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SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda I. INTRODUCCIÓN – MARCO DE REFERENCIA DEL PLAN DE ACCIÓN PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 1 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda I.1. PROGRAMA EUROPEO URBACT II URBACT es un Programa Europeo financiado por Feder, que busca promover el intercambio de experiencias entre las ciudades europeas y la capitalización y diseminación del conocimiento adquirido en todas las temáticas relativas al desarrollo urbano sostenible. (www.urbact.eu ) El segundo ciclo del programa URBACT II (2007-2013) sigue los pasos del URBACT I (2002-2006), el cual se desarrolló con éxito en 217 ciudades que trabajaron en 38 proyectos distintos. URBACT I se había creado para fomentar la creación de redes entre ciudades que se beneficiaron de URBAN I, URBAN II y UPP. Por tanto, URBACT I se centró en la cohesión social en zonas deprimidas. Las ciudades europeas y sus habitantes fueron protagonistas y beneficiarios del programa URBACT II tiene como objetivo fomentar el intercambio de experiencias entre ciudades europeas y la difusión de conocimientos sobre todas las cuestiones relacionadas con el desarrollo sostenible del medio urbano. El reto del programa URBACT II es mejorar la eficacia de la ordenación sostenible del desarrollo urbano integrado de las políticas en Europa con miras a aplicar la estrategia de Lisboa y Gotemburgo (Prioridad a la competitividad, el crecimiento y el empleo): - Facilitar el intercambio de experiencias y aprendizaje entre los responsables de formular políticas y los profesionales; Difundir las buenas prácticas y lecciones extraídas de los intercambios y asegurar la transferencia de know-how; Ayudar a los administradores de los programas operativos correspondientes a alcanzar los objetivos de convergencia y competitividad para definir planes de acción. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 2 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Cobertura temática de URBACT: 1. Las ciudades, motores del crecimiento y el empleo. 1.1. Fomento del espíritu empresarial. 1.2. Mejora de la innovación y la economía del conocimiento. 1.3. Empleo y Capital Humano. 2. Ciudades atractivas y cohesionadas. 2.1. Desarrollo integrado de las zonas desfavorecidas. 2.2. Inclusión. 2.3. Cuestiones medioambientales. 2.4. Gobernanza y la planificación urbana. URBACT se relaciona con la iniciativa Regiones por el cambio económico que tiene como objetivo la promoción de la modernización económica, el crecimiento y la creación de puestos de trabajo, así como la transferencia de medidas políticas a las líneas directorias de los programas principales. La primera convocatoria del Programa Europeo URBACT II aprobó un total de 27 proyectos de los que forman parte un total de 154 ciudades europeas, se lanzó a finales de 2007 y los proyectos aprobados ya desarrollaron durante 2008 una fase previa de búsqueda de socios y definición de contenidos. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 3 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda I.2. PROYECTO SUITE Los principales objetivos de la red SUITE son cooperar entre los socios para optimizar la producción sostenible y asequible de la oferta de vivienda en las ciudades y asegurar la cohesión social a través del mix social y de la vivienda adecuada. Estos temas plantean un reto social mayor: la desigualdad en el acceso a la vivienda como parte de un problema más amplio de exclusión social y urbana. Ante esta situación las autoridades públicas deben poner en marcha políticas innovadoras que garanticen viviendas asequibles con altos estándares de calidad y ambientalmente sostenibles, para promover la inclusión social de la población y la integración urbana de los barrios en las ciudades. El objetivo común de esta red temática es lograr pasos decisivos hacia el desarrollo de altos niveles de una oferta sostenible de vivienda, en cada una de las ciudades, teniendo en cuenta tanto la perspectiva social como la ambiental. Al combinar ambas visiones la red busca la mejora de la habilidad de dirección de las autoridades locales en el marco de una política urbana caracterizada por un desarrollo dinámico en términos de retos económicos, sociales, ecológicos y demográficos. Este alto nivel de política se basaría en un amplio involucramiento de distintos actores locales, usando métodos abiertos de cooperación/participación y una receptividad sustancial hacia las necesidades de los distintos grupos sociales. Los métodos seleccionados para tratar con todas las expectativas y contribuciones a nivel de socio, añadido al proceso de retroalimentación que se produce a nivel del Plan de Acción Local, se basan en un triángulo de trabajo temático (coordinado por los grupos temáticos de trabajo, integrando las reuniones temáticas y un proceso localinternacional de enriquecimiento mutuo), culminando en un nivel de sinergia en lo alto de la pirámide. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 4 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Grupo de trabajo 1: Vivienda social de calidad combinada con el mix social: el papel de los poderes públicos, Grupo de trabajo 2: Vivienda de elevada calidad ambiental para la mayor parte de la población y a un precio razonable: de la experimentación a la ejecución, Grupo de trabajo 3: Desarrollo de una vivienda de calidad social y ambiental con presupuestos públicos reducidos, asociaciones y prioridades Cada uno de estos grupos está liderado por una ciudad socia que coordina el grupo de trabajo y la ejecución de un método efectivo para el proceso de intercambio y aprendizaje. Para llegar a resultados tangibles, están previstos tres niveles de resultados – a nivel local, nacional y Europeo – incluyendo Planes de Acción Local, un catálogo de buenas prácticas y recomendaciones, unido a una buena base para el debate durante toda la duración del proyecto. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 5 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda I.3. GRUPO DE TRABAJO 1: VIVIENDA SOCIAL DE CALIDAD COMBINADA CON EL MIX SOCIAL: EL PAPEL DE LOS PODERES PÚBLICOS. La red que preside Santiago: “Vivienda social de calidad combinada con el mix social: el papel de los poderes públicos”, fue muy bien valorada en su primera fase por el Comité de Pilotaje del programa europeo URBACT, donde destacaron especialmente la temática abordada, muy de actualidad. De hecho, este proyecto coincide con las últimas conclusiones derivadas del encuentro de ministros de Vivienda, y donde CECODHAS, que colabora como entidad asociada en el SUITE, envió un mensaje a los líderes europeos solicitando inversión pública en vivienda social como un elemento clave para ofrecer una respuesta a la actual crisis económica y financiera mundial. La provisión de vivienda social se ha convertido en una obligación para todos los decisores políticos, siendo este el reto al que se dirige el proyecto SUITE. CECODHAS también propuso en el marco del Programa URBACT la edición de una publicación europea sobre la vivienda en la que la concejala Mercedes Rosón, como jefa de Fila de este proyecto, formaría parte de su comité editorial, junto con la experta asociada, Heidrun Feigelfeld, y otras entidades asociadas al proyecto SUITE como el Grupo de Vivienda de Eurocities, Feantsa y la IUT. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 6 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda II. DESARROLLO Y DEFINICIÓN DEL PLAN PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 7 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda II.1. DESARROLLO DEL PLAN DE ACCIÓN LOCAL – EL GRUPO DE APOYO LOCAL El programa URBACT solicita que cada socio establezca un grupo de apoyo local. Este grupo trabaja para aumentar al máximo el impacto del intercambio transnacional de prácticas entre ciudades. Los Grupos de Apoyo Local deben velar por que las ideas que surjan del proyecto sean realistas y prueben su viabilidad a escala local. Tienen el potencial, como parte de una amplia “comunidad” URBACT europea, de transmitir mensajes fundamentales sobre gestión de ciudades sostenibles a un público mucho mayor. Pueden movilizar a las partes interesadas, definir las necesidades y producir de forma conjunta el Plan de Acción Local. Los Grupos tienen la capacidad de crear un legado permanente una vez que el Programa URBACT finalice. Objetivos de los Grupos de Apoyo Local: - Ayudar a definir las necesidades o las preocupaciones concretas del socio/ ciudad sobre el tema de la Red Temática o el Grupo de Trabajo. Ayudar a identificar (para movilizar y diseminar la información a las partes interesadas) lo que puede ofrecer la ciudad al proyecto en lo referente a buenas prácticas, herramientas existentes, visitas a lugares, políticas y otro tipo de experiencias. Ayudar a garantizar que este conocimiento se refleje en el estudio preliminar y el Plan de Acción Local. Ayudar a difundir los resultados del proyecto a un público local más amplio y asegurarse de que los usuarios finales tengan voz en el proceso de toma de decisiones. Actuar como defensores del proyecto y ayudar a movilizar el respaldo político e institucional necesario para garantizar que el Plan de Acción Local produzca un cambio real. El 19 de septiembre de 2008 se constituyó oficialmente en el Ayuntamiento de Santiago el Grupo de Apoyo Local al proyecto SUITE. Este grupo ya había colaborado con el proyecto en su primera fase, para el diseño de sus contenidos, en la participación en distintas reuniones y en la puesta en marcha del mismo desde el mes de mayo de 2008. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 8 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Concretamente, la participación de miembros del Grupo en la primera fase se centró en: - Parte del Grupo estuvo en la primera reunión que se mantuvo con la Experta Líder del proyecto, la arquitecta vienesa Heidrun Feigelfeld, en Mayo de 2008. Parte del Grupo estuvo en la reunión de lanzamiento del proyecto a nivel transnacional que tuvo lugar en santiago en Junio de 2008. Dos miembros del Grupo organizaron y realizaron la visita a actuaciones de “vivienda social” en la ciudad en la que participaron en el marco de la reunión las ciudades socias del proyecto. Se consultó a miembros del Grupo para cubrir la Solicitud Final de proyecto para la segunda fase. Se consultó a miembros del Grupo para definir de manera inicial el Plan de Acción Local que se planteará en la ciudad. Se consultó a miembros del Grupo para cubrir las matrices y cuestionarios requeridos por la Experta Líder para la elaboración del Estudio de Base. En cuanto a la segunda fase (desde enero de 2009): - En mayo de 2009 se consultó a algunos miembros para recibir la información requerida por la Ficha Temática Social que se preparó para la reunión de Nantes. Un miembro del Grupo estuvo en la reunión transnacional del proyecto en Nantes en junio de 2009 (1st thematic meeting). Dos miembros del Grupo estuvieron en el Seminario Transnacional de Madrid de junio de 2009. Un miembro del Grupo estuvo en la reunión transnacional del proyecto en Newcastle en diciembre de 2009 (2nd thematic meeting). En febrero de 2009 tuvo lugar la primera reunión de la segunda fase del Grupo de Apoyo Local para avanzar en la definición del Plan de Acción Local. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 9 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda - En marzo de 2009 tuvo lugar la segunda reunión de la segunda fase del Grupo de Apoyo Local para desarrollar el Plan de Acción Local. El Grupo de Apoyo Local organizó en Santiago de Compostela en mayo de 2010 unas jornadas sobre vivienda social en alquiler en las que se presentaron experiencias de otras comunidades y municipios. Tres miembros del Grupo asistieron a la reunión transnacional de Hamburgo en mayo de 2010 (3rd thematic meeting). En junio de 2010 tuvo lugar la segunda reunión de la segunda fase del Grupo de Apoyo Local para desarrollar el Plan de Acción Local. El grupo está liderado por la Concejalía de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento, con la participación de Mercedes Rosón y la gerente de Urbanismo Berta Rosón. También tiene gran importancia la participación de la empresa municipal de vivienda EMUVISSA, con su directora-gerente María Carneiro, el arquitecto Diego Briega y, en primera fase, con el ingeniero Miguel Fernández. Por el Ayuntamiento también participa el arquitecto Carlos Blanco, jefe de servicio de planeamiento y gestión y la jefa de servicio del área de acción social, Teresa Furelos. Representando al Colegio de Arquitectos de Santiago participa Jorge Duarte en su calidad de Decano del Colegio, puesto que en primera fase lo ocupó Idoia Camiruaga. Por el IDEGA de la USC participa el geógrafo urbano Xosé Constenla. Finalmente, y en representación de la iniciativa privada participan el promotor José Otero y el arquitecto César Coll. Coordina las reuniones como miembro del grupo y experta del proyecto Anita Leirvik. Este Grupo acompañará al proyecto durante toda su duración y recibirá y participará en los intercambios de información relativos a las buenas prácticas desarrolladas por los otros socios que se realicen en las reuniones transnacionales del proyecto. También tendrá una gran influencia en el diseño y posterior ejecución del Plan de Acción Local. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 10 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda II.2. DEFINICIÓN DEL PLAN DE ACCIÓN LOCAL Los Planes de Acción Local deberían ofrecer a cada socio una hoja de ruta específica y diversas formas de encontrar soluciones a los temas principales que se hayan identificado al inicio del proyecto URBACT. Los Planes de Acción Local son una nueva dimensión del Programa URBACT y van encaminados a: - Mejorar el impacto de los intercambios transnacionales y el aprendizaje respecto de la políticas locales entre distintos países. Dar forma concreta a los resultados de las actividades de trabajo en red que hayan realizado los socios. Ser un instrumento para aportar a cambios de mayor alcance. Cada socio de URBACT II se compromete a desarrollar su propio Plan de Acción Local como resultado de su participación en el Programa. Los Planes de Acción Local estarán coproducidos por el socio de UR BACT II y el Grupo de Apoyo Local formado por las partes locales interesadas. Los programa al uso para hacer frente a los problemas de integración de los colectivos con dificultades de inserción social abordan aspectos parciales: empleo, educación, sanidad, conflictos de convivencia, vivienda, etc. Desde el punto de vista urbanístico la vivienda con alquiler social es un objetivo que va cubriendo necesidades de determinados colectivos: jóvenes, víctimas de la violencia de género, mujeres con cargas familiares, pero hay pocas experiencias, excepto con inmigrantes, de abordar de forma global pero con el centro en el punto de vista urbanístico, el problema de la integración de determinados colectivos. La vivienda es un elemento básico de la integración social y además, un derecho constitucional reconocido en España, por lo tanto las políticas de vivienda deberían ser políticas sociales necesarias para la cohesión de la sociedad. Porque las políticas de vivienda lo son también urbanísticas y sociales. Por mandato constitucional, los poderes públicos deben promover las condiciones necesarias para conseguir una utilización del suelo acorde con el interés general e impedir la especulación. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 11 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Las políticas de suelo y vivienda, que son políticas estructurales, operan a medio y largo plazo, toda acción de intervención en este tipo de políticas no tiene resultados inmediatos, de ahí la necesidad de detectarlos y abordarlos precozmente para adoptar vías de solución. El derecho a una vivienda digna está ligado también al derecho a una ciudad habitable e integrada, cohesionada y sostenible. Los diferentes Planes de vivienda que se han sucedido desde el 2005 han destacado este carácter en sus ejes prioritarios. Han favorecido la la construcción y el acceso a la vivienda protegida e impulsaron actuaciones para facilitar el acceso a la vivienda a aquellos colectivos con mayores dificultades para acceder a una vivienda digna. En los dos últimos Planes de vivienda se intenta equilibrar las formas de tenencia de la vivienda habitual y se está fomentando el alquiler para ir hacia una equiparación de la propiedad y promover la movilización del parque de viviendas desocupadas. Pero subyace una problemática de escala en la forma de enfrentarse al problema. Sólo desde un conocimiento profundo de la realidad y un acompañamiento personal de los afectados, se pueden obtener resultados aceptables en los temas de integración social. Esta realidad cuestiona la capacidad del Estado para gestionar estos problemas. Las ayudas económicas y normativas se pueden y deben articular desde administraciones estatales y autonómicas pero el ejercicio de la programación y ejecución de acciones se debe llevar al marco municipal. Partiendo de estas razones, el PAL de Santiago ha consistido en reflexionar sobre estos temas, detectar los problemas, elegir soluciones y, finalmente, articular un proyecto piloto basado en la cooperación de las administraciones y el sector privado y en la colaboración de todos los implicados en el tema para probar el desarrollo de una de las posibles soluciones. El Plan de Acción Local que estamos desarrollando en Santiago consiste en la programación de unas acciones muy precisas que lleven a elaborar una estrategia más amplia para la inserción social a partir de la oferta de vivienda para colectivos con riesgo de exclusión, incorporando a los distintos actores púbicos y privados interesados en el tema. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 12 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda III. CONTENIDO DEL PLAN PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 13 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda III.1. ANÁLISIS Y DIAGNÓSTICO III.1.1. ANÁLISIS DE PROBLEMAS Y POSIBLES SOLUCIONES. El análisis de los problemas se utiliza para comprender el origen de los problemas concretos y sus efectos. El Plan de Acción Local debería incluir un esquema claro de la naturaleza y la escala de los problemas relacionados con el tema del proyecto en la zona del Plan de Acción Local. Es fundamental una comprensión nueva y exhaustiva de la situación existente y los problemas detectados que conlleva para hallar las soluciones correctas. El Plan de Acción Local tiene que admitir que los problemas a los que se enfrentan las ciudades son complejos, de difícil solución e interrelacionados. No es fácil que funcionen las soluciones sencillas y hay que desafiar la política o enfoque rutinario de “seguir haciendo lo mismo de siempre” por parte de los organismos existentes. Existen muchas formas distintas de contemplar un mismo problema y, en función del enfoque adoptado, se podrán poner en funcionamiento distintas soluciones. La idea es resaltar y elaborar posibles opciones entre alternativas distintas. Tras las diferentes reuniones y debates abiertos en el seno del Grupo de Apoyo Local, en el que participan partes fundamentales interesadas, se llegaron a delimitar una serie de problemáticas más o menos concretas dentro de la temática de grupo del programa SUITE así como posibles alternativas o soluciones que permitiesen un enfoque correcto de la situación para poder tomar las iniciativas oportunas. En cuanto al acceso a la vivienda a nivel general: - Dificultad de acceso a la vivienda: El panorama actual nos presenta una realidad en la cual la vivienda en propiedad ha llegado a convertirse en prácticamente la única alternativa planteable dada la escasez de oferta de vivienda de alquiler, al menos a precios competitivos con la oferta de vivienda en propiedad. Y, si bien en los últimos años, el alto precio de la PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 14 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda vivienda no era obstáculo dadas las “facilidades financieras” ofrecidas por las entidades de crédito, tras el estallido de la crisis el caso es el contrario y el acceso a la vivienda se torna en muchos casos imposible. Ahora más que nunca se hace evidente la escasez de una oferta variada, asequible a diferentes segmentos sociales (especialmente a los de rentas medias y bajas). La solución a esta problemática pasa irremediablemente por la necesidad de fomentar el parque de vivienda de alquiler, consolidando el parque privado y creando parque público, ofreciendo diferentes alternativas de acceso a la vivienda. Este tipo de solución debe venir liderado por los poderes públicos, especialmente los municipales, a través de la elaboración de políticas y programas orientados en este sentido. En cuanto a la integración social a través de la vivienda: - Dificultad de acceso a la vivienda para colectivos desfavorecidos: Existen familias y/o personas desfavorecidas que no califican a la vivienda social , ni tienen acceso a la vivienda protegida por bajos ingresos familiares y/o falta de regularidad de los mismos. Las posibles soluciones consisten en incidir sobre el coste de acceso (en un entorno inferior al 20% de los ingresos totales de la unidad de convivencia si estos son inferiores al IPREM y en un entorno inferio al 30% en caso de que estos ingresos se sitúen entre 1 y 2,5 veces el IPREM)) y en establecer protocolos para la detección precoz de los impagos, de forma que, con los apoyos precisos, puedan ser abordados por los propios responsables familiares. - La integración social es un problema complejo: Algunas familias necesitan más apoyo que simplemente una vivienda. Se hace necesario un estudio social de las unidades familiares, estableciéndose un plan de actuación que englobe medidas y acciones precisas para garantizar su plena inserción. Como base, cobra gran importancia el aspecto laboral. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 15 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Además, es preciso que la intervención social no sea percibida por el conjunto de vecinos, como una acción individualizada con determinados núcleos familiares, sino como un apoyo comunitario para la consecución del objetivo común de vivir en armonía y en el mutuo respeto, lo cual requiere una intervención con distintas intensidades en cada núcleo familiar. Para abordar estas actuaciones lo más adecuado parece el establecimiento de programas de apoyo por los servicios sociales integrados con los servicios de vivienda. - Problemas específicos de integración: Las comunidades de inmigrantes son las que presentan problemáticas específicas de integración. Es preciso trabajar, previa y conjuntamente, con mediadores de la propia comunidad que colaboren en los procesos de integración y favorecer la creación de redes vecinales de apoyo mutuo y solidaridad. - Equipamiento de las viviendas: La falta de equipamientos básicos en la vivienda supone la necesidad de recurrir a elementos de bajo coste deteriorados y en ocasiones de uso peligroso. Sería muy recomendable poder ofrecer cocinas equipadas con mobiliario básico y realización en obra del máximo posible de sustitutivos de muebles: armarios, aseos, salón y habitaciones. Esto supone la necesidad de establecimiento de un plan financiero para la dotación de enseres básicos: ayudas de emergencia social PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 16 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda III.1.2. ANÁLISIS DE MOTIVACIONES DE LAS PARTES INTERESADAS. El análisis de las partes interesadas es una técnica sencilla que se puede utilizar para discernir si en el Grupo de Apoyo Local se encuentran los actores adecuados y si estos están implicados con el Plan de Acción Local. Al preparar y desarrollar el Plan de Acción Local será muy importante identificar la naturaleza de las partes interesadas y sus motivaciones. Las partes interesadas son todas aquellas con una motivación o “interés” en el Plan de Acción Local. Esto incluye a quién va dirigido, los intermediarios, los que salen ganando o perdiendo y a todos aquellos implicados en el proceso de toma de decisiones ó excluidos del mismo. Como las partes interesadas tienen motivaciones distintas, resulta útil definir cuál es su implicación en el proyecto y cómo difieren sus motivaciones. En concreto, puede ser importante identificar (y respaldar al máximo) a aquellos que es probable que apoyen el plan, e identificar (e intentar reducir al mínimo su resistencia, es decir, conseguir que se unan) a los que tendrían más tendencia a bloquearlo. Se suele dividir a las partes interesadas en dos grupos: 1. Partes interesadas principales: aquellas a las que les afecta directamente la actuación ó política, ya sea positiva o negativamente; y 2. Partes interesadas secundarias: aquellas que desempeñan la función de intermediarios, entre las que se incluyen organismos receptores, los responsables políticos y los trabajadores de campo. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 17 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda PARTES INTERESADAS PRINCIPALES Familias y/o personas desfavorecidas Intereses: La etnia, procedencia geográfica, imagen personal, el número de convivientes, la ausencia de ingresos fijos, la falta de avalista, el coste de la fianzas, el prejuicio social…. Son elementos y/o circunstancias que les dificulta, o impide, el acceso al mercado libre de viviendas de alquiler. Por otro lado una vez conseguida la vivienda, la dificultad se presenta en el abono de los alquileres más allá del período cubierto por las ayudas públicas; donde un solo mes de impago les supone un coste imposible de afrontar, por lo que se inicia el proceso del impago y acumulación de deuda. Por ello un coste mensual aceptable para estas familias sería aquel equiparado a su nivel de ingresos, pudiendo ser: - Que el coste no sobrepase el 20% de los ingresos totales de U. de convivencia si son inferiores al IPREM. - Que el coste no sobrepase el 30% de los ingresos totales de U. de convivencia si están entre 1 e 2,5 do valor del IPREM. Capacidad y motivación para propiciar el cambio: La motivación para la consecución de la vivienda es muy alta al tratarse de familias donde son frecuentes los matrimonios entre jóvenes con una alta natalidad. Esto produce hacinamientos en las viviendas originarias y con ello dificultad para la convivencia, la organización doméstica y la convivencia social. Igualmente dificulta el desarrollo de los procesos educativos que se realizan en estos domicilios. Los cambios en estas familias se producen a largo plazo y no solo a través de la acción educativosocial, sino de la interactuación natural de las personas con otros sistemas sociales como el escolar, el comunitario, el comercial y fundamentalmente el laboral. Este ámbito se configura como elemento social más normalizador no solo por su aspecto PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 18 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda económico, sino por lo que cualitativamente aporta de utilidad personal, aprendizaje y desarrollo de habilidades para el cumplimiento de normas y tareas, la relación social y el valor social para el resto de la sociedad. Por otro lado la ubicación de la vivienda, cuanto más urbana, mayor dependencia de las relaciones sociales y por tanto mayor control y aprendizaje social. Acciones posibles: Elaboración y puesta en marcha de políticas de vivienda orientadas a la creación y consolidación de un parque de vivienda de alquiler, con dos vertientes: - Pública, implementando programas de integración social. - Privada, favoreciendo la puesta en el mercado de vivienda tanto nueva como existente en alquiler. Elaboración y puesta en marcha de un Programa de Acompañamiento Socioeducativo, en el que se contemplen diferentes fases: - Nivel básico previo al cambio de la vivienda (orientación individualizada para la integración social) a través de talleres para la formación de derechos y deberes civiles para la convivencia y la vecindad; usos de la vivienda, pagos, etc. - Refuerzo educativo de alta intensidad durante los 6 meses iniciales de ocupación de la vivienda, pasando después a un nivel intermedio de intervención educativa hasta la consecución de los objetivos propuestos, se prevé una intervención máxima de 2 a 5 años. - Promoción de proyectos comunitarios para la integración social PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 19 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Familias jóvenes, desestructuradas, etc. Intereses: Ambas situaciones son oportunidades para desarrollar nuevos modelos de vida y relación con las personas y el entorno. Disponer de una vivienda asequible a las economías familiares les sitúa en una situación de partida de igualdad para iniciar nuevos procesos de vida. Capacidad y motivación para propiciar el cambio: La vivienda permite a este tipo de personas, desarrollar un modelo de familia propio, ejercer las responsabilidades, descubrir capacidades y carencias para mantener un estilo de vida independiente, situar roles y propiciar cambios a la luz de resultados. En definitiva, les permite promover cambios, evolucionar como personas y como sistema familiar con el apoyo de los programas socioeducativos municipales y el resto de los sistemas sociales de relación. Acciones posibles: Elaboración y puesta en marcha de políticas de vivienda orientadas a la creación y consolidación de un parque de vivienda de alquiler, con dos vertientes: - Pública, implementando programas de integración social. - Privada, favoreciendo la puesta en el mercado de vivienda tanto nueva como existente en alquiler. Elaboración y puesta en marcha de un Programa de Acompañamiento socioeducativo, con diferentes fases: - Nivel básico previo a al cambio de la vivienda (orientación individualizada par ala integración social). - Refuerzo educativo de alta intensidad durante los 6 meses iniciales de ocupación de la vivienda, pasando después a un nivel intermedio de intervención educativa hasta alcanzar los objetivos establecidos. - Promoción de proyectos comunitarios para la integración social. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 20 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Familias medias Intereses: La vivienda en propiedad ha llegado a convertirse en prácticamente la única alternativa planteable dada la escasez de oferta de vivienda de alquiler, al menos a precios competitivos con la oferta de venta de vivienda, tanto por lo elevado de los alquileres como por las facilidades financieras ofrecidas para la compra en los últimos años previos a la crisis. Capacidad y motivación para propiciar el cambio: A corto plazo, el fuerte reajuste que estamos viviendo imposibilita a muchas familias el acceso a la vivienda al desaparecer las facilidades financieras. A largo plazo, y con la consolidación de un parque de vivienda en alquiler a precios competitivos, muchas familias podrían plantearse el alquiler como alternativa a la compra. Acciones posibles: Elaboración y puesta en marcha de políticas de vivienda orientadas a la creación y consolidación de un parque de vivienda de alquiler, con dos vertientes: - Pública, con programas de preparación de suelo para este tipo de uso y con la implementación de programas de integración social. - Privada, favoreciendo la puesta en el mercado de vivienda tanto nueva como existente en alquiler. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 21 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda PARTES INTERESADAS SECUNDARIAS Ayuntamiento - Urbanismo Intereses: La promoción del acceso a la vivienda es una parte fundamental de la política municipal. Capacidad y motivación para propiciar el cambio: Una vez consolidado un parque de vivienda de protección en propiedad tras la aplicación de políticas de vivienda activas en este sentido en los últimos tiempos, es necesario equilibrar la balanza con el alquiler, a fin de obtener un abanico de oferta amplio y asequible para diferentes segmentos sociales. Acciones posibles: Lanzamiento de proyectos piloto. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 22 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Ayuntamiento – Servicios Sociales Intereses: La carencia de vivienda o la inadecuación de esta por razones de habitabilidad, salubridad, aislamiento, etc, imposibilita o dificulta la acción educativa y social con los núcleos familiares que precisan de este apoyo técnico para desarrollar procesos de inserción social. Es importante la distribución de las familias tanto en los edificios, como en proximidad entre estos, de manera que cada núcleo familiar se rodee físicamente de núcleos normalizados que indirectamente colaboren en la transferencia de un estilo de vida y relación comunitaria normalizada. Es importante iniciar el trabajo con las comunidades de vecinos desde el inicio de la ocupación residencial, de forma que las relaciones se establezcan desde el respeto mutuo, el conocimiento personal, la evitación de los prejuicios y recelos y la partición de todo/as en la aceptación de las normas comunes. Capacidad y motivación para propiciar el cambio: El proceso educativo que se desarrolla con las familias, tiene por objeto facilitar técnicas, estrategias y destrezas que favorezcan o refuercen los aprendizajes en cada una de las áreas de intervención; potenciando los recursos personales de cada miembro de la familia y de esta como unidad, para afrontar los propios déficits organizativos o de relación de comunicación. Las actuaciones del programa socioeducativo se desarrollan entorno al ámbito de las relaciones sociales y comunitarias y de la organización económica y domestica. La capacidad de motivación para el cambio, la prevención de los conflictos, su resolución de forma asertiva, y la toma de decisiones, forman parte de los objetivos y actuaciones del programa. Acciones posibles: PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 23 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Creación de una estructura común entre urbanismo, vivienda, servicios sociales y los dispositivos para el empleo y la formación laboral. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 24 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Cooperativas de viviendas Intereses: Muy activas en la promoción de vivienda en propiedad. Posibles opositores. Capacidad y motivación para propiciar el cambio: Resistencia a posible pérdida de participación en políticas/programas de vivienda. Acciones posibles: Proponer un equilibrio adecuado entre la promoción del alquiler y el mantenimiento del mercado de propiedad cooperativa. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 25 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Promotoras de viviendas Intereses: Apertura de nuevos nichos de mercado alternativos al de venta, actualmente con muchos problemas de captación de demanda. Posible oposición de promotoras con vivienda en stock. Capacidad y motivación para propiciar el cambio: Las actuales políticas de vivienda estatales y autonómicas se vuelcan con la rehabilitación y el alquiler. Acciones posibles: Creación de suelo y programas orientados a la promoción de vivienda en alquiler. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 26 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Gobierno central y autonómico Intereses: Elaboración de políticas y programas de financiación. Capacidad y motivación para propiciar el cambio: Interesados en soluciones eficaces, pero pocos conocimientos a nivel local. Acciones posibles: Crear mecanismos de financiación a largo plazo. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 27 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda III.2. OBJETO DEL PLAN III.2.1. PROPÓSITO GENERAL DEL PLAN El propósito último perseguido por el Plan es promover el mix y la integración social a través de la vivienda, consolidando una oferta de vivienda equilibrada (entre propiedad y alquiler, entre lo privado y lo público), asequible a diferentes segmentos sociales, con la implementación de programas de integración de grupos desfavorecidos. El carácter amplio y ambicioso inherente a este propósito supone la necesidad de establecer una estrategia a largo plazo, flexible y adaptativa en el tiempo en función de las circunstancias. Precisamente enmarcados en esa estrategia deben formularse diferentes Planes de Acción, planteados en el medio plazo, adaptados a las circunstancias del momento y por tanto capaces de acotar adecuadamente sus acciones con el fin de obtener resultados reales que, de otro modo, correrían el riesgo de quedar simplemente en el papel. Por esta razón, el presente Plan de Acción incluye en su título la indicación de “Fase I”. Se trata del primer Plan enmarcado dentro de la estrategia antes descrita, centrándose en un plazo de en torno a los cinco años, programando acciones concretas que supongan el primer paso en esta nueva andadura. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 28 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda III.2.2. OBJETIVOS DEL PLAN En el sentido expuesto anteriormente, los grandes objetivos generales a largo plazo serían los siguientes: - Promover la ampliación de la actual oferta de vivienda, con la creación de un parque público de vivienda de alquiler y fomentando la consolidación del parque privado de vivienda de alquiler. Favorecer la integración de los diferentes segmentos sociales, promoviendo tanto el acceso general asequible a la vivienda como el acceso específico de grupos en riesgo de exclusión o con recursos reducidos implementando en este caso programas específicos de integración. Que enfocados a nivel del presente Plan de Acción Local pueden concretarse en: - Creación de parque público de vivienda protegida de alquiler para grupos desfavorecidos en riesgo de exclusión o con recursos reducidos. Creación e implementación de herramientas para el acompañamiento y aseguramiento de la integración de estos grupos desfavorecidos. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 29 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda III.3. ACCIONES PROPUESTAS El presente Plan de Acción se centrará especialmente en la puesta en marcha de un proyecto piloto consistente en la creación del primer edificio del parque público de vivienda protegida de alquiler, que tendrá como destinatarios grupos desfavorecidos e implementará programas de integración social. Por otra parte, se proponen otro tipo de acciones destinadas a la consecución de los objetivos más amplios anteriormente descritos, como el fomento del parque tanto público como privado de vivienda protegida de alquiler. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 30 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda III.3.1. ACCIÓN 1 – PROYECTO PILOTO Tal y como se ha indicado, la primera y principal acción propuesta es el desarrollo de un proyecto piloto consistente en la creación del primer edificio del parque público de vivienda protegida de alquiler, que tendrá como destinatarios grupos desfavorecidos e implementará programas de integración social. El desarrollo del proyecto se divide en varias fases, permitiendo así delimitar actividades concretas perfectamente definidas en sus contenidos y en el tiempo, de la siguiente manera: PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 31 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda FASE 1 – LANZAMIENTO DEL PROYECTO Fase destinada a los estudios previos del proyecto y su divulgación posterior, Se trata por una parte de buscar las hipótesis más adecuadas que permitan el desarrollo real del proyecto, tanto desde el punto de vista urbanístico como económico y social y, por otra parte, de elaborar programas sociales de acompañamiento e integración que se implementarán en el proyecto. Podemos por tanto diferenciar dos actividades a efectos de programación del Plan: Actividad 1 – Estudio de Viabilidad Esta actividad deberá dar como resultado la obtención de un modelo viable susceptible de su puesta en marcha. Será responsabilidad del Ayuntamiento a través de su empresa de vivienda (EMUVISSA), con la colaboración de los miembros del Grupo de Apoyo Local. Actividad 2 – Programa de Acompañamiento El resultado deberá ser la obtención de un modelo que garantice la integración y permita una eficaz implementación en el proyecto. Será responsabilidad del Ayuntamiento a través de su concejalía de Servicios Sociales, con la colaboración de los miembros del Grupo de Apoyo Local. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 32 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Puesto que ambas actividades forman parte principal de la esencia del Plan de Acción, su desarrollo se ha llevado paralelo al del Plan de Acción, presentando las mismas con sus resultados como parte del propio Plan e incluidas como anexos al mismo (Anexos I y II). Actividad 3 – Divulgación del proyecto Una vez obtenidos los resultados esperados de estas actividades, el siguiente paso es su divulgación, a fin de darlo a conocer, servir de ejemplo sobre el camino a seguir e involucrar a la ciudadanía para que expongan de manera directa sus necesidades y preocupaciones reales con respecto a la vivienda. Será responsabilidad del Ayuntamiento y las entidades miembros del Grupo de Apoyo Local. Se prevé su realización para el primer trimestre del año 2011, aportando cada entidad sus propios recursos para llevar a cabo la actividad (folletos, notas/ruedas de prensa, actos divulgativos, etc.). PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 33 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda FASE 2 – DESARROLLO DEL PROYECTO Fase destinada a la ejecución del proyecto y puesta en marcha de los alquileres y los programas de acompañamiento, Se trata de hacer realidad el proyecto, para ello, se prevén las siguientes sub-fases o actividades: Actividad 4 – Ejecución de la edificación Comprende la elaboración del proyecto y ejecución de las obras. Esta actividad deberá dar como resultado la realización física del edificio. Será responsabilidad del Ayuntamiento a través de su empresa de vivienda (EMUVISSA), con la colaboración de los miembros del Grupo de Apoyo Local. El inicio de la actividad (elaboración del proyecto de edificación) se programa para el inicio del año 2012, previendo su finalización (edificio ejecutado y apto para su puesta en marcha) para finales del año 2014. La financiación, tal y como refleja el estudio de viabilidad del proyecto (Anexo I), se plantea en parte a través de las subvenciones estatales y autonómicas a cargo del Plan Vivienda 2009-2012 corriendo el resto a cargo de la administración local, dentro de un plan de amortización de la inversión a 15 años (Anexo I). PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 34 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Actividad 5 – Entrada de inquilinos y puesta en marcha de programas de acompañamiento Comprende el proceso de selección de inquilinos y el acceso a las viviendas. Esta actividad deberá dar como resultado la puesta en funcionamiento del proyecto. Será responsabilidad del Ayuntamiento a través de su concejalía de Servicios Sociales. El inicio de la actividad (proceso de selección) se programa para el inicio del año 2015, previendo su finalización (edificio ocupado y programas en marcha) para finales del año 2015. La financiación, tal y como refleja el estudio de los programas de acompañamiento (Anexo II), se plantea en parte a través de las subvenciones europeas, estatales y autonómicas corriendo el resto a cargo de la administración local. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 35 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda FASE 3 – DIVULGACIÓN DE LOS RESULTADOS DEL PROYECTO Fase destinada a la puesta en conocimiento de la ciudadanía y entidades públicas de los resultados obtenidos con la aplicación del proyecto piloto, es en sí una actividad: Actividad 6 – Divulgación de los resultados del proyecto Se trata de hacer un seguimiento del proyecto, divulgando anualmente los resultados obtenidos a partir de los indicadores propuestos en el Plan. Esta actividad deberá dar como resultado una recopilación de datos suficientes para poder valorar el desarrollo del proyecto, sus fortalezas y debilidades, para poder sacar conclusiones y aplicarlas en futuros proyectos. Será responsabilidad del Ayuntamiento a través de su concejalía de Servicios Sociales. El inicio de la actividad tendrá lugar pasado un año desde la primera ocupación prevista en 2015, es decir en 2016. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 36 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda III.3.2. ACCIÓN 2 – FOMENTO DEL PARQUE DE VIVIENDA DE ALQUILER Paralelamente al inicio del desarrollo del proyecto piloto, se proponen actividades encaminadas a la consecución de los objetivos más amplios de fomento del parque tanto público como privado de vivienda protegida de alquiler. Actividad 1 – Estudio del planeamiento urbanístico Se trata buscar nuevas fórmulas que permitan la preparación de suelo para estos usos (vivienda protegida de alquiler como dotación, etc.). Será responsabilidad del Ayuntamiento con la colaboración de los miembros del Grupo de Apoyo Local. Se llevará a cabo a lo largo del año 2011 PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 37 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Actividad 2 – Lanzamiento de nuevos suelos Se trata de poner en el mercado suelos con preferencia por el destino a vivienda de alquiler protegida y a precios asequibles. El resultado esperado con esta actividad es el aumento del parque privado de vivienda protegida de alquiler. Será responsabilidad del Ayuntamiento con la colaboración de los miembros del Grupo de Apoyo Local. Se llevará a cabo una primera convocatoria de suelos en octubre de 2011 previendo nuevas convocatorias para los años siguientes. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 38 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda III.4. VIGILANCIA Y SEGUIMIENTO Los instrumentos y/o acciones necesarias para mostrar el alcance de los resultados de las acciones propuestas son los siguientes: - Datos anuales sobre estado concreto de desarrollo del proyecto piloto: o Viabilidad económica (cumplimiento de previsiones de inversión) o Viabilidad social (cumplimiento del programa de acompañamiento) Repercusión en medios de comunicación y medición (encuestas) del nivel de conocimiento y apoyo de la ciudadanía al proyecto. Datos anuales sobre venta de parcelas con destino a alquiler y estado de ejecución. Y para reconocer si se han logrado los objetivos del plan, las fuentes de información que mostrarán los avances hacia los mismos son: - - Estadísticas anuales sobre vivienda: o Viviendas en propiedad y en alquiler (públicas/privadas, protegidas/libres) o Población que accede por regímenes (RE, PX, PC, PL) o Población que accede perteneciente a grupos objetivo de los programas de integración Datos anuales sobre niveles de destrezas/cumplimiento de los programas de integración implementados. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 39 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda ANEXO I. ACTIVIDAD 1 – LANZAMIENTO DEL PROYECTO PILOTO (I) – ESTUDIO DE VIABILIDAD PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 40 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda AI.1. HIPÓTESIS DE PARTIDA Tal y como recoge el Plan de Acción, el proyecto piloto consiste en la creación del primer edificio del parque público de vivienda protegida de alquiler, que tendrá como destinatarios grupos desfavorecidos e implementará programas de integración social. Se trata de buscar las hipótesis más adecuadas que permitan el desarrollo real del proyecto, tanto desde el punto de vista urbanístico como económico y social. Así, las primeras cuestiones a plantear son las siguientes: - Ubicación de la actuación Destinatarios de la actuación Financiación de la actuación PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 41 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda AI.1.1. UBICACIÓN DE LA ACTUACIÓN Los requisitos planteados para la toma de decisión sobre la ubicación son los siguientes: - Deberá ser una zona consolidada o en desarrollo, a fin de garantizar la adecuada integración, evitando ubicaciones alejadas del entorno urbano que conformen riesgo de formación de guetos. Se llevará a cabo sobre un suelo de titularidad municipal (o de su empresa de vivienda), evitando los trámites de incorporación de suelo al patrimonio municipal y agilizando así el proceso. Por la misma razón, el suelo cumplirá preferentemente la condición de solar y/o permitirá el inicio inmediato de obras de edificación. La calificación urbanística del solar será tal que permita preferentemente usos comerciales en planta baja, a fin de que la potencial venta libre de los mismos permita financiar parte de la actuación de vivienda protegida. A partir de estas premisas, se propone la ubicación en alguno de los solares de EMUVISSA, y dentro de estos, en aquellos situados en polígonos cercanos a zonas de suelo urbano consolidado y con un alto grado de desarrollo del mismo tanto a nivel de urbanización como de edificación. Los polígonos actualmente en desarrollo en EMUVISSA se indican en la imagen de la página siguiente. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 42 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 43 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Estas actuaciones de vivienda se dividen en tres zonas diferenciadas: - Ensanche sur – zona oeste Ensanche sur – zona este Ensanche norte PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 44 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda ENSANCHE SUR - ZONA OESTE Lo componen las siguientes actuaciones: - SUP 2 Pol 1 – Cornes SUP 5 – Choupana SUP 6 – Santa Marta SUNP 22 – Castro de Abaixo Se trata de suelos en fase muy avanzada de desarrollo (urbanización finalizada y edificaciones finalizadas o en marcha), sin embargo, en ninguna de ellos EMUVISSA dispone de suelo vacante. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 45 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 46 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 47 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda ENSANCHE SUR - ZONA ESTE Lo componen las siguientes actuaciones: - PERI 7 – Pontepedriña SUP 7 – Pontepedriña II SUNP 11 – Castiñeirilño SUNP 12 – Lamas de Abade SUNP 14 – Tras Paxonal En este caso, se trata de polígonos en diferentes estados de desarrollo. Siendo los denominados SUP 7 y SUNP 14 los susceptibles de albergar el proyecto, ya que el resto o bien tienen un grado de desarrollo muy moderado o bien no se dispone en ellos de parcelas vacantes. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 48 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 49 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 50 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda ENSANCHE NORTE Lo componen las siguientes actuaciones: - Pol 6,7 – Fontiñas SUNP 1 – Meixonfrío SUNP 5 – A Muiña SUD 4 – A Pulleira El único polígono potencialmente candidato en este caso sería el SUNP 5, ya que el resto se encuentran totalmente finalizados y sin parcelas vacantes (Pol 6,7 y SUNP 1) o en un grado de desarrollo muy básico (SUD 4, a nivel de planeamiento). PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 51 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 52 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 53 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Por tanto, los suelos potenciales para el desarrollo del proyecto se encontrarían en el SUP 7, SUNP 14 o SUNP 5. De estos, únicamente el SUP 7 cumple con todos los requisitos expuestos, ya que las parcelas vacantes en los otros dos no contemplan uso comercial en planta baja. Dentro de este polígono hay dos parcelas vacantes, M2 y M8, resultando la más indicada la M8, dada la dificultad orográfica de la M2, que supondría mayores gastos de construcción para la ejecución de los sótanos. Se adjuntan a continuación una serie de imágenes descriptivas de la situación y emplazamiento particular de dicha parcela así como su ficha de características. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 54 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 55 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 56 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda AI.1.2. DESTINATARIOS DE LA ACTUACIÓN Tal y como expone el Plan, los destinatarios principales son tanto aquellos pertenecientes a colectivos desfavorecidos como familias de recursos medios, con equilibrios que garanticen el mix social. En el caso que nos ocupa, ya desde el planeamiento el polígono en el que se encuadra la actuación se compone de actuaciones heterogéneas para diferentes niveles de renta (vivienda protegida de precio general, concertado y de precio libre limitado), además de hallarse delimitado por suelos urbanos consolidados de diferentes características (urbanizaciones de vivienda protegida de épocas anteriores, edificaciones preexistentes de la zona, polígonos privados de reciente finalización). Con esta situación, el mix social ya está garantizado, por lo que el reto principal se centra en la integración social, de modo que toda la actuación se enfocará hacia los colectivos desfavorecidos, estableciendo diferentes niveles con diferentes necesidades de integración. En este sentido, el propio régimen de protección de la parcela ya es idóneo para estos fines, pues se trata de viviendas protegidas de régimen especial, lo que supone que sus destinatarios deben ser familias o personas individuales cuyos ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM). PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 57 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Pero además, como veremos al estudiar las hipótesis de financiación, existen a nivel estatal y autonómico ayudas específicas dentro del Plan de Vivienda 2009-2010 que serán necesarias para poder dar viabilidad económica a la actuación y que van dirigidas a colectivos específicos, denominados especialmente vulnerables. Por lo tanto, los colectivos concretos a los que se destinará esta actuación serán los siguientes: - Las unidades familiares con ingresos que no excedan de 1,5 veces el IPREM. Los jóvenes menores de 35 años y personas mayores de 65 años. Las víctimas de terrorismo y de la violencia de género. Los afectados por situaciones catastróficas. Las personas dependientes con discapacidad y las familias que las tengan a su cargo. Las personas separadas o divorciadas al corriente de pago de las pensiones. Las personas sin hogar procedentes del chabolismo. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 58 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda AI.1.3. FINANCIACIÓN DE LA ACTUACIÓN Tal y como se deduce de los cálculos efectuados en el estudio de viabilidad posterior, una actuación de este tipo sólo es viable si se dispone de financiación pública (subvenciones) suficiente como para que la recuperación de la inversión se produzca en un entorno de tiempo razonable. Las subvenciones actualmente disponibles para actuaciones relacionadas con la vivienda social provienen, fundamentalmente, del Plan de Vivienda 2009-2012 (tanto estatal como su desarrollo autonómico. En este sentido, y coincidiendo con los objetivos del Plan de Acción propuesto, el Plan de Vivienda fomenta la rehabilitación y el alquiler frente a la vivienda nueva en propiedad, y con carácter específico, establece una línea de ayudas de importante cuantía para la creación de “alojamientos protegidos”. Las características principales de esta línea promocional se resúmen a continuación: LA PROMOCIÓN DE ALOJAMIENTOS PROTEGIDOS PARA COLECTIVOS ESPECIALMENTE VULNERABLES Y OTROS COLECTIVOS ¿Qué son los alojamientos protegidos? Son promociones que tendrán la condición de viviendas protegidas destinadas a ser arrendadas en favor de colectivos determinados por un período de 30 años. ¿A que colectivos de personas van destinados este tipo de alojamientos? El promotor podrá elegir entre destinarlos a colectivos especialmente vulnerables o a colectivos específicos. Colectivos especialmente vulnerables : - Las unidades familiares con ingresos que no excedan de 1,5 veces el IPREM. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 59 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda -Los jóvenes menores de 35 años y personas mayores de 65 años. -Las víctimas del terrorismo y de la violencia de género. -Los afectados por situaciones catastróficas. -Las personas dependientes o con discapacidad y las familias que las tengan a su cargo. -Las personas separadas o divorciadas al corriente del pago de las pensiones. -Las personas sin hogar o procedentes del chabolismo. Colectivos específicos: Las personas de la comunidad universitaria o investigadores y científicos. ¿Qué características tienen que tener este tipo de alojamientos? Deberán formar parte de edificios o conjuntos de edificios destinados por completo a esta modalidad. - La superficie útil de cada alojamiento será como mínimo de 40m2 con un máximo de 45m2 (un máximo del 25% de los alojamientos de cada promoción podrá tener una superficie útil máxima de 90m2.) - A efectos de financiación, la superficie útil protegida destinada a servicios comunes o asistenciales de las personas alojadas, que deberán estar integradas en el propio edificio o conjunto de edificios, no podrá exceder del 30% del total de la superficie útil de los alojamientos con independencia de que la superficie real sea superior. -También podrán estar protegidas las plazas de garaje vinculadas a los alojamientos(su superficie útil máxima computable será de 25m2). PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 60 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda ¿Cuáles son las condiciones de uso y gestión de este tipo de alojamientos? - Régimen de ocupación: Será el arrendamiento, la cesión temporal de uso o autorización de permanencia. - Destino de los alojamientos: Que sean ocupados por personas integradas en el colectivo al que van dirigidos. - Rentas y financiación: -Colectivos especialmente vulnerables . Tendrán el mismo régimen de financiación que los promotores de viviendas protegidas para alquiler a 25 años de régimen especial. -Colectivos específicos. Tendrán el mismo régimen de financiación que los promotores de viviendas protegidas para alquiler por 25 años de régimen general . La prestación de los servicios comunes o asistenciales: Podrá suponer un incremento de la renta del alojamiento hasta el máximo correspondiente a vivienda protegida para alquiler a 25 años de régimen concertado. Precios de los alojamientos con servicios comunes y asistenciales Cuadro de precios de rentas por m2 útil Alojamientos protegidos Colectivos Vulnerables Colectivos Especifícos *Zona territorial Precio m2 Vivienda Precio m2 garaje Precio m2 Vivienda zona 2 zona 1 ATPMS zona 2 zona 1 ATPMS 3,70 € 4,26 € 4,92 € 4,12 € 4,55 € 5,23 € 2,22 € 2,56 € 2,95 € 2,47 € 2,73 € 3,14 € 4,69 € 5,12 € 6,65 € 4,69 € 5,12 € 6,65 € PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 61 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Por tanto, se propone acoger la actuación a esta línea calificando las viviendas como “alojamientos protegidos”, destinándolos a los denominados colectivos especialmente vulnerables. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 62 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda AI.2. ESTUDIO DE VIABILIDAD El proceso seguido para llevar a cabo el estudio ha sido el siguiente: - En primer lugar se ha hecho una estimación de usos y superficies posibles a partir de los datos urbanísticos de la parcela, estableciendo una posible hipótesis de edificación a nivel de anteproyecto. En segundo lugar se establecen los parámetros de valoración que nos permitirán llevar a cabo el estudio económico de la actuación, según el siguiente esquema: 1. Ingresos de la actuación - Elementos en venta - Elementos en alquiler - Subvenciones accesibles 2. Costes de la actuación - Costes de construcción del edificio - Costes de explotación de la actuación - Por último, y a partir de los datos obtenidos anteriormente se desarrolla un diagrama de flujos para estudiar el período temporal necesario para la recuperación de la inversión. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 63 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda AI.2.1. ANTEPROYECTO DATOS DE LA PARCELA PARCELA M8 SUP7 – PARÁMETROS GENERALES Y URBANÍSTICOS FORMA SUPERFICIE DATOS REXISTRAIS REFERENCIA CATASTRAL LINDES ALTURA EDIFICABILIDADE MÁXIMA TIPOLOXÍA USO ORDENANZA APLICABLE PLANEAMENTO DE DESENVOLVEMENTO VIXENTE ESTUDIO DE DETALLE PROXECTO DE URBANIZACIÓN CARGAS IRREGULAR 768 m2 PENDENTE DE INSCRIBIR 75629F5 NH3476D 0001KL Norte, sur e leste, viario Oeste, solo urbano PERI-7 Máx. B+4 Comercial: 859 m2 Residencial: 1.834 m2 Bloque en quinteiro pechado Comercial e residencial con destino a vivendas de protección autonómica de réxime especial Número máximo de vivendas: 22 Ordenanza 1A de quinteiro pechado do Plan Parcial do SUP-7 de Pontepedriña PLAN PARCIAL DO SUP 7 MODIF. PUNTUAL 1 DO PP DO SUP 7 MODIF. PUNTUAL 2 DO PP DO SUP 7 E. D. DOS QUINTEIROS 1, 3 E 8 P. U. DO SUP 7 Obriga de traslado de centro de transformación propiedade de FENOSA existente na parcela nun local dentro do edificio que se constrúa coa obriga de cesión en réxime de servidume ou propiedade sendo de conta do adxudicatario tódolos gastos derivados da reubicación do CT no local da edificación incluído as retiradas e conexións provisionais necesarias. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 64 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda PARCELA M8 SUP7 – ALINEACIONES, ALTURAS Y RASANTES (PLAN PARCIAL – MOD. PUNTUAL) E 1:500 PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 65 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda PARCELA M8 SUP7 – ALZADOS NORMATIVOS (ESTUDIO DE DETALLE) E 1:500 PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 66 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda PARCELA M8 SUP7 – ALZADOS NORMATIVOS (ESTUDIO DE DETALLE) E 1:500 PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 67 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda ESTIMACIÓN DE USOS Y SUPERFICIES A partir de estos datos se ha elaborado una hipótesis a nivel de esquema de anteproyecto para obtener la estimación de usos y superficies posibles. En lo relativo al número de viviendas, tal y como se explicó anteriormente al tratar la financiación, se procederá a calificar la actuación como “alojamientos protegidos”, por tanto utilizaremos la figura prevista en el Plan General de Ordenación Municipal de Santiago en cuanto al uso “residencial comunitario”, que en el caso que nos ocupa, por tratarse de un suelo cuyo planeamiento de desarrollo fue aprobado según el Plan General anterior (Disposición Final 16ª del Plan General actualmente vigente), se regula de la siguiente manera (art. 97 del Plan General anterior): Art. 97. Regulación del uso residencial comunitario. 1. Las condiciones de aplicación a los edificios o locales destinados a residencia comunitaria son las mismas que para las viviendas cuando su superficie total construida no rebase los quinientos (500) metros cuadrados, en cuyo caso, les serán de aplicación complementariamente los correspondientes a los edificios o locales de uso hotelero en cuanto a ascensores, aseos y espacios comunes. 2. A los efectos de pormenorización del uso residencial en las condiciones reguladas para el suelo urbanizable a desarrollar por los Planes Parciales de Ordenación se establece un coeficiente de transformación de cuatro (4) plazas equivalentes a una (1) unidad de vivienda con una superficie mínima construida por plaza de treinta (30) metros cuadrados. Por tanto, el número de viviendas (alojamientos protegidos) máximo para la parcela M8 pasaría de 22 viviendas a (22x4)= 88 alojamientos protegidos. Aplicando a su vez las condiciones de superficie reguladas en el Plan de Vivienda para este tipo de alojamientos (de 40 a 45 m2 útiles), obtenemos los siguientes resultados: PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 68 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda PARCELA M8 SUP7 – ANTEPROYECTO. PLANTA TIPO Y PLANTA ÁTICO (VIVIENDAS) E 1:500 PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 69 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda PARCELA M8 SUP7 – ANTEPROYECTO. PLANTA BAJA Y ENTREPLANTA (COMERCIO) E 1:500 PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 70 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda PARCELA M8 SUP7 – ANTEPROYECTO. PLANTAS SÓTANO (APARCAMIENTOS Y TRASTEROS) E 1:500 PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 71 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda PARCELA M8 SUP7 – ANTEPROYECTO. ALZADO E 1:500 PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 72 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Los datos numéricos resultantes son los siguientes: 1. ESTIMACIÓN DE VIVIENDAS Y SUPERFICIES Datos de partida Hipótesis de cálculo Resultados 1.1. Datos Generales Totales Superficies Constr. Total Computable TABLA 1.1.1. TIPOLOGÍA RÉGIMEN VIVIENDAS Y SUPERFICIES Viviendas %V Superficies Cons. V m2c m2c 0,00 4.217,78 0,00 0,00 0,00 2.691,53 0,00 0,00 0,00 1.832,73 0,00 0,00 4.217,78 2.691,53 4.217,78 0,00 0,00 0,00 0,00 % m2c % Hipótesis Viv 4 d Útil V total m2u/viv % Viv 3 d nº viv m2u/viv % Viv 2 d nº viv m2u/viv % Viv 1 d nº viv m2u/viv % Nº viv nº viv TIPOLOGÍA Col. Doble Col. Simple Unif. Adosada Unif. Aislada 1 2 3 4 TOTALES 75% 80% 85% 85% 0,00 1.420,42 0,00 0,00 0 viv 33 viv 0 viv 0 viv 1.832,73 1.420,42 33 viv 2.691,53 0,00 0,00 0,00 0,00 1.832,73 0,00 0,00 0,00 0,00 1.420,42 0,00 0,00 0,00 0,00 33 viv 0 viv 0 viv 0 viv 0 viv 4.217,78 2.691,53 1.832,73 1.420,42 33 viv 0,00 1.717,53 206,00 768,00 0,00 1.536,00 4.227,53 0,00 1.717,53 206,00 768,00 0,00 0,00 2.691,53 RÉGIMEN VPA RE (VPO RE) VPA PX (VPO) VPA PC (VDP) VPL LIBRE 1 2 3 4 5 TOTALES 1.2. Datos Pormenorizados Nº Unidad M8 Tipología Col. Simple Régimen VPA RE (VPO RE) 2 1 Entrecub. P.Elevadas Entreplant P.Baja Libre Priv. P.Sótanos TOTALES Uso 0 3 1 1 1 2 V C C GT 0% 100% 0% 15% 0,00 1.717,53 0,00 115,20 80% 77% 80% 85% 0,00 1.322,50 120m2 0,00 97,92 0% 0,00 0,00 90m2 0,00 0,00 Viv 4d 1.832,73 1.420,42 0 m2 0% 0,00 0,00 70m2 0,00 0,00 0% Viv 3d 0 viv 0 m2 0,00 0,00 41m2 0,00 0,00 Viv 2d 0 viv PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 0 m2 100% 0,00 32,26 0,00 0,00 Viv 1d 0 viv 40 m2 73 33 viv Total 33 viv SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Totales Superficies Constr. Total Computable TABLA 1.1.1. TIPOLOGÍA RÉGIMEN m2c VIVIENDAS Y SUPERFICIES m2c %G % % Útil G total m2u/plaza Trasteros Plazas Plazas P Plazas G %T m2u totales nº plazas % m2u/viv TIPOLOGÍA Col. Doble Col. Simple Unif. Adosada Unif. Aislada Garajes Superficies Constr. G 1 2 3 4 TOTALES Superficies Constr. T % Útil T total m2u/trast Trasteros Trasteros P Plazas T m2u totales nº trast %C % m2u/plaza 0,00 4.217,78 0,00 0,00 0,00 2.691,53 0,00 0,00 0,00 43,04 0,00 0,00 0,00 1.156,25 0,00 0,00 4.217,78 2.691,53 43,04 1.156,25 4.217,78 0,00 0,00 0,00 0,00 2.691,53 0,00 0,00 0,00 0,00 43,04 0,00 0,00 0,00 0,00 4.217,78 2.691,53 43,04 0,00 1.717,53 206,00 768,00 0,00 1.536,00 4.227,53 0,00 1.717,53 206,00 768,00 0,00 0,00 2.691,53 0 pl 37 pl 0 pl 0 pl 0,00 25,00 0,00 0,00 0,00 370,00 0,00 0,00 925,00 925,00 37 pl 25,00 370,00 1.156,25 0,00 0,00 0,00 0,00 925,00 0,00 0,00 0,00 0,00 925,00 0,00 0,00 0,00 0,00 37 pl 0 pl 0 pl 0 pl 0 pl 25,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.156,25 925,00 925,00 37 pl 25,00 0,00 925,00 0,00 0,00 25,00 25,00 25,00 25,00 % total m2u/plaza 0,00 925,00 0,00 0,00 75% 80% 85% 85% Locales Comerciales Superficies Constr. L Útil L 0,00 296,00 0,00 0,00 0 tr 37 tr 0 tr 0 tr 0,00 8,00 0,00 0,00 0,00 858,80 0,00 0,00 296,00 296,00 37 tr 8,00 858,80 772,92 370,00 0,00 0,00 0,00 0,00 296,00 0,00 0,00 0,00 0,00 296,00 0,00 0,00 0,00 0,00 37 tr 0 tr 0 tr 0 tr 0 tr 8,00 0,00 0,00 0,00 0,00 858,80 0,00 0,00 0,00 0,00 772,92 0,00 0,00 0,00 0,00 370,00 296,00 296,00 37 tr 8,00 858,80 772,92 0% 100% 85% 0,00 90% 206,00 90% 652,80 90% 0,00 185,40 587,52 0% 0,00 90% 858,80 0,00 772,92 75% 80% 85% 85% 0,00 296,00 0,00 0,00 8 8 8 8 75% 80% 85% 85% 0,00 772,92 0,00 0,00 RÉGIMEN VPA RE (VPO RE) VPA PX (VPO) VPA PC (VDP) VPL LIBRE 1 2 3 4 5 TOTALES 1.2. Datos Pormenorizados Nº Unidad M8 Tipología Col. Simple Régimen VPA RE (VPO RE) 2 1 Entrecub. P.Elevadas Entreplant P.Baja Libre Priv. P.Sótanos TOTALES Uso V C 1 C 1 2 GT 0 3 1 0,00 80% 0,00 8 0,00 0 0,00 80% 0,00 80% 0,00 80% 0,00 0,00 0,00 25,00 25,00 25,00 0,00 0,00 0,00 0 0 0 0,00 80% 0,00 80% 0,00 0,00 8 8 0,00 0,00 0 0 1.156,25 80% 1.156,25 925,00 925,00 25,00 925,00 925,00 37 37 370,00 80% 370,00 296,00 296,00 8 296,00 296,00 37 37 PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 74 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda AI.2.2. PARÁMETROS DE VALORACIÓN En este capítulo se procederá a valorar económicamente los ingresos y costes de la actuación, según el siguiente esquema: 1. Ingresos de la actuación - Elementos en venta - Elementos en alquiler - Subvenciones accesibles 2. Costes de la actuación - Costes de construcción del edificio - Costes de explotación de la actuación PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 75 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda INGRESOS DE LA ACTUACIÓN – ELEMENTOS EN VENTA Dentro de la actuación, los elementos en venta son los locales comerciales y las plazas de aparcamiento y trasteros libres (cada alojamiento lleva adscrito en el alquiler una plaza de aparcamiento y un trastero). A partir de los datos de superficie anteriores aplicamos las siguientes hipótesis de valores de venta (obtenidas a partir de datos de mercado de la zona): Locales comerciales: 1.000 €/m2 útil Plazas de aparcamiento libres: 12.000 €/plaza Trasteros libres: 480 €/m2u 2.1. Valoración de Ventas (Vm=PV Precio Venta) 2.1.1. Precios Máximos de Venta (PMV) VPA RE VPA PX VPA PC VPL Viviendas de protección autonómica - Réxime Especial Viviendas de protección autonómica - Prezo Xeral Viviendas de protección autonómica - Prezo Concertado Viviendas de precio limitado (régimen específico a establecer por el Concello) TOTALES TABLA 2.1.1.1. PRECIOS s/ RÉGIMEN Protegido VPA RE VPA PX VPA PX VPL Libre Precio Básico(1) Viviendas Coef. Garajes % s/ PMV viv.(2) (€/m2u) (€/m2u) 758,00 PMV 1,500 1,600 1,800 2,000 1.137,00 1.212,80 1.364,40 1.516,00 1.800,00 PMV Trasteros % s/ PMV viv.(3) (€/m2u) 60,00% 682,20 727,68 818,64 909,60 480,00 PMV Locales Comerciales PMV (€/m2u) (€/m2u) 60,00% 682,20 727,68 818,64 909,60 480,00 1.000,00 (1) Precio Básico según Módulo Ponderado ÁREA 1 SANTIAGO Superficie Útil máxima de plazas de garaje sometidas a algún régimen de protección = 25m2 (2) Precio Máximo de Venta de garajes sometidos a algún régimen de protección = 60% s/ PMV de la vivienda correspondiente. Superficie Útil máxima de trasteros sometidos a algún régimen de protección = 15% de la superficie de la vivienda correspondiente hasta un máximo de 8 m2u (3) Precio Máximo de Venta de trasteros sometidos a algún régimen de protección = 60% s/ PMV de la vivienda correspondiente hasta un máximo del 19% del precio de la misma. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 76 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Obtenemos así los siguientes resultados: 2.1.3. Valoración Precio de Venta (PV) TABLA 2.1.2.1. VALORACIÓN s/ RÉGIMEN TOTALES PV Nº Sup. Útil total € viv m2u Viviendas PMV VPA RE Libre 0,00 836.280,00 0 0 0,00 0,00 PV 836.280,00 0 0,00 (€/m2u) 1.137,00 1.800,00 PV Nº total € plazas Garajes Sup. Útil PMV m2u 0,00 0,00 0 4 0,00 100,00 0,00 4 100,00 (€/m2u) 682,20 480,00 Vm Ξ PV total € Nº Sup. Útil trast m2 u 0,00 48.000,00 0 4 0,00 32,00 48.000,00 4 32,00 Trasteros PMV (€/m2u) 682,20 480,00 Vm Ξ PV Sup. Útil total € m2u Locales Comerciales PMV Vm Ξ PV 0,00 15.360,00 772,92 15.360,00 772,92 PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 77 (€/m2u) 1.000,00 total € 772.920,00 772.920,00 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda INGRESOS DE LA ACTUACIÓN – ELEMENTOS EN ALQUILER Los elementos en alquiler son las viviendas (cada alojamiento lleva adscrito en el alquiler una plaza de aparcamiento y un trastero). A partir de los datos de superficie anteriores aplicamos los valores de alquiler establecidos normativamente para la vivienda protegida (en este caso, para poder calificar como alojamientos protegidos a efectos de subvención, el valor del alquiler debe ser el establecido para la vivienda de régimen especial a 25 años): 2.1.2. VPA AP VPA RB VPA RC Precios Máximos de Aluguer (PMA) Viviendas de protección autonómica en aluguer- Aloxamentos Protexidos Viviendas de protección autonómica en aluguer- Renda Básica Viviendas de protección autonómica en aluguer- Renda Concertada TOTALES TABLA 2.1.1.1. Precio Básico(1) Coef. 5,5% (10 años) RENDAS s/ RÉGIMEN (€/m2u) (4) Protegido VPA AP VPA RE VPA RX VPA RC 758,00 (€/m2u) 1,500 1,500 1,600 1,800 Garajes/Trasteros % s/ PMA viv.(2 3) PMA (anual) Viviendas PMA (anual) 62,54 66,70 75,04 4,5% (25 años) 3,5% (10 años) (€/m2u) (€/m2u) 51,17 51,17 54,58 61,40 60,00% 0,00 €/m2u 37,52 €/m2u 40,02 €/m2u 45,03 €/m2u 5,5% (25 años) (€/m2u) 30,70 €/m2u 30,70 €/m2u 32,75 €/m2u 36,84 €/m2u Libre (1) Precio Básico y coefs. según Módulo Ponderado ÁREA 1 SANTIAGO Superficie Útil máxima de plazas de garaje sometidas a algún régimen de protección = 25m2 (2) Precio Máximo de Aluguer de garajes sometidos a algún régimen de protección = 60% s/ PMA de la vivienda correspondiente. Superficie Útil máxima de servicios comunes = 30% de la superficie de viviendas (3) Precio Máximo de Venta de trasteros sometidos a algún régimen de protección = 60% s/ PMV de la vivienda correspondiente hasta un máximo del 19% del precio de la misma. (4) Superficie útil entre 40 y 45 m2 (supuesto de colectivos vulnerables) (5) Superficie útil < 70 m2 para acceder a subvención PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 78 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Obtenemos así los siguientes resultados: 2.1.4. Valoración Precio Aluguer (PA) TOTALES PA (anual) Nº Sup. Útil total € viv m2u VPA AP VPA RB VPA RC Libre 68.678,68 33 1.322,50 Vm Ξ PV 68.678,68 33 1.322,50 TABLA 2.1.2.1. VALORACIÓN s/ RÉGIMEN Viviendas PMA (anual) (€/m2u) 51,17 PA (anual) Nº total € plazas Garajes Sup. Útil PMA (anual) m2u 67.665,62 33 25,00 67.665,62 33 25,00 (€/m2u) 30,70 PA (anual) Nº total € trast Servizos comunes (<30%) Sup. Útil PMA (anual) PA (anual) m2 u 767,48 33 8,00 767,48 33 8,00 (€/m2u) total € 30,70 PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) Sup. Útil Locales Comerciales PMA (anual) PA (anual) m2u (€/m2u) total € 245,59 245,59 0,00 79 0,00 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda INGRESOS DE LA ACTUACIÓN – SUBVENCIONES Las subvenciones a las que se pretende acceder son las correspondientes al Plan de Vivienda 2009-2010 para alojamientos protegidos, para lo cual deben cumplirse las condiciones específicas estipuladas en dicho Plan (recogidas anteriormente en el capítulo de financiación de la actuación). El importe de estas subvenciones asciende a un total de 700 €/m2 útil (500 €/m2u de subvención estatal + 200 €/m2u de subvención autonómica): TOTALES TABLA 2.1.1.1. Precio Básico(1) Coef. Viviendas PMA (anual) 5,5% (10 años) RENDAS s/ RÉGIMEN (4) Protegido VPA AP VPA RE VPA RX VPA RC (€/m2u) (€/m2u) 758,00 1,500 1,500 1,600 1,800 62,54 66,70 75,04 Garajes/Trasteros % s/ PMA viv.(2 3) PMA (anual) Subvención 4,5% (25 años) (€/m2u) 51,17 51,17 54,58 61,40 10 años 25 años (€/m2u) (€/m2u) 250,00 200,00 0,00 700,00 350,00 250,00 0,00 3,5% (10 años) (€/m2u) 60,00% 0,00 €/m2u 37,52 €/m2u 40,02 €/m2u 45,03 €/m2u 5,5% (25 años) (€/m2u) 30,70 €/m2u 30,70 €/m2u 32,75 €/m2u 36,84 €/m2u Libre (1) Precio Básico y coefs. según Módulo Ponderado ÁREA 1 SANTIAGO Superficie Útil máxima de plazas de garaje sometidas a algún régimen de protección = 25m2 (2) Precio Máximo de Aluguer de garajes sometidos a algún régimen de protección = 60% s/ PMA de la vivienda correspondiente. Superficie Útil máxima de servicios comunes = 30% de la superficie de viviendas (3) Precio Máximo de Venta de trasteros sometidos a algún régimen de protección = 60% s/ PMV de la vivienda correspondiente hasta un máximo del 19% del precio de la misma. (4) Superficie útil entre 40 y 45 m2 (supuesto de colectivos vulnerables) PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 80 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda COSTES DE LA ACTUACIÓN – CONSTRUCCIÓN Partiendo de los módulos de coste de ejecución material vigentes según el Colegio de Arquitectos de Galicia, se aplican los porcentajes de gastos generales y beneficio industrial de la construcción vigentes en obra pública obteniendo así el coste de contrata. A este coste se le suman todos los complementarios necesarios para el desarrollo de la promoción (Proyecto, dirección facultativa, estudios, seguros, licencias, etc.) basados en baremos de Colegios Profesionales y estimaciones fruto de la experiencia en otras obras, obteniendo el siguiente resultado: 2.2. Valoración de Costes (ΣCi) 2.2.1. Costes de Construcción (CC) TABLA 2.2.1.1. CONSTRUCCIÓN PEM(2) Contrata Estudios Seguros Licencias Promoción Otros m2c 149.376,76 74.688,38 Viviendas PEMu(1) (€/m2c) 1.832,73 10,00% s/PEM 5,00% s/PEM 520,00 PEM Sup. Construida Total total € m2c 953.019,60 Garajes PEMu(1) (€/m2c) 1.156,25 208,00 PEM Sup. Construida total € m2c 240.500,00 Trasteros PEMu(1) (€/m2c) 370,00 208,00 PEM total € 76.960,00 Locales Comerciales Construida PEMu(1) m2c 858,80 Gastos Generales Beneficio Industrial del Contratista 1.717.832,74 PO ESS DO DE CSS EG OCT PD LO LA GFs GFn GA GC Imprevistos GP(4) TOTAL CONSTRUCCIÓN (1) (2) (3) (4) Sup. Construida Total total € 1.493.767,60 GG BI PC(3) Honorarios TOTALES PEM 79.573,00 1.792,52 34.102,71 34.102,71 5.078,81 1.493,77 2.987,54 8.962,61 68.713,31 1.493,77 34.356,65 68.713,31 120.248,29 51.534,98 17.178,33 530.332,31 5,33% 0,12% 2,28% 2,28% 0,34% 0,10% 0,20% 0,60% 4,60% 1,00% 2,00% 4,00% 7,00% 3,00% 1,00% s/PEM s/PEM s/PEM s/PEM s/PEM s/PEM s/PEM s/PEM s/PEM s/PEM s/PC s/PC s/PC s/PC s/PC Proyecto de Obra Estudio de Seguridad y Salud Dirección de Obra (Técnico Superior) Dirección de Ejecución de Obra (Técnico Medio) Coordinación de Seguridad y Salud Estudio Geotécnico O.C.T. (incluso Control de Calidad) Póliza de seguro decenal Licencia de Obra Licencia de Primera Ocupación / Apertura Gastos Fiscales (Notarías, Reg. Propiedad) Gastos Financieros Gastos Administración Gastos Comercialización Desperfectos urbanización, otros (baremos (baremos (baremos (baremos (baremos COAG) COAATG) COAG) COAG) COAATG) 30,87% s/PC 2.248.165,05 Presupuesto de Ejecución Material unitario según Módulos Básicos establecidos por el C.O.A.G. Presupuesto de Ejecución Material Presupuesto de Contrata (PEM+GG+BI) - sin IVA Gastos relacionados con la edificación (Gastos de la Promoción) PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 81 (€/m2c) 260,00 PEM total € 223.288,00 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda COSTES DE LA ACTUACIÓN – EXPLOTACIÓN Se han considerado los siguientes: - Mantenimiento y seguros Comprende los gastos de mantenimiento y conservación estipulados en el libro del edificio tanto de elementos comunes (periodicidad según manual de mantenimiento) como del interior de los alojamientos (según manual de mantenimiento o períodos inferiores en casos necesarios por deterioro o cambio de inquilinos), así como gastos de limpieza de zonas comunes y seguro integral de la edificación. La estimación del importe anual se realiza a partir de datos de comunidades de vecinos similares, adoptando un valor de 50 €/vivienda. (se prevé una variación anual basada en una estimación de incremento anual del IPC del 3%) - Gastos fiscales Estimación de recibo anual de IBI según normativa vigente. (se prevé una variación anual basada en una estimación de incremento anual del IPC del 3%) - Gastos financieros: Se establece una necesidad de financiación en el momento inicial vinculada al proceso de edificación. Este déficit de financiación se puede solventar vía endeudamiento o vía aportación de capital del Concello. En ambos casos el coste de capital se establece en un 3,25% anual. - Gastos de administración: Se estima un 2% sobre coste de contrata de la edificación, y cubre los gastos inherentes a la tramitación y seguimiento de los alojamientos (administración de fincas). PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 82 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda - Gastos de comercialización Esta partida se basa en previsiones de coste de empresas del sector, suponiendo una estadía de los inquilinos de dos años máximo en la vivienda, cubre el coste de búsqueda de inquilinos (publicidad, selección de candidatos, etc.) Se estima en una cantidad fija anual de 600 €. (se prevé una variación anual basada en una estimación de incremento anual del IPC del 3%) - Imprevistos Se establece una partida alzada del 5% anual de los costes de explotación sin incluir la propia partida de imprevistos. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 83 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda AI.2.3. CÁLCULO DE RECUPERACIÓN DE LA INVERSIÓN Mediante un diagrama de análisis de flujos de caja estableciendo períodos anuales y estimando un tipo de actualización del 5% como cobertura del riesgo, obtenemos un período total de 12 años necesarios para la recuperación de la inversión: 1 CRONOGRAMA ACTUACIÓN Adquisición de suelo Redacción Proyecto de Ejecución Estudio Geotécnico Licencia de Obra Obras de Edificación Licencia de Primera Ocupación Venta inmuebles Alquiler Inmuebles 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 VPO LOCALES 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 GARAJES 48.000,00 LOCALES 772.920,00 68.678,68 70.739,04 72.861,21 75.047,05 77.298,46 79.617,42 82.005,94 84.466,12 87.000,10 89.610,10 16,79% 841.598,68 1,41% 70.739,04 1,45% 72.861,21 1,50% 75.047,05 1,54% 77.298,46 1,59% 79.617,42 1,64% 82.005,94 1,68% 84.466,12 1,74% 87.000,10 1,79% 89.610,10 Comercialización inmuebles ANÁLISIS DE FLUJOS TOTAL 0 1 INGRESOS VENTAS INMUEBLES ALQUILER INMUEBLES SUBVENCIONES TOTAL INGRESOS 0,00% 820.920,00 0,00% 2.503.974,23 100,00% 1.688.048,67 100,00% 1.688.048,67 100,00% 5.012.942,90 34,63% 1.736.048,67 PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 84 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda CRONOGRAMA ACTUACIÓN 1 2 3 VPO LOCALES 1 2 3 50,00% 858.916,37 100,00% 79.573,00 100,00% 1.792,52 50,00% 17.051,36 50,00% 17.051,36 50,00% 2.539,40 100,00% 1.493,77 50,00% 1.493,77 50,00% 858.916,37 Adquisición de suelo Redacción Proyecto de Ejecución Estudio Geotécnico Licencia de Obra Obras de Edificación Licencia de Primera Ocupación Venta inmuebles Alquiler Inmuebles 4 5 6 7 8 9 10 11 12 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Comercialización inmuebles ANÁLISIS DE FLUJOS GASTOS COSTES DE PROMOCIÓN (Cp) Presupuesto Contrata Proyecto de Obra Estudio de Seguridad y Salud Dirección de Obra (Téc. Superior) Dirección de Ejecución de Obra (Téc. Medio) Coordinación de Seguridad y Salud Estudio Geotécnico Organismo de Control Técnico Póliza de seguro decenal Licencia de Obra Licencia de Primera Ocupación Gastos Fiscales (Notarías + Reg. Propiedad) Gastos Financieros Gastos Administración Gastos Comercialización Imprevistos TOTAL 100,00% 1.717.832,74 100,00% 79.573,00 100,00% 1.792,52 100,00% 34.102,71 100,00% 34.102,71 100,00% 5.078,81 100,00% 1.493,77 100,00% 2.987,54 100,00% 8.962,61 100,00% 68.713,31 100,00% 1.493,77 100,00% 34.356,65 100,00% 68.713,31 100,00% 120.248,29 100,00% 51.534,98 100,00% 17.178,33 0 50,00% 17.051,36 50,00% 17.051,36 50,00% 2.539,40 50,00% 1.493,77 100,00% 8.962,61 100,00% 68.713,31 50,00% 17.178,33 50,00% 34.356,65 50,00% 60.124,15 50,00% 25.767,49 100,00% 1.493,77 50,00% 17.178,33 50,00% 34.356,65 50,00% 60.124,15 50,00% 25.767,49 100,00% 17.178,33 PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 85 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda CRONOGRAMA ACTUACIÓN 1 Adquisición de suelo Redacción Proyecto de Ejecución Estudio Geotécnico Licencia de Obra Obras de Edificación Licencia de Primera Ocupación Venta inmuebles Alquiler Inmuebles 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 VPO LOCALES 1.650,00 1.699,50 1.750,49 1.803,00 1.857,09 1.912,80 1.970,19 2.029,29 2.090,17 2.152,88 700,00 721,00 742,63 764,91 787,86 811,49 835,84 860,91 886,74 913,34 4,00% 1.374,27 4,00% 1.374,27 4,00% 1.374,27 4,00% 1.374,27 4,00% 1.374,27 4,00% 1.374,27 4,00% 1.374,27 4,00% 1.374,27 4,00% 1.374,27 4,00% 1.374,27 600,00 4,00% 317,17 618,00 4,00% 317,17 636,54 4,00% 317,17 655,64 4,00% 317,17 675,31 4,00% 317,17 695,56 4,00% 317,17 716,43 4,00% 317,17 737,92 4,00% 317,17 760,06 4,00% 317,17 782,86 4,00% 317,17 0,56% 13.604,04 0,19% 4.729,93 0,20% 4.821,09 0,20% 4.914,98 0,21% 5.011,68 0,21% 5.111,29 0,21% 5.213,89 0,22% 5.319,56 0,22% 5.428,40 0,23% 5.540,51 81.571,70 84.069,59 Comercialización inmuebles COSTES DE EXPLOTACIÓN (Ce) Mantenimiento y seguros Gastos Fiscales (IBI) Gastos Financieros (3,25% s/disp) Gastos Administración (2% PEC) Gastos Comercialización (publicidad) Imprevistos (5% costes explotación) TOTAL GASTOS 0,00% 60.157,79 0,00% 25.521,49 0,00% 38.546,67 100,00% 34.356,65 0,00% 21.875,56 100,00% 7.929,13 101,40% 2.436.552,34 38.546,67 0,00 50,26% 1.224.598,15 34.227,41 44,63% 1.087.378,38 10 FLUJOS DE CAJA Brutos ∑[Ej] - ∑[Sk] Actualizados 1/(1+im)t ∑[Ej/(1+i)tj] - ∑[Sk/(1+i)tk] 2.576.390,56 -1.224.598,15 648.670,29 827.994,65 66.009,11 68.040,13 70.132,07 72.286,78 74.506,13 76.792,05 79.146,56 im = 5,00% 0,9524 0,9070 0,8638 0,8227 0,7835 0,7462 0,7107 0,6768 0,6446 0,6139 0,5847 0,5568 1.198.203,03 -1.166.283,95 588.363,08 715.252,91 54.305,86 53.311,22 52.333,63 51.372,86 50.428,68 49.500,84 48.589,12 47.693,28 46.813,09 591.680,63 PRECIO DEL SUELO PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 86 590.000,00 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda AI.3. CONCLUSIONES A la vista de los resultados obtenidos, y teniendo en cuenta que el período de retorno para estas actuaciones, según datos de experiencias similares en otros lugares, debería situarse en el entorno máximo de los 10-15 años, puede considerarse viable. En todo caso, debe hacerse notar que la operación depende en gran medida de la posibilidad de acceso a las subvenciones estatales y autonómicas, lo que implica una alta fragilidad dada la actual situación de crisis económica y la posibilidad de recortes en las diferentes subvenciones. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 87 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda ANEXO II. ACTIVIDAD 2 – LANZAMIENTO DEL PROYECTO PILOTO (II) – PROGRAMA DE ACOMPAÑAMIENTO PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 88 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda AII.1. INTRODUCCIÓN El objetivo general del programa de acompañamiento es facilitar la adaptación de las familias adjudicatarias de estas viviendas en el barrio donde esté ubicada la vivienda, efectuando un acompañamento social en el proceso de realojo tratando las peculiaridades de cada familia e implicando activamente a los residentes en los procesos de adaptación para evitar unha situación de desarraigo o conflicto. AII.2. OBJETIVOS 1. Identificar a las familias de mayor riesgo social con el fin de detectar las que se encuentren en situación de riesgo social, sanitario o marginación social. 2. Recabar información de los recursos existentes de los barrios donde estén ubicadas este tipo de viviendas. 3. Facilitar la integración en el barrio y las relaciones vecinales y de convivencia de los residentes en las viviendas de promoción pública. 4. Distribuir racionalmente a las familias en las viviendas utilizando criterios técnicos. 5. Fomentar el acceso a los recursos, bienes y servicios de las personas con movilidad reducida o que tengan limitaciones funcionales que vayan a habitar las viviendas de promoción pública. 6. Facilitar la integración de las minorías étnicas en la sociedad gallega. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 89 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda 7. Conseguir que los residentes de las viviendas utilicen los recursos existentes en el barrio de forma óptima. 8. Informar de los trámites administrativos necesarios para efectuar el cambio de vivienda. 9. Prestar apoyo en la realización de trámites administrativos a las personas que lo precisen. 10. Fomentar la adaptación de los menores en los centros de enseñanza del barrio. 11. Tramitar las prestaciones sociales que sean oportunas. 12. Impulsar el asociacionismo entre los nuevos residentes del barrio para crear un sentimiento de pertenencia y la implicación en la solución de conflictos. 13. Fomentar la coordinación entre las distintas asociaciones del barrio para resolver los conflictos que puedan surgir. 14. Participación activa de las familias en cuantas acciones sean necesarias para mejorar su integración en el barrio. 15. Reducir las dificultades personales de las familias que puedan ir surgiendo en la primera fase de adaptación. 16. Disminuir los factores del medio (social, laboral, familiar, físico) que inciden desfavorablemente en la adaptación de las familias. 17. Incluir a las nuevas familias en la red asociativa del barrio. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 90 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda AII.2. METODOLOGÍA AII.2.1. ACTIVIDADES 1. Realización de entrevistas individuales a todas las familias beneficiarias de vivienda recabando información de todos los miembros de la unidad familiar para ver si existen situaciones de riesgo social. 2. Realización de un estudio de los recursos sanitarios, de ocio, asociativos, educativos, etc. existentes en las zonas donde están ubicadas las viviendas y elaborar un dossier informativo registrando las Instituciones y Asociaciones, así como los recursos sociales existentes que puedan ser utilizados por los nuevos residentes. 3. Diseño de un Proyecto Social de Intervención Individualizada adecuado a cada familia adjudicataria de la vivienda donde se especifiquen las acciones al a integración en el barrio y las relaciones vecinales y de convivencia. 4. Distribución de forma equitativa de las familias adjudicatarias de vivienda entre los distintos edificios de viviendas de promoción pública utilizando como instrumento de apoyo las entrevistas en profundidad realizadas con anterioridad. Es importante procurar que en ningún edificio se produzca una agrupación de familias con problemáticas sociales. 5. Distribución de las personas de movilidad reducida en los edificios ubicados en los barrios con mayor facilidad de acceso a los servicios como supermercados, comercios, centros de ocio, etc después de hacer las entrevistas pertinentes. 6. Distribución de las familias adjudicatarias pertenecientes a minorías étnicas entre los distintos edificios de forma equitativa y racional. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 91 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda 7. Información de los recursos sociosanitarios, educativos y de ocio adecuados a las situaciones personales de cada familia a los que puede recurrir en el barrio teniendo en cuenta las entrevistas realizadas, y el dossier de recursos realizado. 8. Información de los trámites administrativos que lleva consigo el cambio de dirección de forma general a todas las familias con folletos informativos. 9. Acompañamento social en la realización de los trámites administrativos en la realización de estos trámites a aquellas familias que así lo requieran: altas en los recibos de luz y agua, comunidad, teléfono, etc. 10. Prestar apoyo a las familias en situación de riesgo en aquellos casos que sea preciso efectuar el cambio de colegio a los menores e informarles de las actividades extraescolares existentes. 11. Tramitación de las prestaciones sociales de aquellas familias que son usuarias de Servicios Sociais al realizarse el cambio de dirección. 12. Impulsar una asociación de vecinos en los edificios donde se ubiquen las nuevas viviendas de promoción pública. 13. Búsqueda de la implicación de las Asociaciones existentes en los distintos barrios para que colaboren en la utilización adecuada del tiempo de ocio de las familias, especialmente de aquellas que puedan estar en situación de riesgo social. 14. Servir de mediación con los distintos agentes sociales: colegios, asociaciones de vecinos, centros sanitarios, centros cívicos, etc. e intervenir para solucionar las dificultades que surjan. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 92 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda AII.2.2.METODOLOXÍA Para La realización De las actividades descritas, se utilizarán técnicas activas de participación así como entrevistas individuales, reuniones grupales y las que se consideren necesarios según vayan surgiendo las necesidades. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 93 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda AII.2.3.RECURSOS HUMANOS Equipo de Incorporación Social en Vivienda: Se concibe como apoyo a los Servicios Sociales de Atención Primaria en los procesos de lucha contra la exclusión residencial realizando funciones de mediación y acompañamiento social. Todas las actuaciones parten del principio de integración y normalización, evitando en todo momento agrupaciones problemáticas. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 94 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda ANEXO III. TABLAS RESÚMEN PLAN DE ACCIÓN LOCAL PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 95 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Análisis de las motivaciones de las partes interesadas Para comprender las diversas partes en cuestión Asunto: Integración social a través de la vivienda de alquiler Partes interesadas Intereses y cómo les afecta el asunto Capacidad y motivación para propiciar el cambio Acciones posibles para abordar las motivaciones de las partes interesadas Partes interesadas principales 1 Familias personas desfavorecidas y/o La etnia, procedencia geográfica, imagen personal, el número de convivientes, la ausencia de ingresos fijos, la falta de avalista, el coste de la fianzas, el prejuicio social…. Son elementos y/o circunstancias que les dificulta, o impide, el acceso al mercado libre de viviendas de alquiler. Por otro lado una vez conseguida la vivienda, la dificultad se presenta en el abono de los alquileres más allá del período cubierto por las ayudas públicas; donde un solo mes de impago les supone un coste imposible de afrontar, por lo que se inicia el proceso del impago y acumulación de deuda. Por ello un coste mensual aceptable para estas familias sería aquel equiparado a su nivel de ingresos, pudiendo ser: - Que el coste no sobrepase el 20% de los ingresos totales de U. de convivencia si son inferiores al IPREM. Que el coste no sobrepase el 30% de los ingresos totales de U. de convivencia si están entre 1 e 2,5 do valor del IPREM. La motivación para la consecución de la vivienda es muy alta al tratarse de familias donde son frecuentes los matrimonios entre jóvenes con una alta natalidad. Esto produce hacinamientos en las viviendas originarias y con ello dificultad para la convivencia, la organización doméstica y la convivencia social. Igualmente dificulta el desarrollo de los procesos educativos que se realizan en estos domicilios. Elaboración y puesta en marcha de políticas de vivienda orientadas a la creación y consolidación de un parque de vivienda de alquiler, con dos vertientes: - Pública, implementando programas de integración social. - Privada, favoreciendo la puesta en el mercado de vivienda tanto nueva como existente en alquiler. Los cambios en estas familias se producen a largo plazo y no solo a través de la acción educativosocial, sino de la interactuación natural de las personas con otros sistemas sociales como el escolar, el comunitario, el comercial y fundamentalmente el laboral. Este ámbito se configura como elemento social más normalizador no solo por su aspecto económico, sino por lo que cualitativamente aporta de utilidad personal, aprendizaje y desarrollo de habilidades para el cumplimiento de normas y tareas, la relación social y el valor social para el resto de la sociedad. Elaboración y puesta en marcha de un Programa de Acompañamiento Socioeducativo, en el que se contemplen diferentes fases: - Nivel básico previo al cambio de la vivienda (orientación individualizada para la integración social) a través de talleres para la formación de derechos y deberes civiles para la convivencia y la vecindad; usos de la vivienda, pagos, etc. - Refuerzo educativo de alta intensidad durante los 6 meses iniciales de ocupación de la vivienda, pasando después a un nivel intermedio de intervención educativa hasta la consecución de los objetivos propuestos, se prevé una intervención máxima de 2 a 5 años. - Promoción de proyectos comunitarios para la integración social Por otro lado la ubicación de la vivienda, cuanto más urbana, mayor dependencia de las relaciones sociales y por tanto mayor control y aprendizaje social. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 96 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda 2 Familias jóvenes, desestructuradas, etc. 3 Familias medias Ambas situaciones son oportunidades para desarrollar nuevos modelos de vida y relación con las personas y el entorno. Disponer de una vivienda asequible a las economías familiares les sitúa en una situación de partida de igualdad para iniciar nuevos procesos de vida. La vivienda en propiedad ha llegado a convertirse en prácticamente la única alternativa planteable dada la escasez de oferta de vivienda de alquiler, al menos a precios competitivos con la oferta de venta de vivienda, tanto por lo elevado de los alquileres como por las facilidades financieras ofrecidas para la compra en los últimos años previos a la crisis. La vivienda permite a esta tipología de personas, desarrollar un modelo de familia propio, ejercer las responsabilidades, descubrir capacidades y carencias para mantener un estilo de vida independiente, situar roles y propiciar cambios a la luz de resultados. En definitiva, les permite promover cambios, evolucionar como personas y como sistema familiar con el apoyo de los programas socioeducativos municipales y el resto de los sistemas sociales de relación. A corto plazo, el fuerte reajuste que estamos viviendo imposibilita a muchas familias el acceso a la vivienda al desaparecer las facilidades financieras. A largo plazo, y con la consolidación de un parque de vivienda en alquiler a precios competitivos, muchas familias podrían plantearse el alquiler como alternativa a la compra. Elaboración y puesta en marcha de políticas de vivienda orientadas a la creación y consolidación de un parque de vivienda de alquiler, con dos vertientes: - Pública, implementando programas de integración social. - Privada, favoreciendo la puesta en el mercado de vivienda tanto nueva como existente en alquiler. Elaboración y puesta en marcha de un Programa de Acompañamiento socioeducativo, en el que se contemplen diferentes fases: - Nivel básico previo a al cambio de la vivienda (orientación individualizada par ala integración social). - Refuerzo educativo de alta intensidad durante los 6 meses iniciales de ocupación de la vivienda, pasando después a un nivel intermedio de intervención educativa hasta alcanzar los objetivos establecidos. - Promoción de proyectos comunitarios para la integración social. Elaboración y puesta en marcha de políticas de vivienda orientadas a la creación y consolidación de un parque de vivienda de alquiler, con dos vertientes: - Pública, con programas de preparación de suelo para este tipo de uso y con la implementación de programas de integración social. - Privada, favoreciendo la puesta en el mercado de vivienda tanto nueva como existente en alquiler. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 97 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Partes interesadas secundarias 4 Ayuntamiento Urbanismo - La promoción del acceso a la vivienda es una parte fundamental de la política municipal. 5 Ayuntamiento Servicios sociales - La carencia de vivienda o la inadecuación de esta por razones de habitabilidad, salubridad, aislamiento, etc, imposibilita o dificulta la acción educativa y social con los núcleos familiares que precisan de este apoyo técnico para desarrollar procesos de inserción social. Es importante la distribución de las familias tanto en los edificios, como en proximidad entre estos, de manera que cada núcleo familiar se rodee físicamente de núcleos normalizados que indirectamente colaboren en la transferencia de un estilo de vida y relación comunitaria normalizada. 6 Cooperativas viviendas de Es importante iniciar el trabajo con las comunidades de vecinos desde el inicio de la ocupación residencial, de forma que las relaciones se establezcan desde el respeto mutuo, el conocimiento personal, la evitación de los prejuicios y recelos y la partición de todo/as en la aceptación de las normas comunes. Muy activas en la promoción de vivienda en propiedad. Posibles opositores. Una vez consolidado un parque de vivienda de protección en propiedad tras la aplicación de políticas de vivienda activas en este sentido en los últimos tiempos, es necesario equilibrar la balanza con el alquiler, a fin de obtener un abanico de oferta amplio y asequible para diferentes segmentos sociales. El proceso educativo que se desarrolla con las familias, tiene por objeto facilitar técnicas, estrategias y destrezas que favorezcan o refuercen los aprendizajes en cada una de las áreas de intervención; potenciando los recursos personales de cada miembro de la familia y de esta como unidad, para afrontar los propios déficits organizativos o de relación de comunicación. Lanzamiento de proyectos piloto. Creación de una estructura común entre urbanismo, vivienda, servicios sociales y los dispositivos para el empleo y la formación laboral. Las actuaciones del programa socioeducativo se desarrollan entorno al ámbito de las relaciones sociales y comunitarias y de la organización económica y domestica. La capacidad de motivación para el cambio, la prevención de los conflictos, su resolución de forma asertiva, y la toma de decisiones, forman parte de los objetivos y actuaciones del programa. Resistencia a posible pérdida de participación en políticas/programas de vivienda. Proponer un equilibrio adecuado entre la promoción del alquiler y el mantenimiento del mercado de propiedad cooperativa. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 98 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda 7 Promotoras viviendas de 8 Gobierno central y autonómico Apertura de nuevos nichos de mercado alternativos al de venta, actualmente con muchos problemas de captación de demanda. Posible oposición de promotoras con vivienda en stock. Las actuales políticas de vivienda estatales y autonómicas se vuelcan con la rehabilitación y el alquiler. Creación de suelo y programas orientados a la promoción de vivienda en alquiler. Elaboración de financiación. Interesados en soluciones eficaces, pero pocos conocimientos a nivel local. Crear mecanismos de financiación a largo plazo. políticas y programas de PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 99 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Tabla de problemas y soluciones Para analizar los temas y hacer una Puesta en Común (Brainstormig) con posibles soluciones Ejemplo que se utiliza: Integración social a través de la vivienda de alquiler Problemas Soluciones Recursos Escasez de oferta de vivienda de alquiler a precios competitivos y asequibles a diferentes segmentos sociales. - Fomento y consolidación del parque de vivienda privada en alquiler. - Creación de un parque de vivienda pública en alquiler. Elaboración de políticas/programas desde el gobierno municipal. Familias y/o personas desfavorecidas que no califica a - Que el coste no sobrepase el 20% de los ingresos la vivienda social, ni tiene acceso a la vivienda totales de U. de convivencia si son inferiores al IPEM. protegida por bajos ingresos familiares y/o falta de - Que el coste no sobrepase el 30% de los ingresos regularidad de los mismos. totales de U. de convivencia si están entre 1 e 2,5 do valor del IPEM. - Establecer protocolos para la detección precoz de los impagos, de forma que, con los apoyos precisos, puedan ser abordados por los propios responsables familiares. Algunas familias necesita más apoyo que simplemente una vivienda, la integración es un problema más complejo. - Estudio social de las unidades familiares, Programas de apoyo por los servicios sociales integrado con estableciéndose un plan de actuación que englobe los servicios de vivienda. medidas y acciones precisas para garantizar su plena inserción. Como base, cobra gran importancia el aspecto laboral. - Es preciso que la intervención social no sea percibida por el conjunto de vecinos, como una acción individualizada con determinados núcleos familiares, sino como un apoyo comunitario para la consecución del objetivo común de vivir en armonía y en el mutuo respeto, lo cual requiere una intervención con distintas intensidades en cada núcleo familiar. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 100 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Problemas de inmigrantes integración de comunidades de - Es preciso trabajar, previa y conjuntamente, con Contacto con ONGs mediadores de la propia comunidad que colaboren en los procesos de integración. - Favorecer la creación de redes vecinales de apoyo mutuo y solidaridad. La falta de equipamientos básicos en la vivienda - Cocinas equipadas con mobiliario básico y realización Establecimiento de un plan financiero para la dotación de supone la necesidad de recurrir a elementos de bajo en obra del máximo posible de sustitutivos de muebles: enseres básicos: ayudas de emergencia social coste deteriorados y en ocasiones de uso peligroso. armarios, aseos, salón y habitaciones. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 101 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Tabla de actividades Para especificar las actividades y los resultados para llegar a un objetivo determinado Propósito general Nombre de la actividad 1.1 Lanzamiento proyecto piloto (I) 1.2 Lanzamiento proyecto piloto (II) Integración social a través de la vivienda de alquiler Socio principal Descripción de la actividad (breve) Resultados propuestos Agenda de Ayuntamiento (EMUVISSA) Estudio de hipótesis de viabilidad para la construcción de un edificio de viviendas en alquiler para diferentes segmentos sociales. Obtener la hipótesis adecuada de viabilidad económica que permita poner en marcha el primer edificio del parque público de viviendas de alquiler. Octubre-Noviembre 2010 Ayuntamiento Sociales) Elaboración de Programa de Acompañamiento Socioeducativo. Garantizar la integración de colectivos desfavorecidos con la Implementación del programa de acompañamiento en el proyecto piloto. Noviembre-Diciembre 2010 de (Servicios PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) Recursos anuales 102 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda 1.3 Lanzamiento proyecto piloto (III) Ayuntamiento y entidades miembros del GAL Divulgación del proyecto. Dar a conocer el proyecto, servir de ejemplo sobre el camino a seguir e involucrar a la ciudadanía para que expongan de manera directa sus necesidades y preocupaciones reales con respecto a la vivienda. Enero-Marzo 2011 1.4 Ejecución del proyecto piloto (I) Ayuntamiento (EMUVISSA) Construcción y puesta en alquiler de la edificación. Iniciar la creación del parque público de vivienda con implementación de programas de integración social. 2012-2015 2.1 Lanzamiento de nuevos suelos Ayuntamiento / EMUVISSA Puesta en mercado de suelos con preferencia por el destino a vivienda de alquiler protegida y a precios asequibles. Incremento del parque privado de vivienda de alquiler. A partir de octubre de 2010 2.2 Estudio del planeamiento urbanístico Ayuntamiento y miembros del Grupo de Apoyo Local Buscar nuevas fórmulas que permitan la preparación de suelo para estos usos (vivienda protegida de alquiler como dotación, etc.). de 2011 PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 103 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Cuadro Matriz de Planificación (Marco lógico) Para comprobar definitivamente la lógica y la coherencia del plan de acción PLAN DE ACCIÓN LOCAL: Lógica de intervención Integración social a través de la vivienda de alquiler Indicadores y medios de comprobación Supuestos Propósito final Propósito último del Plan de Acción Promover el mix y la integración social a través de la vivienda, consolidando una oferta de vivienda equilibrada (entre propiedad y alquiler, entre lo privado y lo público), asequible a diferentes segmentos sociales, junto con la implementación de programas de integración de grupos desfavorecidos. Objetivo del Plan de Acción: El cambio de la situación que intenta propiciar el plan de acción. Cómo reconocer si se han logrado los objetivos del plan; fuentes de información para mostrar los avances hacia el objetivo Factores externos al plan de acción que deben acontecer para conseguir el Objetivo Promover la ampliación de la actual oferta de vivienda: - Creación de parque público de vivienda protegida de alquiler. - Fomento parque privado de vivienda protegida de alquiler. Promover la integración de los diferentes segmentos sociales: - Acceso general asequible a la vivienda - Acceso específico de grupos en riesgo de exclusión social. - Acceso específico de grupos con recursos reducidos. Estadísticas anuales sobre vivienda: Financiación para acometer la creación del parque público: Viviendas en propiedad y en alquiler Subvenciones europeas (Fondo para intervención (públicas/privadas, protegidas/libres) en vivienda para colectivos marginados). Población que accede por regímenes Subvenciones estatales/autonómicas (Plan (RE, PX, PC, PL) Vivienda). Población que accede perteneciente a Socios externos al Ayuntamiento capaces de grupos objetivo de los programas de aportar recursos. integración Aportación de recursos propios del Ayuntamiento. Datos anuales sobre niveles de Apoyo al parque de alquiler por parte del sector privado. destrezas/cumplimiento de los programas de Apoyo de la ciudadanía a las políticas de vivienda. integración implementados. PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 104 SUITE El Proyecto de Vivienda – Inclusión Social y Urbana a través de la Vivienda Resultados: Productos, servicios y otras prestaciones que generarán las actividades del Plan de Acción. Principales características de los resultados; fuentes de información y métodos que se utilizan para mostrar el alcance de los resultados. Factores externos al plan de acción que deben acontecer para conseguir los resultados. Identificar el modelo a seguir que permita la materialización real de los objetivos propuestos: Modelo económico (tipo de actuaciones viables) Modelo social (validación de programas de acompañamiento) Dar a conocer el proyecto, servir de ejemplo sobre el camino a seguir e involucrar a la ciudadanía. Inicio de la creación del parque público de vivienda con implementación de programas de integración social. Incremento/fomento del parque privado de vivienda de alquiler. Datos anuales sobre estado concreto de desarrollo del proyecto piloto: Viabilidad económica (cumplimiento de previsiones de inversión) Viabilidad social (cumplimiento del programa de acompañamiento) Repercusión en medios de comunicación y medición (encuestas) del nivel de conocimiento y apoyo de la ciudadanía al proyecto. Datos anuales sobre venta de parcelas con destino a alquiler y estado de ejecución. Financiación para acometer la creación del proyecto piloto: Subvenciones europeas (Fondo para intervención en vivienda para colectivos marginados). Subvenciones estatales/autonómicas (Plan Vivienda). Socios externos al Ayuntamiento capaces de aportar recursos. Aportación de recursos propios del Ayuntamiento. Apoyo al parque de alquiler por parte del sector privado. Apoyo de la ciudadanía a las políticas de vivienda. Actividades: Número de actividades de cada tipo puestas en marcha. Lanzamiento y ejecución de proyecto piloto. Lanzamiento de nuevos suelos para estos usos. Divulgación de políticas de vivienda e integración. 2 (Lanzamiento del proyecto piloto I y II) PLAN DE ACCIÓN LOCAL – UNA PROPUESTA DE INTEGRACIÓN SOCIAL A PARTIR DE LA VIVIENDA EN ALQUILER (FASE I) 105