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Residencial
Informe sobre el Mercado
Residencial en la Costa del Sol
Mayo
Madrid
Informe anual
2012
aguirrenewman.com
22 de julio de 2008
INDICE DE CONTENIDO
1.
LA COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO………….…………….
2.
CONCLUSIONES………………………………………....………….…………
3.
PERSPECTIVAS…………………………………………...………….…………
10.
Contacto Aguirre Newman
Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del
mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o
confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud
o integridad de la información contenida el mismo.
Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción
parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman
Mes 2012
Estudio del Mercado Residencial
1.- La coyuntura General del Mercado
La economía española ha registrado un crecimiento interanual en 2011 del 0,7%, lo que ha
supuesto retornar a variaciones positivas en el PIB después de los descensos registrados en los
años 2009 y 2010. No obstante, este crecimiento se debe considerar como muy moderado,
insuficiente para la creación de puestos de trabajo, y más teniendo en cuenta que el mismo se
calcula desde una situación de partida muy negativa, como fueron las dos caídas consecutivas en
el PIB de los años 2009 y 2010.
La economía española ha mostrado una importante desaceleración en su crecimiento a lo largo
del año como consecuencia de la mayor contracción de la demanda nacional (consumo por parte
de las administraciones públicas, empresas y hogares), algo que queda reflejado en la evolución
a lo largo del año de la tasa de variación inter-trimestral del PIB. Frente a variaciones positivas
del 0,4% y 0,2% en el primer y segundo trimestre del año respectivamente, el tercer trimestre no
mostró variación y el cuarto presentó una variación negativa del 0,3%.
El crecimiento del 0,7% mostrado por la economía española a lo largo del año 2011, ha sido
motivado por el mejor comportamiento del sector exterior, exportaciones de bienes y servicios.
Mientras, la demanda interna ha mostrado un comportamiento recesivo con un descenso
generalizado de todos los componentes de la demanda nacional. Ha sido especialmente
importante en 2011, por el significativo ajuste a la baja, el comportamiento de la demanda por
parte del sector empresarial, un reflejo de la baja confianza empresarial y un adelanto de la
actividad económica durante el primer semestre de 2012. Por otro lado, el comportamiento de la
demanda por parte de los hogares españoles ha mostrado una contracción del 0,1% en 2011,
después del crecimiento del 0,7% observado en 2010. El incremento de la tasa de paro unido al
descenso en la remuneración de los asalariados, principal recurso económico de los hogares, y al
efecto precaución, que lleva en situación de elevada incertidumbre económica a reducir el gasto,
está presionando el consumo de las familias a la baja.
Las previsiones para la primera parte del año son negativas, con una economía que va a entrar
en recesión técnica a lo largo del primer trimestre del año. Para el conjunto del año 2012 las
previsiones son negativas, situándose la caída del PIB anual según los diferentes analistas de
mercado entre el 1,0% y el -1,7%. Durante el año 2013, según el consenso de la mayor parte de
los analistas de mercado, se iniciará el crecimiento positivo de la economía, estimándose un
crecimiento en tasa interanual inferior al 1%, lo que seguirá mostrando una importante atonía
económica y una dificultad para una mejora rápida del mercado de trabajo.
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Mes 2012
Estudio del Mercado Residencial
El siguiente gráfico presenta la evolución del PIB nacional en el periodo 1996-2011 y la previsión
para el año 2012. Después del fuerte desarrollo económico caracterizado por crecimientos
anuales del PIB superiores al 3,0% y una reducción de la tasa de desempleo en más de 10 puntos
porcentuales, se observa como durante el año 2008 se produce un drástico cambio en la
situación económica, que desembocó en el cuarto trimestre de 2008 en una recesión económica
que se prolongó durante 6 trimestres consecutivos. La restricción en el crédito derivada de una
crisis mundial en los mercados financieros, una recesión generalizada en el crecimiento de las
economías de los países desarrollados y una crisis en los mercados inmobiliarios, especialmente
virulenta en España por su fuerte exposición al sector, desembocaron en una profunda fase de
recesión en la economía española que se prolongó desde el último trimestre de 2008 hasta el
primero de 2010. El mercado de trabajo ha mostrado durante este periodo un comportamiento
especialmente negativo incrementándose la tasa de paro desde el 7,95% (2T 2007) al 22,85%
(4T 2011).
Producto Interior Bruto. PIB. (%)
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
-1,0%
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012p
-2,0%
-3,0%
Fuente: INE
-4,0%
Desde el primer trimestre de 2010 la economía española mostró tasas de crecimiento positivas,
si bien, en niveles muy reducidos, con unos incrementos en tasa intertrimestral cercanos al
estancamiento. A partir del 2T de 2011 la economía muestra una importante desaceleración,
situándose en el 0,0% el crecimiento intertrimestral registrado en el 3T de 2011, y en el -0,3% el
del 4T. Está descontado que durante el primer semestre del año 2012 el crecimiento en tasa
intertrimestral será negativo, lo que supondrá la entrada de nuestra economía en recesión
técnica a partir del 1T de2012.
PIB. Tasa de Variación Intertrimestral (%)
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Mes 2012
Estudio del Mercado Residencial
Desde el punto de vista residencial, es el mercado residencial vacacional el que más está
sufriendo la caída de ventas. Es difícil pensar que en estos momentos, y teniendo en cuenta el
contexto económico nacional, esté entre las prioridades del español medio el adquirir una
segunda vivienda o vivienda vacacional. Es absolutamente imprescindible para que se recuperen
las ventas que se aclare la situación de incertidumbre que pesa sobre el contexto económico de
España y se recuperen los niveles de confianza en los consumidores. Por otro lado, hay
determinados factores sobrevenidos en los últimos meses que están dificultando aun más la
compraventa de viviendas. Entre estos factores desfavorables, habría que destacar el incremento
del tipo impositivo del IVA del 7% al 8%, la evolución ascendente del euribor y el reciente
incremento en el coste de la financiación (mayores diferenciales sobre euribor) y de las
exigencias por parte de las entidades financieras.
En cuanto a la compraventa de viviendas se ha observado en todas las zonas de la Costa del Sol
analizadas en el presente informe, que en aquellos municipios en los que en las promociones
gestionadas, ya sea por promotores pero sobre todo por entidades financieras, se hayan aplicado
ajustes muy importantes en los precios, de en torno al 50%, la respuesta por parte de la
demanda ha sido positiva. Es decir en las promociones donde se da estas condiciones de precio
se está vendiendo. Este aspecto no solo se está dando en la Costa del Sol sino que se está
reproduciendo en otros puntos de la Costa mediterránea.
Tras realizar este trabajo de investigación podemos concluir que la actividad en el mercado
residencial de Costa del Sol durante el periodo analizado ha mantenido un comportamiento muy
similar al de los años 2009 y 2010, caracterizado por un ajuste progresivo en los precios de
venta desde máximos de 2006, unos importantes márgenes de negociación, una reducida
actividad compradora y una casi nula actividad promotora.
A continuación se detalla la información básica del ejercicio en el mercado residencial de la
Costa del Sol. La primera tabla se refiere a viviendas plurifamiliares (viviendas en altura, pisos)
mientras que la segunda se refiere a viviendas unifamiliares (chalets).
A lo largo del presente informe los datos presentados en las siguientes tablas serán ampliamente
desarrollados entrando a comentar con especial detalle aquellas particularidades y
circunstancias concretas consideradas de mayor interés. Las tablas se presentan en este
momento a modo de resumen.
La siguiente tabla se refiere a viviendas plurifamiliares:
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Mes 2012
Estudio del Mercado Residencial
ZONA
Municipio
TORREMOLINOS
BENALMADENA
FUENGIROLA
MIJAS COSTA
MARBELLA
ESTEPONA
CASARES
MANILVA
SOTOGRANDE
ALCAIDESA
TOTAL
A
B
C
Total
Promociones
14
28
13
22
52
31
13
21
11
N.D
205
Oferta Inicial
Stock
1.040
2.944
796
2.287
4.814
3.673
908
3.048
649
N.D
20.159
216
848
106
628
1.482
1.343
461
808
224
N.D
6.116
La siguiente tabla se refiere a viviendas unifamiliares:
ZONA
A
B
C
MINUCIPIO
TORREMOLINOS
BENALMÁDENA
FUENGIROLA
MIJAS COSTA
MARBELLA
ESTEPONA
CASARES
MANILVA
SOTOGRANDE
ALCAIDESA
TOTAL
Total
Promociones
5
10
2
9
18
10
3
4
2
2
65
Oferta Inicial
Stock
127
194
11
530
455
264
80
134
92
81
1.968
30
47
4
235
120
103
21
37
31
49
677
Nota aclaratoria. El plazo de comercialización hace referencia al tiempo necesario para comercializar de manera
completa una promoción de viviendas de tamaño medio con los ritmos actuales de ventas (número de viviendas
vendidas desde el inicio de la construcción de la promoción hasta la fecha de finalización del presente estudio).
2.- Conclusiones
Las principales conclusiones a destacar en el mercado residencial turístico de nueva
construcción en la Costa del Sol Occidental desde marzo de 2011 hasta la fecha actual son las
siguientes:
 Continúa un año más la tendencia bajista en cuanto a la oferta inicial de viviendas en
la Costa del Sol. En lo que a este aspecto se refiere, en el último año se ha producido
un descenso en el número total de viviendas del 4,31%, dejando el número de
viviendas ofertadas en 22.127. Este valor incluye tanto vivienda plurifamiliar como
unifamiliar.
 El 30,3% de la oferta de vivienda plurifamiliar de la Costa del sol se encuentra en
Stock. En tipología de vivienda unifamiliar la cifra se ha visto reducida hasta el 34,4%
(12 meses atrás alcanzó el 41,5%) del total de viviendas ofertadas. En términos
genéricos de vivienda, del total de viviendas ofertadas en la costa del sol, en altura y
unifamiliar en conjunto, el 30,70% se encuentran sin vender. Ligero repunte al alza
del stock de vivienda que se encuentra “llave en mano”. Mientras que el año pasado
estaba en torno al 96,4% (en vivienda plurifamiliar) en los últimos 12 meses se ha
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detectado que el 98,05% del producto que está disponible, se encuentra en esta
situación.
 En lo que ha promociones nuevas se refiere en el último año se han detectado solo dos
promociones nuevas, esto es, que han iniciado su comercialización en los últimos 12
meses. Este dato representa sobre el total de la Costa tan solo un 0,6%, suponiendo
una variación sin relevancia con respecto al año pasado. Así mismo es una buena
muestra sobre la inactividad del sector ante el volumen de stock existente y la
dificultad que entraña darle salida.
 El tamaño medio de una promoción de viviendas en altura en la Costa del Sol alcanza
las 98 unidades y para una promoción de viviendas unifamiliares es de 30 unidades.
Este dato se mantiene igual que en el pasado ejercicio para la vivienda plurifamiliar y
apenas varia en dos unidades en la tipología unifamiliar.
 Los datos recogidos sobre la vivienda media en la Costa del Sol nos muestran la
siguiente fotografía; en el caso de viviendas plurifamiliares se trata de un piso de dos
dormitorios con una superficie media de 131m² y un precio medio final de
253.061euros, lo que representa un valor medio de 1.937 €/m². En el caso de vivienda
unifamiliar nos presenta un chalet de tres dormitorios con una superficie media de
236 m² con un precio final de 383.136 euros, que representa un valor medio de 1.621
€/m².
 Con respecto a 2011, durante los últimos 12 meses, se ha producido un descenso en el
precio medio de la vivienda del 12,6% en el caso de plurifamiliares mientras que para
la tipología de unifamiliar el descenso ha sido del 6,0%.
 En lo referente al stock de vivienda, durante el último año se ha producido una
reducción del mismo del 12,35% pasando del 43,6% en 2011 a marcar el 30,7% en el
presente año. Se trata de una excelente noticia. Los elementos principales que han
dado lugar a este están siendo tanto el acercamiento de los precios a los niveles
aceptados por la demanda como en algunos casos el cambio de uso de promociones.
 En cuanto al papel de las entidades financieras en el marco actual del mercado
residencial en la Costa de Sol y tal como avanzamos en el informe del pasado año, en
2012 han adquirido un papel con un protagonismo podríamos decir casi al mismo
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nivel que el promotor convencional. De hecho, mientras que ya en 2011 el número de
promociones gestionadas y comercializadas por entidades financieras alcanzaba las 56
promociones lo que suponía un 20% del total, durante el presente año este el número
se ha disparado hasta las 93 promociones, lo que supone un 34,4% del total de las 270
promociones en curso. Aunque quizá estos porcentajes no sean muy llamativos, tienen
en nuestra opinión mucha trascendencia. De hecho si analizamos lo que supone esos
porcentajes en número de viviendas encontramos que, del total de viviendas
comercializadas en la Costa del Sol el 47% (10.373), es decir casi la mitad, están
comercializadas actualmente por bancos y cajas. A este dato es probable que en el
futuro haya que añadir alrededor de 43 promociones que aunque se encuentran fuera
de comercialización previsiblemente volverán al mercado de mano de los bancos y
cajas. Incluyendo estas promociones el porcentaje de promociones que están en la
actualidad o que estarán durante el próximo año en manos de entidades financieras
alcanzaría el 43,4% del total de promociones en la costa del sol, frente a las 56,6% que
aun estarían comercializándose de manera tradicional por promotora. Los Banco y
Cajas que llevan a cabo la gestión y comercialización de sus promociones en curso han
puesto en marcha todo tipo de herramientas de marketing y canales de venta. Con el
fin de dar salida al stock de la manera más dinámica posible, este tipo de entidades
desarrollan todo tipo de campañas de marketing en la comercialización de sus
promociones tanto a través de estructuras propias así como de consultoras externas.
En algunos casos contratan los servicios de APIS de zona al mismo tiempo que
cuelgan los activos en portales de Internet, subastas a través de la red etc. También
presentan las promociones en todo tipo de ferias inmobiliarias, ponen en marcha
campañas publicitarias de todo tipo en soportes de prensa escrita y digital, y sobre
todo y como herramienta principal hacen hincapié en la facilidad de acceso a la
financiación, eso sí, exclusivamente en la compra de sus inmuebles. Este último
aspecto junto con una reducción en el precio de la vivienda verdaderamente
competitiva es lo que dinamiza las ventas de una manera más fehaciente.
 En promociones cuya oferta inicial es abultada, del orden de 200 a 400 viviendas, se
da la circunstancia de duplicidad y hasta triplicidad de propietarios comercializadores.
De hecho se está dando la situación en no pocos desarrollos en los que se puede
encontrar la misma promoción repartida en fases y cada una de ellas vendida por un
promotor y hasta dos entidades financieras con la consecuente competencia entre
ellas y la desventaja del promotor frente a los bancos.
 La demanda sigue sufriendo una fuerte contracción ante el empeoramiento de las
restricciones en la obtención de financiación y la negativa evolución de la economía y
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el mercado de trabajo. Sin embargo ante un producto normalmente en posesión de
entidad financiera, lo cual facilita el acceso a financiación y en un precio competitivo,
la demanda muestra un comportamiento mucho más positivo.
 En el último año se repite el incremento en los plazos medios de comercialización
tanto en vivienda plurifamiliar como en unifamiliar aunque en menor grado que en
años anteriores. Como consecuencia de esto se ha producido un ligero empeoramiento
en los ritmos de ventas, aunque como ya hemos comentado no de manera tan
pronunciada como en ejercicios anteriores. En definitiva, el plazo medio necesario
para la venta de promociones plurifamiliares alcanza los 120 meses con unos ritmos
de venta del 0,83%. En el caso de promociones unifamiliares los plazos medios de
comercialización alcanzan los 120,9 meses con unos ritmos de ventas medios de 0,8%.
En cualquier caso más adelante en el informe veremos que el salto cuantitativo ha sido
mucho menor que el que se produjo el año pasado.
 En lo que se refiere a financiación en la compra de vivienda en la Costa del Sol, el dato
ofrecido en vivienda plurifamiliar no sufre variación con respecto al año anterior. El
85,36% de las promociones recogidas de esta tipología en el informe ofrecen
financiación. En el caso de la tipología unifamiliar el porcentaje ha descendido de un
79,1% del año 2011hasta el 75,3% del total en 2012.
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3.- Perspectivas
A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado residencial de Costa del Sol para el
próximo ejercicio.
 Seguirá incrementándose el número de promociones que pasaran a ser propiedad de
las entidades financieras hasta invertir el porcentaje de reparto actual, el cual está ya
bastante igualado, de promociones bajo el control de dichas entidades.
 Continuara disminuyendo la oferta inicial de vivienda en comercialización, en ambas
tipologías, plurifamiliares y unifamiliares tanto por la ausencia casi total de nuevos
proyectos que se incorporan al mercado, así como por la paralización de proyectos en
curso. Dicho descenso se verá atenuado puntualmente por la vuelta al mercado,
siempre de la mano de los bancos, de proyectos que hayan estado temporalmente
fuera de comercialización. Este aspecto incluso podría resultar en ligero repunte de
oferta aunque realmente no sean nuevos proyectos.
 Seguirá produciéndose una disminución en el stock general de la zona el cual irá en
aumento motivado por la proliferación en el numero de promociones donde se
registren ajustes importantes en los precios de las viviendas.
 Seguiremos siendo testigos de la paralización de proyectos en los próximos meses a
nivel generalizado. A las causas expuestas en ocasiones anteriores (véase; bajo nivel de
ventas, cambio de uso de la promoción al mercado del alquiler, destinarlas al uso de
empleados o venta a inversores de la totalidad), se unirá el deseo, en algunos casos,
del promotor de continuar con la comercialización previa renegociación de quita o
deuda con el banco con el fin de relanzar el proyecto con una considerable reducción
en los precios de venta.
 En Municipios donde se acumula gran volumen de stock como son los ubicados en la
parte oeste de la costa del sol, se producirá un fenómeno de transformación de
promociones de residencial que pasaran a tener uso hotelero en forma de apartahoteles o apartamentos turísticos en alquiler. En municipios como Torremolinos y
Benalmádena se seguirá produciendo un índice alto de vivienda que pasará a
aumentar el mercado de alquiler de la zona. El alto componente
de primera
residencia y la consolidación de la zona y su cercanía con Málaga ayudaran en todo
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caso a que sigan teniendo un mejor comportamiento en cuanto a ventas que el resto
de municipios.
 El empeoramiento de las previsiones económicas, la incertidumbre en la duración de
dicha tendencia negativa y sobre todo la actual evolución del mercado laboral tendrá
como consecuencia que la demanda se mantengan en unos niveles de contracción muy
acentuados. Este hecho se producirá sobre todo en demanda de compradores
Españoles. Se puede dar la paradoja sin embargo, que en promociones, en la mayoría
de los casos gestionados por entidad financiera, en las que se facilite el acceso a la
financiación y el margen en los precios sea grande (a partir del 40%) se produzca
cierta actividad en la demanda. En el caso de los compradores extranjeros, se espera
una mejora en la demanda de viviendas una vez que empiece a consolidarse en sus
países de origen de manera clara, el cambio hacia una etapa de expansión económica
acompañado del ajuste en los márgenes que muestren la inversión en residencial en
Costa del Sol como una opción verdaderamente atractiva así como segura
jurídicamente desde el punto de vista urbanístico.
 Los plazos de comercialización se irán ralentizando su incremento mostrando un
comportamiento más lineal aunque seguirá su tendencia al alza. A medida que vaya
aumentando el número de promociones en posesión de bancos se irá observando una
ligera mejoría en los ritmos de ventas. En cualquier caso en determinados municipios
las ventas serán prácticamente inexistentes incluso aplicando grandes ajustes en los
precios debido a su mala concepción en origen.
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