Download Diapositiva 1 - iProfesional

FIDEICOMISOS
EL VEHÍCULO DE FINANCIAMIENTO DE MAYOR CRECIMIENTO DESDE LA CRISIS
ASPECTOS PRACTICOS
FIDEICOMISO INMOBILIARIO
Alejandra Caballero
Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
Buenos Aires - 10 de noviembre de 2006
Sheraton Hotel
INFOBAE
Profesional.com
ORGANIZAN
GRISPO & ASOCIADOS
Abogados
Ley 24.441. Finaciación de la
Vivienda y la Construcción
Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
 Convierte instituto jurídico en instrumento financiero
 Regula aspectos de aplicación general
 Permite su aplicación en diversos sectores de la economía, viabilizando
proyectos de inversión
 De gran aplicación en el sector urbano e inmobiliario
ALEJANDRA CABALLERO
32
El Fideicomiso
Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
Herramienta jurídico – financiera versátil
Permite encapsular activos físicos, recursos financieros o flujos de fondos
 Patrimonio de Afectación. Intangible y diferenciado
 Constituye una verdadera transferencia
 Puede ser Ordinario (Administración, garantía, inversión, pago) o Financiero
 Mitiga riesgos (seguridad jurídica, transparencia, certidumbre)
 Mejora programación financiera en proyectos de inversión
 Contrato sobre base de CONFIANZA
 Todo fideicomiso constituye por naturaleza una GARANTIA
ALEJANDRA CABALLERO
3
4
Contrato de Fideicomiso: Características
Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
 Bilateral
 Formal
 Temporario
 Sobre todo tipo de bienes (cosas, créditos y derechos)
 Si transmite cosas implica cesión de dominio fiduciario
 Autonomía de la voluntad
 Liquidación especial (economía - celeridad – transparencia)
 Resolución alternativa de conflictos extrajudicial, por arbitraje
ALEJANDRA CABALLERO
4
5
Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
Hay Fideicomiso
“Cuando una persona
(Fiduciante)
transmite a otra
(Fiduciario)
bienes determinados en propiedad
(Patrimonio Fideicomitido)
y esta última la ejerce en beneficio de quien designa el contrato,
(Beneficiario)
hasta que al final del contrato (plazo o condición) las transmite al Fiduciante, al
Beneficiario o al Fideicomisario.
ALEJANDRA CABALLERO
5
6
Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
Esquema del Fideicomiso
2 …a otra (fiduciario) quien se obliga a ejercerla
en beneficio …
FIDUCIARIO
FIDEICOMISO
BIENES
Transmisión
FIDUCIANTE
1 … Habra Fideicomiso cuando una persona
(Fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de
bienes determinados …
Designación
BENEFICIARIO
3 …de quien se designe en el contrato (beneficiario)
…
FIDEICOMISARI
O
4 … y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o
condición al fiduciante, al beneficario o al fideicomisario
ALEJANDRA CABALLERO
7
Ventajas del Fideicomiso
Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
 Seguridad jurídica
 Transparencia
 Procedimiento y gestión de proyectos estandarizados
 Programación financiera de inversiones
 Disminución de riesgo crediticio
 Reducción de costos de proyectos
ALEJANDRA CABALLERO
7
8
Efectos del Fideicomiso:
Propiedad Fiduciaria
Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
El Fiduciario es PROPIETARIO de los bienes transmitidos
El Fiduciario ejerce una propiedad (titularidad de dominio) de tipo IMPERFECTA:
 Límite Temporal (sujeto a plazo o condición)
 Límite por finalidad de creación del Fideicomiso (a favor y en interés
exclusivo de los Beneficiarios)
 Límite por deber de Rendición de Cuentas de su gestión
Los bienes transmitidos integran un Patrimonio de Afectación SEPARADO del
patrimonio del Fiduciante y del patrimonio del Fiduciario (art. 14) y aplicado a los
fines de creación del Fideicomiso
ALEJANDRA CABALLERO
8
9
Actuación del Fiduciario
Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
El Fiduciario debe actuar con la “PRUDENCIA Y DILIGENCIA DE UN BUEN HOMBRE DE
NEGOCIOS que actúa sobre la base de la confianza depositada en él.” (art. 6)
Obligaciones




Cumplir las instrucciones de gestión
Ejercer acciones de conservación de los bienes
Rendir cuentas
Transmitir los bienes al término del Fideicomiso
Responsabilidades





Por incumplimiento de las obligaciones impuestas por el Fideicomiso
Frente a terceros
Penal del Fiduciario
Indemnidad del Fiduciario
Sustitución o remoción del Fiduciario
ALEJANDRA CABALLERO
10
10
Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
Efecto de Aislamiento y Protección
FIDUCIANTE
Bienes
Propios
FIDUCIARIO
Fideicomiso
Bienes
Propios
Bienes
 El Patrimonio Fideicomitido está aislado del patrimonio y de los riesgos del Fiduciante (art. 15),
del Fiduciario (art. 16) y de sus acreedores
 Ni Fiduciante, ni Fiduciario responden con sus bienes por obligaciones del Fideicomiso (art. 16)
ALEJANDRA CABALLERO
9
11
El Fideicomiso
en Proyectos Urbanos e Inmobiliarios
Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
 Estructura ideal para desarrollo y comercialización de proyectos
 Blindaje legal financiero probado
 Diseño y operación versátil y flexible
 Viabiliza el financiamiento de proyectos
 Permite estructuración de project finance
 Puerta de acceso al mercado de capitales
ALEJANDRA CABALLERO
11
12
Consideraciones Frecuentes
Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
 Auge de industria de la construcción
 Ventajas del fideicomiso sobre otras formas asociativas
 Escala de proyectos inmobiliarios requerida para constituir un fideicomiso
 Viabilidad de financiar proyectos de construcción en mercado de capitales
ALEJANDRA CABALLERO
12
13
Causas de Crecimiento de la
Construcción
Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
 Ahorro expulsado del sistema bancario por crisis 2001 / 2002
 Liquidez generada, en determinados sectores, por altos precios de
commodities
 Captación de capitales. Inversiones extranjeras directas
 Déficit habitacional histórico. Demanda insatisfecha
 Crecimiento en indicadores de oferta y demanda de crédito hipotecario
 Potencial crecimiento del sector enfocado a sectores de ingresos medios
y bajos
ALEJANDRA CABALLERO
13
14
Formas Asociativas Típicas Utilizadas en
la Construcción
Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
 Comercialización a través de empresa comercializadora
 Construcción por consorcio de copropietarios
 Construcción bajo diferentes esquemas societarios
 Construcción sobre base de acuerdos informales (confianza)
 Constitución de Fideicomisos Inmobiliarios
ALEJANDRA CABALLERO
14
15
Fideicomiso / Sociedades Anónimas
Sociedades (S.A.)
Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
Fideicomiso
Inspección General de Justicia:
 Creación e inscripción
 Modificaciones
 Disolución y Liquidación
Contrato Privado conf. Ley 24.441
 Creación
 Modificación
Privado
 Liquidación
Riesgos derivados de otras actividades
Actividad exclusiva
Socio: Derechos y Obligaciones
Fiduciante / Beneficiario
Impuesto a las Ganancias: 35%
Impuesto a las Ganancias: Cuando
Fiduciante = Beneficiario, tributa conforme la
alícuota del mismo
ALEJANDRA CABALLERO
15
16
Ejemplo de Fideicomiso aplicado a
Proyectos Inmobiliarios
Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
• Dueño del Terreno
• Inversores
• Empresa Constructora
Fiduciantes
Fiduciario
Beneficiario
Fiduciante
Contrato de Fideicomiso
Instrucción / Mandato
 Inmueble
 Contratar Empresa Constructora
 Proyecto
 Dinero
ALEJANDRA CABALLERO
Resultado de la venta
menos costo y gastos
 Conseguir Financiamiento
 Administración
 Realizar Emprendimiento
 Vender / Alquilar Unidades
17
Fideicomiso Financiero
aplicado a Proyectos Inmobiliarios
Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
Calificadora
de Riesgo
Agente de
Registro y Pago
Administrador
FIDUCIARIO
BIENES
FIDUCIANTE
FIDEICOMISO FINANCIERO
Mejoramiento de Riesgo
TITULOS
INVERSORES
Títulos de Deuda
Certificado de Participación
ALEJANDRA CABALLERO
18
Por el Mundo y Mirando Vidrieras
Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
Sistemas de financiamiento para construccion
Con aplicación de fideicomisos
 Antecedente común: Ausencia de políticas de Estado + Falta de
financiamiento = Déficit habitacional
 Solución: Planificación + Sistemas Modernos + Fideicomiso
 Desde hace décadas existen sistemas e instrumentos, de aplicación
probada en otros países, que viabilizan el financiamiento y el crecimiento
sostenido del sector
 El Fideicomiso es el vehículo, por excelencia, utilizado para instrumentar los
diferentes sistemas y mecanismos
ALEJANDRA CABALLERO
18
19
Por el Mundo y Mirando Vidrieras
Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
Algunos Sistemas de financiamiento para construccion
con aplicación de fideicomisos
 TIF (Tax Increment Financing) y REIT (Real Estate Investment Trust): de
amplia aplicación en México, Canadá, USA, Japón, Alemania, España, UK
 Modelo de “subsidios directos” y emisión de bonos: utilizados en Chile
 Agencias “Fanny Mae”, “Freddie Mac” y “Ginnie Mae”: desde la década del 60
han posibilitado que el 70% de los norteamericanos sean propietarios, en USA
Todos estos sistemas tradicionales y modernos a la vez, son alternativas para
permitir el acceso a la vivienda de sectores de ingresos medios y bajos y para
potenciar el crecimiento sostenido del sector de la construcción y de la economía
ALEJANDRA CABALLERO
19
20
FIDEICOMISOS
El vehículo de financiamiento de mayor
crecimiento desde la crisis aspectos practicos
Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
Muchas Gracias!
Alejandra Caballero
[email protected]
INFOBAE
Profesional.com
GRISPO & ASOCIADOS
Abogados
Buenos Aires – 10 de noviembre de 2006