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Impreso por Gonzalo Torres Bravo. Propiedad de Unidad Editorial. Prohibida su reproducción.
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Expansión Viernes 17 octubre 2014
MADRID Y BARCELONA ESPAÑA, A LA COLA DE EUROPA EN EDIFICIOS MODERNOS EN ÁREAS DE NEGOCIOS
Toca
rehabilitar el parque de oficinas
Obras clave
en una reforma
Los inversores apuestan por
la rehabilitación de edificios
para atraer la demanda ante
la falta de obra nueva en el
centro de negocios, sobre
todo, de la capital
El precio de rehabilitar un edificio
de oficinas varía mucho según
se tenga que tocar forjado,
estructura, fachada o sólo el
interior del inmueble.
Entre las principales demandas
de los inquilinos figura el suelo
técnico, que permite espacios
más diáfanos ya que el cableado
pasa por debajo de planta.
L. Junco/I. G. Pérez. Madrid/Barcelona
La certificación energética cada
vez es más importante a la hora
de decidir un cambio por el
ahorro en consumo de energía
que representa.
Sistemas de climatización
modernos, zonas flexibles y
zonas comunes modernas son ya
algo a lo que nadie renuncia en
una mudanza.
JMCadenas
La inversión en el mercado de oficinas de las grandes ciudades españolas sigue creciendo un trimestre más.
Según el último informe de JLL, publicado ayer, entre julio y septiembre, en Madrid y Barcelona se invirtieron casi 1.100 millones de euros en
inmuebles de oficinas. Desde el inicio del año, se calculan 1.540 millones de euros en transacciones en
ambas capitales.
Ahora bien, la falta de financiación
durante los últimos años ha frenado
el interés de los promotores por desarrollar nuevos proyectos en los
centros de las grandes ciudades,
donde, a pesar del incremento del
interés inversor, la tónica dominante
sigue caracterizada por la escasez de
buen producto de oficinas en los distritos financieros –Central Business
Districts (CBD)– de Madrid y Barcelona. En Madrid, la tasa de disponibilidad de edificios modernos dentro
de la M30, según Knight Frank, se
encuentra en torno al 2%, por debajo
de ciudades como Londres.
“A la mayor parte de los nuevos inversores que han estado analizando
tomar posiciones en el mercado de
oficinas de Madrid, una vez comienzan a analizar el mercado les sorprende mucho la obsolescencia del
parque de la capital. Todos ellos
coinciden en que Madrid presenta
una oportunidad de rehabilitación
de edificios interesante. Cuando
comparamos la calidad media de
nuestro stock, la proporción de edificios considerados clase A con respecto al total en el área central de negocios es muy baja respecto a otras
plazas de las principales economías
europeas”, asegura Patricio Palomar, director de Estrategia y Research de CBRE.
En el caso de la capital catalana, el
parque de oficinas de la ciudad está
también obsoleto según los expertos
de CBRE. Eva Jodar, directora de
Agencia de Oficinas de Barcelona de
esta consultora, destaca que “es realmente difícil encontrar una buena
superficie que cumpla con los requisitos de localización idónea, representatividad del inmueble, eficiencia
en el uso de los espacios y compromiso con la sostenibilidad”. Precisamente por estas características que
escasean, destaca el nuevo edificio
de Colonial en Travessera de Gràcia,
Saint Gobain (Castellana 77) pondrá en el mercado 15.000 m2 reformados para 2015.
La disponibilidad
de oficinas modernas
dentro de la M30
es del 2%
11, con la calle Amigó, un moderno
complejo de más de 8.000 m2 que supuso una inversión de 9 millones de
euros. Otra de las inauguraciones
más esperadas fue la del edificio Alta
Diagonal, en Diagonal 640, propiedad del fondo alemán Deka, que invirtió 14 millones en su rehabilitación. El edificio, antigua sede de Caja
Madrid, consta de 28.419 m2 para el
alquiler de oficinas.
Las cifras del mercado
Según JLL, en el segundo trimestre
de este año tan sólo se ha terminado
la rehabilitación de 3.500 m2 especulativos en el CBD de Madrid (m2 que
no cuentan con inquilino fijado).
En la capital, la consultora prevé
que para finales de año, se terminen
unos 87.000 m2 nuevos de oficinas,
cifra que incluye edificios fuera del
CBD, correspondiendo la mayoría
de estos m2 al proyecto de la sede de
BBVA en Las Tablas. Ésta será la mayor obra nueva en la ciudad, que junto a la de Banco Popular en Josefa
Valcárcel, supone la creación de
180.000 m2 nuevos que no saldrán al
mercado. “Obra nueva especulativa
en Madrid y Barcelona no hay, pues
queda sobre oferta disponible, aunque no sea en las mejores zonas”, dice Ángel Estebaranz, director de Oficinas de Aguirre Newman.
Pero la escasez de oficinas modernas, además de por esa sobreoferta
que podría motivar nuevos movimientos en el corto plazo a las afueras de la ciudad, viene también motivada “por la creciente tendencia de
muchos propietarios a rehabilitar
edificios que antes albergaban oficinas y convertirlos en edificios de
otros usos, sobre todo residencial,
porque hoy el valor del metro cua-
Colonial y Deka han
inaugurado este año
dos centros de oficinas
en Barcelona
drado en residencial es más elevado
que el de oficinas”, añade Raúl Vicente, director de Agencia Oficinas
de Knight Frank.
Pero no sólo desaparecen oficinas
por convertirse en viviendas, sino
que, por ejemplo, Serrano 60, antes
oficinas, será una tienda de Mango; o
el edificio de Canalejas, donde estuvo Banesto, será destinado a hotel y
LAS GRANDES REHABILITACIONES DE 2014
Edificio/Dirección
Travessera de Gràcia, 11 (Barcelona)
Superficie s/r (m2)
Propiedad
8.000
Colonial
Pº de Recoletos, 4 (Madrid)
3.700
GLL
Génova, 17 (Madrid)
4.800
HNA
O’Donnell, 12 (Madrid)
7.100
DAlbergia
Diagonal, 640 (Barcelona)
28.419
Deka
Castellana, 268 (Madrid)
3.350
Mibansa
Pº de Recoletos, 6 (Madrid)
5.700
Helvetia
Avda. América, 81 (Madrid)
22.300
Hernani, 59 – Edificio Cubik (Madrid)
Fuente: Aguirre Newman
8.230
Torre Rioja
CCS
Un buen asesoramiento en el
diseño y ejecución de la reforma
integral, que lleve en ocasiones la
consecución de una certificación
tipo Ledd o Bream, es clave.
centro comercial.
Hasta finales de año, están previstos que se rehabiliten más de
44.3000 m2 en la capital, siendo el
mayor de ellos el de Avenida de
América 81, que ocupará el próximo
año AXA, por lo que en el mercado
sólo se pondrían poco más de 20.000
m2. En 2015, se sumarían otros
28.000 m2 (más de 15.000 m2 de Castellana 77, edificio Saint Gobain), sin
incluir las posibles obras de la Torre
BBVA en Azca, que está previsto se
quede vacía a finales del próximo
ejercicio. También entrará en el
mercado Manuel de Falla 7.
Se trata de cifras pequeñas, “lo que
incrementa su atractivo, ante la menor disponibilidad prevista”, apunta
Vicente. Pero también motivará
nuevas operaciones en zonas no tan
céntricas, pues “la localización ya no
es el único driver a la hora de instalar
sus oficinas. Una vez que las rentas
han tocado suelo, y con una tasa de
disponibilidad inmediata cercana al
13% dentro de la primera corona, la
única manera de conseguir atraer a
la demanda es ofrecerles inmuebles
con certificación de sostenibilidad,
buena eficiencia en el uso de los espacios y distribución de las zonas comunes, y unos servicios generales
que diferencien el inmueble del resto de oferta en su zona de influencia”, apuntan desde CBRE.