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CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACIÓN CIVIL
Bogotá, D. C., cinco (5) de junio de dos mil nueve (2009).
Magistrado Ponente
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR
Referencia: Expediente C-0800131030061993-08770-01
Se decide el recurso de casación que se interpuso, respecto de la sentencia de 9 de noviembre de 2004,
proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, Sala Civil-Familia, en el proceso
ordinario de ROSA ANTONIA CORAL ERAZO y otros contra las sociedades CONSORCIO TÉCNICO DE
CONSTRUCCIONES S. A., CONTECO, y CONSTRUCCIONES DEL CARIBE S. A.
ANTECEDENTES
1.- La citada demandante, en conjunto con EDUARDO CRUMP LAFAURIE, CLAUDIA SCHNURBUSCH
GALLARDO y el EDIFICIO BOULEVARD PLAZA, solicitaron que las demandadas fueran declaradas
civilmente responsables de los daños causados en los inmuebles de su propiedad y que como consecuencia
se les condenara a pagar las sumas que invirtieron o que tuvieren que sufragar para repararlos, el valor de su
depreciación, el precio de los muebles afectados, el equivalente al lucro cesante y al daño moral, con los
intereses e indexación en lo que corresponda.
2.- Las pretensiones se fundamentaron, en síntesis, en que el CONSORCIO TÉCNICO DE
CONSTRUCCIONES S. A., construyó el EDIFICIO BOULEVARD PLAZA, para la firma CONSTRUCCIONES
DEL CARIBE S. A., quien a su vez enajenó a las personas naturales demandantes unos apartamentos y
garajes, ocupados los cuales, inclusive en las áreas comunes, presentaron filtraciones de aguas a través de
las cubiertas y terrazas, debido a “errores” o “defectos de construcción”, ocasionando daños, cuyos costos de
reparación no han sido reembolsados por las sociedades demandadas.
Específicamente, en el apartamento de la recurrente en casación, señora ROSA ANTONIA CORAL ERAZO,
“goteras permanentes, insuficiencia de instalaciones sanitarias y presión de agua, rompimiento de tuberías,
daños en los pisos de la azotea”, “deterioro de paredes, techos, muebles y costosas alfombras”. Además, ha
intentado vender su inmueble, pero las personas interesadas han desistido de comprar por los “problemas de
filtración de aguas que padece el edificio”.
3.- Las sociedades demandadas negaron los hechos esenciales y se opusieron a las pretensiones, en lo
fundamental, por falta de legitimación en la causa de los demandantes, pues la hipótesis planteada no la
gobernaba el artículo 2060 del Código Civil, aplicable al contrato de construcción concertado entre el
empresario y el dueño de la obra, calidad de la cual precisamente aquéllos carecían, así hubieren adquirido
después algunos bienes sujetos al régimen de propiedad horizontal.
4.- El Juzgado Sexto Civil del Circuito de Barranquilla, mediante sentencia de 7 de junio de 2002, declaró
fundada la excepción en comento y agregó que la acción que procedía era la redhibitoria o la de reducción
proporcional del precio.
LA SENTENCIA IMPUGNADA
1.- En lo pertinente, el Tribunal, al resolver el recurso de apelación que interpusieron los demandantes, dejó
sentada la existencia de dos relaciones diferentes, una derivada del contrato de construcción entre el
CONSORCIO TÉCNICO DE CONSTRUCCIONES S. A., CONTECO, y la sociedad CONSTRUCIONES DEL
CARIBE S. A., y la otra, surgida de los contratos de compraventa celebrados entre esta última, como
vendedor, y los demandantes compradores.
2.- Interpretando que en el caso se había ejercido una pretensión contractual, por la referencia expresa que se
hizo del artículo 2060 del Código Civil, el sentenciador consideró que si bien era “más adecuado ensanchar” la
cobertura del ordinal 3º de esa disposición, para conceder la acción a los adquirentes posteriores afectados
con los vicios de la construcción, desechó tal posibilidad, porque además de regular dicho precepto las
relaciones entre “empresario constructor” y el “dueño” de la obra, bajo la modalidad de precio “único prefijado”,
los jueces estaban sujetos al imperio de la ley, sin que pudiera servir para desconocerla el criterio aceptado al
respecto por la doctrina.
Agregó que con ese mismo propósito, tampoco se podía acoger el argumento de tener a los demandantes
como dueños de la obra, en virtud de las adquisiciones que hicieron, por haber obtenido su derecho de manos
del comitente de la edificación, para demandar al “empresario constructor”, de conformidad con lo previsto en
el artículo 928 del Código de Comercio, porque esto alteraba o desquiciaba la “estructura fáctica y jurídica”
sobre la cual se habían montado las pretensiones, en consideración a que los actores “entrarían actuando en
calidad de subrogatorios de una de las mismas personas de las cuales están reclamando la indemnización”.
3.- En esas circunstancias, el Tribunal confirmó la decisión de primer grado en la sentencia que recurrida en
casación por todos los demandantes, únicamente fue concedido el recurso en favor de ROSA ANTONIA
CORAL ERAZO.
LA DEMANDA DE CASACIÓN
1.- En el único cargo formulado denuncia la violación directa de artículo 2060, ordinal 3º del Código Civil.
2.- En su desarrollo, la recurrente sostiene que si bien no existe providencia judicial colombiana que encuentre
plausible la responsabilidad del empresario constructor, en los casos en que el dueño de la obra contrata su
ejecución para venderla, frente a los terceros adquirentes que sufren la ruina durante el tiempo de la garantía
decenal, sí conoce normatividad, jurisprudencia y doctrina foráneas que la admiten.
Los Códigos Civiles de Francia (artículo 1792, con la modificación introducida en 1978), de Italia (artículo
1669), de Bolivia (artículo 743), confieren la acción, en términos generales, al “adquirente” o al “comitente y a
sus causahabientes”. En el mismo sentido, el Tribunal Supremo de España, a la par con la jurisprudencia de
Francia y de Portugal, al decir, con fundamento en el derogado artículo 1591 del Código Civil, que la
responsabilidad se desenvolvía al margen de todo vínculo contractual, y la jurisprudencia de Puerto Rico, en
aplicación del artículo 1483 del Código Civil.
Señala, por lo tanto, que la orientación mundial en el punto es ensanchar la responsabilidad contra el
empresario constructor en favor de los terceros adquirentes o causahabientes de quien encargó la obra, como
así lo reconoce la doctrina patria. De ahí que considera propicia la ocasión para que la Corte acepte, de una
vez por todas, la aplicación de la garantía en cuestión al margen de una relación contractual, para no dejar
desamparados a quienes adquieren lo edificado, en los casos en que uno es el vendedor y otro el constructor.
3.- Solicita, en consecuencia, que se case la sentencia del Tribunal y se acojan las pretensiones.
CONSIDERACIONES
1.- En consonancia con el Tribunal, ninguna duda cabe sobre que el artículo 2060, ordinal 3º del Código Civil,
frente al dueño de la obra, regula la responsabilidad directa del constructor, definido en el artículo 4º de la Ley
400 de 1997, como el “profesional, ingeniero civil o arquitecto, bajo cuya responsabilidad se adelanta la
construcción de una edificación”, o al tenor del artículo 1º de la Ley 1229 de 2008, como el “profesional,
ingeniero civil, arquitecto o constructor en arquitectura o ingeniería, bajo cuya responsabilidad se adelanta una
edificación”. La pregunta que surge es si el tercero adquirente de la misma, fundado en la garantía decenal allí
mismo prevista, puede reclamar del empresario constructor los daños sufridos cuando el edificio “perece o
amenaza ruina” como consecuencia de los vicios de la construcción, del suelo o de los materiales.
Sin mayores disquisiciones, la respuesta debe ser afirmativa, porque aparte de que la norma en cuestión,
particularmente el ordinal tercero, no hace ninguna distinción, así se entronque, según su encabezado, con los
“contratos para la construcción de edificios”, se entiende que como esa garantía se activa cuando el edificio
pereciere o amenazare ruina, en todo o en parte, en los “diez años subsiguientes a su entrega”, causados por
los vicios referidos, la responsabilidad del constructor durante ese lapso sigue siendo la misma, sin
consideración a las mutaciones del dominio, puesto que, en últimas, por razones de seguridad se exige que
los edificios se construyan con la estabilidad, solidez y la firmeza suficientes para evitar su ruina.
Por esto, algunas legislaciones atribuyen a los adquirentes o causahabientes del dueño de la obra, en
protección del interés que precisamente tienen en la construcción, lo cual trasciende a la persona misma del
contratante, una pretensión autónoma contra el empresario constructor, como se hizo ver en el cargo
propuesto. Pero que otras no consagren expresamente esa responsabilidad, como la nuestra, no debe
seguirse que no pueda reclamarse, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la ley para el
efecto, mucho más frente a hechos sensibles en la actualidad causados por el auge que ha tenido la actividad
constructora y su comercialización.
Así que con independencia de otras acciones que pueda ejercitar el actual propietario del inmueble contra su
vendedor, no cabe duda que tanto el dueño de la obra como aquél, según sea el caso, pueden beneficiarse de
la garantía prevista en el artículo 2060, ordinal 3º del Código Civil, cuando el edificio perezca o amenace ruina
en el término de diez años siguientes a su entrega, por vicios de la construcción, del suelo o de los materiales,
porque se trata de una garantía indisoluble y temporalmente ligada al edificio que no desaparece por las
enajenaciones que del mismo o parte de él se hagan.
Por lo tanto, como la garantía en cuestión pervive, durante cierto tiempo, al edificio, resulta claro que en el
caso de ser vendido, esto igualmente involucra, mientras esté vigente, dicha garantía, pues en caso de
activarse, el enajenante no podría hacerla valer por ausencia de interés. Desde luego que exteriorizados los
vicios en mención, con incidencia en la estabilidad, solidez y firmeza de la edificación, quien sufriría los daños
es el propietario final, de donde absurdo sería no permitirle disfrutar de esa prerrogativa, pese a ser al único
que beneficia.
En consecuencia, por tratarse de una garantía legal, que cobija también los eventuales daños a terceros que
no deriven ningún derecho del dueño de la obra, causados por la “ruina de una edificación”, pero únicamente
cuando provienen de un “vicio de construcción”, que no del suelo ni de los materiales (artículo 2351 del
Código Civil), debe seguirse que siempre que se enajene un edificio o parte de él, la garantía en cuestión se
transfiere automáticamente, para ser reclamada en el caso de que el edificio pereciere o amenazare ruina.
No se trata, por supuesto, de la transmisión de un derecho, como el de resarcimiento, sujeto a las normas de
la cesión, porque para hablar de tal se requiere que la garantía decenal se haya activado, esto es, que el
edificio se hubiere derrumbado o concretado la amenaza de ruina, de donde si esto no ha ocurrido en manos
del contratante o dueño de la obra, es decir, antes de la enajenación, nada habría que ceder. Tampoco de una
subrogación de los derechos de éste contra el empresario constructor, como en alguna parte se insinúa,
porque en ese evento se necesita, entre otros requisitos, de la existencia cierta e indiscutida de una obligación
y de un tercero que la paga, y esto no es precisamente lo que se predica en el caso.
2.- El Tribunal, desde luego, en ninguna parte desconoció la garantía decenal del constructor, establecida en
el artículo 2060, ordinal 3º del Código Civil, respecto del edificio construido, contra los vicios, bien de la
construcción, ya del suelo que el empresario o sus dependientes hayan debido conocer en razón de su oficio,
ora de los materiales, siempre que comprometan la estabilidad y la solidez de la obra o la afecten por
amenaza de ruina, en todo o en parte, a tal punto que la hagan impropia para su destino conforme a su
naturaleza.
Sin embargo, pese a que reconoció que lo más adecuado era ensanchar el campo de aplicación del precepto
en cuestión, restringió su alcance, primero al decir que únicamente regulaba las relaciones entre el
“empresario constructor” y el “dueño de la obra”, y no las de aquél con los terceros adquirentes. Luego, al
sostener que de considerar a los demandantes como adquirentes de la garantía decenal, estarían actuando,
en contra de la estructura fáctica y jurídica de la demanda, como subrogatorios de una de las sociedades
contra las cuales precisamente solicitaron la indemnización.
No obstante, las pretensiones de la demanda, por otras razones, no saldrían avante, todo dentro de la órbita
del artículo 2060, ordinal 3º del Código Civil, sin desconocer, desde luego, la existencia de daños distintos a
los regulados en la norma, pues aparte de que así lo encausó el Tribunal, el recurrente aceptó que esa era la
disposición que regía el caso, de una parte, al no reclamar en casación sobre el particular, de donde al
margen del acierto, esa conclusión se mantiene incólume, y de otra, al centrar su atención, en el único cargo
propuesto, al alcance del mismo precepto.
En efecto, para que tenga lugar la reclamación se requiere, ante todo, como presupuesto para indagar la
causa generadora del daño, que dentro del término de vigencia de la garantía decenal se haya producido el
desplome del edificio o presentado la amenaza de ruina total o parcial. De acuerdo con el precepto en
comento, la garantía decenal se activa únicamente cuando el “edificio perece o amenaza ruina”.
La ruina del edificio, se descarta por completo, porque nada de ello refiere la demanda. Lo segundo
igualmente, pues con relación al apartamento de la recurrente en casación, se trata de daños puntuales al
interior del mismo, que no de la edificación, consistentes, en consonancia con el libelo, en “goteras
permanentes, insuficiencia de instalaciones sanitarias y presión de agua, rompimiento de tuberías, daños en
los pisos de la azotea”, “deterioro de paredes, techos, muebles y costosas alfombras”, los cuales fueron
superados, como se indicó por GUILLERMO OTERO VIDAL y RICARDO MARTÍNEZ AYALA, entre otros
testigos, cuestión que por si elimina una actual o potencial amenaza de ruina.
3.- En ese orden de ideas, la acusación no puede abrirse paso, sin lugar a condenar en costas, dada la
rectificación doctrinaria.
DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en
nombre de la República y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia de 9 de noviembre de 2004,
proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, Sala Civil-Familia, en el proceso
ordinario de ROSA ANTONIA CORAL ERAZO y otros contra las sociedades CONSORCIO TÉCNICO DE
CONSTRUCCIONES S. A., CONTECO, y CONSTRUCCIONES DEL CARIBE S. A.
Sin costas en casación, por lo dicho anteriormente.
Cópiese, notifíquese y devuélvase el expediente al Tribunal de origen para lo pertinente.
WILLIAM NAMÉN VARGAS
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR
RUTH MARINA DÍAZ RUEDA
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA
ARTURO SOLARTE RODRÍGUEZ
CÉSAR JULIO VALENCIA COPETE
(Con excusa justificada)
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA