siempre
que se cumpla con lo dispuesto tanto en el Decreto 277/2009 como en el Decreto 317/2002, de 30 de
diciembre, sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado.
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9.- PROYECTOS DE INTERVENCION.
Con carácter previo a la ejecución de cualquier intervención que se pretenda llevar a cabo sobre los
edificios incluidos en los niveles de protección especial, medio ó básico, deberá elaborarse el
correspondiente proyecto de intervención con el siguiente contenido:
a) Un Estudio Analítico del estado actual del edificio, consistente en la descripción del mismo y
en el análisis de su estado de conservación que incluya un informe de diagnóstico,
conclusiones y recomendaciones básicas de actuación.
La parte descriptiva del Estudio Analítico contendrá la documentación gráfica a escala
mínima de 1/50 para plantas, alzados y secciones, incluyendo detalles arquitectónicos a
escala mínima 1/20, la documentación fotográfica completa, planos históricos, etc. y el
levantamiento detallado, dimensionado y acotado del sistema estructural. Con la referida
documentación se incluirá una memoria explicativa, y, en su caso, la bibliografía
correspondiente.
El análisis del estado de conservación, que puede figurar como anexo ó separata del Estudio
Analítico, en cualquier caso incluirá, entre otros, un estudio de las diferentes patologías que
incidan ó puedan incidir en el sistema estructural y las medidas previstas para la preservación
de dichos elementos.
b) Documentación gráfica en la que se describirán las intervenciones a realizar, los materiales a
utilizar, las fases para la ejecución de los trabajos, así como el estado final, toda ella
representada a las escalas adecuadas, análogas, como mínimo, a las exigidas en el apartado
anterior.
c) Documentación escrita que explicitará los objetivos de la intervención, los trabajos a realizar y
las técnicas a utilizar, señalando materiales y analizando su estabilidad e interacción con los
demás componentes.
d) Determinación de las técnicas y medios necesarios para el adecuado mantenimiento y
aseguramiento de la vida de la edificación.
e) Presupuesto de la intervención, acorde con las técnicas y medios necesarios para la
adecuada ejecución de las obras de acuerdo con las prescripciones del presente Régimen
de Protección.
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10.- DEMOLICIONES PARCIALES ó TOTALES DE LOS EDIFICIOS. EXPEDIENTES DE RUINA Y DE
DESAFECTACION DE LA PROTECCION ASIGNADA.
POSIBILIDAD DE DEMOLICION. DECLARACION DE ESTADO RUINOSO.
El Artículo 36 de la Ley 7/90 de Patrimonio Cultural Vasco establece que no podrá procederse al
derribo de los bienes culturales calificados y de los inventariados sin previa declaración de ruina y
autorización expresa de la Diputación Foral correspondiente, siendo asimismo condición indispensable
la previa autorización del Gobierno Vasco sobre la desafectación del bien cultural calificado o
inventariado.
Indica además este artículo que, únicamente procederá la declaración de estado ruinoso en
cualquiera de los siguientes supuestos:
a) Situación de ruina física irrecuperable cuando concurra la existencia de daños que
comprometan las condiciones mínimas de seguridad y exijan la sustitución de elementos
estructurales en una proporción superior al cincuenta por ciento del total de dichos
elementos, y la ausencia de las ayudas económicas precisas para ejecutar la diferencia entre
el cincuenta por ciento y el total de las obras necesarias.
b) Coste de la reparación de los citados daños superior al cincuenta por ciento del valor actual
de reposición del inmueble y ausencia de las ayudas económicas necesarias para cubrir la
diferencia entre el límite del cincuenta por ciento y el total del coste presupuestado.
La valoración de reposición descrita no se verá afectada por coeficiente alguno de depreciación por
edad, pero sí lo podrá ser por los coeficientes de mayor acción cuya aplicación pueda considerarse
justificada en base a la existencia de los citados valores que dieron lugar a su calificación o
inventariado.
No obstante, si la declaración de ruina es consecuencia del incumplimiento de las obligaciones
previstas en los artículos 20 ó 35 de la Ley 7/90, no podrá autorizarse el derribo, y se exigirá su
conservación a cargo del propietario.
El artículo 20 indica que los propietarios, poseedores y demás titulares de derechos reales sobre bienes
culturales calificados y sobre los inventariados están obligados a conservarlos, cuidarlos y protegerlos
debidamente para asegurar su integridad y evitar su pérdida, destrucción o deterioro.
El artículo 35 indica que, cuando sean necesarias obras de reparación para la conservación de un
bien cultural calificado o inventariado, o si existe peligro inminente sobre el mismo, el propietario o
demás obligados deberán denunciar este peligro inmediatamente a la Diputación Foral
correspondiente para ésta adopte las medidas oportunas.
REGULACION DEL PROCEDIMIENTO DE RUINA.
La Regulación del procedimiento a seguir para la resolución de los expedientes de declaración de
estado ruinoso de los bienes inmuebles culturales calificados y de los inventariados, así como de las
actuaciones pertinentes para autorizar, en su caso, el derribo de los citados bienes y las exigidas en
caso de no autorización del mismo es el indicado en el DECRETO 306/1998, 10 de noviembre, sobre la
declaración de estado ruinoso de los bienes culturales calificados y de los inventariados y actuaciones
previas y posteriores a la resolución sobre el derribo de los mismos (BOPV nº 226 de 26 de Noviembre
de 1.998).
Los conceptos más importantes a manejar son los siguientes:
1.- La incoación del procedimiento de Expediente de Ruina podrá ser de oficio ó a instancia de parte.
2.- Se pueden dar dos situaciones, ruina inminente y ruina ordinaria. En caso de que exista una
situación de riesgo inminente para las personas o bienes se seguirá la tramitación establecida para la
ruina inminente, sustanciándose el procedimiento por los trámites de la ruina ordinaria en caso de que
no concurra el citado riesgo.
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3.- La incoación del procedimiento de declaración de estado ruinoso de un bien cultural calificado ó
inventariado dará lugar a la solicitud de desafectación al órgano competente de Gobierno Vasco en
la materia.
4.- Junto con la declaración de ruina se exige para que pueda procederse al derribo de los bienes
culturales calificados y de los inventariados, autorización expresa de la Diputación Foral
correspondiente, siendo condición indispensable la autorización previa del Gobierno Vasco sobre la
desafectación.
RUINA INMINENTE (Artículos 10 y 11 Decreto 306/1998).
Cuando a la vista de la información obrante en la incoación del expediente de ruina se aprecie la
concurrencia en un inmueble o construcción de una situación de riesgo inminente para las personas o
bienes, el Ayuntamiento o el Alcalde acordará el inmediato desalojo de los ocupantes y dispondrá
con urgencia una visita de inspección para que por sus técnicos municipales o por técnico con
cualificación suficiente se informe sobre las medidas excepcionales necesarias para evitar daños que
requiera la edificación y deban efectuarse de forma urgente.
El Ayuntamiento ordenará la adopción de las medidas necesarias para evitar daños a personas y
bienes, comunicando inmediatamente a la Diputación Foral las obras que pretenda llevar a cabo
sobre el bien. Si por razones de fuerza mayor fuera necesaria la realización de obras sobre el inmueble,
el Ayuntamiento deberá prever en las mismas la reposición de los elementos que hayan de ser
retirados, continuándose la tramitación de conformidad a lo establecido para la ruina no inminente.
La comunicación a la Diputación Foral podrá efectuarse por cualquier medio que asegure la
constancia de su recepción, pudiendo emplearse cualquier medio electrónico, informático o
telemático que garantice la inmediatez de la remisión. La Diputación Foral podrá en un plazo de
veinticuatro horas para ordenar la modificación o sustitución de las obras previstas por las que
considere más adecuadas.
Si transcurrido el citado plazo la Diputación Foral no remite orden al respecto, el Ayuntamiento
procederá a ordenar la adopción de las medidas necesarias para evitar daños al bien cultural
protegido.
RUINA ORDINARIA (ARTICULOS 12 y 13 Decreto 306/1998).
La iniciación de oficio del procedimiento de declaración de ruina se acordará por el Ayuntamiento
correspondiente, siendo preceptiva la emisión de un informe al efecto por los Servicios Técnicos
municipales o por técnico con cualificación suficiente.
En los supuestos de recepción de denuncias sobre la situación parcial ó total de ruina de una
construcción, el Ayuntamiento podrá acordar la instrucción de una información previa a la incoación
de oficio del expediente, consistente en la emisión de un informe por los servicios técnicos municipales
o por técnico cualificado, que servirá de base para la incoación del expediente o, en su caso, el
archivo de las actuaciones. La instrucción de la información previa será obligatoria en caso de
denuncia por la Diputación Foral o el Gobierno Vasco.
La resolución, a la vista de la instrucción previa de la incoación o archivo de las actuaciones iniciadas
a instancia de la Administración foral o autonómica, deberá efectuarse, previa audiencia de la
Administración denunciante de la situación de ruina.
CONTENIDO DEL INFORME TÉCNICO
1.– En el informe que deben emitir los técnicos municipales o un técnico cualificado en la
incoación del procedimiento de ruina deberán reflejarse los siguientes extremos: detallada
descripción del inmueble, estado físico del mismo, condiciones de seguridad y habitabilidad y
justificación, en su caso, de causa suficiente para la incoación del procedimiento de
declaración de ruina.
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2.– Si el técnico considera que el inmueble se encuentra en situación de ruina física deberá
además señalar en el informe los siguientes datos:
a) Especificación de la existencia de daños que comprometen las condiciones mínimas de
seguridad del inmueble.
b) Descripción de los elementos estructurales que deben ser sustituidos y de los que pueden
mantenerse en su actual estado.
c) Proporción de los elementos estructurales que con respecto al conjunto de los existentes
deben ser sustituidos.
d) Valoración de las obras necesarias.
3. – Si el técnico considera que el inmueble se encuentra en situación de ruina por exceder el
coste de reparación de los daños el cincuenta por ciento del valor actual de reposición,
deberá precisar en su informe los siguientes datos:
a) Valoración del coste de reposición del inmueble sin aplicar coeficiente alguno de
depreciación por edad.
b) Valoración de las obras de reparación necesarias.
INCOACION DEL PROCEDIMIENTO DE DECLARACION DE RUINA A INSTANCIA DE PARTE.
El procedimiento de ruina de bienes culturales calificados y de los inventariados podrá iniciarse a
instancia de los interesados que deberán hacer constar en el escrito de solicitud los datos
identificativos del inmueble; el motivo o motivos justificativos de la solicitud de ruina; la relación de
moradores, en su caso, y de titulares de derechos reales si los hubiere; la fecha de adquisición del
inmueble y las obras de conservación, seguridad y ornato que se hayan realizado por los titulares
hasta la fecha de la solicitud de declaración de ruina.
Al escrito de solicitud de declaración de ruina se acompañará: certificado expedido por facultativo
competente, en el que se justifique la causa de instar la declaración de ruina; descripción del estado
físico del inmueble y acreditación de si el inmueble cumple con las debidas condiciones de seguridad
y salubridad que permitan a sus ocupantes la permanencia en él hasta que se adopte el acuerdo que
proceda.
Si el que solicita la ruina es el propietario del inmueble, acreditará también su titularidad.
A la vista de la documentación presentada por los interesados, los Servicios técnicos municipales o
técnico con cualificación suficiente emitirán informe con el contenido señalado en el punto anterior.
NOTIFICACIÓN DE LA INCOACION DEL EXPEDIENTE DE RUINA.
Incoado el expediente de declaración de ruina deberá ponerse de manifiesto a los propietarios,
moradores y titulares de derechos reales sobre el inmueble, así como a la Diputación Foral
correspondiente y al órgano competente de Patrimonio Cultural del Gobierno Vasco que se hallarán
legitimados como interesados en el expediente.
SOLICITUD DE PROCEDIMIENTO DE DESAFECTACION.
El Ayuntamiento impulsará el procedimiento solicitando al Gobierno Vasco la incoación del
procedimiento de desafectación del bien cultural calificado o inventariado para lo que remitirá copia
del expediente.
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11.- GESTION DE LOS SUELOS URBANOS NO CONSOLIDADOS.
Forman parte de los suelos urbanos no consolidados todos los solares y edificios que constituyen
actuaciones de dotación ó derechos de levante.
Se justifica su condición al amparo del artículo 11 de la Ley 2/2006 del Suelo y Urbanismo del País
Vasco (BOPV Nº 138 de 20 de Julio de 2.006), en razón a carecer de urbanización consolidada ó por
atribuirle la ordenación una edificabilidad urbanística ponderada superior respecto a la previa
existente.
DEBERES A CUMPLIR EN SUELO URBANO NO CONSOLIDADO (Art. 25 Ley 2/2006)
a) Mientras no cuente con programa de actuación urbanizadora aprobado y en vigor, deberán
mantener en debidas condiciones las construcciones e instalaciones ejecutadas al amparo de obras
provisionales debidamente autorizadas, y proceder a su demolición y al cese de los usos y las
actividades desarrollados a requerimiento del Ayuntamiento, sin derecho a indemnización por
concepto alguno.
b) Desde que cuente con programa de actuación urbanizadora aprobado y en vigor:
1) Participarán en la reparcelación que se lleve a cabo para la equitativa distribución de beneficios y
cargas resultantes de la ejecución del programa de actuación urbanizadora, salvo que se lleve a
cabo en régimen público de ejecución por el sistema de expropiación ó se haya renunciado a
participar en dicha ejecución.
2) Levantarán las siguientes cargas a efectos de la participación a que se refiere el apartado anterior:
a) Cesión gratuita al Ayuntamiento de todo el suelo y los derechos destinados a viales, parques
y jardines públicos, zonas públicas deportivas, de recreo y de expansión, instalaciones públicas
culturales y docentes, dotación residencial protegida en su caso, y de los precisos para la
instalación de las demás dotaciones y los servicios públicos previstos por el planeamiento, así
como de todo el suelo preciso para la ejecución de los elementos de la red de sistemas
generales adscritos a la actuación a efectos de su obtención ó ejecución.
b) Cesión gratuita al Ayuntamiento del suelo ó, en su caso, la cantidad económica
correspondiente a la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción
urbanística.
c) Costeamiento de todas las cargas de urbanización y, en su caso, ejecución en plazo de las
obras de urbanización del ámbito de actuación, de las infraestructuras y servicios interiores y de
conexión y refuerzo, y ampliación de las existentes que, aun siendo exteriores, se adscriban a
dicha actuación por resultar necesarias para la misma, y ello aunque tengan el carácter de
sistema general por servir a ámbitos más amplios que el de aquélla.
3) Edificar en los solares resultantes en las condiciones sustantivas y temporales fijadas por la
ordenación urbanística aplicable.
DEBERES AÑADIDOS DE LOS PROPIETARIOS DE SOLARES PARCIALMENTE OCUPADOS POR EDIFICIOS.
En este tipo de situaciones pertenecientes a suelo urbano no consolidado por incremento de la
edificabilidad urbanística ponderada sobre la preexistente, además de los deberes generales y los
establecidos en el apartado 2 del punto anterior, se añadirá el levantamiento de la carga dotacional
correspondiente ó, cuando no resulte posible, la indemnización económica sustitutoria de valor
equivalente con destino a la obtención de suelos dotacionales.
La cesión dotacional será la correspondiente al incremento de edificabilidad urbanística atribuida en
los términos establecidos en el artículo 2 del DECRETO 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en
desarrollo de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo donde se especifica que el
incremento de edificabilidad será el referido al incremento de edificabilidad ponderada respecto a la
edificabilidad ponderada previamente materializada en el solar o parcela.
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El Artículo 79 de la Ley 2/2006 indica que la ordenación pormenorizada de sectores de suelo
urbanizable (asimilable a urbanos no consolidados) cuyo uso predominante sea el residencial deberá
establecer, con el carácter de mínimas, las reservas de terrenos siguientes:
a) Para dotaciones públicas de la red de sistemas locales:
10 m² de suelo por cada 25 m² de superficie de techo sobre rasante destinada a usos distintos
de los de las dotaciones públicas. La superficie de la reserva destinada a zonas verdes y
espacios libres no será, en ningún caso, inferior al 15% de la superficie total del sector, sin
computar en dicha superficie los sistemas generales incluidos en el sector.
b) Para aparcamiento de vehículos:
0,35 plazas por cada 25 m² de superficie de techo sobre rasante destinada a usos distintos de los
de las dotaciones públicas en parcelas de titularidad privada, y 0,15 plazas por cada 25 m² de
superficie de techo, computado de igual modo, en terrenos destinados a dotaciones públicas.
Con carácter reglamentario se establecerán las características de dichos aparcamientos de las
dotaciones públicas.
c) Para equipamientos privados de la red de sistemas locales:
un m² de superficie de techo por cada 25 m² de superficie de techo sobre rasante destinado a
usos distintos de los de las dotaciones públicas.
d) Para vegetación:
plantación o conservación de un árbol por cada nueva vivienda en suelo de uso residencial y
por cada incremento de cien metros cuadrados de construcción en suelo industrial o terciario
dentro del correspondiente ámbito objeto de incremento de edificabilidad urbanística. Este
estándar para vegetación será aplicable igualmente al suelo urbano.
CUANTIFICACION DE LA CARGA DOTACIONAL.
Según el artículo 3 del DECRETO 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley
2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, para el cálculo y, en su caso, levantamiento de la carga
dotacional en supuesto de suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad
urbanística ponderada se procederá del siguiente modo:
a) Se calcularán las superficies de suelo de dotaciones públicas y equipamientos privados
correspondientes al incremento de edificabilidad ponderada calculados en función de los
estándares establecidos en el punto anterior con la única diferencia que el estándar de
aparcamiento de vehículos tanto en parcelas de titularidad privada como en terrenos
destinados a dotaciones públicas podrá ser cumplimentado por la ordenación pormenorizada
mediante la reserva de superficie suficiente a tal fin bajo la rasante de las parcelas de titularidad
privada o del suelo con destino a dotación pública, según corresponda.
b) Se procurará el cumplimiento de la cesión de dichas superficies de suelo, previa su
urbanización, en el propio ámbito de la actuación o en el que el planeamiento así lo prevea.
c) En el supuesto de imposibilidad física de su materialización total o parcial, el importe de la
indemnización sustitutoria tendrá como límite máximo el 5% del incremento de la edificabilidad
ponderada calculada como se dispone en este artículo.
d) En el supuesto de incumplimiento parcial de dicha cesión de suelo por imposibilidad física de
su materialización, la valoración de la indemnización será proporcional al porcentaje de dicho
incumplimiento. A los efectos de este cálculo, se atribuirá las reservas constitutivas de la carga
dotacional el siguiente peso relativo:
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1.– Al estándar del artículo 79.2.a) de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo, el 50%.
2.– Al estándar del artículo 79.2.b), de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo, el 30%.
3. – Al estándar del artículo 79.2.c), de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo, el 20%.
e) No será admisible la sustitución e indemnización de la reserva para vegetación prevista en el
artículo 79.2.d) de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo, si bien será admisible su cumplimiento,
previa su urbanización, en otro ámbito diferente de la actuación, siempre que el planeamiento
lo prevea de forma expresa.
f ) El importe de esta indemnización quedará en todo caso afectado a la adquisición o
mantenimiento del correspondiente patrimonio municipal del suelo con destino a la obtención
de suelos dotacionales.
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12.- GESTION DE LOS SUELOS URBANOS CONSOLIDADOS.
Forman parte de los suelos urbanos consolidados el resto de edificios y solares que no forman parte de
los suelos urbanos no consolidados hasta completar la totalidad del ámbito del PERPC.
Se incluyen por tanto en estos suelos tanto las Actuaciones Aisladas como las Áreas de Edificación
Consolidada.
Se justifica su condición al amparo del artículo 11 de la Ley 2/2006 del Suelo y Urbanismo del País
Vasco (BOPV Nº 138 de 20 de Julio de 2.006), en razón a poder ser integrables en la trama urbana
existente por cumplir los siguientes requisitos:
a) Por contar, como mínimo, con acceso rodado por vías pavimentadas y de uso público efectivo,
abastecimiento de agua, evacuación de aguas pluviales y fecales y suministro de energía eléctrica
en baja tensión, con dimensión, caudal, capacidad y tensión suficientes para proporcionar servicios
adecuados tanto a la edificación existente como a la prevista por la ordenación urbanística.
b) Cuando los terrenos, aun careciendo de algunos de los servicios citados en el párrafo anterior,
tengan su ordenación consolidada, por ocupar la edificación, al menos, dos terceras partes de los
espacios aptos para la misma según la ordenación urbanística que para ellos se proponga.
DEBERES A CUMPLIR EN SUELO URBANO CONSOLIDADO (Art. 25 Ley 2/2006)
1.– En suelo clasificado como urbano consolidado que no tenga aún la condición de solar, además
de los deberes generales se establecen los siguientes:
a) Distribución equitativa de beneficios y cargas derivados del planeamiento de aplicación,
cuando así proceda según lo dispuesto en el artículo 136.a de la ley 2/2006, conforme a éste y
con carácter previo a cualquier acto de ejecución del mismo.
Este artículo 136.a indica que sin perjuicio de su consideración dentro de la categoría de suelo
urbano consolidado, los solares en régimen de proindivisión podrán ser objeto de un proceso
reparcelatorio, cuyo ámbito no exceda del propio del solar, a instancia de cualquier
copropietario que represente, al menos el 50% de la cuota de propiedad.
b) Completar, a su costa, las obras de urbanización pendientes para que la parcela adquiera la
condición de solar con carácter previo o simultáneo a la edificación y en los términos requeridos
por la ordenación urbanística, con afianzamiento de la ejecución ante el ayuntamiento y
levantamiento de la carga de cesión gratuita a éste de los terrenos interiores de la parcela
destinados por la ordenación pormenorizada del plan general o estudio de detalle a dotaciones
públicas para viales, aceras y otros espacios libres.
2.– En suelo clasificado como urbano consolidado que tenga ya la condición de solar, además de los
deberes generales, edificar el solar en las condiciones sustantivas y temporales fijadas por la
ordenación urbanística aplicable.
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13.- CRITERIOS DE VALORACION DEL SUELO y LAS EDIFICACIONES. EDIFICABILIDAD URBANISTICA
PONDERADA. COEFICIENTES DE PONDERACION.
Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos
sobre ó en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en el REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2008, de 20
de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo.
SUPUESTOS DE VALORACION
El ámbito del régimen de valoraciones se circunscribe a los siguientes casos:
a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la
ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido
patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre
todos los sujetos afectados.
b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación
que la motive.
c) La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.
d) La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.
CRITERIOS GENERALES PARA LA VALORACION DE INMUEBLES.
1. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen ó derecho
limitativo de la propiedad.
2. El suelo se tasará según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el
instrumento legal que la motive.
Este criterio será también de aplicación a los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de
interés general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenación territorial y urbanística
como si fueran de nueva creación, cuya valoración se determinará según la situación básica de los
terrenos en que se sitúan o por los que discurren de conformidad con lo dispuesto en esta Ley.
3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones en el suelo urbanizado que se ajusten a la
legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista para los solares edificados o en
construcción.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo
de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto
administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con
lo dispuesto en la legislación urbanística.
La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de
conservación.
Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al
tiempo transcurrido de su vida útil.
4. La valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los
efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre
expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos y subsidiariamente, según
las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación.
Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe podrá elegir entre fijar el
justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los
titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en
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poder del órgano judicial, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción
que corresponda a los respectivos interesados.
VALORACION EN EL SUELO URBANIZADO.
Todo el ámbito del Casco Histórico se clasifica como suelo urbano. Por lo tanto, serán de aplicación
las reglas que a continuación se indican:
PARA SOLARES VACANTES.
Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en
curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:
a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la
ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que
permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.
Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les
atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por
usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.
b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente,
determinado por el método residual estático.
c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y
cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.
PARA SOLARES EDIFICADOS ó EN CONSTRUCCION.
Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior
de los siguientes:
a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la
legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación
existente o la construcción ya realizada.
b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al
suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.
EDIFICABILIDAD URBANISTICA PONDERADA.
Según el Artículo 35.3 de ll Ley 2/2006 del Suelo y Urbanismo del País Vasco, se entiende por
edificabilidad urbanística ponderada de un ámbito territorial determinado la suma de los productos
resultantes de multiplicar la edificabilidad urbanística de cada uso o grupo de usos de valor
equivalente por los coeficientes de ponderación u homogeneización que expresen la relación del
valor de repercusión del suelo urbanizado para cada uso o grupo de usos respecto al valor de
repercusión correspondiente a aquel uso que se defina como característico del ámbito.
La edificabilidad ponderada se expresa en metros cuadrados de techo de uso característico.
CALCULO DE LOS COEFICIENTES DE PONDERACION.
Para llevar a cabo las valoraciones del suelo urbanizado de cada uno de los tipos usos (vivienda libre
por ser el uso característico además del aparcamiento, usos auxiliares al de vivienda como trasteros o
almacenes y terciario-comercial), así como para la obtención de los NUEVOS COEFICIENTES DE
PONDERACIÓN adaptados a la realidad actual del mercado inmobiliario, se ha utilizado el METODO
DEL VALOR RESIDUAL ESTATICO siendo la fórmula correspondiente la siguiente:
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Vr = Vv / (1+b) – Cc.
Siendo:
Vr:
Vv:
Cc:
b:
Valor residual de cada tipo de vivienda
Valor de venta de cada tipo de producto inmobiliario
Costo de construcción de cada tipo de producto inmobiliario.
Beneficio de Promoción estimado.
VALORES DE VENTA (Vv)
A partir de los datos resultantes de las estadísticas de “OFERTA INMOBILIARIA” para el año 2010
obtenidos de ofertas reales de venta pertenecientes al Municipio de Plentzia obtendríamos el siguiente
valor:
TIPOLOGIA
Vivienda Bloque Colectivo Libre
Aparcamiento (12,00 m² /ud)
Auxiliares de vivienda (trasteros, almacenes)
Terciario-Comercial
PRECIO /M2 UTIL EN VENTA
4.455,00
2.000,00
1.200,00
1.800,00
Por otro lado y considerando una relación entre las superficies construida (incluido comunes) y útiles
de los distintos usos (vivienda - 1,32, Aparcamiento – 2,50, Auxiliares de Vivienda – 1,20 y TerciarioComercial – 1,20), obtendremos los siguientes valores de venta del m2 de superficie construida:
TIPOLOGIA
Vivienda Bloque Colectivo Libre
Aparcamiento (30,00 m² /ud)
Auxiliares de vivienda (trasteros, almacenes)
Terciario-Comercial
PRECIO /M2 CONSTRUIDO EN VENTA
3.375,00
800,00
1.000,00
1.500,00
COSTES DE CONSTRUCCIÓN POR CONTRATA (Cc)
A los diferentes costes de ejecución material del m² construido de los distintos usos que conforman el
ámbito, los incrementaremos en un porcentaje que lleva implícitos una serie de conceptos tales como
honorarios profesionales, licencias y tasas municipales, seguridad y salud, control de calidad, gastos
de notarías, impuestos, etc.
Todos los conceptos anteriores pueden agruparse con el concepto de otros gastos necesarios
(O.G.N). De esta forma se obtienen los costes totales de construcción o costes de contrata.
Calculo del Coste de Construcción por Contrata:
TIPOLOGIA
COSTE
EJECUCIÓN
MATERIAL
DE OTROS
GASTOS COSTE DE CONSTRUCCIÓN POR
NECESARIOS (O.G.N)
CONTRATA.
Vivienda Bloque Colectivo
Libre
900,00
21,00 %
1.089,00
Aparcamiento (30,00m² /ud)
300,00
21,00 %
363,00
Auxiliares
de
vivienda
(trasteros, almacenes)
360,00
21,00 %
435,60
Terciario-Comercial
250,00
21,00 %
302,50
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BENEFICIO DE LA PROMOCION (b)
A los diferentes valores unitarios en venta de las distintas tipologías que conforman el sector, les
descontaremos las estimaciones de beneficio de promoción siguientes:
TIPOLOGIA
BENEFICIO
(%)
21,00
21,00
21,00
21,00
Vivienda Bloque Colectivo Libre
Aparcamiento (30,00 m² /ud)
Auxiliares de vivienda (trasteros, almacenes)
Terciario-Comercial
Aplicando la fórmula del valor residual estático los valores de repercusión de suelo urbanizado que se
obtienen con los datos anteriores son los siguientes:
TIPOLOGIA
VALOR EN
VENTA (Vv)
Vivienda
Bloque Colectivo Libre
Aparcamiento
(30,00 m² /ud)
Auxiliares de vivienda
(trasteros, almacenes)
Terciario-Comercial
COSTE DE
CONSTRUCCION
(Cc)
BENEFICIO DE
PROMOCION (b)
REPERCUSION
DEL SUELO
URBANIZADO (Vr)
3.375,00
1.089,00
21,00
1.700,25 /m² c
800,00
363,00
21,00
298,16 /m² c
1.000,00
435,60
21,00
390,85 /m² c
1.500,00
302,50
21,00
937,17 /m² c
Para obtener los coeficientes de ponderación relativa referiremos la repercusión del suelo obtenida a
la repercusión del suelo del uso característico del ámbito que es el de vivienda en bloque colectivo.
Tendremos por tanto que;
Vivienda Bloque Colectivo; 1.700,25 /m² c / 1.700,25 /m² c = 1,000.
Aparcamiento (30,00 m² c/ud); 298,16 /m² c / 1.700,25 /m² c = 0,175.
Auxiliares de Vivienda (trasteros, almacenes); 390,85 /m² c / 1.700,25 /m² c = 0,229.
Terciario - Comercial; 937,17 /m² c / 1.700,25 /m² c = 0,551.
Por tanto, los coeficientes de ponderación relativa a aplicar en los procesos reparcelatorios de las
actuaciones de dotación, en las actuaciones aisladas (si resultara necesario) y en los derechos de
levante son los siguientes:
Vivienda Bloque Colectivo Libre
Aparcamiento (30,00 m² /ud)
Auxiliares de vivienda (trasteros, almacenes)
Terciario-Comercial
1,000
0,175
0,229
0,551
Estos coeficientes servirán inicialmente para obtener la cuantía de las plusvalías municipales
generadas por la acción urbanística pero, podrán ser modificados mediante su correspondiente
justificación en los documentos de reparcelación.
Cualquier uso que no figure en el presente cuadro deberá ser calculado por asimilación a cualquiera
de los cuatro indicados en el cuadro anterior.
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14.- PARTICIPACIÓN DEL AYUNTAMIENTO EN LAS PLUSVALÍAS GENERADAS POR LA ACCION URBANÍSTICA.
Según la LEY 11/2008, de 28 de noviembre (BOPV nº 238 del viernes 12 de diciembre de 2008), por la
que se modifica la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción
urbanística.
1.– Para materializar la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción
urbanística de los entes públicos, los propietarios de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable tienen la obligación de ceder gratuitamente al ayuntamiento el suelo correspondiente al
15% de la edificabilidad ponderada, libre de cargas de urbanización, del ámbito de ejecución. En
actuaciones integradas, el ámbito de ejecución es la unidad de ejecución.
2.– En suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad ponderada, los propietarios
tienen la obligación de ceder gratuitamente al ayuntamiento, libre de cargas de urbanización, el
suelo correspondiente al 15% de dicho incremento sobre la edificabilidad urbanística ponderada
atribuida por la ordenación urbanística anterior, salvo que hubiesen vencido los plazos de ejecución
establecidos en la misma o, en su defecto, en el artículo 189 de la ley 2/2006, en cuyo caso se tendrá
en cuenta la edificabilidad materializada.
3.– La cesión regulada en este artículo se habrá de materializar en parcela o parcelas edificables que
habrán de quedar en todo caso adscritas al Patrimonio Municipal de Suelo.
4.– En el caso de municipios no obligados por esta ley a reservar suelo con destino a vivienda
protegida y que no contemplen reserva alguna de suelo con este fin en el área, sector o, en su caso,
unidad de ejecución de uso predominante residencial, deberán destinar las parcelas así obtenidas
para vivienda de protección pública.
5. – No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando la reparcelación en el ámbito
correspondiente no dé lugar a derecho del pleno dominio por la Administración Local de al menos un
solar o parcela edificable, parte o toda la cesión de edificabilidad urbanística prevista en este artículo
podrá sustituirse por el abono en metálico de su valor, importe que en todo caso quedará adscrito al
correspondiente patrimonio público de suelo».
La aplicación de la cesión obligatoria del 15 % regulada en la forma indicada anteriormente se
realizará en los casos de Actuaciones de Dotación y en los Derechos de Levante.
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15.- AMBITO DE LAS ACTUACIONES PROTEGIDAS DE REHABILITACION.
MEDIDAS FINANCIERAS.
CONDICIONES DE ACCESO A LAS MEDIDAS FINANCIERAS. AYUDAS y EXENCIONES.
AMBITO DE LAS ACTUACIONES PROTEGIDAS DE REHABILITACION.
En el ámbito del P.E.R.P.C. del Casco Histórico de Plentzia, serán de aplicación las indicaciones del
vigente Decreto 317/2002, de 30 de diciembre, sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del
patrimonio urbanizado y edificado.
Las actuaciones de rehabilitación podrán perseguir uno o varios de los siguientes objetivos:
a) La adecuación urbanística de las unidades edificatorias.
b) La adecuación estructural y/o constructiva de los edificios.
c) La adecuación de las condiciones de habitabilidad de las viviendas.
d) La adecuación del acabado general de los elementos comunes y/o privativos de los edificios
y de las viviendas y locales a los principios de la buena construcción.
e) La adecuación de las viviendas y locales y sus accesos por personas con minusvalías.
¿CUÁNDO SE CONSIDERA QUE UNA UNIDAD EDIFICATORIA ESTA ADECUADA URBANÍSTICAMENTE?
Se considera que una unidad edificatoria o una construcción está adecuada urbanísticamente
cuando se encuentre en alguna de las dos situaciones siguientes:
a) No está fuera de ordenación según la vigente legislación del suelo ni sujeta a cesión alguna
por imperativo del planeamiento vigente, no siendo preciso por ello su derribo total o parcial
para realizar equipamientos comunitarios primarios, plazas, parques públicos, zonas verdes, o
para la apertura o ampliación de vías de tráfico o peatonales, definidos por el planeamiento
urbanístico.
b) Aún sin cumplir con la ordenanza para realizar una construcción de nueva planta, no haya
sido declarada por aquel planeamiento como construcción a demoler, total o parcialmente,
por ser incompatible con sus objetivos.
¿CUÁNDO SE CONSIDERA QUE UN EDIFICIO POSEE ADECUACION ESTRUCTURAL?
Se considera que un edificio posee adecuación estructural cuando presenta condiciones
suficientes respecto a la seguridad constructiva, de forma que estén garantizadas la estabilidad,
resistencia, firmeza y solidez del edificio.
¿CUÁNDO SE CONSIDERA QUE UN EDIFICIO POSEE ADECUACION CONSTRUCTIVA?
Se considera que un edificio posee adecuación constructiva cuando, de acuerdo con los
principios de la buena construcción, reúne condiciones mínimas respecto de accesos,
estanquidad frente a la lluvia y humedad, aislamiento térmico, redes generales de agua,
saneamiento, electricidad, seguridad frente a accidentes y siniestros, y, en su caso, redes
generales de telefonía e instalación adecuada de ascensor.
¿CUÁNDO SE CONSIDERA QUE UNA VIVIENDA REUNE CONDICIONES DE HABITABILIDAD?
Se considera que una vivienda reúne condiciones de habitabilidad, cuando se encuentre
situada en un edificio que posea adecuación estructural y constructiva y cumpla además dicha
vivienda unas condiciones mínimas respecto a superficie útil, distribución interior, ventilación,
iluminación natural y aireación, instalaciones de agua y saneamiento, electricidad, aislamiento
térmico y acústico, instalación de calefacción o gas natural, servicios higiénicos, e instalaciones
básicas de cocina.
Las ordenanzas de edificación y las condiciones de habitabilidad han sido fijadas en los
capítulos 6 y 7 del Tomo correspondiente a la Normativa Urbanística del presente P.E.R.P.C.
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¿CUÁNDO SE CONSIDERA QUE EL ACABADO GENERAL DE UN EDIFICIO ES ADECUADO?
Se considera que el acabado general de un edificio y de las viviendas y locales se encuentra
adecuado a los principios de la buena construcción cuando, gozando los edificios de
adecuación estructural y constructiva y las viviendas de condiciones de habitabilidad, se hayan
realizado obras en elementos comunes y privativos destinadas a lograr que su acabado general
responda a los citados principios de la buena construcción.
Se incluirán en este apartado las obras de acabado general de los elementos comunes de los
edificios y también las de los elementos privativos de las viviendas y locales, como raseos,
alicatados, solados, carpintería, pintura, u otros, siempre que se acredite ante el órgano
administrativo correspondiente el mal estado de los mismos.
También cumplirán este objetivo las obras encaminadas a conseguir que las viviendas y locales
gocen de un nivel suficiente de instalaciones comunes tales como pararrayos, antenas para
audiovisuales o de instalaciones de redes generales de gas, o que las viviendas se encuentren
adaptadas al ahorro energético.
¿CUÁNDO SE CONSIDERA QUE UNA VIVIENDA ES ADECUADA PARA SU UTILIZACION POR
MINUSVÁLIDOS?
Se considera que las viviendas y locales están adecuados para su utilización por minusválidos
cuando éstas y sus accesos cumplan lo establecido en la normativa aplicable a este colectivo.
El órgano administrativo competente, previo informe técnico favorable, podrá autorizar la
inclusión en el presupuesto protegible de aquellas obras a realizar en el interior de la vivienda
que, sin estar expresamente previstas en la citada normativa, tengan por objeto adecuar el uso
de la vivienda o local a las limitaciones específicas impuestas por cualquier tipo de minusvalía.
ACTUACIONES PROTEGIDAS DE REHABILITACIÓN.
Tendrán la consideración de actuaciones protegidas de rehabilitación aquéllas que, cumpliendo su
titular los requisitos establecidos en este Decreto y la normativa de desarrollo, así sean declaradas por
el órgano administrativo correspondiente, posibilitando su acceso a las medidas financieras y a los
beneficios tributarios que en cada caso procedan.
Sin perjuicio de cuantas medidas se consideren necesarias para el fomento de actuaciones de
rehabilitación, la financiación cualificada se destinará preferentemente a las actuaciones de
rehabilitación en edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
En los supuestos de rehabilitación de elementos comunes de un inmueble las medidas financieras
beneficiarán directamente a la Comunidad de Propietarios en el porcentaje del presupuesto
protegible que se determine mediante Orden de desarrollo del presente Decreto. Dicha ayuda será
compatible y complementaria de la que corresponda a cada uno de los titulares de derechos de
forma individual en función de sus ingresos.
Se establecerá un régimen específico de ayudas para la conversión de locales en viviendas, siempre y
cuando se cumplan los requisitos de habitabilidad establecidos en el presente PERPC.
MEDIDAS FINANCIERAS EN LAS ACTUACIONES PROTEGIDAS DE REHABILITACIÓN.
Sin perjuicio de los beneficios tributarios reconocidos por la normativa vigente, las medidas financieras
para las actuaciones protegidas de rehabilitación podrán adoptar las siguientes formas:
a) Financiación cualificada al tipo de interés que se fije en el correspondiente Convenio con
las Entidades de Crédito.
– Prestamos directos de las Entidades de Crédito.
– Descuentos bancarios de certificaciones de obra de las Entidades de Crédito.
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b) Ayudas económicas directas:
– Subvenciones otorgadas por la Administración General de la Comunidad Autónoma del País
Vasco.
– Subsidiación parcial por la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco
del tipo de interés de los préstamos cualificados.
c) Cualquier otra que pueda establecer el Gobierno Vasco, mediante Decreto, teniendo en
cuenta el desarrollo y ejecución de lo dispuesto en la presente disposición, y en particular para
atender de forma diferenciada las actuaciones de rehabilitación destinadas a grupos
específicos de población.
En los casos de ayuda para rehabilitación de elementos privativos, el beneficiario de las ayudas
deberá devolver las cantidades percibidas, actualizadas a la fecha de la devolución, si transmitiera
por cualquier título intervivos la propiedad o cualquier otro derecho sobre la vivienda objeto de las
ayudas antes de transcurridos cinco años contados desde la fecha de la certificación final de la obra.
TIPOS DE ACTUACIONES.
A efectos de determinación de la financiación cualificada, las actuaciones protegidas de
rehabilitación podrán tener la consideración de Rehabilitación Integrada o Rehabilitación Aislada, en
función de la ubicación de los inmuebles objeto de las actuaciones.
REHABILITACION INTEGRADA
Tendrán la consideración de Rehabilitación Integrada aquellas actuaciones que se realicen en
los conjuntos urbanos declarados Áreas de Rehabilitación Integrada, de conformidad con lo
indicado en el presente Decreto y en el Plan Especial de Rehabilitación. En todo caso, las
especificaciones recogidas en el Plan Especial de Rehabilitación referentes al acceso a la
financiación cualificada de las actuaciones protegidas de rehabilitación deberán
fundamentarse en lo establecido en el presente Decreto.
REHABILITACION AISLADA
Tendrán la consideración de Rehabilitación Aislada las siguientes actuaciones:
a) Aquellas actuaciones que se realicen en edificios situados en las citadas Áreas, y no se
encuentren adecuados urbanística, estructural y constructivamente, o sin que las viviendas
reúnan todas las condiciones de habitabilidad, se considerarán como de Rehabilitación Aislada.
El órgano administrativo correspondiente reconocerá la financiación siempre que exista una
orden de ejecución de obras en los términos previstos en la legislación del suelo o siempre que
sea preciso efectuar obras urgentes para la adecuación de las condiciones de habitabilidad de
la vivienda.
b) Aquellas actuaciones que se realicen en Áreas de Rehabilitación Integrada, en edificios
excluidos por el Plan Especial de Rehabilitación de la financiación de Rehabilitación Integrada
en base a razones tipológicas u otras consideraciones. En todo caso las actuaciones recogidas
en el presente número deberán contar con la preceptiva licencia municipal de obras.
CONDICIONES PARA EL
REHABILITACIÓN.
ACCESO
A LAS
MEDIDAS
FINANCIERAS
EN LAS
ACTUACIONES
DE
Las actuaciones de rehabilitación que se refieran a unidades edificatorias que tengan como uso
principal el de vivienda sólo tendrán la consideración de actuaciones protegidas cuando se verifiquen
las siguientes condiciones:
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a) Que los edificios a rehabilitar tengan una antigüedad superior a diez años, excepto cuando
se trate de adaptación de las viviendas para uso de personas minusválidas, cuando se trate de
la instalación de gas natural en el edificio o cuando las obras sean necesarias para adaptar las
instalaciones a la normativa técnica aplicable vigente, existiendo orden administrativa de
ejecución de obras.
b) En las unidades edificatorias que no se encuentren adecuadas urbanísticamente ó en los
edificios que no se encuentren adecuados estructural o constructivamente, no se protegerá la
realización de obras que no incluyan las necesarias para la consecución de las citadas
condiciones, excepto en aquellos supuestos recogidos en el artículo 6.3 de la presente norma
(Rehabilitaciones Aisladas).
c) En aquellas actuaciones de rehabilitación que tengan por objeto la adecuación urbanística,
o la adecuación estructural y constructiva de los edificios, y las viviendas no reúnan las
condiciones de habitabilidad, se exigirá que el edificio posea una organización espacial y unas
características constructivas que garanticen la posibilidad de alcanzar dicha adecuación de
habitabilidad.
En todo caso la financiación para la adecuación urbanística y/o para la adecuación estructural
y constructiva de los edificios donde se ubiquen viviendas que no reúnan las condiciones de
habitabilidad citadas, estará condicionada a que en el plazo de dos años se acometan las
obras necesarias para alcanzar las citadas condiciones.
d) Que el edificio, efectuadas las actuaciones sobre el mismo, disponga de un mínimo de dos
terceras partes de la superficie útil total destinada a vivienda, quedando excluida de este
cómputo la superficie de la planta baja. Este requisito no será exigible cuando las actuaciones
de rehabilitación consistan en intervenciones en elementos privativos de las viviendas en
edificios ya adecuados urbanística, estructural y constructivamente.
Además de los requisitos exigidos anteriormente para las actuaciones protegidas en Rehabilitación
Aislada se exigirá:
a) Que los edificios a rehabilitar se encuentren adecuados urbanísticamente, y sin limitaciones
que impidan el uso previsto o la obtención de licencia municipal, excepto en aquellos supuestos
recogidos en el artículo 6.3 de la presente norma (Rehabilitaciones Aisladas).
b) Que el edificio no se encuentre en estado de ruina demolido parcialmente o vaciado en su
interior, o que las actuaciones incluyan la demolición de fachadas o su vaciado total.
c) Que las intervenciones de ampliación del espacio habitable de la vivienda mediante obras
de nueva construcción cuenten con la preceptiva licencia municipal, y las viviendas resultantes
tras la realización de las mismas cumplan con las condiciones de habitabilidad.
En todos los casos, deberán contar con la correspondiente licencia municipal de obras.
TITULARES DE LAS ACTUACIONES PROTEGIDAS DE REHABILITACIÓN.
Las actuaciones protegidas de rehabilitación podrán ser realizadas por personas físicas o jurídicas,
privadas o públicas, que ostenten la condición de propietario, arrendatario, usufructuario, o cualquier
otro título de disfrute sobre los bienes inmuebles a rehabilitar, constituyéndose, a los efectos de
tramitación y acceso a la financiación cualificada establecida en esta norma, en titulares de la
rehabilitación.
Cuando se trate de intervenciones en elementos comunes la tramitación de las ayudas deberá
efectuarse por quien representante a la Comunidad de Propietarios en los términos establecidos por la
Ley sobre Propiedad Horizontal.
En aquellas actuaciones de rehabilitación cuyo titular no sea el propietario, será precisa la
presentación de la autorización de la persona propietaria, así como el acuerdo sobre quién costeará
las obras de rehabilitación.
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AYUDAS Y EXENCIONES
Tal y como contempla la Ley 7/90 de 3 de julio de Patrimonio Cultural Vasco (Artículos 102 al 107), y en
su Titulo V referido a Medidas de Fomento, la Administración competente en cada caso colaborará
con los propietarios y titulares de derechos sobre los bienes protegidos por esta Ley para la
conservación, recuperación y difusión de los mismos, mediante la prestación del asesoramiento
técnico necesario y la concesión de ayudas de tipo económico-financiero.
Estas ayudas podrán otorgarse a través de subvenciones, o bien mediante convenios con otras
Administraciones o entidades.
Las Diputaciones Forales aprobarán anualmente los programas de ayuda para la conservación,
mejora, restauración y excavación de bienes culturales calificados y de los inventariados, en los que se
establecerán las ayudas a conceder, así como los criterios y condiciones para su adjudicación. En
todo caso, no se entenderán incluidos en los importes concedidos los costos derivados del
incumplimiento de las medidas de conservación resultantes de esta Ley o de otras disposiciones
aplicables.
Cuando se trate de obras de reparación urgente la Diputación Foral correspondiente podrá conceder
una ayuda con carácter de anticipo reintegrable que será inscrita en el Registro de la Propiedad, en
los términos que reglamentariamente se desarrollen.
En el caso de que, antes de transcurridos cinco años a partir del otorgamiento de las ayudas previstas
en esta Ley, la Administración adquiera, en virtud del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, o
bien por expropiación, bienes culturales a los que se haya aplicado dichas ayudas o subvenciones, se
detraerá del precio de adquisición la cantidad equivalente al montante de dichas ayudas,
considerándose las mismas como anticipo a cuenta.
Los titulares o poseedores de bienes culturales calificados e inventariados gozarán de los beneficios
fiscales que al efecto determinen las leyes armonizadoras aprobadas en desarrollo de la Ley 3/1989,
de 30 de mayo, las normas forales de los territorios históricos y las ordenanzas de los municipios
respectivos.
Los propietarios de bienes culturales podrán convenir con la Administración la entrega en propiedad
de dichos bienes en compensación de sus deudas de carácter sancionador, previo informe pericial
del Centro de Patrimonio Cultural Vasco.
La entrega en propiedad de bienes culturales podrá también convenirse en favor de los
Ayuntamientos como sustitución de las cesiones y otras cargas de obligado cumplimiento derivadas
de la ejecución de la legislación urbanística, siempre que garanticen la satisfacción de los beneficios
que al interés general reportan estas cesiones.
Junto a los elementos activos en materia de incentivación de los procesos de Rehabilitación, se
proponen en concordancia con las disposiciones del Decreto 317/2.002 del Gobierno Vasco sobre
Rehabilitación del Patrimonio Cultural Vasco, una serie de exenciones, en general para el conjunto de
las actuaciones programadas en el P.E.R.P.C de la Villa de Plentzia y para las intervenciones en el Área
declarada Bien Cultural y la Zona Arqueológica.
El conjunto de las exenciones tiene un carácter estimulador de las actuaciones de Rehabilitación y
pretende, por otro lado, actuar de modo compensatorio a las cargas derivadas de la preservación de
un modelo arquitectónico o ambiental al margen de los procesos habituales de construcción.
La aplicación de dichas exenciones no guarda relación directa con la intencionalidad de la gestión
en relación a la rehabilitación, constituyendo en todo caso un marco complementario significativo
para la misma.
El conjunto de dichos incentivos se concreta a través de:
Decreto sobre Rehabilitación del Patrimonio Urbanizado y Edificado del Gobierno Vasco en:
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A) Exenciones, bonificaciones y demás beneficios fiscales, regulados en la vigente legislación sobre
vivienda de protección oficial en obras de:
- Rehabilitación de viviendas, locales y terrenos no edificados que forman parte de una unidad
edificatoria destinada a vivienda.
- Intervenciones de sustitución que tengan el carácter de intervenciones de rehabilitación.
- Intervenciones de adecuación, equipamientos comunitarios primarios.
- Intervenciones urbanizadoras de conservación, restauración, reforma o ampliación de los
elementos de urbanización o mobiliario urbano.
- Intervenciones constructivas o urbanizadoras de demolición que cumplan el artículo l, párrafo
3 del Anexo l, Intervenciones de Rehabilitación, del Decreto.
- Intervenciones constructivas o urbanizadoras de nueva planta que cumplan el artículo l,
párrafo 3 del Anexo l, Intervenciones de Rehabilitación, del Decreto.
B) Bonificaciones sobre la cuota del impuesto sobre las Actividades Económicas.
Ley de Protección del Patrimonio Histórico, exclusivamente para el Bien de Interés Cultural y la Zona
Arqueológica, en sus respectivas Áreas.
a) Exenciones sobre Contribución Territorial Urbana.
b) Exenciones del Impuesto Extraordinario sobre el Patrimonio de las Personas Físicas.
c) Exenciones del pago de los restantes impuestos locales que graven la propiedad, o se exijan
por su disfrute o transmisión, en el supuesto de haberse finalizado obras de conservación, mejora
o rehabilitación en dichos inmuebles.
d) Deducción en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
e) Deducción en el Impuesto sobre Sociedades.
La aplicación de estos beneficios se regulará conforme al artículo 104 de la Ley del Patrimonio Cultural
Vasco (L. 7/1.990, de 3 de julio), de acuerdo con las leyes armonizadoras aprobadas en desarrollo de
la ley 3/1.989, de 30 de mayo, normas forales de los territorios históricos y las propias ordenanzas
municipales
NORMATIVA VIGENTE PARA LA CONCESION DE SUBVENCIONES.
A fecha del presente texto, la orden que regula la concesión de subvenciones es la de 2 de mayo de
2007, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, por la que se regula la concesión de subvenciones
para la rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado en Áreas de Rehabilitación Integrada o
en Áreas Residenciales Degradadas.(BOPV nº 88, de 9 de mayo de 2007).
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16.- PROGRAMA DE ACTUACION
Según el artículo 15 del Decreto 317/2002, de 30 de diciembre, sobre actuaciones protegidas de
rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado, las determinaciones del programa de actuación
han de ser las siguientes:
1.- Coordinar las inversiones municipales con las del Gobierno Vasco y las de otras Administraciones
Públicas, así como con las que deban realizar los particulares y establecer los plazos y las prioridades
para la ejecución de la ordenación, comprendiendo tanto las intervenciones constructivas como
urbanizadoras.
2. – Establecer en dos etapas de cuatro años, el orden de prioridades para la ejecución de las
actuaciones aisladas con la indicación de los plazos en los que se deberán cumplir los compromisos
de financiación de los diferentes órganos de la Administración.
3. – Definir con carácter orientativo, el número de viviendas a rehabilitar hasta alcanzar la adecuación
de las condiciones de habitabilidad de las viviendas y la adecuación de los edificios y de las viviendas
a los principios de la buena construcción en cada uno de los años de los dos cuatrienios, conteniendo
la estimación de su coste.
4. – Para cada polígono ó unidad de actuación se definirá en el Programa las siguientes
determinaciones:
a) Plazo para la formulación de los Proyectos de Urbanización precisos.
b) Plazo para la formulación de los Proyectos de Expropiación, Reparcelación o Compensación.
c) Fases para la ejecución material de las intervenciones urbanizadoras, con indicación de las
correspondientes a cada una de ellas y su duración con referencia a la fecha de comienzo de los
plazos que se establezcan.
d) Puesta en servicio de las reservas de suelo para sistemas locales.
CONTENIDO Y DEFINICION DEL PROGRAMA DE ACTUACION.
En el programa de actuación se establece el orden de prioridades para la ejecución de la
ordenación contemplada en el P.E.R.P.C, coordinando las inversiones públicas así como las privadas,
según las determinaciones y criterios de gestión y del estudio Económico y Financiero. Para ello se
reparten en dos etapas de cuatro años la totalidad de las operaciones incluidas en el programa de
actuación del plan, señalándose así mismo con carácter orientativo los costos estimados de dichas
operaciones, plazos, y prioridades para llevar a cabo las intervenciones constructivas y urbanizadoras.
Con independencia de las actuaciones que los particulares pudieran promover en las Áreas de
Edificación Consolidada y en los Derechos de Levante, la estimación de prioridades, plazos y costes
aproximados es la siguiente:
PRIMER CUATRIENIO
PRIORIDAD
1
2
3
5
6
7
SEGUNDO CUATRIENIO
PRIORIDAD
1
2
3
4
5
6
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ACTUACIONES CONSTRUCTIVAS
DE NUEVA PLANTA.
A.D.1
A.D.2
A.D.3
A.A.1
A.A.2
A.A.3
ACTUACIONES CONSTRUCTIVAS
DE NUEVA PLANTA.
A.D.4
A.A.4
A.A.5
A.A.6
A.A.7
A.S.1
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ACTUACIONES URBANIZADORAS
A.U.1
A.U.2
ACTUACIONES URBANIZADORAS
A.U.3
A.U.4
A.U.5
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COSTES APROXIMADOS DE CADA ACTUACION EN EUROS.
ACTUACIONES CONSTRUCTIVAS DE NUEVA PLANTA
PRIMER CUATRIENIO
ACTUACION
A.D.1
A.D.2
A.D.3
A.A.1
A.A.2
A.A.3
TOTAL INVERSION
INVERSION APROXIMADA ( )
631.704,00
1.663.200,00
1.923.295,00
312.210,00
493.684,00
2.177.449,00
7.201.542,00
SEGUNDO CUATRIENIO
ACTUACION
A.D.4
A.A.4
A.A.5
A.A.6
A.A.7
A.S.1
TOTAL INVERSION
INVERSION APROXIMADA ( )
923.644,00
1.153.160,00
277.355,00
406.665,00
394.550,00
929.000,00
4.084.374,00
ACTUACIONES URBANIZADORAS
PRIMER CUATRIENIO
ACTUACION
INVERSION
APROXIMADA ( )
1.376.038,00
172.465,00
A.U.1
A.U.2
TOTAL INVERSION
1.548.503,00
SEGUNDO CUATRIENIO
ACTUACION
A.U.3
A.U.4
A.U.5
TOTAL INVERSION
INVERSION APROXIMADA
( )
194.127,00
149.709,00
335.952,00
679.788,00
Estos datos son meramente estimativos y dependerán en gran medida del contenido real que tenga
definitivamente cada una de las actuaciones, en especial las urbanizadoras donde se han
establecido unos máximos que serán recortados o ampliados según las verdaderas necesidades que
se planteen en su momento. Se regularan con los correspondientes proyectos de urbanización,
proyectos de edificación y planes especiales destinados a la correcta regulación de las cárcavas
públicas.
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17.- OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS. I. T. E.
Con independencia de las obligaciones especificadas para los propietarios de solares ó edificios
adscritos a actuaciones de dotación, actuaciones aisladas ó derechos de levante, el artículo 199 de
la Ley 2/2006 del Suelo y Urbanismo del País Vasco, indica que los propietarios de terrenos,
construcciones, instalaciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad,
salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y las obras precisas para conservarlos o
rehabilitarlos, a fin de mantener las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.
Este deber alcanza hasta un importe de los trabajos y las obras siempre que no rebase el límite de su
contenido normal, representado por:
a) En el supuesto de actuaciones aisladas, el 60% del coste de reposición del edificio.
b) En el supuesto de actuaciones integradas, el 50% del coste de reposición del edificio.
Todos los valores dispuestos en este apartado se calcularán sin ninguna consideración del valor del
suelo.
Cuando la administración ordene o imponga al propietario la ejecución de obras de conservación o
rehabilitación que excedan del referido límite, éste podrá requerir de aquélla que sufrague el exceso.
En todo caso, la Administración podrá establecer ayudas públicas, en las condiciones que estime
oportunas, mediante convenio u otros instrumentos, en que podrá contemplarse la explotación
conjunta del inmueble.
INSPECCION TECNICA DE LOS EDIFICIOS.
Según el artículo 200 de la Ley 2/2006 del Suelo y Urbanismo del País Vasco, los propietarios de toda
construcción ó edificación catalogada ó protegida, así como de toda edificación de uso residencial
de antigüedad superior a cincuenta años, deberán encomendar a un técnico facultativo, cada diez
años, la realización de una inspección dirigida a determinar el estado de conservación de la
construcción ó edificación.
Los informes técnicos que se emitan a resultas de las inspecciones deberán consignar el resultado de
la inspección, con descripción de:
a) Los desperfectos y las deficiencias apreciadas, sus posibles causas y las medidas
recomendadas, en su caso priorizadas, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la
estanqueidad y la consolidación estructural, así como para mantener o recuperar las
condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o
edificación.
b) El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y obras
realizadas para cumplimentar las recomendaciones contenidas en los informes técnicos
anteriores.
A efectos administrativos, la eficacia de los informes técnicos requerirá el visado colegial y la
presentación de copia de los mismos en el Ayuntamiento.
Los Ayuntamientos podrán requerir de los propietarios la exhibición de los informes técnicos resultantes
de las inspecciones periódicas, y, en caso de comprobar que éstas no se han realizado, ordenar su
práctica ó realizarlas en sustitución y a costa de los obligados.
Los informes técnicos emitidos por aplicación de lo dispuesto en este artículo formarán parte de la
documentación legalmente exigible al edificio por aplicación de la legislación vigente.
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18.- DEFINICION DEL PERFIL AMBIENTAL.
Se entiende por perfil ambiental al habitual del Casco Histórico formado por planta baja, dos plantas
altas y planta bajo-cubierta destinada a uso vividero.
Este perfil ambiental será de aplicación en las actuaciones de nueva planta, tanto de dotación como
aisladas.
Para edificios existentes y con derecho de levante, las alturas se ajustarán en cada caso a las
condiciones establecidas en la documentación gráfica y a la regulación que este documento
establece para los citados derechos de levante.
REGULACION DE LAS ALTURAS
La regulación de las alturas parciales de cada planta tendrá que cumplir los criterios especificados en
las ordenanzas edificatorias y son los siguientes:
La altura máxima, se tomará desde el extremo inferior del canalón de recogida de aguas, extremo
este que en ningún caso se instalará 10 centímetros por debajo de la parte inferior del arranque de
teja.
La altura libre de las plantas bajas se situará entre 2,50 y 3,00 metros.
Las alturas libres de las plantas de vivienda se situarán entre 2,50 y 2,80 metros.
La pendiente máxima admisible de los faldones de cubierta es de un 35 %.
Cualquier intervención de nueva planta que exceda de la altura ambiental y no se adapte al entorno,
será considerada una intervención igual a los inmuebles discordantes que presentan un exceso de
altura, no cumpliendo con el Decreto 277/2009, de 26 de mayo, por el que se califica como Bien
Cultural, con la categoría de Conjunto Monumental, el Casco Histórico de Plentzia.
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19.- AREA DE EDIFICACION CONSOLIDADA.
Tendrá la consideración de Área de Edificación Consolidada, el conjunto del Área de Rehabilitación,
exceptuando los terrenos pertenecientes a las Actuaciones de Dotación, las Actuaciones Aisladas, las
Actuaciones de Sustitución y aquellos otros espacios cuya gestión se lleve a cabo por Expropiación
(p.e. y en su caso la gestión de cárcavas).
Incluyendo los Derechos de Levante, se procederá en ella mediante la tramitación de la licencia
directa siempre que la construcción proyectada cumpla las determinaciones del P.E..R.P.C.
Por otra parte teniendo en cuenta la naturaleza de las intervenciones constructivas y urbanizadoras
permitidas de acuerdo con los objetivos rehabilitadores del P.E.R.P.C, dentro del ámbito delimitado
como objeto de planeamiento especial se establecen dos tipos de actuaciones de carácter más
puntual o aislado, complementarias de las actuaciones sectoriales anteriores e integrantes de lo que
se define como “Área de Edificación Consolidada” del Casco.
El primero es el formado por los edificios en los que, en virtud de su nivel de adecuación a los objetivos
del P.E.R.P.C. y de las intervenciones constructivas permitidas en ellos, han de conservarse todos o, al
menos, alguno de sus elementos construidos, según los casos.
El segundo es el formado por los viales y espacios libres existentes cuyo trazado previsto en
intervenciones urbanizadoras tendentes a su rehabilitación y adecuación urbana (pavimentación,
infraestructuras, etc.), no hacen necesarias modificaciones significativas respecto del trazado y
estructura formal actuales del tejido urbano.
Su ejecución podrá llevarse a cabo mediante actuaciones individualizadas. En las intervenciones
constructivas o urbanizadoras permitidas se observará puntualmente el cumplimiento de lo dispuesto,
para cada categoría o tipo, en el Anexo l y condiciones concordantes de los Anexos II, III y IV del
Decreto 317/2.002 de 31 de Diciembre, sin perjuicio de las directrices emanadas a este respecto del
Decreto 277/2.009 (Régimen de Protección del Casco Histórico de Plentzia como Bien Cultural
Calificado con la Categoría de Conjunto Monumental), u otras disposiciones que pudieran adoptarse
en este sentido, con anterioridad a la aprobación definitiva del P.E.R.P.C.
El Régimen de Protección es el establecido en el Decreto 277/2009, de 26 de mayo, por el que se
califica como Bien Cultural, con la categoría de Conjunto Monumental, el Casco Histórico de Plentzia.
Tal y como recoge el apartado 4 del artículo 5 del decreto 277/2009 de 26 de mayo, para aquellos
inmuebles y elementos que estén declarados como Bien Cultural Calificado con la categoría de
Monumento o lo sean en el futuro, y por tal circunstancia cuentan con un Régimen de Protección
pormenorizado, les será de aplicación dicho régimen, resultando la presente normativa de
aplicación supletoria. Dichos bienes culturales con la categoría de monumento son:
- La Iglesia de Santa María Magdalena de Plentzia, calificada como Bien Cultural con Categoría de
Monumento según Decreto 452/1995 de 17 de octubre.
El listado de edificios y su asociación a su protección y su correspondiente tipo de intervención es el
siguiente:
PROTECCION ESPECIAL - RESTAURACION CIENTIFICA
IGLESIA SANTA M.ªMAGDALENA
ARCO DE SANTIAGO (ELEIZ ENPARANTZA)
TORREON (GOIENKALE, 27)
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PROTECCION MEDIA – RESTAURACION CONSERVADORA CATEGORIAS A y B
AYUNTAMIENTO (PLAZA ASTILLERO)
ERMITA S. ANTOLÍN (KRISTO ENPARANTZA)
TORRE BUTRON O TORREBARRI (ELEIZ ENPARANTZA, 12)
PORTALETA, 1 (MERCADO-ANTIGUO MATADERO)
ERRIBERA, 19-19BIS, Y 34
CASA CAMPOSENA (BARRENKALE, 3)
ARCO DE ENTRADA (BARRENKALE 1)
ARTEKALE, 11 Y 13
GOIENKALE 4-6
PROTECCION BASICA – CONSERVACION y REFORMA
ERRIBERA, 1, 3, 5, 7, 8, 10, 11, 13, 18, 21, 23, 25 (HOTEL ARRARTE), 26, 30, 44, 48, Y 50 ( BARRENKALE,
47)
BARRENKALE, 1, 7, 12, 14, 19 ( ERRIBERA, 20), 20, 22, 24, 26, 33, Y 35
ARTEKALE, 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 14, 15, 17, 21, 22, 23, 24, 25, 29, 31, 32, 33, 35, Y 39 (ESQUINA
CON ARBIDEA ALDAPA).
GOIENKALE, 1A (VILLA SATURNINA), 3, 12, 13, 14, 15, 17-19, 21, 22, 23, Y 31
ELEIZ ENPARANTZA, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 11, 13, 14, 15, Y 16
PORTALETA, 2 Y 4
KALE BARRIA, 1 Y 3
HOSTAL PALAS (AREATZA KALEA)
ARBIDEA, S/N
UDALETXE ALDAPA, 5
MAGDALEN ALDAPA, 1, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, Y 13
KRISTO ESKILARA-ENPARANTZA, 4, 7, Y 8-12 (KULTUR ARETOA)
ETXEGANA (GAMINIZ, 1, AZURTEGIONDO)
PROTECCION MORFOLOGICA – SUSTITUCION.
ERRIBERA, 9, 15, 17, 27
BARRENKALE, 4, 5, 9, 15, 17, 21, 23, 28, 30, 32, 38, 44, 46
ARTEKALE, 19, 20, 26, 28, 30
GOIENKALE, 5, 7, 8, 9, 11, 25, 31, 33
ELEIZ ENPARANTZA, 1, 2
KRISTO ESKILARA-ENPARANTZA, 2, 9
DISCORDANCIA – DEMOLICION o SUSTITUCION
ERRIBERA, 12, 14, 17
BARRENKALE, 2, 11, 13, 18, 34-36
ARTEKALE, 18
GOIENKALE, 2 (O AZURTEGIONDO 2-4), 18-20, 29
ELEIZ ENPARANTZA, 8, 21
AREATZA, 8
KRISTO ESKILARA, 11, 13, 14
PROTECCION PARCIAL - RESTAURACION CONSERVADORA CATEGORIAS A y B
BARRENKALE, 31: ZÓCALO DE PIEDRA.
GOIENKALE, 33, 35, 37: FACHADAS.
ELEIZ ENPARANTZA, 17: FACHADA PRINCIPAL.
OPATUA (KRISTO ENPARANTZA, 6): FACHADAS.
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DISCORDANCIA PARCIAL – APLICACIÓN ARTICULO 199 LEY 2/2006 DEL SUELO Y URBANISMO
ERRIBERA, 6, 9, 15, 28: CUERPOS VOLADOS MACIZOS.
BARRENKALE, 28: CUERPO VOLADO MACIZO.
ARTEKALE, 20: CUERPO VOLADO MACIZO.
GOIENKALE, 11: CUERPO VOLADO MACIZO.
ELEIZ ENPARANTZA, 14: CUERPO VOLADO MACIZO.
HOSTAL PALAS (AREATZA KALEA): PÓRTICO-TERRAZA DE HORMIGÓN ARMADO EN FACHADA
PRINCIPAL.
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20.- EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES DISCONFORMES CON EL PLANEAMIENTO.
La condición de fuera de ordenación quedará regulada mediante las directrices que para este tipo
de elementos establece la vigente Ley 2/2006 del Suelo y Urbanismo del País Vasco.
En este sentido, la citada Ley especifica en su artículo 101 su régimen jurídico.
Se establecen dos categorías:
EDIFICIOS FUERA DE ORDENACION
Son los edificios, construcciones, instalaciones y usos existentes con anterioridad al planeamiento
urbanístico en vigor y para los que éste prevea su desaparición en un plazo determinado, por quedar
incluidos en alguna de las actuaciones aisladas, integradas o de ejecución de sistemas generales y
locales.
En este enclave se encuentran aquellas edificaciones que tengan autorizada su desaparición en el
desarrollo de las actuaciones de dotación y en las actuaciones aisladas señaladas en el presente
P.E.R.P.C.
Así mismo, dentro del ámbito del Casco Viejo se observan varios edificios que superan la altura
dominante de los edificios protegidos colindantes o que deben regularizar la formación de la cubierta,
para, a futuro, adecuarse al perfil edificatorio especificado en la documentación grafica del presente
documento. Estos edificios se mantendrán en situación tolerada.
Para estos edificios no serán autorizables las obras de modernización, consolidación o aumento de
volumen o mejora. No obstante, no tendrán esta consideración las obras que estén destinadas y se
consideren necesarias para el mantenimiento del edificio en las mínimas condiciones de habitabilidad
y salubridad y las dirigidas a evitar daños a terceros, todo ello sin perjuicio del régimen legal de la ruina
definido en la citada ley.
El listado de los inmuebles “fuera de ordenación en situación tolerada” es el siguiente:
ARQUILUR 3 S.L.P
N/REF: 488-PERPC
MANZANA
DIRECCION
UNIDAD EDIFICATORIA
A
BARRENKALE Nº5
KRISTO ESKILARA Nº 14
ERRIBERA Nº17
A-01
A-12
A-21
B
ERRIBERA Nº30
B-09
D
GOIENKALE Nº29
ARBIDEA Nº8 /AREATZA Nº8
D-12
D-17
E
BARRENKALE Nº4
E-01
F
BARRENKALE Nº 18
BARRENKALE Nº 28
UDALETXE ALDAPA Nº 6
ARTEKALE Nº27
F-01
F-07
F-11
F-15
G
ARTEKALE Nº 20
G-11
H
ELEIZ ENPARANTZA Nº 17
H-11
I
PORTALETA KALEA Nº 9
PORTALETA KALEA Nº 7
ELEIZ ENPARANTZA Nº8
I-11
I-12
I-17
J
PLAZA AZURTEGIONDO 2-4
J-08
K
BARRENKALE Nº 2
K-04
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DISCONFORMES CON EL PLANEAMIENTO URBANISTICO
Son los edificios, construcciones, instalaciones y usos disconformes con el planeamiento urbanístico en
vigor y para los que éste no prevea su desaparición o no fije un plazo para la misma.
En este enclave se encuentran aquellos edificios afectados por la consecución que en su día se haga
a través de los correspondientes planes especiales del ancho de tres metros estipulado para las
cárcavas de carácter público (1,50 metros a contar a cada lado del eje indicado en la
documentación gráfica).
En tanto no se desarrollen los citados planes especiales que regulen la condición de las edificaciones
afectadas, solamente serán autorizables aquellas obras permitidas según su régimen de protección,
incluyendo en todo caso la renuncia expresa por parte del solicitante al incremento del valor
indemnizatorio del inmueble en un supuesto expropiatorio por parte de la autoridad local.
Las obras a las que se hace alusión incluirán las destinadas al mantenimiento del edificio en las
mínimas condiciones de habitabilidad y salubridad y las dirigidas a evitar daños a terceros
Mención especial merece el caso de actuaciones tendentes a la sustitución total o rehabilitación
integral de un inmueble completo. En esos casos, la alineación del nuevo edificio orientada hacia la
cárcava deberá respetar el retranqueo exigido de 1,50 metros a contar desde el eje de cárcava
especificado en la documentación gráfica del Plan.
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21.- LEY 22/1988 DE COSTAS
El ámbito del Plan especial se encuentra afectado por los expedientes de deslinde:
DL-102-VI (O.M. 22-03-2004), margen derecha de la ría de Plentzia, desde la pasarela peatonal
hasta el límite con Gorliz.
DL-52-VI (O.M. 17-04-2002), margen derecha de la ría de Plentzia, desde la presa de Arbina
hasta la pasarela peatonal.
LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD
Las limitaciones de la propiedad sobre los terrenos contiguos a la ribera del mar por razones de
protección del dominio público marítimo-terrestre son:
–
La utilización del dominio público marítimo-terrestre se regulará según lo establecido en el
Titulo III de la Ley de Costas.
–
Los usos en la zona de servidumbre de protección se ajustaran a lo dispuesto en los artículos 24
y 25 de la Ley de Costas, debiendo constar los usos permitidos en esta zona, con la
autorización del órgano competente de la Comunidad Autónoma, de conformidad con lo
determinado en los artículos 48.1 y 49 del Real Decreto 1112/92 por el que se modifica
parcialmente el Reglamento de la Ley de Costas.
–
Se deberá garantizar el respeto a las servidumbres de tránsito y acceso al mar establecidas en
los artículos 27 y 28 de la Ley de Costas, respectivamente.
–
Las obras e instalaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley de Costas, situadas en zona
de dominio público o de servidumbre, se regularán por lo especificado en la Disposición
Transitoria Cuarta de la Ley de Costas.
–
Las instalaciones de la red de saneamiento deberán cumplir las condiciones señaladas en el
artículo 44.6 de la Ley de Costas y concordantes de su Reglamento.
–
Las actuaciones que se planteen en dominio público marítimo-terrestre deberán contar, en
cualquier caso, con el correspondiente título habilitante.
EDIFICACIONES AFECTADAS
La línea de ribera del mar, deslinde del dominio público marítimo-terrestre así como la línea de
delimita la zona de servidumbre de protección es la marcada en el plano Nº1 de la documentación
grafica.
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La relación de edificaciones afectadas por la zona de servidumbre de protección es la siguiente:
MANZANA
A
B
C
D
K
DIRECCION
PLAZATXOA Nº1
ERRIBERA Nº 3
ERRIBERA Nº 5
ERRIBERA Nº 7
ERRIBERA Nº 9
ERRIBERA Nº 11
ERRIBERA Nº 13
ERRIBERA Nº 15
ERRIBERA Nº 17
ERRIBERA Nº 19-19 BIS
ERRIBERA Nº 21
ERRIBERA Nº 29
ERRIBERA Nº 27
ERRIBERA Nº 25
UDALETXEA
PLAZATXOA Nº 4
PLAZATXOA Nº 3
PLAZATXOA Nº 2
UNIDAD EDIFICATORIA
A-13
A-14
A-15
A-16
A-17
A-18
A-19
A-20
A-21
B-12
B-13
C-09
C-10
C-11
D-20
K-09
K-10
K-11
TRAMO FACHADA MARITIMA
TRAMO 2
TRAMO 3
TRAMO 4
TRAMO 5
-------TRAMO 1
Las edificaciones afectadas por la zona de servidumbre de protección, estarán sujetas a lo
establecido en la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley de Costas.
Para aquellas edificaciones que constituyan fachada marítima, deberá tenerse en cuenta que para la
autorización de nuevos usos y construcciones en la zona de servidumbre de protección, se estará a lo
establecido en la Disposición Transitoria Tercera 3.2º de la Ley de Costas, y deberá presentarse la
documentación grafica y escrita correspondiente que contenga la justificación expresa de todos y
cada uno de los requisitos establecidos en la misma:
a) Que con las edificaciones propuestas se logre la homogeneización urbanística del
tramo de fachada marítima al que pertenezcan.
b) Que exista un conjunto de edificaciones, situadas a distancia inferior a 20 metros desde el
límite interior de la ribera del mar, que mantenga la alineación preestablecida por el
planeamiento urbanístico.
c) Que en la ordenación urbanística de la zona se den las condiciones precisas de tolerancia
de las edificaciones que se pretendan llevar a cabo.
d) Que se trate de edificación cerrada, de forma que, tanto las edificaciones existentes, como
las que puedan ser objeto de autorización, queden adosadas lateralmente a las contiguas.
e) Que la alineación de los nuevos edificios se ajuste a la de los existentes.
f) Que la longitud de las fachadas de los solares, edificados o no, sobre los que se
deba actuar para el logro de la pretendida homogeneidad, no supere el 25 por 100 de la
longitud total de fachada del tramo correspondiente.
HOMOGENIZACION DE LA FACHADA MARITIMA
Según se recoge en la Disposición Transitoria Tercera 3.3º de la Ley de Costas, en los núcleos que
han sido objeto de una declaración de conjunto histórico o de otro régimen análogo de
especial protección serán de aplicación las medidas derivadas de dicho régimen con
preferencia de las contenidas en esta Ley.
De esta forma, el nivel de protección de cada unidad edificatoria definirá el tratamiento de la
fachada con frente a ribera de mar, tal y como se recoge en las especificaciones del presente plan
especial.
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22.- SOCIEDADES URBANISTICAS DE REHABILITACION.
La Administración Local de la Comunidad Autónoma del País Vasco podrá constituir Sociedades
Urbanísticas de Rehabilitación para la ejecución de las determinaciones de los Planes Especiales de
Rehabilitación.
Asimismo la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, la Foral de los
Territorios Históricos y la Institucional de la Comunidad Autónoma del País Vasco podrán igualmente
constituir, conjuntamente con la Local, Sociedades Urbanísticas de Rehabilitación para la mejor
ejecución de las determinaciones de los Planes Especiales de Rehabilitación.
Las Administraciones Públicas, dentro de la esfera de sus capacidades y la de los socios de las
Sociedades Urbanísticas de Rehabilitación, podrán otorgar a éstas, sin necesidad de previo concurso,
la concesión administrativa para la totalidad o parte de la gestión de la ejecución del Plan Especial
de Rehabilitación.
La concesión administrativa conllevará la condición de beneficiario de la expropiación y la
subrogación en las facultades de la Administración para la realización de las operaciones materiales
de la ejecución.
Constituirá el objeto social de las Sociedades Urbanísticas de Rehabilitación alguno o algunos de los
fines siguientes:
a) La elaboración y seguimiento de estudios socio-urbanísticos.
b) La formulación de Planes y Proyectos Urbanísticos incluidos los de reparto de cargas y
beneficios, así como la iniciativa para su tramitación y aprobación que le pueda corresponder
conforme a la legalidad urbanística vigente.
c) La redacción de Proyectos de Rehabilitación de todo tipo de construcción.
d) La realización de las obras constitutivas de las actuaciones de rehabilitación, así como de
cualquier otra obra que suponga la ejecución de los Planes Especiales de Rehabilitación.
e) La promoción de la programación y preparación de suelo con objeto de ejecutar las
determinaciones de los Planes Especiales de Rehabilitación.
f) La colaboración en la redacción y gestión de los expedientes de expropiación cuando no
ostente la condición de beneficiario.
g) La gestión, explotación y conservación de todo tipo de bienes, obras y servicios resultantes de
la ejecución de los Planes Especiales de Rehabilitación, así como aquellos otros incluidos en las
Áreas de Rehabilitación Integrada.
h) La elaboración de cualquier otro documento técnico o jurídico que precise la Sociedad o la
Administración para el ejercicio de sus facultades.
i) Cualquier otro fin mediata o inmediatamente relacionado con los anteriormente indicados.
FUNCIONES DE LAS SOCIEDADES URBANÍSTICAS DE REHABILITACIÓN.
Además de las que se puedan derivar de lo indicado en el punto anterior, para el mejor cumplimiento
de sus fines, podrán corresponder a las Sociedades Urbanísticas de Rehabilitación, entre otras, las
siguientes funciones:
I. En relación con las actuaciones públicas de rehabilitación:
a) La elaboración de planes específicos de inversión para el incremento y mejora del
equipamiento comunitario primario y la realización de intervenciones urbanizadoras.
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b) El establecimiento de Convenios de Colaboración con el Gobierno de la Comunidad
Autónoma del País Vasco, las Diputaciones Forales y cualquier otro Ente Público de la
Comunidad Autónoma.
c) La coordinación y canalización de los recursos e intervenciones de Organismos Públicos.
II. En relación con las actuaciones privadas de rehabilitación:
a) El establecimiento de convenios con los usuarios de viviendas de escasa capacidad
económica, facultando a la Sociedad a realizar las obras de rehabilitación de dichas viviendas.
En cualquier caso, las condiciones económicas pactadas en dicho convenio resultarán, para el
usuario de la vivienda a rehabilitar, más beneficiosas que las señaladas en el presente Decreto.
b) La elaboración de planes de ayudas a la iniciativa privada para actuaciones de
rehabilitación.
c) La recepción y comprobación de solicitudes de ayudas a la rehabilitación para su posterior
remisión al organismo competente.
d) El control, fomento, gestión, asesoramiento, información y coordinación de las actuaciones
privadas.
e) La elaboración de planes de alojamiento provisionales durante las obras de rehabilitación
para los afectados por las mismas.
RECURSOS DE LAS SOCIEDADES URBANÍSTICAS DE REHABILITACIÓN.
Constituyen los fondos presupuestarios de las Sociedades Urbanísticas de Rehabilitación:
a) La aportación con cargo a los presupuestos de las Administraciones constituyentes de la
Sociedad.
b) Las ayudas y subvenciones de la Administración General de la Comunidad Autónoma del
País Vasco, de Diputaciones Forales o de otros Entes Públicos.
c) Los recursos que, en su caso, genere la actividad societaria.
En Bilbao, Julio de 2.012
ARQUILUR3, S.L.P
E.R. D. SANTIAGO GUTIÉRREZ MAZORRIAGA
Arquitecto Colegiado nº 1.898
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