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Residencial
Informe del Mercado
Residencial
Málaga
RESUMEN EJECUTIVO
Noviembre 2010
10
aguirrenewman.com
22 de julio de 2008
Índice
1. Introducción
3
2. Coyuntura general del mercado
3
3. Conclusiones
9
4. Perspectivas
11
Contacto Aguirre Newman
María Monasterio
Directora Costa
(34) 952-062-782
[email protected]
Jose Luis Sanz Valderrama.
Director de Análisis e Investigación de Mercado
Málaga (34) 952 062 782
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la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o
garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo.
Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se
realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman
Noviembre 2010
Estudio del Mercado Residencial. Málaga
1. Introducción
El presente informe analiza el mercado residencial de nueva construcción en régimen libre en
Málaga y dos municipios adyacentes (Alhaurín de la Torre y Rincón de la Victoria). La fecha de
cierre del trabajo de campo del presente informe ha sido el 3 de noviembre de 2010,
habiéndose obtenido la información durante los meses de septiembre y octubre de este año.
2. La coyuntura general del mercado
La economía española alcanzó su punto de máxima contracción a lo largo del primer trimestre del
año 2009 momento a partir del cual las tasas de descenso del PIB (tasa intertrimestral) han ido
moderándose hasta convertirse en los dos primeros trimestres del año 2010 en tasas de crecimiento
positivas. En el tercer trimestre del año 2010 el PIB ha registrado un crecimiento del 0% lo que
muestra la compleja situación en la que se encuentra nuestra economía y la alta probabilidad de un
bajo crecimiento, más cercano al estancamiento, en el medio plazo.
Los seis trimestres consecutivos en los que la economía española se ha mantenido en recesión se han
caracterizado desde el punto de vista residencial por una fuerte contracción, tanto en la demanda
como en el inicio de nuevos desarrollos residenciales, así como por un gradual ajuste en los precios.
PIB. Tasa Intertrimestral (%)
1,5%
0,9%
0,8%
0,7%
0,6%
0,5%
0,4%
0,1%
0,0%
0,0%
-0,5%
-0,3%
0,3%
0,0%
-0,1%
-0,6%
-1,0%
-1,0%
-1,1%
-1,5%
2008
2009
Trim 3
Trim 2
Trim 1
Trim 4
Trim 2
Trim 4
Trim 3
Trim 2
Trim 1
Trim 4
Trim 3
Trim 2
Trim 1
2007
Trim 1
-1,7%
-2,0%
Trim 3
1,0%
2010
Fuente: INE
El periodo 1998-2007 se caracterizó por un importante crecimiento del PIB, que de media superó en
La incertidumbre sobre el
contexto económico a corto
plazo podría provocar mayores
ajustes en los precios
dicho periodo el 3,0% anual y por una reducción de la tasa de desempleo en más de 10 puntos
porcentuales desde el 18% hasta el 8%. Esta situación de fuerte crecimiento económico y de
reducción de la tasa de desempleo ayudó a crear un contexto de fuerte confianza en nuestra
economía y de seguridad en el futuro de la misma. Estos dos factores conjuntamente con el
establecimiento por parte de Banco Central Europeo de una política monetaria muy laxa, con el
incremento de la población consecuencia de la llegada de inmigrantes, con la existencia de grandes
bolsas de población en edades de emanciparse (“baby boom” 1968-1978) y con la transferencia de
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inversión desde los mercados financieros hacia el mercado de inversión inmobiliaria supusieron las
bases del boom inmobiliario que se vivió en aquel periodo y que se caracterizó por una fuerte presión
de la demanda y un importante incremento de los precios.
Producto Interior Bruto (PIB)
6,0%
5,0%
5,0%
3,6%
4,0%
2,7%
3,0%
3,1%
3,3%
3,6%
3,9%
3,6%
0,9%
2,0%
1%
1,0%
0,0%
-1,0%
-0,50%
-2,0%
-3,0%
-3,6%
-4,0%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010 e
2011 e
Fuente: INE y Estimación Consenso Analistas 2010 y 2011
A lo largo de la última fase del periodo de crecimiento económico muchos de los factores
mencionados en el párrafo anterior empezaron a mostrar signos de agotamiento. El mes de agosto
de 2007 supuso el punto de partida de las crisis financiera y económica que se consolidó en el año
2008 y cuyos efectos todavía están presentes en la mayoría de las economías mundiales.
La economía española se ha visto especialmente afectada por una triple crisis, financiera, económica e
inmobiliaria, como consecuencia de la fuerte exposición de su economía al mercado inmobiliario. Ello,
no sólo se ha traducido en una contracción económica más larga en el tiempo que en el resto de
economías de nuestro entorno, sino también en el incremento de la tasa de desempleo hasta el 20%
de la población activa y en la falta de confianza de los españoles sobre la situación económica general.
En el mercado residencial, como se ha comentado anteriormente, esta situación ha conducido a una
fuerte caída tanto en las ventas como en el inicio de nuevos proyectos, así como a un gradual ajuste
de los precios.
Una vez la economía ha mostrado un crecimiento económico ligeramente positivo en el primer
semestre del año 2010 y los precios de las viviendas se han ido ajustando gradualmente desde el año
2007 cabe preguntarse si la demanda residencial va a mostrar una mejora considerable o si por el
contrario va a tener un comportamiento tan poco dinámico como en los últimos años.
El descenso en los precios de las viviendas del 16,3% que ha experimentado Málaga capital en el
último periodo analizado, unido a una mejora en las condiciones de financiación hipotecaria, tanto
desde el punto de vista de la accesibilidad como del coste hipotecario, son datos positivos que
deberían traducirse en un mejor comportamiento de la demanda. No obstante, la mejora observada
en las transacciones de viviendas en los últimos meses tiene más que ver con el “efecto adelanto” que
ha producido el incremento del IVA a partir del 1 de julio de 2010 y que está ocasionando la
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desaparición (salvo para bases imponibles inferiores a 24.000 €/año) de la desgravación por la compra
de vivienda habitual en el IRPF, que será efectiva a partir de enero de 2011.
A pesar del descenso en precios y de la mejora en las condiciones de financiación existen claros
frenos que están impidiendo el despegue de la demanda y que se pueden reducir a cuatro. En primer
lugar, se observa como en muchos casos los precios de venta están todavía por encima de las
posibilidades económicas de muchos compradores interesados que se ven expulsados del mercado.
En segundo lugar, muchos potenciales compradores con capacidad económica para afrontar la
compra no acaban de decidirse ante la probabilidad de que los precios se ajusten aun más y puedan
comprar con mayor descuento en unos meses. En tercer lugar, muchos compradores son de
reposición. Buscan una nueva vivienda pero no pueden acceder a ella hasta que vendan en el mercado
de segunda mano la que en estos momentos tienen en propiedad. Finalmente, es clave que se
produzca una relajación del “efecto precaución” que se ha generado en nuestro país y que está
frenando el consumo. Potenciales compradores ante la posibilidad de la pérdida del puesto de trabajo
o del empeoramiento de su situación laboral están retrasando como precaución su decisión de
compra.
Este último factor, la necesidad del retorno de la confianza al mercado, es fundamental para que se
La confianza del consumidor se
ha estabilizado en los niveles
registrados en el año 2009.
activen las ventas. Si atendemos al Indicador de Confianza del Consumidor (ICC), los datos, a pesar
de que muestran una mejora en los meses de julio y agosto sobre los de mayo y junio, no pueden
considerarse positivos al mantenerse por debajo de la media del periodo 2007-2010. En cualquier
caso el Indicador de Confianza del Consumidor continúa alejado de los mínimos registrados en el
peor momento de la crisis económica entre los meses de julio 2008 y de marzo 2009.
Índice de Confianza del Consumidor
100
90
80
70
60
50
enero
febrero
marzo
abril
mayo
junio
julio
agosto
septiembre
octubre
noviembre
diciembre
enero
febrero
marzo
abril
mayo
junio
julio
agosto
septiembre
octubre
noviembre
diciembre
enero
febrero
marzo
abril
mayo
junio
julio
agosto
septiembre
octubre
noviembre
diciembre
enero
febrero
marzo
abril
mayo
junio
julio
agosto
septiembre
octubre
40
2007
2008
2009
2010
Esta vuelta de la confianza pasa por un crecimiento consolidado de nuestra economía y por un
retorno a la creación de puestos de trabajo. En ambos aspectos el consenso de los analistas no es
positivo. El crecimiento agregado del PIB para el año 2010 va a ser negativo y se espera un
crecimiento muy moderado, por debajo del 1,0% para el año 2011 y del 2,0% para el año 2012.
Estos niveles de crecimiento económico son insuficientes para se produzca una reducción de la tasa
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de desempleo. Históricamente la economía española no ha generado empleo neto con crecimientos
del PIB inferiores al 2,5%, con lo cual no se verá una creación de empleos consistente en el medio
plazo.
En el siguiente gráfico se observa la evolución del PIB y de la tasa de desempleo en el periodo 20042010. Hasta que la línea roja (PIB) no supere el 2,5% de crecimiento, la línea azul (tasa de paro) no
iniciará un descenso consolidado.
Tasa de Paro vs PIB
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
-1,0%
-2,0%
-3,0%
-4,0%
-5,0%
2004
2005
2006
2007
Tasa de Paro
2008
2009
Trim3
Trim2
Trim1
Trim4
Trim3
Trim2
Trim1
Trim4
Trim3
Trim2
Trim1
Trim4
Trim3
Trim2
Trim1
Trim4
Trim3
Trim2
Trim1
Trim4
Trim3
Trim2
Trim1
Trim4
Trim3
Trim2
Trim1
21%
19%
17%
15%
13%
11%
9%
7%
5%
3%
1%
2010
PIB
Fuente: INE
Finalmente se incorporan las previsiones de crecimiento del PIB para los años 2010 y 2011 emitidas
por varios institutos de análisis y la fecha de emisión de la previsión. Tal y como se ha adelantado
anteriormente hay unanimidad en presentar un crecimiento negativo de la economía española en el
año 2010. Las previsiones para el año 2011 muestran un crecimiento muy moderado de la economía
por parte de la mayoría de los expertos entre el 0,5% y el 1,0%, salvo en el caso de la previsión
emitida por el gobierno que sitúa dicho crecimiento en el 1,3%. Las medidas económica tomadas con
el objetivo de reducir el endeudamiento público van a restar crecimiento económico como
consecuencia de la paralización de inversiones y la reducción de la capacidad de consumo.
Las previsiones sobre el desempleo para los años 2010, 2011 y 2012 sitúan la tasa de paro entre el
17,5% y el 21,5% de la población activa según el consenso de los analistas, una cifra que en
cualquiera de los dos casos muestra la complicada situación a la que se enfrenta la economía española,
y más en concreto el mercado de trabajo.
A modo de conclusión, resulta preocupante observar como en el actual contexto económico y
laboral, y en el futuro planteado por el consenso de los analistas para el medio plazo, no parece
probable una recuperación sólida de la confianza de los consumidores. Este factor resulta clave para
se produzca un sólido incremento en las ventas de viviendas. No es únicamente necesario un mayor
ajuste en los precios sino que además será imprescindible que el potencial comprador entienda que el
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contexto económico general y su situación privada en particular es lo suficientemente estable como
para asumir el que posiblemente será el desembolso más importante de su vida.
3. Conclusiones
Las principales conclusiones a destacar sobre el mercado residencial de nueva construcción en
Málaga desde octubre de 2009 hasta la fecha actual son las siguientes:
La demanda de viviendas en el mercado de Málaga ha seguido mostrando un comportamiento
muy limitado durante el último año. De este modo, el plazo medio de comercialización tanto
de vivienda plurifamiliar como de unifamiliar se ha incrementado de forma destacada en los
últimos 12 meses. En la actualidad, son necesarios 67,6 meses para comercializar una
promoción de viviendas plurifamiliares, mientras que en el caso de las promociones de
vivienda unifamiliar los plazos se disparan hasta los 76,4 meses. En ambos casos aunque el
incremento es significativo, no lo es tanto con respecto al que se produjo en el anterior
ejercicio (octubre 2009). Las causas principales de esta evolución negativa de los plazos de
comercialización son:
o
situación de incertidumbre sobre el contexto económico-laboral que está favoreciendo
no solamente el estancamiento de las ventas sino que en muchos casos está provocando
resoluciones de contratos ya firmados. Todo ello está desencadenando un repunte en el
mercado de alquiler;
o
insuficiente ajuste en los precios de venta que dificulta la accesibilidad a la vivienda a la
familia media;
o
dificultades en la concesión del crédito por parte de las entidades financieras como
consecuencia del mayor riesgo apreciado en los potenciales compradores.
Finalmente cabe destacar que en determinados casos el incremento en el plazo de
comercialización es debido a que determinadas promociones en construcción han paralizado
su venta al detalle a la espera de que aparezca un comprador inversor que se adjudique la
totalidad de las viviendas.
La vivienda plurifamiliar tipo en comercialización tiene una superficie media de 103 m²
construidos incluyendo las zonas comunes. El precio medio por metro cuadrado se sitúa en
los 2.284 euros, mientras que el precio total de la vivienda media alcanza los 235.386 euros.
Por otro lado, la vivienda unifamiliar tipo presenta una superficie media de 204 m², un precio
medio por metro cuadrado de 1.761euros y un precio medio total de 358.568 euros. Es
importante señalar que las viviendas plurifamiliares ofrecen mayoritariamente distribuciones
de 2 y 3 dormitorios (60% de la oferta total) aunque este dato puede variar según la zona del
mercado que se analice. Mientras, en las viviendas unifamiliares las tipologías dominantes son
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las viviendas de 3 y 4 dormitorios (90% de la oferta total), aquí si, un dato generalizado en
todas las zonas donde se comercializa este tipo de vivienda.
En lo referente a las viviendas plurifamiliares, el distrito “Centro” sigue posicionado como el
distrito con el precio unitario más elevado, en concreto 3.420 euros por m², mientras que el
precio más bajo se localiza este año en las promociones del distrito de “Churriana“ situándose
el mismo de media en 1.239 euros por m². En lo referente a las viviendas unifamiliares el
distrito de “Málaga-Este”, entendiendo como tal la zona de Limonar, Cerrado de Calderón y
Parque Clavero, es el que ha registrado los precios medios más elevados por m², situándose
los mismos en 2.112 euros por m². Por el contrario, durante este último año, el distrito donde
se han comercializado las viviendas unifamiliares con precios más bajos ha sido el de “Alhaurín
de la Torre”, donde el precio medio por m² se ha situado en 1.459 euros por m².
Un año más y debido a la gran actividad constructora llevada a cabo en los últimos años los
distritos que mayor volumen de oferta de vivienda plurifamiliar presentan son el de “Rincón
de la Victoria” con 1.371 viviendas y el de “Puerto de la Torre” con 1.332 viviendas, los cuales
vuelven a intercambiar posiciones respecto al ejercicio anterior. Juntos suponen cerca del
50% de la oferta de la ciudad. La oferta total de vivienda plurifamiliar en Málaga se ha situado
en noviembre de 2010 en 5.877 unidades. Esto supone una reducción del 3,6% con respecto
a la oferta inicial del anterior ejercicio.
En lo que concierne a las viviendas unifamiliares el distrito de “Alhaurín de la Torre” lidera el
mercado en cuanto a oferta inicial con 192 viviendas ofertadas, seguido de “Málaga-Este” con
164 viviendas. Ambos, son los distritos que mayor oferta de chalets presentan. Aunque entre
estos dos distritos representan un 68,4% del total de la oferta de viviendas unifamiliares en
Málaga, es necesario establecer que se ha producido una reducción del 39,3% con respecto a
la oferta inicial registrada hace 12 meses.
En relación al stock de viviendas, se han localizado un total de 1.751 viviendas plurifamiliares y
184 viviendas unifamiliares disponibles. Se observa un descenso en el stock de viviendas
disponibles del 9,69% con respecto a los datos del informe de noviembre de 2009 como
consecuencia básicamente de cuatro factores que se establecen a continuación por orden de
importancia:
o
traslados al mercado de alquiler de proyectos inicialmente previstos para su venta,
o
desaparición o paralización de proyectos por falta de venta,
o
ventas originadas en el periodo analizado,
o
ausencia de inicio de nuevos proyectos.
La disponibilidad de viviendas llave en mano, es decir, viviendas cuya construcción ha
finalizado y están listas para ser ocupadas, ha pasado del 72,7% en el año 2009 al 70,2% en el
año 2010. El porcentaje un año más debe considerarse como muy alto; no obstante, la
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variación ha sido inferior al año anterior debido en gran parte a la transformación al mercado
de alquiler y su posterior comercialización de determinados proyectos. Analizando el número
de viviendas se observa que se ha producido un ligero incremento (2,5%) en el número de
viviendas terminadas disponibles. A ello hay que añadir la extrema dificultad por parte de los
promotores para comercializar los proyectos durante su periodo de construcción, siendo esta
una de las razones principales por las que prácticamente no existen nuevo proyectos en el
mercado. Esta situación es completamente opuesta a lo que ocurría en el periodo 2003-2005
en el que prácticamente todos los proyectos estaban vendidos antes de que la construcción
estuviese finalizada. Como muestra de esta realidad, se observan incrementos en el
porcentaje de viviendas disponibles en situación de llave en mano de un 23,1% con respecto
al año pasado, habiendo pasado en cifras absolutas desde las 1.466 viviendas disponibles en
situación de llave en mano en 2009 a las 1.806 del presente año.
Las condiciones financieras se mantienen en los mismos términos observados en el año 2009,
exigiéndose una entrada media del 20% sobre el valor de tasación de la vivienda. Las
entidades financieras son especialmente cautelosas a la hora de conceder el crédito
hipotecario al potencial comprador ante el incremento del riesgo que perciben como
consecuencia de la difícil situación del mercado laboral. En aquellos casos en los que la
entidad financiadora se ha convertido en el propietario de la promoción como consecuencia
de una dación en pago o un canje de deuda con el promotor, se observa una actitud más
relajada a la hora de conceder el crédito hipotecario.
4. Perspectivas
A continuación se presentan las perspectivas del mercado residencial de Málaga para el próximo
ejercicio.
Los bajos ritmos de ventas observados en el ejercicio actual (1,5%) y el incremento de los
plazos de comercialización hasta los 67,6 meses de media, no se corresponden con la
necesidad “real” de creación de hogares en la ciudad de Málaga. De esta manera la demanda
latente decidirá volver al mercado toda vez que:
Finalice el proceso de ajuste de precios iniciado en el año 2007 hasta llegar a un nivel
razonable en el que la accesibilidad a la vivienda permita la compra a los potenciales
demandantes.
Mejoren por parte de las entidades financieras las condiciones de accesibilidad a la
financiación hipotecaria.
Se consolide por parte de las entidades financieras la creación de estructuras comerciales
propias o se externalicen los servicios inmobiliarios, una medida que ya se viene
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observando en los últimos dos años. En la actualidad son las entidades financieras las que
mayor volumen de oferta inmobiliaria acumulan como consecuencia de procesos de
canje de deuda o daciones en pago acordadas con promotores. Con el objetivo de llevar
a cabo la comercialización activa de estas propiedades, será clave la actuación de los
propios bancos y cajas de ahorro y de las herramientas comerciales que pongan en
marcha para facilitar la comercialización de las viviendas. Algunas de las herramientas
aplicadas hasta el momento son y ante las que la demanda ha respondido han sido
reducciones en los precios de venta de entre un 30% hasta un 50% (en determinados
casos), combinar la venta y el alquiler de las viviendas en las promociones, el conocido
como “plan renove” de vivienda o los planes de emergencia para clientes que se pudieran
quedar en paro con posterioridad a la compra de la vivienda.
Finalmente será clave para que se reactive la demanda una mejora en las expectativas
económico-laborales que eliminen la actual situación de incertidumbre. Muchos
potenciales compradores que están dispuestos a comprar se encuentran a la espera de
que el contexto económico mejore para descartar un posible empeoramiento que pueda
afectarles directamente.
La demanda potencial, que actualmente se encuentra expectante, decidirá volver al
mercado ante el cambio de las condiciones mencionadas; si bien, se descarta unos niveles
de absorción como los observados en los ejercicios “históricos” de 2003 a 2006.
Parte de la absorción del stock disponible vendrá generada (este efecto ya se está
produciendo tal como adelantamos en 2009) por el paso tanto de promociones enteras
en unos casos como parte de ellas en otros, desde el mercado de venta al mercado de
alquiler. Este factor ya forma parte de la estrategia de determinados promotores ante la
falta de ventas que están sufriendo en los dos últimos años y la necesidad de obtener
liquidez.
Parte de la oferta que actualmente se encuentra en alquiler, volverá al mercado de venta
en el plazo de dos años, duración media de los contratos de alquiler que se están
firmando en estos casos, lo que supondrá un incremento importante en la oferta de
producto.
Como consecuencia de la baja actividad de la demanda, es previsible que el nivel de
nueva oferta continúe disminuyendo a medio plazo. Así mismo, se mantiene la necesidad
ya mencionada en el informe del año anterior de un mayor ajuste en los precios de venta.
A pesar del importante ajuste en precios realizado por los promotores en los últimos
años se contempla un ajuste adicional a la baja en los próximos 12 meses de entre el 5%
y el 10% ante la escasa respuesta de la demanda en el actual nivel de pecios. Ante estas
perspectivas, la flexibilidad comercial de los promotores a la hora de negociar las
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condiciones de pago, será un elemento fundamental para reactivar tanto la demanda de
viviendas de la ciudad de Málaga como la confianza del inversor.
Atendiendo a los ritmos de ventas actuales y tras analizar la oferta existente, se prevé
que durante el año 2010 el porcentaje de viviendas disponibles en promociones llave en
mano (promociones cuya construcción ha finalizado y se encuentran listas para ser
ocupadas) se incremente repuntando al alza de esta manera el volumen de viviendas
completamente finalizadas y sin vender. No obstante, dicho incremento no será tan
notable como en años anteriores ya que mucho producto seguirá trasladándose al
mercado de alquiler.
La evolución del euribor no se estima que vaya a tener un impacto importante en el
mercado residencial durante el año 2011, a pesar de que mantendrá un ligero
incremento que no se espera supere el 2,00%. Sin embargo, dicho porcentaje podría
verse incrementado de manera considerable, empeorando la financiación de las compras
de viviendas, en el caso de que la actual “barra libre” con la que el Banco Central
Europeo presta dinero a los bancos se cierre. En este caso, el mercado interbancario que
todavía muestra deficiencias presionaría el euribor al alza.
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