Download Que es una Zona Federal Marítima

PONENCIA SOBRE
VALUACIÓN DE
ZONAS FEDERALES
MARÍTIMO –
TERRESTRES.
Por: Ing. Francisco Anda
Año 2009
Objetivo de esta Ponencia:
1. Interesarlos en un tema de
2.
3.
4.
valuación muy necesario y
poco conocido.
Unificar criterios técnicos
y metodología.
Identificar las zonas
federales, susceptibles de
valuación.
Aprender de Leyes y
Reglamentos que regulan
el uso y destino de las
zonas federales.
Valor Agregado a su Avalúo:
1. Aprender de Montos de
2.
3.
Contraprestación por Uso
de Zona Federal.
Disminución de la
contraprestación.
Beneficios Contables por
depreciación de Inversión
en Zona Federal.
Es muy importante entender y aceptar que este trabajo puede ser aplicado en
cualquier país, adecuando los temas a sus leyes y reglamentos de tal forma que
Ing. Francisco Anda
su avalúo esté siempre
dentro de un marco legal.
Principios básicos que norman cualquier sociedad, para la actuación del ser
humano dentro de cualquier actividad y que sirven para proponer leyes,
reglamentos, criterios de valuación, etc:
1.
El razonamiento para establecer Leyes y Reglamentos, debe ser bajo la
premisa de equidad, justicia, imparcialidad y no compulsión.
2.
El valor de cualquier bien debe tener un fundamento de sustento y este
debe basarse en la premisa de “la comparación con el mercado”,
indistintamente de la aplicación de los tres enfoques de valor; costos,
mercado e ingresos.
3.
Una contraprestación debe acotarse, considerando la premisa de equidad,
de tal forma que el que la recibe, permita a quién la paga, el mantener
vigente el principio del libre mercado, es decir, que en caso de ser
inversionista, pueda obtener una utilidad razonable de su actividad y si es
particular, no le resulte oneroso.
4.
Debe cuidarse la preservación ecológica del medio ambiente, y de ser
necesaria su afectación, se debe compensar el daño de manera
significativamente mayor a dicha afectación, para asegurar la continuidad
de la existencia a generaciones futuras.
Ing. Francisco Anda
9 Preguntas Básicas y sus respuestas para
lograr el objetivo de esta ponencia:
1.
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7.
8.
9.
¿Que es una Zona Federal Marítima-Terrestre?
¿Quien la rige?
¿Cómo se deslinda?
¿Y el mar, o espejos de agua?
¿Y los ríos, arroyos, humedales. lagos, marismas, arrecifes?
¿Y las concesiones?
¿Por qué se necesita su avalúo?
¿Qué formato debo usar?
¿Cómo doy un valor agregado a mi avalúo?
Ing. Francisco Anda
Definiciones y Conceptos tomados de la Ley de Aguas Nacionales, Diario
Oficial de la Federación, 1 de diciembre de 1992
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CAPITULO UNICO
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ARTICULO 1o.– La presente ley es reglamentaria del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos en materia de aguas nacionales; es de observancia general en todo el territorio nacional, sus
disposiciones son de orden público e interés social y tiene por objeto regular la explotación, uso o
aprovechamiento de dichas aguas, su distribución y control, así como la preservación de su cantidad y calidad
para lograr su desarrollo integral sustentable.
ARTICULO 2o.– Las disposiciones de esta ley son aplicables a todas las aguas nacionales, sean superficiales o
del subsuelo. Estas disposiciones también son aplicables a los bienes nacionales que la presente ley señala.
ARTICULO 3o.– Para los efectos de esta ley se entenderá por:
I. "AGUAS NACIONALES": las aguas propiedad de la Nación, en los términos del párrafo quinto del artículo 27 de
la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos;
II. "ACUIFERO": cualquier formación geológica por la que circulan o se almacenan aguas subterráneas que
puedan ser extraídas para su explotación, uso o aprovechamiento;
III. "CAUCE DE UNA CORRIENTE": el canal natural o artificial que tiene la capacidad necesaria para que las
aguas de la creciente máxima ordinaria escurran sin derramarse. Cuando las corrientes estén sujetan a
desbordamiento, se considera como cauce el canal natural, mientras no se construyan obras de encauzamiento;
IV. "CUENCA HIDROLOGICA":el territorio donde las aguas fluyen al mar a través de una red de cauces que
convergen en uno principal, o bien el territorio en donde las aguas forman una unidad autónoma o diferenciada de
otras, aún sin que desemboquen en el mar. La cuenca, conjuntamente con los acuíferos, constituye la unidad de
gestión del recurso hidráulico;
V. "LA COMISION": La Comisión Nacional del Agua, órgano administrativo desconcentrado de la Secretaría de
Agricultura y Recursos Hidráulicos;
VI. "NORMAS": las normas oficiales mexicanas expedidas por "La Comisión" en los términos de la Ley Federal
sobre Metrología y Normalización referidas a la conservación, seguridad y calidad en la explotación, uso,
aprovechamiento y administración de las aguas nacionales y de los bienes nacionales a los que se refiere el
artículo 113;
VII. "PERSONA FISICA O MORAL": los individuos, los ejidos, las comunidades, las asociaciones, las sociedades
y las demás instituciones a las que la ley reconozca personalidad jurídica, con las modalidades y limitaciones que
establezca la misma;
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Ing. Francisco Anda
Reglamento para el uso y aprovechamiento del mar territorial, vías
navegables, playas, zona federal marítimo terrestre y terrenos ganados al mar.
Extractos básicos publicados en el Diario Oficial de la Federación 21 de
agosto de 1991.
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VIII. "RIBERA O ZONA FEDERAL": las fajas de diez metros de anchura contigua al cauce
de las corrientes o al vaso de los depósitos de propiedad nacional, medida horizontalmente
a partir del nivel de aguas máximas ordinarias. La amplitud de la ribera o zona federal será de
cinco metros en los cauces con una anchura no mayor de cinco metros.
El nivel de aguas máximas ordinarias se calculará a partir de la creciente máxima ordinaria que
será determinada por "La Comisión", de acuerdo con lo dispuesto en el reglamento de esta ley.
En los ríos, estas fajas se delimitarán a partir de cien metros río arriba, contados desde la
desembocadura de éstos en el mar;
IX. "SISTEMA DE AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO": el conjunto de obras y acciones que
permiten la prestación de servicios públicos de agua potable y alcantarillado, incluyendo el
saneamiento, entendiendo como tal la conducción, tratamiento, alejamiento y descarga de las
aguas residuales;
X. "USO CONSUNTIVO": el volumen de agua de una calidad determinada que se consume al
llevar a cabo una actividad específica, el cual se determina como la diferencia del volumen de
una calidad que se extrae, menos el volumen de una calidad también determinada que se
descarga y que se señalan en el título respectivo;
XI. "USO DOMESTICO": la utilización de los volúmenes de agua para satisfacer las necesidades
de los residentes de las viviendas
XII. "VASO DE LAGO, LAGUNA O ESTERO": el depósito natural de aguas nacionales delimitado
por la cota de la creciente máxima ordinaria;y XIII. "ZONA DE PROTECCION": la faja de terreno
inmediata a las presas, estructuras hidráulicas e instalaciones conexas, cuando dichas obras
sean de propiedad nacional,en la extensión que en cada caso fije "La Comisión" para su
protección y adecuada operación, conservación y vigilancia, de acuerdo con lo dispuesto en el
reglamento de esta ley.
Ing. Francisco Anda
1.- ¿Que es una Zona Federal Marítima-Terrestre?
Cuando la costa presente playas, la Zona Federal
Marítimo Terrestre estará constituida por la faja de 20
metros de ancho de tierra firme, transitable y contigua a
dichas playas o, en su caso, a las riberas de los ríos,
desde la desembocadura de estos en el mar, hasta 100
metros río arriba, únicamente en áreas que en un plano
horizontal presenten un ángulo de inclinación de 30
grados o menos. (Art. 49 L.G.B.N. y Art 4° de su
Reglamento).
Ing. Francisco Anda
ARTICULO 49 de la Ley General de Bienes
Nacionales del Gobierno Mexicano.
Tanto en el macizo continental como en las islas que integran el territorio nacional, la zona federal
marítimo terrestre se determinará:
I. Cuando la costa presente playas, la zona federal marítimo terrestre estará constituida por la
faja de veinte metros de ancho de tierra firme, transitable y contigua a dichas playas o, en
su caso, a las riberas de los ríos, desde la desembocadura de éstos en el mar, hasta cien
metros río arriba;
II. La totalidad de la superficie de los cayos y arrecifes ubicados en el mar territorial, constituirán
zona federal marítimo terrestre;
III. En el caso de lagos, lagunas, esteros o depósitos naturales de agua marina que se
comuniquen directa o indirectamente con el mar, la faja de veinte metros de zona federal marítimo
terrestre se contará a partir del punto a donde llegue el mayor embalse anual o límite de la
pleamar, en los términos que determine el reglamento.
IV. En el caso de marinas artificiales o esteros dedicados a la acuacultura, no se delimitará
zona federal marítimo terrestre, cuando entre dichas marinas o esteros y el mar medie una zona
federal marítimo terrestre. La zona federal marítimo terrestre correspondiente a las marinas que
no se encuentren en este supuesto, no excederá de tres metros de ancho y se delimitará
procurando que no interfiera con el uso o destino de sus instalaciones.
A la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología corresponderá el deslinde y delimitación
de la zona federal marítimo terrestre.
Ing. Francisco Anda
¿Qué es playa?
Las Playas Marítimas son
bienes de uso común,
entendiéndose por tales
las partes de tierra que
por virtud de la marea
cubre y descubre el
agua, desde los límites
de mayor reflujo hasta los
límites de mayor flujo
anuales (art. 29 Fracc. IV
L.G.B.N.).
Pero debe tener arena,
menos de 30° de talud y
ser transitable, si no
cumple una de ellas no
es playa.
Ing. Francisco Anda
2.- ¿Quien la rige o regula?
La zona federal marítimo terrestre es regulada principalmente por la
constitución política de los Estados Unidos Mexicanos, por la ley general de
bienes nacionales, por el reglamento para el uso y aprovechamiento del mar
territorial, vías navegables, playas, zona federal marítimo terrestre y terrenos
ganados al mar y por la ley general de equilibrio ecológico y la protección al
ambiente.
Esta zona de acuerdo al artículo 29 de la ley general de bienes nacionales
es un bien de uso común del dominio público de la federación, y por lo tanto
inalienable, imprescriptible e inembargable y no esta sujeto a acción de
posesión definitiva o provisional. Los terrenos ganados al mar son también
considerados bienes de dominio publico y por ello están sujetos a la misma
regulación.
Ing. Francisco Anda
Artículo 29 de la Ley General de Bienes Nacionales.
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Son bienes de uso común:
I. El espacio situado sobre el territorio nacional, con la extensión y modalidades que establezca el derecho
internacional.
II. El mar territorial hasta una distancia de doce millas marinas (22, 224 metros), de acuerdo con lo
dispuesto por la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, la Ley Federal del Mar y sus
reglamentos y el derecho internacional;
III. Las aguas marinas interiores, conforme a la Ley Federal del Mar;
IV. Las playas marítimas, entendiéndose por tales las partes de tierra que por virtud de la marea cubre y
descubre el agua, desde los límites de mayor reflujo hasta los límites de mayor flujo anuales;
V. La zona federal marítimo terrestre;
VI. Los cauces de las corrientes y los vasos de los lagos, lagunas y esteros de propiedad nacional;
VII. Las riberas y zonas federales de las corrientes;
VIII. Los puertos, bahías, radas y ensenadas;
IX. Los caminos, carreteras y puentes que constituyen vías generales de comunicación, con sus servicios
auxiliares y demás partes integrantes establecidas en la ley federal de la materia;
X. Las presas, diques y sus vasos, canales, bordos y zanjas, construidos para la irrigación, navegación y
otros usos de utilidad pública, con sus zonas de protección y derechos de vía, o riberas en la extensión
que, en cada caso, fije la dependencia a la que por ley corresponda el ramo, de acuerdo con las
disposiciones legales aplicables;
XI. Los diques, muelles, escolleras, malecones y demás obras de los puertos, cuando sean de uso público;
XII. Las plazas, paseos y parques públicos cuya construcción o conservación esté a cargo del Gobierno
Federal;
XIII. Los monumentos artísticos e históricos y las construcciones levantadas por el Gobierno Federal en
lugares públicos para ornato o comodidad de quienes los visiten;
XIV. Los monumentos arqueológicos inmuebles, y
XV. Los demás bienes considerados de uso común por otras leyes.
Ing. Francisco Anda
3.- ¿Cómo se deslinda?
Considerando la cota de pleamar máxima observada durante treinta días
consecutivos en una época del año en que no se presenten huracanes,
ciclones o vientos de gran intensidad, únicamente en áreas que en un plano
horizontal presenten un ángulo de inclinación de 30 grados o menos
En el caso de los ríos, la zona federal marítimo terrestre se determinará
desde la desembocadura de éstos en el mar hasta el punto, río arriba donde
llegue el mayor flujo anual, lo que no excederá en ningún caso los doscientos
metros
Ing. Francisco Anda
Para deslindar una zona federal de playa, deben hacerse mediciones considerando la cota de pleamar
máxima observada durante treinta días consecutivos en una época del año en que no se presenten
huracanes, ciclones o vientos de gran intensidad y sea técnicamente propicia para realizar los
trabajos de delimitación, ya que de no hacerlo así, la medición sería errónea al estar la marca de agua
mas alta que lo normal.
Ing. Francisco Anda
Reglamento para el uso y aprovechamiento del mar territorial, vías navegables, playas, zona
federal marítimo terrestre y terrenos ganados al mar.
Extractos básicos publicados en el Diario Oficial de la Federación 21 de agosto de 1991.
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Artículo 3o.La zona federal marítimo terrestre se deslindará y delimitará considerando la
cota de pleamar máxima observada durante treinta días consecutivos en una época del año
en que no se presenten huracanes, ciclones o vientos de gran intensidad y sea
técnicamente propicia para realizar los trabajos de delimitación.
Artículo 4o.La zona federal marítimo terrestre se determinará únicamente en áreas que en
un plano horizontal presenten un ángulo de inclinación de 30 grados o menos.
Tratándose de costas que carezcan de playas y presenten formaciones rocosas o
acantilados, la Secretaría determinará la zona federal marítimo terrestre dentro de una faja
de 20 metros contigua al litoral marino, únicamente cuando la inclinación en dicha faja sea
de 30 grados o menor en forma continua.
En el caso de los ríos, la zona federal marítimo terrestre se determinará por la Secretaría
desde la desembocadura de éstos en el mar hasta el punto río arriba donde llegue el mayor
flujo anual, lo que no excederá en ningún caso los doscientos metros.
Artículo 5o.Las playas, la zona federal marítimo terrestre y los terrenos ganados al mar, o
a cualquier otro depósito que se forme con aguas marítimas, son bienes de dominio público
de la Federación, inalienables e imprescriptibles y mientras no varíe su situación jurídica, no
están sujetos a acción reivindicatoria o de posesión definitiva o provisional.
Corresponde a la Secretaría poseer, administrar, controlar y vigilar los bienes a que se
refiere este artículo, con excepción de aquellos que se localicen dentro del recinto portuario,
o se utilicen como astilleros, varaderos, diques para talleres de reparación naval, muelles, y
demás instalaciones a que se refiere la Ley de Navegación y Comercio Marítimos; en estos
casos la competencia corresponde a la Secretaría de Comunicaciones y Transportes
Ing. Francisco Anda
Medición de Zona Federal:
Es imprescindible el uso del GPS para la elaboración del plano, ya que
aparte de la Estación Total, se requerirá de presentar las coordenadas
geodésicas.
Ing. Francisco Anda
Franja de Zona Federal en Costa
Ing. Francisco Anda
Terrenos Ganados al Mar:
Se obtienen cuando por causas naturales o artificiales se rellena o azolva
una parte de la costa y se definen como la diferencia entre la delimitación
de zona federal marítimo terrestre anterior y la nueva.
Ing. Francisco Anda
Terrenos ganados al mar
Cuando por causas naturales o artificiales, se ganen terrenos al mar, los límites de la Zona Federal Marítimo
Terrestre se establecerán de acuerdo con la nueva configuración física del terreno, de tal manera que se entenderá
ganada al mar, la superficie de tierra que quede entre el límite de la nueva Zona Federal Marítimo Terrestre y el límite
de la Zona Federal Marítimo Terrestre original (Art. 54 L.G.B.N.).
Ing. Francisco Anda
El puerto natural de Cd. Del Carmen,
Campeche, México, como muestra de
rediseño, para un mejor aprovechamiento
del sector petrolero, acorde a las
necesidades del entorno.
El puerto artificial de Altamira, Tamaulipas,
México, como muestra de reconvertir
propiedad privada en propiedad federal
para un desarrollo portuario moderno y
productivo.
Ing. Francisco Anda
Terrenos perdidos por acción de huracanes, o causas naturales:
•
Los huracanes son causas naturales por las cuales se puede modificar el lindero
oficial de la zona federal y puede ser para ampliar la franja de 20 metros o para
reducirla y en algunos casos erosionar la propiedad privada aledaña.
•
Es obvio que una inversión en la Industria de Desarrollo Turístico de Capital Privado,
vería afectados sus intereses, si por causas naturales se erosionara su zona federal
concesionada, por lo que debe ser materia de preocupación y estudio, el mantener a
buen resguardo los antecedentes, permisos, concesiones, etc., que permitan
restaurar la erosión, ya sea con recursos propios, de compañías de seguros, fondos
del estado, de tal forma que ese patrimonio o inversión, pueda seguir operando y
generando empleos, recursos y alentando la inversión.
•
No se puede permitir que una zona de desarrollo turístico quede abandonada, en
cualquier sentido de interpretación, ya que es prioridad para cualquier estado, su
preservación para fomentar la deseabilidad de la misma, por el alto potencial que
representa en el crecimiento nacional, elevando la calidad de vida de sus pobladores,
así como la incidencia en el producto interno bruto de cada nación.
•
En países de alto desarrollo y grandes captadores de turismo, el esfuerzo en
restauración de playas es algo permanente.
•
España invirtió 200 MDD en este rubro en el periodo 1993/1997 y continúa
incrementando esa cifra.
Alemania invierte, desde hace años, 90 MDD anuales.
Holanda invirtió 32 MDD en 1994.
En los EE.UU. la inversión anual ha sido de 15 MDD a lo largo de los últimos 40 años.
•
El doble objetivo de estos programas es proteger las edificaciones de las zonas
costeras y mejorar el atractivo al turista.
Ing. Francisco Anda
Ejemplo de una erosión por huracán que
destruyó infraestructura de playa
Ing. Francisco Anda
Artículos de la Ley de Aguas Nacionales que competen a los cambios
de zona federal
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ARTICULO 114.– Cuando por causas naturales ocurra un cambio definitivo en el curso de una corriente propiedad de la Nación,
ésta adquirirá por ese sólo hecho la propiedad del nuevo cauce y de su zona federal. Cuando por causas naturales ocurra un
cambio definitivo en el nivel de un lago, laguna, estero o corriente de propiedad nacional y el agua invada tierras, éstas, la zona
federal y la zona federal marítimo–terrestre correspondiente, pasarán al dominio público de la Federación. Si con el cambio
definitivo de dicho nivel se descubren tierras, éstas pasarán previo decreto de desincorporación del dominio público al privado de
la Federación. En caso de que las aguas superficiales tiendan a cambiar de vaso o cause, los propietarios de los terrenos
aledaños tendrán el derecho de construir las obras de defensa necesarias. En caso de cambio consumado, tendrán el derecho
de construir obras de rectificación, dentro del plazo de un año contado a partir de la fecha del cambio. Para proceder a la
construcción de defensas o de rectificación bastará que se dé aviso por escrito a "La Comisión", la cual podrá suspender u
ordenar la corrección de dichas obras en el caso de que se causen o puedan causarse daños a terceros.
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ARTICULO 115.– Cuando por causas naturales ocurra un cambio definitivo en el curso de una corriente de propiedad nacional,
los propietarios afectados por el cambio de cauce tendrán el derecho de recibir, en sustitución, la parte proporcional de la
superficie que quede disponible fuera de la ribera o zona federal, tomando en cuenta la extensión de tierra en que hubieran sido
afectados. En su defecto, los propietarios ribereños del cauce abandonado podrán adquirir hasta la mitad de dicho cauce en la
parte que quede al frente de su propiedad, o la totalidad si en el lado contrario no hay ribereño interesado. A falta de afectados o
de propietarios ribereños interesados, los terceros podrán adquirir la superficie del cauce abandonado. En cualquier caso, la
desincorporación del dominio público se efectuará previamente.
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ARTICULO 116.– Los terrenos ganados por medios artificiales al encauzar una corriente o al limitar o desecar parcial o
totalmente un vaso de propiedad nacional, pasarán del dominio público al privado de la Federación mediante decreto de
desincorporación. Las obras de encauzamiento o limitación se considerarán como parte integrante de los cauces y vasos
correspondientes, y de la zona federal y de la zona de protección respectivas, por lo que estarán sujetas al dominio público de la
Federación.
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ARTICULO 117.– Por causas de interés público, el Ejecutivo Federal, a través de "La Comisión", podrá reducir o suprimir
mediante declaratoria la zona federal de corrientes, lagos y lagunas de propiedad nacional, así como la zona federal de la
infraestructura hidráulica, en las porciones comprendidas dentro del perímetro de las poblaciones. Las entidades federativas y
los municipios o en su caso los particulares interesados en los terrenos a que se refiere este artículo, deberán realizar
previamente las obras de control y las que sean necesarias para reducir o suprimir la zona federal. "La Comisión" podrá convenir
con los gobiernos de las entidades federativas o municipios, o en su caso con los particulares interesados, por asignación o por
subasta pública, que éstos se hagan cargo de la custodia, conservación y mantenimiento de dichos bienes.
Ing. Francisco Anda
Reglamento para el uso y aprovechamiento del mar territorial, vías navegables, playas, zona
federal marítimo terrestre y terrenos ganados al mar.
Extractos básicos publicados en el Diario Oficial de la Federación 21 de agosto de 1991.
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Artículo 17.Los propietarios de los terrenos colindantes con la zona federal marítimo terrestre, terrenos ganados al mar o a cualquier
otro depósito de aguas marítimas, deberán permitir, cuando no existan vías públicas u otros accesos para ello, el libre acceso a dichos
bienes de propiedad nacional, por lugares que para tal efecto convenga la Secretaría con los propietarios, teniendo derecho al pago de la
compensación que fije la Secretaría con base en la justipreciación que formule la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales.
En caso de negativa por parte del propietario colindante, la Secretaría solicitará la intervención de la Procuraduría General de la
República, para que por su conducto, se inicie el juicio respectivo tendiente a obtener la declaratoria de servidumbre de paso.
Artículo 18.Cuando de manera definitiva y permanente algún terreno quede invadido por el agua del mar, la Secretaría realizará el
deslinde, identificación topohidrográfica y amojonamiento de la nueva zona federal marítimo terrestre. Los terrenos que integren la nueva
zona federal marítimo terrestre pasarán por ese hecho a ser propiedad de la Nación, de acuerdo con la legislación en la materia, pero
sus antiguos propietarios tendrán derecho de preferencia para que se les concesionen, conforme a las disposiciones aplicables.
Se entiende que un terreno ha quedado invadido de manera definitiva y permanente cuando haya permanecido invadido por el agua del
mar por un lapso ininterrumpido mayor a los ciento ochenta días naturales y del estudio que se realice no se prevea su retiro gradual.
Los propietarios de los terrenos colindantes o aledaños a la zona federal marítimo terrestre, deberán dar aviso por escrito a la Secretaría
cuando tengan conocimiento de que debido a los movimientos marítimos se estén cubriendo de agua algunos terrenos.
En este caso, los interesados darán aviso asimismo de la ejecución de obras de defensa, mismas que deberán sujetarse a los requisitos
técnicos que establezca la propia Secretaría, en coordinación, en su caso, con la Secretaría de Comunicaciones y Transportes.
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Artículo 19.La Secretaría junto con la de Comunicaciones y Transportes en el ámbito de sus competencias, podrán autorizar la
construcción de canales y dársenas en la zona federal marítimo terrestre, para el establecimiento de marinas en los términos de lo
dispuesto por el penúltimo párrafo del artículo 53 de la Ley. En estos casos la zona federal marítimo terrestre no excederá de tres
metros.
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Artículo 21.Las sociedades cooperativas, ejidos, comunidades o particulares dedicados a la acuacultura, podrán, sin requerir permiso o
concesión establecer canales o tuberías para conducir agua siempre que no se trate de zonas destinadas, concesionadas o
permisionadas, en cuyo caso se requerirá la conformidad del destinatario, concesionario o permisionario.
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El establecimiento de dichos canales o tuberías no deberá obstaculizar el libre tránsito por la zona federal marítimo terrestre.
Ing. Francisco Anda
4.- ¿Y el mar, o espejos de agua?
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El mar en sí, dentro de los límites nacionales es zona federal y toda actividad económica
está regulada y debe tenerse una concesión federal para utilizarlo.
Dependiendo de la actividad, se tasa una contraprestación que generalmente tiene
opciones de cálculo, por ejemplo, con base a los ingresos brutos de la empresa, una tasa
porcentual sobre el valor de la zona a usar comercialmente, una cuota fija, etc.
Hay actividades en las que la contraprestación es cero, y como ejemplo está la explotación
pesquera, aunque se requiere de la concesión para llevarla a cabo, la pesca recreativa,
salvo el pago de cuotas de licencias temporales, etc.
Los espejos de agua para uso de marinas deportivas con muelles flotantes o fijos, la
delimitación de zonas de fondeo de yates, con anclajes permanentes y boyas señalizadas.
Los espejos de agua para la instalación de infraestructura portuaria, como son, muelles,
bandas transportadoras para carga o descarga.
Los espejos de agua que utilizan los astilleros para construir sus cunas de varaderos y
muelles de alistamiento.
Los espejos de agua que utilizan los diques flotantes dentro de un puerto.
Otros, cuya actividad económica requiera de uso de espejos de agua, como Ranchos
Atuneros para engorda de pescado en corrales flotantes en zonas protegidas..
Ing. Francisco Anda
 Espejos de Agua:
1.
2.
El espacio que utiliza un muelle fijo o flotante en el mar.
El espacio de agua que utiliza una actividad productiva o de servicios,
(Atracaderos, Marinas, Maricultura, Industria, etc.
Ing. Francisco Anda
Razonamientos del valor aplicable a los espejos de agua y terrenos
ganados al mar.
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6.
Supongamos que existe una propiedad particular, que colinda con la franja de zona
federal y para adquirirla recientemente, fue necesario elaborar un avalúo para dar
cumplimiento a la normatividad de un traslado de dominio, crédito hipotecario, etc.
Del avalúo anterior se obtuvo un valor justo de mercado por metro cuadrado de terreno,
de propiedad privada.
Ahora supongamos que por causas naturales, como un huracán, la franja de zona federal
marítimo terrestre de la playa, fue azolvada y en consecuencia se amplió
considerablemente y el propietario decide que es de su interés el adquirirla para ampliar
sus instalaciones, (por ejemplo un hotel) y solicita al gobierno la venta a su favor.
El gobierno, debe iniciar la desincorporación del área vendible después de haber
deslindado la nueva zona federal y solicitar a la dependencia a cargo de avalúos, el valor
justo del metro cuadrado de terreno ganado al mar, y el propietario bien podría si así lo
juzga conveniente, solicitar a un valuador profesional privado, el avalúo del mismo predio,
para tener una base de comparación.
El valuador en ambos casos, DEBE BASARSE EN UNA INVESTIGACIÓN DE
MERCADO de valores de predios de propiedad privada de la misma zona, que sean
similares en cuanto a características y efectuar una homologación fundamentada para
obtener el Valor Justo de Mercado por metro cuadrado y este debe ser el valor a aplicar
en el terreno ganado al mar, para enajenación.
Como consecuencia del razonamiento anterior, ese terreno ganado al mar, antes del
huracán era un espejo de agua y su valor por metro cuadrado para enajenación, resultó
ser el valor justo de mercado de los terrenos aledaños similares.
Ing. Francisco Anda
Razonamientos del valor aplicable a los espejos de agua y terrenos
ganados al mar.
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8.
9.
10.
Por lo anterior, entonces el valor del espejo de agua, debe ser igual al de los terrenos
colindantes a la franja de zona federal al igual que esta última, ya que ambas pasaron a
ser propiedad privada en la desincorporación.
Podría pensarse que por el simple hecho de tener agua, playa, acceso al mar, debería
tener un premio sobre el valor unitario del metro cuadrado de la propiedad privada
colindante, y eso es correcto hasta cierto punto, sin embargo, debe tomarse muy en
cuenta que si la zona federal marítimo-terrestre colindante es de uso residencial, es decir
no genera ingresos al concesionario, tiene la restricción de que no puede construir otra
cosa que no sea una extensión de su propia casa o patio, quizás un muelle para su
embarcación privada, pero a sabiendas de que lo que invierta no será en terreno propio y
encima deberá pagar por usar la zona federal.
Por lo tanto la restricción compensa el premio y para evitar cuestionamientos, análisis y
justificaciones que al final estaría muy cercano el valor entre premios y castigos al valor
unitario colindante, por lo que es mas práctico y no da lugar a controversia, el utilizar el
valor por metro cuadrado de terreno colindante con la zona federal marítimo terrestre.
En el caso de negocios donde se utilice la zona federal marítimo-terrestre, para generar
ingresos (Uso Comercial-Industrial-Turístico) a diferencia del uso residencial, debe
tomarse en cuenta que el valor unitario de terreno colindante, ya está premiado por el
uso de suelo permitido, y se debe separar la idea de que la generación de ingresos por
aprovechamiento de la zona federal de uso comercial debería tener un premio sobre el
valor colindante, es nuevamente un error, ya que no debe alterarse el valor colindante por
ese hecho. El gobierno contempla dentro de la contraprestación, diferentes montos de
acuerdo al uso de la concesión y las mejoras ambientales que el concesionario lleve a
cabo en la zona concesionada y la oportunidad de negocio de este, es irrelevante para el
avalúo de la tierra o espejo de agua; eso es parte de la economía de libre mercado y
alienta la inversión en el uso de las costas.
Ing. Francisco Anda
Marinas
En el caso de marinas artificiales ..., no se delimitará Zona Federal Marítimo
Terrestre, cuando entre dichas marinas o esteros y el mar medie una Zona
Federal Marítimo Terrestre (L.G.B.N. Art. 49, Fracc. IV).
La Zona Federal Marítimo Terrestre correspondiente a las marinas que no se encuentren en ese supuesto (marinas
artificiales), no excederá de 3 metros de ancho y se delimitará procurando que no interfiera con el uso o destino de
sus instalaciones (L.G.B.N. Art. 49, Fracc. IV).
Ing. Francisco Anda
Artículo 49 de la Ley General de Bienes Nacionales.
Tanto en el macizo continental como en las islas que
integran el territorio nacional, la zona federal marítimo
terrestre se determinará:
IV. En el caso de marinas artificiales o esteros dedicados a
la acuacultura, no se delimitará zona federal marítimo
terrestre, cuando entre dichas marinas o esteros y el
mar medie una zona federal marítimo terrestre. La zona
federal marítimo terrestre correspondiente a las marinas
que no se encuentren en este supuesto, no excederá de
tres metros de ancho y se delimitará procurando que no
interfiera con el uso o destino de sus instalaciones.
Ing. Francisco Anda
5.- ¿Y los ríos, arroyos, humedales. lagos,
marismas, arrecifes?

Son aguas continentales las aguas nacionales, superficiales o del subsuelo, en la parte
continental del territorio nacional y si efectivamente tienen Zonas Federales;

Un río es una corriente natural de agua que fluye con continuidad. Posee un caudal determinado
y desemboca en el mar, en un lago o en otro río, en cuyo caso se denomina afluente.
Un arroyo es una corriente natural de agua que normalmente fluye con continuidad, pero que, a
diferencia de un río, tiene escaso caudal, que puede desaparecer durante el estiaje, y no suele
ser navegable salvo para muy pequeñas embarcaciones.
Humedales: las zonas de transición entre los sistemas acuáticos y terrestres que constituyen
áreas de inundación temporal o permanente, sujetas o no a la influencia de mareas, como
pantanos, ciénagas y marismas, cuyos límites los constituyen el tipo de vegetación hidrófila de
presencia permanente o estacional; las áreas en donde el suelo es predominantemente hídrico; y
las áreas lacustres o de suelos permanentemente húmedos, originadas por la descarga natural
de acuíferos;
Lago o Laguna: el vaso de propiedad federal de formación natural que es alimentado por
corriente superficial o aguas subterráneas o pluviales, independientemente que dé o no origen a
otra corriente, así como el vaso de formación artificial que se origina por la construcción de una
presa;
Una marisma es una clase de humedal poco profundo y plano, en la que la vegetación herbácea
predomina sobre la arbórea; especies características —sobre todo cañas y juncos— dominan el
perfil de la marisma
Arrecifes: En el mar, un banco sólido o bajío casi a ras de agua. Pueden tener origen inorgánico
o ser causados por la acumulación de coral

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


Ing. Francisco Anda
Ambientes Costeros:
Humedales, marismas, manglares, lagunas, ríos, lagos y esteros conectados
con el mar y de sus litorales o zonas federales.
Ing. Francisco Anda
Cayos y arrecifes:
La totalidad de la superficie de los cayos y arrecifes ubicados en el mar territorial,
constituirán Zona Federal Marítimo Terrestre (Art. 49 Fracc. II L.G.B.N.).
Ing. Francisco Anda
Lagos, lagunas, esteros o depósitos de aguas naturales de aguas marinas
En el caso de lagos, lagunas, esteros o depósitos naturales de agua marina que se
comuniquen directa o indirectamente con el mar, la faja de 20 metros de Zona Federal
Marítimo Terrestre se contará a partir del punto a donde llegue el mayor embalse anual o
límite de la pleamar (...) (Art. 49, Fracc. III
10 m
10 m
20 m
20 m
20 m
Ing. Francisco Anda
20 m
6.- ¿Y las concesiones?

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
Las concesiones federales, también son sujetas de avalúo, ya que aunque no
son enajenables desde el punto de vista legal, existe la figura jurídica para
cambiar de concesionario, por ende se puede valuar como intangible.
ARTICULO 25 de la Ley General de Bienes Nacionales:
Las concesiones sobre inmuebles de dominio público no podrán ser objeto, en
todo o en parte, de subconcesión, arrendamiento, comodato, gravamen o
cualquier acto o contrato por virtud del cual una persona distinta al
concesionario goce de los derechos derivados de tales concesiones y en su
caso de las instalaciones o construcciones autorizadas en el título respectivo.
Los derechos y obligaciones derivados de las concesiones sobre inmuebles de
dominio público, sólo podrán cederse, con la autorización previa y expresa de
la autoridad que las hubiere otorgado, exigiendo al cesionario que reúna los
mismos requisitos y condiciones que se tuvieron en cuenta para el
otorgamiento de la concesión respectiva.
Cualquier operación que se realice en contra del tenor de este artículo será
nula de pleno derecho y el concesionario perderá en favor de la Nación los
derechos que deriven de la concesión y los bienes afectos a ella.
Sin perjuicio de las sanciones a que se hagan acreedores los concesionarios
por permitir que un tercero aproveche o explote bienes de dominio público, las
cantidades que éstos obtengan, se considerarán créditos fiscales.
Ing. Francisco Anda
De las concesiones:

Los particulares y las instituciones publicas solo podrán usar, aprovechar y explotar los bienes de
dominio publico a través de una concesión o permiso de acuerdo a las reglas y condiciones que
establezcan las leyes aplicables y el titulo de concesión. Independientemente de lo anterior es
importante destacar que los bienes de uso común son libres para cualquier persona y solo los
aprovechamientos especiales requieren de una concesión. Así , para realizar un uso,
aprovechamiento y explotación especial en la ZOFEMAT o de TGM, es necesario tener una
concesión.

La importancia de tener una concesión para usar, aprovechar y explotar un área de la ZOFEMAT
o de TGM, es la de contar con la seguridad jurídica para realizar el uso y aprovechamiento
especial concesionado o autorizado en dichas áreas. Así, si se desea llevar a cabo un desarrollo
turístico frente al mar y no se desea que enfrente del mismo se establezcan palapas, restaurantes
u otros prestadores de servicios que no estén vinculados con el proyecto; por medio de la
obtención de una concesión de ZOFEMAT, se tiene el aprovechamiento especial para hacer uso y
aprovechar dicha área, de igual forma, la obtención de una concesión de ZOFEMAT y de TGM,
es necesaria para aquellos casos, en donde es necesario llevar a cabo la construcción de
infraestructuras como por ejemplo muelles, o incluso al introducción de tuberías que tengan su
descarga en el mar.

Todo aquel que se encuentre interesado en llevar en cabo un uso, aprovechamiento y explotación
de la ZOFEMAT o de los TGM, tiene el derecho de solicitar que se le otorgue una concesión en
dicha área. Sin embargo, el reglamento para el uso y aprovechamiento del mar territorial ,
establece en su articulo 24 un orden de prelación, es decir, establece el orden de preferencia
para otorgar la concesión en caso de que diversas solicitudes sobre la misma superficie, se
presenten simultáneamente.
Ing. Francisco Anda
De las concesiones:

Por lo anterior, es importante que cuando se tengan planes para llevar acabo proyectos de
los cuales se requiera tener una concesión de la ZOFEMAT o de los TGM, se haga el
tramite de Solicitud de Concesión, pues no obstante de lo que se cree, el propietario del
terreno colindante al área que se solicitó tiene el quinto lugar de preferencia.

El plazo máximo que la autoridad concesiona un área de la ZOFEMAT, o de los TGM, es
por 20 años; para determinar el plazo el cual se otorgara la concesión, la autoridad tomara
en cuenta el monto de inversión que se vaya a realizar en el área.

No obstante lo anterior, es posible solicitar la Prorroga de Concesión previo a la expiración
de la misma, dicha solicitud deberá presentarse con 45 días de anticipación al vencimiento
del plazo de la citada Concesión.

Una vez que se otorgue un título de Concesión, entre las obligaciones que se generan, se
encuentra el pago de derechos, y la utilización del área de ZOFEMAT para lo que fue
concedida y/o para lo que fue autorizada.

Las concesiones pueden ser revocadas entre otras por las siguientes razones: Por sub
concesionar, arrendar o gravar la concesión; por realizar actividades no autorizadas por el
Título de Concesión; falta de pago de derechos, impedir el acceso a las playas, etc...
Ing. Francisco Anda
Reglamento para el uso y aprovechamiento del mar territorial, vías navegables,
playas, zona federal marítimo terrestre y terrenos ganados al mar.
Artículo 24.
Cuando en igualdad de circunstancias existan particulares interesados en usar, aprovechar o
explotar la zona federal marítimo terrestre y los terrenos ganados al mar o a cualquier otro
depósito de aguas marítimas, la Secretaría a fin de otorgar las concesiones o permisos
correspondientes deberá observar el siguiente orden de prelación:
I.
Últimos propietarios de los terrenos que como consecuencia de los movimientos marítimos hayan
pasado a formar parte de la zona federal marítimo terrestre;
II.
Solicitantes de prórroga de concesión o permiso, siempre y cuando hayan cumplido con las
disposiciones de la Ley, del Reglamento y de la concesión o permiso;
III. Solicitantes cuya inversión sea importante y coadyuve al desarrollo urbano y socioeconómico
del lugar y sea compatible con los programas maestros de control y aprovechamiento de la zona
federal marítimo terrestre;
IV. Ejidos o comunidades colindantes;
V.
Propietarios o legítimos poseedores de los terrenos colindantes con las áreas de que se
trate;
VI. Cooperativas de pescadores;
VII. Concesionarios o permisionarios por parte de autoridad competente, para explotar materiales que
se encuentren dentro de la zona federal marítimo terrestre; y,
VIII. Los demás solicitantes.
Cuando concurran personas a las que en términos de este artículo les corresponda el mismo orden de
preferencia, la Secretaría determinará a cuál de ellas otorgará la concesión o el permiso
correspondiente, según la importancia de la actividad.
Ing. Francisco Anda
Otros Derechos que se Otorgan para el Uso y Aprovechamiento del la
ZOFEMAT Y TGM.

Paralelamente al otorgamiento de concesiones para el uso y aprovechamiento
de la ZOFEMAT y de los TGM, la ley regula el otorgamiento del " Permiso de
Uso y Aprovechamiento Transitorio en Zona Federal Marítimo Terrestre".
Este permiso regula la realización de obras provisionales, que fácilmente
pueden ser desmontadas y removibles de su ubicación en la ZOFEMAT, como
por ejemplo la obras que se instalan para actividades comerciales en las playas
durante los periodos vacacionales, como palapas, gradas, entre otros.

La ley también regula el otorgamiento del "Permiso de Construcción de
Obras", mismo que se solicita cuando se desea realizar obras que requieren de
una construcción con cimentación firme, por lo general, este trabajo se otorga
para la realización de trabajos preliminares mientras se obtiene la Concesión.

Previamente a la obtención de este permiso, es necesario obtener una
autorización en materia de Impacto Ambiental, por cualquier obra o actividad
que pueda causar un desequilibrio ecológico en el área, según lo establece el
artículo quinto del Reglamento de la Ley General de Equilibrio Ecológico y de
Protección al Ambiente en materia de evaluación de Impacto Ambiental.
Ing. Francisco Anda
Pago de Derechos
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CAPITULO IX
Uso o Goce de Inmuebles
Artículo 232.- Están obligadas a pagar el derecho por el uso, goce o aprovechamiento de inmuebles, las
personas físicas y las morales que usen, gocen o aprovechen bienes del dominio público de la Federación
en los puertos, terminales, e instalaciones portuarias, la zona federal marítima, los diques, cauces, vasos,
zonas de corrientes, depósitos de propiedad nacional y otros inmuebles del dominio público distintos de los
señalados en otros Capítulos de este Título, conforme a lo que a continuación se señala:
I.El 7.5% anual del valor del inmueble concesionado o permisionado incluyendo terreno, áreas
de agua ocupadas, obras e instalaciones, en su caso.
Cuando se trate de bienes nacionales comprendidos en los artículos 113 y 114 de la Ley de Aguas
Nacionales, distintos de los señalados en las fracciones IV y V de este artículo, pagarán anualmente por
metro cuadrado de superficie, la siguiente cuota $1.8167
II.El 3.5% anual del valor del inmueble concesionado o permisionado, cuando se destine para
protección y ornato, no se realicen construcciones y el concesionario o permisionario sea
propietario, poseedor o arrendatario del predio colindante a éste.
III.El 2% anual del valor del inmueble concesionado o permisionado, cuando en el inmueble
se realicen actividades agropecuarias.
Para los efectos de las fracciones I, II y III que anteceden, el valor del inmueble se determinará
conforme a un avalúo que emita la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, mismo que será
actualizado anualmente en términos de lo dispuesto en el artículo 17-A del Código Fiscal de la Federación.
Cada cinco años como máximo deberá realizarse un nuevo avalúo, si el término de la concesión o
permiso excede del periodo mencionado. Dicho avalúo únicamente deberá considerar el inmueble como
originalmente se concesionó o permisionó, sin incluir las mejoras y adiciones que se hubieren efectuado
durante la concesión o el permiso.
Es interesante analizar que es una actividad agropecuaria:
Se entiende por actividad agropecuaria la que se realiza con el objeto de obtener productos primarios,
vegetales o animales, mediante la utilización del factor tierra, o agua, tales como:- Cría o engorda de
ganado.- Producción agrícola, pecuaria, frutícola y hortícola., sus derivados, etc.
Ing. Francisco Anda
Proceso para obtener un contrato de concesión en Costa Rica
Ing. Francisco Anda
7.- ¿Por qué se necesita su avalúo?
Es un error de conceptualización, ya que si bien la zona federal no se vende, lo que si se vende
es el Terreno Ganado al Mar, o los excedentes en un cambio de cauce de río por causas
naturales, por lo que se debe elaborar un avalúo para efectos de enajenación por medio
de una licitación pública.
Existe el marco legal donde el patrimonio federal se puede rentar, y para establecer el monto
justo de la contraprestación, se debe elaborar un avalúo de justipreciación de rentas.
Mas aún, existen los bienes muebles o inmuebles que por razones diversas, (embargos,
donaciones, decomiso, etc.) han pasado a ser propiedad de la nación, y si no tienen un
uso o interés nacional, deben ser enajenados y en consecuencia, valuados.
Las carreteras, puentes, presas, vías de ferrocarril, derechos de vía, etc. Aunque son materia
de otro tema, también pasan a ser afectaciones que requieren de indemnización y se
requiere un avalúo para uso del estado.
Y para el pago de derechos de contraprestación por el uso de la zona federal, se requiere de
elaborar un avalúo, para calcular el monto del pago anual, como es el caso de espejos
de agua en marinas, muelles, infraestructura portuaria, etc.
Ing. Francisco Anda
Ley General de Bienes Nacionales

ARTICULO 8o.

Salvo lo que dispongan otras leyes que rijan materias especiales respecto del patrimonio nacional,
corresponde a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología lo siguiente:
I. Poseer, vigilar, conservar o administrar los inmuebles de propiedad federal destinados o no a un
servicio público, o a fines de interés social o general, los que de hecho se utilicen para dichos fines y los
equiparados a éstos conforme a la ley, así como las plazas, paseos y parques públicos construidos en
inmuebles federales;
II. Administrar en términos de ley y ejercer la posesión de la Nación sobre las playas marítimas, la zona
federal marítimo terrestre y los terrenos ganados al mar o a cualquier depósito de aguas marítimas y de
más zonas federales que no estén expresamente encomendadas a otra dependencia;
III. Otorgar y revocar concesiones o permisos para el uso, aprovechamiento o explotación de los bienes
inmuebles de dominio público, así como tratándose de concesión, rescatarlas en los términos previstos
en el artículo 26;
IV. Determinar y conducir la política inmobiliaria de la Federación; dictar normas técnicas, autorizar y, en
su caso, realizar la construcción, reconstrucción y conservación de los edificios públicos, monumentos,
obras de ornato y las demás que realice la Federación por sí o en cooperación con otros países, con los
estados y municipios, con entidades paraestatales o con los particulares, excepto las encomendadas
expresamente por la ley a otras dependencias;
V. Determinar las normas y establecer las directrices aplicables para que conforme a los programas a que
se refiere esta ley intervenga en representación del Gobierno Federal, en las operaciones de compraventa, donación, gravamen, afectación u otras por las que la Federación adquiera o enajene la propiedad,
el dominio o cualquier derecho real sobre inmuebles, así como participar en la adquisición, control,
administración, enajenación, permuta, inspección y vigilancia de los referidos inmuebles federales, y en
su caso celebrar los contratos relativos para su uso, aprovechamiento y explotación, en los mismos
términos;
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Ing. Francisco Anda
Ley General de Bienes Nacionales
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VI. Autorizar y revisar las operaciones inmobiliarias que realicen los organismos descentralizados
respecto de bienes de dominio público. Cuando se trate de enajenaciones, dichos bienes serán
previamente desincorporados del dominio público;
VII. Proponer al titular del Ejecutivo Federal la participación estatal en empresas o asociaciones, o la
constitución de fideicomisos dentro de cuyo objeto social o fines se encuentre la realización de
operaciones inmobiliarias;
VIII. Fijar la política del Gobierno Federal en materia de arrendamiento. Los contratos de arrendamiento
que celebren las dependencias de la Administración Pública Federal, deberán basarse en la
justipreciación de rentas que realice la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales;
IX. Mantener al corriente el avalúo de los bienes inmuebles nacionales y reunir, revisar y determinar las
normas y procedimientos para realizarlo;
X. Solicitar de la Procuraduría General de la República el ejercicio de la acción reivindicatoria de los
bienes de la Nación;
XI. Ejercer a nombre y representación del Gobierno Federal la facultad o derecho de reversión, respecto
de la propiedad inmobiliaria federal, salvo disposición legal en contrario;
XII. Prestar asesoría a las entidades y dependencias de la Administración Pública Federal que lo soliciten,
en la materia inmobiliaria propia de su competencia; y
XIII. Celebrar acuerdos o convenios de coordinación o concertación con las demás dependencias y
entidades de la Administración Pública Federal, con los gobiernos de los estados y municipios y con las
personas físicas o morales de los sectores privado y social, para conjuntar recursos y esfuerzos para la
eficaz realización de las acciones que en materia inmobiliaria están a su cargo.
La Secretaría de Relaciones Exteriores será competente para adquirir, administrar y conservar así como
enajenar las propiedades de la Nación en el extranjero. La Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología,
determinará la forma y términos en que se llevará a cabo el control y aprovechamiento de dichos bienes,
de conformidad con esta ley y sus reglamentos.
Ing. Francisco Anda
8.- ¿Que formato debo usar?
En la valuación de una propiedad nacional, no debe de existir diferencia en la
metodología, ya que siempre existe la condición del interés de un particular,
ya sea para vender, adquirir o rentar cualquier tipo de bien.
En consecuencia, el particular tiene la opción de solicitar un avalúo en forma
privada, para conocer el valor justo del bien de su interés, y el gobierno para
llegar al valor justo, en consecuencia, también debe utilizar por medio del
valuador profesional que se encuentre autorizado por la dependencia
encargada de llevarlo a cabo, la misma metodología.
Por lo anterior, el formato a utilizar en la valuación de bienes de la federación,
debe cumplir con la normatividad de uso y costumbres para INMUEBLES,
MAQUINARIA y EQUIPO, AGROPECUARIOS, JOYAS y OBRAS DE ARTE, etc.
A continuación se presentan los ejemplos mas comunes a aplicar en la valuación
de ZONAS FEDERALES MARÍTIMO - TERRESTRES:
Ing. Francisco Anda
Formato de Inmuebles
b)
c)
d)
e)
En todo trabajo de valuación, es recomendable presentarlo con una PORTADA, que debe
contener cuando menos:
Logotipo de la firma responsable del avalúo.
Describir el tipo de avalúo de que se trata, como título.
Una fotografía lo mas representativa del bien a avaluar, con fecha y pié de foto.
La inclusión del valor concluído y alguna observación, si se considera adecuado.
1.
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12.
ANTECEDENTES.
CARACTERÍSTICAS URBANAS.
TERRENO.
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO.
ENFOQUE DE COSTOS.
ENFOQUE DE INGRESOS.
ENFOQUE DE MERCADO.
RESUMEN DE VALORES.
CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
CONCLUSIÓN.
ANEXOS.
a)
Ing. Francisco Anda
Formato de Maquinaria y Equipo
b)
c)
d)
e)
En todo trabajo de valuación, es recomendable presentarlo con una PORTADA, que debe contener
cuando menos:
Logotipo de la firma responsable del avalúo.
Describir el tipo de avalúo de que se trata, como título.
Una fotografía lo mas representativa del bien a avaluar, con fecha y pié de foto.
La inclusión del valor concluido y alguna observación, si se considera adecuado.
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12.
ANTECEDENTES.
CONDICIÓN GENERAL DE LOS BIENES.
PROCESO DE INSPECCIÓN.
DESCRIPCIÓN DE LA MAQUINARIA Y EQUIPO.
CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO.
ENFOQUE DE COSTOS.
ENFOQUE DE INGRESOS.
ENFOQUE DE MERCADO.
RESUMEN DE VALORES.
CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
CONCLUSIÓN.
ANEXOS.
a)
Ing. Francisco Anda
9.- ¿Cómo doy un valor agregado al avalúo?
En la valuación de un bien, se ha observado que la
mayoría de los Valuadores terminan únicamente
con la conclusión de valor, algunos incluyen
anexos de soporte de la razón de su dicho y muy
pocos le dan un valor agregado a su trabajo.
A continuación se presentan ideas que son el
resultado de muchos años de experiencia en el
gremio internacional de la valuación profesional.
Ing. Francisco Anda
Ideas para obtener una imagen mas profesional en la
valuación:
1.- PRESENTACIÓN:
Invariablemente en todos los avalúos que se elaboren por la Firma que
Usted representa, debe vigilar la Calidad de Presentación y Contenido, pero
sobre todo en avalúos cuyo monto sea considerable a su juicio, debe
esmerarse y no escatimar en gastos para:
1.1 Una(s) carpeta de tres argollas doradas tamaño carta, con cubiertas de piel (generalmente
negra), con ribetes dorados en las esquinas y separadores de los temas de la mas alta
calidad.
1.2 Incluir un CD con todo el avalúo en Adobe Acrobat PDF Files.
1.3 Incluir un archivo con las mismas fotografías y pié de foto. (ACDsee)
1.4 Una carpeta adicional (de ser necesario) con un Resumen Ejecutivo.
1.5 Dependiendo del propósito del avalúo, ofrecer al Cliente el Resumen, en una presentación
de Power Point, para que éste lo presente en su Lap Top o con un proyector, a los
potenciales compradores, si es para una venta importante.
1.6 La calidad del papel y el gramaje por m2 del mismo, es un reflejo de su calidad, y la
impresión a color en laser, dependerá del tipo de Cliente, pero recuérdese la premisa de
que se debe invertir en presentación, para que nuestro trabajo se recomiende a través
del mismo y un Cliente satisfecho tiene dos ventajas: Siempre Regresa y Siempre Nos
Recomienda con terceros.
Ing. Francisco Anda
Ideas para obtener una imagen mas profesional en la
valuación:
2.- CONTENIDO:
El estándar Internacional conocido como ISO 9001:2000 Calidad Total,
asegura la calidad de los procesos que intervienen el avalúo como un
producto sujeto a procesos dentro de la producción del mismo desde la
solicitud, hasta la entrega y pago del mismo, mas no asegura la calidad del
contenido, por lo que recomendamos:
2.1 Observar el mas alto nivel de calidad en ortografía, gramática y el correcto uso del
lenguaje, haciendo gala de las dos cualidades de la palabra; PROPIEDAD y
SIGNIFICADO.
2.2 “Sustentar la razón de su dicho”, esta frase es común entre notarios y no debemos
sustraernos del alcance legal de su significado, ya que de un modo similar,
nosotros los valuadores profesionales, también estamos dando fe de varias cosas
dentro del cuerpo del avalúo, entre otras: la fecha de inspección, la visita al bien
mismo, las fotografías que corresponden al bien, los razonamientos para ajustar
los valores de comparables, la certeza de que los comparables cumplen con las
características que se indican y que corresponden a los ajustes de valor.
3.3 No puede considerarse un avalúo de alta calidad, si no lleva en su anexo fotográfico,
la redacción de cada una, llamado pie de foto y que explique lo que quién la tomó
pretendía capturar. De hecho hoy en día existen cámaras digitales como la
Samsung que permite 10 segundos de grabación después de cada foto, para
explicar el contenido.
Ing. Francisco Anda
Ideas para obtener una imagen mas profesional en la
valuación:
3.- VALOR AGREGADO:
EL Valuador Profesional, debe agregar a su trabajo, una hoja que se llama
“Carta de Transferencia”, la cual es en sí, un escrito de la Firma, donde se le
informa que el trabajo que se solicitó, ha sido terminado y entregado,
acotando el valor de conclusión y algún otro dato relevante, dependiendo del
objeto y propósito del avalúo, pero sobre todo, debe llevar algunas
recomendaciones o sugerencias, según sea el caso, por ejemplo :
3.1 Si el Cliente es privado y desea saber el valor de la Zona Federal Marítimo – Terrestre
que ocupa, para pagar la contraprestación indicada en la Ley General d e Bienes
Nacionales, aunque sea ámbito jurídico, el valuador profesional, está obligado a
conocer de esa materia para darle valor agregado a su avalúo y entender con
claridad las opciones de pago de contraprestación a que se obliga en la ley; por
ejemplo, en México, se indica como se vio anteriormente, que se debe pagar el
7.5% del valor del avalúo, pero si se le recomienda al Cliente que invierta un poco
en Ornato, (que en muchos casos ya lo hizo y no lo saben), la ley misma les permite
el pago de 3.5% anual lo que representa el ahorro del 4% y si el avalúo refleja 500
mil dólares, el ahorro es de 20 mil dólares anuales. Pero si además, si se realizan
actividades agropecuarias en esa zona,(un vivero de flores y plantas de ornato, será
una actividad agropecuaria?) entonces el ahorro es de 5%, lo que representa
entonces 25 mil dólares anuales. ¿Es interesante verdad?
Ing. Francisco Anda
Ideas para obtener una imagen mas profesional en la
valuación:
3.2 Si se diera el caso, - como de hecho es – en el que al Cliente se le delimitó una zona
federal de 20 m. y los metros de frente de mar son significativos (en ocasiones
hasta kilómetros), puede darse el caso de que no se estén cumpliendo las premisas
o condiciones para que sea zona federal, es decir;:
a) que el ángulo de la zona federal marítimo terrestre sea mas de 30°.
b) que la zona no sea transitable.
c) que la costa no presente playas.
Si se da una de estas condiciones en la zona delimitada, es muy factible que se
pueda reconsiderar la superficie de la zona federal, deslindándola de nuevo y
podría representar un sustancial ahorro al Cliente, con las siguientes ventajas:
UN CLIENTE SATISFECHO
LA APLICACIÓN DE UN VALOR CON BASES DE JUSTICIA.
UN MAYOR PRESTIGIO PARA EL VALUADOR.
LA POSIBILIDAD DE COBRAR HONORARIOS EN PROPORCIÓN A LA CALIDAD.
Ing. Francisco Anda
Muchas Gracias por su atención y esperando que
haya sido de utilidad el tiempo invertido con un
servidor, les reitero mi sincera disponibilidad
para atenderles en cualquier consulta sin costo.
Su colega y amigo,
Paco de Anda.
México / 2009
Ing. Francisco Anda