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estudios de casos
Establecer nuevos estándares
para integración del edificio
La torre de 25 York Street de Menkes
de Toronto va más allá de los límites del
diseño de edificios inteligentes.
El poder de la integración: La Nueva torre comercial
El camino hacia la
certificación LEED de oro
de Toronto va más allá de los límites del Diseño del edificio inteligente
Con el proyecto de construcción
de $250 millones completo y
la ocupación al 100 por ciento,
25 York Street hoy es considerada
una de las torres de oficinas más
impresionantes de Toronto.
En la primavera de 2005, el mercado de la construcción comercial de Toronto estaba en movimiento
con una serie de organizaciones importantes en el área evaluando las opciones de reubicación. Con
un entorno comercial sólido y próspero - impulsado por el crecimiento en los servicios financieros
y la tecnología - muchas empresas locales estaban sobrepasando rápidamente sus espacios
existentes. En un intento de satisfacer las diversas necesidades de estos potenciales inquilinos,
varios desarrolladores comenzaron la búsqueda de lugares para construir nuevas instalaciones.
Menkes, una de las empresas de
desarrollo inmobiliario líderes en Ontario
localizó y adquirió un lugar en York Street,
en el distrito de la zona ribereña del centro
de Toronto que durante años había sido
un terreno ferroviario, que no se utilizaba,
abandonado y comenzó a desarrollar
especificaciones para un nuevo edificio.
Los ingenieros imaginaron una instalación
que no sólo podría satisfacer las
necesidades funcionales de sus inquilinos,
sino también el uso de materiales
ecológicos y prácticas de construcción
según los requisitos de Liderazgo en
Energía y Diseño Medioambiental (LEED®)
segunda empresa de telecomunicaciones
más importante del país, con más
de 6.100 empleados en el área de
Toronto, como su inquilino fijo para
la nueva instalación. TELUS se sintió
atraída por el nuevo lugar, en parte
como una instalación ecológica que
respaldaba sus propias iniciativas de
responsabilidad social corporativa.
Sin embargo, la empresa también
estaba muy interesada en maximizar
su control personal del espacio para
estar al tanto de lo que sucedía en
todo el edificio a un nivel mucho
mayor de detalles que nunca antes.
“Sabíamos desde el principio nuestro
objetivo era construir una instalación con
certificación LEED”, dijo Gary Handley,
director de proyectos de Menkes. “Era
algo que muy importante para Menkes
en nuestros esfuerzos por ser buenos
administradores del medio ambiente.
Y muy a menudo, se convierte en
criterios importantes en los procesos
de evaluación de muchos inquilinos
al seleccionar un nuevo espacio”.
Para ese fin, TELUS trabajó con
Building Intelligence Group, una
consultora independiente que ofrece
servicios de consultoría técnica
y estratégica, para desarrollar un
informe detallado que describiera su
visión para la construcción ecológica
más inteligente del mundo.
A medida que el diseño del edificio tomó
forma, Menkes aseguró a TELUS, la
“TELUS nos entregó el informe y nos
pidió que “lo construyamos”, dijo Handley.
“Si la tecnología estaba disponible, querían
asegurarse de que la evaluáramos para su
potencial inclusión en el nuevo espacio. Sus
expectativas eran altas, pero sabíamos que
muchas de las ideas para la integración del
sistema de construcción eran alcanzables
y ayudarían a reducir el costo total del ciclo
de vida de la instalación a largo plazo”.
¿Por qué un edificio
integrado?
Según la Asociación Continental de
Edificios Automatizados (CABA), el costo
total del ciclo de vida de una instalación se
ha convertido en uno de los principales
impulsores de la construcción comercial
inteligente. Si bien algunas especificaciones
y estándares ecológicos se enfocan en la
“piel y el esqueleto” de un edificio, un
edificio verdaderamente integrado también
aborda el rendimiento y costos de los
propios sistemas internos - desde la
construcción y cambios en curso y mejoras
hasta costos operativos, de mantenimiento
y servicios públicos.
Un edificio integrado permite a los
sistemas, como calefacción, ventilación
y aire acondicionado (HVAC), control
de acceso, protección para la vida e
iluminación compartir información y
estrategias con la vista puesta en la
reducción del consumo de energía, mejorar
la seguridad, proporcionando funcionalidad
de valor agregado y haciendo que el
edificio sea más fácil de operar. Un sistema
integrado no sólo puede aumentar la
eficiencia energética y operativa de un
20 al 30 por ciento según los promedios
de la industria, sino que también puede
proporcionar un nivel de control inigualable
de ocupantes por medio de sistemas
con un solo propósito, no integrados.
Debido a que Menkes había
presupuestado para sistemas de
construcción convencionales como
parte de la especificación inicial,
quería garantizar que un sistema
integrado no aumentaría los costos
del proyecto y limitar su capacidad
para satisfacer otras necesidades de
inquilinos y pedidos. Por lo tanto para
ayudar a identificar la tecnología y
enfoque correctos, el desarrollador
recurrió a Honeywell, líder mundial en
sistemas y servicios de construcción.
El poder de la integración
Hoy, 25 York Street es uno de los edificios
más inteligentes y energéticamente
eficientes del mundo. Cada sistema que
ayuda a administrar la torre de más de
750.000 metros cuadrados forma parte
de una solución en toda la empresa que
permite a los sensores y dispositivos
compartir información que ayuda a
proporcionar valor y comodidad a los
inquilinos. En toda la instalación, hay
más de 50 aspectos de integración
entre todos los sistemas, incluso:
• Automatización de edificios/HVAC
• Control de iluminación
• Medición de energía
• Control de acceso
• Videovigilancia digital
• Control de ascensor
• Control de estacionamiento
• Alarma de seguridad personal/
contra incendios
Básicamente, todo el sistema opera en una
red Ethernet de fibra óptica y se controla
por medio del Integrador de edificios
corporativos (EBI, por sus siglas en
inglés) de Honeywell, una plataforma de
administración de instalaciones que ayuda
a reducir los costos operativos mediante la
integración de las tecnologías principales
de la construcción. Los gerentes de las
instalaciones acceden a EBI por medio
de una interfaz gráfica centralizada, que
pone el control de todos los sistemas del
edificio a su alcance, que les permite
administrar y supervisar las operaciones
del sistema desde un solo lugar.
Hubo escépticos en relación a que
si el nivel de integración del sistema
especificado para el edificio se podría
alcanzar, pero el finalizar el proyecto
todas las partes estaban muy contentas
con los resultados. Como comentó Roy
Budgell, gerente general de 25 York
Street: “La primera vez que revisé el
alcance de la integración de los sistemas
de Honeywell, pensé que íbamos a tener
problemas importantes al implementar
un sistema de esta complejidad en
nuestra propiedad. Para mi satisfacción,
el sistema de Honeywell se ha integrado
plenamente y funciona a la perfección”.
Al utilizar el protocolo de comunicación
abierto BACnet® EBI puede proporcionar
la capacidad para que los inquilinos
puedan tener su propio acceso basado
en web a los sistemas en su espacio,
incluyendo el control de la temperatura,
control de acceso y supervisión de
energía, si el gerente de la propiedad
deseara poner a esta función a
disposición de sus inquilinos. El acceso
web está configurado para acceso
remoto o fuera de sitio, ofreciendo un
sistema extremadamente adaptable
que se puede expandir a medida que
cambian las necesidades de inquilinos.
Por medio de un intenso enfoque
en la integración del edificio y
una mirada puesta en edificio
ecológico, Menkes ya ha
entregado beneficios significativos
de energía y ambientales a sus
inquilinos. En comparación con
una torre de oficinas tradicional de
su tamaño, 25 York Street utiliza el
47 por ciento menos de energía.
Menkes también utilizó un 15 por
ciento menos de materia prima
mediante la incorporación de
materiales del edificio reciclados
durante la construcción.
El edificio también ha
recientemente obtenido
reconocimiento dentro de
la comunidad inmobiliaria
comercial, incluso el premio en el
2009 por “Desarrollo de oficinas
del año” de la sección de NAIOP,
Asociación de Desarrollo de
Propiedades Comerciales del
Área Metropolitana de Toronto.
Según sus logros combinados
de energía, ambientales y de
integración, Menkes logró la
Certificación LEED de Oro, una
de las designaciones más altas
del Consejo de la Construcción
Ecológica de Estados Unidos por
su excelencia en el diseño de
edificio ecológico.
“Algunas personas describen
a este edificio como una nave
espacial cuando hablan de sus
capacidades”, dijo Handley.
“A partir de la automatización del
edificio avanzada, las estrategias
de iluminación innovadoras y el
control de acceso, 25 York Street es
un ejemplo de exhibición del poder
de la integración del edificio”.
“Todo el sistema del edificio es
extremadamente configurable
a través de EBI,” dijo Handley.
“Debido a que cada sistema está
totalmente integrado, nos hemos
dado cuenta de las eficiencias e
identificamos oportunidades para
mejorar el rendimiento del edificio
que francamente no habíamos
considerado durante nuestras
consideraciones iniciales del diseño”.
Automatización del edificio
y control de iluminación
El sistema de automatización del edificio
utiliza ComfortPoint de Honeywell™,
lo que permite la extensión del control
automático de temperatura para todo el
espacio. Una vez conectado al sistema
del edificio base, los operadores pueden
administrar los ajustes de temperatura
a través de una interfaz web, lo que
permite una programación según la hora
del día, ocupación o otros criterios.
ComfortPoint permite que un número
ilimitado de controladores y dispositivos
puedan ser instalados en el área de cada
inquilino también. El sistema de base
del edificio se compone de controles
para las unidades de calefacción,
ventilación y aire acondicionado, que
sirven al sistema de ventilación por
desplazamiento. Esto incluye control del
amortiguador automático para oficinas y
salas de reuniones, así como cualquier
equipo de calefacción, ventilación
y aire acondicionado suplementario
que se instale, como unidades de aire
acondicionado y extractores de la sala
de servidores.
Además, los programas de neutralización
de picos automatizados se pueden
implementar, que reducen la demanda
eléctrica en períodos pico al ajustar
Averigüe más
Para aprender cómo un Contrato de
rendimiento de ahorro de energía puede
ahorrar dinero para su instalación, póngase
en contacto con su representante de
Honeywell, visite
www.buildingsolutions.honeywell.com
o llame al 289-333-1369.
Honeywell Building Solutions
Honeywell
85 Enterprise Boulevard
Markham, ON L6G 0B5
289-333-1369
buildingsolutions.honeywell.com
ligeramente los niveles de temperatura
y de iluminación. Y para asegurar
la productividad de los empleados,
los sensores de dióxido de carbono
están también incorporados para
supervisar la calidad del aire e
introducir mayor ventilación en áreas
como salas de reuniones durante
períodos de alta ocupación.
Control de acceso
El sistema de control de acceso
vincula plenamente la entrada del
estacionamiento, ascensores, acceso
a la planta y otras áreas que requieren
seguridad. Los sistemas de seguridad
de base que utilizan los lectores
smartcard Honeywell Temaline™ y
Honeywell Digital Video Manager™
están configurados en un disposición
del cliente/servidor que permite a los
inquilinos tener su propia contraseña
protegida y administración de seguridad
cifrada. Esta arquitectura permite
limitada incorporación de lectores de
tarjetas, así como cámaras de paneo
Inclinación y zoom (PTZ) que admiten
visualización y grabación de video.
Honeywell Security Manager integra
control de acceso y tecnología de
vigilancia en otros sistemas del
edificio, incluyendo un sistema de
interfonía basado en IP para recepción
y otras áreas sin personal, como un
estacionamiento subterráneo. Security
Manager también está vinculado
con el sistema de administración
del ascensor, lo que permite a los
inquilinos bloquear pisos confidenciales
para solamente aquellos con una
credencial de acceso válida. Security
Manager se integra a las pantallas
de video del ascensor, ofreciendo
comunicación visual bidireccional entre
los ocupantes del ascensor y personal
de seguridad si se solicita asistencia.
Esta característica ofrece a los
LEED® es una marca registrada
del Consejo de la Construcción Ecológica de Estados Unidos.
BACnet® es una marca registrada de American Society
of Heating, Refrigeration and Air Conditioning Engineers
(ASHRAE).
Temaline™, ComfortPoint™ y Digital Video Manager™
son marcas registradas de Honeywell International Inc.
Impreso en papel reciclado que
contiene 10% de residuos postconsumo.
SL-53-2407
Julio 2012
© 2012 Honeywell International Inc.
ocupantes del edificio una sensación de
comodidad sabiendo que una persona
viva está allí si surge una situación.
Además, las cámaras de video pueden
grabar y almacenar imágenes de
todo el personal y visitantes al entrar
y salir de la instalación (incluyendo
fecha y hora). Además, los datos de
las tarjetas y el control del ascensor
se pueden utilizar para hacer un
seguimiento del acceso de los
ocupantes en otros horarios para que
se les facture a los inquilinos en forma
justa y precisa por su uso de energía.
“La comodidad del inquilino es
incomparable”, dijo Handley. “A través
de integración avanzada, los ocupantes
disfrutan de un espacio más brillante
con una mejor calidad del aire y un
ambiente de trabajo más seguro”.