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INFORME
Los edificios verdes
se alquilan
antes y mejor
Indice
3
Edificios verdes
12
Edificios para gente sana
12
Tendencias del mercado
Premium properties
14
Value to fee
2
LOS EDIFICIOS VERDES
SE ALQUILAN ANTES Y MEJOR
Edificios verdes
Desde las áreas de Valoraciones y Research de CBRE se ha
llevado a cabo un estudio sobre el retorno de la inversión de los
edificios que cuentan con certificados de sostenibilidad como
LEED o BREEAM. El objetivo de la iniciativa es, por un lado,
constatar el aumento del valor de los activos según la ocupación
y el periodo de comercialización y, por otro, comparar el coste
de la desocupación del edificio con el de la inversión necesaria
para obtener estos certificados.
Para realizar el análisis, durante el
mes de agosto se seleccionaron 30
inmuebles en Madrid y Barcelona
que cuentan con certificaciones LEED
o BREEAM. Una vez seleccionados,
se estudiaron los datos de ocupación
y de rentas y se compararon con las
de los edificios cercanos similares
en cuanto a superficie, calidades y
entorno de influencia, a razón de 20
edificios por cada activo estudiado,
y utilizando información pública
disponible a septiembre de 2015.
De los datos se desprende que la
inversión en sostenibilidad conlleva
una disminución del periodo
de comercialización, mayores
ocupaciones, contratos a largo plazo
y, eventualmente, un incremento de
las rentas.
Como ejemplos, a continuación se
comentan algunos edificios cuya
información no es confidencial y
que se han comercializado antes
de terminar la reforma:
•
•
•
•
Eloy Gonzalo 10
Avenida América 81
Diagonal 640
Castellana 79.
3
LOS EDIFICIOS VERDES
SE ALQUILAN ANTES Y MEJOR
Eloy Gonzalo 10
Madrid
Se trata de la antigua sede de
Altadis, con más de 12.000
m2 de oficinas. El edificio fue
comprado por GMP en julio del
año pasado y sometido a un
proceso de rehabilitación integral
para conseguir la certificación
LEED Core&Shell. Cinco meses
después, y casi más de un año
antes de finalizar las obras de
reforma y adecuación de espacios
4
LOS EDIFICIOS VERDES
SE ALQUILAN ANTES Y MEJOR
interiores, se pre-alquiló en su
totalidad a Havas Group mediante
un contrato de larga duración
para ser la nueva sede corporativa
de esta compañía. Sin entrar
en comparación de rentas, la
ocupación media de la zona es
del 87,16%, frente al 100% de
Eloy Gonzalo, y el periodo de
comercialización medio de la zona,
de unos 6 meses.
Pso de la
Castellana
1
2
3
6
7
5
0
9
10
8
Francisco Silvela
Eloy Gonzalo
Príncipe de
Vergara
14
11
12
San Bernardo
4
Pso de la
Castellana
13
Velazquez
Alcalá
Serrano
Gran Vía
Edificio
Tasa de
disponibilidad
Pza. Cibeles
Asking
Price
Eloy Gonzalo 10
0,0%
1
José abascal 41
0,0%
2
José Abascal 56
7,3%
3
Zurbano 76
7,8%
4
General Martines Campos 4
0,0%
5
Zurbano 45
6
Magallanes 25
7
Glorieta de Quevedo 9
30,8%
14,00€
8
Fuencarral 121
11,8%
15,00€
9
Luchana 23
0
29,8%
23,00€
26,00€
0,0%
0,0%
10 Manuel Silvela 15
26,4%
12,00€
11 Sagasta 18
17,8%
11,00-14,00€
12 Génova 17
43,5%
25,00€
13 Génova 27
36,6%
24,00-26,00€
14 Zurbarán 28
21,3%
5
LOS EDIFICIOS VERDES
SE ALQUILAN ANTES Y MEJOR
Diagonal 640
Barcelona
Después de realizar grandes
reformas tras su adquisición por el
fondo alemán Deka-Immobilien
Europa, el edificio se inauguró
oficialmente el pasado 9 de mayo
de 2012. En el acto se presentaron
las mejoras y el compromiso en
la calidad de espacio interior
6
LOS EDIFICIOS VERDES
SE ALQUILAN ANTES Y MEJOR
mediante la certificación LEED Oro
para edificios existentes. A pesar
de salir en el peor momento del
mercado, la disponibilidad de
espacio se redujo rápidamente y
actualmente la ocupación es del
99%, mientras que la ocupación
media de la zona es del 91,52%.
Av. de Sarriá
Carrer de Numancia
11
13
0
12
8
Av. Diagonal
10
2
1
3
5
6
7
9
Carrer del Taquigraf Garriga
4
Edificio
0
Edificio Alta Diagonal
Tasa de
disponibilidad
Asking
Price
1,2%
24,00€
22,2%
18,00€
0,0%
18,00€
1
Edificio Porta de Barcelona
2
Edificio Planeta
3
Edificio DAU
13,6%
18,00€
4
Edificio PRISMA
25,0%
18,00€
5
Edificio Testa
14,4%
19,00€
6
Edificio Zurich
21,9%
18,50€
7
Avinguda Diagonal 593-595
38,2%
18,00€
8
Edificio Catalana Occidente
0,0%
18,00€
9
Edificio Emesa Diagonal
4,6%
15,00€
10 Lílla Diagonal
2,2%
17,50€
11 Edificio Sama Forum
5,3%
20,00€
12 Edificio Atalaya
11,3%
16,50€
13 Edificio Macia
39,6%
14,00€
7
LOS EDIFICIOS VERDES
SE ALQUILAN ANTES Y MEJOR
Avenida América 81
Madrid
El propietario realizó
simultáneamente la demolición
y rehabilitación de los 23.600
m2 de superficie de oficinas,
consiguiendo la Pre - Certificación
LEED Core&Shell Platino, en Julio
de 2012. En verano de 2013,
con el mercado de oficinas en
8
LOS EDIFICIOS VERDES
SE ALQUILAN ANTES Y MEJOR
mínimos, y un año antes de
la finalización de las obras de
remodelación, la aseguradora
Axa pre-alquiló el 100% del
edificio para convertirlo en su
sede. A fecha de este informe, la
ocupación media de la zona es del
70%.
28
Arturo Soria
14
21
Torrelaguna
15
16 17
18
Arturo Soria
0
11 13
19
0
12
10
9
8
5
7
4
3
6
M-30
A-2
22
20
2324
25
26
Josefa Valcarcel
27
Arturo Soria
2
1
Edificio
Tasa de
disponibilidad
Asking
Price
Edificio
0
Avenida de América 81
0,0%
15 Ramirez de Arellano 17
0
Avenida de América 79
0,0%
16 Ramirez de Arellano 15
1
Edificion NCR
32,5%
2
Edificio Mizar
68,7%
3
Condesa de Venadito 1
45,9%
4
Condesa de Venedito 5-5A
36,2%
5
Condesa de Venadito 7
6
Martinez Villergas - Edif. M49
0,0%
7
Martinez Villergas - Edif. V49
21,4%
8
Torrelaguna 75
9
12,50-14,00€ 17 Emilio Vargas 12
16,50€ 18 Agastia 60
10,50-12,00€ 19 Henández de Tejada 1
Tasa de
disponibilidad
Asking
Price
8,5%
70,4%
78,4%
22,00€
59,2%
0,0%
8,50€ 20 Arturo Soria 97
83,1%
12,00€ 21 Arturo Soria 128
12,5%
12,00€
11,7%
13,00€
14,00€ 23 Josefa Valcarcel 24
21,1%
13,00€
0,0%
24 Josefa Valcarcel 26
58,3%
13,50€
Ramirez de Arellano 37
0,0%
25 Josefa Valcarcel 30
38,8%
13,50€
10 Ramirez de Arellano 35
9,9%
14,00€ 26 Josefa Valcarcel 40
8,0%
15,50€
11 Ramirez de Arellano 29
78,8%
14,50€ 27 Josefa Valcarcel 48
15,5%
100,0%
12 Torrelaguna 60
100,0%
13 Emilio Vargas 1
31,5%
14 Agastia 80
22 Josefa Valcarcel 3-5
13,30€ 28 Asura 56
13,00€ 29 Ulises 16-18
0,0%
93,6%
14,00€
0,0%
9
LOS EDIFICIOS VERDES
SE ALQUILAN ANTES Y MEJOR
Castellana 79
Madrid
El edificio cuenta con el certificado
LEED Oro en operaciones y
mantenimiensto para edificios
existentes. La ocupación actual
es del 94,81%, mientras que la
ocupación media de la zona del
89,41%.
10
LOS EDIFICIOS VERDES
SE ALQUILAN ANTES Y MEJOR
Avda. General Perón
20 19 18
17
16
15
14
11
13
12
Pso de la
Habana
10
Orense
Pso de la
Castellana
9
7
4
3
5
0
8
6
2
Raimundo Fernández
Villaverde
1
Edificio
0
Paseo de la Castellana 79
Tasa de
disponibilidad
Asking
Price
5,19%
0,0%
1
Paseo de la Castellana 75
2
Raimundo Fdez. Villaverde 65 100,0%
3
Orense 2-4
10,8%
18,00€
4
Manuel Gómez Moreno 1
13,8%
16,00€
5
Manuel Gímez Moreno 2
14,2%
19,00-24,00€
6
Paseo de la Castellana 81
0,0%
7
Paseo de la Castellana 77
0,0%
8
Paseo de la Castellana 83-85
5,7%
9
Paseo de la Castellana 87
0,0%
10 Paseo de la Castellana 89
8,4%
11 Pablo Ruiz Picasso 1
0,8%
35,00€
12 Paseo de la Castellana 91
59%
16,00-22,00€
13 Paseo de la Castellana 93
23,3%
19,00€
14 Carlos Trias Bertrán 7
0,0%
15 Carlos Trias Bertrán 4
0%
28,5%
23,00€
17 Paseo de la Castellana 95
4,3%
23,00-28,00€
18 General Perón 38B
1,9%
18,50-27,00€
16 General Perón 40
19 General Perón 38
19,6%
20 General Perón 36
0,0%
15,50€
11
LOS EDIFICIOS VERDES
SE ALQUILAN ANTES Y MEJOR
Edificios para gente sana
La influencia directa del bienestar
en la productividad de los
empleados ha provocado que este
tipo de edificios sea cada vez más
demandado. Y en ese bienestar
influyen aspectos como la calidad
del aire, el acceso al transporte
público, la disponibilidad de
elementos de gestión en los
sistemas de iluminación, la luz
natural y las vistas o el confort
térmico.
Además, en la búsqueda de este
bienestar, la organización del
espacio ha evolucionado y hemos
pasado de oficinas con despachos
a zonas comunes conectadas con
la última tecnología, donde se
fomenta la colaboración basada en
la actividad y no en la jerarquía.
Todo esto cobra mayor relevancia
si tenemos en cuenta que los
salarios de los empleados
constituyen el 90% de los costes
de un edificio de oficinas, por lo
que rentabilizar esta inversión
favoreciendo la productividad
resulta fundamental.
Tendencias del mercado
Premium Properties
Una característica común del
mercado inmobiliario es la
globalización e influencia de
grandes multinacionales, inversores
y desarrolladores, lo que ha
permitido una rápida progresión de
las tendencias sobre sostenibilidad y
eficiencia energética.
A esta progresión ha contribuido
la demanda por parte de los
inversores inmobiliarios de una
cartera diversificada que incluya
también activos sostenibles. Además,
estos inversores aprovechan su
experiencia y sus plataformas
globales para establecer criterios de
búsqueda similares, lo que permite
una estandarización de la demanda
extensible a muchos países.
12
LOS EDIFICIOS VERDES
SE ALQUILAN ANTES Y MEJOR
Del lado de la demanda, los
futuros inquilinos son en su
mayoría grandes corporaciones
que buscan atraer y retener a los
mejores profesionales, diferenciar
sus productos, mejorar su imagen
ante los consumidores y satisfacer
las demandas de los accionistas,
manteniendo siempre un
comportamiento medioambiental y
socialmente responsable.
Si comparamos estas tendencias a
nivel internacional, veremos que la
adopción de estrategias sostenibles
está más extendida en aquellos
países avanzados con madurez
y menor crecimiento económico
porcentual, mientras los países con
mayor crecimiento y economías
emergentes, mantienen niveles de
desarrollo sostenible menores. Con
el tiempo, podremos observar cómo
estas diferencias disminuyen por la
globalización de la demanda.
Empresas que han publicado compromiso con LEED
Un estudio realizado por
McGrawHill, la Universidad
de San Diego y CBRE en
los años 2010, 2011 y
2012 en edificios de EEUU
permitió realizar algunas
conclusiones en este sentido:
los edificios verdes
demostraron mayores
rentas de alquiler que el
resto del mercado.
Precio medio de las rentas de alquiler
$27.62
$25.91
$29,23
$27.22
Conjunto
de la encuesta
No LEED
LEED
Mercado
Incremento de las rentas
1.46%
-4.81%
7.38%
Conjunto
de la encuesta
No LEED
LEED
13
LOS EDIFICIOS VERDES
SE ALQUILAN ANTES Y MEJOR
Value to Investment
14
LOS EDIFICIOS VERDES
SE ALQUILAN ANTES Y MEJOR
Uno de los frenos para el
crecimiento de los edificios
sostenibles es la idea de que
estos suponen un coste o de que
requieren una gran inversión.
Por este motivo, el estudio de
CBRE ha comparado el coste
de la desocupación anual de
un inmueble con la inversión
necesaria para conseguir sellos
como el LEED o el BREEAM que
permitan ganar visibilidad.
En edificios existentes, la aplicación
de estrategias sostenibles
orientadas a incrementar la calidad
del espacio interior no requiere
apenas inversión. Por ejemplo, un
edificio en Madrid de unos 8.000
m2 con acceso a transporte público
y donde la energía esté dentro
de parámetros de código técnico,
la obtención de un nivel Oro o
Excelente puede equivaler a algo
menos de dos meses de renta.
Tras obtener los resultados, se
observa que esta relación podría
llegar a un ratio de 15 a 1 para un
edificio de oficinas de unos 12.000
m2. La diferencia es todavía más
significativa cuando la superficie del
edificio es mayor, como en el caso
de Avenida de América 81, donde
los ratios casi duplican esta cifra.
De este modo, los datos muestran
que la inversión en sostenibilidad
más allá de lo que requiere la
normativa acaba resultando
rentable por la mayor visibilidad
que esto genera, traduciéndose
en un menor tiempo de
comercialización y, por lo tanto, un
menor coste de desocupación.
Los beneficios de los
edificios verdes
Vistas exteriores
Función mental
y memoria
Estancias
hospitalarias
Procesamiento
de llamadas
10-25%
8,5%
6-12%
mejor
más breves
más rápido
Luz natural
Los estudiantes
obtienen
puntuaciones un
Los profesionales
son un
Incremento del
15-40%
18%
5-14%
en las ventas
en retail
más
productivos
más altas
y aprenden
un
20-26%
Sistemas
más rápido
La productividad se incrementa un
23%
con una mejor
iluminación
11%
con una mejor
ventilación
3%
con un control
individual de la
temperatura
Fuente: World Green Building Council
Para más información puedes contactar con:
Fernando Fuente
Vicepresidente de Valuation
Advisory de CBRE España
[email protected]
+34 627 912 484
David Lázaro
Responsable de Energía y
Sostenibilidad de CBRE en EMEA
[email protected]
+34 607 528 880
Lola Martínez Brioso
Responsable de Research
de CBRE España
[email protected]
+34 608 001 266
15
LOS EDIFICIOS VERDES
SE ALQUILAN ANTES Y MEJOR
Madrid
Edificio Castellana 200
Paseo de la Castellana 202. Planta 8
28046 Madrid, España
Barcelona
Edificio Testa Diagonal
Avenida Diagonal 605, 8° 1ª
08028 Barcelona, España
Valencia
Paseo de la Alameda 35 bis, 3º dcha.
46023 Valencia, España
Palma de Mallorca
Avda. Alejandro Roselló, 34 1ª 2
07002 Palma de Mallorca, España
Zaragoza
Paseo de la Independencia 8D 2º
50004 Zaragoza, España
Bilbao
Edificio Torre Iberdrola
Plaza de Euskadi, 5 (15 planta)
48009 Bilbao, España
Marbella
Edificio Golden
Avenida Ricardo Soriano, 72,
Planta 1ª, Portal B
29600 Marbella, España
Casablanca
97 Boulevard Al Massira Al Khadra
20 100 Casablanca, Marruecos
www.cbre.es