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 UN ANÁLISIS DE LA EVOLUCIÓN DEL ESFUERZO PARA EL ACCESO A
LA VIVIENDA
Septiembre de 2009
Los últimos datos publicados de algunos de los indicadores inmobiliarios más relevantes del mercado
muestran cierta ralentización del ritmo de ajuste profundo del sector inmobiliario.
Aunque todavía es muy pronto para hablar de recuperación en el mercado, no cabe duda de que las
cifras recientemente publicadas muestran cierta reactivación de un segmento de compradores de
vivienda.
Si bien estos demandantes pueden haber fundado sus decisiones en las diferentes medidas de política
anunciadas por las Administraciones públicas, desde un punto de vista estadístico, todo parece indicar
que el reciente repunte trimestral de las transacciones inmobiliarias tiene mucho que ver con la
mejora en el umbral de esfuerzo para el acceso a la vivienda.
Un análisis de la evolución reciente del esfuerzo
Más allá de las propias circunstancias socioeconómicas de los agentes, el esfuerzo de acceso a la
financiación de la vivienda por parte de las familias viene determinado por la evolución de una serie
de variables económicas que determinan el coste de la deuda inicial y en suma pueden facilitar, o
por el contrario, dificultar la entrada en el mercado tanto de demandantes de primer acceso como de
reposición.
En función del recorrido de estas variables en el período más reciente de la economía española, se
pueden distinguir tres etapas en términos de esfuerzo para el acceso a la vivienda.
X Una primera etapa la constituiría el período 1995-2005, caracterizado por una evolución
decreciente de los tipos de interés, el incremento de los plazos de contratación de los préstamos
hipotecarios, y una situación económica y del empleo favorable que facilitó la entrada al mercado de
vivienda de un volumen importante de demanda embalsada.
Gráfico 1. Evolución del coste inicial de la deuda hipotecaria media de los hogares
euros
10.500
10.000
9.500
9.000
8.500
8.000
7.500
7.000
6.500
6.000
5.500
5.000
4.500
4.000
3.500
3.000
(*) Los datos de 2009 solo recogen la media de los datos disponibles hasta esta fecha Fuente: elaboración propia 1 Durante la primera fa
ase de este periodo,
p
el efecto
e
financ
ciero combin
nado de “tipo
os y plazo” dio
d lugar a
un abarattamiento de los costes, que permitió
ó absorber la aceleración en el crecimiento de los precios
de la vivie
enda alimentada por la fuerte
f
presió
ón de la dem
manda.
YNo obsttante, el con
ntinuo aumen
nto de los precios inmob
biliarios y po
or tanto, del importe
préstamos hipotecariios, unido a la subida de los tipo
os de interé
és desde fin
nales de
incrementtando exces
sivamente el
e coste de la deuda, presionando
o al alza el umbral
expulsand
do progresiv
vamente de
el mercado a una parte significativa de la demanda
especialm
mente al cole
ectivo de prim
mer acceso.
me
edio de los
200
05, acabó
de acceso y
de vivienda,
Como con
nsecuencia de
d ello, el mercado
m
inm
mobiliario esp
pañol comen
nzó una fase
e de ajuste moderado
en 2006, que finalme
ente se vio in
ntensificado a finales de 2007 por la crisis financ
ciera interna
acional.
Cuadro 1. Consecuencias de la crrisis. Cuadro-resumen.
A NIVEL
N
INT
TERNACIO
ONAL
• Clima
a de desconffianza
• Parallización de lo
os mercados
s de
capita
ales e interba
ancarios
• Contracción del crédito
c
• Incre
emento de lo
os tipos de in
nterés
A NIVEL NACIONAL
N
L
• Ajuste
e profundo d
del mercado
inmob
biliario
• Empe
eoramiento c
condiciones
económicas y emp
pleo
• Aume
ento de la morosidad
Este nue
evo escenarrio económico nacionall, con unas
s expectativ
vas de evo
olución nega
ativas del
crecimien
nto económic
co y del em
mpleo, dio lu
ugar a pauta
as más prud
dentes en ell mercado hipotecario
h
tanto por parte de prrestamistas como
c
de pre
estatarios, contrayendo hasta cifras históricas el
e volumen
de activid
dad y condiciionando un nuevo
n
perfil de demanda
a de crédito con un may
yor nivel de solvencia.
s
Situación
n actual
Z Desde finales de 2008, sin embargo, todas
s las variables que deterrminan o inc
ciden en el coste
c
de la
deuda hipotecaria se
e han ido aproximando a valores
s similares a los registrados en el
e período
expansivo
o 2004-2005
5, recreando
o un escena
ario de esfue
erzo para la
a adquisición
n de viviend
da similar,
aunque en un entorn
no económico contrap
puesto.
El ajuste en los prec
cios de la vivienda, con
n tres trimestres consec
cutivos de c
crecimiento interanual
negativo, así como en los tiipos de intterés –actu
ualmente en
n mínimos históricos- presiona
especialm
mente a la ba
aja el coste de
d la deuda y facilita el acceso
a
a la vivienda
v
(Ve
er gráfico 2)..
No cabe duda
d
de que
e, en la actualidad, la ev
volución favo
orable de los
s determinan
ntes del esfu
uerzo para
la adquis
sición de viivienda incid
de en las decisiones de
d segmenttos específic
cos de com
mpradores,
económic
camente solv
ventes y con ahorro sufic
ciente, que comienzan
c
a participar e
en el mercad
do.
Los prime
eros signos de reactiva
ación se ma
anifiestan en
n las diferen
ntes estadístticas que se
e publican
sobre el número
n
e im
mporte de las
s operacione
es nuevas, que registran
n cierta ralen
ntización en las caídas
de las tas
sas de crecim
miento anualles y suaves
s incremento
os en las variiaciones inte
er-trimestrales.
2 Grafico 2. Resumen gráfico del cambio en las variables relevantes en la contratación de los préstamos
Evolución de las cuotas medias (Euros)
860
830
800
770
740
710
680
650
620
590
560
530
500
Evolución de los tipos de interés medios de contratación %
6,0
5,5
5,0
1
3
2
4,5
4,0
3,5
3,0
Evolución de las tasas de crecimiento del importe medio del crédito hipotecario dic‐08
mar‐08
jun‐08
sep‐08
sep‐07
dic‐07
dic‐06
mar‐07
jun‐07
jun‐06
sep‐06
sep‐05
dic‐05
mar‐06
mar‐05
jun‐05
jun‐04
sep‐04
dic‐04
mar‐04
jun‐04
sep‐04
dic‐04
mar‐05
jun‐05
sep‐05
dic‐05
mar‐06
jun‐06
sep‐06
dic‐06
mar‐07
jun‐07
sep‐07
dic‐07
mar‐08
jun‐08
sep‐08
dic‐08
mar‐09
jun‐09
mar‐04
2,5
Evolución del plazo medio de contratación (años)
28,5
20%
28,0
15%
27,5
10%
27,0
5%
26,5
26,0
0%
25,5
‐5%
25,0
‐10%
24,5
‐15%
24,0
jun‐09
dic‐08
mar‐09
jun‐08
sep‐08
dic‐07
mar‐08
jun‐07
sep‐07
dic‐06
mar‐07
jun‐06
sep‐06
dic‐05
mar‐06
jun‐05
sep‐05
dic‐04
mar‐05
sep‐04
jun‐04
mar‐04
mar‐04
jun‐04
sep‐04
dic‐04
mar‐05
jun‐05
sep‐05
dic‐05
mar‐06
jun‐06
sep‐06
dic‐06
mar‐07
jun‐07
sep‐07
dic‐07
mar‐08
jun‐08
sep‐08
dic‐08
mar‐09
23,5
‐20%
Fuentes: BDE, INE, Colegio de Registradores y AHE. Debido a que no existe un amplio margen para mayores descensos en los tipos de interés, sino que al
contrario, es muy probable que en el medio plazo repunten al alza, futuras mejoras en términos de
accesibilidad dependerán de la prolongación del ajuste en precios y de la otra parte fundamental en el
acceso a la financiación de vivienda: la estabilidad económica y el ahorro previo del solicitante.
Por ello, la futura recuperación del mercado estará, necesariamente, ligada no sólo a una mejora de
los ratios de esfuerzos, sino también a unas expectativas de evolución favorable del crecimiento
económico y del empleo, que permitan recobrar la confianza de los participantes en este mercado.
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