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PLAN DE MEJORA URBANA DE ORDENACIÓN
VOLUMÉTRICA DE LA AMPLIACIÓN DEL
HOTEL SUNRISE – LLORET DE MAR
PLAN DE MEJORA URBANA PARA LA ORDENACIÓN VOLUMÉTRICA DE LA
AMPLIACIÓN DE EDIFICIO HOTELERO SITO EN C./ SÈNIA DEL BARRAL, 46, DE
LLORET DE MAR (GIRONA)
PLAN DE MEJORA URBANA DE ORDENACIÓN VOLUMÉTRICA DE LA AMPLIACIÓN DEL HOTEL SUNRISE LLORET DE MAR (GIRONA) PLAN DE MEJORA URBANA DE ORDENACIÓN VOLUMÉTRICA DE LA
AMPLIACIÓN DEL HOTEL SUNRISE EN LLORET DE MAR (GIRONA)
ÍNDICE
DOCUMENTACIÓN ESCRITA
A. MEMORIA
A 01. Promotor y propietario.
A 02. Ámbito de planeamiento.
A 03. Antecedentes. Planeamiento vigente. Parámetros de aplicación.
A 04. Estado actual.
A 05. Descripción y justificación de la propuesta en función de los objetivos.
A 06. Relación de superficies.
A 07. Cálculo de edificabilidades.
B. NORMATIVA URBANÍSTICA
Art. 1 Objeto y ámbito territorial
Art. 2 Marco Legal
Art. 3 Contenido documental
Art. 4 Vinculación normativa
Art. 5 Calificación del suelo
Art. 6 Interpretación
Art. 7 Determinaciones urbanísticas que se contemplan para lograr los objetivos.
Condiciones urbanísticas.
Art. 8 Integración paisajística
C. GESTIÓN
D. EVALUACIÓN ECONÓMICA
E. PLAN DE ETAPAS
F. JUSTIFICACIÓN INFORME MEDIAMBIENTAL
G. MOVILIDAD SOSTENIBLE
ANTONIO L. VIMA MORENO‐ARQUITECTO‐RBLA. DE CATALUNYA 53‐55 6ºE‐08007 BARCELONA‐[email protected] PLAN DE MEJORA URBANA DE ORDENACIÓN VOLUMÉTRICA DE LA AMPLIACIÓN DEL HOTEL SUNRISE LLORET DE MAR (GIRONA) DOCUMENTACIÓN GRÁFICA
PLANOS INFORMATIVOS
I01
I02
I03
I04
I05
I06
SITUACIÓN - EMPLAZAMIENTO
PLANEAMIENTO VIGENTE
PLANEAMIENTO VIGENTE. DETALLE
PL. TOPOGRÁFICO
EDIFICABILIDAD INICIAL
FACHADA NOROESTE ESTADO ACTUAL
1/2000
1/7500
1/1000
1/200
1/400
1/100
EDIFICIO B. C/ Sènia del Barral
I07
FACHADA NORESTE ESTADO ACTUAL
1/100
EDIFICIO A y B. C/ Migdia – C/ Sènia del Barral
I08
FACHADA ZONA PISCINA ESTADO ACTUAL
1/100
EDIFICIO A
I09
FACHADA ZONA PISCINA ESTADO ACTUAL
1/100
EDIFICIO B
I10
FACHADA SURESTE ESTADO ACTUAL
1/100
EDIFICIO B
PLANOS ORDENACIÓN
O01
ORDENACIÓN VOLUMÉTRICA
1/400
PL. SÓTANO -2 y PL. SÓTANO -1
O02
ORDENACIÓN VOLUMÉTRICA
1/400
PL. BAJA y PL. PISO
O03
PERFILES 1 a 15
1/200
EDIFICIOS C y D
O04
PERFILES 16 a 35
1/200
EDIFICIO C
O05
O06
PERFILES VESTÍBULO PLANTA BAJA
FACHADA NOROESTE PROPUESTA
O07
FACHADA NORESTE PROPUESTA
1/200
1/100
EDIFICIO B. C/ Sènia del Barral
1/100
EDIFICIO A y B. C/ Migdia – C/ Sènia del Barral
O08
FACHADA ZONA PISCINA PROPUESTA
1/100
EDIFICIO A
O09
FACHADA ZONA PISCINA PROPUESTA
1/100
EDIFICIO B
O10
FACHADA SURESTE ESTADO PROPUESTA
1/100
EDIFICIO B
O11
FACHADA SUR ESTADO PROPUESTA
1/200
EDIFICIOS C y D
O12
SECCIÓN PROPUESTA
1/100
EDIFICIO B
O13
PLAN DE ETAPAS
ANTONIO L. VIMA MORENO‐ARQUITECTO‐RBLA. DE CATALUNYA 53‐55 6ºE‐08007 BARCELONA‐[email protected] 1/500
PLAN DE MEJORA URBANA DE ORDENACIÓN VOLUMÉTRICA DE LA AMPLIACIÓN DEL HOTEL SUNRISE LLORET DE MAR (GIRONA) DOCUMENTACIÓN ESCRITA
A. MEMORIA
A.01 Promotor y propietario.
El promotor y propietario del presente Plan de Mejora Urbana de Ordenación
Volumétrica es de titularidad privada y pertenece a un solo propietario, SUNRISE
HOTELS S.L., con NIF número B-17825779, representado por el Sr. Manuel Hernández
Sánchez, con NIF número 77530406-M, en calidad de administrador.
A 02. Ámbito de planeamiento
El ámbito del Plan de Mejora Urbana comprende el solar situado en la C/ Sènia del
Barral, 46, del suelo urbano de Lloret de Mar, donde se ubica actualmente el Hotel
Sunrise. Este hotel se compone de dos edificios, el original de 7 plantas y la posterior
ampliación de 5 plantas de altura. Este solar presenta una configuración poligonal
irregular, una topografía abrupta y un pendiente de este a oeste que presenta un
desnivel de unos 20 metros des de la cota más alta (la parte del acceso principal,
des de la C/ Poeta Carner) a la más baja (el acceso des de la C/ Sènia del Barral).
Este solar tiene una superficie total de 9.046,16 m².
A 03. Antecedentes. Planeamiento vigente. Parámetros de aplicación.
La ordenación urbanística del municipio se rige por el Plan de Ordenación
Urbanística Municipal de Lloret de Mar, aprobado definitivamente por la “Comissió
Territorial d’Urbanisme de Girona en data 21 de desembre de 2006 (DOGC 4994 de
24.10.2007).
Como antecedente hace falta señalar que posteriormente el Ayuntamiento de
Lloret de Mar promovió un expediente que contenía un conjunto de modificaciones
y de corrección de errores de este POUM. Este expediente fue aprobado
definitivamente por la “Comissió Territorial d’Urbanisme de Girona” en sesión de
fecha 17 de junio de 2009 (DOCG 5578 de 2.3.2010).
Este POUM clasifica los terrenos afectados como suelo urbano, con la calificación
urbanística de Zona Hotelera (clave 2.6), subzona 2.6.H.A., que es la que
comprende un grupo de hoteles a los que, por sus características especiales, se les
fija la edificabilidad individualmente.
Concretamente, el artículo 179.2 de la normativa prevé para el Hotel Ifa
(actualmente llamado Hotel Sunrise) que puede aumentar el techo actual en un
10% para servicios y usos complementarios al hotel.
Asimismo, en cumplimiento con el artículo 179. Subzona (2.6.H.x) (R Recurs Alçada
25/02/2010) (Mod 21/3/12), en su punto 1, indica que para todos los hoteles
comprendidos dentro de la zona 2.6 H que el POUM permita ampliar su techo
actual, será obligatorio con carácter vinculante y simultaneo la tramitación y
actualización de la licencia ambiental de acuerdo con la ley de Intervención
Ambiental (actividad).
Además el apartado 2 del artículo 172 del POUM establece que para aquellas
subzonas en que se prevea la posibilidad de incrementar el techo actual hotelero
en un determinado porcentaje, la nueva edificación podrá agotar también este
ANTONIO L. VIMA MORENO‐ARQUITECTO‐RBLA. DE CATALUNYA 53‐55 6ºE‐08007 BARCELONA‐[email protected] PLAN DE MEJORA URBANA DE ORDENACIÓN VOLUMÉTRICA DE LA AMPLIACIÓN DEL HOTEL SUNRISE LLORET DE MAR (GIRONA) incremento, siempre que se mantenga el uso hotelero y se tramite y apruebe un
Plan especial que defina el resto de los parámetros de edificación, garantizando en
todo caso la integración de la edificación en su entorno.
Por otra parte, como antecedente, señalar que en sesión de fecha 5 de marzo de
2008 la “Comissió Territorial d’Urbanisme de Girona” en relación con este apartado
establece la interpretación que la figura de planeamiento derivado adecuada a las
finalidades de lo que se propone es un Plan de Mejora Urbana de Ordenación
Volumétrica, de acuerdo con lo que prevé el apartado 1.b) del artículo 68 del Texto
Refundido de la Ley de Urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2005, de
26 de julio (actualmente artículo 70 del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo,
aprobado por el Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto).
Hace falta, también, tener en cuenta la normativa vigente del POUM referente a las
plantas sótano:
Artículo 79. Planta sótano
1. Es la planta o plantas situadas por debajo de aquella que tiene consideración de planta baja.
2. En todas las ordenaciones excepto en la alineación de vial, tendrá la consideración de planta
sótano, referida a la cota del terreno, la que tenga el techo a menos de 1 metro por encima del nivel
del suelo exterior definitivo sin tener nunca el aspecto de fachada aparente. La parte de planta
semienterrada, el techo de la cual sobresalga más de 1 metro por encima de este nivel, tendrá, en
toda esta parte, la consideración de planta baja. El acceso exterior a esta planta sótano tendrá un
máximo de 5 metros de ancho.
3. En las plantas con consideración de sótano, no se permite el uso de vivienda ni la ubicación de
habitaciones de uso residencial u hospitalario.
4. Los sótanos por debajo del primero sólo podrán destinarse a aparcamiento, instalaciones técnicas
del edificio, cámaras acorazadas y similares.
5. Sólo se permitirá la construcción de plantas sótano, cuando estas puedan desaguar al alcantarillado
público, aunque sea por medios mecánicos.
6. La altura libre mínima de las plantas sótano es de 2,50 m, excepto para las edificaciones existentes
anteriores a la aprobación inicial del POUM, para las que se admitirá una altura libre mínima de 2,20 m.
7. La planta sótano primera no cuenta a efectos de edificabilidad y, en lo que respecta a su uso, se
establece:
7.1 Su uso diferente al de aparcamiento exige un Plan especial y supone una transformación
urbanística, a los efectos de aquello que dispone el artículo 68.2.a del Texto refundido de la Ley de
urbanismo. En lo respecto a los sectores de suelo urbanizable que han de ser desarrollados por el
planeamiento derivado, de acuerdo con el POUM, se aplicará aquello que disponga el Plan parcial.
En las claves 2.4 y 2.6, únicamente será susceptible de transformación la superficie resultante de la
proyección del sobre rasante.
7.2 En los casos de uso hotelero, sanitario y educativo, se podrán autorizar en el primer sótano
otros usos vinculados al uso principal y que no generen una nueva actividad, a efectos de licencia
ambiental, excepto del de habitaciones, sin que sea preceptivo la exigencia de un Plan especial y sin
prejuicio del cumplimiento de las normativas de prevención de incendios y de intervención ambiental.
8. A los efectos de lo establecido en el artículo 132 de estas normas, sobre dotación mínima de
aparcamientos, el uso urbanístico de la planta sótano diferente a la de aparcamiento cuenta a
efectos de edificabilidad para el cálculo de las plazas de aparcamiento.
9. En las edificaciones plurifamiliares, cuando la planta baja se destine a vivienda, esta planta baja no
podrá tener conexión directa con la planta sótano.
ANTONIO L. VIMA MORENO‐ARQUITECTO‐RBLA. DE CATALUNYA 53‐55 6ºE‐08007 BARCELONA‐[email protected] PLAN DE MEJORA URBANA DE ORDENACIÓN VOLUMÉTRICA DE LA AMPLIACIÓN DEL HOTEL SUNRISE LLORET DE MAR (GIRONA) Parámetros urbanísticos de aplicación:
Normativa urbanística aplicable
Clave
POUM de Lloret de Mar
Zona Hotelera, Clave 2.6
Subzona 2.6.H.A.
Superficie parcela
Edificabilidad existente *
Art. 179
Edificabilidad ampliable permitida: 10%
Altura reguladora máxima “Edificio A”
Altura reguladora máxima “Edificio B”
Usos permitidos
Usos complementarios
Usos permitidos en ampliación
9.046,16 m²
10.671,08 m²
1.067,11 m²
21,90 m (PB + 6PP)
15,80 m (PB + 5PP)
Hotelero
Servicios y usos complementarios al hotel
Servicios y usos complementarios al hotel
A 04. Estado actual.
El hotel se compone de dos edificios construidos en varias etapas temporales.
Un edificio original o principal al que denominaremos “Edificio A” y otro objeto de
una posterior ampliación al que denominaremos “Edificio B”.
El “Edificio A” se distribuye en altura en planta baja más 6 plantas piso y el “Edificio
B” en planta baja más 4 plantas piso.
Se accede a la zona de aparcamiento desde la C/ Poeta Carner donde se ubica el
acceso principal a nivel de la tercera planta (+70.60) del “Edificio A” encontrándose
la recepción en la planta primera (+63.32).
Ambos edificios quedan comunicados a nivel de la planta tercera (+58.61) del
“Edificio A” y de la planta cuarta (+61.61) del “Edificio B”.
Exteriormente, el edificio hotelero dispone de varias áreas de estar (jardines, zonas
de juegos, piscina y piscina infantil) o terrazas a distinto nivel comunicadas
mediante escaleras.
Desde la C/ Sènia del Barral y a través de una escalera y una vía exterior se accede
directamente a la zona del bar (+58.77) y a la zona de la piscina (+58,52).
Desde la zona de la piscina se accede a dos niveles superiores, el primero donde se
ubica la piscina infantil (+60,15) y el segundo desde el que se realiza el acceso
directo a la recepción (+63,32).
Características del terreno:
La parcela tiene forma poligonal irregular y presenta una topografía abrupta con
una marcada pendiente de este a oeste, desde el Turó de l’Estelet al frente de la c/
Sènia del Barral. Presenta un desnivel de aproximadamente unos 20 metros desde
la cota más alta a +72,38 m, en la zona del aparcamiento y acceso principal, a la
cota más baja a + 49,70 m, acceso desde la c/ Sènia del Barral.
La superficie total de la parcela es de 9.046,16 m².
ANTONIO L. VIMA MORENO‐ARQUITECTO‐RBLA. DE CATALUNYA 53‐55 6ºE‐08007 BARCELONA‐[email protected] PLAN DE MEJORA URBANA DE ORDENACIÓN VOLUMÉTRICA DE LA AMPLIACIÓN DEL HOTEL SUNRISE LLORET DE MAR (GIRONA) A 05. Descripción y justificación de la propuesta en función de los objetivos.
El Plan de mejora urbana tiene por objeto determinar la ordenación volumétrica
resultante en esta finca, acogiéndose a las posibilidades de ampliación que prevé
el apartado 2 del artículo 179 de la normativa del POUM vigente, que permite
aumentar el techo actual en un 10% para servicios y usos complementarios al hotel.
Así, se prevén las siguientes actuaciones:
Reforma y ampliación de la edificación existente:
 La construcción de un nuevo vestíbulo de acceso al hotel, en la intersección de
los dos edificios actuales del hotel, denominados “Edificio A y Edificio B”, y con
acceso directo desde la C/ Sènia del Barral.
Dada la orografía del terreno, parte del vestíbulo no computa a efectos de
edificabilidad por considerarse a tales efectos planta sótano. Dicha justificación
queda definida en el plano de ordenación O05.
Parte de la planta baja existente se reformará para ubicar los aseos para
huéspedes y el maletero. Asimismo, se prolongará la escalera existente en el
“Edificio B” dotando a éste con una salida de emergencia directamente a la C/
Sènia del Barral.
 La construcción de un núcleo de comunicación vertical, situado al lado del
nuevo vestíbulo, y formado por una escalera de 1,40 m de ancho y dos
ascensores panorámicos con capacidad para ocho personas que, desde el
vestíbulo, dan acceso a las plantas superiores.
 Las actuaciones que tienen consideración de reforma por realizarse dentro de las
edificaciones existentes “Edificio A y Edificio B”, son las siguientes:
-
En planta primera: Parte del núcleo de comunicaciones.
En planta segunda: La escalera se encuentra parcialmente en una zona
reformada.
- En planta tercera y cuarta: Prácticamente la totalidad de la actuación es
reforma.
Las tienen consideración de ampliación son:
-
En planta primera: Parte del núcleo de comunicaciones.
En planta segunda: Parte de la escalera, los ascensores, el vestíbulo de
independencia y un salón que comunica ambos edificios.
En planta tercera y cuarta: Caja de ascensores que sobresale del plano de
fachada actual.
En planta quinta hasta planta novena: Toda la actuación es ampliación,
tanto la escalera y los ascensores como el vestíbulo de independencia.
En entreplanta quinta: La rampa de acceso al comedor.
 Construcción de una planta ático sobre el “Edificio B” que confronta a la C/
Sènia del Barral, retirada 3 metros de la línea oficial de calle, destinada a sala y
lavabos para los clientes del hotel. El “badalot” de escalera se incorpora a la
actuación como superficie reformada.
Nuevas edificaciones:
 Un edificio aislado de tres plantas, denominado “Edificio C” y situado en el jardín
posterior de la finca. De estas tres plantas, se prevén dos enterradas (la planta -2,
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la planta -1, en las cotas +55,30 y +56,30, se destinará a una sala de usos múltiples:
convenciones, reuniones, etc.) y la planta sobre rasante, situada a la cota +60,00,
formada por la escalera de salida a la terraza exterior y que comunica con las
dos plantas inferiores.
 Un edificio aislado de dos plantas, denominado “Edificio D”, y situado en el área
del aparcamiento actual. Estas dos plantas están enterradas: la planta -2, cota
+63,40, se destinará a aparcamiento para los clientes, y la planta -1, cota +66,50,
a comedor.
La singularidad de la implantación de las edificaciones C y D sobre los terrenos
con mayor pendiente de la parcela supone que la parte frontal de las plantas
sótano tengan consideración de planta baja. Estas zonas en planta baja, cuya
justificación queda definida en los planos de ordenación O03 y O04, computan a
efectos de edificabilidad.
A 06. Relación de superficies.
Superficies estado actual:

Superficies construidas ACTUALES por planta:
EDIFICIOS “A” y “B”
Planta
Superficies construidas (m²)
Planta Baja
640,00
Planta Primera
700,02
Planta Segunda
515,44
Planta Tercera
1.411,67
Planta Cuarta
1.868,07
Planta Quinta
1.292,21
Planta Sexta
1.135,19
Planta Séptima
1.036,16
Planta Octava
1.036,16
Planta Novena
1.036,16
Total Superficie construida ACTUAL
10.671,08 m²
Superficies actuación (reforma y ampliación):

Superficies construidas AMPLIADAS y REFORMADAS de la edificación
existente:
EDIFICIOS “A” y “B”
Planta
Planta Baja
Sup. Ampliada (m²)
Sup. Reformada (m²)
Sup. Total (m²)
174,31*
167,80
342,11
Planta Primera
7,25
28,70
35,95
Planta Segunda
7,25
103,75
111,00
Planta Tercera
7,25
31,69
38,94
Planta Cuarta
2,87
31,69
38,94
Planta Quinta
455,61
11,92
455,61
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82,41
44,33
126,74
Planta Sexta
27,86
7,22
35,08
Planta Séptima
27,86
7,22
35,08
Planta Octava
27,86
7,22
35,08
Planta Novena
27,86
7,22
35,08
848,39 m²
448,76 m²
1.297,15 m²
TOTAL
* Parte de esta superficie a efectos de edificabilidad se considera planta sótano según se muestra en
los planos de ordenación O01 y O02.

Superficies construidas AMPLIADAS nuevas edificaciones:
EDIFICIO “C”
Planta
Sup. Ampliada (m²)
Sup. Reformada (m²)
Sótano -2 *
876,98
876,98
Sótano -1 (bajo terraza)*
876,98
876,98
Terraza
22,20
22,20
1.776,16 m²
Sup. Total (m²)
1.776,16 m²
EDIFICIO “D”
Planta
Sup. Ampliada (m²)
Sup. Reformada (m²)
Sótano -2 (Aparcamiento)*
1.375,70
1.375,70
Sótano -1 (Comedor)*
1.223,80
1.223,80
2.599,50 m²
TOTAL
5.224,05 m²
Sup. Total (m²)
2.599,50 m²
448,76 m²
5.672,81 m²
*a efectos de edificabilidad las superficies en planta sótano no son computables
ANTONIO L. VIMA MORENO‐ARQUITECTO‐RBLA. DE CATALUNYA 53‐55 6ºE‐08007 BARCELONA‐[email protected] PLAN DE MEJORA URBANA DE ORDENACIÓN VOLUMÉTRICA DE LA AMPLIACIÓN DEL HOTEL SUNRISE LLORET DE MAR (GIRONA) A 07. Cálculo de edificabilidades
Según se desprende del cálculo del techo construido que se detalla en el punto A
06 de la memoria, actualmente el conjunto edificado del hotel totaliza una
superficie construida de 10.671, 08 m².
En consecuencia, las superficies ampliadas previstas y computables a los efectos de
edificabilidad son los siguientes:
EDIFICIOS “A” y “B”
Planta
Superficie Ampliada (m²)
Planta Baja
23,98
Planta Primera
7,25
Planta Segunda
7,25
Planta Tercera
7,25
Planta Cuarta
2,87
Planta Quinta
455,61
Entreplanta Quinta
82,41
Planta Sexta
27,86
Planta Séptima
Planta Octava
Planta Novena
27,86
27,86
27,86
698,06 m²
EDIFICIO “C”
Planta
Superficie Ampliada (m²)
Planta Baja (bajo terraza)**
186,40
Planta Baja (terraza)
22,20
208,60 m²
EDIFICIO “D”
Planta
Superficie Ampliada (m²)
Planta Baja (Aparcamiento)**
46,13
Planta Baja ( Comedor)**
64,73
110,86 m²
TOTAL
1.017,52 m²
**se computan las superficies situadas a más de 1,50m de la cota natural del terreno
Justificación de las superficies ampliadas:
Total superficie construida Actual
Art. 179
Superficie de ampliación permitida
(10% Sup. Total construida actual según P.O.U.M.)
Total superficie AMPLIADA (9,53%)
Sup. Ampliación permitida >Total sup. Ampliada computable
10.671,08 m²
1.067,10 m²
1.017,52 m²
1.067,10 m² >1.017,52 m²
ANTONIO L. VIMA MORENO‐ARQUITECTO‐RBLA. DE CATALUNYA 53‐55 6ºE‐08007 BARCELONA‐[email protected] PLAN DE MEJORA URBANA DE ORDENACIÓN VOLUMÉTRICA DE LA AMPLIACIÓN DEL HOTEL SUNRISE LLORET DE MAR (GIRONA) B. NORMATIVA URBANÍSTICA
B.1 DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL
Art. 1 Objeto y ámbito territorial.
1.- Constituye el objeto de este Plan de Mejora Urbana la ordenación de los
volúmenes resultantes de la ampliación del Hotel Sunrise, acogiéndose a las
posibilidades de ampliación que prevé en esta finca el POUM vigente.
2.- La presente normativa es de aplicación al suelo correspondiente al ámbito del
presente Plan de Mejora Urbana. Este ámbito comprende el solar situado en la C/
Sènia del Barral, 46, del suelo urbano de Lloret de Mar, donde se ubica actualmente
el Hotel Sunrise. Este hotel se compone de dos edificios, el original de 7 plantas y la
posterior ampliación de 5 plantas de altura. Este solar presenta una configuración
poligonal irregular, una topografía abrupta y un pendiente de este a oeste que
presenta un desnivel de unos 20 metros desde la cota más alta (la parte del acceso
principal, des de la C/ Poeta Carner) a la más baja (el acceso des de la C/ Sènia
del Barral). Este solar tiene una superficie total de 9.046,16 m².
Art. 2 Marco Legal
1. El Plan de Mejora Urbana para la Ordenación Volumética de edificio residencial
público Hotel Sunrise, se ha redactado de acuerdo con el ordenamiento vigente en
Cataluña en materia urbanística, más concretamente por el Decreto Legislativo
1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de
Urbanismo y por “Llei 3/2012, de modificació del text refós de la llei d’urbanisme”,
aprobado por el DL1/2010, de 3 de agosto (en adelante, TRLU), y el Decreto
305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de
Urbanismo.
2. Las referencias a las Normas Urbanísticas del POUM lo son al POUM de Lloret de
Mar, aprobada definitivamente el 21 de diciembre de 2006 por la “Comissió
Territorial d’Urbanisme de Girona”, y en lo referente a las modificaciones y
corrección de errores de este POUM aprobado definitivamente por la “Comissió
Territorial d’Urbanisme de Girona” en sesión de fecha 17 de junio de 2009 (DOCG
5578 de 2.3.2010).
Art. 3 Contenido Documental
El contenido de este Plan de Mejora Urbana de Ordenación Volumétrica se ajusta
a aquello dispuesto en el art. 70 “Planes de Mejora Urbana” del TRLU (“Text Refós de
la Llei d’Urbanisme”), y consta de la documentación siguiente:
DOCUMENTACIÓN ESCRITA
A. Memoria
B. Normativa urbanística
C. Gestión
D. Evaluación económica
E. Plan de etapas
F. Justificación informe medioambiental
G. Movilidad sostenible
ANTONIO L. VIMA MORENO‐ARQUITECTO‐RBLA. DE CATALUNYA 53‐55 6ºE‐08007 BARCELONA‐[email protected] PLAN DE MEJORA URBANA DE ORDENACIÓN VOLUMÉTRICA DE LA AMPLIACIÓN DEL HOTEL SUNRISE LLORET DE MAR (GIRONA) DOCUMENTACIÓN GRÁFICA
Planos informativos
I01 SITUACIÓN – EMPLAZAMIENTO
I02 PLANEAMEINTO VIGENTE
I03 PLANEAMIENTO VIGENTE. DETALLE
I04 PL. TOPOGRÁFICO
I05 EDIFICABILIDAD INICIAL
I06 FACHADA NOROESTE ESTADO ACTUAL. EDIFICIO B. C/ Sènia del Barral
I07 FACHADA NORESTE ESTADO ACTUAL. EDIFICIO A y B. C/ Migdia – C/ Sènia del Barral
I08 FACHADA ZONA PISCINA ESTADO ACTUAL. EDIFICIO A
I09 FACHADA ZONA PISCINA ESTADO ACTUAL. EDIFICIO B
I10 FACHADA SURESTE ESTADO ACTUAL. EDIFICIO B
Planos ordenación
O01 ORDENACIÓN VOLUMÉTRICA. PL. SÓTANO -2 y PL. SÓTANO -1
O02 ORDENACIÓN VOLUMÉTRICA. PL. BAJA y PL. PISO
O03 PERFILES 1 a 15. EDIFICIOS C y D
O04 PERFILES 16 a 35. EDIFICIO C
O05 PERFILES VESTÍBULO PLANTA BAJA
O06 FACHADA NOROESTE PROPUESTA. EDIFICIO B. C/ Sènia del Barral
O07 FACHADA NORESTE PROPUESTA. EDIFICIO A y B. C/ Migdia – C/ Sènia del Barral
O08 FACHADA ZONA PISCINA PROPUESTA. EDIFICIO A
O09 FACHADA ZONA PISCINA PROPUESTA. EDIFICIO B
O10 FACHADA SURESTE PROPUESTA. EDIFICIO B
O11 FACHADA SUR ESTADO PROPUESTA. EDIFICIOS C y D
O12 SECCIÓN PROPUESTA. EDIFICIO B
O13 PLAN DE ETAPAS
Art. 4 Vinculación normativa
Tienen carácter normativo:

La normativa.

Todos los planos de ordenación.
Art. 5 Calificación del suelo
El P.M.U. define la calificación del suelo como Zona Hotelera – Clave 2.6, Subzona
2.6.H.A. de uso exclusivamente hotelero, de acuerdo con la actual normativa
hotelera.
Art. 6 Interpretación
1. Se aplican las reglas de interpretación del artículo 10 del TRLU.
En la
interpretación de las determinaciones que se expresan gráficamente en los
planos de ordenación, tendrá preferencia aquellos en que la definición de las
determinaciones sea más concreta (planos a escala más grande).
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hará en coherencia con los objetivos y planteamientos que hayan estado
explicitados.
Art. 7 Determinaciones urbanísticas que se contemplan para lograr los objetivos.
Condiciones urbanísticas.
Los parámetros urbanísticos vienen fijados por el POUM de Lloret de Mar y además
de los parámetros generales de la “Zona Hotelera 2.6, Subzona 2.6.H.A. se
particularizan las siguientes condiciones urbanísticas:
- Ocupación sobre rasante: se fija una ocupación máxima, resultante de la
ordenación volumétrica propuesta en el PMU de 4.316,53 m² (47,71 % del
ámbito).
La ocupación se mide por la proyección ortogonal sobre un plano horizontal
de todo el volumen de la edificación incluidos los cuerpos volados, quedando
excluidos los aleros máximos permitidos por la normativa específica de la zona
hotelera 2.6.
- Altura reguladora máxima: se establece una altura reguladora máxima (ARM)
de 15,80 m (PB + 4PP) para el “Edificio B” y una ARM de 21,90 m (PB + 6PP).
- Se permite sobre el “Edificio B”, una planta ático, sobre la altura reguladora
máxima, retirada 3 metros del plano de fachada a calle o espacio público.
(Art. 81. Planta ático (POUM))
- Según lo establecido en los puntos anteriores se establece un número máximo
de plantas en el “Edificio B” de PB + 4PP +Ático. Plano de ordenación O12.
- Sobre el forjado de la planta ático ampliada sobre el “Edificio A y B”, no se
admite ningún elemento, ni de obra, ni técnico, más que los propios de
impermeabilización de cubierta.
- Alturas libres mínimas por planta (Art. 84 – POUM):
La altura libre mínima de la planta baja será de 2,80 m.
La altura mínima de la planta ático será de 2,70 m entre pavimento y forjado
de techo.
La altura mínima de la planta sótano destinada a aparcamiento podrá ser de
2,50 m.
- Se consideran plantas sótano aquellas
semienterradas bajo la cota de rasante.
que
se
sitúan
enterradas
o
En las plantas con consideración de sótano no se permiten la ubicación de
habitaciones de uso residencial. En la planta del primer sótano se permiten
usos vinculados al uso principal. En los sótanos por debajo del primero no
podrá destinarse a actividades diferentes a las de aparcamiento de vehículos,
almacén o instalaciones técnicas del edificio. La altura libre mínima de las
plantas sótano será de 2,50 m.
- Para la implantación de las nuevas edificaciones, “Edificio C y D”, se tiene en
cuenta lo expuesto en el art. 102 (POUM) sobre desmontes y terraplenes en el
que se permite un desmonte máximo de 1,80 m y un terraplenado máximo de
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m por encima ni 1,80 por debajo de la cota natural del terreno. Se permite un
antepecho o barandilla calada de hasta 0,90 m de altura por encima de los
muros de contención.
- En los “Edificios C y D” la planta baja será aquella que tiene el pavimento
situado entre 1,80 m por debajo y 1,50 m por encima de la cota natural del
terreno en cualquiera de sus puntos. Justificación de planta baja que se grafía
en los planos de ordenación O04 y O05.
- Techo edificable: se fija un techo máximo de 11.738,15 m² sobre rasante, según
establece el art. 179.2 (POUM) que prevé un aumento del techo actual en un
10% para servicios y usos complementarios del hotel.
- Los perímetros reguladores, la ordenación volumétrica y el perfil regulador
donde se han de inscribir las actuaciones objeto de este Plan de mejora
urbana vienen definidos en los planos de ordenación O01, O02, O03, O04 y
O05.
Art. 8 Integración paisajística
El POUM establece en su artículo 172.2 de la normativa que se ha de garantizar, en
todo caso, la integración de la edificación en su entorno.
Atendiendo a la singularidad de la implantación de las edificaciones C y D con
efectos sobre los terrenos con mayor pendiente de la parcela, la propuesta de
introducir un seguido de plantas sótano que en la parte frontal son visibles y tienen
la consideración de planta baja, supone generar una fachada de nueva creación
en estos terrenos de fuerte pendiente hasta ahora no transformados, se prestará
especial atención en el tratamiento estético (materiales, colores, etc.) que faciliten
la integración paisajística del conjunto edificado resultante de las actuaciones
prevista.
Por todo ello y con el objeto de que no se produzca un impacto ambiental que
desarmonice el paisaje los materiales a emplear en serán:
- Vidrio en ventanas y barandillas de terrazas.
- Carpintería de aluminio o PVC de color marrón oscuro.
- Aplacado de piedra o mortero monocapa, ambos de color marrón oscuro,
en las partes opacas (cantos de forjado y paramentos verticales).
Con tal de minimizar el impacto paisajístico, la fachada de la planta sótano -1 (bajo
terraza) del Edificio C, presenta una visión únicamente de la estructura (pilares), es
decir que el hueco entre pilares no será de material opaco.
Asimismo, se le dará tratamiento vegetal a los muros de contención que superen
una altura de 2 metros.
En la parte de los terrenos en que no se edifique se plantará de nuevo vegetación
(árboles, plantas, palmeras….).
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El ámbito del presente Plan de Mejora Urbana de Ordenación Volumétrica afecta a
una parcela de una única propiedad, no existen cesiones ni urbanizaciones viarias,
no es necesario delimitar ningún polígono de actuación.
D. EVALUACIÓN ECONÓMICA
La evaluación económica del Plan contempla las obras de reforma y ampliación del
edificio existente y de nueva edificación que, en síntesis, son los siguientes:
Edificio A-B
-
La construcción de un nuevo vestíbulo de acceso al hotel.
La construcción de un núcleo vertical de comunicación.
Construcción de una planta ático como sala polivalente.
Edificio C
- Construcción de edificio de 2 planta bajo rasante y de dos terrazas anexas a
las actuales en el jardín.
Edificio D
- Construcción de edificio de 2 plantas bajo rasante para aparcamiento y
comedor.
Los costes de construcción se determinarán en los correspondientes proyectos de
reforma y ampliación de los “Edificios A y B” y edificación de las nuevas
edificaciones, “Edificio C y D”, de todos modos el Plan de Mejora Urbana incorpora
una valoración aproximada de presupuesto de ejecución material.
El presupuesto de las obras a realizar, dentro del ámbito de actuación del presente
Plan Mejora Urbana de Ordenación Volumétrica de la ampliación del Hotel Sunrise
es de:
Edificio A-B: un millón trescientos cincuenta y seis mil setecientos setenta y un euros
con noventa y un céntimos (1.356.771,91 €)
Edificio C: un millón setenta y cinco mil noventa y tres euros con cuarenta y un
céntimos (1.075.093,41 €)
Edificio D: un millón trescientos diecisiete mil cuatrocientos noventa y un euros con
sesenta céntimos (1.317.491,60 €)
E. PLAN DE ETAPAS
Se prevé la ejecución de las actuaciones previstas dentro del ámbito del Plan de
Mejora Urbana de Ordenación Volumétrica en tres etapas, que son:
ETAPA 1 (iniciada el 7 de enero de 2011)
Con una duración de 1 año, corresponden a las obras de reforma y ampliación del
edificio existente y de nueva edificación que son:
- La construcción de un nuevo vestíbulo de acceso al hotel.
- La construcción de un núcleo vertical de comunicación (escalera,
ascensores panorámicos y vestíbulos de independencia).
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terraza).
ETAPA 2
Con una duración de 1 año, corresponden a las obras de reforma y ampliación del
edificio existente y de nueva edificación que son:
- Construcción de una planta ático como sala polivalente en el Edificio B.
- Construcción de la planta sótano -2 (bajo terraza) y la escalera que
comunica la terraza con las plantas inferiores en el Edificio C.
ETAPA 3
Con una duración de 1 año, corresponden a las obras de nueva edificación del
Edificio D consistentes en la construcción de edifico de 2 plantas bajo rasante para
uso aparcamiento (sótano -2) y comedor (sótano -1).
F. JUSTIFICACIÓN INFORME MEDIAMBIENTAL
Según se extrae del artículo 66 Documentación de los planes parciales urbanísticos,
del DL 1/2010 Texto Refundido de la Ley de Urbanismo, de aplicación también para
los Planes de Mejora Urbana según el artículo 70, en su letra i) del punto 1 dicta lo
siguiente:
Artículo 66 Documentación de los planes parciales urbanísticos
1. Los planes parciales se componen, formalmente, de los documentos
siguientes:
i)
La documentación medioambiental pertinente y, como mínimo, el
informe medioambiental.
Asimismo, en cumplimiento con el artículo 179. Subzona (2.6.H.x) (R Recurs Alçada
25/02/2010) (Mod 21/3/12), en su punto 1, indica que para todos los hoteles
comprendidos dentro de la zona 2.6 H que el POUM permita ampliar su techo
actual, será obligatorio con carácter vinculante y simultaneo la tramitación y
actualización de la licencia ambiental de acuerdo con la ley de Intervención
Ambiental (actividad).
Dadas las características que tiene el presente Plan de mejora urbana y por la poca
entidad del mismo, se podría constatar, sin necesidad de estudios u otros trabajos
adicionales, que no genera cambios significativos en las condiciones
medioambientales.
A estos efectos, según artículo 8, en su punto 2, e la Ley 6/2009 de evaluación
ambiental de planes y programas, el promotor presentaría una solicitud al órgano
ambiental, con tal de que éste, por medio de una resolución motivada, declare la
no-sujeción del plan a evaluación ambiental. El termino para adoptar y notificar la
resolución es de un mes desde la presentación de la solicitud. En el caso de que el
órgano ambiental no dicte la resolución de declaración de no-sujeción en dicho
plazo, la solicitud se entiende que está desestimada.
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La propuesta del Plan tiene poca incidencia en la movilidad generada, teniendo en
cuenta que tiene como objeto la ordenación de los volúmenes resultantes de la
ampliación del Hotel Sunrise para servicios y usos complementarios al hotel. No hay
aumento en el número de habitaciones y por tanto tampoco en la ocupación.
No se actúa sobre ningún sistema viario, sólo en zona de suelo de aprovechamiento
privado.
Se trata de un edificio residencial público, hotel, que no sobrepasa las dimensiones
requeridas, según implantación singular, para que se tenga que hacer un estudio
de la movilidad generada, según consta en el Decret 344/2006, de 19 de
septiembre, de “regulació dels estudis d’avaluació de la mobilitat generada”.
El decreto establece que se ha de incorporar estudio de evaluación de la movilidad
generada, según lo expuesto en su artículo 2
punto 3.4
sección g, en
implantaciones singulares que puedan generar de forma recurrente un nombre de
viajes al día superior a 5000. En el caso que nos ocupa no sobrepasamos este dato.
El hotel se encuentra en un área urbana consolidada con servicios de transporte
público al alcance.
El acceso a la planta sótano -2, ubicada en el Edificio D, destinado a aparcamiento,
tendrá un máximo de 5 metros de ancho.
En la propuesta de edificación, se prevé un número de plazas de aparcamiento
que ha de satisfacer como mínimo una plaza de aparcamiento por cada tres
habitaciones, sean dobles o sencillas, según dicta el artículo 132 Regulación de la
dotación mínima de aparcamientos según los usos (Mod. 2/3/2010) para uso
hotelero.
ANTONIO L. VIMA MORENO ARQUITECTO Barcelona, junio de 2012 ANTONIO L. VIMA MORENO‐ARQUITECTO‐RBLA. DE CATALUNYA 53‐55 6ºE‐08007 BARCELONA‐[email protected]