Download Capítulo 1. La publicidad registral y sus fines.

Capítulo 1. La publicidad
registral y sus fines.
1)
NOCIONES
GENERALES.
DERECHOS
REALES
PERSONALES: SUS DIFERENCIAS Y CONSECUENCIAS.
Y
2) CLASIFICACIÓN DE COSAS: MUEBLES E INMUEBLES;
DERECHOS O BIENES REGISTRABLES Y NO REGISTRABLES.
3) SEGURIDAD ESTÁTICA Y DINÁMICA.
4)
LA
PUBLICIDAD
Y
SUS
DISTINTOS
NOCIÓN, IMPORTANCIA Y NECESIDAD.
TIPOS.
BREVE
Nociones generales. Derechos reales y
personales: diferencias y consecuencias.
 Vamos a analizar el sentido que tiene el Derecho Registral, el porqué de su
nacimiento y vamos a justificar su existencia. Para ello indagaremos acerca
de la publicidad en general y la registral en especial.
 Más allá de la seguridad estática (del titular del derecho registrado), y de la
dinámica (o del tráfico, que protege principalmente a terceros que lleguen a
ser adquirentes) existe, una razón más de fondo, “ontológica”, que justifica
el nacimiento del Derecho Registral y de la publicidad misma, la cual tiene
su génesis en las diferencias que existen entre los derechos reales y
personales. De hecho en España al Derecho Registral se le denomina
Derecho Hipotecario. Y en Alemania, Derecho Inmobiliario.
 Explicaremos esta idea: primero debe quedar en claro que no sólo los
derechos reales se “inscriben”, o necesitan de registración. No. También
algunos derechos personales requieren de inscripción. Incluso los derechos
intelectuales, como bien se sabe, ameritan su inscripción para proteger al
autor de los mismos (ley 11.723 que tiene en vista principalmente aquella
seguridad “estática”).
Derechos reales y personales: diferencias
y consecuencias (2)
 Entonces, si bien no sólo los derechos reales necesitan de
inscripción registral, por un lado, no se puede negar, por
el otro, que la publicidad misma siempre estuvo ligada al
derecho real. Su vinculación es harto cercana y hace hasta
la propia constitución del mismo (vg. art. 577 del Código de
Vélez, si admitimos cierta función publicitaria a la traditio
posesoria).
 Para comprender un poco dicha proposición se torna necesario
indagar mínimamente sobre el derecho real y compararlo, a su
turno, con el personal o de crédito. Recordemos que el derecho real
es aquel en el cual una persona -sujeto- se encuentra en forma
directa e inmediata en relación con la cosa -objeto del derecho-, de
tal manera que no existen sino esos dos elementos: persona y cosa,
relacionados en forma directa e inmediata, dicho esto con carácter
general. Los demás son terceros.
Derechos reales y personales: diferencias
y consecuencias (3)
 Por el contrario, en el derecho personal contamos
con la presencia de tres elementos: el acreedor, el
deudor y la prestación. Además podríamos sumarle
el “vínculo” que media entre ambos (y hasta la
“causa”). Pero para estos fines basta con resaltar
dichos tres elementos, el sujeto activo titular del
crédito (lado o polo activo), el sujeto pasivo sobre
quien pesa la deuda (polo pasivo) y la prestación que
debe realizar éste en favor de aquél para desobligarse
(solutio o pago). Por cierto que el derecho de crédito
es personal en un doble sentido: corresponde a una
persona y se alega frente a una persona
Derechos reales y personales: diferencias
y consecuencias (4)
Es a partir de ese simple esquema que pueden trazarse
las diferencias que los autores de todos los países
hicieron, algunas con razón y otras que fueron puestas en
tela de juicio. El propio Vélez separó claramente ambas
órbitas de derechos patrimoniales. Ello sin desconocer
ciertos puntos de contacto y disposiciones comunes a
ambos (vg. sucesiones, prescripción, etc.).
 En efecto, el Código velezano se pronunció por la
contraposición de dos órdenes de derechos subjetivos
bien diferenciados: los derechos personales y los reales
(conf. art. 497 del Cód. Civ.), excluyendo del terreno
obligacional todo lo referido al derecho real.
Derechos reales y personales: diferencias
y consecuencias (5)
 Señaló LÓPEZ DE ZAVALÍA que es dable zanjar estas diferencias entre los
derechos reales y personales, a saber: por su esencia, el derecho real se da
en una relación entre una persona y una cosa, en cambio el derecho
personal es una relación entre personas, siendo el poder sobre conductas;
por sus elementos, dos en el derecho real, tres en el derecho personal; por
su causa, la causa fuente del derecho personal es simple y puede ser el
contrato, el delito, el cuasidelito, etc., en tanto que la causa fuente del
derecho real es doble (título más modo); por sus ventajas, el derecho real
concede el ius praeferendi y el ius persequendi; por su número, los
derechos personales son ilimitados, ello como consecuencia del dogma de
la autonomía de la voluntad (pacta sunt servanda con los límites que
marcan el orden público, la moral y las buenas costumbres), en cambio en
los derechos reales, en nuestro ordenamiento nacional, su cantidad
depende exclusivamente de la disposición de la ley -numerus clausus-; por
su variedad, todos los derechos personales responden a un mismo tipo
fundamental, en cambio los derechos reales son de diversos tipos -vg.,
dominio, condominio, usufructo, etc.-; por su prueba, puesto que los
derechos personales nunca se presumen, en tanto que los derechos reales
pueden inducirse del hecho de la posesión.
Derechos reales y personales: diferencias
y consecuencias (6)
 A tales diferencias podríamos agregar algunas otras, como ser que el
derecho real se ejerce frente a todo el mundo, ello puesto que es “absoluto”
(erga omnes), en tanto que el personal es “relativo”; justamente por su
propia esencia en el derecho real la relación entre el sujeto con la cosa es
inmediata, en tanto que en el personal es mediata (prestación), puesto que
la relación directa es entre personas; esto último también se manifiesta en
que el objeto del derecho real es una cosa, mientras que en el creditorio lo
es la prestación; por otro lado el ejercicio del derecho real fortalece el
mismo (es “casi” perpetuo), en tanto que en el derecho personal su ejercicio
lo extingue, ello puesto que la obligación es siempre “temporal”, aun
cuando pueda tener larga duración; ya se dijo que el derecho real sólo
puede ser creado por ley, mientras que el personal no, gozando los
particulares de amplias atribuciones (vg. art. 1137 del Código napoleónico y
1197 del Código velezano); remarco que los privilegios y las preferencias
constituyen la regla en el derecho real, ello a diferencia del derecho
creditorio donde en principio todos los acreedores se encuentran en un
plano de igualdad frente a un deudor común (salvo situaciones especiales y
excepcionales de créditos privilegiados).
Derechos reales y personales: diferencias
y consecuencias (7)
 Por otro lado, resalta MESSINEO que para que el
derecho de crédito pueda ejercitarse es necesaria la
cooperación del deudor o la actividad de los órganos
judiciales, en tanto que el derecho real se ejercita recta
via, o sea fuera de toda cooperación de terceros; además
en el derecho de crédito falta la inherencia del poder a la
cosa que, por el contrario, es carácter fundamental del
derecho real; el derecho real disciplina relaciones de
concurrencia o de exclusión, la obligación, en cambio,
relaciones de colaboración o cooperación; por otro lado,
el derecho de crédito al encontrarse en conflicto con el
derecho real, debe ceder a este último (preferencia del
derecho real sobre el derecho de crédito).
Derechos reales y personales: diferencias
y consecuencias (8)
 También existen diferencias desde el punto de vista pasivo, ello
puesto que en el derecho real tenemos un deudor indeterminado (la
misma sociedad, con cierta salvedad), mientras que en el personal
nos encontramos frente a un deudor determinado; además se puede
establecer una diferencia en cuanto al “deber” que pesa sobre ambos
“sujetos”, ello puesto que en el derecho real nos encontramos frente
a un “deber general y legal negativo” frente al derecho real ajeno,
en tanto que en el derecho de crédito constatamos la existencia de
un deber particular (obligatio en sentido estricto) o sea que
incumbe a un sólo sujeto (deudor) y de ordinario positivo, amén de
que debe ser valorable patrimonialmente; por último, la influencia
del tiempo es distinta, así en el ámbito de los derechos reales la
prescripción sirve para adquirir (usucapir) el dominio, en tanto que
en los derechos personales la prescripción es un medio de extinción
de la acción -dicho ello con carácter general-.
Derechos reales y personales: diferencias
y consecuencias (9)
 Sin ahondar en detalles que pasan por investigar a fondo si en
realidad tales diferencias son siempre predicables, ni tampoco
en constatar sus íntimos contactos y disposiciones comunes y
dejando de lado aquella “zona intermedia” constituida por las
obligaciones propter rem, lo cierto y evidente es que los
derechos reales se distancian netamente de los
personales.
 Justamente mencionaba LÓPEZ DE ZAVALÍA a la teoría del
título y el modo como característica propia del derecho real.
 Ahora sólo deseamos resaltar que para hacer nacer al derecho
real hace falta que se cumpla con el requisito de la traditio, la
cual debe estar justificada por un título suficiente, claro está.
Y la traditio misma cumple y cumplió desde antaño una
finalidad publicitaria.
Derechos reales y personales: diferencias
y consecuencias (10)
 Es que para lograr ese respeto de la sociedad -que es típico del derecho real- es
necesario que el mismo de alguna manera se exteriorice, para que pueda así la
sociedad conocer qué es lo que debe respetar, en qué ha de consistir su deber de
tolerancia o abstención. Y publicidad hay de muchas formas, desde la simple y
elemental publicidad posesoria -anuncio- hasta la más evolucionada publicidad
registral.
 Pues bien, esta necesidad de la publicidad siempre se relacionó con el
derecho real mismo. Y el Derecho Registral no es ni más ni menos que una forma
avanzada de publicidad. Su forma más perfecta. Vale decir que el derecho real tanto en su constitución, cuanto en su ejercicio o exteriorización-, la publicidad
en general, y el Derecho Registral en especial, están clara e íntimamente
conectados.
 Lógicamente la publicidad no es necesaria en las relaciones personales en donde un
sujeto determinado (deudor) debe cumplir una prestación frente a otro sujeto
determinado (acreedor) formando una especie de círculo cerrado.
 En cambio en el derecho real el “deber de respetar” es genérico, pesa sobre toda la
sociedad. Cualquier sujeto está en situación de poder infringirlo -en el derecho de
crédito sólo el deudor puede transgredirlo- y, por lo tanto, “todos deben conocer la
existencia de los derechos reales que dan origen a tales deberes” (ver nota de Vélez
al art. 577 en donde sigue la idea de Freitas).
Derechos reales y personales: diferencias
y consecuencias (11)
 Por supuesto que Vélez no adoptó como sistema publicitario en general a la
inscripción registral, sino a la traditio posesoria, excepción hecha del derecho real
de hipoteca que no se manifiesta, justamente, por la posesión. Por ahora dejamos
asentado que la “publicidad” en general siempre estuvo ligada al derecho real.
 Concluyendo: la publicidad y, entre ellas, la registral, siempre estuvo
vinculada al derecho real. De allí las diversas y equívocas denominaciones en las
doctrinas alemana y española. Y si se indaga en la génesis, en los elementos, en la
causa, y demás características determinantes del derecho real, se comprenderá más
aún la cuestión. Con sólo pensar en la ubicación, sentido y objeto del artículo 2505
del Código de Vélez no puede pensarse sino de la manera que proponemos: la
íntima vinculación que existió y aún existe entre el derecho real y la
publicidad misma.
 Pero quede en claro que al existir tantos tipos de Registros, lo señalado
anteriormente sólo tiene un valor relativo. Ello puesto que actualmente no sólo
se acude a la inscripción de los derechos reales, sea sobre inmuebles
(Registro Inmobiliario), sea sobre ciertos muebles (Registro del Automotor, de
Buques, Aeronaves, etc.), sino que constatamos la existencia de Registros
personales y hasta de los derechos intelectuales. Pero ello no le resta mayor
importancia a esa comprobación elemental que hicimos de la íntima relación que
existe entre los derechos reales, la publicidad y el Derecho Registral.
.
Clasificación de cosas: (Derecho
romano)
 Como dice el maestro Moisset de Espanés desde hace mucho tiempo
existe la distinción, sobre todo en el mundo occidental, entre cosas de
mayor y de menor importancia, teniendo en consideración
principalmente el valor de los bienes y su función económica. Por
supuesto que para ser titular de las cosas de mayor importancia se
debían cumplir ciertos requisitos que para las otras cosas no se exigían;
lo mismo quepa decir para la transmisión de las mismas, pudiendo
afirmarse que se requerían mayores solemnidades y publicidad frente a
transmisiones de cosas de mayor importancia.
 En efecto, en el Derecho romano la distinción más significativa se hacía entre las res
mancipi y las res nec mancipi. Para lograr la transmisión de las res mancipi “se
exigía la forma solemne de la mancipatio, con la presencia del libre pens, y el
empleo de los trozos de metal que se colocaban en la balanza… En resumen, las
cosas que realmente tenían importancia económica para la vida de ese pueblo
solamente podían ser objeto de propiedad por los quirites, es decir los ciudadanos
romanos, y su régimen jurídico se distinguía del aplicable a las cosas de menor valor
económico, para las cuales no se exigía esa serie de formalidades”. También eran
actos que requerían de formas solemnes, además de la mancipatio, la in jure cessio,
la adjudicatio y misma traditio.
Clasificación de cosas (2) (Derecho germánico).
 Y si al antiguo Derecho germánico echamos una ojeada, la situación
es harto similar y más clara aún. Allí -y entonces- las transmisiones
inmobiliarias constituían un acto único que se llevaba a cabo en el
mismo inmueble (vg. pagando el precio y entregando la cosa ahí
mismo, en la compraventa). Como enseñaba René PADILLA, la
publicidad de esa transmisión se efectuaba por medio de testigos y
los autores recuerdan a este propósito la ley Ripuaria. Pues dicha
ley literalmente establecía una distinción según se trate de una finca
de escaso valor, de mediano, o de gran precio. Para las primeras se
debía acudir al lugar de la tradición con sólo tres testigos. Seis
testigos eran necesarios en las transmisiones de fincas de mediano
valor y doce si se trataba de una de gran precio. Por cierto que
también se requería la presencia de tantos niños como testigos
hubieren, a quienes -para su desgracia- se les repartían sendas
bofetadas y tirones de orejas para que éstos recuerden y puedan dar
testimonio de lo que presenciaron
Clasificación de cosas (3) (muebles/inmuebles).
 Es sabido que en el Medioevo la importancia económica,
social y política pasaba por la posesión de las tierras. De
hecho existe una frase que resume claramente esa
situación de superioridad de los inmuebles respecto de
los muebles: res movilis, res vilis.
 Es que no debemos olvidar que en la Edad Media “la
propiedad de la tierra confería a sus titulares riqueza y
poder político; de allí que, basándose en la importancia
económica y política que se adjudicaba a los inmuebles…
las leyes estableciesen la distinción capital entre muebles
e inmuebles, clasificación que se proyecta todavía en
muchos códigos contemporáneos, como el nuestro”
(conf. L. Moisset de Espanés).
Clasificación de cosas (3) (muebles/inmuebles).
 Entones: los inmuebles “por su naturaleza” constituían la
principal fuente de concentración del poder económico y
político en el Medioevo. Y por ello dicha categoría fue el actor
principal de varias leyes, incluidos todos los códigos
decimonónicos, muchos de los cuales todavía mantienen
plena vigencia (vg. Código Civil francés de 1804; argentino de
1871; español de 1889; etc.).
 Sin embargo dicha clasificación de bienes muebles e
inmuebles fue desplazada -o al menos comparte el
protagonismo- hace aproximadamente siete décadas. Es que
en la actualidad existen bienes muebles que tienen un valor
muy superior a los inmuebles (aeronaves, buques, etc.). E
incluso han surgido algunos derechos que no son “cosas” pero
que tienen una muy considerable importancia económica
(propiedad intelectual, la industrial, los títulos valores, etc.).
Clasificación de cosas (4) (registrables).
 La nueva clasificación a la que nos estamos refiriendo,
que deja atrás en el tiempo al par bienes
muebles/inmuebles es, precisamente, la de bienes o
derechos registrables y no registrables. Al respecto
remarcó CHICO Y ORTÍZ, que en España el brillante
profesor y jurista DE CASTRO fue quien utilizó por
primera vez la distinción entre cosas registrables y no
registrables, “centrando la esencia de la clasificación en
las normas de la publicidad y abriendo con ello el gran
cauce para que determinadas cosas susceptibles de
identificación reciban el beneficio de la publicidad
registral y sobre las cuales pueda constituirse un sistema
de garantías”.
Clasificación de cosas (5) (registrables).
 Por supuesto que continúa teniendo relevancia el valor de los
bienes y su función económica. Ahora bien, como señala
MOISSET DE ESPANÉS, “Para determinar la inclusión de un
bien en la categoría de registrable, no se atenderá a la
movilidad o inmovilidad de la cosa, sino a su importancia
económica y a la posibilidad de individualizar el bien que va a
ser objeto de registración”.
 Claro está que esta nueva categoría de bienes
registrables es la que dará impulso al Derecho
Registral, “permitiendo que se extienda desde los inmuebles
-como había nacido originariamente- a una cantidad de cosas
muebles, e incluso de otros derechos que no son cosas, pero
que tienen gran importancia social y son perfectamente
individualizables”.
3) Seguridad estática y dinámica.
 Esta nueva clasificación de derechos o bienes registrables y no
registrables va a tener varias proyecciones o implicancias. Por
un lado vino a desplazar o intentar desplazar a su predecesora
categoría de bienes muebles e inmuebles. Por otro lado
también va a impulsar, el nacimiento de una nueva disciplina
jurídica, el Derecho Registral.
 Pero además con la creación de los Registros se ayudó a
contribuir en forma considerable a afianzar el valor
seguridad. Y sobre la seguridad normalmente se hace esta
distinción. Por un lado tenemos la seguridad que se va a
dispensar a la persona que accede al Registro, cuando realice
la inscripción y “perfeccione o complemente” su operación (a
ese título y modo suficientes), puesto que va a sentirse
protegido, y el Derecho lo protegerá en su nueva situación,
lograda con la mentada inscripción registral.
3) Seguridad estática y dinámica (2).
 Esto se denomina seguridad estática. Estática pues no se
mueve, no sale del Registro y se relaciona pura y
exclusivamente con el titular o derecho-habiente que accede
al mismo con la finalidad de perfeccionar su operación y
protegerse en su situación jurídica. Algunos autores llaman a
esta especie como seguridad “individual”, la cual protege la
existencia de derechos singulares, individuales.
 Es claro que en nuestro Derecho la inscripción registral no
llega a sustituir al modo traditio, sino simplemente lo
complementa o perfecciona.
 Es que la traditio es requisito ineludible para lograr la
constitución o el nacimiento del derecho real mismo (conf.
art. 577 del Código de Vélez). Lo que se logra con la
inscripción es la plena oponibilidad del acto en cuestión (erga
omnes), siempre hablando de materia inmobiliaria.
Seguridad estática y dinámica (3).
 También con la creación de los Registros y las inscripciones que se realizan
en su consecuencia, se logra afianzar la seguridad “dinámica”. Así como
la seguridad estática hace referencia principalmente a la protección que se
dispensa al titular que inscribe su derecho, en la dinámica se tiene presente
su transmisión, el cambio de titularidad de una determinada propiedad, su
tráfico jurídico. De allí su nombre. Su norte está enfocado principalmente
en la protección de “terceros”.
 Esta denominada seguridad dinámica tiene varias proyecciones. Por
ejemplo es sumamente útil para que “terceros” en general puedan conocer
en todo momento el estado registral de una finca -propiedad-, si posee o no
gravámenes, quién es su titular, etc. Pero también sirve para tener presente
el estado real (al menos el “registral”) del patrimonio de una persona, y de
esta manera poder ejercer cierto control, o tomar determinadas
precauciones frente a eventuales o actuales deudores. Por ello en la
doctrina española se hace referencia a un doble juego de intereses
dinámicos, el del crédito y el del comercio propiamente dicho.
Seguridad estática y dinámica (4).
 Ahora
bien, la pregunta crucial es ¿cuál de estas
“seguridades” triunfa en caso de confrontación?
Nuestro padre y maestro contesta diciendo que
principalmente la publicidad (sobre todo la “registral”) ha
sido establecida en afán de proteger la seguridad del tráfico y
cuando se produce un enfrentamiento ha de triunfar la
seguridad del tráfico -y no la “individual”-, porque
ahí apareció el “tercero”.
 Además que allí ya ha aparecido el tercero (que algunos
agregaran que sea de buena fe, registral, a título oneroso, etc.
-requisitos no siempre exigibles-) debe tenerse en cuenta un
aspecto fundamental que se refiere a la “apariencia” del
derecho real y la protección que debe dispensarse a quien
ha confiado en dicha apariencia. Sólo así podrá existir un
verdadero “tráfico jurídico”.
Seguridad estática y dinámica (5). La apariencia.
 Explica CANO TELLO que la “estática” del derecho se refiere al titular o
dueño de una cosa que no puede perderla sin su consentimiento. En
cambio la “dinámica” de los derechos aparece cuando la cosa ha entrado en
el tráfico jurídico y si un adquirente ha confiado -razonablemente- en la
“apariencia”, no puede ser privado de su adquisición. Añade que la
dinámica de los derechos reales y la seguridad del tráfico jurídico exigen
que los adquirentes sean protegidos por el hecho de realizar una
adquisición “aparentemente eficaz”.
 La protección de la apariencia tiene en el tráfico jurídico real una
importancia notable respecto del campo creditorio cuyos efectos se limitan
a las partes; en cambio las relaciones reales son básicas para el tráfico y los
terceros pueden ser afectados por ellas. Por ello, concluye “En materia de
derechos reales la apariencia se encuentra estrechamente ligada con los
medios de publicidad que crean una apariencia que debe ser reconocida
por el ordenamiento jurídico. En el campo de los derechos reales existen
dos formas de publicidad y apariencia: la posesión y el Registro”. Lo que
equivale a decir que tanto el poseedor con respecto a la cosa poseída,
cuanto el titular registral respecto de la cosa registrada, están “legitimados”
para intervenir en el tráfico jurídico.
Seguridad estática y dinámica (6). La apariencia.
 Dijo Cano Tello que para obtener la necesaria seguridad de los
adquirentes de bienes inmuebles y de los prestamistas con garantías
sobre tales bienes, se crea el Registro Inmobiliario que adopta en las
primeras etapas el carácter de Registro de cargas y gravámenes (en
el histórico Derecho español existieron los Registros de Oficios y
Contadurías de Hipotecas), “para pasar en el siglo XIX a convertirse
en un verdadero registro de dominio jugando un importante papel
en la industrialización a través del fortalecimiento del crédito
inmobiliario mediante la protección del tráfico jurídico”.
 En fin, coincidimos en general con las ideas expuestas por el citado
Profesor español, aunque debemos recordar que allí el Registro
cumple una función saneatoria de vicios o convalidante, lo cual
torna aún más fuerte la protección dispensada a los adquirentes, a
la confianza depositada en la apariencia creada, o al tráfico jurídico.
Mientras que nuestro sistema registral inmobiliario, al igual que el
galo, si bien es declarativo, su efecto es simplemente
“corroborador”.
5) La publicidad y sus distintos tipos…
 Publicidad hay de varias clases y desde antaño. Digamos
que desde la aparición del hombre. Es que desde que el
hombre toma algo para sí, vale decir aprehende algo con
la intención de apropiárselo, ya constatamos algún tipo
de publicidad. La posesoria. El anuncio.
 Quizás el error consista en pretender asimilar hoy los
vocablos y conceptos de la publicidad con el de
inscripción registral. Debe quedar en claro que el
género es la publicidad, siendo la inscripción
una de sus muchas especies, la última, la más
avanzada y perfecta.
5) La publicidad y sus distintos tipos…(2)
 Como decía mi padre la publicidad es la “posibilidad
formal de anoticiamiento”, la congnocibilidad. Ello no
significa en modo alguno “conocimiento” de lo que
sucede o ha sucedido, sino la simple posibilidad de que
se conozca. Y cuando mencionaba a la posibilidad
“formal”, se refería a una “ficción legal de
anoticiamiento”, puesto que se trata de una forma de
anoticiamiento pero cuyo contenido se ignora, no
sabemos si habrá o no lugar a ese anoticiamiento.
Mientras que la inscripción es un modo por el cual se
va a dar publicidad. “Es un sistema, una técnica por la
cual se recepta lo que ya viene en un resumen y se hace
otro resumen, que es el asiento registral”.
5) La publicidad y sus distintos tipos…(3)
 Pues bien, publicidad hay, como se dijo, de muchas formas y existe desde
que el hombre es hombre. Amén de aquella mera publicidad posesoria, una
de las formas más incipientes de la publicidad consistía simplemente en un
anuncio por el que se exteriorizaba el derecho existente sobre una cosa.
De esta forma -con el mentado “anuncio”- se hace conocer a los demás que
una cosa se encuentra en el ámbito de disposición jurídica de un sujeto, de
donde surge la obligación de la sociedad de respetar su libre goce.
 Por supuesto que esta “publicidad anuncio” protegía ante todo la seguridad
“estática”. Incluso la posesión no es ni más ni menos que una
manifestación típica de esta publicidad anuncio, diríamos que se trata de
una especie de ella.
 Pero esta simple publicidad anuncio se irá transformando con el propósito
de proteger el tráfico jurídico -seguridad dinámica-. Por ello estos anuncios
que en un principio se reducían a hacer conocer la titularidad para que los
demás respetaran esa relación, luego se extiende a los actos de transmisión
de ese derecho. Por dicho camino se da más fuerza al acto de transmisión y
lo hace oponible a terceros.
5) La publicidad y sus distintos tipos…(4)
 De hecho en la Grecia clásica, si bien la publicidad era rudimentaria, existían formas
primitivas de publicidad inmobiliaria. Las transmisiones se hacían en forma pública
-mercados- y se llamaba a tres vecinos que recibían una moneda cada uno para ser
testigos de la transmisión. Además se “anunciaba” el acto efectuado haciéndose
proclamar en lugares públicos o exponiéndose carteles. Dichos anuncios, después de
transcurrir un plazo, hacían al acto inatacable.
 De esta forma ya se estaba protegiendo, claro está, la seguridad dinámica. Bien
señala MOISSET que “para reforzar el anuncio posesorio de publicidad, se recurre a
otros anuncios, como los pregones, para hacer conocer el cambio de titularidades, o
la insinuatio -que es una publicidad de tipo judicial- en el caso de las donaciones.
En estos anuncios, primera forma histórica de publicidad, está en germen la defensa
del tráfico jurídico, pero resultan insuficientes, sobre todo porque no quedan
constancias de ellos, ya que se los hacía oralmente -sea por pregones, sea a la salida
de la misa dominical-, o se los fijaba durante algún tiempo en el Ayuntamiento, pero
luego se los sacaba y no quedaban asentados datos que informasen de la
transmisión, ni había donde recurrir para enterarse. En otras palabras, faltaba la
posibilidad de conocer en todo tiempo, que es propia del concepto de publicidad en
sentido técnico”.
5) La publicidad y sus distintos tipos…(5)
 Ante esta necesidad de “posibilidad de conocer en todo tiempo” es
que se crean sistemas que satisfagan dicha dificultad y para ello se
asientan en libros las constituciones y transmisiones de ciertos
derechos. Así nace la registración. La primera ciudad de la cual se
tiene conocimiento de la existencia de estos libros registrales es la
ciudad de Colonia -año 1135-, Alemania.
 Bien se ha señalado que la inscripción en aquellos primeros libros
registrales se las hacía en un principio para “recordar” las
operaciones realizadas; luego como medio de “prueba” de las
mismas; después para “declarar” sobreponiéndose la eficacia de su
fecha, para finalmente alcanzar un efecto “constitutivo” del derecho
real que se inscribía. Por supuesto que el Derecho germánico ha
tenido la influencia del Derecho romano (fenómeno de la
“penetración el Derecho romano”) y de su “choque” surgen los
distintos sistemas registrales inmobiliarios.
5) La publicidad y sus distintos tipos…(6)
 Es lógico que dichas constancias registrales, por otro lado, sean más
necesarias en derechos que no se manifiestan por la posesión, tal
como las hipotecas. En éstas falta todo tipo de publicidad posesoria.
Por ello el antecedente registral más antiguo en nuestra tierra Patria
lo constituye una Real Pragmática de Carlos I (también conocido
como Emperador de Alemania Carlos V) quien creó por primera vez
los Registros u Oficios de Censos e Hipotecas en el año 1539,
comenzando por esta vía a acentuarse la protección de la seguridad
del tráfico. También es por ello que en materia de hipotecas desde la
sanción de nuestro Código Civil que necesitan de inscripción. El
único Registro contemplado por Vélez fue el Hipotecario.
 Es conocido que estos Registros pueden tener carácter constitutivo
o declarativo. Incluso existen graduaciones dentro de esos dos
géneros (constitutivo de carácter absoluto o relativo; declarativo con
eficacia saneatoria o corroboradora).
5) La publicidad y sus distintos tipos…(7)
 Por otro lado, también resulta patente que la llegada del sistema
registral se hizo imperiosa en la época actual. Más allá que la idea
del Registro no es novedosa y que su necesidad se hizo sentir hace siglos,
no puede desconocerse el enorme impulso que la vida moderna ha
brindado a esta nueva disciplina jurídica.
 Es que la publicidad registral aporta enormes beneficios a la
sociedad. Su fácil, económico y masivo acceso, su constante actualización
técnica e informática, el aval que brinda el Estado -principio de exactitud
registral-, entre otros aspectos favorables, evidencian que no se alcanzan
dichos fines que se relacionan principalmente con la “seguridad dinámica”
con la simple dupla del título y modo traditio consagrados por Vélez. No
por lo menos para una gran variedad de bienes y derechos.
 Remarcamos que la publicidad registral no representa una simple
“propaganda” o “difusión”, sino la posibilidad de conocer, que no es
“conocimiento”. Su finalidad es consignar titularidades y estados de los
bienes, quedando a disposición de cualquier interesado que pretenda
consultar los libros registrales. Por ello también es natural que el Estado se
haya reservado para sí la organización de tal publicidad.
5) La publicidad y sus distintos tipos…(8)
 Para concluir, es evidente que en la época actual los Registros
son harto necesarios, ello tanto para proteger la seguridad
estática, pero por sobre todo la dinámica. De hecho existe esta
nueva categoría jurídica de bienes o derechos registrables y no
registrables, la cual está desplazando -o al menos
conviviendo- con aquella de muebles e inmuebles que tanto
conocen todos por su adopción en la mayoría de los Códigos
decimonónicos.
 Por otro lado debe quedar en claro que lo recién manifestado
no quiere significar que la posesión (anuncio) no tenga cierta
virtualidad publicitaria en estos días. Por ahora simplemente
diremos que la posesión sigue cumpliendo dicha finalidad
publicitaria. Tampoco debemos olvidar la función misma de la
traditio como constitutiva del derecho real (siempre que se
apoye en un título suficiente, claro está).
5) La publicidad y sus distintos tipos…(9)
 Cerrando el tema, resaltaremos junto a nuestro maestro cordobés,
que las distintas formas de publicidad de las que pasamos somera
revista conviven en nuestro ordenamiento jurídico. Tales serían, la
publicidad anuncio; la publicidad con efectos de oponibilidad frente
a terceros; y la publicidad constitutiva. Por ahora sólo quepa
adelantar que en nuestro ordenamiento coexisten, repetimos, los
distintos tipos de publicidad.
 Así, para los bienes muebles “no registrables” existe solamente una
publicidad posesoria; para los “inmuebles” existe un régimen de
publicidad registral de carácter declarativo (conf. art. 2505 del
Código Civil, y ley 17801); lo mismo quepa proclamar de los
Registros de Buques y Aeronaves, los cuales tienen efectos
meramente declarativos. Por último, en materia de “automotores”
(y el Registro de “Caballos”), el Registro cumple una función
constitutiva, vale decir que el negocio jurídico se integra con el
Registro publicitario, produciéndose por esa vía, recién, la
transmisión de la titularidad (conf. decreto ley 6582/58).