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IMAN
Información de Mercado
Aguirre Newman
Mercado Inmobiliario Español
Resumen de situación y previsiones
01
Contexto Macroeconómico
02
Mercado Residencial
03
Mercado de Oficinas
04
Mercado Industrial Logístico
05
Mercado de Locales y Centros Comerciales
06
Mercado Hotelero
07
Suelo y Rehabilitación
Contenidos
IMAN
Información de Mercado
Aguirre Newman
Salida de la recesión económica gracias al consumo y la inversión
Un mercado de dos velocidades
La disponibilidad sigue condicionando el mercado
Estabilización de las rentas en las zonas “Prime”
2014, un año para posicionarse
La demanda extranjera continúa “tirando” del mercado
Crece la actividad en el mercado
Queda prohibida la reproducción parcial o total del presente informe sin la autorización previa y por escrito de Aguirre
Newman, S.A.
El presente documento contiene información de carácter general sin que pueda considerarse que constituye una opinión
profesional o asesoramiento profesional de ningún tipo.
01
Contexto Macroeconómico
Salida de la recesión económica gracias al consumo y la inversión
• Durante el año 2013 se ha producido un importante cambio en la
evolución de la economía, reflejado en un segundo semestre con
un crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB), en tasa intertrimestral positivo. No obstante, no hay que olvidar que la
economía española ha seguido mostrando en 2013 una importante
debilidad reflejada en un PIB que ha retrocedido su tasa interanual
un 1,2%.
• Una ligera recuperación del consumo de los hogares, después de
cinco semestres consecutivos a la baja, y el crecimiento de la
inversión han permitido a la economía española salir de la
recesión en el tercer trimestre del año. La demanda exterior se
mostró más débil durante el último trimestre del año, aunque siguió
aportando en positivo a la economía.
• Las previsiones del conjunto de analistas de mercado para el año
2014 son positivas. La economía mantendrá un crecimiento
positivo en niveles próximos al 1,0%, según las últimas
estimaciones realizadas. El Gobierno prevé dicho crecimiento en
un 0,7% para el conjunto del año 2014. Será la mejora del
consumo privado, a pesar del nivel de desempleo y el
comportamiento de los salarios, y una cierta mejora en la
inversión, las que conduzcan a la economía a crecimientos
positivos.
• El mercado de trabajo ha seguido mostrado un comportamiento
negativo a lo largo de 2013 aunque el número de parados bajó en
69.000 personas, hasta quedar en 5.896.300, lo que situó la tasa
de desempleo en el 26,03%. La población activa se ha reducido en
267.900 personas durante el año, hasta alcanzar 22.654.500
personas, el 59,43% de la población total, la tasa más baja desde
el comienzo de 2008.
• La situación en la que va a estar inmersa la economía durante el
año 2014, con un incremento muy suave del PIB, no va a ser
suficiente para una creación importante de puestos de trabajo. La
tasa de desempleo seguirá en niveles elevados y mostrará una
tendencia decreciente derivada principalmente de la caída de la
población activa (migración y efecto desamino). Se observa una
estabilización en el proceso de destrucción de empleo, que a partir
del segundo semestre del año conducirá a una creación neta de
puestos de trabajo.
• Aunque en 2013 se han continuado produciendo importantes
avances relacionados con aspectos clave de la economía, como
son la consolidación fiscal de las cuentas públicas y el
saneamiento del sector financiero, existen problemas que es
necesario se vayan resolviendo y que pueden frenar la capacidad
de crecimiento. Entre ellos cabe destacar el elevado
endeudamiento del sector privado o la tendencia creciente de la
deuda pública. En este último caso, la reducción del déficit debe
realizarse de tal manera que no ahogue el débil crecimiento
económico.
• Aunque las estimaciones son ligeramente positivas, la situación
invita a la cautela. Además de la necesidad de resolver las
múltiples deficiencias que afectan directamente a nuestra
economía, no se deben pasar por alto factores externos que
pueden poner freno a la incipiente recuperación. Entre ellos cabe
destacar el debilitamiento de algunas de las grandes economías
europeas, el freno en el crecimiento de los mercados emergentes
o la fortaleza del euro frente al resto de divisas. Todos ellos
afectan directamente al sector exterior, uno de los motores
actuales de la economía española.
02 | www.aguirrenewman.es
1. Evolución interanual del PIB (%)
2. Evolución de la Tasa de Paro (%)
5,0%
26%
4,0%
3,0%
21%
2,0%
1,0%
0,0%
16%
-1,0%
-2,0%
11%
-3,0%
-4,0%
-5,0%
6%
2004 2005 2006 2007 2008 2009
2010 2011 2012 2013f 2014f
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Fuente: INE y forecast Gobierno de España
2012
2013
Fuente: INE
3. Evolución Demanda de los Hogares (Índice. Base 100 en 2008)
4. Deuda sobre PIB. España (%)
100,00%
104
90,00%
102
80,00%
100
70,00%
98
60,00%
96
50,00%
94
40,00%
30,00%
92
20,00%
90
10,00%
88
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Fuente: INE
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0,00%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Fuente: INE
02
Mercado Residencial
Un mercado de dos velocidades
• Durante el año 2013 el contexto macroeconómico ha seguido
siendo muy poco favorable desde el punto de vista del mercado
residencial, manteniéndose todos los frenos observados en
periodos anteriores: elevada tasa de desempleo (especialmente en
grupos en edad de emanciparse), descenso en el poder adquisitivo
de los hogares, dificultades de acceso a financiación,
incertidumbre sobre la evolución futura de la economía, y una
opinión generalizada de que los precios de venta van a seguir
cayendo. Por otro lado, desde el punto de vista fiscal se ha
procedido a desincentivar la adquisición de la vivienda mediante la
subida del IVA y la supresión de la desgravación por la compra de
la vivienda habitual. Todos estos factores han hecho que 2013 se
haya convertido en el año en el que menos compraventas de
viviendas se han llevado a cabo desde el inicio de la crisis. No
obstante, cabe destacar el incremento en las compraventas
realizadas por parte de extranjeros, residentes y no residentes,
que empiezan a encontrar oportunidades en el mercado
residencial español.
• Los precios de la vivienda a lo largo del año 2013 han seguido
ajustando aunque en menor proporción que en años anteriores. El
ajuste interanual en 2013 se va a situar aproximadamente en un
5%. El ajuste acumulado desde máximos de 2007/2008 ha sido del
30% según datos del Ministerio de Fomento y del 36% según el
índice de precios de la vivienda que publica el INE.
• La nueva oferta residencial incorporada al mercado se sitúa por
debajo de los mínimos históricos. Se estima que durante el año
2013 no se han incorporado al mercado más de 45.000 viviendas,
muy por debajo de las 80.083 viviendas de obra nueva y libre que
se terminaron en 2012 y muy lejos de las 597.632 del año 2006.
• El stock de obra nueva terminada se sitúa al final del año 2013 en
el entorno de las 575.000 viviendas, manteniendo la tendencia
descendente iniciada en el año 2009. A pesar de que las ventas
de vivienda siguen en retroceso, el número de nuevas viviendas
que se incorporan al mercado es todavía menor, lo que genera un
descenso en el stock de vivienda terminada.
• Ante los frenos a la compra de vivienda existentes, el mercado de
alquiler sigue ganando importancia. No obstante, el mercado de
alquiler representa aproximadamente un 15%, lejos de otros
países de nuestro entorno donde el alquiler se sitúa de media por
encima del 30%.
Previsiones 2014
• Los condicionantes que han afectando negativamente a la
demanda de inmuebles residenciales durante 2013 seguirán
actuando en 2014. Sin embargo, unas mejores expectativas
económicas y un previsible mayor acceso a la financiación
mejorarán las cifras de compraventas.
• Los precios seguirán ajustando a lo largo del año 2014 dado el
elevado exceso de oferta en el mercado, así como la débil
recuperación de la demanda. No obstante, las caídas se centrarán
principalmente en los mercados residenciales de la periferia de las
ciudades donde se concentran los mayores niveles de
disponibilidad y en los mercados vacacionales “no deseados”. Los
mercados
residenciales
situados
dentro
de
las
ciudades/municipios (casco urbano) y los mercados vacacionales
mejor ubicados tienen poca expectativa de una mayor caída en
precios.
• Durante 2014 volverán a ser las entidades financieras y la Sareb
los actores más importantes del mercado inmobiliario a través de
la venta de activos individuales, carteras de inmuebles, deuda con
colateral inmobiliario o de suelo con uso residencial. Desde el
punto de vista de las oferta son los mayores propietarios de
inmuebles residenciales.
• La promoción de nuevos proyectos será residual centrándose en
mercados nicho. No hay financiación para nuevos proyectos
especulativos, incluso para aquellos que muestran unos niveles de
pre-ventas elevados la misma está limitada. La actividad
promotora será liderada por las entidades financieras y por la
Sareb, cuya estrategia, pasa por iniciar aproximadamente 3.000
viviendas durante el año 2014.
• El mercado del alquiler seguirá siendo el gran beneficiado de la
situación. Sigue resultando muy difícil el acceso a una vivienda en
compra para importantes bolsas de población, principalmente para
las que están en edad de emanciparse, teniendo que dirigirse
hacia el mercado de alquiler.
1. Evolución Compraventas de Vivienda
2. Evolución del Precio Medio Vivienda libre
1.000.000
2.150
900.000
2.050
800.000
1.950
700.000
1.850
600.000
2004
2005
2006
Obra Nueva
2007
2008
2009
Segunda Mano
2010
2011
2012
Total
Fuente: Ministerio de Fomento
IMAN | Información de Mercado Aguirre Newman
2013
2005
2006
2007
General
2008
2009
Obra Nueva
3º
3º
2012
1º
3º
2011
1º
3º
2010
1º
1º
3º
1º
3º
1º
1.350
0
1º
1.450
100.000
3º
1.550
200.000
3º
300.000
1º
1.650
1º
400.000
3º
1.750
500.000
2013
Segunda Mano
Fuente: Ministerio de Fomento
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03
Mercado de Oficinas
La disponibilidad sigue condicionando el mercado
•Durante el año 2013, la absorción bruta en el mercado de Madrid ha
alcanzado los 395.181 m2, lo que supone un incremento del 33%
respecto al año 2012. Se trata de la cifra más elevada de los tres
últimos años. En el mercado de Barcelona la contratación bruta
durante el año 2013 ha sido de 197.601 m2, por debajo de los
204.576 m2 contratados en 2012.
• El comportamiento del mercado se ha visto condicionado por la
elevada tasa de disponibilidad existente en los mercados de Madrid y
Barcelona. En la actualidad, en el mercado de oficinas de Madrid hay
1.792.797 m² disponibles y en el de Barcelona 888.775 m2, lo que
sitúa las tasas de desocupación en el 14,10% y el 15,03%
respectivamente, las más elevadas desde los años 90. Cabe
destacar que en ambos mercados la disponibilidad se concentra
principalmente en las zonas periféricas.
• Los niveles de desocupación han seguido presionando a la baja las
rentas de alquiler en los últimos 12 meses en niveles cercanos al 5%.
Estos ajustes cada vez son más moderados y en los Distritos de
Negocios de Madrid y Barcelona, ya están tocando suelo. El precio
medio de alquiler en el “Centro del Distrito de Negocios” de Madrid
es de 23,33 €/m²/mes, mientras que en Barcelona se sitúa de media,
en los 14,5 €/m²/mes. El ajuste desde máximos de finales de año
2007 y comienzos de 2008 ha sido aproximadamente del 40%.
• La elevada sobreoferta en los mercados de Madrid y Barcelona no
se está viendo incrementada ante el bajo nivel de proyectos
especulativos de nueva construcción o en rehabilitación existentes.
En Madrid, durante 2013 la nueva oferta ha alcanzado los 56.359 m².
De esta cifra, el 56% ha entrado en el mercado con usuario
comprometido. En Barcelona se han incorporado al mercado 59.700
m² de los cuales más del 82% han entrado disponibles.
•Durante el año 2013, el mercado de inversión de oficinas mostró
signos de una mayor actividad. En el total del año se han
transaccionado un volumen total de 800 millones de euros, 66% en
Madrid y 34% en Barcelona. Se ha registrado un incremento
interanual del volumen transaccionado del 6% con respecto a 2012 y
del 49% respecto al 2011.
Previsiones 2014
• El comportamiento de la economía en general y de las
expectativas empresariales en particular, seguirán determinando el
comportamiento del mercado de oficinas a lo largo del año 2014.
• Los precios de alquiler van a estar muy condicionados por los
niveles de disponibilidad existentes en cada zona analizada. En la
zona del Distrito de Negocios, tras apreciar ligeros incrementos en
los precios medios durante los últimos 6 meses, debería
confirmarse esa estabilización o inclusive registrar ligeros
incrementos. En las zonas más periféricas de la ciudad y como
consecuencia de los altos niveles de disponibilidad, todavía va a
continuar el ajuste de rentas. Sin embargo, habrá diferenciación
para aquellos edificios mejor ubicados y con mejores calidades
técnicas.
• La actividad promotora mantendrá durante 2014 la tendencia
observada en los últimos meses por los que la entrada de nuevos
inmuebles especulativos se ha reducido de manera considerable.
Un importante porcentaje de los nuevos proyectos que se están
desarrollando y van a salir al mercado en el año 2014 ya tienen
usuario comprometido.
• La disponibilidad va a marcar las variables fundamentales del
mercado, así como el ritmo de evolución de las mismas. Los datos
actuales de desocupación son altos, además hay que considerar
cómo afectarán a esta cifra los futuros cambios de sede de
empresas como BBVA, Vodafone, Cepsa, etc... La evolución de la
disponibilidad va a estar más marcada por el comportamiento de la
contratación que por la nueva oferta que se incorpore.
• La actividad en el mercado de inversión durante la última parte del
año 2013 ha mostrado la existencia de un elevado interés por
parte de inversores, tanto nacionales como internacionales, en el
mercado de oficinas. Se espera que durante 2014 el volumen de
producto en inversión ofertado sea elevado como consecuencia de
dos factores ya observados en el año 2013. En primer lugar,
procesos de venta por parte de entidades financieras y la SAREB
que oferten al mercado producto no residencial y, en segundo
lugar, la rotación de activos por parte de inversores institucionales
extranjeros. La clave para ver un mercado de inversión en 2014
más activo se resume en tres ideas: entrada en el mercado de
inversión de activos atractivos para los potenciales compradores
que están analizando el mercado, mayor realismo por parte de
vendedor y comprador en la valoración de los inmuebles y acceso
a financiación.
2. Evolución Rentas Medias Alquiler. Madrid y Barcelona (€m2/mes)
1. Evolución Absorción. Madrid y Barcelona (m2)
1.000.000
40
900.000
35
800.000
30
700.000
600.000
25
500.000
20
400.000
15
300.000
10
200.000
5
100.000
0
0
2004
2005
2006
2007
Absorción Madrid
04 | www.aguirrenewman.es
2008
2009
2010
Absorción Barcelona
2011
2012
2013
2004
2005
2006
Mad CDN
2007
2008
BCN CDN
2009
2010
Mad DEC
2011
2012
BCN DEC
2013
03
Mercado de Oficinas
La disponibilidad sigue condicionando el mercado
4. Evolución PIB y Disponibilidad (%)
3. Evolución Tasa Disponibilidad (%/stock)
20%
18%
1.800.000
6,0%
16%
1.600.000
5,0%
14%
1.400.000
12%
1.200.000
10%
1.000.000
1,0%
800.000
0,0%
8%
6%
4,0%
3,0%
2,0%
-1,0%
600.000
4%
-2,0%
400.000
2%
-3,0%
200.000
0%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
-4,0%
0
2013
-5,0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Madrid
Barcelona
MADRID
5. Evolución Volumen de Inversión (Mill €)
BARCELONA
Evol. PIB
6. Evolución Yields (%)
3.000.000.000
8%
2.500.000.000
7%
2.000.000.000
6%
1.500.000.000
5%
1.000.000.000
4%
500.000.000
3%
0
2004
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2005
2006
2007
2008
CDN
IMAN | Información de Mercado Aguirre Newman
2009
2010
2011
2012
2013
2013
DEC
www.aguirrenewman.es | 05
04
Mercado Industrial Logístico
Estabilización de las rentas en las zonas “Prime”
• Durante el año 2013, el contexto económico ha seguido afectando
de manera especial al consumo por parte de las familias, lo que ha
repercutido directamente en la producción, acopio y movimiento de
mercancías y, por lo tanto, en el mercado industrial-logístico.
• La demanda de espacios logísticos durante el año 2013 ha
mejorado los niveles del año 2012 en un 15% en el mercado de
Madrid, alcanzando la contratación los 293.136 m². El motivo de
este incremento en la contratación ha sido el cierre de
determinadas operaciones con un elevado volumen de superficie.
En el mercado de Barcelona, tras los buenos resultados del año
2012, en 2013 se ha producido un ajuste en la contratación de un
23%, hasta alcanzarse los 285.739 m². No obstante, si se analiza
el número de operaciones en el mercado de Barcelona, se han
cerrado en 2013 más operaciones logísticas que en 2012.
• Tal y como ha ocurrido a lo largo de los últimos años, durante
2013 no han existido desarrollos de nuevos proyectos logísticos de
carácter especulativo, debido a la incertidumbre que provoca la
situación del mercado y la alta disponibilidad existente. Por otro
lado, la escasez de financiación para proyectos sin inquilino,
impide el desarrollo de los mismos. A pesar de ello, la
disponibilidad de producto logístico sigue siendo muy elevada en
ambos mercados (961.629 m² en Madrid y 556.150 m²).
• Los precios de cierre han continuado ajustándose a lo largo de los
últimos meses de manera generalizada, aunque en menor medida
que en años anteriores. No obstante, en las zonas Prime de
Madrid y Barcelona, activos con buenas calidades y buenas
localizaciones, se ha producido una tendencia a la estabilización
en las rentas de alquiler.
• En 2013, el volumen de inversión total en el mercado logístico de
Madrid y Barcelona alcanzó los 98,5 millones de euros, cifra que
duplica a la del año pasado aunque supone la segunda peor de los
último años. A lo largo del 2013, se han llevado a cabo dos
operaciones relevantes por volumen: la primera de 25 millones de
euros y la segunda de 47 millones de euros. El volumen del resto
de operaciones son entre los 2 y los 6 millones de euros.
2. Precio Medio Logístico (€/m2 /mes)
1. Evolución Absorción Logística (m2)
7
400.000
6,5
350.000
6
5,5
300.000
5
4,5
250.000
4
3,5
200.000
3
2007
150.000
2008
2009
2010
Madrid
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2011
Barcelona
2012
2013
2008
2009
Madrid
2010
2011
Barcelona
2012
2013
Previsiones 2014
• A pesar de la mejora de la situación económica esperada para el año 2014, no se puede ser positivo en cuanto a un crecimiento relevante de la
demanda logística. El crecimiento previsto del consumo privado para 2014 sigue siendo muy moderado, lo que no invita a pensar en fuertes
incrementos de la producción industrial, ni por lo tanto de las necesidades de almacenamiento y distribución.
• Como en ejercicios anteriores, la mayor parte de la demanda seguirá liderada por procesos de reubicación. No obstante, hay nichos de mercado
que se mantienen activos en la búsqueda de espacios para crecer; compañías industriales que buscan aprovechar las oportunidades que ofrece
el mercado, nuevos modelos de distribución, etc...
• Comportamiento creciente del comercio electrónico, en el que se observa un amplio recorrido desde el punto de vista de la demanda de
espacios logísticos por parte de distribuidores nacionales e internacionales que potenciarán su venta “on line” durante los próximos años.
• Respecto a las rentas de mercado, tras la estabilización observada a lo largo del 2013, que ha supuesto tocar mínimos en zonas Prime, durante
el año 2014 no se esperan cambios significativos, especialmente en los activos que reúnan calidad y ubicación. No obstante, en el caso de los
terceros cinturones, probablemente exista todavía un mínimo ajuste.
• Después de muchos años sin casi actividad promotora, la promoción de nuevos proyectos pudiera abrirse en el año 2014, fundamentalmente
proyectos llave en mano para aquellas demandas, que por tipología o superficie, no pudieran satisfacerse con el stock actual. Naves de gran
tamaño a partir de 20.000 m² y naves tipo “cross docking” entrarían dentro de este segmento.
• Durante el año 2014 se prevé que se consolide la tendencia apreciada en el 2013 en el mercado de inversión, por la que se materializaron
importantes operaciones sobre todo durante la segunda parte del año. Son varios los inversores (institucionales y privados) que están tomando
posiciones en un mercado que invita a comprar.
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05
Mercado de Locales y Centros Comerciales
2014, un año de posicionarse
• Las ventas minoristas han continuado en 2013 con la tendencia
negativa de los últimos años, observándose resultados algo más
positivos en la última parte del año. Las visitas a los centros
comerciales, sin embargo, no han mantenido esa tendencia y
siguen en tasas negativas, si bien, diciembre ha registrado un
descenso menos acentuado.
• A pesar de la crisis y de la complicada evolución de las ventas, los
indicios de recuperación en el corto plazo de la economía y en el
medio plazo (6-12 meses) del consumo de los hogares, ha llevado
a muchos operadores a buscar nuevos emplazamientos
(reactivación planes expansión) y a tratar de mejorar su
posicionamiento actual. No obstante, las dificultades de
financiación seguirán estando presentes, con lo que el crecimiento
vía deuda será una opción residual.
• Las rentas de alquiler han seguido ajustándose fuera de los ejes
comerciales “Prime” y centros comerciales “Oro”, donde la tasa de
disponibilidad se mantiene en torno al 5%. En cuanto a los centros
“Plata” y ubicaciones en calles comerciales de segundo nivel, ésta
se sitúa entre el 10% y el 15%, mientras que en los centros
“Bronce” y ejes comerciales secundarios supera ampliamente el
30%.
• La oferta de nuevos centros comerciales se mantiene en niveles
muy ajustados. Sólo se han inaugurado en 2013 centros pequeños
o parques de medianas, un producto en ambos casos “de crisis”,
que han entrado al mercado con niveles correctos de ocupación.
(Parque Ardemuz, El Tablero, Alameda, Gran Jonquera Outlet,
Parque Ferrol, Camino Real 1º Fase, Castellana 200, Holea,
Ciudad de la Imagen). En el caso del mercado de locales
comerciales en calle sigue siendo relevante la entrada de producto
derivado del cierre de sucursales bancarias por parte del sector
financiero, en algunos casos en ubicaciones muy atractivas.
• El mercado de inversión en centros comerciales se ha
incrementado de manera muy acentuada respecto a años
anteriores, tanto en volumen como en número de operaciones. Ese
interés por el mercado se ha materializado en un crecimiento
espectacular en la última mitad de 2013, que comenzó con
operaciones de carácter más oportunista, pero que ha
evolucionado hacia transacciones con diferentes tipologías de
activo y perfiles de inversión, además de grandes operaciones
inmobiliarias con un trasfondo corporativo y de estrategia
comercial. En este sentido, es preciso destacar la polarización en
las operaciones de inversión entre centros comerciales prime y
centros que necesitan una gran gestión.
• En el mercado de inversión de locales comerciales se mantiene el
importante interés por parte de inversores privados en locales
ubicados en los ejes más comerciales con precio entre 1 y 8
millones de euros. En el caso del inversor institucional y family
offices con gran capacidad inversora, el interés se ha centrado en
activos Prime con precios por encima de los 30 millones de euros,
un producto escaso en el mercado.
• Los procesos de venta (y reventa) de locales ocupados por
entidades financieras en el formato de s&lb han recuperado
importancia en la última parte del año, observándose una clara
IMAN | Información de Mercado Aguirre Newman
reactivación de determinados procesos que habían mostrado baja
actividad en la primera parte de lo año.
Previsiones 2014
•Aunque las previsiones de evolución de la economía no indican una
clara mejora del mercado de trabajo ni una fuerte recuperación del
consumo, sí adelantan que el PIB de España va a crecer en 2014,
después de varios años de evolución negativa. En este escenario,
ha llegado el momento de posicionarse, tanto para los propietarios
como para los retailers.
•Los operadores encuentran el mercado en su punto más bajo, si
bien, tienen la seguridad de que el comportamiento de sus unidades
de negocio será mejor en los próximos meses de lo que lo ha sido en
los anteriores. Todavía pueden encontrar incentivos importantes a la
implantación, de modo que mitigan su riesgo de inversión en un
escenario con mejores perspectivas.
•En el caso de los propietarios, cualquier inversión que realicen
sobre sus activos, en el ámbito de nuevos planes estratégicos y de
mejora (nuevas implantaciones, capex,…), tendrá un mejor y más
rápido retorno que los que se hubieran realizado en los últimos años.
• El mercado seguirá polarizado, con la demanda centrada
especialmente en locales comerciales situados en entornos “muy
comerciales” (centros oro y ejes high street-Prime) y “potencialmente
muy comerciales” (centros y calles que han sufrido en la crisis pero
tienen posibilidades de rápida recuperación).
•La tasa de disponibilidad va a mantener una tendencia ascendente
en los centros y calles comerciales secundarias, donde se observa
mucha rotación de aperturas y cierres de negocios (más en calle que
en centro comercial). Mientras, en las mejores ubicaciones
comerciales, tanto en centro comercial como en calle, se mantendrán
los actuales niveles de desocupación ya de por si bajos.
• Las rentas de alquiler en las mejores ubicaciones comerciales
están estabilizadas y empezaran a descontar la futura mejora del
mercado. Cobra especial importancia establecer los mecanismos
adecuados de actualización de rentas que permitan cerrar acuerdos
proporcionados para ambas partes.
• Interés inversor por el mercado de centros comerciales en
cualquiera de sus tipologías. La presencia de inversores
institucionales con expectativas de rentabilidad/riesgo en todo el
rango, desde “core” hasta oportunista, adelanta la actividad inversora
en 2014 en todas las tipologías de centros comerciales. Como en
años anteriores, habrá escasez de oportunidades en el mercado de
activos “oro” y serán activos con necesidad de una gestión muy
activa los que muestren una mayor actividad inversora.
• En el caso de locales en calle, la alta demanda de producto Prime
por parte de fondos de inversión especialistas en retail y de
inversores privados observada en la última parte del año 2013, se
mantendrá en 2014, dado el elevado interés por esta tipología de
activos. Una vez más, la existencia de oferta de locales en inversión
con las características adecuadas será determinante en el mercado.
www.aguirrenewman.es | 07
05
Mercado de Locales y Centros Comerciales
2014, un año de posicionarse
1. Disponibilidad media retail calle. Madrid (%)
2. Disponibilidad media retail calle. Barcelona (%)
9%
8%
8%
7%
7%
6%
6%
5%
5%
4%
4%
3%
3%
2%
2%
1%
1%
0%
0%
2006
2007
2008
Prime Madrid
2009
2010
Ejes comerciales Madrid
2011
2012
2013
2006
2007
2008
Ejes secundarios Madrid
2009
Prime
3. Precios medios retail calle Madrid (€/m2 /mes)
2010
2011
2012
2013
Ejes secundarios
4. Precios medios retail calle Barcelona (€/m2 /mes)
35
160
30
140
120
25
100
20
80
15
60
10
40
5
20
0
0
2004
2005
2006
2007
Centros Oro
2008
2009
2010
Centros Plata
2011
2012
2006
2013
2007
2008
2009
Prime
Centros Bronce
5. Rentas medias por tipología de C.C. (€/m2 /mes)
2010
2011
2012
2013
Ejes secundarios
6. Yield media por tipología de C.C. (%)
35
9%
30
9%
25
8%
20
8%
7%
15
7%
10
6%
5
6%
5%
0
2004
2005
2006
2007
Centros Oro
08 | www.aguirrenewman.es
2008
2009
Centros Plata
2010
2011
2012
Centros Bronce
2013
2004
2005
2006
2007
Oro
2008
2009
Plata
2010
Bronce
2011
2012
2013
06
Mercado Hotelero
Moderado Optimismo
• El mercado hotelero en el año 2013 ha seguido condicionado por
el efecto positivo del crecimiento de España como destino turístico
internacional (record de visitantes extranjeros, en el entorno de los
60 millones), y el efecto negativo que ha supuesto el entorno
económico nacional, principal condicionante de la contracción del
mercado doméstico y corporativo.
• España se mantuvo en 2013 como el segundo mayor mercado
hotelero de la UE con más de 386 millones de pernoctaciones,
sólo superado por Francia, con 405 millones de pernoctaciones y
por delante de Italia. No obstante, España es el principal destino
para los turistas de fuera de la UE, de los que contabilizó 251,9
millones de noches en hoteles, un 3,5% más que en el año 2012.
• La ligera mejora de los principales parámetros comerciales
hoteleros, debe ser matizada por las grandes diferencias entre los
principales destinos, concentrándose el crecimiento en los
destinos vacacionales consolidados con importante penetración de
mercados internacionales, donde cabe desatacar las zonas Prime
de Canarias, Baleares y Costa del Sol. Mientras, encontramos
pocos destinos urbanos en positivos, sólo cabe destacar la buena
evolución de Barcelona y otras ciudades como San Sebastián o
Málaga.
• Aunque la nueva oferta se encuentra prácticamente paralizada, el
exceso acumulado en la década pasada junto con la contracción
del mercado nacional y el segmento corporativo, sigue siendo un
elemento de presión en el RevPar (precio y ocupación), solo
mitigado en los destinos favorecidos por el crecimiento del
mercado internacional.
• Con todo ello, en el año 2013 y al margen de los destinos estrella,
se ha apreciado una ligera mejora de ratios críticos en base a la
moderación de bajadas de precios e incluso una estabilización o
mejora moderada en ciertos destinos y una ligera recuperación de
ocupaciones.
• La cifra de inversión hotelera, en la que se incluyen la inversión de
hoteles en funcionamiento y la compra de inmuebles para un futuro
cambio de uso a hotelero, alcanzó 796 millones de euros en el año
2013, lo que representa un incremento considerable respecto a los
420 millones de euros registrados en 2012. Barcelona ha sido el
actor protagonista del mercado, habiendo acaparado casi el 80%
del total del volumen transaccionado y más del 60% del número de
operaciones.
Previsiones 2014
• Para el año 2014, continuará la tendencia de crecimiento
moderado del sector hotelero, que se ampliará a más destinos
vacacionales y urbanos, en base a la fortaleza del mercado
vacacional internacional y a la estabilidad de la oferta. Será
también clave para que se consolide esta tendencia el esperado
cambio en el mercado nacional y en el segmento corporativo, que
está sujeto a la consolidación de las perspectivas de mejora del
entorno económico nacional.
• El año 2014 será clave de cara a un cada vez más cercano
cambio de ciclo, tanto en destinos vacacionales como urbanos.
Las mejores perspectivas a medio plazo se fundamentan en la
recuperación económica nacional, el desarrollo de la industria
global y la realidad de España como destino de referencia
consolidado.
• En este sentido, los factores diferenciales beneficiarán a aquellos
hoteles que sean capaces de gestionar y adaptarse a las nuevas
tendencias de una industria en constante y rápida evolución. La
capacidad de implementar nuevas fórmulas y modelos de gestión
operativos, tanto a nivel contractual como de producto, serán la
clave de la diferenciación y del éxito.
• Se mantiene el interés por parte de cadenas internacionales en
crecer vía gestión/franquicia y de las cadenas nacionales, vía
arrendamiento variable/gestión. El interés se centra en la apertura
de nuevos establecimientos en las mejores ubicaciones de las
principales ciudades, vía reposicionamiento de hoteles existentes
o transformación de edificios vacios de oficinas, donde el uso
hotelero presenta un mayor nivel de rentabilidad y maximiza el
valor del inmueble en el largo plazo. La liberación de edificios por
parte de las Administraciones Públicas presenta oportunidades
inexistentes en años anteriores. Al igual que en el año 2013,
durante 2014 las oportunidades en el sector vacacional vienen de
la mano de grupos hoteleros de origen nacional, que ven
oportunidades de crecer en aquellos destinos turísticos que han
mostrado buenos resultados en los últimos años.
• El mercado de inversión en el año 2014 estará marcado por las
operaciones de compra de deuda asociada a activos hoteleros. La
mejora de la confianza por parte del consumidor continuará y
ayudará a la actividad transaccional además del interés por parte
de los inversores en ciudades como Madrid y Barcelona.
• La necesidad de alternativas y soluciones, tanto para propietarios
como financiadores, (cuyas estrategias serán la clave) deberán
abrir la puerta a oportunidades de inversión atractivas,
especialmente en destinos menos favorecidos por el segmento
vacacional internacional. Esto unido al creciente interés de los
inversores y operadores internacionales, anticipan un año 2014
muy fructífero en el mercado transaccional hotelero, en el que será
clave conciliar los intereses de propiedad, financiador, operador e
inversor.
Previsiones 2014
IMAN | Información de Mercado Aguirre Newman
www.aguirrenewman.es | 09
06
Mercado Hotelero
La demanda extranjera continúa “tirando” del mercado
1. Evolución volumen de Inversión (€)
2. Pernoctaciones anuales en hoteles
300.100.000
2.000.000.000
290.100.000
1.800.000.000
280.100.000
1.600.000.000
270.100.000
1.400.000.000
260.100.000
1.200.000.000
250.100.000
1.000.000.000
240.100.000
800.000.000
230.100.000
600.000.000
220.100.000
400.000.000
210.100.000
200.000.000
200.100.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
0
Pernoctaciones
4. Variación interanual Precios por región (%)
3. Variación REVPAR interanual por región (%)
6%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
-6%
-8%
-10%
4%
2%
0%
-2%
-4%
10 | www.aguirrenewman.es
Ceuta
Melilla
La Rioja
País Vasco
Murcia
Navarra
Galicia
Madrid
Valencia
Extremadura
Cataluña
Castilla y León
Castilla - La Mancha
Canarias
Cantabria
Baleares
Aragón
Asturias
España
Andalucía
Ceuta
Melilla
La Rioja
País Vasco
Murcia
Navarra
Madrid
Galicia
Extremadura
Valencia
Cataluña
Castilla - La Mancha
Cantabria
Castilla y León
Canarias
Baleares
Aragón
Asturias
España
Andalucía
-6%
07
Suelo y Rehabilitación
Cambio en el mercado de inversión
• Durante el año 2013 se ha observado una gran actividad en el
mercado de suelo y rehabilitación. Tras una importante corrección
en los precios en esta tipología de activos, un mejor conocimiento
de la evolución futura de la economía y un ajuste en las
rentabilidades esperadas, se han acercado, al fin, los intereses de
comprador y vendedor.
• Las claves del mercado han sido:
• 1. La llegada definitiva de los fondos de inversión, inversores
Latinoamericanos y el sector hotelero que han dinamizado el
mercado de rehabilitación.
• 2. El mercado de rehabilitación ha alcanzado ritmos de actividad
muy elevados. En Barcelona ha predominado la actividad de
inversores hoteleros, mientras que Madrid, con más de 20
operaciones sobre edificios en rehabilitación en la zona del centro
de la ciudad, ha estado dominado por el inversor LATAM.
• 3. El mercado de suelo “finalista” ha recuperado el pulso en
determinadas ubicaciones, lo que ha provocado el regreso del
promotor nacional y determinados fondos internacionales que
estudian la adquisición de carteras importantes para desarrollar en
el medio plazo.
• Al igual que en años anteriores y salvo casos puntuales, el
volumen máximo por transacción difícilmente supera los 10
millones de euros.
Previsiones 2014
En 2014, la SAREB será el principal agente del mercado y seguirá
marcando el ritmo. Por otro lado, tendrán lugar importantes
procesos de desinversión de diferentes administraciones, así como
por parte de empresas participadas por éstas.
Se mantienen los nichos de demanda vistos en años anteriores:
compra de suelos para usos dotacionales, rehabilitaciones en
mercados residenciales muy consolidados y suelos para desarrollo
de activos comerciales (medianas comerciales) en ciudades
medianas y grandes.
Las principales entidades financieras españolas han mostrado su
predisposición a volver a financiar determinados desarrollos
inmobiliarios, lo cual, sin duda, dinamizará aún más la actividad
inmobiliaria en 2014.
Los precios seguirán ajustándose en línea con el ajuste observado
en el precio del producto terminado. En la actualidad los precios se
encuentran en niveles del año 2002-2003.
• 4. Durante los últimos meses, hemos visto cómo los grandes
procesos de venta de carteras residenciales han concluido con
éxito: Proyecto Bull, Proyecto Teide, Cartera IVIMA y Cartera EMV.
Estas operaciones, junto a las grandes carteras de suelo, son las
que pueden facilitar a los inversores extranjeros el volumen
deseado.
El mercado de rehabilitación y suelo seguirá caracterizado por
operaciones de bajo volumen, por debajo de 10 millones de euros.
No obstante, la venta de grandes carteras de suelos por parte de
ee.ff, sareb o administraciones públicas va satisfacer la necesidad
de los inversores institucionales de entrar en operaciones de gran
volumen. En este sentido, podríamos ver la compra de carteras de
suelo.
• Desde el punto de vista de la demanda, se observa una gran
actividad por parte del inversor/promotor local que busca
preferentemente suelos o rehabilitaciones de poco volumen para el
desarrollo de entre 20 y 30 viviendas, ubicados en núcleos
urbanos muy bien situados. Actualmente, la oferta de este tipo de
producto es prácticamente nula.
Evolución del precio del suelo en función de su madurez
+
DESCUENTO
DESCUENTO
NO HAY
NO HAY
MERCADO
Precio
DESCUENTO
MERCADO
>50%
SUELO
URBANO
• Suelo urbano: corto/medio plazo
SUELO
URBANIZABLE
-
Grado de
liquidez
• Suelo no urbanizable: largo plazo
SUELO NO
URBANIZABLE
-
IMAN | Información de Mercado Aguirre Newman
• Suelo urbanizable: medio/largo plazo
Grado de avance urbanístico
+
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