Download Propiedad horizontal.- Obras en fachada STS, Sala 1ª, 22/12/2010

Propiedad horizontal.- Obras en fachada
STS, Sala 1ª, 22/12/2010
Se reitera como doctrina jurisprudencial que las obras realizadas por el titular de
locales comerciales situados en las plantas bajas de los edificios que afecten a
elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos de la
comunidad de propietarios no se consideran contrarias a derecho, siempre que no
afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro
propietario.
Con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación
con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de
propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los
elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo. Así ha
sido ratificado por la Jurisprudencia de esta Sala (SSTS de 22 de octubre de 2008
[RC n.º 245/2003 ], de 15 de diciembre de 2008 [RC n.º. 861/2004 ] y de 17 de
febrero de 2010 [RC n.º 1958/2005 ]). A ello se debe añadir que, en principio, el
título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios, no pueden
resultar contrarios a las normas de derecho imperativo.
Esta doctrina general, ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala que
considera que ha de ser interpretada de un modo más flexible cuando se trata de
locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, las
exigencias normativas en materia de mayorías. Es muy frecuente que en el
momento de construirse los edificios, sus locales se configuren con una pared de
ladrillo para que el adquiriente adecue la fachada de acuerdo con las necesidades
estéticas inherentes al negocio que se va a desarrollar. Los locales comerciales
están destinados a albergar diferentes negocios, de modo que para su correcto
desarrollo es necesaria la instalación de elementos externos tendentes a la
captación de clientela, que necesariamente van a afectar a elementos comunes
del edificio, y en especial a la fachada.
La STS de 11 de noviembre de 2009 (RC n.º 625/2005 ), así como la STS
de 30 de septiembre de 2010 (RC n.º 1902/2006 ), reiteran la jurisprudencia
anterior de este Tribunal afirmando que no cabe idéntica interpretación entre
locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican
generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la
fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa
superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más
rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención
a la naturaleza de la actividad que se va a desarrollar en los locales. Dicha
jurisprudencia limita tal posibilidad a que las obras que se realicen no menoscaben
o alteren la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos
de otro propietario.
Roj: STS 7741/2010 - ECLI:ES:TS:2010:7741
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 296/2006
Nº de Resolución: 809/2010
Fecha de Resolución: 22/12/2010
Procedimiento: Casación
Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Tipo de Resolución: Sentencia
Cuestión:
Declaración de nulidad de acuerdo de comunidad de propietarios por el el que se exigía
al propietario de un local comercial que cerrara tres ventanas abiertas en la fachada
del mismo, al haber hecho las obras sin consentimiento unánime de la comunidad.
cf1Resumen:
parConcepto de fachada. No resulta posible distinguir entre fachada del edificio y del
local. La pared o muro que delimita el local y le separa del exterior o de la zona común
constituye fachada del edificio y, como tal, constituye uno de los elementos comunes
sobre el que recae un derecho de copropiedad con los demás dueños de los pisos o
locales del inmueble. Así resulta del art. 396 del Código Civil y de los estatutos de la
Comunidad. Cuando los estatutos de la comunidad permiten a los propietarios de los
locales comerciales modificar la fachada del local o locales mediante cierre, apertura,
división, subdivisión de huecos y obras de ornamentación y embellecimiento u otras
similares, sin duda se refieren a la fachada, considerada como elemento común. Mayor
flexibilidad cuando las obras se realizan en los locales comerciales. Se reitera como
doctrina jurisprudencial que las obras realizadas por el titular de locales comerciales
situados en las plantas bajas de los edificios que afecten a elementos comunes y que
estén autorizadas por el título o los estatutos de la comunidad de propietarios no se
consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad
del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario. Se estima el recurso.par
Encabezamiento
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veintidós de Diciembre de dos mil diez.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los señores al
margen indicados, el recurso de casación que con el n.º 296/2006 ante la misma
pende de resolución, interpuesto por la representación procesal de D. Bernardo aquí
representado por la procuradora D.ª M.ª Asunción Sánchez González contra la
sentencia de 23 de mayo de 2005 dictada en grado de apelación, rollo n.º 288/05 por
la Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1 .ª, dimanante de procedimiento de
juicio ordinario n.º 845/04, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de
Salamanca. Habiendo comparecido en calidad de parte recurrida el procurador D. Juan
José Gómez Velasco en nombre y representación de la comunidad de propietarios de la
CALLE000 , n.º NUM000 - NUM001 de Salamanca.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Salamanca dictó
sentencia de fecha 3 de febrero de 2005 en el juicio ordinario n.º 845/05 cuyo fallo
dice:
«Fallo.
»Estimo la demanda presentada por la procuradora Sra. Valle Corcho, en
nombre y representación de D. Bernardo , frente a la Comunidad de Propietarios del
edificio de la C/ CALLE000 n.º NUM000 - NUM001 de Salamanca, representada por su
Presidenta D.ª Carina , y en el proceso por la procuradora Sra. Carnero Gándara, y en
su virtud, debo de declarar y declaro nulo el acuerdo adoptado por la comunidad
demandada en la junta de 12 de mayo del 2004, que se recoge en el punto 5.º del
acta, por el que se exigía al actor al cierre de las 3 "ventanas" abiertas en la fachada
de su local y que dejara la pared en su estado original; todo ello con expresa
imposición de costas procesales a la parte demandada.»
SEGUNDO.- En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:
«Primero.- Se ejercita en el escrito inicial del procedimiento acción personal de
nulidad del acuerdo comunitario adoptado por la Junta general celebrada el 12-5-2004
de la comunidad de propietarios demandada por la que se exige el cierre de las
"ventanas" de su local, nulidad que se basa al vulnerar dicho acuerdo lo dispuesto en
los Arts. 9 y 10 de los estatutos de la comunidad, donde se autoriza a los propietarios
de locales de negocio a llevar a cabo en los mismos las obras de adaptación para el
uso a que se destinen, pudiendo modificar la fachada del local mediante la apertura de
huecos; pretensión frente a la que se OPONE la comunidad demandada, defendiendo la
legalidad del acuerdo, que no vulnera los estatutos, alegando, primero, que lo que ha
llevado a cabo el actor es la apertura de 3 ventanas, de grandes dimensiones, sobre
pared común del edificio, y no huecos; y en segundo lugar, que los "huecos", según los
estatutos, sólo se pueden abrir en la fachada (sólo sería la que linda con la C/
CALLE000 ), según interpretan la escritura de propiedad horizontal, y no en la pared
derecha que delimita el local comercial y un espacio común de la comunidad, espacio
que puede ser cerrado o aprovechado por los comuneros para crear una zona
recreativa.
»Segundo.- La cuestión litigiosa del presente procedimiento se centra en la
interpretación del contenido del Art. 10 al de los estatutos, f. 27 vuelta, al existir una
discrepancia entre el actor, propietario de un local comercial (n° 2, finca 63 de la
división horizontal) y la comunidad de propietarios del edificio sito en la C/ CALLE000
n° NUM000 - NUM001 de Salamanca, que con fecha 12 de mayo del 2004, adoptó un
acuerdo en virtud del cual, se instaba por parte de 11 propietarios que se oponían a
conceder la autorización correspondiente, para que cerrara las 3 "ventanas" abiertas
en fachada del edificio, f. 35.
Así, ninguna de las partes discute la validez y eficacia de los estatutos, normas
reglamentarias aprobadas por la comunidad y cuya eficacia viene establecida por el
Art. 5-3 a Ley de propiedad horizontal y en tal sentido la sentencia del Tribunal
Supremo de 27 de septiembre de 1991 , según la cual: "la autorización concedida por
la unanimidad de los copropietarios del inmueble, se ha ido otorgando a medida que
cada uno de ellos adquiría su parte privativa, y firmaba la escritura de compra,
aceptando la de obra nueva y división horizontal, como antecedente necesario, y los
estatutos, incorporados a ella, por los que habría de regirse la comunidad. Los futuros
copropietarios del inmueble fueron libres de aceptar unas condiciones que figuraban en
tal título constitutivo de la propiedad que pensaban adquirir (art. 5 de la ley propiedad
horizontal); pero una vez prestado su consentimiento, tienen que atenerse a lo
reglamentariamente estatuido;
El art. 10 a) de los estatutos literalmente establece: A favor de los locales
comerciales de la planta baja queda reservado:
a).- Modificar la fachada del local o locales mediante cierre, apertura, división,
subdivisión de huecos y obras de ornamentación y embellecimiento u otras similares.
Los 3 huecos abiertos en la pared exterior del local se pueden observar en las
fotos de los folios 31, 31, ó 60 y 61, y conforme a lo anterior hay que acudir en primer
lugar a la interpretación literal de sus términos, Art. 1281 c/c, y fachada debe
considerarse (según la Real Academia de la Lengua) como parámetro exterior del
edificio, generalmente el principal, con lo que es evidente que la pared exterior del
local que linda mirando desde C/ Gustavo Doré, por la derecha, con zona común, es
fachada, y en tal sentido ha declarado el representante legal de la empresa
constructora, Sr. Ríos (Ríos Prieto, S.A.), quien intervino en la redacción de los
estatutos (también es abogado), y estima que dicha pared exterior es también fachada
y que la circunstancia de indicarse como tal a la principal, en este caso, la que da C/
Gustavo Doré, en la escritura de división horizontal, es un toma de referencia a una
determinada calle a efectos meramente descriptivos.
No varía este concepto de fachada, el hecho de estar acabada la pared con
ladrillo caravista frente al acabado con "cotegran" amarillo de la pared que da a la C/
Gustavo Doré, ya que el Sr. Ríos (empresa constructora) explicó que ello se debía bien
por estar así proyectado, bien por decisión del arquitecto para dar más empaque al
edificio, o bien por exigirlo así el Ayuntamiento, pero siempre por razones técnicas y
no por querer establecer una diferenciación entre las paredes exteriores del local
comercial.
Tampoco la circunstancia de existir un espacio de uso común de la comunidad
cambia la consideración de fachada, ya que, primero, todo el edificio está
retranqueado 4 metros (incluido la linda con la C/Gustavo Doré); en segundo lugar,
considero, a la vista del estado del mismo según las fotos, que dicho espacio no puede
cerrarse, coincidiendo con lo declarado por la empresa constructora, por estar agotada
toda la edificabilidad del edificio (otra cosa no se ha probado); y en tercer lugar, la
consideración o no de fachada a dicho paramento exterior en nada afecta que exista o
no espacio abierto de uso común. Y finalmente, del contenido no sólo del acta que
documentó los acuerdos de la comunidad, f. 35, como de la carta remitida por la
propia comunidad, f. 36, se desprende que los demandados utilizan el término
"fachada", con lo que es evidente, se mire por donde se mire, que la pared exterior
donde están construidos los huecos es una fachada.
»Cuarto (No hay TERCERO). - El otro término controvertido es de ventana, y
según la Real Academia de la Lengua podemos entender por tal abertura más o menos
elevada sobre el suelo, que se deja en una pared para dar luz y ventilación.
En el presente supuesto, las supuestas ventanas no son tales, ya que estas
aberturas, que se encuentran a una altura superior a 2 metros, NO SE PUEDEN ABRIR,
es decir, no tienen función de ventilación y en consecuencia, no están literalmente
dentro del concepto de ventana, art. 1281 c/c, limitándose su función a dar luz al local
comercial, es decir, dentro del concepto de apertura de huecos autorizado en los
estatutos.
Si a lo anterior unimos que el propio redactor de los estatutos, que han sido
asumidos de manera unánime por la comunidad, Sr. Ríos, manifiesta que el término
hueco se utilizó para la posibilidad de tener un escaparate e incluso una puerta de
acceso, también es claro que la apertura de los 3 huecos, cerrados, con la única
función de dar luz al local comercial, están dentro de los límites fijados en los
estatutos, y debió ser autorizado por la comunidad demandada, sin que se puedan
alegar otros motivos (constituir un precedente para otros locales) que no figuran ni en
los estatutos ni en el título constitutivo no en la ley de propiedad horizontal.
Todo lo expuesto lleva a este órgano judicial a estimar la presente demanda y
declarar nulo el acuerdo adoptado por la comunidad en la junta de 12 de mayo del
2004, punto 5.º del acta, por el que se exigía al actor a cerrar las "ventanas" abiertas
en su fachada, dejando la pared en estado original, por vulnerar lo dispuesto en el art.
10 a) de los estatutos, art. 18-1° a) LPH .
»Quinto.- En materia de costas procesales, las mismas se imponen a la
comunidad demandada por aplicación del criterio de vencimiento objetivo que
proclama el art. 394-1.º LEC .»
TERCERO.- La Audiencia Provincial de Salamanca, dictó sentencia el 23 de
mayo de 2005 en el rollo de apelación número 288/05 cuyo fallo dice:
«Fallamos.
»Revocamos la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado
de 1ª Instancia número 7 de esta ciudad con fecha 3 de febrero de 2.005 en el Juicio
Ordinario del que dimana el presente rollo, y, desestimando la demanda promovida por
el demandante D. Bernardo , representado por la Procuradora doña Purificación Valle
Corcho, contra la Comunidad de Propietarios CALLE000 número NUM000 - NUM001 de
Salamanca, representada por la Procuradora Doña María Ángeles Carnero Gándara,
absolvemos a ésta de las pretensiones de tal demanda, con imposición al demandante
de las costas correspondientes a la primera instancia y sin hacer especial
pronunciamiento en cuanto a las ocasionadas en esta alzada».
CUARTO.- En los fundamentos de Derecho de la sentencia, se declara:
«Primero.- Por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios
demandada se interpone el presente recurso de apelación contra la sentencia dictada
por el Juzgado de 1ª Instancia número 7 de esta ciudad con fecha tres del pasado mes
de febrero, que estimó la demanda contra ella promovida por el demandante Don
Bernardo , interesándose por dicha comunidad recurrente en esta segunda instancia,
con fundamento en las alegaciones contenidas en su escrito de interposición de tal
recurso de apelación, la revocación de la mencionada sentencia y que se dicte otra por
la que se desestimen en su integridad las pretensiones de la demanda.
»Segundo.- En la demanda origen de los presentes autos se solicitó por el
demandante Don Bernardo que se declarase la nulidad del acuerdo adoptado por la
Junta de Propietarios de la Comunidad demandada en fecha 12 de mayo de 2.004, que
figura en el punto quinto del acta correspondiente. Dicho acuerdo es del tenor literal
siguiente: "QUINTO.- VENTANAS FACHADA LOCAL. Se informa que pocos días después
de celebrarse la Junta del año anterior, el propietario del local 2 abrió unas ventanas
en la fachada del edificio, sin pedir autorización. Se le envió una carta en la que se le
informaba que dicha actuación estaba supeditada al consentimiento unánime de la
Comunidad en la Junta siguiente. Se somete a votación la concesión de autorización
para abrir las ventanas comentadas, siendo denegada la misma al oponerse al menos
11 propietarios, siendo necesaria la unanimidad al tratarse de un elemento común del
edificio. Se acuerda que se envíe una carta al propietario del local exigiéndole que en
el plazo de un mes cierre las ventanas, dejando la pared en el estado original y
advirtiéndole que, en caso contrario, la Comunidad de Propietarios reclamará dicho
cierre por las vías legalmente establecidas".
Se alega, en definitiva, por dicho demandante, como fundamento de la
solicitada declaración de nulidad de tal acuerdo, que el mismo es contrario y vulnera lo
dispuesto en los artículos 9 y 10 de los Estatutos. En el artículo 9 de los Estatutos se
dispone que "los locales de negocio de la planta baja podrán ser destinados a cualquier
clase de comercio o industria siempre que éstos estén autorizados por las ordenanzas
municipales y disposiciones en vigor. A tal efecto, sus propietarios podrán llevar a cabo
en los mismos las correspondientes obras de adaptación para el uso a que se destinen,
siempre que dichas obras no afecten a los pilares, zapatas y demás elementos
estructurales del edificio". Y en el artículo 10 se establece que "a favor de los locales
comerciales de la planta baja queda reservado: a).- Modificar la fachada del local o
locales mediante cierre, apertura, división, subdivisión de huecos y obras de
ornamentación y embellecimiento u otras similares".
Por tanto, para decidir la cuestión litigiosa es fundamental determinar si la
pared en la que el demandante ha procedido a abrir las tres ventanas o huecos (que
aparecen reflejadas en las fotografías aportadas tanto por el demandante como por la
comunidad demandada) puede o no merecer la consideración de fachada del local
propiedad de dicho demandante. Para ello habrá de acudirse a la descripción que del
mismo se contiene en el correspondiente título, como es la escritura pública de
compraventa de fecha 11 de abril de 2.002, que se remite a la escritura de división de
casa por pisos y formación de propiedad horizontal de fecha 25 de febrero de 2.002; y
en ellas se contiene la siguiente descripción: "sesenta y tres.- local comercial, señalado
con el número dos, en la planta num 001 del edificio en término municipal de
Salamanca, con fachadas a las Wiliam Bradford y Gustavo Doré, Paseo Enrique de
Sena y Avenida de Luis de Camoens; situado en el Plan Parcial del sector 61- "LA
PLATA" - del Plan General de Ordenación Urbana de Salamanca. Con fachada a la
CALLE000 , de una superficie útil de treinta y cuatro metros y veintidós decímetros
cuadrados, y construida de treinta y siete metros y cincuenta y tres decímetros
cuadrados. Linda mirando desde la CALLE000 , por la derecha, con zona común del
edificio; izquierda, con portal número ocho, distribuidor y huecos de escalera y de
ascensor de dicho portal; al fondo, con zona común del edificio; y al frente, con la
CALLE000 ".
En base a tal descripción, tanto del edificio en su conjunto como en concreto del
local comercial propiedad del demandante, no es preciso realizar un particular esfuerzo
interpretativo, ni de hermenéutica lingüística o jurídica, para concluir que, si bien la
pared en que dicho demandante ha procedido a abrir las tres ventanas o huecos tiene
indudablemente el carácter de fachada del edificio o inmueble en que tal local se halla
ubicado, no puede merecer en modo alguno tal calificación respecto del local, sino que
en cuanto a éste no es sino el muro que por la derecha entrando le delimita y separa
con la zona común, finca de la titularidad de un tercero, cual es la Comunidad de
Propietarios.
Y si, por tanto, tal pared no tiene la consideración de fachada del local, la
apertura de ventanas en la misma por parte del demandante no puede encontrar
amparo en lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de los Estatutos, ni consecuentemente
el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios en su Junta de 12 de mayo de
2.004, exigiendo el cierre de las mismas por no haber existido el preceptivo
consentimiento unánime de los propietarios, vulnera tales preceptos estatutarios, sino
que, por el contrario, ha de reputarse plenamente acorde tanto a los Estatutos
(artículo 2 ) como a la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 7 ).
»Tercero.- En consecuencia, ha de ser estimado el recurso de apelación
interpuesto por la Comunidad de Propietarios demandada, para, con revocación de la
sentencia impugnada, desestimar la demanda contra ella promovida por el
demandante Don Bernardo , con imposición al mismo de las costas correspondientes a
la primera instancia (artículo 394. 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) y sin hacer
especial pronunciamiento en cuanto a las ocasionadas en esta alzada (artículo 398. 2,
de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil ).
QUINTO.- En el escrito de interposición del recurso de casación presentado
por la representación procesal de D. Bernardo se formulan los siguientes motivos:
»[...]A) La sentencia cuya casación pretendemos vulnera el artículo 396 del
Código Civil , el artículo 5, párrafo tercero, de la LPH , y el artículo 7 LPH por aplicación
indebida»
Se alega en este motivo en síntesis:
1.- De la jurisprudencia del Tribunal Supremo contenida en las sentencias de 14
de febrero de 1996 , 14 de julio de 1992 , 10 de diciembre de 1984 , 4 de julio de
1980 y 10 de abril de 1995 , se desprende un concepto de fachada, que coincide
plenamente con el muro donde se ha procedido a la apertura de los huecos por parte
del recurrente. La sentencia recurrida afirma, en primer lugar que los huecos han sido
abiertos en una pared que tiene el carácter de fachada del edificio, pero
posteriormente describe que se encuentran en un muro que delimita el local comercial
de la zona común existente, negándole la denominación de fachada.
El segundo motivo se introduce con la siguiente fórmula:
«[...] B) Asimismo se vulneran los artículos 11.2 LOPJ y 7 del CC.»
Se fundamenta este motivo, en síntesis, en las siguientes alegaciones:
1.- La parte demandada ha utilizado indistintamente, tanto en el acta en la que
se documentó el acuerdo impugnado como en otros documentos unidos a las
actuaciones, el término de "fachada del local" y "fachada del edificio" para referirse al
paramento en el que la parte recurrente ha procedido a la apertura de los huecos.
2.- La sentencia recurrida vulnera la doctrina de los actos propios, recogida,
entre otras en las Sentencias de esta Sala de 21 de diciembre de 2001 , 24 de mayo
de 2001 y 15 de junio de 2001 . Ello porque si la propia comunidad ha calificado el
muro en cuestión como fachada, no puede ahora la sentencia recurrida varíe la
calificación o naturaleza de la pared en que se han abierto los huecos litigiosos, aun en
contra de la voluntad de los copropietarios del edificio que ya se habían manifestado
calificándola como fachada del local o fachada del edificio.
SEXTO.- Por auto de 8 de julio de 2008 se acordó admitir el recurso de
casación.
SÉPTIMO.- En el escrito de impugnación del recurso presentado por la
representación procesal de se formulan, en síntesis, las siguientes alegaciones:
1.- La sentencia de la Audiencia Provincial realiza una interpretación del título y
de los estatutos adecuada a las normas de interpretación.
2.- Del título constitutivo de la comunidad resulta que se diferencia claramente
la existencia de varias fachadas en el local comercial, en el que existe una fachada
principal, sobre la que se va a centrar la actividad comercial y otra, en la que se han
abierto los huecos litigiosos, que linda con la finca propiedad de la comunidad de
propietarios, y sobre la que no pueden ser abiertos huecos de ningún tipo.
3.- Se debe considerar que las obras realizadas afectaron a la configuración
exterior del edificio, y en virtud del artículo 11 LPH se trata de una alteración de un
elemento común, sujeta al régimen de unanimidad impuesto por el artículo 16.1 LPH .
OCTAVO.- Es de interés para la resolución del recurso el apartado a) del
artículo 10 .º de los estatutos de la comunidad de propietarios de la CALLE000 número
NUM000 - NUM001 , cuyo tenor es el siguiente:
«Artículo 10.º.- A favor de los locales comerciales de la planta baja queda
reservado:
a).- Modificar la fachada del local o locales mediante cierre, apertura, división,
subdivisión de huecos y obras de ornamentación o embellecimiento u otras similares»
NOVENO.- Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 23 de
noviembre de 2010, en que tuvo lugar.
DÉCIMO.- En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las
siguientes siglas jurídicas:
CC, Código Civil
LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .
LPH, Ley de Propiedad Horizontal
RC, recurso de casación.
SSTS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que
expresa el parecer de la Sala.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Resumen de antecedentes
1.- El Juzgado estimó una demanda que solicitaba la declaración de nulidad de
un acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios en virtud del que se exigía al
actor, propietario de un local comercial, que procediera al cierre de tres ventanas
abiertas en la fachada del mismo, al haber ejecutado las obras sin haber obtenido el
consentimiento unánime de la comunidad.
2.- Consideró, en síntesis, que los estatutos de la comunidad permitían a los
propietarios de los locales comerciales abrir huecos en la fachada del edificio.
3.- La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación formalizado por la
comunidad de propietarios.
4.- Consideró, en síntesis, que los estatutos de la comunidad permitían a los
propietarios de los locales abrir huecos en su fachada, pero no en la fachada del
edificio. Describió el paramento donde se habían abierto las ventanas o huecos, como
el muro que delimita y separa el local de la zona común, que es propiedad de la
comunidad de propietarios. El acuerdo de la comunidad exigiendo el cierre de los
referidos huecos es plenamente válido ya que la LPH exige el consentimiento unánime
de todos los propietarios para la alteración de un elemento común.
5.- La parte actora formalizó recurso de casación, al amparo del ordinal 3º del
artículo 477.2 LEC .
SEGUNDO.- Enunciación de los motivos del recurso de casación.
El recurso se estructura en torno a dos motivos. El primer motivo de casación
se introduce con la siguiente fórmula:
»[...] A) La sentencia cuya casación pretendemos vulnera el artículo 396 del
Código Civil , el artículo 5, párrafo tercero, de la LPH , y el artículo 7 LPH por aplicación
indebida»
La recurrente aduce existencia de interés casacional en la modalidad de
oposición a la jurisprudencia de esta Sala. A través de su escrito de preparación
considera que la decisión de la Audiencia Provincial no respeta la doctrina de esta Sala
relativa al concepto de fachada, recogida en las sentencias de 14 de febrero de 1996,
14 de julio de 1992, 10 de diciembre de 1984, 4 de julio de 1980 y 10 de abril de
1995. Valora que la distinción que realiza la Audiencia Provincial entre fachada y muro
de delimitación entre el local y la zona común no tiene cabida, desde el momento en
que el local integrado en una comunidad de propietarios por lo que todos los
paramentos que separan al local del exterior, merecen la calificación de fachada. A ello
se une que, si bien la realización de obras que afectan a un elemento común, como es
la fachada, exige la autorización unánime de todos los copropietarios, en el presente
caso los estatutos comunitarios autorizan expresamente a los propietarios de los
locales a realizar obras de apertura de huecos como las que son objeto del presente
litigio.
El segundo motivo se introduce con la presente fórmula:
«[...] B) Asimismo se vulneran los artículos 11.2 LOPJ y 7 del CC.»
Insiste el recurrente en el hecho de que el lugar donde se han abierto los
huecos tiene la consideración de fachada del edificio. Alude, en este caso, a la doctrina
de los actos propios recogida en las sentencias de esta sala de 21 de diciembre de
2001 , 24 de mayo de 2001 y 15 de junio de 2001 . La parte demandada ha calificado
la pared en cuestión como fachada del edificio, sin que ahora pueda considerarse
posible una distinción entre fachada del local y fachada del edificio para negar la
autorización de apertura de huecos permitida por los estatutos.
Pese al planteamiento de dos motivos, la cuestión que se expone por la parte
recurrente es única, al centrarse en el concepto de fachada y en las consecuencias que
tiene la autorización a realizar obras en elementos comunes prevista en los estatutos
de la comunidad. Por ello ambos motivos van a ser resueltos conjuntamente.
El recurso debe ser estimado.
TERCERO .- Concepto de fachada. Realización de obras de alteración por los
titulares de locales comerciales.
A) La Sentencia dictada por la Audiencia Provincial, ha desestimado la acción
ejercitada por quien ahora recurre, acudiendo a una distinción entre el concepto de
fachada del edificio y el concepto de fachada del local, para desde esta diferenciación
concluir que la autorización otorgada por los estatutos de la comunidad a los titulares
de los locales comerciales, a realizar obras en la fachada, quedaba limitada a la
fachada que lo fuere del local.
No resulta posible tal distinción. La pared o muro que delimita el local y le
separa del exterior o de la zona común constituye fachada del edificio y como tal,
constituye uno de los elementos comunes sobre el que recae un derecho de
copropiedad con los demás dueños de los pisos o locales del inmueble. Así resulta de la
definición ofrecida por el artículo 396 CC y así se describe por los estatutos de la
comunidad, cuyo artículo primero señala «Son elementos comunes generales del
edificio, el solar, los cimientos, la estructura, la cubierta, las fachadas, tanto al exterior
como a patio, los desagües y acometidas de agua (...)»
La distinción que realiza la Audiencia Provincial entre el concepto de fachada del
edificio y fachada del local, carece de virtualidad práctica, dado que, en todo caso la
fachada del local, sigue manteniendo su carácter de elemento común. Esta Sala ya ha
descrito que la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su
completa superficie.
De este modo cuando los estatutos de la comunidad permiten a los propietarios
de los locales comerciales «a) Modificar la fachada del local o locales mediante cierre,
apertura, división, subdivisión de huecos y obras de ornamentación y embellecimiento
u otras similares», sin duda se refieren a la fachada, considerada como elemento
común.
B) El problema radica en determinar si esta autorización otorgada por los
estatutos permite válidamente llevar a cabo la apertura de huecos, como los que ha
abierto el ahora recurrente, sin necesidad de obtener una previa autorización por parte
de la comunidad de propietarios.
Con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación
con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios
para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por
constituir una modificación del título constitutivo. Así ha sido ratificado por la
Jurisprudencia de esta Sala (SSTS de 22 de octubre de 2008 [RC n.º 245/2003 ], de
15 de diciembre de 2008 [RC n.º. 861/2004 ] y de 17 de febrero de 2010 [RC n.º
1958/2005 ]). A ello se debe añadir que, en principio, el título constitutivo o los
estatutos de la comunidad de propietarios, no pueden resultar contrarios a las normas
de derecho imperativo.
C) Esta doctrina general, ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala
que considera que ha de ser interpretada de un modo más flexible cuando se trata de
locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, las
exigencias normativas en materia de mayorías. Es muy frecuente que en el momento
de construirse los edificios, sus locales se configuren con una pared de ladrillo para que
el adquiriente adecue la fachada de acuerdo con las necesidades estéticas inherentes
al negocio que se va a desarrollar. Los locales comerciales están destinados a albergar
diferentes negocios, de modo que para su correcto desarrollo es necesaria la
instalación de elementos externos tendentes a la captación de clientela, que
necesariamente van a afectar a elementos comunes del edificio, y en especial a la
fachada.
La STS de 11 de noviembre de 2009 (RC n.º 625/2005 ), así como la STS de 30
de septiembre de 2010 (RC n.º 1902/2006 ), reiteran la jurisprudencia anterior de este
Tribunal afirmando que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y
pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas
bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente
al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos
constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas
existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad que se va a
desarrollar en los locales. Dicha jurisprudencia limita tal posibilidad a que las obras que
se realicen no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general o
perjudique los derechos de otro propietario.
CUARTO .- Aplicación de la Jurisprudencia al caso actual.
La aplicación de la doctrina expuesta al presente litigio exige la estimación del
recurso de casación. La parte recurrente, titular de un local comercial situado en la
planta baja, ha abierto tres huecos en la fachada del edificio, amparada por la
autorización que le ofrecía los estatutos de la comunidad, sin que durante el desarrollo
del pleito, se haya aducido que tales obras hayan menoscabado o alterado la seguridad
del edificio o su estructura general. Tampoco se ha acreditado en modo alguno que con
la apertura de tales huecos se haya perjudicado los derechos de otro propietario.
Finalmente se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las obras
realizadas por el titular de locales comerciales situados en las plantas bajas de los
edificios que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el título o los
estatutos de la comunidad de propietarios no se consideran contrarias a derecho,
siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el
derecho de otro propietario.
QUINTO .- Estimación del recurso.
Según el artículo 487.3 LEC , cuando el recurso de casación sea de los previstos
en el número 3.º del apartado 2 del artículo 477 LEC , si la sentencia considera
fundado el recurso, además de casar en todo o en parte, la sentencia recurrida,
declarará lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la
oposición a la doctrina jurisprudencial o la contradicción o divergencia de
jurisprudencia.
SEXTO.- Costas
De conformidad con lo establecido en el artículo 398 en relación con el artículo
394, ambos LEC , no procede la imposición de las costas de este recurso. A su vez, las
costas del recurso de apelación deben imponerse, como las de primera instancia, a la
parte apelante-demandada, que ha visto desestimadas sus pretensiones.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo
español.
FALLAMOS
1. Declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la
representación procesal de D. Bernardo contra la sentencia dictada por la Audiencia
Provincial de Salamanca, en el rollo de apelación n.º 288/05 , cuyo fallo dice:
«Fallamos.
»Revocamos la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado
de 1ª Instancia número 7 de esta ciudad con fecha 3 de febrero de 2.005 en el Juicio
Ordinario del que dimana el presente rollo, y, desestimando la demanda promovida por
el demandante D. Bernardo , representado por la Procuradora doña Purificación Valle
Corcho, contra la Comunidad de Propietarios CALLE000 número NUM000 - NUM001 de
Salamanca, representada por la Procuradora Doña María Ángeles Carnero Gándara,
absolvemos a ésta de las pretensiones de tal demanda, con imposición al demandante
de las costas correspondientes a la primera instancia y sin hacer especial
pronunciamiento en cuanto a las ocasionadas en esta alzada.»
2. Casamos la sentencia recurrida, que declaramos sin valor ni efecto alguno.
3. En su lugar, desestimamos el recurso de apelación
confirmamos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia.
interpuesto
y
4. Se reitera como doctrina jurisprudencial que las obras realizadas por el
titular de locales comerciales situados en las plantas bajas de los edificios que afecten
a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos de la
comunidad de propietarios no se consideran contrarias a derecho, siempre que no
afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro
propietario.
5. Se imponen a la parte que lo interpuso las costas el recurso de apelación. No
se hace pronunciamiento en costas por las ocasionadas en el recurso de casación.
Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos
y rollo en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA
pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos
Juan Antonio Xiol Rios, Jesus Corbal Fernandez, Jose Ramon Ferrandiz Gabriel, Antonio
Salas Carceller. Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia
por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Rios, Ponente que ha sido en el trámite de los
presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal
Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.