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Bufete de Promociones Inmobiliarias
Real Estate Investment Banking
La Oportunidad del Ciclo:
Bienes Raíces
Ignacio Beteta
5540 2229 5520 5828
[email protected]
Ibeteta.com
1
Bienes Raíces
1. La naturaleza de la inversión
2. Riesgo de la inversión
3. Ciclos en México y EUA
2
Los drivers de la demanda
• Población (crecimiento y estructura de
edades)
• Empleo y estabilidad en los ingresos
• Capacidad de compra (productos
financieros)
Los drivers de la oferta
• Disponibilidad de tierra con permisos y
servicios
• Expectativas utilidad
– Precio de venta
– Venta
3
Empresa Global
•Desarrollo tecnológico
•Logística de producción y
comercialización
•Optimización fuentes de
financiamiento
Producción
Insumos
(costos, calidad, tiempo entrega)
País o Región
I
II
III
Mercados
(Cualquier Ciudad
del Mundo)
A
B
C
D
4
La inmovilidad de la tierra, factor determinante en
las variaciones de precio de las viviendas.
Concepto
Insumos =
Commodities
Tela, Hilo
Botones
Ladrillos,
cemento, acero
Ventas
En cualquier
parte mundo
En un terreno
específico
Presión en la
demanda
Mayor
producción
Mayor precio
Manufactura o
edificación
5
Índices de precios al Consumidor y en Vivienda en
EUA
(2000 = 100)
170
160
150
140
Vivienda
130
CPI
120
110
100
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
6
Bienes Raíces
1. La naturaleza de la inversión
2. Riesgo de la inversión
1. Globalización
2. Tiempo para venta
3. Ciclos en Mex y EUA
7
Qué afecta el precio de un bien
raíz
• Entorno económico
– Internacional (globalización)
– Nacional
• Externalidades
– Positivas
– Negativas
8
Productividad
Economía Mexicana
Economía Global
•Crecimiento del País
•Crecimiento Global
Mercados Financieros
•Mercados Financieros
•Cambios Estructurales
•Prácticas Industriales y
Comerciales
9
La caida del Dow afecta al IPC de la Bolsa
y más drásticamente al I. Habita
Dic 2006 = 100
130
120
IPC
110
100
Dow
90
80
INDICE
HABITA
70
E
Dic
06
F
M
A
M
J
J
2007
A
S
O
N
D
E
F
M
2008
Fuentes; cálculos basados en información de BMV, BANXICO,y Dow Jones
10
59%
IPC
Sector
Construc
Indice
HABITA
URBI
SARE
HOMEX
HOGAR
8%
GEO
ARA
29%
52%
69%
90%
116%
135%
139%
Trayectoria Histórica positiva de las desarrolladoras en Bolsa
variación Dic 04 Mzo 08
Fuente: Página de Internet de las empresas,de la BMV y de Banxico
11
Resultado de una operación Inmobiliaria
PRECIO
VENTA
-
PRECIO
COMPRA
PLUSVALÍA
+
-
RENTA
ISAI
MANTENIMIENTO
PREDIAL
COSTO DEL
CRÉDITO
UTILIDAD
•% VENTA
•IMPUESTOS
12
Factores que determinan plusvalía
• Factores del desarrollo
– mantemimiento
– modernización
• Externalidades positivas
–
–
–
–
Ubicación respecto competencia
Transporte
Entorno urbano: nuevas amenidades
Costos de construcción nuevas viviendas
• Externalidades negativas
– nivel socioeconómico vecinos
– Panteón, rastro
– Expropiación
13
Riesgos
• Precio Venta < Precio Compra
• NO hubo plusvalía
• Plusvalía no compensó los costos
PRECIO
VENTA
-
PRECIO
COMPRA
PLUSVALÍA
+
-
RENTA
ISAI
MANTENIMIENTO
PREDIAL
COSTO DEL
CRÉDITO
•% VENTA
•IMPUESTOS
UTILIDAD
14
Estrategias y riesgos inversión
Estrategia
Objetivo
Riesgo y
recomendación
Preventa
•Recibir plusvalía con •No Cumplimiento del
mínimo inversión
desarrollador
•Historial desarrollador
Crédito
•Recibir plusvalía
Capital
•Inversión patrimonial •Mala selección compra
•Prisa por vender
•Costo del crédito
•Contar con recursos
para pago intereses
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Bienes Raíces
1. La naturaleza de la inversión
2. Riesgo de la inversión
3. Ciclos en México y EUA
16
Diferencia del entorno hipotecario
en EUA (Subprime) y México
• Calidad créditos. (mayor tasa compensa
riesgo)
• Características productos hipotecarios
(LTV y tasa variables)
• Estrategias para la bursatilización de
hipotecas (inclinación por riesgo vs.
Seguros para garantizar flujos)
17
CONCEPTO
Calidad en la
Originación créditos
Ninja
Tasas de interés
Variables
Fijas
LTV
Hasta el 100%
90% o con mitigantes:
COFINAVIT - GPI
Tipo de Viviendas
Casas secundarias
Casa primaria
Ciclo de vida de la
vivienda
Overheated markets
Precios estables
Bursatilización
Apetito por riesgo
Emisiones bien
estructuradas
18
CONCEPTO
Ciclo precios vivienda
Parte baja
Precios estables con
costos crecientes
Saturación en algunos
mercados
Tasas de Interés
En su punto más bajo
Características de
Demanda
Reestructuras,
segundas casas
Primeras casas
Demanda estable
Demanda previsible
Oportunidades
Compra
Forclosures
Créditos tasas bajas
fijas en dólares
•Recuperar subucenta
+ crédito INFONAVIT
•Compra preventa
•Venta vivienda propia
exenta de ISR
19
•Darle valor agregado
a los terrenos
20
Crecimientos del M1, M2 y M3
Comparar con PIB – FED ST LOUIS / Econ Bureau
of the Census
21
00
Fuente: BEA, Federal Reserve,
Business Week, feb4, 2008
00
22
Efectos del crecimiento monetario
en los EUA
• Control de la inflación de productos
manufacturados – Globalización (China)
• Depreciación del dólar
• Inflación en bienes raíces (de 1980 a 2007)
– Inflación al consumidor: 170%
– Incremento precios bienes ráices: 290%
•
•
CPI USA
270 390
23
24
Dic-00, 6.5 %
Tasa Fondos Federales EUA
Dic 2000- Jun 2008
5.25
%
Jul-06 Jul-07,
2%
1%
Abr-Jun 08
Dic-07
Dic-06
Dic-05
Dic-04
Dic-03
Dic-02
Jul-03 Jun-04
Dic-01
7.0
6.5
6.0
5.5
5.0
4.5
4.0
3.5
3.0
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
Dic-00
% Tasa Mensual
US. Fed Fund´s Rate
25
Estrategia anticrisis 2000 - EUA
• Para salir de la crisis: mayor liquidez – crédito
• Efectos en la economía norteamericana
– Menores tasas de interés
– Mayor crédito
– Crecimiento económico
– Mayor déficit comercial
– Menor precio del dólar (devaluación)
– Inflación:
• Bienes Comerciables: NO – efecto China, tecnología y
productividad
• Bienes Raíces
26
27
28
29
CPI
USA
AZ
CAL
COL
FL
NEV
N.ENG
NY
TX
270
390
420
601
370
463
387
618
664
22830
OFHEO – House price index for 2007 Q4 / (1980 Q1 = 100)
USA Heat Map – 11 June 2008
Source: www.trulia.com/home_prices/
31
Conclusión Florida - EUA
• Segundo Estado más “popular” según
indicador Trulia
• Mayor caída de precios 2007 / 06
• Menor precio de los primeros tres lugares
• Aprovechar hipotecas con tasas de interés
bajas y fijas
32
33
PIB y Valor Créditos Hipotecarios para la adquisición de
Vivienda
(Año 2000 = 100)
Valores en términos reales)
VALOR CREDITOS
El valor de los
créditos
hipotecarios para
adquisición de
vivienda ha
superado al de la
economía,
habiendose casi
triplicado en 8
años.
Su participación
en el PIB se ha
elevado de 1.1%
al 2.7%
HIPOTECARIOS
305
300
+7.4%
250
+9.9%
200
PIB
150
121
100
+3.3%
+2.8%
50
00
01
1.1%
02
03
04
05
06
07
Valor créditos otorgados durante el
año / PIB
08*
2.7%
Fuente: calculo s pro pio s co n dato s de INEGI y CONA VI, 2008* Estimado .
Incremento Anual Real
01
Valor
Créditos
PIB
02
03
04
05
06
07
08 E
0.3% 16.0% 35.7% 4.4% 17.6% 33.4% 9.9% 7.4%
-0.2%
0.8%
1.4% 4.2%
2.8%
4.8% 3.3% 2.8%
34
Distribución del ingreso de los 22.2 millones
de hogares en el año 2000
14.4%
100%
22.2%
% de hogares
22.5%
40.9%
Interés social
HASTA
3 SM
9.1
DE 5 A MAS DE TOTAL
10 S M 10 SM
3A5
SM
10
3.2
22.3 millones hogares
•De acuerdo con el datos del Censo Población 2000 acerca del Ingreso-Gasto de los hogares
•Fuente: INEGI
Gran desafío: Acreditar clientes de menores ingresos
35
Valor créditos colocados por año
según tipo de vivienda
$160,000
$140,000
Interés Social
$120,000
$100,000
$80,000
$60,000
$40,000
Media y
$20,000
´0
6
´0
4
´0
1
99
97
95
93
91
89
87
85
83
19
81
´0
8
Residencial
$0
36
Ventajas y Limitantes de los
mercados de vivienda
Tipo de
Vivienda
Media y
Residencial
Interés Social
Ventajas
Mayor
rentabilidad por
vivienda
Mercado muy
amplio
Apoyo
subsidios
Limitante para
su crecimiento
Saturación
algunos
mercados
Oferta de
vivienda a
precio
adecuado
37
EL RIESGO DEL PROYECTO DISMINUYE CONFORME SE
FORMALIZA LA VENTA DE LAS VIVIENDAS
Riesgo
Alto
Crédito Puente
Capital propio
Terreno,
licencias
Proyecto e
infraestruc
tura
Construcción
Ventas
Fondos de capital para adquisición de reservas territorial
38
VALLE DE CACTUS
39
40
41
Oportunidades Inversión en México
PARA PERSONAS FÍSICAS
• Autofinanciamiento
• Desarrollos bien ubicados
• Crédito INFONAVIT + Subcuenta vivienda
(hasta $650,000) sin límite precio vivienda
PARA DESARROLLADORES
• Desarrollos bien ubicados
• Vivienda Interés Social
42
Factores de Cautela
• Factores que reducen capacidad compra
– Alza precios alimentos
– Mayor costo de energéticos (potencial)
• Factores que incrementan costos
– Construcción: materiales
– Hipotecas: tasas de interés:
• + 0.5% en tasas = 2.6% en factor de pago
• +1.0% en tasas = 5.3% en factor de pago
43
¿Qué hacemos como empresa de
bienes raíces
Buscar la mejor alternativa de vivienda y de
su financiamiento
44
¿Qué hacemos como banca de
inversión?
Integrar la cadena del tren de vivienda
• Tierra
• Crédito o capital para reserva territorial
• Inversión en infraestructura
• Crédito puente
• Créditos Hipotecarios
45
Conclusiones Generales
• La tierra es el elemento Sui Generis que
determina las características únicas de las
inversiones en bienes raíces.
• El riesgo
– Tiempo para lograr plusvalía
– Externalidades negativas
• Oportunidades de inversión: conocer ciclo
– EUA: Compra parte baja ciclo
– MÉXICO: Mercado con crecimiento estable
46
Fin presentación
47