Download Ficha técnica Nº2 Propiedad Horizontal.
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Continuando con la temática de Propiedad Horizontal, en esta 2da. ficha pretendemos analizar el contenido de la Ley 13512 que presentamos en la ficha anterior: El 1er. artículo se refiere a la definición de la propiedad horizontal y su alcance: Lo que dice la ley es que bajo este régimen, distintos pisos de un edificio, distintos departamentos de un mismo piso o departamento de un edificio de una sola planta pueden tener distintos propietarios. No obstante deben ser unidades independientes con salida a la vía pública en forma directa o a través de un pasaje común. En el 2do. artículo se definen los elementos del inmueble que son de propiedad exclusiva y común para cada uno de los copropietarios, a partir del cual se desprenden los derechos y obligaciones de los copropietarios, en el uso, el mantenimiento, el pago de impuestos, la enajenación, etc. Nosotros, como profesionales debemos conocer perfectamente esta división para poder asesorar a nuestros clientes (propietario de alguna de las unidades o a un consorcio: conjunto de propietarios de una propiedad horizontal) de quién puede o debe intervenir en cada uno de los sectores (exclusivos de cada propietario o comunes de todo el consorcio). Entonces, en este Artículo se definen las distintas partes del edificio, que condicionarán su propiedad y uso: 1- Partes de propiedad y uso exclusivo: cada propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento por lo que tiene derechos reales y personales sobre él. No necesita solicitar la autorización del consorcio para realizar cualquier intervención (con los límites que pueda establecer el reglamento de copropiedad) Es decir que puede realizar arreglos, modificaciones, enajenarlo (venderlo), etc. 2- Partes de propiedad común y uso exclusivo 3- Partes de propiedad común y uso común Conforme a este artículo, los propietarios de cada unidad serán además condóminos del resto de los elementos constitutivos del inmueble, es decir que es de propiedad común, pero que pueden diferir en el uso (puede ser de uso exclusivo de alguna unidad o bien en el uso común de todos los copropietarios: · TERRENO: los condóminos del edificio, tanto esté construido en altura o en una planta, comparten el terreno donde se encuentra construido el mismo. ·CIMIENTOS: La base del edificio que se encuentra bajo tierra, teniendo en cuenta que es un mismo edificio, también es compartida. ·MUROS MAESTROS/ESTRUCTURA: Puede considerarse tanto muros como la estructura del edificio que sostienen al edificio, por lo que de ninguna manera ningún copropietario puede intervenir de manera de que pongan en peligro dicha estructura. Aún si forman parte de alguna unidad, está prohibido demolerlos, ya que pueden comprometer la totalidad del inmueble. Asimismo, la prohibición de realizar cualquier modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o partes comunes, se le agrega la prohibición para cualquier copropietario de cambiar la forma externa o el tratamiento, color, etc. de los muros exteriores (fachada, laterales, contrafachada) distintas de las del conjunto. (Art. 5to) Esta prohibición no está relacionada a la estructura o seguridad del edificio sino con un problema estético ya que es un solo edificio. Es importante considerar que actualmente, cualquier edificio con este régimen que no tenga previsto el lugar para la instalación de aire acondicionados, salidas de calefactores o antenas, puede provocar modificaciones en las fachadas a medida que los distintos propietarios lo realicen. Existe jurisprudencia que no se puede juzgar en forma arbitraria a quien cambia un sector de la fachada por este tipo de instalaciones, porque puede privar al interesado de un legítimo derecho del goce y uso de su propiedad en pos de una situación estética, salvo que rompa en forma grosera la armonía del conjunto. ·TABIQUES O MUROS DIVISORIOS DE LOS DISTINTOS DTOS: Aquí la ley septiembre2011 25 COMISIÓN DE PERCICIAS Y TASACIONES 53 Ficha 2: PROPIEDAD HORIZONTAL 53 26 septiembre2011 aclara sobre el carácter de comunes (son los rnuros divisorios que separan departamentos del mismo inmueble, sin llegar a ser muros maestros. En consecuencia esos tabiques son comunes de todos los copropietarios y no solamente de los departamentos linderos, por Io que su conservación y reparación estará a cargo de todos los copropietarios y no solamente de los departamentos linderos, es Io que ha dejado bien aclarado la ley en ese punto al declararlo dentro de las partes comunes. ·TECHOS: Los techos/cubiertas del inmueble también son partes comunes y los copropietarios deben contribuir a su mantenimiento. En el caso de azoteas, normalmente son de uso común, pero pueden ser uso exclusivo por el hecho que solo una unidad de vivienda tenga acceso a la misma. Ese sería un caso de una parte de propiedad común y uso exclusivo. ·PATIOS: Estos también son partes comunes, que también pueden ser de uso común de todos los copropietarios o bien, según el tipo de edificio, pueden ser de uso exclusivo al titular de la vivienda que tiene acceso al mismo. El dueño de la vivienda con acceso exclusivo a un patio no tiene la propiedad en un ciento por ciento, ya que existen restricciones a ese uso y goce. Por ejemplo, se debe respetar que ese espacio es destinado a patio, por lo que no puede techarlo transformándolo en un nuevo ambiente, tampoco tendría derecho a cerrarlo por medio de un toldo, con el que quede cerrado permanentemente, tal cual un techo. Teniendo en cuenta que el destino de un patio es la entrada de aire y luz a la unidad con acceso al mismo, el cerramiento del patio común constituiría no solo una violación del articulo 2 sino también una clara infracción a normas municipales en la materia. ·BALCONES: Al igual que los patios, son propiedad de todo el consorcio con uso exclusivo por parte del propietario de la unidad desde la cual se accedo. Del mismo modo en el caso analizado precedentemente el propietario con acceso exclusivo al balcón no puede cerrarlo herméticamente, transformarlo en una nueva habitación. Se pueden colocar protectores de balcones, como así también de toldos de Iona o materiales impermeables, en la medida que mantenga la armonía del frente. ·PÓRTICOS, GALERIAS, E S C A L E R A S Y P U E RTA S D E ENTRADA: Estos sectores no hay dudas que la ley se refiere a los palieres, el hall de entrada, las escaleras cuyo carácter común es indiscutible. ·LOCALES E INSTALACIONES DE SERVICIOS CENTRALES, ASCENSORES, MONTACARGAS Y EN GENERAL TODOS LOS ARTEFACTOS O INSTALACIONES EXISTENTES EN BENEFICIO COMUN: Su carácter de común también resulta indiscutible. Normalmente las discusiones suscitan en la hora de determinar el carácter común o exclusivo de alguna instalación a fin de contribuir a repararla. Es importante saber que las instalaciones troncales son comunes y las instalaciones que están dentro de las unidades son exclusivas. ·UNIDAD DESTINADA AL ALOJAMIENTO DEL PORTERO Y PORTERIA: Normalmente en los edificios que sobrepasan los tres pisos y poseen ascensor se construye una vivienda destinada al portero y su familia, conviviendo en consecuencia el mencionado dentro del edificio. La unidad correspondiente al portero es propiedad común pero de uso exclusivo del referido portero por todo el tiempo que dure la relación laboral. Cada propietario es en consecuencia condómino de la unidad de vivienda correspondiente a la portería .en la proporción que le corresponda. ·SOTANOS: Y TERRAZAS: Dentro del mismo artículo se indica el carácter da común de los sótanos y terrazas. Los consorcistas pueden pactar Io contrario. De modo tal que si el reglamento nada dice al respecto tanto sótanos como terrazas son de uso común. Cuando en un sótano se construyen bauleras, las mismas son de uso exclusivo del propietario, que generalmente accede a ellas con la compra de su unidad de vivienda, adquiriendo la baulera como unidad complementaria. Fuera del lugar afectado a la baulera de uso exclusivo el resto es de propiedad común. Respecto de las azoteas, pueden verse como se indica arriba afectadas al uso exclusivo del propietario de la vivienda que tiene acceso a la misma. De no verse afectada por tal derecho es de uso común de todos los consorcistas, los que podrán tender la ropa y colocar antenas. La ley no es taxativa ni limitativa con relación a los elementos que se consideran comunes. Muy por el contrario la ley dice que la enunciación del artículo 2 es meramente ejemplificativa pudiendo considerarse comunes otros elementos no contemplados por la ley. El Artículo 3 nos habla del uso de los bienes comunes detallados en el artículo anterior y sobre el derecho de cada condómino sobre dichas partes comunes: Los bienes detallados en el punto anterior, pueden ser usados por los copropietarios de acuerdo a su destino, es decir que se dará el uso normal sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás copropietarios que tienen sobre la misma cosa. Normalmente los reglamentos de copropiedad prevén reglas que tienden a uso racional de las cosas comunes por ejemplo: definen horarios de uso de ascensor para mudanzas, u horarios de 53 cierre con llave de la puerta de entrada, horario para sacar residuos, etc. dominio absoluto sobre la unidad perteneciente a cada propietario. El mismo artículo prevé el derecho de cada propietario sobre los bienes comunes que será proporcionado al valor de su unidad . Asimismo, como los establece el artículo 13, los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente a través de valuaciones individuales, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes. Existe un principio de indivisibilidad de las partes comunes y privativas en este sentido: La unidad se valora en su integridad a los efectos fiscales sin distinguir entre lo privado y lo común, a diferencia de lo que puede suceder con el prorrateo de expensas y la contribución de los copropietarios para la administración y reparación de los bienes comunes. (Art. 8) Existe restricciones y límites al ejercicio del derecho de dominio sobre la unidad de cada copropietario: Los vecinos de distintos inmuebles tienen ciertas limitaciones legales al ejercicio de su derecho de propiedad, establecidas ya en el Código Civil: Arts. 2615 – 2616 – 2618 – 2621 – 2625 – 2629 - 2654 – 2658. Los artículos 4 al 8 tiene que ver con los derechos y obligaciones de los copropietarios en las unidades funcionales. Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece. Conforme al artículo 4 cada copropietario puede sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece. Este dominio tiene restricciones que deberá respetar, que tienen que ver con el destino de las unidades de la Propiedad Horizontal. Por ejemplo, si uno de los propietarios quiera vender o alquilar su unidad, y el destino de las unidades es exclusivamente para vivienda no podrá instalar oficinas o depósitos. Asimismo, a partir de la reglamentación de los derechos de los copropietarios sobre la cosa común consagra un condominio con indivisión forzosa con el Queda claro en consecuencia que el derecho de modificar la unidad de cada consorcista no es absoluta, y que está prohibida cuando afecte la seguridad del edificio (por ejemplo destrucción parcial de medianeras) o afectare los servicios comunes (obstruya cañerías septiembre2011 27 Asimismo, los derechos de cada propietario sobre las partes comunes son inseparables del dominio uso y goce su respectivo departamento. Es decir que la transferencia de tales derechos o la constitución de gravamen o embargo trabado sobre la unidad del titular comprende también el derecho a las partes comunes. En particular: Si bien algunas de las restricciones precedentemente indicadas resultan poco imaginables para un edificio dividido en propiedad horizontal, es bueno tener un conocimiento genérico de las mismas, para resolver cuestiones análogas que pueden suscitarse entre los vecinos concordantemente con las soluciones del Código Civil, cuando dichas cuestiones no están contempladas por los reglamentos internos. 53 de distribución de aguas en general). Existen otras prohibiciones como establece el art. 6, las cuales están dirigidas no solo al propietario sino también en general a cualquier ocupante, que tienen que ver con el uso de la unidad con fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad. Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos o ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio. 28 septiembre2011 A estas restricciones genéricas y específicas suelen agregarse otras derivadas del reglamento de copropiedad y administración, que en la medida que vengan a completar la Ley no resulten abusivas o arbitrarias serán validas y obligatorias para los consorcistas. El Artículo 7 es muy importante porque indica que ninguno de los propietarios puede realizar construcciones nuevas o modificaciones que afecte el inmueble común sin la autorización de todos los propietarios. Esto es importante a tener en cuenta para poder asesorar a nuestros clientes con respecto a las intervenciones que se pueden hacer en los inmuebles bajo el régimen de PH. Resumiendo: Principales obligaciones de los copropietarios de las unidades funcionales - Conservar y reparar cada unidad (Art. 5º). - No realizar modificaciones que atenten contra la seguridad del edificio (Art. 5º). - No alterar la forma externa del frente del edificio (Art. 5º). - No destinarlo a usos contrarios a la moral y a las buenas costumbres (Art. 6º). - No alterar el destino previsto en el reglamento de copropiedad y administración (Art. 6º). - No depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio (Art. 6º). Cuadro de principales obligaciones de los copropietarios de unidades funcionales (fuera de los artículos específicos relativos a normas de convivencia): - No perjudicar o restringir el derecho de los demás al uso de los bienes comunes (Art. 3º, primera parte). - Pagar los impuestos, tasas o contribuciones de la propia unidad funcional (Art. 13º). - Pagar las expensas comunes (Art. 8º). - No realizar elevaciones (propietario del último piso) ni excavaciones (propietario de la planta baja o sótanos). - No perturbar con ruidos o de cualquier manera la tranquilidad de los vecinos (Art. 6º). - No realizar obras nuevas que afecten al inmueble común sin autorización de todos los propietarios (Art. 7º). - No ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble (Art. 6º). A partir del artículo 9, tiene que ver con la constitución del consorcio de propietarios, el cual debe acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración. Este reglamento se inscribe en el Registro de la Propiedad. a través de escritura pública. El reglamento incluye la designación de un administrador (representante de los propietarios), la forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos comunes, la forma de convocar las reuniones, etc. y se definen las normas de convivencia en el edificio, y las facultades que tiene dicho consorcio sobre temas de interés común. deben primero aprobar los planos Municipales ( ó Planos de Arquitectura ) de las construcciones, sin ellos no se puede encarar la subdivisión. Procedimiento administrativo: Cada provincia tiene su Catastro Provincial, creado por su propia ley provincial. Por lo tanto cada provincia tendrá su metodología de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal 13512. Por lo tanto puede que sea común que existan diferencias en la representación de los planos, designaciones y requisitos. Pero la Ley de PH es una Ley Nacional, por lo tanto más allá de las diferencias de forma , el espíritu de la misma y la aplicación es exactamente el mismo. Y una Unidad Funcional y una Superficie Común es lo mismo en cualquier jurisdicción del país. Antes de realizar la subdivisión bajo régimen de PH se deben aprobar primero los planos Municipales (o Planos de Arquitectura) de las construcciones. La Subdivisión estará a cargo de un Agrimensor o un Ingeniero (con competencia en mensura). Lo representado en el plano de PH debe coincidir con lo consignado en el plano Municipal, (aunque pueda diferir en medidas y superficies resultantes hasta una cierta tolerancia) ya sea un edificio construido (ley 13512) o a construir, en cuyo caso se llama 'Prehorizontalidad' (ley 19724). Con los dos planos la Dirección de Catastro Provincial procede a la aprobación del plano de P.H., y a posteriori este último.( ya con los porcentajes que le corresponden a cada propietario) se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble junto con el Reglamento de Copropiedad del Condominio formado.