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2015
FICHA TÉCNICA: MANTENIMIENTO
LEGAL EN UN EDIFICIO
Alejandro Palacios Rodrigo
© Rosmann Ingeniería, Software y
Mantenimiento Industrial S.L.
6-7-2015
FICHA TÉCNICA: MANTENIMIENTO LEGAL EN EDIFICIO
MANTENIMIENTO LEGAL EN UN EDIFICIO
En el plan de mantenimiento de cualquier edificio se debe contemplar el
denominado “mantenimiento legal”. Estas tareas de mantenimiento se refieren
a aquellas exigidas por los diferentes reglamentos de seguridad que regulan las
instalaciones del edificio, y que debe anotarse en el “libro de registro” de la
instalación o del propio edificio. Los inspectores de la autoridad industrial
pueden solicitar el libro para verificar que el mantenimiento se ha realizado en
fecha y por un instalador o mantenedor autorizado.
Conocer cuáles son los reglamentos e instalaciones que deben someterse a un
mantenimiento legal es indispensable para cualquier jefe de mantenimiento.
Aquí dejamos una pequeña guía de estas instalaciones.
(Para aquellos lectores fuera del territorio español, si los reglamentos no son de
aplicación, si puede tomarse esta guía como referencia de aquellas
instalaciones que deberían ser inspeccionadas por seguridad de los usuarios)
INSTALACIONES A INSPECCIONAR
1.- RED DE TUBERIAS Y ACCESORIOS DE SANEAMIENTO.
Red de tuberías y accesorios que componen la instalación de saneamiento del
edificio.
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO: OBLIGATORIO SEGÚN: CTE DB HS
(Código Técnico Edificación).
1.1.-RED DE TUBERIAS Y ACCESORIOS. FONTANERIA.
Red de tuberías y accesorios que componen la instalación de fontanería
del edificio.
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO: OBLIGATORIO SEGÚN:
NORMA UNE 100-030 y RITE IT 3.
1.2.-TERMOS ELÉCTRICOS.
Termos eléctricos de los aseos de los edificios.
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO: OBLIGATORIO SEGÚN:
NORMA UNE 100-030 y RITE IT 3.
1.3.-GRIFERIA
Grifería en aseos y cuartos de baño de los edificios (uso público y
privado).
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO: OBLIGATORIO SEGÚN: RD.
865/2003 (criterios para la prevención y control de la legionelosis)
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1.4.- ALJIBE DE AGUA POTABLE.
Depósitos de agua potable de los edificios.
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO: OBLIGATORIO SEGÚN: RD.
865/2003 (criterios para la prevención y control de la legionelosis)
2.- MUROS, SUELOS, FACHADAS Y CUBIERTAS.
Elementos de los edificios.
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO: OBLIGATORIO SEGÚN CTE DB-HS1 APARTADO 6 Mantenimiento y Conservación.
3.- INSTALACIÓN DE PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS
REGLAMENTO DE SEGURIDAD CONTRA INCENDIOS EN ESTABLECIMIENTOS
INDUSTRIALES (R.D. 2.267/2004) (05.03.2005), R.D. 560/2010
Se revisan los dispositivos de detección, los extintores, bocas de incendio
equipadas, grupo de presión, alarma
Reglamento de Instalaciones de Protección contra Incendios (RD
1.942/93) fue modificado en 2010 (RD 560/2010) para adecuar a la
normativa comunitaria las exigencias a las empresas que instalen y
mantengan estos equipos
4.- INSTALACIÓN ELÉCTRICA
En un edificio hay que revisar la instalación de baja tensión y el centro de
transformación, donde se adecúa la tensión de distribución a la tensión de uso.
BAJA TENSIÓN: R.D. 842/2002, R.D. 560/2010
CENTROS DE TRANSFORMACIÓN: R.D. 3.275/1982
Si el edificio es industrial, la instalación puede disponer de equipos cuyo
suministro eléctrico es en alta tensión.
5.- INSTALACIÓN DE ALUMBRADO
CTE DB HE 3 (mantenimiento del alumbrado, incluido el alumbrado de
emergencia)
La seguridad en la utilización del edificio obliga a una buena iluminación en uso
normal y un mínimo de iluminación con el alumbrado de emergencia.
EFICIENCIA ENERGÉTICA EN ALUMBRADO EXTERIOR: R.D. 1.890/2008
El artículo 12 de este Real Decreto, establece la obligatoriedad del
mantenimiento, definido en la instrucción técnica ITC-EA-06.
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FICHA TÉCNICA: MANTENIMIENTO LEGAL EN EDIFICIO
El objetivo es la compatibilidad del desarrollo industrial y la conservación del
medio ambiente. La Unión Europea, a través de diferentes directivas ha
promovido la potenciación de la eficiencia energética de las instalaciones,
siendo es R.D. la trasposición de parte de ellas.
6.- INSTALACIÓN DE CALEFACCIÓN Y CLIMATIZACIÓN
Reglamento de Instalaciones Térmicas en Edificios (RITE - R.D. 1.027/2007)
Se establece la necesidad de revisión y mantenimiento de:
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






Calderas
Unidades de tratamiento y baterías
Torres de refrigeración
Evaporadores
Salsa de calderas
Equipos de energía solar
Equipos autónomos
Equipos recuperadores
Equipos terminales
Entre los elementos que debe contemplar la inspección de los equipos
anteriores se encuentran los siguientes:
 Válvulas
 Tuberías
 Filtros
 Bombas y ventiladores
 Aislamiento
 Sistema de control
 Elementos de seguridad
 Eficiencia energética
7.-APARATOS A PRESIÓN
Los equipos a presión, tales como calderas, tuberías, compresores etc están
sujetos a inspecciones periódicas así como a un mantenimiento legal que debe
registrarse en un libro de registro. (R.D. 2.060/2008)
Cabe recordar que las calderas de instalaciones térmicas están sujetas al RITE,
así como las salas de máquinas y salas de calderas que las albergan.
Destacamos la necesidad de revisar la protección contra incendios en salas de
máquinas .R.D. 560/2010
Por último, puede ser necesario el cumplimiento de la normativa ATEX, en
función del elemento a presión y los combustibles usados en las salas de
máquinas.
8.-APARATOS ELEVADORES
ASCENSORES: R.D. 2.291/1985 (ITC-MIE-AEM 1), R.D. 560/2010
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FICHA TÉCNICA: MANTENIMIENTO LEGAL EN EDIFICIO
No olvidemos la necesidad de cumplir otros reglamentos como protección
contra incendios en la sala de máquinas, por ejemplo:
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REBT
Instalaciones de protección contra incendios R.D. 560/2010
9.- INSTALACIONES FRIGORÍFICAS
REGLAMENTO DE INSTALACIONES FRIGORÍFICAS: RD 138/2011
El titular de la instalación será responsable de contratar el mantenimiento de la
instalación con una empresa frigorista registrada de acuerdo con el artículo 18
del RSIF y de que la instalación se revise e inspeccione según se establece en las
instrucciones IF‐14 e IF‐17
OTRAS INSTALACIONES
Es imprescindible la revisión también de:

GRUPO DE PRESIÓN DE AGUA POTABLE
Grupo de bombeo del agua potable del edificio.
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO: ORDINARIO.

GRUPO DE PRESIÓN FECALES-PLUVIALES.
Grupo de bombeo de aguas fecales.
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO: ORDINARIO.
POR ÚLTIMO, NOS GUSTARÍA RECORDAR QUE EL MANTENIMIENTO LEGAL AFECTA
A TODOS:
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Proyectistas y directores facultativos
Talleres de fabricación y empresas instaladoras
Mantenedores
Empresas de inspección
… y por supuesto al dpto. de mantenimiento y a la gerencia
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