Download propuesta modifiacion plan parcial

atica
ATICA FRANCA
PROPUESTA DE MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL
SECTOR SUZRSUZR-6 “ EL SILVESTRE”. SILLA.
INDICE
1. Antecedentes. ....................................................................................................................... 2
2. Planeamiento vigente. .......................................................................................................... 2
3. Modificaciones propuestas. ................................................................................................ 11
4. Texto refundido del artículo 6.3........................................................................................... 14
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
SUZR-6 “ El Silvestre” .
1
atica
ATICA FRANCA
PROPUESTA DE MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL
SECTOR SUZRSUZR-6 “ EL SILVESTRE”. SILLA.
1. Antecedentes.
EL Plan Parcial del sector SUZR-6 “El Silvestre” fue aprobado definitivamente por el
Ayuntamiento de Silla en fecha 8 de agosto de 2.008, y publicado en el DOGV de fecha 20 de
marzo de 2.009.
En el momento de redactar la reparcelación, se ha constatada que ante la dispersión en al
titularidad del suelo, existiendo un gran numero de parcelas de reducidas dimensiones, lo que
lleva a la creación de un gran número de proindivisos en las parcelas resultantes.
Por este motivo, se propone en la presente modificación reducir la parcela mínima de las torres
T2 y T3, de la zona de ordenanza EDA subzona TORRE, de modo que se posibilite la
adjudicación de mayor número de parcelas independientes.
La propuesta de modificación se limita a la subdivisión de las manzanas en cuatro parcela
finales, en lugar de las 2 previstas en el planeamiento vigente, dividiendo por sus ejes de
simetría las manzanas, obteniendo como resultado cuatro parcelas de superficie 457,30 m², y
dimensiones 17m x 26,90 m, adecuadas para la implantación de la edificabilidad y tipología
previstas.
2. Planeamiento vigente.
Las condiciones de edificación de la zona de ordenanza Residencial múltiple bloque exento.
EDA. subzona TORRE, se desarrollan en el artículo 6.3 de la normativa del Plan Parcial:
6.3. Normas de edificación del suelo de destino y uso privado.
Residencial múltiple bloque exento. EDA.subzona TORRE.
Ámbito
Comprende íntegramente las manzanas denominadas T1, T2, T3, T4.
Parcialmente en las manzanas M2 y M3, el elemento edificado situado al oeste de las
mismas, recayentes al vial sRV-4 y sRV-3, respectivamente, grafiado en los planos
de ordenación. Y en la manzana M4 los elementos edificados recayentes a la
avenida de Gandia.
En el siguiente esquema se indican aquellas edificaciones incluidas en esta subzona.
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
SUZR-6 “ El Silvestre” .
2
atica
ATICA FRANCA
Configuración de la zona.
Esta zona de edificación abierta se configura por la integración del sistema
de Ordenación por edificación en alineación a vial, tipología edificatoria de torre
exenta y el uso global residencial.
Régimen de usos.
El uso global o dominante de esta Zona es el Residencial plurifamiliar (Rpf).
Usos compatibles:
a) Almacenes compatibles con la vivienda. Alm.1.
Sólo podrán ubicarse en planta baja e inferiores a la baja. Deberán contar
con accesos desde la vía pública independientes y diferenciados de los del
resto de usos.
b) Locales industriales compatibles con la vivienda Ind 1.
Sólo podrán ubicarse en planta baja e inferiores a esta y deberán contar con
accesos desde la vía publica independientes y diferenciados del resto de
usos.
privado.
c) Aparcamientos de uso público o pri
vado. Par.1.
Podrán situarse en cualquiera de las ubicaciones siguientes:
- En planta baja e inferiores a esta.
- Bajo espacios libres privados y bajo espacios libres públicos , previa
concesión administrativo o simple autorización. (Par.1b).
Residencial
d). Uso Re
sidencial comunitario. Rem
Se admite este uso en edificio de uso exclusivo, y en edificios de uso mixto,
siempre que se sitúen por debajo de las plantas destinadas a viviendas y por
encima de las plantas destinadas a otros usos.
Plurifamiliar.
e) Uso Residencial Plurifa
miliar. Rpf.
Es el uso global dominante asignado por el plan a esta zona.
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
SUZR-6 “ El Silvestre” .
3
atica
ATICA FRANCA
Se admite en edificio de uso exclusivo y en edificios de uso mixto siempre
que se situé por encima de las plantas destinadas a otros usos.
vivienda.
f) Uso Comercial compatible con la viviend
a. Tco 1.
Sólo podrán ubicarse en planta baja e inferiores a esta, no admitiéndose en
la misma planta en la que se ubiquen viviendas. También se admite en
edificio de uso exclusivo comercial, con un máximo de superficie de venta de
2.000 m².
Si se ubican en edificios de uso mixto, los locales comerciales deberán tener
acceso independiente y diferenciados desde la vía publica, al de los otros
usos.
apart--hoteles.
g) Hoteles, hostales, pensiones y apart
Se admite en edificio de uso exclusivo y de uso mixto. Siempre que las
plantas de este uso se ubiquen por debajo de las plantas destinadas a
viviendas y por encima de las plantas destinadas a los restantes usos.
h) Locales de oficina. Tof 2.
Se admiten en edificio de uso exclusivo y de uso mixto. Siempre que las
plantas destinadas a este uso se sitúen en planta semisótano y superiores y
siempre por debajo de las plantas destinadas a usos hoteleros o
residenciales y por encima de otros usos no residenciales.
i) Recreativas. Tre.
Se admiten en sus categorías Tre 1, Tre 2 y Tre 3, en planta baja y planta
semisótano y deberán tener acceso independiente y diferenciado desde la
vía publica.
En la categoría Tre 4 se admite en edificio de uso exclusivo previo estudio de
detalle.
j) Dotacionales. D.
Se admiten en semisótanos y plantas superiores con las siguientes
limitaciones:
La superficie construida del conjunto de locales no residenciales, no podrá
ser superior al 50% de la totalidad de la superficie construida, excluidos los
sótanos, del edificio.
Podrá superase el 50% si las dotaciones ocupan solo planta baja o primera.
Los locales dotacionales se ubicaran por debajo de las plantas destinadas a
usos residenciales.
Las distintas agregaciones de los usos terciarios (comerciales, hoteleros,
oficinas y recreativos) podrán situarse en edificio de uso exclusivo terciario.
Usos prohibidos:
Se prohíben expresamente los siguientes usos:
- Edificios comerciales tipo Tco.2.
- Campamentos Tho 2.
- Edificios, locales e instalaciones recreativas de aforo superior a 1.500
personas. Tre 4.
- Industrias y almacenes de nivel Ind.2, Ind.3, Alm 2 y Alm 3.
- Edificios dotacionales destinados a mercado de abastos, mataderos,
cementerios, infraestructuras excepto los servicios de telecomunicaciones (
Din 5).
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
SUZR-6 “ El Silvestre” .
4
atica
ATICA FRANCA
- Edificios de aparcamientos de vehículos destinados al transporte
publico de viajeros o de mercancías.
Parámetros urbanísticos
Condiciones de parcela.
La manzana T1 forma una parcela única, con una superficie de 1.020,00 m².
Las manzanas T2 y T3 pueden subdividirse en dos parcelas mínimas, respecto a un
eje perpendicular al vial pRV-1, coincidente con el eje de simetría de la manzana,
dando como resultado dos parcelas de superficie 914,60 m². Estas parcelas estarán
constituidas por un elemento torre, de dimensiones 34x20 metros recayente a vial
rodado, y en su parte posterior, un elemento edificable en planta baja de dimensiones
34 x 6,90 metros.
6,90
20
20
34
26,93
T2/3
T2.1/3.1
T2.2/3.2
La manzana T4 podrá parcelarse en tres subparcelas, según ejes ortogonales al vial
pRV-1 con el esquema siguiente:
6,56 6,56
20
5
34
20
8,12
T4.1
T4.2
27
T4.3
T4
En las manzanas M2 y M3, se ubica un elemento torre en oeste de las mismas. Este
elemento torre tiene asignada una subparcela de dimensiones 43 x 33,8 metros,
coincidiendo la dimensión mayor con la alineación a vial. Sobre esta parcela se
admite la creación de dos parcelas mínimas de dimensiones 21,5 x 33,8 metros.
Según el siguiente esquema de parcelación. Se configuran con un elemento
edificable, de 20 metros de profundidad recayente a vial de trafico rodado, y en su
parte posterior un espacio libre privado (no edificable) de 13,80 metros.
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
SUZR-6 “ El Silvestre” .
5
atica
ATICA FRANCA
13,8
20
21,5
43
Mt2.1/3.1
Mt2.1/3.1
Mt2/3
En la manzana M4, los elementos torres se sitúan al este, recayendo a la Avenida de
Gandia, enlazados por un elemento central edificable en planta baja. A estos
elementos se les adscriben espacios libres privados según el esquema de
parcelación siguiente.
20
7
Mt4.1
35
7
27
Mt4.2
M4
Condiciones de emplazamiento.
Alineaciones de viales: son las definidas en los planos de ordenación O2. Son
obligatorias, no admitiéndose retiros de las mismas. Del mismo modo, las
alineaciones de los elementos edificados (bloques y torres ) también son obligatorias.
Las superficies ocupadas por las parcelas edificables y espacios libres anejos se
ajustara a lo definido en el plano O2 del presente documento.
Las edificaciones no podrán retranquearse de las alineaciones definidas, salvo,
lógicamente, los espacios libres privados definidos en el plan. Las alineaciones de los
elementos edificados definidos, tanto recayentes a vía publica, como a espacios
interiores de parcela, serán obligatorias, salvo lo definido para la redacción de
estudios de detalle.
Se admite la tolerancia de una planta en los cuerpos edificables en planta baja, por lo
que en este supuesto, se admitirá la desaparición del plano de fachada del elemento.
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
SUZR-6 “ El Silvestre” .
6
atica
ATICA FRANCA
Condiciones de intensidad en parcela.
Las distintas parcelas definidas en el Plan Parcial, o las resultantes de las posibles
parcelaciones, tendrán los siguientes parámetros edificatorios:
Parcela
Subparcela
T1
única
T2
T2.1
T2.2
T3
T3.1
T3.2
T4
T4.1
T4.2
T4.3
Mt2
Mt2.1
Mt2.2
Mt3
Mt3.1
Mt3.2
Mt4
Mt4.1
Mt4.2
Superficie
m²s
1.020,00
Edificabilidad
m²t
5.312,79
Dimensiones
1.829,20
914,60
914,60
1.829,20
914,60
914,60
3.170,16
903,04
1.073,04
1.194,08
9.733,25
4.866,62
4.866,62
9.733,25
4.866,62
4.866,62
18.319,35
4.847,04
5.017,04
8.455,27
53,8 x 34
26,9 x 34
26,9 x 34
53,8 x 34
26,9 x 34
26,9 x 34
93,24 x 34
26,56 x 34
31,56 x 34
35,12 x 34
1.453,40
726,70
726,70
1.453,40
726,70
726,70
4.286,96
1.979,13
2.307,83
5.847,00
2.923,50
2.923,50
5.847,00
2.923,50
2.923,50
13.630,00
5.020,00
8.610,00
33,8 x 43
33,8 x 21,5
33,8 x 21,5
33,8 x 43
33,8 x 21,5
33,8 x 21,5
30 x 34
-------------
Condiciones
Condiciones de volumen y forma de los edificios.
1. Numero máximo de plantas y altura de cornisa.
Se establece en los planos de ordenación el numero máximo de plantas, con arreglo
al siguiente expresión:
Hc = 4,80 + 3,2Np
Donde:
Hc, altura de cornisa expresada en metros.
Hp, numero de plantas a edificar sobre la baja, incluyendo el ático.
Dentro de la altura de cornisa calculada se incluye a la planta ático.
La expresión anterior se concreta para los edificios proyectados en la siguiente tabla:
Nº plantas
VI
VII
VIII
IX
Altura de cornisa
20,80
24,00
27,20
30,40
2. Tolerancia en alturas.
No se admite tolerancia sobre las establecidas en el plan.
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
SUZR-6 “ El Silvestre” .
7
atica
ATICA FRANCA
3. Construcciones por encima de la altura de cornisa.
- No permiten cubiertas inclinadas, no obstante se permitirán en bloques completos y
exentos que respondan a un proyecto unitario con las siguientes condiciones:
a.
La cumbrera no podrá superar en mas de 4,50 metros la altura de
cornisa
b.
Los faldones tendrán planos de pendiente única no inferior al 30%.
c.
No se permitirán piezas habitables en los desvanes resultantes,
debiendo estar vinculados estos espacios a las viviendas de la planta inferior.
d.
Ningún cuerpo de edificación podrá sobresalir de los faldones de
cubierta.
- Las casetas de ascensores, depósitos y otras instalaciones deberán situarse a no
menos de tres metros del plano de fachada coincidente con la alineación exterior. Se
admitirá, no obstante, retiros menores cuando las condiciones de ventilación de los
elementos comunes a las viviendas lo exijan, o por criterios compositivo de la
fachada quede suficientemente justificada la excepción. Quedan exceptuado de este
precepto las cajas de escalera
- La altura máxima de los elementos situados por encima de la altura de cornisa será
de 3,80 metros, salvo justificación técnica que implique alturas mayores.
4. Áticos:
Estarán permitidos, con el retranqueo definido en los planos de ordenación ( 4
metros) . Los áticos constituyen la ultima planta de la edificación, incluida en el
número de plantas definido en los planos de ordenación.
5. Planta baja:
En las plantas bajas, la cara inferior del forjado de techo no podrá situarse por debajo
de los 4 metros sobre la cota de referencia, ni a mas de 5 metros en los edificios de
uso dominante residencial. La altura libre mínima de la planta baja será de 3 metros.
Se permite la construcción de entreplantas con las limitaciones que establecen las
Ordenanzas Generales del Plan General.
Los elementos de planta baja que enlazan las distintas torres de una manzana
deberán tener un tratamiento formal unitario, aunque correspondan a distintas
actuaciones, formalizándose con un remate horizontal situado a la altura del segundo
forjado de la edificación que enlace ambos edificios. El tratamiento de la cubierta de
estos elementos reunirá las condiciones adecuadas para servir a las viviendas
recayentes. La separación entre distintas propiedades se materializara con un muro
opaco de 1,80 metros, mientras en el cierre a vía publica se realizara con antepecho
transparente de altura máxima 1,20 metros.
6. Sótano:
Se permite la construcción de sótanos y semisótanos. La ocupación máxima de la
planta sótano será del 100%.
7. Cuerpos volados:
Sobre la alineación exterior de las edificaciones solo se autorizaran los siguientes
cuerpos salientes:
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
SUZR-6 “ El Silvestre” .
8
atica
ATICA FRANCA
-
Cuerpos volados cerrados con un vuelo máximo de 100 cm.
Terrazas con un vuelo máximo de 100 cm.
Aleros con una longitud máxima de vuelo de 100 cm.
Impostas, molduras y recrecidos con un vuelo máximo de 15 cm.
Se podrá alterar libremente el porcentaje de cuerpos volados cerrados en cada
planta, de manera que, en el conjunto de toda la fachada, no sobrepasen el referido
60% del total de las longitudes del ancho de fachada y planta
No se admiten cuerpos volados, terrazas y aleros sobre los espacios interiores de
parcela, ni sobre los viales peatonales sPV2,3,4 y 5.
Condiciones Funcionales de la Edificación.
Las viviendas que se construyan en el ámbito del presente Plan Parcial cumplirán
como mínimo con las disposiciones contenidas en las Normas de Habitabilidad y
Diseño de la Comunidad Valenciana (HD-91), cuyos puntos fundamentales son los
siguientes:
a) Condiciones espaciales de la vivienda y del edificio.
En los que se regulan los aspectos referentes a: composición, relación entre los
espacios, dimensiones superficiales, dimensiones lineales, circulaciones horizontales
y verticales, patios y huecos de servicio.
b) Condiciones de salubridad de la vivienda y del edificio.
En los que se regulan los aspectos referentes a: iluminación, ventilación, atenuación
acústica, confort hidrotermico.
c) Condiciones de dotación de la vivienda y del edificio.
En los que se regulan los aspectos referentes a: instalaciones, equipos y aparatos,
acabados superficiales, abastecimiento de agua, suministro de energía eléctrica y
otras instalaciones: evacuación de aguas residuales y evacuación de aguas pluviales.
d) Condiciones de seguridad de la vivienda y del edificio.
En los que se regulan los aspectos referentes a: estabilidad y seguridad contra robo,
contra la caída, contra el fuego, contra el rayo y contra riesgos de las instalaciones.
No se admitirán dependencias de la vivienda con iluminación y ventilación a patios
interiores, salvo aseos, cuartos de baño, cocinas y galerias. Se admite la ventilación
e iluminación de las escaleras a patio interior.
En las manzanas T1, T2 , T3 y T4 deberá establecerse en las fachadas un
aislamiento acústico mínimo a ruido aéreo de 36 dB(A) debido al impacto que
producen sobre las mismas las actividades industriales colindantes. Esta
determinación no será de aplicación si en un futuro el planeamiento urbanístico
califica e implanta en el suelo colindante el uso residencial,
Aparcamientos.
La reserva de aparcamientos en uso vivienda será 1 plaza cada 100 mª construidos o
de 1 plaza de aparcamiento por vivienda más una plaza adicional por cada 10
unidades residenciales mas que se construyan en la parcela.
En otros usos se ajustara a la definida en el “Capitulo Quinto: De los locales de
aparcamiento de vehículos” Sección Segunda: Dotación mínima de aparcamientos,
art 5.95, 5.96, 5.97, 5.98, 5.99, 5.100 de las Ordenanzas del Plan General. Las
condiciones técnicas y dimensionales de ajustaran a la Normativa de Habitabilidad y
Vivienda de la Comunidad Valenciana.
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
SUZR-6 “ El Silvestre” .
9
atica
ATICA FRANCA
Cerramientos
Cerramientos de Parcela.
El límite entre los espacios libres y las vías o espacios públicos se materializará
mediante vallado que deberá estar formado por un zócalo opaco, con una altura
máxima de cincuenta centímetros (0,50 m) y un elemento superior ligero, de una
altura máxima de dos metros (2,00 m) constituido por una seriación de perfiles
metálicos verticales con una separación máxima de 10 cm. (altura total máxima
cerramiento 2,50 metros).
Los elementos de separación de parcelas privadas en el interior de los espacios
libres se materializara con vallado opaco de 1,80 metros de altura máxima.
Espacios libres privativos de parcela.
En estos espacios, podrán situarse los centros de transformación que se determinen
necesarios en el Proyecto de Urbanización.
Todos los espacios libres privativos deberán ajardinarse en una superficie superior al
60% de la total o destinarse a terrazas privativas de las viviendas recayentes al
mismo, con una anchura máxima de 5 metros, respetándose en el resto del espacio
libre la determinación anterior.
El subsuelo de estos espacios podrá destinarse a aparcamiento y a albergar las
instalaciones de servicio propias.
No se admiten edificaciones sobre rasante, salvo los elementos de protección de los
espacios destinados a usos deportivos al aire libre. Tales elementos no podrán ser
opacos, no provocarán ruidos por posibles impactos sobre los mismos y se separarán
de las edificaciones una distancia mínima igual al doble de su altura.
Integrado en el vallado, podrán disponerse los elementos de acceso a la parcela,
ocupando una superficie máxima de 25 m construidos.
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
SUZR-6 “ El Silvestre” .
10
atica
ATICA FRANCA
3. Modificaciones propuestas.
Las modificaciones que se proponen afectan exclusivamente a las condiciones de parcela y de
intensidad de las torres T1 y T2, permitiéndose la posibilidad de subdivisión en cuatro parcelas
mínimas, con las condiciones expuestas en los siguientes apartados:
Condiciones de parcela.
La manzana T1 forma una parcela única, con una superficie de 1.020,00 m².
Las manzanas T2 y T3 pueden subdividirse en cuatro parcelas mínimas, respecto a
dos ejes transversales coincidentes con los ejes de simetría de la manzana, dando
como resultado cuatro parcelas de superficie 457,30 m². Estas parcelas estarán
constituidas por un elemento torre, de dimensiones 17x20 metros recayente a vial
rodado, y en su parte posterior, un elemento edificable en planta baja de
dimensiones 17 x 6,90 metros.
6,90
20
26,93
17
20
T2.2a/3.2a
17
T2.1a/3.1a
T2/3
T2.1b/3.1b
T2.2b/3.2b
La manzana T4 podrá parcelarse en tres subparcelas, según ejes ortogonales al
vial pRV-1 con el esquema siguiente:
6,56 6,56
20
5
34
20
8,12
T4.1
T4.2
27
T4.3
T4
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
SUZR-6 “ El Silvestre” .
11
atica
ATICA FRANCA
En las manzanas M2 y M3, se ubica un elemento torre en oeste de las mismas.
Este elemento torre tiene asignada una subparcela de dimensiones 43 x 33,8
metros, coincidiendo la dimensión mayor con la alineación a vial. Sobre esta
parcela se admite la creación de dos parcelas mínimas de dimensiones 21,5 x 33,8
metros. Según el siguiente esquema de parcelación. Se configuran con un
elemento edificable, de 20 metros de profundidad recayente a vial de trafico
rodado, y en su parte posterior un espacio libre privado (no edificable) de 13,80
metros.
13,8
20
21,5
43
Mt2.1/3.1
Mt2.1/3.1
Mt2/3
En la manzana M4, los elementos torres se sitúan al este, recayendo a la Avenida
de Gandia, enlazados por un elemento central edificable en planta baja. A estos
elementos se les adscriben espacios libres privados según el esquema de
parcelación siguiente.
20
7
Mt4.1
35
7
27
Mt4.2
M4
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
SUZR-6 “ El Silvestre” .
12
atica
ATICA FRANCA
Condiciones de intensidad en parcela.
Las distintas parcelas definidas en el Plan Parcial, o las resultantes de las posibles
parcelaciones, tendrán los siguientes parámetros edificatorios:
Parcela
Subparcela
T1
única
T2
T2.1a
T2.1b
T2.2a
T2.2b
T3
T3.1a
T3.1b
T3.2a
T3.2a
T4
T4.1
T4.2
T4.3
Mt2
Mt2.1
Mt2.2
Mt3
Mt3.1
Mt3.2
Mt4
Mt4.1
Mt4.2
Superficie
m²s
1.020,00
Edificabilidad
m²t
5.312,79
Dimensiones
1.829,20
457,30
457,30
457,30
457,30
1.829,20
457,30
457,30
457,30
457,30
3.170,16
903,04
1.073,04
1.194,08
9.733,25
2.433,34
2.433,34
2.433,34
2.433,34
9.733,25
2.433,34
2.433,34
2.433,34
2.433,34
18.319,35
4.847,04
5.017,04
8.455,27
53,8 x 34
26,9 x 17
26,9 x 17
26,9 x 17
26,9 x 17
53,8 x 34
26,9 x 17
26,9 x 17
26,9 x 17
26,9 x 17
93,24 x 34
26,56 x 34
31,56 x 34
35,12 x 34
1.453,40
726,70
726,70
1.453,40
726,70
726,70
4.286,96
1.979,13
2.307,83
5.847,00
2.923,50
2.923,50
5.847,00
2.923,50
2.923,50
13.630,00
5.020,00
8.610,00
33,8 x 43
33,8 x 21,5
33,8 x 21,5
33,8 x 43
33,8 x 21,5
33,8 x 21,5
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
30 x 34
-------------
SUZR-6 “ El Silvestre” .
13
atica
ATICA FRANCA
4. Texto refundido del artículo 6.3.
La propuesta de modificación que se propone del artículo 6.3 en el apartado referido a la zona
EDA subzona TORRE, de la normativa del Plan Parcial del sector SUZR-6 “El Silvestre”,
quedaría redactada del siguiente modo ( se grafía en color azul las modificaciones propuestas):
6.3. Normas de edificación del suelo de destino y uso privado.
Residencial múltiple bloque exento. EDA.subzona TORRE.
Ámbito
Comprende íntegramente las manzanas denominadas T1, T2, T3, T4.
Parcialmente en las manzanas M2 y M3, el elemento edificado situado al oeste de las mismas,
recayentes al vial sRV-4 y sRV-3, respectivamente, grafiado en los planos de ordenación. Y en
la manzana M4 los elementos edificados recayentes a la avenida de Gandia.
En el siguiente esquema se indican aquellas edificaciones incluidas en esta subzona.
Configuración de la zona.
Esta zona de edificación abierta se configura por la integración del sistema de
Ordenación por edificación en alineación a vial, tipología edificatoria de torre exenta y el uso
global residencial.
Régimen de usos.
El uso global o dominante de esta Zona es el Residencial plurifamiliar (Rpf).
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
SUZR-6 “ El Silvestre” .
14
atica
ATICA FRANCA
Usos compatibles:
a) Almacenes compatibles con la vivienda. Alm.1.
Sólo podrán ubicarse en planta baja e inferiores a la baja. Deberán contar con
accesos desde la vía pública independientes y diferenciados de los del resto de
usos.
b) Locales industriales compatibles con la vivienda Ind 1.
Sólo podrán ubicarse en planta baja e inferiores a esta y deberán contar con
accesos desde la vía publica independientes y diferenciados del resto de usos.
c) Aparcamientos de uso público o privado. Par.1.
Podrán situarse en cualquiera de las ubicaciones siguientes:
- En planta baja e inferiores a esta.
- Bajo espacios libres privados y bajo espacios libres públicos , previa concesión
administrativo o simple autorización. (Par.1b).
d). Uso Residencial comunitario. Rem
Se admite este uso en edificio de uso exclusivo, y en edificios de uso mixto,
siempre que se sitúen por debajo de las plantas destinadas a viviendas y por
encima de las plantas destinadas a otros usos.
e) Uso Residencial Plurifamiliar. Rpf.
Es el uso global dominante asignado por el plan a esta zona.
Se admite en edificio de uso exclusivo y en edificios de uso mixto siempre que se
situé por encima de las plantas destinadas a otros usos.
f) Uso Comercial compatible con la vivienda. Tco 1.
Sólo podrán ubicarse en planta baja e inferiores a esta, no admitiéndose en la
misma planta en la que se ubiquen viviendas. También se admite en edificio de uso
exclusivo comercial, con un máximo de superficie de venta de 2.000 m².
Si se ubican en edificios de uso mixto, los locales comerciales deberán tener
acceso independiente y diferenciados desde la vía publica, al de los otros usos.
apart--hoteles.
g) Hoteles, hostales, pensiones y apart
Se admite en edificio de uso exclusivo y de uso mixto. Siempre que las plantas de
este uso se ubiquen por debajo de las plantas destinadas a viviendas y por encima
de las plantas destinadas a los restantes usos.
h) Locales de oficina. Tof 2.
Se admiten en edificio de uso exclusivo y de uso mixto. Siempre que las plantas
destinadas a este uso se sitúen en planta semisótano y superiores y siempre por
debajo de las plantas destinadas a usos hoteleros o residenciales y por encima de
otros usos no residenciales.
i) Recreativas. Tre.
Se admiten en sus categorías Tre 1, Tre 2 y Tre 3, en planta baja y planta
semisótano y deberán tener acceso independiente y diferenciado desde la vía
publica.
En la categoría Tre 4 se admite en edificio de uso exclusivo previo estudio de
detalle.
j) Dotacionales. D.
Se admiten en semisótanos y plantas superiores con las siguientes limitaciones:
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
SUZR-6 “ El Silvestre” .
15
atica
ATICA FRANCA
La superficie construida del conjunto de locales no residenciales, no podrá ser
superior al 50% de la totalidad de la superficie construida, excluidos los sótanos,
del edificio.
Podrá superase el 50% si las dotaciones ocupan solo planta baja o primera.
Los locales dotacionales se ubicaran por debajo de las plantas destinadas a usos
residenciales.
Las distintas agregaciones de los usos terciarios (comerciales, hoteleros, oficinas y
recreativos) podrán situarse en edificio de uso exclusivo terciario.
Usos prohibidos:
Se prohíben expresamente los siguientes usos:
-
Edificios comerciales tipo Tco.2.
Campamentos Tho 2.
Edificios, locales e instalaciones recreativas de aforo superior a 1.500 personas.
Tre 4.
Industrias y almacenes de nivel Ind.2, Ind.3, Alm 2 y Alm 3.
Edificios dotacionales destinados a mercado de abastos, mataderos, cementerios,
infraestructuras excepto los servicios de telecomunicaciones ( Din 5).
Edificios de aparcamientos de vehículos destinados al transporte publico de
viajeros o de mercancías.
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
SUZR-6 “ El Silvestre” .
16
atica
ATICA FRANCA
Parámetros urbanísticos
Condiciones de parcela.
parcela.
La manzana T1 forma una parcela única, con una superficie de 1.020,00 m².
Las manzanas T2 y T3 pueden subdividirse en cuatro parcelas mínimas, respecto a dos ejes
transversales coincidentes con los ejes de simetría de la manzana, dando como resultado
cuatro parcelas de superficie 457,30 m². Estas parcelas estarán constituidas por un elemento
torre, de dimensiones 17x20 metros recayente a vial rodado, y en su parte posterior, un
elemento edificable en planta baja de dimensiones 17 x 6,90 metros.
6,90
17
20
20
26,93
T2.2a/3.2a
17
T2.1a/3.1a
T2/3
T2.1b/3.1b
T2.2b/3.2b
La manzana T4 podrá parcelarse en tres subparcelas, según ejes ortogonales al vial pRV-1 con
el esquema siguiente:
6,56 6,56
20
5
34
20
8,12
T4.1
T4.2
27
T4.3
T4
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
SUZR-6 “ El Silvestre” .
17
atica
ATICA FRANCA
En las manzanas M2 y M3, se ubica un elemento torre en oeste de las mismas. Este elemento
torre tiene asignada una subparcela de dimensiones 43 x 33,8 metros, coincidiendo la
dimensión mayor con la alineación a vial. Sobre esta parcela se admite la creación de dos
parcelas mínimas de dimensiones 21,5 x 33,8 metros. Según el siguiente esquema de
parcelación. Se configuran con un elemento edificable, de 20 metros de profundidad recayente
a vial de trafico rodado, y en su parte posterior un espacio libre privado (no edificable) de 13,80
metros.
13,8
20
21,5
43
Mt2.1/3.1
Mt2.1/3.1
Mt2/3
En la manzana M4, los elementos torres se sitúan al este, recayendo a la Avenida de Gandia,
enlazados por un elemento central edificable en planta baja. A estos elementos se les
adscriben espacios libres privados según el esquema de parcelación siguiente.
20
7
Mt4.1
35
7
27
Mt4.2
M4
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
SUZR-6 “ El Silvestre” .
18
atica
ATICA FRANCA
Condiciones de emplazamiento.
Alineaciones de viales: son las definidas en los planos de ordenación O2. Son obligatorias, no
admitiéndose retiros de las mismas. Del mismo modo, las alineaciones de los elementos
edificados (bloques y torres ) también son obligatorias.
Las superficies ocupadas por las parcelas edificables y espacios libres anejos se ajustara a lo
definido en el plano O2 del presente documento.
Las edificaciones no podrán retranquearse de las alineaciones definidas, salvo, lógicamente,
los espacios libres privados definidos en el plan. Las alineaciones de los elementos edificados
definidos, tanto recayentes a vía publica, como a espacios interiores de parcela, serán
obligatorias, salvo lo definido para la redacción de estudios de detalle.
Se admite la tolerancia de una planta en los cuerpos edificables en planta baja, por lo que en
este supuesto, se admitirá la desaparición del plano de fachada del elemento.
Condiciones de intensidad en parcela.
Las distintas parcelas definidas en el Plan Parcial, o las resultantes de las posibles
parcelaciones, tendrán los siguientes parámetros edificatorios:
Parcela
Subparcela
T1
única
T2
T2.1a
T2.1b
T2.2a
T2.2b
T3
T3.1a
T3.1b
T3.2a
T3.2a
T4
T4.1
T4.2
T4.3
Mt2
Mt2.1
Mt2.2
Mt3
Mt3.1
Mt3.2
Mt4
Mt4.1
Mt4.2
Superficie
m²s
1.020,00
Edificabilidad
m²t
5.312,79
Dimensiones
1.829,20
457,30
457,30
457,30
457,30
1.829,20
457,30
457,30
457,30
457,30
3.170,16
903,04
1.073,04
1.194,08
9.733,25
2.433,34
2.433,34
2.433,34
2.433,34
9.733,25
2.433,34
2.433,34
2.433,34
2.433,34
18.319,35
4.847,04
5.017,04
8.455,27
53,8 x 34
26,9 x 17
26,9 x 17
26,9 x 17
26,9 x 17
53,8 x 34
26,9 x 17
26,9 x 17
26,9 x 17
26,9 x 17
93,24 x 34
26,56 x 34
31,56 x 34
35,12 x 34
1.453,40
726,70
726,70
1.453,40
726,70
726,70
4.286,96
1.979,13
2.307,83
5.847,00
2.923,50
2.923,50
5.847,00
2.923,50
2.923,50
13.630,00
5.020,00
8.610,00
33,8 x 43
33,8 x 21,5
33,8 x 21,5
33,8 x 43
33,8 x 21,5
33,8 x 21,5
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
30 x 34
-------------
SUZR-6 “ El Silvestre” .
19
atica
ATICA FRANCA
Condiciones de volumen y forma de los edificios.
1. Numero máximo de plantas y altura de cornisa.
Se establece en los planos de ordenación el numero máximo de plantas, con arreglo al
siguiente expresión:
Hc = 4,80 + 3,2Np
Donde:
Hc, altura de cornisa expresada en metros.
Hp, numero de plantas a edificar sobre la baja, incluyendo el ático.
Dentro de la altura de cornisa calculada se incluye a la planta ático.
La expresión anterior se concreta para los edificios proyectados en la siguiente tabla:
Nº plantas
VI
VII
VIII
IX
Altura de cornisa
20,80
24,00
27,20
30,40
2. Tolerancia en alturas.
No se admite tolerancia sobre las establecidas en el plan.
3. Construcciones por encima de la altura de cornisa.
- No permiten cubiertas inclinadas, no obstante se permitirán en bloques completos y exentos
que respondan a un proyecto unitario con las siguientes condiciones:
e.
La cumbrera no podrá superar en mas de 4,50 metros la altura de
cornisa
f.
Los faldones tendrán planos de pendiente única no inferior al 30%.
g.
No se permitirán piezas habitables en los desvanes resultantes,
debiendo estar vinculados estos espacios a las viviendas de la planta inferior.
h.
Ningún cuerpo de edificación podrá sobresalir de los faldones de
cubierta.
- Las casetas de ascensores, depósitos y otras instalaciones deberán situarse a no menos de
tres metros del plano de fachada coincidente con la alineación exterior. Se admitirá, no
obstante, retiros menores cuando las condiciones de ventilación de los elementos comunes a
las viviendas lo exijan, o por criterios compositivo de la fachada quede suficientemente
justificada la excepción. Quedan exceptuado de este precepto las cajas de escalera
- La altura máxima de los elementos situados por encima de la altura de cornisa será de 3,80
metros, salvo justificación técnica que implique alturas mayores.
4. Áticos:
Estarán permitidos, con el retranqueo definido en los planos de ordenación ( 4 metros) . Los
áticos constituyen la ultima planta de la edificación, incluida en el número de plantas definido en
los planos de ordenación.
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
SUZR-6 “ El Silvestre” .
20
atica
ATICA FRANCA
5. Planta baja:
En las plantas bajas, la cara inferior del forjado de techo no podrá situarse por debajo de los 4
metros sobre la cota de referencia, ni a mas de 5 metros en los edificios de uso dominante
residencial. La altura libre mínima de la planta baja será de 3 metros. Se permite la construcción
de entreplantas con las limitaciones que establecen las Ordenanzas Generales del Plan
General.
Los elementos de planta baja que enlazan las distintas torres de una manzana deberán tener
un tratamiento formal unitario, aunque correspondan a distintas actuaciones, formalizándose
con un remate horizontal situado a la altura del segundo forjado de la edificación que enlace
ambos edificios. El tratamiento de la cubierta de estos elementos reunirá las condiciones
adecuadas para servir a las viviendas recayentes. La separación entre distintas propiedades se
materializara con un muro opaco de 1,80 metros, mientras en el cierre a vía publica se realizara
con antepecho transparente de altura máxima 1,20 metros.
6. Sótano:
Se permite la construcción de sótanos y semisótanos. La ocupación máxima de la planta sótano
será del 100%.
7. Cuerpos volados:
Sobre la alineación exterior de las edificaciones solo se autorizaran los siguientes cuerpos
salientes:
-
Cuerpos volados cerrados con un vuelo máximo de 100 cm.
Terrazas con un vuelo máximo de 100 cm.
Aleros con una longitud máxima de vuelo de 100 cm.
Impostas, molduras y recrecidos con un vuelo máximo de 15 cm.
Se podrá alterar libremente el porcentaje de cuerpos volados cerrados en cada planta, de
manera que, en el conjunto de toda la fachada, no sobrepasen el referido 60% del total de las
longitudes del ancho de fachada y planta
No se admiten cuerpos volados, terrazas y aleros sobre los espacios interiores de parcela, ni
sobre los viales peatonales sPV2,3,4 y 5.
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
SUZR-6 “ El Silvestre” .
21
atica
ATICA FRANCA
Condiciones Funcionales de la Edificación.
Las viviendas que se construyan en el ámbito del presente Plan Parcial cumplirán como
mínimo con las disposiciones contenidas en las Normas de Habitabilidad y Diseño de la
Comunidad Valenciana (HD-91), cuyos puntos fundamentales son los siguientes:
a) Condiciones espaciales de la vivienda y del edificio.
En los que se regulan los aspectos referentes a: composición, relación entre los espacios,
dimensiones superficiales, dimensiones lineales, circulaciones horizontales y verticales, patios
y huecos de servicio.
b) Condiciones de salubridad de la vivienda y del edificio.
En los que se regulan los aspectos referentes a: iluminación, ventilación, atenuación acústica,
confort hidrotermico.
c) Condiciones de dotación de la vivienda y del edificio.
En los que se regulan los aspectos referentes a: instalaciones, equipos y aparatos, acabados
superficiales, abastecimiento de agua, suministro de energía eléctrica y otras instalaciones:
evacuación de aguas residuales y evacuación de aguas pluviales.
d) Condiciones de seguridad de la vivienda y del edificio.
En los que se regulan los aspectos referentes a: estabilidad y seguridad contra robo, contra la
caída, contra el fuego, contra el rayo y contra riesgos de las instalaciones.
No se admitirán dependencias de la vivienda con iluminación y ventilación a patios interiores,
salvo aseos, cuartos de baño, cocinas y galerias. Se admite la ventilación e iluminación de las
escaleras a patio interior.
En las manzanas T1, T2 , T3 y T4 deberá establecerse en las fachadas un aislamiento acústico
mínimo a ruido aéreo de 36 dB(A) debido al impacto que producen sobre las mismas las
actividades industriales colindantes. Esta determinación no será de aplicación si en un futuro el
planeamiento urbanístico califica e implanta en el suelo colindante el uso residencial,
Aparcamientos.
La reserva de aparcamientos en uso vivienda será 1 plaza cada 100 mª construidos o de 1
plaza de aparcamiento por vivienda más una plaza adicional por cada 10 unidades
residenciales mas que se construyan en la parcela.
En otros usos se ajustara a la definida en el “Capitulo Quinto: De los locales de aparcamiento
de vehículos” Sección Segunda: Dotación mínima de aparcamientos, art 5.95, 5.96, 5.97, 5.98,
5.99, 5.100 de las Ordenanzas del Plan General. Las condiciones técnicas y dimensionales de
ajustaran a la Normativa de Habitabilidad y Vivienda de la Comunidad Valenciana.
Cerramientos de Parcela.
El límite entre los espacios libres y las vías o espacios públicos se materializará mediante
vallado que deberá estar formado por un zócalo opaco, con una altura máxima de cincuenta
centímetros (0,50 m) y un elemento superior ligero, de una altura máxima de dos metros (2,00
m) constituido por una seriación de perfiles metálicos verticales con una separación máxima de
10 cm. (altura total máxima cerramiento 2,50 metros).
Los elementos de separación de parcelas privadas en el interior de los espacios libres se
materializara con vallado opaco de 1,80 metros de altura máxima.
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
SUZR-6 “ El Silvestre” .
22
atica
ATICA FRANCA
Espacios libres privativos de parcela.
En estos espacios, podrán situarse los centros de transformación que se determinen
necesarios en el Proyecto de Urbanización.
Todos los espacios libres privativos deberán ajardinarse en una superficie superior al 60% de la
total o destinarse a terrazas privativas de las viviendas recayentes al mismo, con una anchura
máxima de 5 metros, respetándose en el resto del espacio libre la determinación anterior.
El subsuelo de estos espacios podrá destinarse a aparcamiento y a albergar las instalaciones
de servicio propias.
No se admiten edificaciones sobre rasante, salvo los elementos de protección de los espacios
destinados a usos deportivos al aire libre. Tales elementos no podrán ser opacos, no
provocarán ruidos por posibles impactos sobre los mismos y se separarán de las edificaciones
una distancia mínima igual al doble de su altura.
Integrado en el vallado, podrán disponerse los elementos de acceso a la parcela, ocupando una
superficie máxima de 25 m construidos.
Valencia, agosto de 2.009.
El Arquitecto.
Fdo. Jose Luis Pastor Bono.
Propuesta de modificación el Plan Parcial
S i l l a.
SUZR-6 “ El Silvestre” .
23