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Curso de Derechos Reales
Unidad 1 - Dr. Rodrigo Padilla.
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1) Nociones generales. Derechos reales y personales: sus diferencias y consecuencias.
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2) Clasificación de cosas: muebles e inmuebles; derechos o bienes registrables y no registrables.
Seguridad estática y dinámica.
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3) Necesidad de publicitar el derecho real. La publicidad y sus distintos tipos en Argentina.
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Introito:
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Antes de analizar al derecho real “propiamente dicho”, vamos a indagar sobre una cuestión con la
que guarda íntima relación: la publicitad. Es que la necesidad de publicitar el derecho real tiene
mucho que ver con su esencia. Por ello en esta primera Unidad nos enfocaremos en el Derecho
Registral como manifestación moderna de publicidad. Claro que también se estudiarán las
diferencias que existen entre los derechos reales y personales y la clasificación de las cosas o
bienes.
1) Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias.
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Entonces, ahora vamos a analizar el sentido que tiene el Derecho Registral, el porqué de su
nacimiento y vamos a justificar su existencia. Para ello indagaremos acerca de la publicidad en
general y la registral en especial.
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Más allá de la seguridad estática y de la dinámica, existe, una razón más de fondo que justifica el
nacimiento del Derecho Registral y de la publicidad misma, la cual tiene su génesis en las
diferencias que existen entre los derechos reales y personales. De hecho en España al Derecho
Registral se le denomina Derecho Hipotecario. Y en Alemania, Derecho Inmobiliario.
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Explicaremos esta idea: primero debe quedar en claro que no sólo los derechos reales se
“inscriben”. No. También algunos derechos personales requieren de inscripción. Incluso los
derechos intelectuales ameritan su inscripción.
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Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias (2)
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Entonces, si bien no sólo los derechos reales necesitan de inscripción registral, por un lado, no se
puede negar, por el otro, que la publicidad misma siempre estuvo ligada al derecho real. Su
vinculación es harto cercana y hace hasta la propia constitución del mismo (vg. art. 577 del Código
de Vélez)
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Para comprender un poco dicha proposición se torna necesario indagar mínimamente sobre el
derecho real y compararlo, a su turno, con el personal o de crédito. Recordemos que el derecho
real es aquel en el cual una persona -sujeto- se encuentra en forma directa e inmediata en relación
con la cosa -objeto del derecho-, de tal manera que no existen sino esos dos elementos: persona y
cosa, relacionados en forma directa e inmediata, dicho esto con carácter general. Los demás son
terceros.
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Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias (3)
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Por el contrario, en el derecho personal contamos con la presencia de tres elementos: el acreedor,
el deudor y la prestación. Además podríamos sumarle el “vínculo” que media entre ambos. Pero
para estos fines basta con resaltar dichos tres elementos, el sujeto activo titular del crédito (lado o
polo activo), el sujeto pasivo sobre quien pesa la deuda (polo pasivo) y la prestación que debe
realizar éste en favor de aquél para desobligarse (solutio o pago). Por cierto que el derecho de
crédito es personal en un doble sentido: corresponde a una persona y se alega frente a una
persona
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Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias (4)
Es a partir de ese simple esquema que pueden trazarse las diferencias que los autores de todos los
países hicieron, algunas con razón y otras que fueron puestas en tela de juicio. El propio Vélez separó
claramente ambas órbitas de derechos patrimoniales. Ello sin desconocer ciertos puntos de contacto y
disposiciones comunes a ambos.
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En efecto, el Código velezano –siguiendo la doctrina “dualista” clásica francesa- se pronunció por la
contraposición de dos órdenes de derechos subjetivos bien diferenciados: los derechos personales
y los reales (conf. art. 497 del Cód. Civ.), excluyendo del terreno obligacional todo lo referido al
derecho real.
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Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias (5)
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Señaló LÓPEZ DE ZAVALÍA que es dable zanjar estas diferencias entre los derechos reales y
personales, a saber: por su esencia, el derecho real se da en una relación entre una persona y una
cosa, en cambio el derecho personal es una relación entre personas, siendo el poder sobre
conductas; por sus elementos, dos en el derecho real, tres en el derecho personal; por su causa, la
causa fuente del derecho personal es simple y puede ser el contrato, el delito, el cuasidelito, etc.,
en tanto que la causa fuente del derecho real es doble (título más modo); por sus ventajas, el
derecho real concede el ius praeferendi y el ius persequendi;
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Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias (6)
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por su número, los derechos personales son ilimitados, ello como consecuencia del dogma de la
autonomía de la voluntad (pacta sunt servanda con los límites que marcan el orden público, la
moral y las buenas costumbres), en cambio en los derechos reales, en nuestro ordenamiento
nacional, su cantidad depende exclusivamente de la disposición de la ley -numerus clausus-; por su
variedad, todos los derechos personales responden a un mismo tipo fundamental, en cambio los
derechos reales son de diversos tipos -vg., dominio, condominio, usufructo, etc.-; por su prueba,
puesto que los derechos personales nunca se presumen, en tanto que los derechos reales pueden
inducirse del hecho de la posesión.
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Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias (7)
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A tales diferencias podríamos agregar algunas otras, como ser que el derecho real se ejerce frente a
todo el mundo, ello puesto que es “absoluto” (erga omnes), en tanto que el personal es “relativo”;
justamente por su propia esencia en el derecho real la relación entre el sujeto con la cosa es
inmediata, en tanto que en el personal es mediata (prestación), puesto que la relación directa es
entre personas; esto último también se manifiesta en que el objeto del derecho real es una cosa,
mientras que en el creditorio lo es la prestación; por otro lado el ejercicio del derecho real fortalece
el mismo (es “casi” perpetuo), en tanto que en el derecho personal su ejercicio lo extingue, ello
puesto que la obligación es siempre “temporal”, aun cuando pueda tener larga duración; ya se dijo
que el derecho real sólo puede ser creado por ley, mientras que el personal no, gozando los
particulares de amplias atribuciones (vg. art. 1137 del Código napoleónico y 1197 del Código
velezano).
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Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias (8)
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Por otro lado, resalta MESSINEO que para que el derecho de crédito pueda ejercitarse es necesaria
la cooperación del deudor o la actividad de los órganos judiciales, en tanto que el derecho real se
ejercita recta via, o sea fuera de toda cooperación de terceros; además en el derecho de crédito
falta la inherencia del poder a la cosa que, por el contrario, es carácter fundamental del derecho
real; el derecho real disciplina relaciones de concurrencia o de exclusión, la obligación, en cambio,
relaciones de colaboración o cooperación; por otro lado, el derecho de crédito al encontrarse en
conflicto con el derecho real, debe ceder a este último (preferencia del derecho real sobre el
derecho de crédito).
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Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias (9)
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También existen diferencias desde el punto de vista pasivo, ello puesto que en el derecho real
tenemos un deudor indeterminado (la misma sociedad), mientras que en el personal nos
encontramos frente a un deudor determinado; además se puede establecer una diferencia en
cuanto al “deber” que pesa sobre ambos “sujetos”, ello puesto que en el derecho real nos
encontramos frente a un “deber general y legal negativo” frente al derecho real ajeno, en tanto
que en el derecho de crédito constatamos la existencia de un deber particular (obligatio) o sea que
incumbe a un sólo sujeto (deudor) y de ordinario positivo; por último, la influencia del tiempo es
distinta, así en el ámbito de los derechos reales la prescripción sirve para adquirir (usucapir) el
dominio, en tanto que en los derechos personales la prescripción es un medio de extinción de la
acción.
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Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias (10)
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Sin ahondar en detalles que pasan por investigar a fondo si en realidad tales diferencias son
siempre predicables, ni tampoco en constatar sus íntimos contactos y disposiciones comunes y
dejando de lado aquella “zona intermedia” constituida por las obligaciones propter rem, lo cierto y
evidente es que los derechos reales se distancian netamente de los personales.
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Justamente mencionaba LÓPEZ DE ZAVALÍA a la teoría del título y el modo como característica
propia del derecho real.
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Ahora sólo deseamos resaltar que para hacer nacer al derecho real hace falta que se cumpla con el
requisito de la traditio, la cual debe estar justificada por un título suficiente, claro está. Y la traditio
misma cumple y cumplió desde antaño una finalidad publicitaria.
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Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias (11)
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Es que para lograr ese respeto de la sociedad -que es típico del derecho real- es necesario que el
mismo de alguna manera se exteriorice, para que pueda así la sociedad conocer qué es lo que debe
respetar, en qué ha de consistir su deber de tolerancia o abstención. Y publicidad hay de muchas
formas, desde la simple y elemental publicidad posesoria -anuncio- hasta la más evolucionada
publicidad registral.
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Pues bien, esta necesidad de la publicidad siempre se relacionó con el derecho real mismo. Y el
Derecho Registral no es ni más ni menos que una forma avanzada de publicidad. Su forma más
perfecta. Vale decir que el derecho real -tanto en su constitución, cuanto en su ejercicio o
exteriorización-, la publicidad en general, y el Derecho Registral en especial, están clara e
íntimamente conectados.
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Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias (12)
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Lógicamente la publicidad no es necesaria en las relaciones personales en donde un sujeto
determinado (deudor) debe cumplir una prestación frente a otro sujeto determinado (acreedor)
formando una especie de círculo cerrado.
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En cambio en el derecho real el “deber de respetar” es genérico, pesa sobre toda la sociedad.
Cualquier sujeto está en situación de poder infringirlo -en el derecho de crédito sólo el deudor
puede transgredirlo- y, por lo tanto, “todos deben conocer la existencia de los derechos reales que
dan origen a tales deberes” (ver nota de Vélez al art. 577 en donde sigue la idea de Freitas respecto
de la imprescindible publicidad del derecho real).
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Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias (13)
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Claro que Vélez no adoptó como sistema publicitario en general a la inscripción registral, sino a la
traditio posesoria, excepción hecha del derecho real de hipoteca que no se manifiesta, justamente,
por la posesión. Por ahora dejamos asentado que la “publicidad” en general siempre estuvo ligada
al derecho real.
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Concluyendo: la publicidad y, entre ellas, la registral, siempre estuvo vinculada al derecho real.
De allí las diversas y equívocas denominaciones en las doctrinas alemana y española. Y si se indaga
en la génesis, en los elementos, en la causa, y demás características determinantes del derecho
real, se comprenderá más aún la cuestión. Con sólo pensar en la ubicación, sentido y objeto del
artículo 2505 del Código de Vélez no puede pensarse sino de la manera que proponemos: la íntima
vinculación que existió y aún existe entre el derecho real y la publicidad misma.
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Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias (14)
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Pero quede en claro que al existir tantos tipos de Registros, lo señalado anteriormente sólo tiene
un valor relativo. Ello puesto que actualmente no sólo se acude a la inscripción de los derechos
reales, sea sobre inmuebles (Registro Inmobiliario), sea sobre ciertos muebles (Registro del
Automotor, de Buques, Aeronaves, etc.), sino que constatamos la existencia de Registros
personales y hasta de los derechos intelectuales. Pero ello no le resta mayor importancia a esa
comprobación elemental que hicimos de la íntima relación que existe entre los derechos reales, la
publicidad y el Derecho Registral.
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2) Clasificación de cosas.
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Como dice el maestro Moisset de Espanés desde hace mucho tiempo existe la distinción, sobre
todo en el mundo occidental, entre cosas de mayor y de menor importancia, teniendo en
consideración principalmente el valor de los bienes y su función económica. Por supuesto que para
ser titular de las cosas de mayor importancia se debían cumplir ciertos requisitos que para las otras
cosas no se exigían; lo mismo quepa decir para la transmisión de las mismas, pudiendo afirmarse
que se requerían mayores solemnidades y publicidad frente a transmisiones de cosas de mayor
importancia.
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Clasificación de cosas (Derecho romano,1)
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En efecto, en el Derecho romano la distinción más significativa se hacía entre las res mancipi y las
res nec mancipi. Para lograr la transmisión de las res mancipi “se exigía la forma solemne de la
mancipatio, con la presencia del libre pens, y el empleo de los trozos de metal que se colocaban en
la balanza… En resumen, las cosas que realmente tenían importancia económica para la vida de ese
pueblo solamente podían ser objeto de propiedad por los quirites, es decir los ciudadanos
romanos, y su régimen jurídico se distinguía del aplicable a las cosas de menor valor económico,
para las cuales no se exigía esa serie de formalidades”. También eran actos que requerían de
formas solemnes, además de la mancipatio, la in jure cessio, la adjudicatio y misma traditio.
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Clasificación de cosas (2) (Derecho germánico).
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Y si al antiguo Derecho germánico echamos una ojeada, la situación es harto similar y más clara
aún. Allí -y entonces- las transmisiones inmobiliarias constituían un acto único que se llevaba a
cabo en el mismo inmueble (vg. pagando el precio y entregando la cosa ahí mismo, en la
compraventa). Como enseñaba René PADILLA, la publicidad de esa transmisión se efectuaba por
medio de testigos y los autores recuerdan a este propósito la ley Ripuaria. Pues dicha ley
literalmente establecía una distinción según se trate de una finca de escaso valor, de mediano, o de
gran precio. Para las primeras se debía acudir al lugar de la tradición con sólo tres testigos. Seis
testigos eran necesarios en las transmisiones de fincas de mediano valor y doce si se trataba de una
de gran precio. Por cierto que también se requería la presencia de tantos niños como testigos
hubieren, a quienes -para su desgracia- se les repartían sendas bofetadas y tirones de orejas para
que éstos recuerden y puedan dar testimonio de lo que presenciaron
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Clasificación de cosas (3) (muebles/inmuebles).
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Es sabido que en el Medioevo la importancia económica, social y política pasaba por la posesión de
las tierras. De hecho existe una frase que resume claramente esa situación de superioridad de los
inmuebles respecto de los muebles: res movilis, res vilis.
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Es que no debemos olvidar que en la Edad Media “la propiedad de la tierra confería a sus titulares
riqueza y poder político; de allí que, basándose en la importancia económica y política que se
adjudicaba a los inmuebles… las leyes estableciesen la distinción capital entre muebles e
inmuebles, clasificación que se proyecta todavía en muchos códigos contemporáneos, como el
nuestro” (Moisset de Espanés).
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Clasificación de cosas (3) (muebles/inmuebles).
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Entones: los inmuebles “por su naturaleza” constituían la principal fuente de concentración del
poder económico y político en el Medioevo. Y por ello dicha categoría fue la actora principal de
varias leyes, incluidos todos los códigos decimonónicos, muchos de los cuales todavía mantienen
plena vigencia (vg. Código Civil francés de 1804; argentino de 1871; español de 1889; etc.).
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Sin embargo dicha clasificación de bienes muebles e inmuebles fue desplazada -o al menos
comparte el protagonismo- hace aproximadamente siete décadas. Es que en la actualidad existen
bienes muebles que tienen un valor muy superior a los inmuebles (aeronaves, buques, etc.). E
incluso han surgido algunos derechos que no son “cosas” pero que tienen una muy considerable
importancia económica (propiedad intelectual, la industrial, los títulos valores, etc.).
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Clasificación de cosas (4) (registrables).
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La nueva clasificación a la que nos estamos refiriendo, que deja atrás en el tiempo al par bienes
muebles/inmuebles es, precisamente, la de bienes o derechos registrables y no registrables. Al
respecto remarcó CHICO Y ORTÍZ, que en España el brillante profesor y jurista DE CASTRO fue quien
utilizó por primera vez la distinción entre cosas registrables y no registrables, “centrando la esencia
de la clasificación en las normas de la publicidad y abriendo con ello el gran cauce para que
determinadas cosas susceptibles de identificación reciban el beneficio de la publicidad registral y
sobre las cuales pueda constituirse un sistema de garantías”.
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Clasificación de cosas (5) (registrables).
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Por supuesto que continúa teniendo relevancia el valor de los bienes y su función económica.
Ahora bien, como señala MOISSET DE ESPANÉS, “Para determinar la inclusión de un bien en la
categoría de registrable, no se atenderá a la movilidad o inmovilidad de la cosa, sino a su
importancia económica y a la posibilidad de individualizar el bien que va a ser objeto de
registración”.
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Claro está que esta nueva categoría de bienes registrables es la que dará impulso al Derecho
Registral, “permitiendo que se extienda desde los inmuebles -como había nacido originariamentea una cantidad de cosas muebles, e incluso de otros derechos que no son cosas, pero que tienen
gran importancia social y son perfectamente individualizables”.
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Seguridad estática y dinámica.
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Esta nueva clasificación de derechos o bienes registrables y no registrables va a tener varias
proyecciones o implicancias. Por un lado vino a desplazar o intentar desplazar a su predecesora
categoría de bienes muebles e inmuebles. Por otro lado también va a impulsar, el nacimiento de
una nueva disciplina jurídica, el Derecho Registral.
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Pero además con la creación de los Registros se ayudó a contribuir en forma considerable a afianzar
el valor seguridad jurídica. Y sobre la seguridad normalmente se hace esta distinción. Por un lado
tenemos la seguridad que se va a dispensar a la persona que accede al Registro, cuando realice la
inscripción y “perfeccione o complemente” su operación (a ese título y modo suficientes), puesto
que va a sentirse protegida, y el Derecho la protegerá en su nueva situación, lograda con la
mentada inscripción registral.
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Seguridad estática y dinámica (2).
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Esto se denomina seguridad estática. Estática pues no se mueve, no sale del Registro y se relaciona
pura y exclusivamente con el titular o derecho-habiente que accede al mismo con la finalidad de
perfeccionar su operación y protegerse en su situación jurídica. Algunos autores llaman a esta
especie como seguridad “individual”, la cual protege la existencia de derechos singulares,
individuales.
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Es claro que en nuestro Derecho la inscripción registral no llega a sustituir al modo traditio, sino
simplemente lo complementa o perfecciona.
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Es que la traditio es requisito ineludible para lograr la constitución o el nacimiento del derecho real
mismo (conf. art. 577 del Código de Vélez). Lo que se logra con la inscripción es la plena
oponibilidad del acto en cuestión (erga omnes), siempre hablando de materia inmobiliaria.
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Seguridad estática y dinámica (3).
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También con la creación de los Registros se logra afianzar la seguridad “dinámica”. Así como la
seguridad estática hace referencia a la protección que se dispensa al titular que inscribe su
derecho, en la dinámica se tiene presente su transmisión, el cambio de titularidad de una
determinada propiedad, su tráfico jurídico. Su norte está enfocado en la protección de “terceros”.
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Esta seguridad dinámica tiene varias proyecciones. Es sumamente útil para que “terceros” en
general puedan conocer en todo momento el estado registral de una finca, si posee gravámenes,
quién es su titular, etc. También sirve para tener presente el estado real (al menos el “registral”)
del patrimonio de una persona, y de esta manera poder ejercer cierto control, o tomar
determinadas precauciones frente a eventuales o actuales deudores. Por ello en la doctrina
española se hace referencia a un doble juego de intereses dinámicos, el del crédito y el del
comercio propiamente dicho.
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Seguridad estática y dinámica (4).
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Ahora bien, la pregunta crucial es ¿cuál de estas “seguridades” triunfa en caso de confrontación?
Nuestro padre y maestro contesta diciendo que principalmente la publicidad (sobre todo la
“registral”) ha sido establecida en afán de proteger la seguridad del tráfico y cuando se produce un
enfrentamiento ha de triunfar la seguridad del tráfico -y no la “individual”-, porque ahí apareció
el “tercero”.
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Además que allí ya ha aparecido el tercero (que algunos agregan que sea de buena fe, registral, a
título oneroso, etc.) debe tenerse en cuenta un aspecto fundamental que se refiere a la
“apariencia” del derecho real y la protección que debe dispensarse a quien ha confiado en dicha
apariencia. Sólo así podrá existir un verdadero “tráfico jurídico”.
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Seguridad estática y dinámica (5). La apariencia.
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Explica CANO TELLO que la “estática” del derecho se refiere al titular o dueño de una cosa que no
puede perderla sin su consentimiento. En cambio la “dinámica” de los derechos aparece cuando la
cosa ha entrado en el tráfico jurídico y si un adquirente ha confiado -razonablemente- en la
“apariencia”, no puede ser privado de su adquisición. Añade que la dinámica de los derechos reales
y la seguridad del tráfico jurídico exigen que los adquirentes sean protegidos por el hecho de
realizar una adquisición “aparentemente eficaz”.
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Seguridad estática y dinámica (6). La apariencia.
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La protección de la apariencia tiene en el tráfico jurídico real una importancia notable respecto del
campo creditorio cuyos efectos se limitan a las partes; en cambio las relaciones reales son básicas
para el tráfico y los terceros pueden ser afectados por ellas. Por ello, concluye CANO TELLO: “En
materia de derechos reales la apariencia se encuentra estrechamente ligada con los medios de
publicidad que crean una apariencia que debe ser reconocida por el ordenamiento jurídico. En el
campo de los derechos reales existen dos formas de publicidad y apariencia: la posesión y el
Registro”. Lo que equivale a decir que tanto el poseedor con respecto a la cosa poseída, cuanto el
titular registral respecto de la cosa registrada, están “legitimados” para intervenir en el tráfico
jurídico.
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Seguridad estática y dinámica (7). La apariencia.
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Dijo Cano Tello que para obtener la necesaria seguridad de los adquirentes de bienes inmuebles y
de los prestamistas con garantías sobre tales bienes, se crea el Registro Inmobiliario que adopta en
las primeras etapas el carácter de Registro de cargas y gravámenes (en el histórico Derecho español
existieron los Registros de Oficios y Contadurías de Hipotecas), “para pasar en el siglo XIX a
convertirse en un verdadero registro de dominio jugando un importante papel en la
industrialización a través del fortalecimiento del crédito inmobiliario mediante la protección del
tráfico jurídico”.
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En fin, coincidimos en general con las ideas expuestas por el citado Profesor español, aunque
debemos recordar que allí el Registro cumple una función saneatoria de vicios o convalidante, lo
cual torna aún más fuerte la protección dispensada a los adquirentes, a la confianza depositada en
la apariencia creada, o al tráfico jurídico. Mientras que nuestro sistema registral inmobiliario, al
igual que el galo, si bien es declarativo, su efecto es simplemente “corroborador”.
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3) Necesidad de publicitar el derecho real. La publicidad y sus distintos tipos en Argentina.
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Publicidad hay de varias clases y desde antaño. Digamos que desde la aparición del hombre. Es que
desde que el hombre toma algo para sí, vale decir aprehende algo con la intención de apropiárselo,
ya constatamos algún tipo de publicidad. La posesoria. El anuncio.
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Quizás el error consista en pretender asimilar hoy los vocablos y conceptos de la publicidad con el
de inscripción registral. Debe quedar en claro que el género es la publicidad, siendo la inscripción
una de sus muchas especies, la última, la más avanzada y perfecta.
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La publicidad y sus distintos tipos…(2)
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Como decía mi padre la publicidad es la “posibilidad formal de anoticiamiento”, la congnocibilidad.
Ello no significa en modo alguno “conocimiento” de lo que sucede o ha sucedido, sino la simple
posibilidad de que se conozca. Y cuando mencionaba a la posibilidad “formal”, se refería a una
“ficción legal de anoticiamiento”, puesto que se trata de una forma de anoticiamiento pero cuyo
contenido se ignora, no sabemos si habrá o no lugar a ese anoticiamiento. Mientras que la
inscripción es un modo por el cual se va a dar publicidad. “Es un sistema, una técnica por la cual se
recepta lo que ya viene en un resumen y se hace otro resumen, que es el asiento registral”.
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La publicidad y sus distintos tipos…(3)
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Pues bien, publicidad hay, como se dijo, de muchas formas y existe desde que el hombre es
hombre. Amén de aquella mera publicidad posesoria, una de las formas más incipientes de la
publicidad consistía simplemente en un anuncio por el que se exteriorizaba el derecho existente
sobre una cosa. De esta forma -con el mentado “anuncio”- se hace conocer a los demás que una
cosa se encuentra en el ámbito de disposición jurídica de un sujeto, de donde surge la obligación de
la sociedad de respetar su libre goce.
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La publicidad y sus distintos tipos…(4)
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Por supuesto que esta “publicidad anuncio” protegía ante todo la seguridad “estática”. Incluso la
posesión no es ni más ni menos que una manifestación típica de esta publicidad anuncio, diríamos
que se trata de una especie de ésta.
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Pero esta simple publicidad anuncio se irá transformando con el propósito de proteger el tráfico
jurídico -seguridad dinámica-. Por ello estos anuncios que en un principio se reducían a hacer
conocer la titularidad para que los demás respetaran esa relación, luego se extiende a los actos de
transmisión de ese derecho. Por dicho camino se da más fuerza al acto de transmisión y lo hace
oponible a terceros.
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La publicidad y sus distintos tipos…(5)
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De hecho en la Grecia clásica, si bien la publicidad era rudimentaria, existían formas primitivas de
publicidad inmobiliaria. Las transmisiones se hacían en forma pública -mercados- y se llamaba a
tres vecinos que recibían una moneda cada uno para ser testigos de la transmisión. Además se
“anunciaba” el acto efectuado haciéndose proclamar en lugares públicos o exponiéndose carteles.
Dichos anuncios, después de transcurrir un plazo, hacían al acto inatacable.
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La publicidad y sus distintos tipos…(6)
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De esta forma ya se estaba protegiendo la seguridad dinámica. Bien señala MOISSET que “para
reforzar el anuncio posesorio de publicidad, se recurre a otros anuncios, como los pregones, para
hacer conocer el cambio de titularidades, o la insinuatio -que es una publicidad de tipo judicial- en
el caso de las donaciones. En estos anuncios, primera forma histórica de publicidad, está en germen
la defensa del tráfico jurídico, pero resultan insuficientes, sobre todo porque no quedan
constancias de ellos, ya que se los hacía oralmente -sea por pregones, sea a la salida de la misa
dominical-, o se los fijaba durante algún tiempo en el Ayuntamiento, pero luego se los sacaba y no
quedaban asentados datos que informasen de la transmisión, ni había donde recurrir para
enterarse. En otras palabras, faltaba la posibilidad de conocer en todo tiempo, que es propia del
concepto de publicidad en sentido técnico”.
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La publicidad y sus distintos tipos…(7)
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Ante esta necesidad de “posibilidad de conocer en todo tiempo” es que se crean sistemas que
satisfagan dicha dificultad y para ello se asientan en libros las constituciones y transmisiones de
ciertos derechos. Así nace la registración. La primera ciudad de la cual se tiene conocimiento de la
existencia de estos libros registrales es la ciudad de Colonia -año 1135-, Alemania.
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Se ha señalado que la inscripción en aquellos primeros libros registrales se las hacía en un principio
para “recordar” las operaciones realizadas; luego como medio de “prueba” de las mismas; después
para “declarar” sobreponiéndose la eficacia de su fecha, para finalmente alcanzar un efecto
“constitutivo” del derecho real que se inscribía. Por supuesto que el Derecho germánico ha tenido
la influencia del Derecho romano (fenómeno de la “penetración el Derecho romano”) y de su
“choque” surgen los distintos sistemas registrales inmobiliarios.
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La publicidad y sus distintos tipos…(8)
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Es lógico que dichas constancias registrales, por otro lado, sean más necesarias en derechos que no
se manifiestan por la posesión, tal como las hipotecas. En éstas falta todo tipo de publicidad
posesoria. Por ello el antecedente registral más antiguo en nuestra tierra Patria lo constituye una
Real Pragmática de Carlos I quien creó por primera vez los Registros u Oficios de Censos e
Hipotecas en el año 1539, comenzando por esta vía a acentuarse la protección de la seguridad del
tráfico. También es por ello que en materia de hipotecas desde la sanción de nuestro Código Civil
que necesitan de inscripción. El único Registro contemplado por Vélez fue el Hipotecario.
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Es conocido que estos Registros pueden tener carácter constitutivo o declarativo. Incluso existen
graduaciones dentro de esos dos géneros (constitutivo de carácter absoluto o relativo; declarativo
con eficacia saneatoria o corroboradora).
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La publicidad y sus distintos tipos…(9)
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Por otro lado, también resulta patente que la llegada del sistema registral se hizo imperiosa en la
época actual. Más allá que la idea del Registro no es novedosa y que su necesidad se hizo sentir
hace siglos, no puede desconocerse el enorme impulso que la vida moderna ha brindado a esta
nueva disciplina jurídica.
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Es que la publicidad registral aporta enormes beneficios a la sociedad. Su fácil, económico y
masivo acceso, su constante actualización técnica e informática, el aval que brinda el Estado principio de exactitud registral-, entre otros aspectos favorables, evidencian que no se alcanzan
dichos fines que se relacionan principalmente con la “seguridad dinámica” con la simple dupla del
título y modo traditio consagrados por Vélez. No por lo menos para una gran variedad de bienes y
derechos.
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La publicidad y sus distintos tipos…(10)
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Remarcamos que la publicidad registral no representa una simple “propaganda” o “difusión”, sino
la posibilidad de conocer, que no es “conocimiento”. Su finalidad es consignar titularidades y
estados de los bienes, quedando a disposición de cualquier interesado que pretenda consultar los
libros registrales. Por ello también es natural que el Estado se haya reservado para sí la
organización de tal publicidad.
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Para concluir, es evidente que en la época actual los Registros son harto necesarios, ello tanto para
proteger la seguridad estática, pero por sobre todo la dinámica. De hecho existe esta nueva
categoría jurídica de bienes o derechos registrables y no registrables, la cual está desplazando -o al
menos conviviendo- con aquella de muebles e inmuebles que tanto conocen todos por su adopción
en la mayoría de los Códigos decimonónicos.
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La publicidad y sus distintos tipos…(11)
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Por otro lado debe quedar en claro que lo recién manifestado no quiere significar que la posesión
(anuncio) no tenga cierta virtualidad publicitaria en estos días. Por ahora simplemente diremos que
la posesión sigue cumpliendo dicha finalidad publicitaria. Tampoco debemos olvidar la función
misma de la traditio como constitutiva del derecho real (siempre que se apoye en un título
suficiente, claro está).
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Cerrando el tema, resaltaremos junto a nuestro maestro cordobés, que las distintas formas de
publicidad de las que pasamos somera revista conviven en nuestro ordenamiento jurídico. Tales
serían, la publicidad anuncio; la publicidad con efectos de oponibilidad frente a terceros; y la
publicidad constitutiva. Por ahora sólo quepa adelantar que en nuestro ordenamiento coexisten,
repetimos, los distintos tipos de publicidad.
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La publicidad y sus distintos tipos…(12)
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Así, para los bienes muebles “no registrables” existe solamente una publicidad posesoria; para los
“inmuebles” existe un régimen de publicidad registral de carácter declarativo (conf. art. 2505 del
Código Civil, y ley 17801); lo mismo quepa proclamar de los Registros de Buques y Aeronaves, los
cuales tienen efectos meramente declarativos. Por último, en materia de “automotores” (y el
Registro de “Caballos”), el Registro cumple una función constitutiva, vale decir que el negocio
jurídico se integra con el Registro publicitario, produciéndose por esa vía, recién, la transmisión de
la titularidad (conf. decreto ley 6582/58).