Download Ficha técnica Nº2 Propiedad Horizontal.

Continuando con la temática de
Propiedad Horizontal, en esta 2da. ficha
pretendemos analizar el contenido de la
Ley 13512 que presentamos en la ficha
anterior:
El 1er. artículo se refiere a la definición
de la propiedad horizontal y su alcance:
Lo que dice la ley es que bajo este
régimen, distintos pisos de un edificio,
distintos departamentos de un mismo
piso o departamento de un edificio de
una sola planta pueden tener distintos
propietarios. No obstante deben ser
unidades independientes con salida a la
vía pública en forma directa o a través
de un pasaje común.
En el 2do. artículo se definen los
elementos del inmueble que son de
propiedad exclusiva y común para cada
uno de los copropietarios, a partir del
cual se desprenden los derechos y
obligaciones de los copropietarios, en el
uso, el mantenimiento, el pago de
impuestos, la enajenación, etc.
Nosotros, como profesionales debemos
conocer perfectamente esta división
para poder asesorar a nuestros clientes
(propietario de alguna de las unidades o
a un consorcio: conjunto de propietarios
de una propiedad horizontal) de quién
puede o debe intervenir en cada uno de
los sectores (exclusivos de cada
propietario o comunes de todo el
consorcio).
Entonces, en este Artículo se definen
las distintas partes del edificio, que
condicionarán su propiedad y uso:
1- Partes de propiedad y uso
exclusivo: cada propietario es dueño
exclusivo de su piso o departamento por
lo que tiene derechos reales y
personales sobre él. No necesita
solicitar la autorización del consorcio
para realizar cualquier intervención
(con los límites que pueda establecer el
reglamento de copropiedad) Es decir
que puede realizar arreglos, modificaciones, enajenarlo (venderlo), etc.
2- Partes de propiedad común y uso
exclusivo
3- Partes de propiedad común y uso
común
Conforme a este artículo, los propietarios de cada unidad serán además
condóminos del resto de los elementos
constitutivos del inmueble, es decir que
es de propiedad común, pero que
pueden diferir en el uso (puede ser de
uso exclusivo de alguna unidad o bien
en el uso común de todos los copropietarios:
· TERRENO: los condóminos del
edificio, tanto esté construido en altura o
en una planta, comparten el terreno
donde se encuentra construido el
mismo.
·CIMIENTOS: La base del edificio que
se encuentra bajo tierra, teniendo en
cuenta que es un mismo edificio,
también es compartida.
·MUROS
MAESTROS/ESTRUCTURA: Puede
considerarse tanto muros como la
estructura del edificio que sostienen al
edificio, por lo que de ninguna manera
ningún copropietario puede intervenir
de manera de que pongan en peligro
dicha estructura. Aún si forman parte
de alguna unidad, está prohibido
demolerlos, ya que pueden comprometer la totalidad del inmueble.
Asimismo, la prohibición de realizar
cualquier modificación que pueda
afectar la seguridad del edificio o partes
comunes, se le agrega la prohibición
para cualquier copropietario de cambiar
la forma externa o el tratamiento, color,
etc. de los muros exteriores (fachada,
laterales, contrafachada) distintas de
las del conjunto. (Art. 5to) Esta
prohibición no está relacionada a la
estructura o seguridad del edificio sino
con un problema estético ya que es un
solo edificio.
Es importante considerar que
actualmente, cualquier edificio con este
régimen que no tenga previsto el lugar
para la instalación de aire acondicionados, salidas de calefactores o antenas,
puede provocar modificaciones en las
fachadas a medida que los distintos
propietarios lo realicen.
Existe jurisprudencia que no se puede
juzgar en forma arbitraria a quien
cambia un sector de la fachada por este
tipo de instalaciones, porque puede
privar al interesado de un legítimo
derecho del goce y uso de su propiedad
en pos de una situación estética, salvo
que rompa en forma grosera la armonía
del conjunto.
·TABIQUES O MUROS DIVISORIOS
DE LOS DISTINTOS DTOS: Aquí la ley
septiembre2011 25
COMISIÓN DE
PERCICIAS Y TASACIONES
53
Ficha 2: PROPIEDAD HORIZONTAL
53
26 septiembre2011
aclara sobre el carácter de comunes
(son los rnuros divisorios que separan
departamentos del mismo inmueble, sin
llegar a ser muros maestros. En
consecuencia esos tabiques son
comunes de todos los copropietarios
y no solamente de los departamentos
linderos, por Io que su conservación
y reparación estará a cargo de todos
los copropietarios y no solamente de
los departamentos linderos, es Io
que ha dejado bien aclarado la ley en
ese punto al declararlo dentro de las
partes comunes.
·TECHOS: Los techos/cubiertas del
inmueble también son partes comunes
y los copropietarios deben contribuir a
su mantenimiento. En el caso de
azoteas, normalmente son de uso
común, pero pueden ser uso exclusivo
por el hecho que solo una unidad de
vivienda tenga acceso a la misma. Ese
sería un caso de una parte de propiedad
común y uso exclusivo.
·PATIOS: Estos también son partes
comunes, que también pueden ser de
uso común de todos los copropietarios o
bien, según el tipo de edificio, pueden
ser de uso exclusivo al titular de la
vivienda que tiene acceso al mismo.
El dueño de la vivienda con acceso
exclusivo a un patio no tiene la
propiedad en un ciento por ciento, ya
que existen restricciones a ese uso y
goce. Por ejemplo, se debe respetar
que ese espacio es destinado a patio,
por lo que no puede techarlo transformándolo en un nuevo ambiente,
tampoco tendría derecho a cerrarlo por
medio de un toldo, con el que quede
cerrado permanentemente, tal cual un
techo. Teniendo en cuenta que el
destino de un patio es la entrada de aire
y luz a la unidad con acceso al mismo, el
cerramiento del patio común constituiría
no solo una violación del articulo 2 sino
también una clara infracción a normas
municipales en la materia.
·BALCONES: Al igual que los patios,
son propiedad de todo el consorcio con
uso exclusivo por parte del propietario
de la unidad desde la cual se accedo.
Del mismo modo en el caso analizado
precedentemente el propietario con
acceso exclusivo al balcón no puede
cerrarlo herméticamente, transformarlo
en una nueva habitación. Se pueden
colocar protectores de balcones, como
así también de toldos de Iona o
materiales impermeables, en la medida
que mantenga la armonía del frente.
·PÓRTICOS, GALERIAS,
E S C A L E R A S Y P U E RTA S D E
ENTRADA: Estos sectores no hay
dudas que la ley se refiere a los palieres,
el hall de entrada, las escaleras cuyo
carácter común es indiscutible.
·LOCALES E INSTALACIONES DE
SERVICIOS CENTRALES,
ASCENSORES, MONTACARGAS Y
EN GENERAL TODOS LOS
ARTEFACTOS O INSTALACIONES
EXISTENTES EN BENEFICIO
COMUN: Su carácter de común
también resulta indiscutible. Normalmente las discusiones suscitan en la
hora de determinar el carácter común o
exclusivo de alguna instalación a fin de
contribuir a repararla. Es importante
saber que las instalaciones troncales
son comunes y las instalaciones que
están dentro de las unidades son
exclusivas.
·UNIDAD DESTINADA AL
ALOJAMIENTO DEL PORTERO Y
PORTERIA: Normalmente en los
edificios que sobrepasan los tres pisos y
poseen ascensor se construye una
vivienda destinada al portero y su
familia, conviviendo en consecuencia el
mencionado dentro del edificio. La
unidad correspondiente al portero es
propiedad común pero de uso exclusivo
del referido portero por todo el tiempo
que dure la relación laboral.
Cada propietario es en consecuencia
condómino de la unidad de vivienda
correspondiente a la portería .en la
proporción que le corresponda.
·SOTANOS: Y TERRAZAS: Dentro del
mismo artículo se indica el carácter da
común de los sótanos y terrazas. Los
consorcistas pueden pactar Io contrario.
De modo tal que si el reglamento nada
dice al respecto tanto sótanos como
terrazas son de uso común.
Cuando en un sótano se construyen
bauleras, las mismas son de uso
exclusivo del propietario, que
generalmente accede a ellas con la
compra de su unidad de vivienda,
adquiriendo la baulera como unidad
complementaria. Fuera del lugar
afectado a la baulera de uso exclusivo el
resto es de propiedad común.
Respecto de las azoteas, pueden verse
como se indica arriba afectadas al uso
exclusivo del propietario de la vivienda
que tiene acceso a la misma. De no
verse afectada por tal derecho es de uso
común de todos los consorcistas, los
que podrán tender la ropa y colocar
antenas.
La ley no es taxativa ni limitativa con
relación a los elementos que se
consideran comunes. Muy por el
contrario la ley dice que la enunciación del artículo 2 es meramente
ejemplificativa pudiendo considerarse comunes otros elementos no
contemplados por la ley.
El Artículo 3 nos habla del uso de los
bienes comunes detallados en el
artículo anterior y sobre el derecho de
cada condómino sobre dichas partes
comunes:
Los bienes detallados en el punto
anterior, pueden ser usados por los
copropietarios de acuerdo a su destino,
es decir que se dará el uso normal sin
perjudicar o restringir el legítimo
derecho de los demás copropietarios
que tienen sobre la misma cosa.
Normalmente los reglamentos de
copropiedad prevén reglas que tienden
a uso racional de las cosas comunes por
ejemplo: definen horarios de uso de
ascensor para mudanzas, u horarios de
53
cierre con llave de la puerta de entrada,
horario para sacar residuos, etc.
dominio absoluto sobre la unidad
perteneciente a cada propietario.
El mismo artículo prevé el derecho
de cada propietario sobre los
bienes comunes que será
proporcionado al valor de su
unidad . Asimismo, como los
establece el artículo 13, los
impuestos, tasas o contribuciones de
mejoras se cobrarán a cada
propietario independientemente a
través de valuaciones individuales,
computándose a la vez la parte
proporcional indivisa de los bienes
comunes. Existe un principio de
indivisibilidad de las partes
comunes y privativas en este
sentido: La unidad se valora en su
integridad a los efectos fiscales sin
distinguir entre lo privado y lo común,
a diferencia de lo que puede suceder
con el prorrateo de expensas y la
contribución de los copropietarios
para la administración y reparación de
los bienes comunes. (Art. 8)
Existe restricciones y límites al ejercicio
del derecho de dominio sobre la unidad
de cada copropietario: Los vecinos de
distintos inmuebles tienen ciertas
limitaciones legales al ejercicio de su
derecho de propiedad, establecidas ya
en el Código Civil: Arts. 2615 – 2616 –
2618 – 2621 – 2625 – 2629 - 2654 –
2658.
Los artículos 4 al 8 tiene que ver con los
derechos y obligaciones de los
copropietarios en las unidades
funcionales.
Ningún propietario podrá liberarse
de contribuir a las expensas
comunes por renuncia del uso y goce
de los bienes o servicios comunes ni
por abandono del piso o departamento que le pertenece.
Conforme al artículo 4 cada copropietario puede sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o
departamento que le pertenece. Este
dominio tiene restricciones que deberá
respetar, que tienen que ver con el
destino de las unidades de la Propiedad
Horizontal.
Por ejemplo, si uno de los propietarios
quiera vender o alquilar su unidad, y el
destino de las unidades es exclusivamente para vivienda no podrá instalar
oficinas o depósitos.
Asimismo, a partir de la reglamentación
de los derechos de los copropietarios
sobre la cosa común consagra un
condominio con indivisión forzosa con el
Queda claro en consecuencia que el
derecho de modificar la unidad de cada
consorcista no es absoluta, y que está
prohibida cuando afecte la seguridad
del edificio (por ejemplo destrucción
parcial de medianeras) o afectare los
servicios comunes (obstruya cañerías
septiembre2011 27
Asimismo, los derechos de cada
propietario sobre las partes comunes
son inseparables del dominio uso y
goce su respectivo departamento. Es
decir que la transferencia de tales
derechos o la constitución de gravamen
o embargo trabado sobre la unidad del
titular comprende también el derecho a
las partes comunes.
En particular: Si bien algunas de las
restricciones precedentemente
indicadas resultan poco imaginables
para un edificio dividido en propiedad
horizontal, es bueno tener un conocimiento genérico de las mismas, para
resolver cuestiones análogas que
pueden suscitarse entre los vecinos
concordantemente con las soluciones
del Código Civil, cuando dichas
cuestiones no están contempladas por
los reglamentos internos.
53
de distribución de aguas en general).
Existen otras prohibiciones como
establece el art. 6, las cuales están
dirigidas no solo al propietario sino
también en general a cualquier
ocupante, que tienen que ver con el uso
de la unidad con fines distintos a los
previstos en el reglamento de
copropiedad.
Perturbar con ruidos o de cualquier otra
manera la tranquilidad de los vecinos o
ejercer actividades que comprometan la
seguridad del inmueble o depositar
mercaderías peligrosas o perjudiciales
para el edificio.
28 septiembre2011
A estas restricciones genéricas y
específicas suelen agregarse otras
derivadas del reglamento de copropiedad y administración, que en la medida
que vengan a completar la Ley no
resulten abusivas o arbitrarias serán
validas y obligatorias para los
consorcistas.
El Artículo 7 es muy importante porque
indica que ninguno de los propietarios
puede realizar construcciones nuevas o
modificaciones que afecte el inmueble
común sin la autorización de todos los
propietarios.
Esto es importante a tener en cuenta
para poder asesorar a nuestros clientes
con respecto a las intervenciones que
se pueden hacer en los inmuebles bajo
el régimen de PH.
Resumiendo:
Principales obligaciones de los
copropietarios de las unidades
funcionales
- Conservar y reparar cada unidad
(Art. 5º).
- No realizar modificaciones que
atenten contra la seguridad del
edificio (Art. 5º).
- No alterar la forma externa del
frente del edificio (Art. 5º).
- No destinarlo a usos contrarios a
la moral y a las buenas costumbres
(Art. 6º).
- No alterar el destino previsto en el
reglamento de copropiedad y
administración (Art. 6º).
- No depositar mercaderías
peligrosas o perjudiciales para el
edificio (Art. 6º).
Cuadro de principales obligaciones de los copropietarios de
unidades funcionales (fuera de
los artículos específicos
relativos a normas de convivencia):
- No perjudicar o restringir el
derecho de los demás al uso de los
bienes comunes (Art. 3º, primera
parte).
- Pagar los impuestos, tasas o
contribuciones de la propia unidad
funcional (Art. 13º).
- Pagar las expensas comunes (Art.
8º).
- No realizar elevaciones (propietario del último piso) ni excavaciones
(propietario de la planta baja o
sótanos).
- No perturbar con ruidos o de
cualquier manera la tranquilidad de
los vecinos (Art. 6º).
- No realizar obras nuevas que
afecten al inmueble común sin
autorización de todos los
propietarios (Art. 7º).
- No ejercer actividades que
comprometan la seguridad del
inmueble (Art. 6º).
A partir del artículo 9, tiene que ver con
la constitución del consorcio de
propietarios, el cual debe acordar y
redactar un reglamento de copropiedad
y administración. Este reglamento se
inscribe en el Registro de la Propiedad.
a través de escritura pública.
El reglamento incluye la designación de
un administrador (representante de los
propietarios), la forma y proporción de la
contribución de los propietarios a los
gastos comunes, la forma de convocar
las reuniones, etc. y se definen las
normas de convivencia en el edificio, y
las facultades que tiene dicho consorcio
sobre temas de interés común.
deben primero aprobar los planos
Municipales ( ó Planos de Arquitectura )
de las construcciones, sin ellos no se
puede encarar la subdivisión.
Procedimiento administrativo:
Cada provincia tiene su Catastro
Provincial, creado por su propia ley
provincial. Por lo tanto cada provincia
tendrá su metodología de aplicación de
la Ley de Propiedad Horizontal 13512.
Por lo tanto puede que sea común que
existan diferencias en la representación
de los planos, designaciones y
requisitos.
Pero la Ley de PH es una Ley Nacional,
por lo tanto más allá de las diferencias
de forma , el espíritu de la misma y la
aplicación es exactamente el mismo. Y
una Unidad Funcional y una Superficie
Común es lo mismo en cualquier
jurisdicción del país.
Antes de realizar la subdivisión bajo
régimen de PH se deben aprobar
primero los planos Municipales (o
Planos de Arquitectura) de las
construcciones.
La Subdivisión estará a cargo de un
Agrimensor o un Ingeniero (con
competencia en mensura). Lo
representado en el plano de PH debe
coincidir con lo consignado en el plano
Municipal, (aunque pueda diferir en
medidas y superficies resultantes hasta
una cierta tolerancia) ya sea un edificio
construido (ley 13512) o a construir, en
cuyo caso se llama 'Prehorizontalidad'
(ley 19724).
Con los dos planos la Dirección de
Catastro Provincial procede a la
aprobación del plano de P.H., y a
posteriori este último.( ya con los
porcentajes que le corresponden a cada
propietario) se inscribe en el Registro de
la Propiedad Inmueble junto con el
Reglamento de Copropiedad del
Condominio formado.