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EL PRECIO DE LA
REACTIVACIÓN
INMOBILIARIA
JUAN JOSÉ CRUCES*
Universidad Torcuato Di Tella
Twitter: @jjcruces
20 de agosto de 2015
* Las opiniones contenidas en este documento son estrictamente personales
del autor y en nada involucran a la Universidad Torcuato Di Tella.
© Juan José Cruces, 2015
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RECESIÓN =
Situación en la que un cambio en el entorno
hizo que los viejos precios quedasen muy
altos para la nueva realidad.
Precios no cambian; pero bajan las
cantidades negociadas.
Problema de coordinación: todos estarían
mejor si bajasen los precios (incluido el de
la tierra), pero nadie quiere bajar primero.
© Juan José Cruces, 2015
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LA MANO
INVISIBLE DE
ADAM SMITH…
MUY BUENA PARA
LA MICRO
MUY MALA PARA
LA MACRO
© Juan José Cruces, 2015
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¿A QUÉ PRECIO RESURGIRÍA LA
DEMANDA FUNDAMENTADA
POR DEPARTAMENTOS NUEVOS
EN BUENOS AIRES?
Dos estimaciones:
1. El que la quiere para vivir.
2. El que la quiere para invertir
© Juan José Cruces, 2015
MESES DE TRABAJO NECESARIOS PARA
QUE UN JOVEN PROFESIONAL COMPRE UN
DEPTO.
NUEVO
DE
60
m2
150
5
125
MESES
100
2002-2011: 75 meses
Promedio 1976-1991: 54 meses
75
1976-2001: 49 meses
50
25
Promedio 1991-2001: 44 meses
0
Aug-1976
Aug-1982
Aug-1988
Aug-1994
Aug-2000
CEPO
Aug-2006
Aug-2012
© Juan José Cruces, 2015
¿CUÁNTO PODRÍA PAGAR EL QUE LA
QUIERE PARA VIVIR?
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1. En el promedio 2002-2011 un depto. de 60 m2 a
estrenar valía 75 meses de sueldo de un joven
profesional en su quinto año de ejercicio.
2. En el promedio 1976-2001 valía 49 sueldos.
3. Suponiendo sueldos en dólares 15% más altos
que hoy, para volver al poder adquisitivo 19762001 el precio del depto. debe ser 1.833
US$/m2.
© Juan José Cruces, 2015
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Estimación del precio del m2 a través del nivel de salarios esperados
Precio a estrenar en Mayo-2015 (US$/m2)
US$ 2,783
Salario joven profesional (US$/mes) en Mayo-2015
US$ 1,938
Salario mensual 2015-2020 (US$/mes) - PROYECCIÓN*
US$ 2,229
* Dolar blue 15% más barato que hoy en términos reales (13 AR$/US$)
Meses de trabajo necesarios para comprar depto. nuevo de 60 m2
Mayo-2015
86.1
Promedio 2002-2011
74.5
Promedio 1976-2001
49.3
¿Cuánto debería valer el m2 para volver al poder adquisitivo histórico?
Promedio 1976-2001 (US$/m2)
US$ 1,833
© Juan José Cruces, 2015
¿HASTA CUÁNTO PAGARÍA EL QUE LA
QUIERE PARA INVERTIR?
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1. Inversor exige el mismo rendimiento que US
Treasury Bond a 10 años + 3% = 5,23%.
2. Alquileres netos suben 15% en dólares pronto
y se quedan quietos de allí en más: 912
US$/m2.
3. Ídem caso anterior pero alquileres siguen
subiendo al 1,5% anual en dólares todos los
años: 1.278 US$/m2.
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Estimación del precio del m2 a través de la renta de bonos a 10 años de
EEUU + un spread de 3% por riesgo país
Precio a estrenar en Mayo-2015 (US$/m2)
US$ 2,783
Renta neta anual por alquiler (Reporte Inmobiliario)
1.49%
Monto de alquiler anual por m2 (US$/m2) - HOY
US$ 41
Monto de alquiler anual por m2 (US$/m2) - PROYECCIÓN*
US$ 48
* Dolar blue 15% más barato que hoy en términos reales (13 AR$/US$)
Rendimiento US Treasury Bond a 10 años + 3%
5.23%
Valor del m2 proyectado con dos escenarios de suba de alquileres
Alquileres fijos en 48 US$/m2 por año para siempre
Alquileres inician en 48 US$/m2 por año pero suben 1,5%
en dólares cada año de allí en más
US$ 912
US$ 1,278
© Juan José Cruces, 2015
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CONCLUSIÓN (1)
1. Venimos de una década de gloria del real estate.
Fue el único activo a salvo del riesgo político local
y del riesgo mundial. Por ser un instrumento más
perfecto que plazos fijos, bonos y acciones,
sustituyó al sistema financiero como vehículo de
ahorro a largo plazo.
2. Pero ese éxito nos dejó con precios demasiado
altos, que conspiran contra la viabilidad futura
del sector. Los usuarios finales no pueden
pagarlos y desde 2012 los inversores tampoco
quieren convalidarlos.
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CONCLUSIÓN (2)
3. Los precios de demanda fundamentada provistos
no son pronósticos de lo que pasará. Sí son
pronósticos de lo que la demanda debiera hacer.
Reflejan el valor máximo que los compradores
debieran estar dispuestos a pagar.
4. A los vendedores les convendría vender a
cualquier precio superior a éstos precios. Pero, si
los dueños prefieren conservar la mercadería en
lugar de bajar precios y vender, LOS PRECIOS NO
BAJARÁN. En general, los dueños no tienen
necesidad de vender.
© Juan José Cruces, 2015
CONCLUSIÓN (3)
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5. Bien puede darse que precios y costo de construcción
sean mayores que la voluntad de pago de los
compradores. Y que haya una prolongada recesión
como en los ’80. Ello tiene un gran costo social y el
gobierno podría involucrarse para contrarrestarla.
6. Con nuevo presidente en 2016 (y + si suben tasas en
USA), al real estate le surgirán competidores para
captar ahorro de la gente. De acá a 2020, creo que la
niña bonita serán las acciones y los bonos públicos,
dados sus bajos precios actuales. Creo que quien
venda hoy real estate y se coloque en estos
instrumentos, ganará más dinero a ese plazo que
quien se quede en real estate.
© Juan José Cruces, 2015
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Moisés Altman
18-Abr-2015
Suplemento
Propiedades,
La Nación
En vez de pensar
en el usuario
final, pensamos
en “inversores”.
Y en suplir al sist.
financiero para
canalizar el
ahorro de la
gente.
© Juan José Cruces, 2015
PERSPECTIVA VALORATIVA DE LARGO PLAZO
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7. Para algunos: vivienda = oportunidad de inversión; y está ok!
Pero la vivienda es, fundamentalmente, un activo que da
seguridad económica a la familia y permite su crecimiento.
8. El capitalismo ha producido ENORMES progresos desde la
Revolución Industrial. Hoy viven en el mundo 7 veces la
cantidad de gente que en 1800, 4 veces la cantidad que en
1900, y 2 veces que en 1966. Y BAJÓ LA TASA DE POBREZA!!!
¡Lo natural es que los precios bajen con el progreso técnico!
¡No que suban! Agua potable, telefonía, medicamentos, etc.
9. La suba del precio de la vivienda, acá y afuera, desde 2000 es
una anomalía que en algún momento sería bueno que pase.
Genera costos sociales importantes que pueden minar la
sostenibilidad del negocio.
© Juan José Cruces, 2015
PERSPECTIVA VALORATIVA DE LARGO PLAZO
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Me tomo el atrevimiento de invitar a ustedes, como
líderes del sector, a contemplar en sus análisis esta
visión alternativa cuando piensen en el desarrollo del
sector y en su relación con el gobierno y la sociedad civil
(e.g. crédito hipotecario, etc.).
¡MUCHAS GRACIAS!
Twitter: @jjcruces
© Juan José Cruces, 2015
JUAN JOSÉ CRUCES
Profesor de la Escuela de Negocios, Universidad Torcuato Di Tella
Tel: 5169-7301
Email: [email protected]
Twitter: @jjcruces
Entre 2011 y 2014 fue Decano de la Escuela de Negocios. Recibió su doctorado en Economía,
University of Washington, Seattle, en 2001, obtuvo un Master en Economía Internacional y
Desarrollo, Yale University, en 1994, y es Licenciado en Economía, Universidad de Buenos Aires,
1989. Ha sido profesor visitante de ESCP-EAP European School of Management en París y de
American University of Paris. Ha recibido becas y subsidios de investigación de la Comisión Fulbright,
del Gobierno de Japón, de la Universidad de Washington, del Banco Interamericano de Desarrollo y
del Instituto Argentino de Ejecutivos de Finanzas. Ha sido Profesor del Departamento de Economía
de la Universidad de San Andrés y Director de la Maestría en Finanzas de esa casa de estudios y de la
UTDT. Se especializa en Economía Financiera con énfasis en temas relacionados a Mercados
Emergentes. Ha realizado trabajos sobre el costo de defaults soberanos, sobre medición de la
bonanza externa y sobre el uso de información privilegiada en la negociación de títulos valores.
Recientemente ha estudiado cuestiones relacionadas a las finanzas personales y propiedad
inmobiliaria. Sus trabajos han sido publicados por American Economic Journals: Macroeconomics,
por Stanford University Press y por Emerging Markets Review. Ha realizado trabajos de consultoría
para la Superintendencia de Valores y Seguros de Chile, para el Banco Interamericano de Desarrollo y
para el Grupo CCR; ha asesorado a un Diputado de la Nación y ha sido perito experto frente a la
Comisión Nacional de Valores. Sus investigaciones han sido comentadas en importantes medios
internacionales incluyendo al Wall Street Journal, Roubini Global Economics (EEUU), Die Welt y
Handelsblatt (Alemania), Nikkei Shimbun (Japón), Le Temps (Suiza), El País (España), El Comercio
(Perú), América Economía (Chile), La Nación, Clarín, El Cronista, Página 12, Ámbito Financiero
(Argentina), etc.