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Industrial- logístico
Informe del Mercado
Industrial / Logístico
Resumen Ejecutivo
Madrid y Barcelona
Enero 2013
13
20 de diciembre de 2011
CONTENIDO DEL INFORME
I.
1.
LA COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO………..………….……….….4
2.
CONCLUSIONES………………………………………....………….……….….5
3.
PERSPECTIVAS…………………………………………...………….……….….8
Contacto Aguirre Newman
Antonio Montero
Director de Negocio Industrial-Logística
(34) 91 319 13 14
[email protected]
Pelayo Barroso
Director de Análisis e Investigación de Mercados
(34) 91 319 13 14
[email protected]
Xavier Novell
Director de Industrial-Logística Cataluña
(34) 93 439 54 54
[email protected]
Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a
la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o
garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo.
Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se
realice deberá ser bajo autorización expresa y por escrito de Aguirre Newman, y mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo
realizado por Aguirre Newman
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Estudio del Mercado Industrial-Logístico. Madrid y Barcelona
Resumen Ejecutivo
El objeto del presente informe es analizar las características principales del mercado industrial y logístico
de Madrid y Barcelona durante el periodo enero 2012-diciembre 2012. Durante dicho periodo la
economía española ha profundizado en la fase recesiva, con una contracción aproximada en el PIB del
1,4%, y una tasa de paro que ha mantenido una tendencia alcista y que ha superado en el año el 26%.
Como en años anteriores el negativo comportamiento del mercado de trabajo y la disminución en la
remuneración de los asalariados está afectando a la capacidad de gasto de los particulares, y por lo tanto
a sus niveles de consumo. Ello está teniendo un efecto directo sobre la necesidad de producción,
almacenamiento y distribución de bienes, aspectos claves para el funcionamiento del mercado
industrial-logístico.
El presente informe da un tratamiento específico al sector inmobiliario-logístico dado la importancia que
dicho sector tiene dentro del sector industrial global. Aguirre Newman entiende como producto de
tipología logística, aquellas naves destinadas y equipadas para el desarrollo de las actividades de
almacenaje y distribución de mercancías en las cuales no se desarrolla ninguna actividad de
transformación o esta sea irrelevante. Entre sus características mínimas se contemplan superficies de al
menos 1.500 m2, altura mínima de 7 metros, equipación con muelles de carga/ descarga y campa de
maniobras suficiente para trailers.
El informe está organizado en 7 grupos de contenidos: coyuntura general del mercado, conclusiones y
perspectivas del mercado industrial-logístico, análisis del mercado industrial y logístico de Madrid y
Barcelona, el mercado de suelo y el mercado de inversión.
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Estudio del Mercado Industrial-Logístico. Madrid y Barcelona
Resumen Ejecutivo
1.- La coyuntura general del mercado
La economía española sigue mostrando en 2012 una elevada debilidad reflejada en un Producto
Interior Bruto (PIB) que muestra crecimientos negativos desde el cuarto trimestre de 2011. El último
dato conocido muestra un decrecimiento trimestral del 0,3% en el tercer trimestre de 2012. En
términos interanuales, la tasa de crecimiento del PIB es del –1,6%, dos décimas menos que en el
trimestre anterior, como consecuencia de una mayor contracción de la demanda nacional. Las
previsiones para el final del año 2012 y para el conjunto del año 2013 son negativas. Para el conjunto del
año 2012 las previsiones sitúan la caída del PIB anual, según los diferentes analistas en aproximadamente
un 1,4%. Durante el año 2013, según el consenso de la mayor parte de los analistas de mercado, la
economía mantendrá un crecimiento negativo en niveles similares a los de 2012, lo que supone que la
economía seguirá mostrando una importante debilidad económica y una dificultad para una mejora del
mercado de trabajo que favorezca el consumo y con ello la actividad logística.
Tras realizar el presente trabajo de investigación sobre los mercados inmobiliarios industrial y logístico
de Madrid y Barcelona, podemos concluir que durante los últimos 12 meses la demanda de superficie
logística se ha mantenido dinámica, especialmente en el mercado de Barcelona en donde la contratación
Importante dinamismo de la
demanda de espacios
logísticos en Barcelona
durante el año 2012
ha superado los niveles registrados en los últimos 5 años. La oferta disponible en los mercados de
Madrid y Cataluña sigue mostrando un nivel muy elevado, factor que ha generado por cuarto año
consecutivo descensos en los precios de alquiler.
El mercado de inversión mantiene una tasa de rentabilidad inicial para el producto prime, con inquilino
de reconocida solvencia y ubicado en la primera corona superior al 8,50%, consecuencia del riesgo
general percibido en la economía, el complicado acceso a la financiación, las dudas en cuanto a la
estabilidad de los precios de alquiler y la amenaza de desocupación. El mercado de inversión en
inmuebles logísticos ha tenido una baja actividad durante el año 2012 situándose el volumen
transaccional en los 45 millones de euros.
A continuación se detalla la información básica referente al mercado industrial-logístico:
Variables Clave
2
Precio Medio Alquiler Logístico (€/m /mes)
2
Precio Medio Alquiler Industrial (€/m /mes)
2
Precio Medio Venta Industrial (€/m /mes)
2011
MADRID
2012
Var.(%)
2011
BARCELONA
2012
Var.(%)
4,13
3,54
-14,2%
4,25
3,88
-8,6%
4,86
4,10
-15,7%
3,63
3,14
-13,4%
1.012
810
-20,0%
838
697
-16,8%
8,50%-8,75%
Rentabilidad Inicial Naves Clase A
Rentabilidad Inicial Naves 1 Cinturón
8,75%-9,50%
Rentabilidad Inicial Naves Secundarias
>9,50%
re
Promoción Futura Logística (m2) (12 meses)
Disponibilidad Espacios Logísticos (m2 )
-
-
990.866
572.887
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2.- Conclusiones
A continuación se enumeran las conclusiones principales de este informe.
Mercado de Madrid

El mercado industrial-logístico de Madrid y su área de influencia mantiene la distribución por
tipología de naves ya observada en estudios anteriores. Las zonas logísticas más importantes de
Madrid por superficie consolidada y por disponibilidad existente son el Corredor de Henares y el
Eje A-4. En ellas se concentra aproximadamente el 91% de la superficie logística de la Comunidad
de Madrid. Mientras, sigue siendo el eje de la A-42, en la Zona Sur, el más importante en cuanto a
presencia de naves destinadas a la industria tradicional. Finalmente, el Corredor Oeste (Ejes A-5 y
A-6) y el Corredor Norte (Eje A-1) mantienen una importante presencia de naves comerciales.

La demanda de naves logísticas por parte de usuarios se ha incrementado en el mercado de Madrid
hasta alcanzar los 254.602 m² frente a los 237.160 m² del año 2011. El 91% de la contratación ha
sido en alquiler, siendo el 9% restante absorción derivada de operaciones de compraventa. La
superficie media contratada se ha situado en niveles cercanos a los 5.417 m² por operación, un
33% menos que en el año 2011.

La disponibilidad de producto logístico ha mantenido una tendencia ligeramente decreciente en los
últimos 12 meses. No obstante, la disponibilidad sigue siendo muy elevada con un ratio en el
entorno del 17%, sobre un stock total de producto logístico de aproximadamente 6.000.000 m².
Por tanto, la disponibilidad total de espacio listo para ser ocupado en el mercado logístico de
Madrid y su área de influencia se sitúa en 990.866 m² frente a los 1.016.929 m² disponibles en
2011.

La evolución de los precios de alquiler de producto industrial en el periodo analizado ha mostrado
en términos generales un descenso del 15,7%. Los precios de alquiler (precios de salida) de naves
logísticas han descendido un 14,2% respecto al 2011. Finalmente, los precios de salida en lo que se
refiere a producto en venta han descendido en un 20,1% respecto al 2011. Se observa respecto al
año anterior, una aceleración en el ajuste de los precios medios tanto de alquiler como de venta,
especialmente en aquellos mercados más alejados de Madrid capital. Después de una resistencia al
ajuste en precios requerido por el mercado en los últimos años, en 2012 se ha observado una
aceptación de la realidad y una corrección de los mismos en mayor medida.

Tal y como ha ocurrido a lo largo de los últimos años, no se prevé para 2013 el desarrollo de
nuevos proyectos logísticos de carácter especulativo debido a la incertidumbre que provoca la
situación actual del mercado y a la alta disponibilidad existente. Los desarrollos que se lleven a cabo
serán en todo caso proyectos “llave en mano” en los que el promotor y la entidad financiadora de
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los mismos se garanticen un inquilino para la nave desde el mismo momento de su finalización o
proyectos desarrollados directamente por sus futuros usuarios.
Mercado de Barcelona

El mercado industrial-logístico de Barcelona y su área de influencia mantiene la distribución por
tipología de naves ya observada en estudios anteriores El primer cinturón metropolitano de
Barcelona concentra el gran núcleo de inmuebles industriales y logísticos de Cataluña. La fuerte
presión de la demanda en los años previos a la fase de crisis económica, provocó la expansión del
mercado logístico hacia zonas cada vez más lejanas, principalmente hacia Tarragona, donde los
precios son altamente competitivos y la conexión con Barcelona y el resto de la península es
directa a través de la AP-7 y la AP-2 es óptima.

Se mantiene la tendencia creciente en la contratación de espacios logísticos habiéndose alcanzado
el nivel más alto de los últimos 5 años. La absorción de espacios logísticos ha alcanzado en 2012 los
374.709 m² frente a los 242.248 m² de 2010 y los 355.053 m² de 2011. La superficie media
contratada ha mantenido la tendencia descendente iniciada en el año 2010, hasta situarse en
niveles cercanos a los 8.500 m² por operación.

La disponibilidad de producto logístico en el mercado de Barcelona y su área de influencia se sitúa
en diciembre de 2012 en 572.887 m². El stock logístico disponible se concentra principalmente en
el Camp de Tarragona (15%) y en las áreas logísticas de la primera corona. Todas las comarcas
analizadas incrementan la superficie disponible respecto al año 2011, excepto Camp de Tarragona
y Alt Penedés que muestran ajustes relevantes. La existencia en estas dos zonas de plataformas
capaces de satisfacer grandes demandas, los niveles de rentas alcanzados y unas infraestructuras de
comunicación óptimas (AP-7 y A-2) han generado un comportamiento positivo de la demanda. La
tasa de disponibilidad en Barcelona y su área de influencia se sitúa aproximadamente en el 18%,
teniendo en cuenta que el stock de producto logístico es de aproximadamente 3.100.000 m². En
cuanto al producto industrial y especialmente en el segmento de la mini nave, existe disponibilidad
en todas las zonas analizadas.

La evolución de los precios de alquiler (precios de salida) de producto industrial en el periodo
analizado ha mostrado un descenso del 13,4% respecto al año. Los precios de alquiler (precios de
salida) de naves logísticas han descendido un 8,6% respecto al 2011. Mientras que los precios de
salida en lo que se refiere a producto en venta han disminuido un 16,8%. Han sido los mercados
secundarios, aquellos más alejados de Barcelona capital, los que mayor ajuste han presentado.

Al igual que en el resto de España, durante el año 2011 no se han desarrollado nuevos proyectos
logísticos de carácter especulativo ante el importante volumen de espacio logístico disponible en el
mercado.
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Mercado de Inversión

En 2012 el volumen de inversión total en el mercado logístico de Madrid y Barcelona alcanzó los
45 millones de euros, lo que supone un importante descenso respecto a los niveles medios de
inversión en los últimos años. Únicamente se han llevado a cabo dos operaciones de inversión, una
en Barcelona y otra en Madrid. Se han dado operaciones de inversión en otros mercados, siendo
especialmente relevante la operación de inversión sobre una nave logística de 72.600 m² en
Vitoria.

La actividad en el mercado de inversión sigue condicionada por las dificultades de acceso a
financiación, el riesgo país, la elevada tasa de disponibilidad y la tendencia decreciente de las rentas
de alquiler. Todo ello ha seguido generando desencuentros entre las ofertas de los inversores
activos en el mercado y las expectativas de los vendedores.

El inversor sigue centrando su búsqueda en un producto seguro, terminado y ocupado en su
totalidad por un inquilino AAA (mejor nivel de solvencia) con contratos de larga duración, con
garantías de permanencia y altas rentabilidades. La falta de esta tipología de producto en venta en
el mercado a lo largo del año 2012 ha limitado igualmente el número de operaciones cerradas.

Las expectativas de rentabilidad de los inversores han mantenido durante 2012 una tendencia al
alza, debido a las condiciones de financiación exigidas por los bancos y al riesgo país. De esta
forma, una rentabilidad razonable para un activo Prime estaría por encima del 8,50%.
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3.- Perspectivas
A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado industrial-logístico de Madrid y Barcelona en las
que no se observan variaciones relevantes en el comportamiento del mercado respecto a lo observado
en 2012.
Mercados de Madrid y Barcelona

La situación económica no permite ser positivo en cuanto a un crecimiento relevante de la
demanda logística. La mayor parte de la demanda vendrá liderada, como en ejercicios anteriores,
por procesos de reubicación. No obstante, hay nichos de mercado que se mantienen activos en la
búsqueda de espacios para crecer; compañías industriales que buscan aprovechar las
oportunidades que ofrece el mercado, nuevos modelos de distribución, etc.

Los ajustes en los precios están muy cerca de tocar suelo, principalmente en los activos situados en
la primera corona metropolitana. En zonas más periféricas, donde la oferta disponible es más
amplia, todavía se podrán ver ajustes adicionales a los ya producidos.

No habrá nueva oferta que entre en el mercado de manera especulativa. Todo nueva oferta será
“llave en mano”, se dará en aquellos casos en los que la oferta disponible no cumpla con los
mínimos requerimientos exigidos o cuando se observe la oportunidad de concentrar varios centros
en una única localización a precios atractivos.

La actividad de la demanda no permitirá importantes descensos en la disponibilidad logística ya que
la misma se centra en procesos de reubicación donde el demandante libera un espacio en
ocasiones mayor que el que va a ocupar. La disponibilidad se mantendrá en niveles de 900.000 m2
en Madrid y 600.000 m2 en el mercado de Barcelona.
Mercado de Inversión Logística

El interés inversor seguirá centrada sobre inmuebles logísticos ocupados con contratos de alquiler
con duración superior a 7 años de obligado cumplimiento, tasa de rentabilidad inicial exigida por
los compradores a partir de 8,25% - 8,50% y con inquilinos solventes.

El origen del producto en venta tendrá una doble procedencia. En primer lugar, las operaciones de
sale & leaseback, que en muchas ocasiones no pueden llevarse a cabo por la solvencia del
vendedor, seguirán concentrando parte del mercado de inversión como vía de financiación de
determinados propietarios-usuarios, y, en segundo lugar, se podría seguir observado una rotación
de activos por parte de inversores institucionales extranjeros.
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
La actividad inversora seguirá condicionada por las dificultades de acceso a financiación, el riesgo
país, la elevada tasa de disponibilidad, la tendencia decreciente de las rentas de alquiler, los plazos
cortos de los contratos de alquiler y la calidad constructiva del producto. Todo ello seguirá
generando desencuentros entre las ofertas de los inversores activos en el mercado y las
expectativas de los vendedores.

Será crítico un año más, para que el mercado de inversión muestre una mayor actividad, que el
acceso a crédito se reactive. Las expectativas siguen sin ser positivas en este aspecto, al estar
centrada la banca extranjera en la gestión de los préstamos concedidos y tener bajos presupuestos
para incrementar sus carteras de crédito, mientras que la banca nacional sigue mostrando mucha
cautela a la hora de financiar proyectos inmobiliarios.
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Industrial
MADRID
C/General Lacy, 23 · 28045 · T +34 91 319 13 14 · F +34 91 319 87 57
BARCELONA
Av. Diagonal, 615 · 08028 · T +34 93 439 54 54 · F +34 93 419 23 24
MÁLAGA
C/Puerta del Mar, 18, 8º-D - 29005 · T +34 952 062 782 · F +34 952 608 817
LISBOA
Praça Marquês de Pombal, n.º 16 – 7º - 1250 - 163 Lisboa - T (351) 21 313 90 00 · F (351) 21 353 01 03
LONDRES
10 Stratton Street - London W1J 8JR · T +44 (0) 2079112918
MEXICO D.F.
Monte Pelvoux 120, Piso 3· Lomas de Chapultepec · T +52 (55) 4491 1927· F +52 (55) 5202 2045
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