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Turismo y desarrollo
inmobiliario
El caso de Tola, Nicaragua
Alejandro Bonilla
26 de Septiembre 2007
Descripción del Municipio
474 Km2
 54 kms de playa
 Población de 25,000, 86% rural y
pobre
 Territorio poco poblado, escasa
infraestructura
 Poca presencia de instituciones
estatales
 Importancia ecosistémica
 Especulación de tierras
 Inseguridad jurídica

Marco Legal que configura la forma de
Tenencia de tierra en Nicaragua
Constitución Política
 Código Civil
 Ley Agraria de 1917
 Ley General del Medio Ambiente y los
Recursos Naturales
 Leyes Municipales y Reglamento
 Ley de Reforma Agraria aprobada en
julio de 1981
 Decretos
Confiscatorios
y
expropiatorios de los años ochenta
 Proyecto de Ley de Costas en discusión

Tenencia de tierra en Nicaragua,
1978 - 2002
Problemas generales que se produjeron a
partir de la reconfiguración de la tenencia
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marco legal e institucional débil y disperso;
trámites legales tardados y costosos;
invasiones de tierras;
falta de demarcación y titulación de tierras indígenas;
falta de inscripción y demarcación de áreas protegidas;
poca cobertura de registros de la propiedad y ausencia de
catastro;
legalización inconclusa;
demanda aumentada debido principalmente a duplicación
de titulación de beneficiarios;
reconcentración de la tierra
(Basado en Marco de política de tierra, MAGFOR 2005).
Problemas específicos que se han
generado en Tola
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Conflictos de limites de la propiedad (En comunidades
Indígenas, Cooperativas y entre particulares)
Rectificación de áreas.
Conflictos en las zonas costeras (Restricción de acceso a
particulares a las costas y privatización de estas).
Arrendamiento de un mismo lote costero a dos o más
actores.
Conflictos en la aplicación de la Ley Agraria de 1917 y la
Ley General de Medio Ambiente y los Recursos Naturales
Otorgamiento de Títulos de Propiedad y Supletorios de
zonas costeras
Compra y venta de manglares y humedales
Invasión de tierras y falsificación de títulos
Reclamos de Cooperativas entre los socios y entre estos
y particulares.
Incremento del precio de la tierra y especulación.
El turismo residencial:
¿Producto turístico o inmobiliario?
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
El turismo residencial es un producto relacionado con la
construcción de viviendas en zonas turísticas para que sean
compradas por clientes nacionales y extranjeros, como segunda
residencia, casa habitual o apartamento para destinar a alquiler.
El turista no utiliza servicios ni estructuras turísticas comerciales
para su estancia, sino que aprovecha una estructura habitacional
que compra o alquila fuera del sistema de alojamiento hotelero.
El poder adquisitivo de los turistas es alto ya que debe cubrir el
mantenimiento de una segunda residencia.
Crea diversas fuentes de empleo, caracterizadas por ser de bajo
nivel profesional.
Contribuye con la economía de la región (pago impuestos, gastos
de mantenimiento de vivienda, servicios básicos, alimentación,
etc.)
Marco Legal de fomento del turismo
en Nicaragua
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Ley Creadora del INTUR y su Reglamento
Ley General del INTUR y su Reglamento
Ley de Incentivos para la Industria Turística y sus
reformas
Reglamento de Ley de Incentivos para la
Industria Turística y sus reformas
Ley de Exoneración a Jubilados extranjeros
Una serie de Reglamentos menores que se
desprenden a partir de la Ley de incentivos
Beneficios fiscales, Ley 360
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
80% al 90% de exención del Impuesto sobre la Renta (IR), por el término
de diez años, dependiendo del tipo de actividad.
Exoneración del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), por diez años.
100% de exoneración de impuestos de Importación y del Impuesto General
al Valor Agregado (IVA) en la compra de bienes no suntuosos de
construcción, de accesorios fijos para la edificación, muebles, equipos,
naves, vehículos.
Exoneración del Impuesto General al Valor Agregado (IVA) aplicables a los
servicios de diseño/ingeniería y construcción.
Estos incentivos podrían ser renovables por 10 años adicionales.
El nivel de apertura del sector turismo es mucho mayor que
los compromisos concretos asumidos por Nicaragua en el
marco del Acuerdo General de Comercio de Servicios
(AGCS) de la Organización Mundial de Comercio.
(Fuente: Romero, ICTDS/Nitlapán, 2006)
Hay acceso de población local a
incentivos del sector?
Centralización de los procesos
 Falta de capacidad de comunidades y
emprendimientos menores para cumplir
requisitos administrativos (inscripción en
Registro de Inversiones Turísticas,
tramites tributarios ante la DGI, etc.)
 Piso para recibir incentivos es inversión de
USD 30,000 (incluyendo valor de la tierra)

Proyectos de turismo residencial en Tola
NOMBRE
Astillero Resort
Costa Larga Proyecto
Flor de mayo Turismo
Rancho Santana
Los Perros
Iguana Beach
Bella Mar
Selva del Mar
Flor de Manzanillo
Marina de Guacalito
Rancho Brito Turismo
Arenas Beach Resort
Guasacate Hill
COSTA
Astillero
Costa Larga
Punta Sardina
Costa Santa Ana
Costa los Perros
Costa Iguana
Pie de Gigante
Pie de Gigante
Manzanillo
Costa Guacalito
Costa Brito
Bahia la Redondo
Costa San Martin
ESTADO ACTUAL
Ejecución
Proyecto
Proyecto
Funcionando
Proyecto
Funcionando
Proyecto
Proyecto
Proyecto
Proyecto
Proyecto
Proyecto
Proyecto
Proyectos marcados en rojo han sido beneficiados por la Ley 360.
Fuentes: Masrenace/GTZ: Espinoza Ferrando, 2007,
Registro INTUR Proyectos Ley 360, diciembre 2006
Proyectos de turismo costero en Tola
Representan 50 millones de USD de
inversión
 Incremento de actividades esperada
con carretera costera
 Situados dentro de los 2 kms. de
terreno del estado
 Algunos administrados por Alcaldía
como tierras ejidales

Precios de la tierra costera en Tola
Precio de la tierra costera
300000
USD/mz
250000
200000
150000
100000
50000
0
1991
1995
2000
2005
2007
Año
Fuente: Mordt, 2007
Conflictos relacionados al desarrollo de
proyectos turísticos
Arenas Bay vs. Cooperativas
 Flor de Mayo vs. comunidad indígena
 Amarillo vs. pobladores locales/
tomatierras y otros intereses (?)
 Astillero vs. Alcaldía y MARENA
 Punta Teonoste vs. Alcaldía
 Acceso a playas: todos
 Otros.

Beneficios del turismo
residencial en Tola


Creación de empleo (de bajo nivel: construcción,
cuidador, empleada, jardinero)
Aumento de ingresos municipales
(Recolección de datos y análisis en marcha)


Dinamización de la economía local. Las
proyecciones de empleo del sector turismo son
optimistas: de 555 empleos en el 2006, a 2800 en
el 2010 (PDM, Tola).
Proyectos de responsabilidad social empresarial:
infraestructura social en el territorio, becados y
ayuda directa a comunidades (No hay vinculación
con la institución municipal)
Perjuicios del turismo
residencial en Tola
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
Exclusión de poblaciones locales de sus recursos
tradicionales
Especulación y encarecimiento del precio del
suelo, encarece la vivienda a la población local
Conflictos sobre la tenencia de la tierra
Obliga a incrementar el gasto público para
responder a las necesidades de servicios públicos
de las nuevas urbanizaciones
Abarca mucho territorio, daña el ecosistema
(destrucción de manglares; insumos para
construcción: madera, piedra de río, arena,)
Disminuye las posibilidad de desarrollar otros
tipos de servicios turísticos con mayores efectos
en la economía local.
Creación de guetos residenciales.
GRACIAS!