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Cómo elegir una vivienda con calidad
P ROCESO DE LA E DIFICACIÓN
Cómo elegir una vivienda con calidad. Proceso de la edificación
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Cómo elegir una vivienda con calidad. Proceso de la edificación
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INTRODUCCIÓN
El proceso de la edificación en España, y en concreto el de la edificación
residencial en la Comunidad Valenciana, está regulado por la legislación
vigente. La legislación establece las obligaciones y responsabilidades
de los agentes que intervienen en el proceso de edificación, así como las
garantías para proteger al usuario en base a unos requisitos básicos de
calidad que deben satisfacer los edificios.
Los edificios se deben proyectar y construir de tal forma que se garantice la
seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del
medio ambiente. Para ello existe un amplio marco de normativa técnica
obligatoria que establece las exigencias básicas de calidad de los edificios
y de sus instalaciones.
El edificio se define en el Proyecto de edificación, en el que se justifica el
cumplimiento de la normativa técnica aplicable. Este proyecto es redactado
por un arquitecto y técnicos competentes y visado por los colegios
profesionales correspondientes.
Para la construcción del edificio y su ocupación se precisan las preceptivas licencias y demás autorizaciones
administrativas procedentes, de conformidad con la normativa aplicable.
Con carácter previo al comienzo de la ejecución de las obras, el promotor debe disponer de la Licencia de
obras. La licencia se solicita al Ayuntamiento entregando el Proyecto de edificación y la documentación adicional
requerida en cada municipio. Tras la comprobación de que la documentación es conforme con la normativa, el
Ayuntamiento concede la licencia.
La construcción del edificio se realiza conforme al proyecto, la legislación aplicable y la supervisión de la
Dirección facultativa y se lleva a cabo por un constructor e instaladores homologados. Además, la construcción
está sometida a un control de calidad por entidades y laboratorios de control.
Asimismo, terminadas las obras, el promotor solicita la Licencia de primera ocupación. El Ayuntamiento
concede la licencia, una vez comprobada la conformidad del edificio construido con el proyecto y la normativa.
El proceso finaliza con la venta de viviendas, formalizada en escritura pública, y su inscripción en el Registro de
Propiedad.
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GARANTÍAS Y RESPONSABILIDADES
La legislación española, protege de forma efectiva a través de sus distintas regulaciones al comprador de una
vivienda en los distintos actos que le relacionan con el promotor de la misma y con las empresas y profesionales que
han participado en su proyecto y construcción.
De forma genérica, el Código Civil español, como marco general de las
relaciones sociales y económicas, regula la eficacia de los contratos
establecidos entre la empresa promotora y el comprador en cuanto a la
obligación de entrega de una vivienda adecuada a la normativa y a la
legalidad, estableciendo las obligaciones y las responsabilidades de su
incumplimiento. La normativa del Código Civil está reforzada en cuanto a
su eficacia y en cuanto trasciende de los contratos con condiciones
generales, por la normativa de Defensa de consumidores y usuarios,
que garantiza un nivel de protección del consumidor aún en el caso de
que el contrato firmado ignore los derechos del mismo.
Asimismo, en el ámbito de la promoción y venta de viviendas por una
empresa promotora, en el caso de que el comprador acuerde con la empresa promotora la realización de pagos
anticipados, están reguladas por la Ley 57/1968 de 27 de julio las garantías y avales que el vendedor tiene que
ofrecer al comprador por las cantidades que éste entregue a cuenta, con el fin de garantizar su recuperación en el
caso de incumplimiento del contrato.
La información mínima que la empresa promotora tiene que suministrar al comprador sobre la vivienda que le ofrece
en venta, está regulada de forma exhaustiva por el Real Decreto 515/1989, de 21 abril con el fin de que el comprador
conozca toda la información necesaria para su decisión de compra.
Finalmente, la Ley de Ordenación de la Edificación, regula las condiciones que deben de cumplir los edificios
destinados a vivienda y a otros usos, regulando las responsabilidades de las empresas y profesionales que han
participado en el proyecto y construcción del edificio, y estableciendo las garantías objetivas que el constructor y el
promotor deben ofrecer al comprador. Por su carácter específico, detallamos a continuación los plazos por los que los
profesionales y empresas responderán frente a los compradores por daños en el edificio:
durante diez años, por los daños que afecten a los elementos estructurales y comprometan la resistencia
mecánica y la estabilidad del edificio; para ello, la empresa promotora está obligada a contratar una póliza de
seguros por un plazo mínimo de diez años a favor de los compradores de las viviendas por el coste total de
la obra.
durante tres años, por los daños en elementos constructivos e instalaciones que ocasionen el
incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
durante un año, el constructor debe responder de los daños que afecten a elementos de acabado.
Los plazos indicados comienzan en la fecha de recepción de la obra.
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AGENTES INTERVINIENTES
Durante el proceso de la edificación intervienen los siguientes agentes:
La Administración: regula la calidad de la edificación, estableciendo
la normativa técnica que desarrolla y fija los requisitos básicos, sus
niveles de calidad mínimos y orienta sobre los modos de alcanzarla.
La Administración local establece la normativa municipal que
desarrolla los requisitos urbanísticos y de la edificación.
El Promotor: impulsa y financia las obras de edificación con el nivel
de calidad adecuado, y gestiona las preceptivas licencias y
autorizaciones administrativas para poder construir. Para ello cuenta
con la preceptiva Licencia de Actividad.
El Proyectista: posee la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto, está inscrito en el
Colegio profesional correspondiente y cumple las condiciones exigibles para redactar el Proyecto de
Edificación. Asimismo, en el proyecto podrán intervenir otros técnicos titulados del ámbito de la
arquitectura o de la ingeniería, suscribiendo los trabajos por ellos realizados y coordinados por el
proyectista.
El Constructor: reúne las condiciones de titulación, capacitación profesional y empresarial y está
inscrito en el correspondiente registro a los efectos de poder identificar su habilitación para ejecutar las
obras.
La Dirección facultativa: es el conjunto de agentes que ordenan y controlan la realización del edificio
conforme al Proyecto y a la Licencia de Obras, con los niveles de calidad y seguridad exigibles, y
coordinando los medios dispuestos por el constructor. La Dirección facultativa está integrada por el
Director de obra y el Director de la ejecución de la obra, quienes poseen la titulación académica y
profesional habilitante de arquitecto y de arquitecto técnico, respectivamente, están inscritos en el
Colegios profesionales correspondientes y cumplen las condiciones exigibles para dirigir el desarrollo de
la obra.
Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación: cumplen los requisitos
técnicos exigibles para el control de calidad de los productos y de la ejecución de la obra y sus
instalaciones, mediante Declaración responsable ante el Órgano competente de la comunidad
autónoma.
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FASE DE PROYECTO
La fase de proyecto consta de las siguientes etapas:
Redacción del Proyecto de edificación: el proyecto
es el conjunto de documentos gráficos y escritos donde
se define el edificio para que pueda ser ejecutado
conforme a las exigencias técnicas obligatorias y las
necesidades determinadas por el promotor. El proyecto
está redactado por el arquitecto proyectista y debe
estar visado por su colegio profesional, se puede
completar con proyectos parciales u otros
documentos técnicos específicos redactados por
diferentes técnicos competentes.
Para agilizar la tramitación administrativa, el promotor suele requerir que el Proyecto de edificación se
desarrolle en dos etapas:
-
Proyecto básico, cuyo contenido es suficiente para solicitar Licencia de obras, pero insuficiente
para llevar a cabo la ejecución material de las obras, y
-
Proyecto de ejecución, con el detalle preciso para que puedan ser ejecutadas las obras
correspondientes.
El promotor contrata los correspondientes seguros, y en su caso la realización de un control técnico.
Concesión de Licencia de Obras al Ayuntamiento: para iniciar la ejecución de las obras, el promotor
debe disponer de la Licencia de Obras, que solicita en el Ayuntamiento del municipio donde se va a
construir el edificio. Los servicios técnicos del Ayuntamiento supervisan la documentación y emiten los
informes correspondientes para la concesión de la Licencia de Obras. El comienzo de las obras está
condicionado a la presentación del Proyecto de Ejecución.
Finalmente un notario formaliza con el promotor, en escritura pública, el hecho de haber proyectado el
inmueble mediante la Declaración de Obra Nueva y División Horizontal.
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FASE DE OBRA
La fase de obra consta de las siguientes etapas:
Redacción del Plan de Seguridad y Salud: el constructor
redacta este documento que debe presentar para solicitar de la
autoridad laboral competente la apertura del centro de trabajo.
Ejecución material de la obra: comienza con la Suscripción del
Acta de Replanteo por parte del promotor, la Dirección facultativa
y el constructor. El constructor y los subcontratistas, en su caso,
llevan a cabo la ejecución de la obra. La Dirección facultativa de
las obras ordena y controla la realización del edificio conforme al
Proyecto y a la Licencia de obras, con los niveles de calidad y
seguridad exigibles, y coordinando los medios dispuestos por el
constructor. El coordinador en materia de seguridad y salud
aplica los principios generales de prevención y de seguridad en la
obra.
Control de calidad en obra: además del control de recepción de productos y control de ejecución de la
obra realizado por la Dirección facultativa, existen otras entidades que participan en el control de
calidad:
-
Los laboratorios responsables del control de calidad de la edificación realizan ensayos o pruebas
de los materiales, sistemas o instalaciones.
-
Las entidades de control de calidad de la edificación verifican, en su caso, la calidad de los
materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones. Si lo determina la administración
autonómica competente, pueden realizar el control externo de la Certificación de la Eficiencia
Energética del Edificio
-
El organismo de control técnico según el seguro contratado supervisa la estructura del edificio y, en
su caso, también examina los acabados y los elementos constructivos e instalaciones relacionados
con la habitabilidad del edificio.
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Redacción del Proyecto Final de Obra: el arquitecto
competente elabora la documentación del proyecto que
recoge la obra ejecutada, e incorpora todas las
modificaciones realizadas en ella a lo largo del proceso de
ejecución, previamente autorizadas por la administración
competente. Incluye reseña de las actividades de
supervisión y control realizadas. Este documento se visa
en el Colegio profesional correspondiente.
En él se incluye el Certificado de Eficiencia Energética
del Edificio Terminado, tras la verificación de la
conformidad de la Calificación obtenida por el proyecto con
la del edificio terminado. El promotor registra de forma
telemática el Certificado, de forma que sea de carácter
público e informativo para los ciudadanos.
Certificados de las instalaciones: las empresas instaladoras homologadas cumplimentan los
preceptivos certificados visados por el órgano competente de la comunidad autónoma.
Suscripción del Certificado Final de Obra: tras la terminación de las obras se procede a la
declaración formal de su finalización, mediante el Certificado Final de Obra, suscrito por la Dirección
Facultativa y visado por el Colegio profesional correspondiente; este documento incluye: el Proyecto
Final de Obra; el Libro de Gestión de Calidad de Obra; la suficiencia de los servicios urbanísticos
exigibles según la Licencia de Obras; la conexión con las redes de infraestructuras correspondientes; y
la disponibilidad de la edificación para ser destinada al fin para el que se construyó.
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FASE DE TRAMITACIÓN FINAL
La fase de tramitación final consta de las siguientes etapas:
Recepción de la obra: es el acto por el que el constructor
hace entrega de la misma al promotor. El promotor, el
constructor, el director de obra y el director de ejecución de
la obra suscriben el Acta de Recepción de la Obra. A partir
de este momento empieza a contabilizar el plazo de
garantías de los daños materiales causados en el edificio
por vicios o defectos.
Licencia de primera ocupación: se concede por parte del
Ayuntamiento tras la comprobación de que el edificio
construido se ha realizado con arreglo al Proyecto de
Edificación y a la Licencia de Obras, de que reúne las
condiciones técnicas de seguridad, salubridad y ornato
públicos y que puede destinarse al uso de vivienda.
Conexión definitiva de las instalaciones generales: para conseguir el suministro general al edificio
de electricidad, agua y gas, las compañías suministradoras inspeccionan y certifican la conformidad de
las instalaciones antes de proceder al suministro definitivo.
Formalización del Libro del edificio: el promotor formaliza el Libro del
edificio a partir de la documentación facilitada por la Dirección facultativa, el
constructor, los instaladores y los suministradores de productos. El Libro del
edificio contiene información administrativa y jurídica, técnica y de uso y
mantenimiento.
Declaración de Obra Nueva y División Horizontal: un notario formaliza
con el promotor, en escritura pública, el hecho de haber construido el
inmueble conforme el proyecto y la reglamentación vigente.
Venta. Es el acto de liquidación y entrega de llaves al comprador por parte
del promotor, y se formaliza en escritura pública ante notario. Además el
promotor entrega al comprador el Libro del edificio.
Finalmente el comprador inscribe la vivienda en el Registro de Propiedad para quedar protegido como
propietario.
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DIAGRAMA DEL PROCESO
TÉCNICOS
PROMOTOR / CONSTRUCTOR
ADMINISTRACIÓN
Promotor:
Solicitud de Licencia de
Obras al Ayuntamiento
Ayuntamiento:
Concesión de Licencia
de Obras, tras informe
técnico
Arquitecto:
Redacción del Proyecto de Edificación (visado)
PROYECTO
Coordinación de Proyectos Parciales u otros
documentos técnicos específicos realizados por
Arquitectos, Arquitectos técnicos, Ingenieros y/o
Ingenieros técnicos en el ámbito de sus
competencias:
-
Proyecto de Telecomunicaciones (visado)
-
Estudio Geotécnico (visado)
-
Suscripción del Certificado de Eficiencia
Energética de Proyecto (visado)
-
Redacción del Estudio de Seguridad y
Salud (visado)
-
Redacción del Plan de Control de Calidad
(visado)
-
Estudio de gestión de residuos de
construcción y demolición
Organismo de control técnico:
Supervisión de documentación del proyecto y
emisión de informe
Notario:
Redacción de la Declaración de Obra Nueva y
División Horizontal
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Promotor:
Tramitación documentación
en Ayuntamiento
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TÉCNICOS
Constructor:
Inscripción en el correspondiente registro, a los
efectos de poder identificar su habilitación
OBRA
Dirección facultativa:
Dirección y control de la ejecución de la obra
Coordinación de seguridad y salud
Entidad de control de calidad responsable:
En su caso, control externo de la Certificación de
la eficiencia energética del edificio
Laboratorios de control de calidad
responsables:
Realización de ensayos o pruebas de servicio de
los materiales, sistemas o instalaciones
PROMOTOR / CONSTRUCTOR
Constructor:
Redacción del Plan de
Seguridad y Salud
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ADMINISTRACIÓN
Autoridad laboral
competente:
Apertura del centro
de trabajo
Promotor, Dirección
Facultativa y constructor:
Suscripción del Acta de replanteo
Constructor y
subcontratistas:
Ejecución material de la obra
Organismo de control técnico:
Control de la ejecución de la obra (estructura)
TRAMITACIÓN FINAL
Arquitecto:
Redacción del Proyecto Final de Obra (visado)
Dirección facultativa:
Certificado Final de Obra (visado)
Empresas instaladoras:
Cumplimentación de certificados (visados)
Promotor, constructor,
dirección facultativa:
Suscripción del Acta de recepción
de la obra
Compañías suministradoras
Inspección de las instalaciones y suministro
general
Promotor:
Solicitud de Licencia de primera
ocupación al Ayuntamiento
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Ayuntamiento:
Inspección de edificio
terminado y supervisión
de documentación
aportada por el promotor
Promotor:
Entrega al comprador
Acto de liquidación, firma de
escrituras, entrega de llaves y Libro
del Edificio ante notario
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