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Derecho Registral
OBJETIVOS
El presente curso centra su objetivo en dos aspectos centrales: 1)
profundizar los conocimientos de la normativa que sustenta la actividad
registral a fin de garantizar la seguridad jurídica, la oponibilidad, y los
efectos propios de los actos jurídicos a los que esta registración alcanza;
2) que el alumno alcance a partir del contenido y las actividades
propuestas el razonamiento jurídico científico.
Una formación superior en derecho registral, desde el punto de vista
teórico, técnico y práctico, permite conocer, interpretar y valorar la
legislación sustantiva, procesal y administrativa implicada, los principios
jurídicos que rigen en materia de publicidad registral y las diversas
situaciones jurídicas registrables.
La finalidad es desarrollar habilidades para el desempeño profesional, la
docencia e investigación y disponer de herramientas para un análisis
crítico de los conocimientos adquiridos.
El contenido de la materia se organiza
partiendo del concepto de
publicidad registral, su evolución histórica, y los regímenes de publicidad
de mutaciones jurídico-reales sobre inmuebles en los diferentes sistemas
jurídicos. La publicidad en el país, su organización y evolución histórica,
incluyendo el análisis de los proyectos de reforma.
Los medios para cumplir con el objetivo propuesto son: 1) la exposición
conceptual a cargo de los docentes; 2) el análisis jurisprudencial y
doctrinario; 3) el ejercicio práctico a través del método de casos; 4) el
diálogo permanente con los educandos, quienes en grupo e individualmente
deben encontrar el perfil de sus propias investigaciones; 5) la exposición de
parte de los grupos de temas especiales y casos de jurisprudencia.
Programa
Unidad 1
Introducción al Derecho Registral.
Publicidad y registración. Regímenes de publicidad de mutaciones
jurídico-reales sobre inmuebles. Clasificación. Evolución histórica: Egipto,
Roma, Derecho Germánico, Derecho Francés, Derecho Hispánico.
El Derecho Registral y el Derecho Registral Inmobiliario. Autonomía.
Teorías afirmativas y negativas. Objeto. Evolución histórica .Doctrina
registral. Definiciones de los Congresos nacionales e internacionales de
derecho registral. Las reuniones nacionales de los Directores de
Registros. La Carta de Buenos Aires. El Cinder.
Distintos aspectos de los regímenes registrales. Sistemas, técnicas y tipos
de registros. Concepto de registro. Clases de registro: de hechos, de actos
y contratos, de documentos, de títulos, de derechos.
Clasificación de los registros según: 1) su técnica: de transcripción y de
inscripción; 2) la unidad de registración bajo la cuales se organizan:
personales o reales; 3) la función que cumple esta forma de publicidad
respecto de las situaciones jurídicas regitrables: declarativos o
constitutivos; 4) los efectos de la registración: convalidantes y no
convalidantes.
Derecho registral inmobiliario comparado: a) sistema español; b) sistema
francés; c) sistema del acto abstracto; d) sistema Torrens; e) Estados
Unidos de Norteamérica; f) sistema inglés.
Unidad 2
Publicidad inmobiliaria argentina.
Evolución de la publicidad inmobiliaria en Argentina: a) Código
Civil; b) legislaciones locales, proyectos y jurisprudencia; c)
decreto-ley 17.801/68. Discusiones posteriores con respecto al
alcance de la registración impuesta por la modif icación
legislativa. Ámbito de aplicación de la Ley 17.801.
La
f unción
del
registro
de
la
propiedad
inmueble.
Organización. Derecho proyectado. Proyectos de Unif icación
del Código Civil y del Código de Comer cio. Ref ormas
propuestas a la publicidad registral.
Título, modo y registración. Su relación. Legislación vigente a nivel
nacional y local. La importancia de la tradición. Funciones. La publicidad
hipotecaria en el Código Civil.
Los “terceros” a los efectos de la inoponibilidad de lo no registrado.
Controversia doctrinal y jurisprudencial. “Tercero registral”, “tercero
interesado” y “tercero desinteresado”.
Publicidad “posesoria”. Su subsistencia. Supuestos de colisión con la
publicidad registral. Publicidad cartular. Doctrina y jurisprudencia.
Caracteres de la registración inmobiliaria argentina según tipo
de registro, sistema registral y técnica registral. Objeto de la
registración inmobiliaria. Ef ectos. Inscripción declarativa.
Inscripción no convalidante . Títulos inválidos u observables.
Títulos f alsif icados. Aplicación del art. 1051 del Código Civil.
El propietario aparente. Las adquisiciones del non domino.
Unidad 3
Principios registrales inmobiliarios.
Principios registrales. Concepto. Controversia sobre los existentes en la
legislación argentina. Enumeración.
Inscripción. Inscripción, anotación, matriculación.
El inmueble como base del sistema registral. Inmuebles exceptuados.
Técnica del folio real. Antecedentes nacionales.
Documentos registrable s. Clases. Notariales judiciales y
administrativos. Documentos no registrables.
Autenticidad. Alcance. Regla general y excepciones. Forma de los actos
jurídicos. Instrumentos públicos. Documento notarial: Concepto,
elementos, requisitos, clases. Escritura pública. Expedición de copias. La
suficiencia documental. Documentos judiciales y administrativos.
Relación con la calificación registral
Publicidad. Publicidad material y formal. La “realidad extrarregistral” y
las inexactitudes registrales. Relación con el concepto de terceros y con la
publicidad “posesoria”.
La publicidad formal. Concepto. Interés legítimo en la consulta. a)
Certificados registrales. Concepto. Actos para los que se exige. Sujetos
legitimados. Plazos de vigencia. Cómputo. Posibilidad de la modificación
de los plazos de vigencia por las leyes locales. Efectos. Cierre o bloqueo
registral. Anotación preventiva y publicidad del negocio jurídico en
gestación. Reserva de prioridad. Escrituras simultáneas. Otorgamiento de
actos fuera del plazo de eficacia de la certificación o sin el certificado de
ley. Utilización del certificado por tercero no requirente o para un acto
distinto para el cual fue solicitado. B) Informes. Concepto. Sujetos activos
legitimados. Efectos. Vigencia. Fugas registrales. Responsabilidad del
Estado por información errónea.
Prioridad. Prioridad directa e indirecta. La reserva de prioridad: actos a
los cuales se aplica, efectos, plazos. Los negocios sobre el rango.
Legalidad. Calificación. Posiciones doctrinarias. Jurisprudencia. Plazos
Efectos de la calificación registral: 1) Inscripción definitiva; 2) Inscripción
o anotación provisoria y 3) Rechazo del documento. Inscripción
provisional. Generalidad, plazo, prórroga. Recursos registrales. Remisión
de la Ley 17.801. Leyes reglamentarias. Recursos de reconsideración y
recurso de recalificación. Apelación. Instancia administrativa y posterior
instancia judicial. Procedimientos. Plazos. Resoluciones. Normativas
locales.
Rogación. Peticionantes. Actuaciones de oficio. Las legislaciones locales.
Las “minutas” Análisis de los arts. 6 y 7 de la Ley 17.801. Concepto.
Sujetos legitimados para solicitar la inscripción Legitimados. Forma de la
rogación. Requisitos. Desistimiento de la inscripción. Concepto. Plazo.
Forma.
Especialidad. Alcance. Su reflejo en los asientos registrales. Principio de
especialidad con relación a inmuebles y al titular del derecho. Los
requisitos del asiento de matriculación. División, anexión o unificación
de inmuebles
Tracto sucesivo. Tracto sucesivo. Tracto sucesivo abreviado. Supuestos
enunciados en los cuatro incisos del art. 16 de la Ley 17.801. Carácter de
la enumeración: taxativa o simplemente enunciativa. Casos no
enumerados por la ley.
Unidad 4
Los asientos registrales.
Asientos. Clases. Rectificación. Análisis de los arts. 34 y 35 de la Ley
17.801. Inexactitud registral. Desacuerdo entre el ámbito registral y el
extrarregistral. Rectificación. Procedimiento. Distintos supuestos: error u
omisión en el documento registrable o error u omisión en el asiento.
Documentos que deben acompañarse. Legitimación para la rogación de la
rectificación de la inexactitud.
Inexactitudes. Responsabilidad del Estado por la prestación del servicio.
Cancelación del asiento por invalidez del título. Nulidad del asiento.
Registro de documentos falsificados. Cancelaciones totales o parciales.
Procedimiento del art. 36 de la Ley 17.801. Documentos en los que consta
la extinción del derecho registrado. Transmisiones dominiales. Casos de
confusión. Sentencias judiciales. Cancelación por disposición legal.
Cancelación por escritura pública. Cancelación de usufructo. Casos.
Cancelación de hipoteca con pagarés hipotecarios y/o letras hipotecarias.
Caducidad de las inscripciones y de las anotaciones de pleno derecho.
Plazos. Efectos. Actuación de oficio por el registro de la propiedad
inmueble. Notas marginales.
Reconstrucción. Valor del asiento. Renovación de título.
Unidad 5
Las funciones propias del Registro de la Propiedad Inmueble
Los arts. 2505, 3135 y concordantes del Codigo Civil y la Ley Nacional
17.801. Diferencias con relación a otras funciones dentro de la actividad
jurídica del Estado, especialmente con las funciones propias de los
organismos administrativos de catastro territorial. Nociones de la
legislación catastral. Finalidad de los Catastros. Su relación con el
registro inmobiliario. Planimetría.
LEY 26.209. LEY NACIONAL DE CATASTRO. La entrada en vigencia
del nuevo régimen catastral a nivel nacional. Aspectos de la génesis del
régimen y los lineamientos generales del contenido legal, a partir de una
visión crítica del sistema jurídico impuesto. El concepto de parcela. El
estado parcelario. El certificado catastral.
Unidad 6
Normas generales de Registración.
De los titulares de asientos. Asientos de titularidad revocable. Compra
para y por menores e incapaces. Disolución de sociedad conyugal;
sociedades en formación; transformación fusión y escisión de sociedades,
El llamado “doble dominio”.Registro de la adquisición por usucapión.
Adquisición por subasta pública. Efectos. Gestión de negocios ajenos.
Concepto. Fundamentos. Requisitos. Comparación con el mandato.
Comparación con otras figuras. La ratificación. La estipulación a favor de
terceros
Registración de la Propiedad Horizontal. Reglamento de Copropiedad y
Administración.
Modificaciones del reglamento de copropiedad y
administración. El plano de subdivisión para afectar al régimen de la ley.
Unidades funcionales y complementarias: distintas técnicas de
tratamiento registral. Sobreelevación. Desafectación de la propiedad
horizontal.
.
Unidad 7
Registración de títulos causales de adquisición, modificación o
extinción de los derechos reales inmobiliarios de disfrute.
Usufructo. Constitución y reserva de usufructo. Efectos de los negocios
de familia. Plazos legales. El problema de la transferibilidad de los
derechos del usufructuario Registración del usufructo y del uso y
habitación. Derecho de acrecer. Renuncia.
Aspectos instrumentales y registrales. Uso y habitación. Su infrecuente
utilización.
Registración de las servidumbres. Servidumbres del derecho civil y del
derecho administrativo. Diferencias con las restricciones y límites al
dominio: consecuencias en el tratamiento registral. Inmueble dominante e
inmueble sirviente. Servidumbre real y servidumbre personal.
Unidad 8
Registración de títulos causales de adquisición, modificación o
extinción de derechos reales inmobiliarios de garantía.
La hipoteca. Registración de las hipotecas. Monto: publicidad,
modificación. Actos con vocación registral. División, cancelación.
Principios y requisitos. La hipoteca en moneda extranjera. Su evolución.
Hipoteca llamada abierta. Estudio de las cláusulas negociales más
usuales. Rango hipotecario. Negocios sobre el rango. Extinción de la
obligación y cancelación registral. Cancelación parcial y reducción de
monto. Caducidad de la inscripción. Reinscripción. Modalidades
especiales: a) anotación directa de hipotecas; b) preanotación hipotecaria.
Pagarés hipotecarios. Incidencia de la ley 24.441: letras hipotecarias.
Transmisión y cancelación. Cesión de crédito hipotecario.
Registración de la anticresis. Monto. Legitimación para constituirla.
Enajenación. Extinción.
Unidad 9
Registro de anotaciones personales.
Inhibiciones. Situación personal del inhibido. Bienes que comprende.
Técnica de registración. Actos para los que corresponde solicitar
certificado. Calificación de la traba. Declaración de insania y declaración
judicial de inhabilitación (art. 152 bis del Código Civil). Casos de
concursos o quiebras. Comportamiento de los registros locales.
Cesión de créditos y de derechos. Forma. Principio general. Casos
especiales que requieren escritura pública. La cesión de derechos
hereditarios. Vinculación de las anotaciones personales con el folio del
inmueble que corresponda. Registro de declaratoria de herederos. Efectos
registrales. Discrepancia. Jurisprudencia.
Registraciones de Afectación a prehorizontalidad. Boletos de
compraventa. Ventas de lotes en mensualidades. Financiamiento.
Ley 14005. Venta de lotes en mensualidad.
Registración de boletos de compraventa en normas provinciales.
Debilidades. Oponibilidad del titular de boleto de compraventa sin
registración.
Unidad 10
Registración de medidas cautelares y de regímenes especiales.
Registración de medidas cautelares. Embargo: clases. Controversia sobre
oponibilidad del monto. Transformación del embargo preventivo en
ejecutorio. Anotación de litis: efectos, duración. Medida de no innovar:
efectos. Levantamiento simple y al solo efecto de escriturar. Asientos
Régimen
de
bien
de
familia.
Af ectación.
Vigencia.
Desaf ectación. Recaudos subjetivos, objetivos, f ormales y
registrales. El nuevo concepto de oponibilidad. La relatividad
de la inembargabilidad, inejecutabilidad, indisponibilidad y
inenajenabilidad de l bien de f amilia. El concurso y la quiebra
del instituyente. Los benef iciarios. El bien de f amilia y su
vinculación con otras instituciones jurídicas.
Fideicomiso. Aspectos instrumentales y registrales. Fuentes: contractual
y testamentario. Sustitución del fiduciario. Actos de disposición del
fiduciario. Liquidación del fideicomiso.
Leasing. Leasing. Concepto. Caracteres. Naturaleza jurídica. Diferencias
con otros contratos. Especies: mobiliario e inmobiliario. El lease back.
Sujetos. Dador. Tomador. Capacidad. Objeto. Inmobiliario. Precio. Canon.
Valor residual. Financiamiento. Forma contractual. Registración. Efectos
con relación a terceros. La quiebra del dador y del tomador. Extinción del
contrato de leasing. La opción de compra
El derecho re al de superficie forestal . Antecedentes
legislativos. Constitución, f uncionalidad y extinción del
derecho. Aspectos notariales y registrales. Teoría y práctica.
Unidad 11
La publicidad inmobiliaria y la planificación urbanística y
ambiental.
El planeamiento territorial y del uso del suelo como el marco delimitador
del contenido normal de la propiedad en función de los intereses
generales de la comunidad. El planeamiento urbano como producto de la
decisión de los órganos públicos sobre la capacidad de la superficie
terrestre respecto de la implantación de usos urbanos. Derecho
ambiental. Ley de Tierras Rurales.
Registración de regímenes especiales. Desarrollos inmobiliarios
con conexidad de contratos y su registro. “Countries”, clubes de
campo, barrios cerrados, parques industriales, conjuntos habitacionales,
centros de compra. “Sistemas turísticos de tiempo compartido”.
Unidad 12
Registraciones no inmobiliarias.
Registración de cosas muebles. Automotores. Régimen Jurídico.
Antecedentes y DL 6582/58. Efectos de la inscripción registral. Principios
registrales. Inscripción inicial. Efectos. Título modo e inscripción.
Conflictos. Despojo del automotor. De la inscripción ilegítima. Autos
mellizos. Títulos nulos o anulables. Prescripción adquisitiva.
Jurisprudencia.
Registro de Buques. Aeronaves. Legislación aplicable. Organización y
caracteres. Los motores. Su regulación jurídica. La tradición su
necesidad. Efectos jurídicos. Transferencia, prescripción adquisitiva.
Construcción.
Instrumentación
formalidades.
Publicidad.
Actos
inscribibles. Requisitos formales: instrumentales y registrales. Lugar y
plazo para la registración. Proceso de inscripción. Caducidad de las
inscripciones. Efectos. Aplicación de principios registrales.
Público de Comercio. Sociedades. Cometidos del Registro. Certificación de
libros. Inscripción de actos y contratos. Proceso de inscripción. Efectos.
Aplicación de principios registrales. Legislación aplicable. Organización
y caracteres.
Capacidad y Estado Civil de las Personas.
Rúbrica de Libros de Consorcios. Testamentos. Autoprotección.
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