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INFORME DE INSPECCION Y AVALUO
INFORMACION GENERAL
Solicitado por:
Propietario:
Fecha de Solicitud:
Fecha de Inspección:
Referencia No.
INFORMACION GEOGRAFICA
Provincia:
Distrito:
Corregimiento:
Población o Barriada:
Dirección:
ASLAM PATEL
85 REAL STATE, S.A.
16 de Agosto de 2011
17 de Agosto de 2011
PSB-1108-729
Panamá
Panamá
San Francisco
Carrasquilla
Edificio La Ermita, Calle 5ta, Carrasquilla. San Francisco,
Provincia de Panamá. República de Panamá
REGISTRO DEL INMUEBLE
FINCA
FINCA
40,150
ROLLO
ROLLO
30314
DOCUMENTO
11
DOCUMENTO
Sección de la propiedad Provincia de Panamá del Registro Público
3,991
29046
2
LINDEROS DE LA PROPIEDAD (*)
Norte:
Sur:
Este:
Oeste:
(*) Los Linderos y medidas se encuentran debidamente inscritos en el Registro Público
NOMENCLATURA SEGÚN LAS NORMAS DE ZONIFICACION DEL MIVI
RIB
R2B
RE
RM2 X
CARACTERISTICAS DEL VECINDARIO
DESCRIPCION DE LA ZONA
Urbana X
Sub– Urbana
CALLE
Asfalto X
Piedra Suelta X
Hormigón
Servidumbre
SERVICIOS
Alcant. Pluvial X
Electricidad X
Acueducto X
Alcant. Sanitario X
CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION
CONDICIONES GENERALES
Excelentes
Buenas X
Malas
Pésimas
EDAD DE LA CONSTRUCCION
Años 38
Rural
Tierra
Vereda
Teléfono X
Alumbrado Publico X
Aceras
Tanque Séptico
Regulares
Firma de PSB-Avalúos, Inc.
Ns/Ref: PSB-1108-729
TIPO DE CONSTRUCCION
Unifamiliar
Adosada
En hilera
Duplex
Prop. Horizontal
Multi Familiar X
Comercial
Industrial
PAREDES
Bloq. repellados X
Bloques vistos
Madera
Adobe
Mampostería X
Empapelado
Vidrio
TECHO
Losa de Hormigón X
Asbesto Cemento
Tejas
Zinc Galvanizado
Aluminio
Est. De Madera
Est. Metálicas
CIELO RASO
Mad. Machimbrada
Madera
Foam y Aluminio
Celotex
Repello Liso X
Repello Rústico
Madera
Granito
Mármol
Baldosas Pasta X
PISOS
Cemento a llana X
Cemento Rústico
VENTANAS
Persiana de Vidrio X
Malla Metálica X
Techo Visto
Laminas de Fibra
PUERTAS
Verjas de hierro X
Ornamentales X
Puertas plywood X
Puertas de hierro X
DISTRIBUCION DE LA EDIFICACION:(Un (1) Apartamento)
Estacionamientos 1
Estudio
Balcón 1
Cocina 1
Comedor
Vestíbulo
Lavandería 1
Sala–Comedor 1
Portal
Recamaras 1
Sala
Local Comercial
Puertas de tubos
Cuarto Empleada
Serv. Empleada
Serv. Sanitario
1
ACABADOS
Cocina
Recámara
Sanitarios
Lujosos
Lujosos
Lujosos
CARACTERISTICAS DEL TERRENO
Finca No. 3991
1,502.90 M2
DIMENSIONES DEL TERRENO(SIN MEJORA)
Área:
CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO
Plano
Semi-Plano X
Con Pendiente
UBICACIÓN DE TERRENO
Esquina
Entre otros lotes X
VALOR COMERCIAL DEL TERRENO
Área:
3,151.31 M2
Precio por M2:
825.00 B/.
Página No.2
Semi– Acabados
Semi– Acabados
Semi– Acabados
Finca No. 40150
DIMENSIONES DEL TERRENO(CON MEJORA)
Área:
Acabados X
Acabados X
Acabados X
Calle Sin Salida
Valor total:
1,648.41 M2
Acantilado
Rotonda
2,599,830.75 B/.
Firma de PSB-Avalúos, Inc.
Ns/Ref: PSB-1108-729
VALOR DE REEMPLAZO DE LA CONSTRUCCION
PLANTA BAJA
M2
Area Cerrada
268.80 X
Area Semi-Abierta
60.60 X
Pasillo sin Barandal
42.70 X
NIVELES 1 y 2
Area Cerrada
562.40 X
Area Semi-Abierta
121.20 X
Pasillos con Barandal
85.40 X
Escaleras
48.10 X
Precio por M2
300.00 =
225.00 =
150.00 =
315.00
275.00
175.00
200.00
Total por área
80,640.00
13,635.00
6,405.00
=
=
=
=
177,156.00
33,330.00
14,945.00
9,620.00
Sub-total de Reemplazo (Edificio) B/.
335,731.00
DEPRECIACION
Por Edad
Deterioro físico
Desuso Funcional
AREA RENTADA
Area Semi-Abierta
Galera
30.00 %
Incluído %
Incluído %
B/.
B/.
B/.
100,719.30
Sub-Total Real Actual (Edificio) B/.
235,011.70
145.20 ML
67.28 X
85.00 =
175.00 =
12,342.00
11,774.00
Sub-Total Real Actual (Area Rentada) B/.
24,116.00
VALOR DE DEPRECIACION
Valor Real Actual de la Construcción:
Valor Real Actual del Terreno y la Construcción:
Valor de Apreciación según Demanda:
Valor de Venta Rápida:
B/.
B/.
B/.
B/.
259,127.70
2,858,958.45
2,875,000.00
2,587,500.00
B/.
B/.
B/.
B/.
%
20,000.00
240,000.00
48,000.00
192,000.00
6.68
B/.
B/.
B/.
95,000.00
99,500.00
194,500.00
VALOR SOBRE LA RENTA
Entrada Bruta Mensual Estimada:
Entrada Bruta Anual:
Gastos Anuales Aproximados:
Entrada Neta Anual Estimada:
Porcentaje que esto representa sobre la inversión calculada:
VALORES REGISTRADOS EN EL REGISTRO PUBLICO
FINCA# 40150
FINCA# 3991
Construcción
B/.
Construcción
Terreno:
B/.
15,500.00
Terreno:
Total Registrado: B/.
15,500.00
Total Registrado:
DATOS REGISTRADOS
Fecha: 17 de Agosto de 1995
Escritura: 9564
Notaria: 3ra
Página No.3
DECLARACION DE MEJORAS
Valor: B/. 99,500.00
Fecha: 27 de Abril de 1973
Escritura: 3222
Notaria: 2da
Firma de PSB-Avalúos, Inc.
Ns/Ref: PSB-1108-729
GRAVAMENES
Libre de Gravamen
X
Hipotecada
Anticresis
FICHA
TOMO
FOLIO
Por la suma de: B/.
A favor de:
No Aplica
DESCRIPCION GENERAL DE LA CONSTRUCCION
La propiedad objeto del presente avalúo trata del edificio denominado “LA ERMITA”, de terreno
típico y las mejoras tipo multifamiliar sobre el construidas, identificada con la Finca No. 3991, inscrita al
Rollo Nº 29046, Documento Nº 2 y Lote de Terreno con área de exhibición de Ventas de Autos y mejora
Tipo Galera sobre el construida, identificada con la Finca No. 40150, inscrita al rollo No. 30314,
Documento No. 11, de la Sección de la Propiedad, Provincia de Panamá, del Registro Público, ubicada
en Calle 5ta Carrasquilla, con una superficie total de 3,151.31 metros cuadrados.
El inmueble está construido de hormigón armado en sus cimientos y estructuras con techo de losa
de cemento armado; paredes de bloques repellados y pintados; cielo raso de repello liso en los tres
niveles; cada apartamento mantiene piso de concreto revestido de baldosas de pasta en todo el inmueble
salvo en área de lavandería y tendedero que son de cemento a llana; ventanas de persianas de vidrio
protegidas con mallas metálicas y verjas de hierro, tipo ornamentales en la cocina; puertas de madera
sólida en entradas principales a los apartamentos, de barras de hierro en accesos a apartamentos, de
plywood en el interior de los mismos. La cocina mantiene fregador sencillo de porcelana esmaltada,
contando con sobre de concreto revestido de azulejos nacionales y madera en su parte inferior, las
paredes se encuentran revestidas de azulejos a 1.50 de alto. El servicio sanitario cuenta con artefactos y
ferretería nacionales con las paredes revestidas de azulejos nacionales a 1.60 metros de alto. La
recámara mantiene closet con puertas de madera. La lavandería posterior cuenta con tina sencilla de
concreto repellada y pintada con azulejos a media pared.
Área Rentada para ventas de autos: Cuenta con cerca de malla ciclón, en todo su contorno, piso
de OBSERVACIONES
grava compactada, estacionamiento tipo galera, con cubierta de laminas de zinc sobre zerchas
metálicas y tubos de acero.
La Distribución de la propiedad es la siguiente:
Edificio de Tres (3) niveles dieciocho (18) en total, distribuidos de la siguiente forma, Planta Baja, 1 y
2 Nivel, cada nivel, consta de seis (6) apartamentos, estos a su vez mantienen igual distribución, SalaComedor, Cocina, Un (1) Servicio Sanitario, Una (1) Recamara, Área de Lavandería y Tendedero
Techado.
La investigación se hizo con el propósito de poder expresar una opinión con respecto a un valor
razonable de mercado de la mencionada propiedad, considerando las condiciones del mercado de bienes
raíces hoy día y el uso actual residencial de la misma. La propiedad fue personalmente inspeccionada por
nosotros.
En atención a investigación realizada en el registro Público, las Fincas No. 3991 sobre la cual se
encuentra construida la propiedad objeto del presente avalúo, no mantiene inscripción de secuestro o
embargo y la No. 40150, mantiene igual condición.
Página No.4
Firma de PSB-Avalúos, Inc.
Ns/Ref: PSB-1108-729
ANEXOS
Fotografias Descriptivas
Mapa de Localización
Copia de Plano
La información aquí consignada es fruto de la inspección visual, y de aquella constatada en los
documentos auténticos suministrados por el propietario. Los términos y condiciones bajo los cuales se
emite este informe son los usuales. Este documento se expide con absoluta libertad, en forma objetiva,
sin ninguna influencia ni perjuicio de ningúna naturaleza, salvo error u omisión, distinta de la derivada
por su percepción profesional del inmueble sujeto de avalúo.
Suscribimos el pesente Informe de Inspección y Avalúo, en la Ciudad de Panamá,
a los Dieciocho (18) días del mes de Agosto del 2011.
Atentamente,
PSB-Avalúos, Inc.
____________________
Ing. Antonio Vallarino B.
Gerente General
Página No.5
____________________
Andrés A. López C.
Sub-Gerente Depto de Avalúos
Firma de PSB-Avalúos, Inc.