Download Análisis y Proyecciones Prim er Sem estre

Mercados
Inmobiliarios
Primer Semestre
2007
ISSN 0718-4387
Análisis y
Proyecciones
Primer Semestre
2007
Mercados
Inmobiliarios
Análisis y
Proyecciones
MERCADOS INMOBILIARIOS
Análisis y Proyecciones
El Informe Mercados Inmobiliarios, Análisis y Proyecciones es una publicación elaborada por la Gerencia de Estudios de la
Cámara Chilena de la Construcción, en conjunto con el Comité Inmobiliario y el Subcomité de Informe de Ventas.
Se permite su reproducción total o parcial siempre que se cite expresamente la fuente. Para acceder al Informe Mercados
Inmobiliarios, Análisis y Proyecciones y a los estudios de la CChC A.G. por Internet, contáctese a www.camaraconstruccion.cl
Presidente Comité Inmobiliario: Jaime Pilasi Concha
Presidente Subcomité de Informe de Ventas: José Manuel Poblete Jara
Editor responsable: Matías Vergara Kaplan
Colaboradores: Carlos Aguirre (PUC), Byron Idrovo (CChC), Felipe Zamorano (CChC).
Cámara Chilena de la Construcción
Índice
I. INTRODUCCIÓN
5
II. MERCADO INMOBILIARIO NACIONAL Y REGIONES
8
III.MERCADO INMOBILIARIO DEL GRAN SANTIAGO
9
1. Ventas de viviendas en el Gran Santiago
9
2. Stock de viviendas y velocidad de ventas en el Gran Santiago
11
3. Evolución de los precios de oferta en el Gran Santiago
12
4. Índice de rentabilidad del mercado inmobiliario
12
5. Comportamiento de los permisos de edificación
13
6. Proyecciones de ventas de viviendas para el Gran Santiago
14
Recuadro 1. La industria de los fondos de inversión inmobiliarios en Chile
14
IV.EVOLUCIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO POR COMUNA
16
1. Ranking de ventas inmobiliarias por comuna
16
2. Mercado de departamentos
16
3. Mercado de casas
21
25
Recuadro 2. Ciclos económicos y ciclos del mercado inmobiliario: ¿Quién causa a quién?
V. MERCADO DE OFICINAS
29
VI.ANEXO
30
2. Mercado de oficinas clase A: Las Condes
34
s e m e s t r e
30
p r i m e r
1. El consumidor de viviendas unifamiliares en Quilicura
2 0 0 7
Aporte Escuela de Construcción Civil de la Pontificia Universidad Católica de Chile.
Cámara Chilena de la Construcción
I. INTRODUCCIÓN
El entorno macroeconómico fue favorable para el mercado de la vivienda
durante el primer semestre de 2007. Los fundamentos que sustentan la
demanda por viviendas se mostraron sólidos. De hecho, el ingreso de las
personas, calculado como el producto de los salarios y el empleo, creció
en promedio durante el primer semestre a una tasa de 9,4%, mientras
que en igual período del 2006 lo hizo en 7,4%. En junio, el ingreso de
las personas aumentó 10,4% en doce meses.
ÍNDICE general de remuneraciones por hora
ÍNDICE DE INGRESOS
VARIACIÓN EN 12 MESES
Fuente: INE.
Fuente: Elaboración propia en base a INE.
empleo y fuerza de trabajo
trimestres móviles. VARIACIÓN EN 12 MESES
En el comportamiento del ingreso de las personas fueron determinantes
el dinamismo tanto de los salarios como del empleo. En efecto, durante el
primer semestre de 2007 los salarios crecieron en promedio a una tasa de
6,4%, comparado con un crecimiento de 5,5% en igual semestre del año
2 0 0 7
pasado. En junio, los salarios crecieron 6,7% en doce meses. En tanto, el
empleo también estuvo dinámico durante el primer semestre, creciendo a
período del 2006. Al finalizar el semestre el empleo crecía 3,4% anual.
Fuente: INE.
p r i m e r
s e m e s t r e
una tasa de 2,8% en promedio, versus un crecimiento de 1,7% en igual
MERCADOS INMOBILIARIOS
Análisis y Proyecciones
Este buen desempeño del mercado laboral fue sustentado por una
Por otra parte, respecto del mercado crediticio1 se puede señalar que la
dinámica actividad económica reflejada en los elevados crecimientos
deuda de los hogares creció 16% anual durante el primer trimestre de
mostrados por el Imacec. Sin embargo, esto ha generado presiones
2007, mientras que durante igual trimestre de 2006 creció 18% anual.
inflacionarias, al acortarse la brecha del PIB efectivo y potencial. Unido a
En tanto, la expansión que ha mostrado la deuda hipotecaria durante el
lo anterior, la política fiscal expansiva y varios shocks de oferta (alzas de
primer trimestre es la misma que la registrada en igual período del 2006
precios de los alimentos y combustibles) han contribuído a la dinámica
(15%). Los créditos de consumo han mostrado un menor dinamismo que
inflacionaria, reflejada en los elevados IPC de los últimos meses.
los hipotecarios, lo que refleja por una parte una baja en las expectativas de
las personas y por otra parte un comportamiento coyuntural para obtener
inflación efectiva y subyacente
VARIACIÓN EN 12 MESES
créditos hipotecarios a tasas más convenientes antes del traspaso de la
política monetaria a las tasas crediticias. Se puede esperar que durante
el segundo semestre los créditos hipotecarios sigan el comportamiento
de los de consumo y así se desaceleren paulatinamente.
La deuda de los hogares continuó creciendo más rápido que el ingreso
disponible, lo que ha generado un permanente aumento de la razón
deuda a ingreso (RDI). Así, la RDI total alcanzó 59,9% en marzo de 2007,
mientras que la RDI de largo plazo alcanzó a 51,8% en igual período. De
esta forma, el aumento que ha experimentado la deuda de los hogares se
ha traducido a su vez en un incremento importante de la carga financiera
como porcentaje del ingreso disponible.
Fuente: INE y elaboración propia.
Quizás esta sea una de las razones de que la confianza de los consumidores
Así, la política monetaria se ha vuelto más restrictiva, y se espera termine
haya disminuido considerablemente en el primer trimestre de 2007, pese
el año con una tasa de referencia cercana al 6%, pues el mercado tiene
a las benignas condiciones económicas de crecimiento y empleo. La
expectativas de inflación que ya superan el 4% anual para fines de 2007.
encuesta IPEC ha reflejado durante casi todo el semestre un deterioro de
las expectativas de los consumidores, particularmente en lo referido a la
tasas de interés reales de largo plazo
compra de bienes durables, y en especial a la compra de viviendas. De igual
manera, según la encuesta de Percepción y Expectativas Económicas de
la Universidad de Chile del primer trimestre, la proporción de los hogares
que informan una situación de endeudamiento ”complicado” aumentó
respecto del trimestre anterior y ya supera el 20 %. Por su parte, según
la última encuesta sobre créditos bancarios del Banco Central, de marzo
de 2007, el sector bancario percibe una desaceleración en la demanda
de créditos tanto de consumo como hipotecarios.
1
Fuente: Bolsa de Comercio de Santiago.
Informe de Estabilidad Financiera, Banco Central de
Chile, primer semestre 2007.
Cámara Chilena de la Construcción
En un entorno de condiciones macroeconómicas sólidas, la evidencia
Por el lado de la oferta, los permisos de edificación para vivienda
anterior sugiere la presencia de un proceso de maduración gradual
disminuyeron 12,9 % en la Región Metropolitana durante el primer
del ciclo de crédito. Tanto la exposición como la fragilidad financiera
semestre respecto de igual período de 2006, lo que refleja el ajuste por
de los hogares han aumentado debido al mayor endeudamiento, y el
parte de la nueva oferta ante las condiciones actuales del mercado, que
sostenido crecimiento de éste puede ser una fuente de estrés financiero
muestra cierta desaceleración de las ventas, y dado los elevados niveles
para algunos hogares.
de stock, provoca un deterioro de la velocidad de ventas.
Sin embargo, el riesgo de un deterioro considerable en la capacidad de
Evolución Permisos de Edificación
porcentaje
los hogares para servir su deuda permanece acotado según el Banco
Central. Esto está sujeto obviamente a que el entorno macroeconómico
continúe siendo dinámico.
Este escenario económico marcó al mercado inmobiliario en el primer
semestre de 2007.
Así, a nivel nacional, las ventas de viviendas aumentaron 3,7 % anual en
el primer semestre, impulsadas principalmente por el dinamismo mostrado
por las regiones que anotaron un crecimiento de 10,7 % en el período.
Período enero-junio 2007
Destino
R. Metrop.
Otras regiones
Total país
a
Variación respecto de enero-junio 2006
Nº de viviendas
-12,5
-22,2
-17,7
Superficie viviendas
-15,5
-16,5
-16,0
Ind., com., est. fin.
-19,4
2,5
-6,3
Servicios
Total edif. no hab.
Edificación total
4,0
-1,5
1,9
-7,4
1,3
-3,0
-12,9
-10,8
-11,8
Fuente : Elaboración propia en base a cifras del INE
a. Sobre la base de cifras provisionales homólogas
El mercado inmobiliario en el Gran Santiago el primer semestre del año
2007 fue menos dinámico que igual período del año anterior, las ventas de
En síntesis, tanto por razones puramente estadísticas (base de
viviendas disminuyeron muy levemente, acumulando ventas 0,9 % inferiores
comparación muy exigente) como por motivos económicos (normalización
a igual registro del 2006. Se debe tener presente que el año 2006 fue muy
de las condiciones crediticias) el primer semestre de 2007 mostró un
dinámico, lo que lo hace una exigente base de comparación.
desempeño menos dinámico que períodos anteriores.
En cuanto a los niveles de stock disponible de viviendas en el Gran
De acuerdo con la información provista por los modelos de proyecciones,
Santiago se puede estimar que al finalizar el primer semestre habían
las ventas de viviendas debieran cerrar el año 2007 con un total de 31.190
crecido alrededor de 15 % respecto de junio del año 2006.
unidades, cifra 2,1 % superior al registro del año 2006. Esta proyección es
variables como el empleo y los salarios.
disponible muestra un deterioro, alcanzando los meses para agotar
stock un valor de 18,2 al terminar el semestre, por encima del promedio
histórico de 15,6 meses, y del registro de fines del primer semestre del
2006 (13,4 meses).
s e m e s t r e
las anteriores, medida como el inverso de los meses para agotar el stock
p r i m e r
para los créditos hipotecarios, que se espera sean más elevadas, y otras
2 0 0 7
consistente con la dinámica esperada para las tasas de interés relevantes
De esta forma, la velocidad de ventas, que es la variable que conjuga
MERCADOS INMOBILIARIOS
Análisis y Proyecciones
VENTAS DE VIVIENDAS EN EL PAÍS
II. MERCADO INMOBILIARIO NACIONAL Y REGIONES
El mercado de viviendas a nivel nacional mostró durante el primer
semestre un crecimiento de 3,7% respecto de igual período del año
2006 en su nivel de ventas. Esta cifra se compone de una disminución
de 5,8% en las ventas de casas y un aumento de 11,3% en las ventas
de departamentos.
El stock de viviendas en el país creció 15,6% en doce meses y así en junio
alcanzaba 60.840 unidades. Este nivel se desagrega en 11.890 casas
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
STOCK DE VIVIENDAS EN EL PAÍS
y 48.950 departamentos. En el margen, es decir en junio respecto de
mayo, el stock de viviendas creció apenas 1,1%, lo que refleja la menor
aceleración de la oferta a nivel nacional. El stock de casas disminuyó
6,1% en el margen y el de departamentos aumentó 3%.
De esta forma, los meses para agotar el stock al finalizar el semestre
alcanzaban un valor de 16,1, mayor que el registro de junio de 2006, que
fue de 13,3 meses. En junio, el mercado de las casas presentaba 8,3 meses
para agotar el stock y el de departamentos 20,9 meses. Cabe señalar
que el promedio histórico de meses para agotar stock en el mercado de
casas es de 8,5 meses, en tanto en el caso de los departamentos este
promedio alcanza a 18 meses.
En regiones, en tanto, el panorama fue mucho más alentador, con ventas
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
MESES PARA AGOTAR STOCK EN REGIONES
PROMEDIOS MÓVILES TRIMESTRALES
acumuladas de viviendas al primer semestre 10,7% superiores a las de
igual período de 2006. Las ventas de casas anotaron un crecimiento de
7,8% y las ventas de departamentos mostraron un aumento de 14,3%.
El stock de viviendas creció en junio 16,8% en doce meses, pero en
el margen muestra un crecimiento de apenas 0,9%. El stock de casas
disminuyó 5,6 % en el margen, mientras que el de departamentos
aumentó 4,1%. Así, los meses para agotar el stock de las viviendas
apenas aumentaron al terminar el semestre, manteniéndose en
alrededor de 13 meses.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Cámara Chilena de la Construcción
VENTAS DE VIVIENDAS PRIMER SEMESTRE
GRAN SANTIAGO
III. MERCADO INMOBILIARIO DEL GRAN SANTIAGO
1. Ventas de viviendas en el Gran Santiago
El primer semestre del año 2007 fue menos dinámico que igual período
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
del año anterior, las ventas de viviendas disminuyeron muy levemente,
acumulando ventas 0,9% inferiores a igual registro del 2006. Esto se
Las ventas acumuladas durante el primer semestre en UF muestran un
explica fundamentalmente por la caída de 18,3% que mostraron las
comportamiento similar al de las ventas en unidades: las casas muestran
ventas de casas, mientras que las ventas de departamentos reflejaron
una disminución de 14,8% y los departamentos un aumento de 13,9%
un alza de 9,8%.
respecto de igual período del 2006.
Se debe tener presente que 2005 y 2006 son bases de comparación
En el agregado de viviendas las ventas en UF muestran un aumento de
extremadamente exigentes, ya que fueron años de ventas particularmente
dinámicas. Al observar las ventas del primer semestre durante la última
década se aprecia que el registro del año 2007 corresponde a un nivel
elevado en términos absolutos.
3,3 % versus la reducción de 0,9% que muestran las ventas físicas. Esto
refleja que las unidades vendidas durante el primer semestre de 2007
fueron de un mayor valor que las vendidas en igual período del 2006.
Así, las casas de un tramo de precio entre UF 1.000 y UF 2.000 redujeron
VENTAS INMOBILIARIAS
GRAN SANTIAGO
su participación en las ventas desde 54,1% hasta 45,7% (las casas de
un precio menor que UF 1.000 disminuyeron su participación en 36%),
mientras que las unidades de un tramo de precio entre UF 2.000 y UF 3.000
aumentaron su participación desde 19,8% hasta 29,8% (la participación de
las casas de un precio entre UF 3.000 y UF 4.000 aumentó en 59%).
Por su parte, los departamentos vendidos durante el primer semestre
mostraron una dinámica similar. Las unidades de un precio menor que UF
1.000 redujeron su participación en las ventas desde 11,6% hasta 5,1%.
El tramo de UF 1.000 a UF 2.000, que presenta la mayor concentración
de unidades vendidas, mantuvo su participación por sobre el 46%. En
Departamentos
Total
Enero - junio 2007
4.125
8.955
13.080
Enero - junio 2006
5.049
8.156
13.205
Variación %
-18,3
9,8
-0,9
Casas
Departamentos
Total
Enero - junio 2007
9.187
20.922
30.109
Enero - junio 2006
10.787
18.371
29.158
Variación %
-14,8%
13,9%
3,3%
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
s e m e s t r e
Casas
VENTAS ACUMULADAS GRAN SANTIAGO
MILES DE UF
p r i m e r
participación desde 23,6% hasta 30,1%.
VENTAS ACUMULADAS GRAN SANTIAGO
UNIDADES
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
2 0 0 7
tanto, las unidades del tramo entre UF 2.000 y UF 3.000 aumentaron su
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
MERCADOS INMOBILIARIOS
Análisis y Proyecciones
10
COMPOSICIÓN SEMESTRAL DE LAS VENTAS DE CASAS
POR TRAMO DE PRECIO
GRAN SANTIAGO
Tramo (UF)
Participación %
1er semestre 2007 1er semestre 2006
Variación
(%)
Menor que 1.000
8,8
13,7
-35,6
1.000 a 2.000
45,7
54,1
-15,5
2.000 a 3.000
29,8
19,8
50,6
3.000 a 4.000
5,8
3,6
59,1
4.000 a 5.000
3,7
2,8
34,6
5.000 a 6.000
3,9
3,3
18,7
6.000 a 7.000
0,7
0,5
49,3
7.000 a 8.000
1,0
1,7
-42,1
Mayor que 8.000
0,5
0,4
13,9
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
COMPOSICIÓN SEMESTRAL DE LAS VENTAS DE CASAS
POR TRAMO DE SUPERFICIE
GRAN SANTIAGO
Tramo (m2)
Participación (%)
1er semestre 2007 1er semestre 2006
COMPOSICIÓN SEMESTRAL DE LAS VENTAS DE DEPARTAMENTOS
POR TRAMO DE SUPERFICIE
GRAN SANTIAGO
Tramo (m2)
Participación (%)
1er semestre 2007 1er semestre 2006
Variación
(%)
Menor que 50
39,6
43,3
50 - 70
25,0
25,1
-8,6
-0,5
70 - 90
21,1
17,7
19,3
90 - 105
5,5
4,4
24,7
105 - 120
3,9
3,5
13,1
120 - 134
1,4
1,6
-15,1
135 - 140
0,9
2,7
-67,1
Mayor que 140
2,7
1,7
57,0
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Variación
(%)
En cuanto a las ventas por tramo de superficie la tendencia sigue siendo
la misma: la demanda se concentra en departamentos de una superficie
Menor que 50
1,7
0,2
706,4
50 - 70
31,2
31,0
0,6
70 - 90
25,9
20,9
24,0
90 - 105
3,6
6,0
-40,7
105 - 120
13,0
13,6
-4,1
120 - 140
22,4
25,6
-12,3
140 - 200
2,1
2,6
-17,8
En el mercado de las casas la mayor demanda se presenta en unidades de
Mayor que 200
0,0
0,1
-100,0
una superficie entre 50 y 70 m2, no mostrando mayor variación respecto del
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Participación (%)
1er semestre 2007 1er semestre 2006
del primer semestre del 2006).
(con participaciones en las ventas por sobre el 20%) son: entre 70 y 90 m2
y entre 120 y 140 m2. El primero mostró un aumento en su participación de
24%, mientras que el segundo redujo su participación en 12,3%.
Variación
(%)
Menor que 1.000
5,1
11,6
1.000 a 2.000
46,9
46,3
1,3
2.000 a 3.000
30,1
23,6
27,5
3.000 a 4.000
8,9
9,4
-5,3
4.000 a 5.000
4,6
3,3
39,4
5.000 a 6.000
0,8
1,6
-50,0
6.000 a 7.000
1,1
1,2
-8,3
7.000 a 8.000
1,1
1,6
-31,3
8.000 a 9.000
0,8
0,5
60,0
9.000 a 10.000
0,1
0,0
100,0
10.000 a 12.000
0,0
0,2
-100,0
12.000 a 14.000
0,1
0,1
0,0
Mayor que 14.000
0,3
0,5
-40,0
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
50 m2 (aunque este tramo disminuyó su participación en 8,6% respecto
primer semestre del año pasado. Otros dos tramos de superficie relevantes
COMPOSICIÓN SEMESTRAL DE LAS VENTAS DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO
GRAN SANTIAGO
Tramo (UF)
menor que 90 m2, y en particular unidades de una superficie menor que
VENTAS DE CASAS
GRAN SANTIAGO
-56,0
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Cámara Chilena de la Construcción
11
stock de casas
GRAN SANTIAGO
Al finalizar el semestre, las ventas de casas mostraron una desaceleración
de 21,8% en el margen, aunque es probable que en el mediano plazo se
revierta la tendencia declinante. Por su parte, las ventas de departamentos
reflejaron una muy leve aceleración de 1,2% en el margen.
VENTAS DE departamentos
GRAN SANTIAGO
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
stock de departamentos
GRAN SANTIAGO
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
2. Stock de viviendas y velocidad de ventas
en el Gran Santiago
del stock es el reflejo de tendencias diferentes en casas y departamentos,
puesto que el stock de casas a junio disminuyó 13,2% en doce meses y
alcanzó a 5.440 unidades, nivel inferior al promedio mensual de la última
década que es de 7.330 unidades, y el stock de departamentos aumentó
De esta forma, las ventas y el stock disponible de viviendas se conjugaron
resultando en una desaceleración de la velocidad de ventas al finalizar el
semestre. El tiempo para agotar el stock disponible de viviendas, que es el
inverso de la velocidad de ventas, alcanzó una cifra de 18,2 meses, que
es superior al promedio mensual de la última década, que fue de 15,6
meses. En el mercado de las casas, este indicador alcanzó en junio 9,3
21,1% pues llegó a las 34.300 unidades, mientras que el stock mensual
meses, levemente superior al promedio histórico de 9 meses, lo que se
promedio histórico alcanza a 21.330 unidades.
explica por los niveles de stock de casas inferiores al promedio histórico,
a pesar de que las ventas fueron menos dinámicas. Respecto de los
En el margen, en junio el stock de casas disminuyó 6,6%, y durante casi
departamentos, en junio el indicador llegó a 21,4 meses, registro también
todo el semestre las variaciones en el margen han sido negativas (excepto
levemente superior al promedio de 21,2 meses. Así, se puede estimar que
en mayo). Por su parte, el stock de departamentos en junio creció 2,5%
esta desaceleración de la velocidad de ventas de departamentos se explica
en el margen, crecimiento menor que el exhibido en mayo, que fue de
fundamentalmente por los elevados niveles de stock aún considerando
8,4%, lo que refleja cierto ajuste de la oferta.
el dinamismo mostrado por las ventas.
2 0 0 7
habían crecido alrededor de 15% respecto de junio de 2006. Este aumento
s e m e s t r e
Santiago se puede estimar que al finalizar el primer semestre de este año
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
p r i m e r
En cuanto a los niveles de stock disponible de viviendas en el Gran
MERCADOS INMOBILIARIOS
12
Análisis y Proyecciones
PRECIOs DE OFERTA (UF/m2)
PROMEDIOs Móviles trimestrales
meses para agotar stock casas
GRAN SANTIAGO
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
meses para agotar stock departamentos
GRAN SANTIAGO
4. Índice de rentabilidad del mercado inmobiliario
Respecto de la rentabilidad inmobiliaria, que corresponde a la rentabilidad
promedio que se obtiene al comprar una vivienda para posteriormente
arrendarla, ésta ha mostrado una trayectoria descendente desde fines
de 2006; sin embargo, a partir del segundo trimestre de 2007 se ha
recuperado al acercarse a su promedio histórico de 6,02%, y así alcanzó
un valor de 5,8% en junio. El comportamiento del índice de rentabilidad,
y a su vez de la tasa de rentabilidad, se explica por la evolución de los
índices de precios, tanto de arriendo como de venta, de viviendas en el
Gran Santiago. Por una parte, el índice de precios de ventas disminuyó,
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
lo que se explicaría por la dinámica mostrada por los precios de oferta
de los departamentos, que disminuyeron en el primer bimestre, como
3. Evolución de los precios de oferta
en el Gran Santiago
En cuanto a la dinámica de los precios de oferta de las viviendas, éstos
mostraron una tendencia al alza tratándose de las casas durante el primer
se señaló anteriormente. Por otra parte, el índice de precios de arriendo
aumentó, probablemente debido a ciertos ajustes en el mercado de
ÍNDICE DE RENTABILIDAD INMOBILIARIA
Marzo 2004:100
tercio del año, registrando en abril un crecimiento de 15% respecto de
diciembre. Esto se explica por la contracción de la oferta de casas a fines
del año 2006. Al finalizar el primer semestre de 2007 los precios de las
casas convergieron a su tendencia de largo plazo, y así registraron en junio
un valor promedio de 26,7 UF/m2 , acercándose al promedio de la última
década de 24,8 UF/m2 . En el caso de los departamentos, la tendencia ha
sido la inversa: en abril los precios mostraron una disminución respecto de
diciembre de 4,9%. Esto a su vez estaría explicado por el incremento que
ha mostrado el stock de departamentos en el Gran Santiago. Así, en junio
el precio promedio de oferta de departamentos alcanzaba un valor de 32,7
UF/m2, levemente por debajo de su promedio histórico de 33,1 UF/m2.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Cámara Chilena de la Construcción
13
viviendas usadas, aunque no parece que sea una tendencia. De esta forma,
pasado (nótese que la base de comparación es muy baja). Maipú presenta
al ser la rentabilidad inmobiliaria un cociente entre el precio de arriendo
una participación bastante baja durante el primer semestre del 2007
promedio y el precio de venta promedio se obtiene como resultado la
(disminuyó 63,5% respecto del 2006).
tasa de rentabilidad señalada.
TASA DE RENTABILIDAD INMOBILIARIA
Finalmente, otras comunas que muestran variaciones relevantes respecto
del primer semestre del 2006 son: Conchalí, Estación Central, Lo
Barnechea, Macul, Quinta Normal, Recoleta, San Miguel y Vitacura. En
todas ellas aumentó la superficie aprobada. En tanto, las comunas que
disminuyeron significativamente su edificación aprobada son: Las Condes,
Maipú, Ñuñoa, Providencia, Puente Alto y Santiago.
5. Comportamiento de los permisos de edificación
Los permisos de edificación han disminuido durante todo el primer
semestre y así muestran una reducción de casi 13% respecto de igual
período del 2006. La serie de tendencia ciclo muestra al finalizar el
semestre una disminución de 0,7% en el margen. Este comportamiento
refleja un positivo ajuste de la oferta respecto de la demanda.
En el análisis desagregado por comunas se puede apreciar que Santiago
(19%), Ñuñoa (10,4%) y Puente Alto (10%) presentan las mayores
participaciones en superficie aprobada durante el semestre. Quilicura
muestra un significativo incremento respecto de igual período del año
permisos de edificación región metropolitana
(en m2)
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Fuente: Elaboración propia en base a INE.
2007
m²
2.407
2.754
7.850
562
20.057
49.458
16.930
21.051
31.480
0
1.878
15.209
102.459
45.138
120
0
37.965
98.025
177.668
93
52.866
105.091
93.395
170.340
22.574
56.383
54.502
28.423
38.827
269
34.357
3.172
324.381
88.637
1.704.320
Participación Variación
2007 (%)
(%)
0,1
-91,4
0,2
563,6
0,5
3602,8
0,0
99,8
1,2
156,5
2,9
29,1
1,0
-15,2
1,2
11,8
1,8
-24,1
0,0
0,0
0,1
-93,5
0,9
4,7
6,0
-59,9
2,6
142,8
0,0
-92,8
0,0
-100,0
2,2
160,3
5,8
-63,5
10,4
-19,9
0,0
-67,5
3,1
40,2
6,2
-46,6
5,5
23,8
10,0
-15,5
1,3
24.706,6
3,3
83,7
3,2
58,9
1,7
28,3
2,3
26,1
0,0
-53,4
2,0
94,0
0,2
257,2
19,0
-24,4
5,2
216,3
100
-18,3
s e m e s t r e
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Cerrillos
Cerro Navia
Conchalí
El Bosque
Estación Central
Huechuraba
Independencia
La Cisterna
La Florida
La Granja
La Pintana
La Reina
Las Condes
Lo Barnechea
Lo Espejo
Lo Prado
Macul
Maipú
Ñuñoa
P. Aquirre Cerda
Peñalolén
Providencia
Pudahuel
Puente Alto
Quilicura
Quinta Normal
Recoleta
Renca
San Bernardo
San Joaquín
San Miguel
San Ramón
Santiago
Vitacura
Gran Santiago
2006
m²
28.062
415
212
281
7.818
38.321
19.960
18.823
41.463
0
28.812
14.531
255.552
18.588
1.655
108
14.583
268.384
221.933
286
37.713
196.618
75.426
201.488
91
30.700
34.307
22.149
30.789
577
17.714
888
429.319
28.025
2.085.590
p r i m e r
Comuna
2 0 0 7
PERMISOS DE EDIFICACIÓN DESTINO VIVIENDA GRAN SANTIAGO
PERÍODO ENERO-MAYO
MERCADOS INMOBILIARIOS
14
Análisis y Proyecciones
6. Proyecciones de ventas de viviendas
para el Gran Santiago
proyección de ventas inmobiliarias
para el gran santiago
De acuerdo con la información provista por los modelos de proyecciones,
las ventas de viviendas debieran cerrar el año 2007 con un total de 31.190
unidades, cifra 2,1% superior al registro del año 2006. Esta proyección es
consistente con la dinámica esperada para las tasas de interés relevantes
para los créditos hipotecarios, principalmente con la tasa TIR-LH a 15
años y otras variables, como el empleo y los salarios. Las expectativas
del mercado para la inflación aumentaron, y así se espera que a fines de
año supere el 4%, frente a lo cual es muy probable que el Banco Central
aumente unos 25 puntos base adicionales su tasa de política monetaria
en lo que resta del año.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
RECUADRO 1. LA INDUSTRIA DE LOS FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIOS EN CHILE
Los fondos de inversión inmobiliarios (FII) son actualmente actores relevantes en el financiamiento de los proyectos inmobiliarios en Chile. Esto
no es más que el reflejo de la creciente importancia que han adquirido otros actores del mercado de capitales, aparte de los bancos, como
fuente de capital para las empresas inmobiliarias (aperturas a bolsa). A nivel internacional los FII son vehículos de inversión que, formando
parte de la industria del capital privado (private equity ), han adquirido un lugar destacado en el manejo de activos. En Estados Unidos y
Europa, pero también en China y economías emergentes como Brasil e Israel, los FII se han tranformado en inversionistas inmobiliarios de
considerable importancia.
Un poco de historia
Los FII se clasifican en el mercado chileno como de primera o segunda generación. Los de primera generación fueron creados entre 1990 y
1997, mientras que los de segunda generación fueron creados a partir del año 2003. Cada generación presenta algunas particularidades.
Los FII de primera generación fueron de alto patrimonio (desde US$ 40 MM hasta US$ 170 MM) y los principales aportantes fueron inversionistas
institucionales (fondos de pensiones y compañías de seguros). Las inversiones en los activos inmobiliarios las realizaron directamente los FII,
generaron una rentabilidad promedio anual de 6% entre los años 1994 y 1998, y finalmente, entre los años 1998 y 2005, la rentabilidad
fue de 3,7% anual (debido principalmente a la crisis asiática). Los FII de primera generación enfrentaron un alto costo de aprendizaje sobre
el mercado inmobiliario, realizaron inversiones en forma independiente (sin asociarse con inmobiliarias experimentadas y desconociendo las
particularidades de este mercado) y el timing no fue el más afortunado, puesto que iniciaron sus inversiones en un período de gran dinamismo
pero luego vino la crisis asiática, que afectó considerablemente sus resultados.
Por su parte, los FII de segunda generación fueron de patrimonios más reducidos (US$ 10 MM en promedio), se incorporaron inversionistas
privados, el horizonte de inversión fueron plazos más cortos (4 a 5 años), se concentraron en el desarrollo de proyectos, en asociación
con inmobiliarias; invirtieron en una cartera de cinco a diez proyectos en general, diversificaron los tipos de inversión inmobiliaria (casas,
departamentos, segunda vivienda, oficinas) y se estructuraron de tal forma de aportar hasta el 50% del capital en cada proyecto en asociación
con los operadores. La inversión promedio por proyecto es de US$ 2 MM y la rentabilidad anual esperada es de 15%.
Cámara Chilena de la Construcción
15
La industria hoy
En la actualidad operan siete administradoras de FII y existen 18 fondos. A continuación se presentan las participaciones de mercado de las
administradoras a marzo de 2007. Según participación de mercado, Santander es la mayor administradora en el país (28% de participación),
seguida por Independencia, Penta y Cimenta (cada una con alrededor de 20%). La rentabilidad promedio a diciembre de 2006 de los FII fue
de 4,9% real anual.
Fondos
BCI
BCI Desarrollo Inmob.
Cimenta
C. Expansión
Independencia
Rentas
Desarrollo
Desarrollo 2006
Moneda
Toesca
Penta
L.A. Raíces
L.A. Fundación
Plusvalía
Santiago Mixto
S.S. Desarrollo
S.S. Desarrollo II
S.S. Desarrollo III
S.S. Desarrollo IV
S.S. Desarrollo VI
S.S. Desarrollo VII
Santander
Fuente: Elaboración propia en base a SVS.
RENTABILIDAD REAL ANUAL PONDERADA
DE LOS FII EN %
(diciembre 2006)
Fuente: SVS.
MAYORES FII
(por particpación de mercado, a marzo 2007)
Rentas
19,9%
C. Expansión
17,9%
Plusvalía
13,3%
L.A. Fundación
12,0%
Santander Plusvalía
0,9
Santiago Mixto
5,0
Santander Santiago Desarrollo
4,3
Santander Santiago Desarrollo III
3,2
Santander Santiago Desarrollo IV
1,0
Santander Santiago Desarrollo VI
3,0
Santander Santiago Desarrollo VII
7,3
Las Américas Raíces
9,5
Las Américas Fundación
3,1
Rentas
7,5
Desarrollo
5,8
Desarrollo 2006
1,7
Cimenta Expansión
4,9
Toesca
3,0
Banchile I
7,6
Banchile II
0,4
Fuente: SVS.
Fuente: Elaboración propia en base a SVS.
11,9
Santander Santiago Desarrollo II
2 0 0 7
Banchile Inmob. I
Banchile Inmob. II
s e m e s t r e
Banchile
p r i m e r
Administradoras
participación de mercado
de las administradoras de fondos
(a marzo 2007)
MERCADOS INMOBILIARIOS
Análisis y Proyecciones
16
IV. EVOLUCIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO POR
COMUNA
DISTRIBUCIÓN DE VENTAS POR COMUNA
CASAS
Comuna
1. Ranking de ventas inmobiliarias por comuna
Participación (%) 1er semestre
2006
2007
Maipú-Cerrillos-Pudahuel-P. Hurtado
37,3
27,0
Durante el primer semestre de 2007 las ventas de departamentos se
Puente Alto
14,4
29,6
concentraron en las comunas de Santiago (27,1%), Ñuñoa (18,8%) y
Huechuraba
5,5
12,2
Providencia (15,5%). Todas ellas aumentaron su participación de mercado
Quilicura
27,4
14,1
respecto del primer semestre del 2006. Las Condes, que ocupaba el
La Florida
6,6
7,5
segundo lugar en 2006, ahora se ubica en cuarto lugar.
Las Condes
1,6
2,9
Peñalolén
5,2
4,7
Lo Barnechea
2,1
2,0
DISTRIBUCIÓN DE VENTAS POR COMUNA
DEPARTAMENTOS
Comuna
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Participación (%) 1er semestre
2006
2007
Santiago Centro
25,2
27,1
Ñuñoa
16,9
18,8
Las Condes
17,6
13,1
Providencia
10,4
15,5
La Florida
4,8
4,9
San Miguel
6,1
8,1
Independencia
0,0
3,0
Vitacura
2,9
2,2
Puente Alto
5,2
1,2
Macul
0,0
2,0
Recoleta
8,8
2,0
Lo Barnechea
0,5
1,3
2. Mercado de departamentos
• Santiago
La comuna de Santiago mantiene su liderazgo en el mercado de
departamentos, pues concentra el 27% de las unidades vendidas en el
Gran Santiago durante el primer semestre de 2007. Las unidades vendidas
aumentaron 21,7% respecto del primer semestre de 2006.
SANTIAGO
VENTA DE DEPARTAMENTOS
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
En cuanto a las ventas de casas, el primer lugar en el ranking semestral lo
ocupa Puente Alto (29,6%). El conjunto de comunas liderado por Maipú,
y compuesto además por Cerrillos, Pudahuel y Padre Hurtado, se ubica en
segundo lugar (27%), reduciendo así su participación de mercado respecto
del año 2006, cuando representaba un importante 37,3%. Quilicura está
en tercer lugar (14,1%), seguida por Huechuraba (12,2%).
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Cámara Chilena de la Construcción
17
Las unidades vendidas durante el semestre fueron en su mayoría (61%)
de un precio entre las UF 1.000 y UF 1.500 y de una superficie menor
que 50 m2 (77%).
Ventas departamentos por tramo de precios
Santiago
Participación (%) 1er semestre
2006
2007
Menor que 1.000
14,0
9,4
1.000 a 1.500
55,5
60,6
1.500 a 2.000
20,8
21,1
2.000 a 2.500
8,7
6,9
2.500 a 3.000
1,0
1,4
3.000 a 3.500
0,0
0,6
Mayor que 3.500
0,0
0,0
Tramos de precios en UF
SANTIAGO
stock DE DEPARTAMENTOS
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Ventas departamentos por tramo de superficies
Santiago
Tramos de superficies en m2
Participación (%) 1er semestre
2006
2007
Menor que 50
73,5
76,6
51 - 70
22,5
18,7
71 - 90
3,2
3,3
91 - 105
0,0
0,4
106 - 120
0,9
1,0
121 - 134
0,0
0,0
Mayor que 134
0,0
0,0
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Los meses para agotar el stock alcanzaron al terminar el semestre un valor
de 27,3, por debajo del promedio de la última década de 23,6 meses. En
junio del año 2006 este indicador registraba un valor de 23 meses.
SANTIAGO
MESES PARA AGOTAR STOCK DEPARTAMENTOs
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
2 0 0 7
Santiago concentró el 19% de la superficie aprobada de permisos de
edificación durante el primer semestre de 2007, cifra 24, % menor que
El stock de departamentos en la comuna de Santiago alcanzaba al
finalizar el primer semestre de 2007 a 13.060 unidades, cifra 37,3%
superior a la de igual fecha del año pasado. Considerando el elevado
nivel de stock, es relevante destacar que en el margen no se aprecia un
mayor crecimiento.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
p r i m e r
s e m e s t r e
el registro de igual período del año 2006.
MERCADOS INMOBILIARIOS
Análisis y Proyecciones
18
Los precios de oferta en Santiago al terminar el semestre mostraban
un aumento de 6,1% en doce meses y una disminución de 0,1% en
el margen.
Las unidades vendidas en la comuna de Ñuñoa durante el primer semestre
de 2007 se concentraron en el tramo de precios de UF 2.000 a UF 3.000
SANTIAGO
PRECIO DE OFERTA DE DEPARTAMENTOS
(49,4%) y en el tramo de superficies menor que 90 m2 (81,6%).
Ventas departamentos por tramo de precios
Ñuñoa
Participación (%) 1er semestre
2006
2007
1,1
0,0
1.000 a 1.500
6,6
12,7
1.500 a 2.000
21,0
17,7
2.000 a 2.500
35,4
23,2
2.500 a 3.000
19,1
26,2
3.000 a 4.000
16,8
19,7
4.000 a 5.000
0,0
0,6
Mayor que 5.000
0,0
0,0
Tramos de precios en UF
Menor que 1.000
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
• Ñuñoa
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Ñuñoa ocupó el segundo lugar en el ranking de ventas del primer semestre
Ventas departamentos por tramo de superficies
Ñuñoa
de 2007; concentró el 18,8% de las unidades vendidas. Durante el semestre
Participación (%) 1er semestre
acumuló ventas 68,4% superiores al registro de igual período del 2006.
2006
2007
Menor que 50
21,7
20,5
51 - 70
34,6
26,1
71 - 90
33,7
35,0
91 - 105
8,3
16,2
106 - 120
0,8
2,0
121 - 134
0,3
0,2
135 - 140
0,0
0,0
Mayor que 140
0,6
0,0
Tramos de superficie en m2
ÑUÑOA
VENTA DE DEPARTAMENTOS
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Durante el primer semestre de 2007 Ñuñoa concentró el 10,4% de la
superficie aprobada de permisos de edificación, cifra 19,9% inferior al
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
registro de igual período del 2006.
Cámara Chilena de la Construcción
19
El stock al finalizar el semestre era de 4.840 unidades disponibles, lo que
representa una disminución de 4,9% en doce meses. En el margen se
aprecia una disminución de 5,7%.
Los precios de oferta en Ñuñoa al terminar el semestre mostraban
una disminución de 2,8% en doce meses y una reducción de 0,2%
en el margen.
ÑUÑOA
PRECIO DE OFERTA DE DEPARTAMENTOS
ÑUÑOA
stock DE DEPARTAMENTOS
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
• Providencia
Los meses para agotar el stock alcanzaron al terminar el semestre un
valor de 16,3 meses, por debajo del promedio de la última década de
El primer semestre de 2007 Providencia se ubica en el tercer lugar en
18,9 meses. En junio del año 2006 este indicador registraba un valor
el ranking de ventas de departamentos en el Gran Santiago, con una
de 16,4 meses.
participación de 15,5%. Las ventas crecieron 68,4% respecto de igual
período del 2006.
ÑUÑOA
MESES PARA AGOTAR STOCK DEPARTAMENTOs
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
p r i m e r
s e m e s t r e
2 0 0 7
PROVIDENCIA
VENTA DE DEPARTAMENTOS
MERCADOS INMOBILIARIOS
Análisis y Proyecciones
20
Las unidades vendidas en la comuna de Providencia durante el primer
Los precios de oferta en Providencia al terminar el semestre mostraban
semestre de 2007 se concentraron en el tramo de precios de UF 1.000 a UF
un aumento de 1% en doce meses y de 0,5% en el margen.
3.000 (76,2%) y en el tramo de superficies menores que 50 m2 (47,1%).
PROVIDENCIA
stock DE DEPARTAMENTOS
Ventas departamentos por tramo de precios
Providencia
Participación (%) 1er semestre
Tramos de precios en UF
Menor que 1.000
2006
2007
0,0
0,0
1.000 a 2.000
48,9
36,1
2.000 a 3.000
34,5
40,1
3.000 a 4.000
11,3
14,8
4.000 a 5.000
5,3
9,1
5.000 a 6.000
0,0
0,0
6.000 a 7.000
0,0
0,0
7.000 a 8.000
0,0
0,0
8000 a 9.000
0,0
0,0
Mayor que 9.000
0,0
0,0
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
PROVIDENCIA
MESES PARA AGOTAR STOCK DEPARTAMENTOs
Ventas departamentos por tramo de superficies
Providencia
Participación (%) 1er semestre
Tramos de superficies en m2
Menor que 50
2006
2007
44,7
47,1
51 - 70
27,7
18,0
71 - 90
22,2
24,8
91 - 105
4,8
3,4
106 - 120
0,6
5,9
121 - 134
0,0
0,7
135 - 140
0,0
0,0
Mayor que 140
0,0
0,2
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Durante el primer semestre de 2007 Providencia concentró el 6,2% de
PROVIDENCIA
PRECIO DE OFERTA DE DEPARTAMENTOS
la superficie aprobada de permisos de edificación, cifra 46,6% inferior
al registro de igual período del 2006.
Al finalizar el semestre el stock era de 3.050 unidades disponibles, lo
que representa un aumento de 21,1 % en doce meses. En el margen se
aprecia una disminución de 7%.
Los meses para agotar el stock alcanzaron al terminar el semestre un valor
de 14,9 meses, por debajo del promedio de la última década de 18,6 meses.
En junio del año 2006 este indicador registraba un valor de 13 meses.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Cámara Chilena de la Construcción
21
Ventas departamentos por tramo de superficies
Puente Alto
Participación (%) 1er semestre
3. Mercado de casas
2006
2007
1,9
5,9
51 - 70
24,0
43,5
71 - 90
38,6
24,3
Tramos de superficies en m2
Menor que 50
• Puente Alto
Puente Alto se ubicó durante el primer semestre de 2007 en el primer lugar
91 - 105
3,8
0,0
del ranking de ventas de casas en el Gran Santiago, con una participación
106 - 120
21,2
12,6
de casi 30%. Las ventas mostraron un crecimiento de 84,4% respecto
Mayor que 120
10,5
13,8
de igual período del 2006.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
PUENTE ALTO
VENTA DE CASAS
Durante el primer semestre de 2007 Puente Alto concentró el 10% de
la superficie aprobada de permisos de edificación, cifra 15,5% inferior
al registro de igual período del 2006.
Al finalizar el semestre el stock era de 1.440 unidades disponibles, lo
que representa un aumento de 18,1% en doce meses. En el margen se
aprecia un aumento de 26,6%.
Los meses para agotar el stock alcanzaron al terminar el semestre un valor
de 12 meses, por encima del promedio de la última década de 7,9 meses.
En junio del año 2006 este indicador registraba un valor de 8,5 meses.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Los precios de oferta en Puente Alto al terminar el semestre mostraban
Las unidades vendidas en la comuna de Puente Alto durante el primer
un aumento de 6% en doce meses, mientras que se redujeron 2% en
semestre de 2007 se concentraron en el tramo de precios de UF 1.000 a
el margen.
2
UF 2.000 (64,2%) y en el tramo de superficie de 50 a 90 m (67,8%).
PUENTE ALTO
stock DE CASAS
Ventas departamentos por tramo de precios
Puente Alto
Menor que 500
0,5
0,0
501 - 1.000
1,1
5,9
1.001 - 1.500
12,9
32,1
1.501 - 2.000
61,8
32,1
2.001 - 2.500
23,8
26,7
2.501 - 3.000
0,0
0,0
Mayor que 3.000
0,0
3,3
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
s e m e s t r e
2007
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
p r i m e r
2006
Tramos de precios en UF
2 0 0 7
Participación (%) 1er semestre
MERCADOS INMOBILIARIOS
Análisis y Proyecciones
22
PUENTE ALTO
MESES PARA AGOTAR STOCK CASAS
Las unidades vendidas en este conjunto comunal durante el primer
semestre de 2007 se concentraron en el tramo de precios de UF 1.000 a
UF 1.500 (40,5%) y en el tramo de superficies de 50 a 90 m2 (91,1%).
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Ventas casas por tramo de precios
conjunto Maipú y otras
PUENTE ALTO
PRECIO DE OFERTA DE CASAS
Participación () 1er semestre
Tramos de precios en UF
Menor que 500
5,9
0,0
501 - 1.000
0,0
26,3
1.001 - 1.500
57,7
40,5
1.501 - 2.000
29,6
27,7
2.001 - 2.500
4,9
3,8
2.501 - 3.000
1,8
1,7
Mayor que 3.000
0,0
0,0
Ventas casas por tramo de superficies
conjunto Maipú y otras
• Maipú – Cerrillos – Pudahuel – Padre Hurtado
Este conjunto de comunas de Santiago poniente se ubicó durante el primer
semestre de 2007 en el segundo lugar del ranking de ventas de casas en
el Gran Santiago, con una participación de 27%. Las ventas mostraron
una disminución de 29,3% respecto de igual período del 2006.
conjunto Maipú y otras
VENTA DE CASAS
��������
2007
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
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2006
Participación (%) 1er semestre
Tramos de superficies en m2
Menor que 50
2006
2007
0,0
0,0
51 - 70
50,4
49,9
71 - 90
19,6
41,2
91 - 105
0,7
2,5
106 - 120
22,9
6,5
6,4
0,0
Mayor que 120
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
����
����
����
Durante el primer semestre de 2007 Maipú concentró el 5,8% de la
superficie aprobada de permisos de edificación, cifra 63,5% inferior al
registro de igual período del 2006. Por su parte, la comuna de Cerrillos
concentró el 0,1% de la superficie aprobada de permisos de edificación,
�
�
�
�
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
�
�
�
�
�
�
�
�
cifra 91,4% inferior al registro de igual período del 2006. Finalmente,
Pudahuel concentró el 5,5% de la superficie aprobada de permisos de
edificación, cifra 23,8% superior al registro de igual período del 2006.
Cámara Chilena de la Construcción
23
Al finalizar el semestre el stock en el conjunto de comunas era de 1.000
unidades disponibles, lo que representa un aumento de 0,6% en doce
meses. En el margen se aprecia una reducción de 15,4%.
Los meses para agotar el stock alcanzaron al terminar el semestre un valor
de 6,3 meses, por debajo del promedio de la última década de 6,8 meses.
En junio del año 2006 este indicador alcanzaba a 3,8 meses.
conjunto Maipú y otras
PRECIO DE OFERTA DE CASAS
Los precios de oferta en el conjunto comunal al terminar el semestre
mostraban una disminución de 0,9% en doce meses, mientras que
aumentaron 1,8% en el margen.
conjunto Maipú y otras
stock DE CASAS
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
• Quilicura
El primer semestre de 2007 la comuna de Quilicura concentró el 14,1%
de las unidades vendidas en el Gran Santiago. Las ventas mostraron una
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
disminución de 53,9% respecto de igual período del 2006.
conjunto Maipú y otras
MESES PARA AGOTAR STOCK CASAS
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
p r i m e r
s e m e s t r e
2 0 0 7
quilicura
VENTA DE CASAS
MERCADOS INMOBILIARIOS
Análisis y Proyecciones
24
Los precios de oferta en Quilicura al terminar el semestre mostraban
una disminución de 9,1% en doce meses, mientras que aumentaron
Las ventas de casas en Quilicura durante el primer semestre de 2007 se
1% en el margen.
concentraron en el tramo de precios de UF 1.000 a UF 1.500 (29,4%)
y de UF 2.500 a UF 3.000 (35,2%). Las ventas por tramo de superficies
quilicura
stock DE CASAS
se concentraron en el tramo de 50 a 90 m2 (67,8%).
Ventas departamentos por tramo de precios
Quilicura
Participación (%) 1er semestre
2006
2007
Menor que 500
0,0
0,0
501 - 1.000
0,6
0,0
1.001 - 1.500
33,9
29,4
1.501 - 2.000
27,6
18,3
2.001 - 2.500
8,2
17,2
2.501 - 3.000
29,7
35,2
0,0
0,0
Tramos de precios en UF
Mayor que 3.000
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
quilicura
MESES PARA AGOTAR STOCK CASAS
Ventas departamentos por tramo de superficies
Quilicura
Participación (%) 1er semestre
2006
2007
0,0
0,0
51 - 70
32,6
24,6
71 - 90
44,0
43,2
91 - 105
10,7
2,6
106 - 120
6,8
15,4
121 - 140
5,9
13,9
Mayor que 140
0,0
0,3
Tramos de superficies en m2
Menor que 50
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Durante el primer semestre de 2007 Quilicura concentró el 1,3% de la
quilicura
PRECIO DE OFERTA DE CASAS
superficie aprobada de permisos de edificación, cifra 24.706% superior
al registro de igual período del 2006 (en el cual casi no se aprobaron
permisos de edificación).
Al finalizar el semestre el stock en la comuna era de 950 unidades
disponibles, lo que representa un aumento de 10% en doce meses. En
el margen se aprecia una reducción de 10,8%.
Los meses para agotar el stock alcanzaron al terminar el semestre un valor
de 11,9 meses, por debajo del promedio de la última década de 11,8
meses. En junio del año 2006 este indicador registraba 4,4 meses.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Cámara Chilena de la Construcción
25
RECUADRO 2. CICLOS ECONÓMICOS Y CICLOS DEL MERCADO INMOBILIARIO: ¿QUIÉN CAUSA A QUIÉN?
La economía chilena ha transitado por tres recesiones de magnitud desde inicios de los años 80: la crisis financiera y reversión en los flujos
de capitales externos de 1982; la recesión asociada a la transición política de 1990, y la más reciente corresponde a las secuelas de la
crisis asiática de 1999a. Así, dada la disponibilidad estadística de ventas inmobiliariasb, el presente recuadro analiza brevemente los ciclos
de la actividad económica –medida por la brecha entre el Imacec corregido por efectos estacionales y calendarios y su tendencia– desde
enero de 1993 hasta abril de 2007c, y su traspaso a los ciclos del mercado inmobiliario –medido por la brecha entre las ventas inmobiliarias
desestacionalizadas y su tendencia (medida proxy de los ciclos de la demanda habitacional), y medido también por la brecha entre la solicitud
de permisos de edificación habitacionald y su tendencia (variable proxy de los ciclos de la oferta de viviendas).
El Gráfico que sigue muestra que los ciclos del mercado inmobiliario, regularmente, siguen la misma dirección que los ciclos agregados, indicando
que la actividad inmobiliaria es procíclica a la actividad económica. Lo anterior se comprobó estadísticamente mediante las correlaciones
“positivas” entre los ciclos agregados de la actividad económica y los ciclos del sector inmobiliario. Cabe notar que estas correlaciones no
son del todo elevadas y hacen entrever que existen otras fuerzas externas (empleo, tipos de interés, remuneraciones, por ejemplo) que inciden
sobre la evolución del mercado de viviendas y la actividad económica. Sin embargo, para el propósito del presente recuadro, simplificaremos
nuestro campo analítico suponiendo que los efectos de dichas variables externas están contenidos en nuestras variables de interés.
ciclos de la economía y el mercado inmobiliario
Correlaciones (1993 - 2007)
porcentaje
Ciclos
+14,5
Permisos habitacionales
+24,2
Ventas inmobiliarias
+19,3
Fuente: Estimación propia.
los ciclos de las ventas inmobiliarias y de la economía en general. Esto se explica, en parte, porque los permisos de edificación se acumulan
en determinados períodos debido a los extensos procedimientos burocráticos por los que deben pasar. En tanto, los ciclos de las ventas
inmobiliarias presentan menores oscilaciones respecto de su medida de largo plazo (en torno a cero)e, debido a la agresiva competencia del
mercado crediticio que agiliza los procesos de adquisición de una vivienda.
p r i m e r
Por otra parte, del gráfico anterior se desprende que los ciclos de los permisos para edificación habitacional se muestran más volátiles que
s e m e s t r e
2 0 0 7
Fuente: Elaboración propia a partir de la información provista por el Banco Central y la Cámara Chilena
de la Construcción.
Economía
Ventas inmobiliarias
MERCADOS INMOBILIARIOS
26
Análisis y Proyecciones
En lo que sigue se analiza el traspaso de una expansión (recesión) a los ciclos del mercado inmobiliario.
¿Quién causa a quién?
Como se mostró previamente, las recesiones son más pronunciadas en la actividad inmobiliaria (particularmente en las solicitudes de
permisos de edificación habitacional) que en la economía como un todo, pero ¿cuánto más pronunciado es el ciclo inmobiliario respecto del
ciclo económico? Para responder a esta interrogante es importante resolver primero si el ciclo de la economía causa al sector inmobiliario
o el ciclo del sector incide sobre la economía, o ambas se afectan mutuamente. En principio, dado que el mayor (menor) crecimiento
económico está acompañado de una mayor (menor) demanda de bienes durables (por ejemplo, viviendas), es posible suponer que el ciclo
de la economía debería afectar al ciclo del mercado de viviendas; esto significa que el ciclo de la economía causa al ciclo del mercado
inmobiliario. Sin embargo, podría darse el caso en que el ciclo inmobiliario afecte el ciclo de la economía, ya que dicho sector es muy
intensivo en mano de obra (empleo) y materiales de construcción, lo que termina afectando al nivel de consumo agregado. Por último,
si la actividad inmobiliaria es tan importante como para incidir en la economía y, dependiendo de la actividad agregada, se generan
determinados niveles de compras de inmuebles, una tercera opción es que ambas variables se afecten mutuamente, es decir, que exista
una relación de bicausalidad entre la actividad inmobiliaria y la actividad agregada.
Para aclarar el tema de la causalidad se aplicó el test de Granger, el cual permite analizar “estadísticamente” nuestra conjetura de
quién causa a quién. Dicho test reveló que los ciclos de la economía y los ciclos de las ventas inmobiliarias se causan mutuamente.
Esto también tiene sentido económico, ya que empíricamente la demanda por viviendas depende de la evolución de los tipos de interés,
empleo, remuneraciones, etc. Por otra parte, la dinámica inmobiliaria es proveedora de recursos (trabajo, capital, desarrollo urbano, etc)
que inciden en el consumo y la inversión.
No obstante, los resultados de la causalidad a la Granger indican que los ciclos de las ventas inmobiliarias y los ciclos de la economía son
exógenos a los ciclos de los permisos habitacionales. En otras palabra, los ciclos de las solicitudes de permisos de edificación habitacional
son causados por el ciclo de las ventas de casas y departamentos y el ciclo agregado de la economía en general. En este sentido, el ciclo de
los permisos para la construcción de viviendas responde a las ventas y a la actividad económica hasta con seis meses de retrazo.
Prueba de Causalidad a la Granger de los ciclos
Hipótesis nula
Estadístico
Interpretación
Ciclo permisos no causa ciclo economía
0,8050
(0,5675)
No hay causalidad de los permisos a la economía.
Ciclo economía no causa ciclo permisos
2,7114
(0,0157)
Hay causalidad de la economía a los permisos.
Ciclo venta no causa ciclo economía
2,9853
(0,0859)
Hay causalidad de las ventas a la economía.
Ciclo economía no causa ciclo venta
3,2653
(0,0726)
Hay causalidad de la economía a las ventas.
Ciclo venta no causa ciclo permisos
2,7027
(0,0700)
Hay causalidad de las ventas a los permisos.
Ciclo permisos no causa ciclo venta
1,5792
(0,2092)
No hay causalidad de los permisos a las ventas.
Fuente: Estimación propia.
Nota: Entre paréntesis se encuentra la probabilidad de no rechazo de la hipótesis nula.
Cámara Chilena de la Construcción
27
En términos simples la relación de causalidad existente entre los ciclos agregados y los ciclos del mercado inmobiliario se resume en la
siguiente representación esquemática:
El traspaso de la recesión (expansión) sectorial a los ciclos de la actividad inmobiliaria
Luego de resolver la interrogante de la causalidad entre ciclos, es posible responder qué tan pronunciado es el ciclo inmobiliario respecto del
ciclo económico. Para ello, se estimó el coeficiente de traspaso del ciclo de las ventas inmobiliarias y la economía a los ciclos de los permisos
de edificación habitacional. Cabe notar que, si bien tanto los ciclos de la economía como las ventas de viviendas causan a los permisos de
edificación habitacional, se prefirió estimar sus efectos por separado, ya que de estimarlo de manera conjunta, la bicausalidad entre las ventas
y la economía en general proveen de estimadores sesgados e inconsistentes. Así, se obtuvo que una expansión (recesión) de la actividad
económica agregada explica cerca de 3,7 puntos porcentuales de la expansión (recesión) de la solicitud de permisos de edificación habitacional.
En tanto, una expansión (recesión) de las ventas inmobiliarias explica cerca de 0,32 puntos porcentuales de la expansión (recesión) de los
permisos habitacionales. Por tanto, los permisos habitacionales tienden a ser mayormente afectados por la dinámica de la economía como
un todo que la dinámica de las ventas inmobiliarias propiamente tales.
Estimación de los coeficientes de traspaso
Modelo 1
Variable dependiente: Ciclo de los permisos habitacionales
(número de viviendas)
Ciclo de la economía
AR(1) Constante
Obs.
Coeficiente
estadístico t
3,7391
(1,3357)
0,1486
(0,0698)
-2,7950
(1,9203)
2,7994
171
Modelo 2
Variable dependiente: Ciclo de los permisos habitacionales
(número de viviendas)
2,1282
Ciclo de las ventas
inmobiliarias
AR(1)
-1,4555
Constante
Obs.
Coeficiente
estadístico t
0,3205
(0,1408)
0,1638
(0,0709)
-2,5433
(1,9499)
0,1408
0,1661
R2-ajustado
0,1584
Durbin y Watson
1,9864
Durbin y Watson
2,0062
0,2180
h-Durbin
-0,1080
h-Durbin
1,9499
171
R2-ajustado
a
0,0709
habitacional ha tendido a estabilizarse en torno a 0,32% a partir del 2001, período en el cual empiezan a estabilizarse marcadamente los
ciclos de la actividad económica, habida cuenta de los efectos rezagados de las políticas estabilizadoras, como el marco de metas de inflación
y el superávit estructuralf. En tanto, el coeficiente de traspaso de los ciclos agregados a los ciclos de permisos de edificación habitacional
tendió a estabilizarse en torno a 3,7% a partir del año 2000, esto es doce meses antes que reaccionaran los permisos a la estabilidad de
las ventas inmobiliarias.
s e m e s t r e
De los gráficos siguientes se desprende que el coeficiente de traspaso de los ciclos de ventas inmobiliarias a los ciclos de permisos de edificación
p r i m e r
¿Cuál ha sido la evolución de estos coeficientes de traspaso?
2 0 0 7
Fuente: Estimación propia.
a. Al encontrarse dentro del intervalo [-1.96, 1.96], se tiene que la autocorrelación residual no es un problema.
MERCADOS INMOBILIARIOS
28
Análisis y Proyecciones
La evolución de estos coeficientes se obtuvo a partir de estimaciones recursivas, es decir, se inicia la estimación con una muestra pequeña
y luego se realizan estimaciones consecutivas añadiendo una nueva observación hasta completar la muestra total. Este procedimiento es
utilizado para contrastar la estabilidad temporal de los parámetros (crítica de Lucas).
evolución del coeficiente de traspasO
del ciclo de ventas al ciclo permisos
Fuente: Estimación propia.
evolución del coeficiente de traspaso
del ciclo económico al ciclo permisos
Fuente: Estimación propia.
a. Held, Gunther y Jiménez, Luis Felipe (1999). Liberación financiera, crisis y reforma del sistema bancario chileno: 1974-1999. Series Financiamiento del Desarrollo, No. 90, pp 64. CEPAL.
b. Las ventas inmobiliarias corresponden al número de viviendas transadas mensualmente en el Gran Santiago. Esto porque la muestra a nivel país es relativamente corta en comparación con la información
disponible para el Gran Santiago.
c. A partir de 1993 la Cámara Chilena de la Construcción cuenta con información estadística de ventas inmobiliarias.
d. Los permisos solicitados son medidos por número de viviendas.
e. Por construcción, los ciclos son estacionarios, esto significa que a largo plazo las fluctuaciones (ceteris paribus) debiesen ir desapareciendo hasta converger a cero
f. Larraín Felipe y Parro Francisco (2006). Chile Menos Volátil. Instituto de Economía, Pontificia Universidad Católica de Chile.
Cámara Chilena de la Construcción
29
V. El mercado de oficinas
STOCK Y DEMANDA POR ESPACIO DE OFICINAS (EN m2)
Inventario
Absorción
Según la información disponible al segundo trimestre de 2007, 2 el
Las Condes
827.810
24.785
mercado de oficinas en el Gran Santiago siguió mostrando una tasa
Santiago Centro
208.990
1.711
de vacancia muy ajustada que alcanzó el 0,99% en promedio, debido
Vitacura
al elevado dinamismo de la demanda, la cual absorbió prácticamente
Providencia
toda la nueva superficie incorporada al mercado. Sin embargo, esta cifra
Total
esconde diferencias entre comunas.
Fuente: Colliers International.
EVOLUCIÓN DE LA TASA DE VACANCIA
37.078
-
142.396
102
1.216.274
26.598
Así, la demanda por espacio de oficinas también se reflejó en los precios,
tanto de arriendo como de venta, que mantuvieron una tendencia
al alza. Esta tendencia se explicaría por varios factores, entre ellos,
una baja disponibilidad inmediata de espacio de oficinas, demanda
robusta, tasas de vacancia bajas y escasez de terrenos en los sectores
con mayor demanda.
Para el segundo semestre se espera que se incorporen al mercado
alrededor de 98.000 m2 , de los cuales el 70% se encuentra ubicado en
la comuna de Las Condes y el 30% restante en la comuna de Santiago.
Vacancia (%)
Las Condes
7.469
62%
0,90
Santiago Centro
3.100
26%
1,48
Vitacura
914
8%
2,46
Providencia
512
4%
0,36
11.995
100%
0,99
Total
Fuente: Colliers International.
Las Condes
0,56
57,0
Santiago Centro
0,38
39,0
Vitacura
0,48
47,0
Providencia
0,50
48,0
Total
0,52
52,46
Fuente: Colliers International.
2
Colliers International.
s e m e s t r e
Espacio disponible (en m2)
Venta
p r i m e r
DISPONIBLIDAD DE ESPACIO DE OFICINAS EN SANTIAGO
Arriendo
2 0 0 7
PRECIOS DE ARRIENDO Y VENTA (EN UF/m2)
Fuente: Elaboración propia en base a Colliers International.
MERCADOS INMOBILIARIOS
30
Análisis y Proyecciones
Ingreso Familiar Promedio
VI.ANEXO
Aporte de investigación aplicada en el mercado
inmobiliario de la Escuela de Construcción Civil de la
Pontificia Universidad Católica de Chile.
Desde el año 2004 a la fecha la Escuela de Construcción Civil de la
Pontificia Universidad Católica de Chile, ha desarrollado esfuerzos
de investigación en el ámbito de los mercados inmobiliarios. En este
informe se muestra un extracto de la última encuesta de consumidores
inmobiliarios de casas, tomada en Quilicura durante los meses de abril y
mayo de 2007, bajo la guía del profesor Carlos Aguirre.
Le damos las gracias a nuestros estudiantes, que aportaron con la
recolección de datos, en particular a Claudio Simonetti, Maria Dolores
Ortega y Pía Valdez.
Además se presenta un análisis del mercado de oficinas realizado por
nuestros profesores Pedro Pablo Rencoret y Gabriel Aguilera.
1. El consumidor de viviendas unifamiliares
en Quilicura
Durante el primer semestre de este año, en el marco de un estudio
Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas.
En el grafico Nº 1 se puede observar que la mayoría de los encuestados
perciben ingreso familiar mensual entre los $ 670.000 y $ 1.073.000
lo que corresponde al 36% de los encuestados; un 22% de la muestra
se encuentra en el rango inmediatamente superior; igual número de
personas encuestadas (21%) se encuentra en el rango comprendido entre
$ 517.000 y $670.000; por lo tanto se puede concluir que un 57% de
los encuestados, se encuentra dentro del segmento C2.
Además se observa que la gran mayoría de personas encuestadas están
casadas (el 77% de las mujeres y el 62% de los hombres), se considera
también un porcentaje bastante menor de solteros y separados, en que
son mayoria los hombres en ambos ítems. A las personas encuestadas
se les clasifica según la edad en menores (hasta 17 años), jóvenes, y
adulto mayor.
académico, se elaboró, aplico y analizó una encuesta de opinión de
consumidores potenciales de viviendas en Quilicura.
Ciclo de Vida Familiar
• ¿Quién compra?
Para responder esta pregunta es necesario realizar una serie de
interrogantes a los encuestados, orientadas a conocer aspectos personales
tales como: edad, sexo, nivel de ingresos, entre otras.
La encuesta no permite conocer específicamente el nivel socioeconómico,
mediante la clasificación tradicional, ya que el estudio no apunta
Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas.
directamente a ese fin. por lo que no se hicieron preguntas como
número de autos, o si poseen o no ciertos objetos; para conocer
si pertenecen al nivel C2, al cual apunta este estudio, se hace la
Se puede observar que la mayoría de los integrantes familiares son adultos,
pregunta relacionada con su nivel de ingresos, con lo que se podría
con un total del 52%. Considerando en el punto anterior que la mayoría
estimar si efectivamente la muestra encuestada pertenece al segmento
está casada, se puede decir que pertenecen a la etapa 3 (paternalidad)
mencionado anteriormente.
nido completo I y II, con un 46% entre menores y jóvenes.
Cámara Chilena de la Construcción
31
A continuación se presenta la tabla Nº1 con los datos de la comuna de
Nivel de Estudios
residencia actual de los encuestados, Donde se puede observar que la
mayoría , tiene su residencia en las comunas de Maipú y Lampa, como
segundo lugar Providencia, Quilicura y Santiago Centro.
Comuna de residencia actual
Comuna
Frecuencia
Porcentaje
Providencia
10
10,6
Maipú
14
14,9
Quilicura
10
10,6
Lampa
14
14,9
Santiago Centro
10
10,6
Macul
4
4,3
La Serena
4
4,3
Renca
3
3,2
Cerrillos
2
2,1
Huechuraba
2
2,1
San Bernardo
1
1,1
Recoleta
2
2,1
Conchalí
4
4,3
Independencia
4
4,3
La Florida
4
4,3
media incompleta no arrojaron resultados. La mayoría de los proveedores
Quinta Normal
2
2,1
del hogar cuentan con un trabajo como empleados, son el 48,9%; en
Puente Alto
3
3,2
segundo lugar está el ejecutivo medio con un 19,1%, y es mayoría en
Cerro Navia
Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas.
Según el Gráfico Nº 3, la mayoría de las personas que aportan dinero
al hogar, posee estudios universitarios (27%) o de nivel técnico (20%)
además, los que poseen postgrados (10%), donde las categorías básica o
ambas categorías un rango de ingresos entre $670.000 y $ 1.073.000.
Empresario y alto ejecutivo están presentes en menor grado, y la categoría
de jubilado no entrego resultados.
Tenencia actual de vivienda
TOTAL
1
1,1
94
100%
Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas.
• Atributos del Sector
Considerando los atributos del sector; ante la pregunta: “Al momento de
elegir un sector para su vivienda ¿Qué es para usted importante?”; los
encuestados respondieron de la siguiente forma:
Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas.
En el Gráfico Nº 4 se aprecia que la mayoría de los encuestados no
posee una vivienda propia, alcanzando el 64% del total; en los que se
encuentran en calidad de arrendatario son el 51%; los de la categoría
propietario son el 36%.
Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas.
p r i m e r
s e m e s t r e
2 0 0 7
Preferencia de Atributos
MERCADOS INMOBILIARIOS
32
Análisis y Proyecciones
Atributos del barrio
Al observar el Gráfico Nº 6, los aspectos más importantes, según los resultados
de la encuesta, son: en primer lugar; “barrio consolidado como sector
residencial”; en segundo lugar “vivir en un condominio”, en tercer lugar se
encuentra “el acceso a locomoción y metro”; luego “mejor calidad del aire”
y “conectividad vial” respectivamente. Entre los aspectos menos valorados
(ordenados de menor a mayor importancia) se encuentran: “cercanía al
colegio”, “cercanía a comercio y servicios” y “cercanía al trabajo”.
• Atributos preferidos por los consumidores
A través de los resultados obtenidos en la encuesta realizada, se puede
conocer cuales son los gustos que el cliente prefiere al momento de
elegir un proyecto inmobiliario, las respuestas se resumen en los
siguientes gráficos:
Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas.
En el tema atributos de barrio se vuelve a destacar el barrio seguro ante
robos, seguidos por las buenas vías de acceso y el acceso a la locomoción
junto con grandes parques.
• ¿Qué compra?
Los gustos de las personas generalmente van de acuerdo con lo que
Atributos del Proyecto
es más común en la oferta y con lo que ellas conocen, por eso se quiso
plantear la pregunta que está relacionada con las terminaciones de
la vivienda, tanto en piso (cerámica, piso flotante, alfombra) como en
terminaciones interiores (madera, pintura, papel mural) y terminación
exterior (enchape de ladrillo, estuco, madera, siding de PVC): si no se les
variara el precio, qué elegirían, los resultados fueron los siguientes:
El piso flotante es la terminación de piso mas elegida por los encuestados,
con un 52%, y en segundo lugar, la cerámica.
Tipo de Piso
Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas.
Lejos, los más importantes atributos de un proyecto son la seguridad y el
control de acceso, seguidos por amplias plazas y áreas verdes y buenas
terminaciones.
Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas.
Cámara Chilena de la Construcción
33
Tipo de Revestimiento Interior
Del gráfico se desprende que en todas las opciones propuestas existe
una gran aceptación, pero destacan el dormitorio en suite, el baño de
visitas y el equipamiento para la cocina. La mayor indeferencia es para la
sala de computación y la sala de estar. De este gráfico se puede concluir
que mientras más elementos posean las viviendas, mayor es el grado
de aceptación, es decir, una vivienda con baño de visita, dormitorio en
suite y con equipamiento de cocina; es más atractiva que una vivienda
sin estos elementos.
Precio dispuesto a pagar (UF)
Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas.
• Otros atributos
Los encuestados fueron consultados si les gustaría tener en su nueva
vivienda baño de visitas, dormitorio en suite, sala de estar, sala de
computación, equipamiento de cocina y terraza; las respuestas se expresan
en el gráfico siguiente:
Elección de otros atributos
Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas.
En el Gráfico se puede observar que la mayoría de los encuestados opta
por viviendas con precios entre 1.501 y 2.000 UF (promedio ponderado
1.962 UF).
El rango entre 2.001 y 2.500UF es la opción en el segundo lugar de
(según clasificación ICCOM 2005).
En el tercer lugar de las preferencias (17%) se encuentra el rango de
Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas.
1.000UF a 1.500 UF; en tanto; sólo un 15% de los encuestados dice
buscar viviendas con precios sobre las 2.500 UF.
s e m e s t r e
decir, con ingresos familiares que van desde $ 670.000 hasta $ 1.800.000
p r i m e r
corresponde a personas pertenecientes al grupo socioeconómico C2, es
2 0 0 7
las preferencias; esto se explica porque el perfil de los encuestados
MERCADOS INMOBILIARIOS
34
Análisis y Proyecciones
Vacancia de oficinas en Santiago y Las Condes
porcentaje
Año
Santiago
Actual
Vacancia
Jun. 07
1,03
1,20
0,00
Histórica
Dic. 06
1,69
1,83
0,00
Dic. 05
4,51
2,96
2,20
Dic. 04
5,06
2,76
3,70
Dic. 03
10,54
11,87
23,78
Dic. 02
9,75
10,52
37,40
Dic. 01
8,20
6,45
37,30
2. Mercado de oficinas clase a: Las Condes
• Introducción
Las Condes Birmann 24
Fuente: Elaboración propia.
El presente documento se ha preparado con la finalidad de contar
El otro punto importante que incide en las actuales tasas de vacancia
con una base de datos actualizada y real del mercado de oficinas en
tiene relación con la producción, la que llegó a niveles bastantes bajos en
Las Condes, y también con el objeto de poder hacer (con base en esta
el período 2000-2005, todo esto debido a que el desarrollo del mercado
información) ciertos análi sis de la situación actual de este mercado y
de oficinas requiere de señales macroeconómicas altamente favorables
también proyecciones de lo que sucederá en el corto plazo.
y optimistas, dados los altos niveles de inversión y de riesgo asociados
a este tipo de proyectos.
Se destaca el hecho de que este informe se ha centrado exclusivamente
en el mercado de oficinas clase A de la comuna de Las Condes, debido
Un hecho en particular que puede explicar el nivel histórico de vacancia
a que esta comuna aporta casi la totalidad de la producción actual de
actual es que en el año 2004 la producción cayó a solo 27.000 m², con lo
oficinas. Se dejan fuera todos los proyectos y edificios no considerados
cual la vacancia del año 2003 (11,87%) bajó en el 2004 a 2,76%. Todo esto
de la clase A, ya que se trata de productos bastante diferenciados, lo
fue generando un efecto acumulativo en la baja de la vacancia, dentro de
que tiene una incidencia directa en los precios, dados los niveles de
un período en que se mantuvo una absorción que si bien no fue constante,
accesibilidad, equipamiento y tecnología que se deben considerar para
ayudó en conjunto con la escasa producción a impactar la vacancia.
que un edificio sea de clase A.
• Tasas de vacancia
Actualmente existe un nivel histórico de vacancia en los edificios de
oficinas clase A, en la Región Metropolitana de Santiago y por supuesto;
en Las Condes esta comuna una vacancia de 1,20%, equivalente a 9.455
m² disponibles.
Vacancia y producción en las Condes
Las Condes
2003
2004
Producción m
59.110
27.000
Vacancia (%)
11,87%
2,76%
2
Vacancia (m )
77.608
18.791
Absorción (m2)
44.065
85.818
3,9%
6,0%
2
PIB País (%)
Mínimo histórico
de producción
Alta absorción
generada por
repunte económico
Fuente: Escuela de Construcción Civil, en base a resultados de estudio propio.
Este bajo nivel de vacancia al que se ha llegado tiene su principal razón
Esta disminución en la producción se explica como una consecuencia
en el hecho de que tanto la economía mundial como la nacional han
directa de la crisis asiática y del bajo nivel del crecimiento país, lo cual
venido repuntando (aunque de manera irregular en el caso de Chile) en
frenó los niveles de inversión en el contexto general de la economía y en
los últimos años, señal indispensable para el desarrollo de proyectos
el desarrollo del mercado inmobiliario.
inmobiliarios, y más si se trata de edificios destinados a oficinas clase A.
Una buena señal es que el promedio esperado de crecimiento del PIB entre
Desde el 2004 hasta la fecha no se ha podido lograr un equilibrio entre
2004 y 2009 estaría por sobre 5%, lo cual es un elemento fundamental
la producción y la absorción, relación que en un mercado “normal o
para que el mercado inmobiliario se mantenga estable para la inversión,
sano” tendría un resultado o diferencial que se debiera traducir en una
la producción y el consumo.
vacancia con niveles entre el 5% y el 8%.
Cámara Chilena de la Construcción
35
A partir de entonces se viene arrastrando una vacancia demasiado baja,
Las Condes concentra el 67,2% del stock actual de oficinas clase A y
por un efecto del escaso aumento del stock (escasa producción) más
el 84,3% de la producción de oficinas clase A, lo que demuestra que
el aumento del crecimiento país, y este último factor tiene una directa
este mercado está bastante focalizado y concentrado, y por eso las
relación con la demanda de superficie de oficinas.
características técnicas y arquitectónicas de estos proyectos son bastante
homogéneas, porque están destinados principalmente a grandes empresas
• Producción y ubicación
y multinacionales.
La producción en la comuna de Las Condes se encuentra concentrada en
De la superficie actualmente disponible, alrededor del 70% es sólo
los sectores de Apoquindo - El Golf, Costanera y Nueva Las Condes.
para arriendo. Entonces, si la mayoría de las empresas y usuarios de
espacios de oficinas no son los propietarios directos, el mercado se rige
Nueva Las Condes, si bien se aleja del centro financiero y comercial de la
principalmente por los valores de arriendo, los cuales a su vez están
comuna, se ha posicionado bien debido a la oferta de terrenos a menor
basados en la rentabilidad exigida y esperada por los propietarios quienes
precio, con valores de suelo accesibles y que fomentan la inversión,
esperan obtener una rentabilidad que actualmente oscila en un rango
transformándose en una alternativa interesante y que a la fecha ya se
de 8,5% a 10% anual, dependiendo principalmente del tamaño de las
encuentra consolidada. Otro punto que jugó a favor de este sector fue
oficinas arrendadas y de la duración de estos contratos.
el hecho de haber generado disponibilidad de superficie de oficinas en
Análisis de la vacancia en Las Condes
un período de escasez, constituyéndose en un momento dado en una
de las pocas alternativas disponibles, lo cual ha contribuido a liberar la
Stock oficinas clase A
presión por el interés en las otras zonas.
El sector de la Costanera Andrés Bello se ha visto reactivado, pero su
desarrollo actual se debe principalmente a un par de megaproyectos que
en conjunto suman 150.000 m² y que saldrían al mercado entre el 2008 y
el 2009. Con respecto a la disponibilidad de terrenos en este sector, está
del club de la UC de Santa Rosa de Las Condes, que aportaría un paño de
unos 10.000 m² que permitiría construir alrededor de 52.000 m².
Producción oficinas clase A
Cartografía de las Condes
Costanera
3

Apoquindo - El Golf
5

Nueva Las Condes
6
s e m e s t r e
Proyectos

Fuente: Escuela de Construcción Civil, en base a resultados de estudio propio.
Fuente: Elaboración propia.
p r i m e r
Sector
2 0 0 7
Oferta stock disponible
MERCADOS INMOBILIARIOS
Análisis y Proyecciones
36
Proyección de la vacancia
Las Condes
Producción m²
PIB País (%)
2004
2005
2006
2007
2008
2009
27.000
36.960
70.145
113.906
136.690
151.268
6,0
5,7
4,0
5,9
5,3
5,2
Fuente: Escuela de Construcción Civil, en base a resultados de estudio propio.
Nota: PIB de los años 2007 al 2009 según proyección Banco Central, encuesta espectativas económicas, junio 2007.
Considerar los actuales niveles de producción ayuda a entender lo que
unos 20.000 m² útiles. Esto indica que estamos frente a un mercado
comenzó a pasar a partir del año 2007, en donde la producción se
de pocos actores, que ejercen un gran control sobre los precios, lo que
dispara y superó los 100.000 m² al año, y seguirá aumentando hasta
queda de manifiesto al vislumbrar lo que pasará en el 2008, en que un
el 2009. Esto hace pensar en el hecho de que si bien en el año 1999 la
solo proyecto (Titanium) aportará 60.000 m², y en el 2009 el proyecto
producción anual en Las Condes llegó a los 104.542 m², hoy no se tiene
Costanera Center aportará 90.000 m². Por lo tanto, lo que estos proyectos
certeza de que el mercado sea capaz de absorber toda la producción que
definan como estrategia de precios será totalmente decisivo e impactará
se está generando, lo que provocará un impacto que hará aumentar la
en el resto de los edificios que salgan al mercado.
vacancia y ajustando los precios a la baja. Frente a esta situación está
Detalle de producción
claro que el único factor que permitiría mantener una absorción que
Nombre
2006
Sector
m²
Neruda
2º Sem 2006
Nva. Las Cond.
21.758
Corp Group
2º Sem 2006
Nva. Las Cond.
24.000
El Golf
10.387
controle la vacancia y la mantenga en “niveles sanos” sería un PIB ojalá
no menor que 5%.
er
Otro aspecto importante a considerar es que si se parte de la base de
Alsacia
1 Sem 2006
que lo normal sería que ingresaran 100.000 m² por año (los que podrían
BCI
2º Sem 2006
llegar a reajustarse sobre la base del PIB), esta cifra equivale a cuatro a
cinco edificios, considerando que un edificio de oficinas promedio tiene
Producción
14.000
70.145
2007
sector
m²
1er Trim 2007
Nva. Las Cond.
19.400
Parque Araucano
2º Sem 2007
Nva. Las Cond.
26.342
CCU
1er Sem 2007
Costanera
25.000
Isidora Magdalena
2º Sem 2007
El Golf
21.730
Burgos
2º Sem 2007
El Golf
21.434
Nombre
Mistral
TOTAL m²
113.906
2008
sector
m²
Titanium
2008
Costanera
60.000
Territoria 3000
2008
El Golf
13.300
Matta
2008
Nva. Las Cond.
20.900
Nombre
Parque Arauco
Fuente: Elaboración propia.
El Golf
TOTAL m²
2008
P. Araucano
32.490
Apoquindo 3910 (Alcántara)
2008 - 2009
El Golf
10.000
TOTAL m²
136.690
Nombre
2009
sector
m²
Costanera Center
2009
Costanera
90.000
El Bosque-Apoq. (Territoria)
2009
El Golf
16.068
Parque Andino
2009
Nva. Las Cond.
24.000
Arrau
2009
Nva. Las Cond.
21.200
TOTAL m²
151.268
Fuente: Escuela de Construcción Civil, en base a resultados de estudio propio.
Cámara Chilena de la Construcción
37
• Precios de venta y arriendo
Una de las consecuencias más directas e inmediatas generadas por la baja
vacancia y escasa oferta de oficinas es el alza de los valores tanto para la
venta como para el arriendo, porque este mercado se ha transformado en
un mercado de demanda, fomentando un alza constante en los valores
durante los últimos seis años.
valores de venta 2001 al 2007
Fuente: Escuela de Construcción Civil, en base a resultados de estudio propio.
valores de Renta 2001 al 2007
Fuente: Escuela de Construcción Civil, en base a resultados de estudio propio.
Evolución de valores de venta y arriendo promedio, 2001 al 2007
Las Condes
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Venta UF/m² (media)
50,1
49,5
50,7
49,6
55,0
55,0
57,0
Renta UF/m² (media)
0,43
0,45
0,46
0,48
0,51
0,55
0,56
Fuente: Escuela de Construcción Civil, en base a resultados de estudio propio.
Otro factor que ha estado incidiendo en el alza de los precios de oficinas es
Dada la cada vez mayor escasez de terrenos en los sectores de Apoquindo,
El Golf y El Bosque, el valor en estos sectores tenido un aumento sostenido
en los últimos años, y esto ha motivado que estos altos valores sean
traspasados a quienes demandan este tipo de espacios, que es la única
manera de que se puedan mantener las rentabilidades exigidas por los
inversionistas y desarrolladores en este tipo de negocio.
Venta UF/m²
Renta UF/m²
Terreno UF/m²
Costanera
54
0,53
88
Apoquindo - El Golf
57
0,56
94
Nueva Las Condes
48
0,48
48
Fuente: Escuela de Construcción Civil, en base a resultados de estudio propio.
Nota: Promedios junio 2007.
2 0 0 7
estar ubicados en polos comerciales y financieros consolidados.
Sector
s e m e s t r e
los cuales deben contar con muy buenas condiciones de accesibilidad y
Valores según área
p r i m e r
el valor de los terrenos con mejores aptitudes para este tipo de desarrollos,
MERCADOS INMOBILIARIOS
Análisis y Proyecciones
38
RESUMEN HISTÓRICO, 2000 AL 2006
Stock inicial
Las Condes
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
764.191
807.691
556.347
594.707
653.817
680.817
717.777
Producción m²
37.345
43.500
38.360
59.110
27.000
36.960
70.145
Inventario final
801.536
807.691
594.707
653.817
680.817
717.777
787.922
Vacancia (%)
8,25%
6,45%
10,52%
11,87%
2,76%
2,96%
1,83%
Vacancia (m²)
66.127
52.096
62.563
77.608
18.791
21.246
14.419
Absorción (m²)
88.534
57.531
27.893
44.065
85.818
34.504
76.972
4,5%
3,4%
2,2%
3,9%
6,0%
5,7%
4,0%
PIB país (%)
Fuente: Escuela de Construcción Civil, en base a resultados de estudio propio.
Nota: Entre los años 2001 y 2002 hay una baja en el stock inicial, debido a que se hizo un ajuste y se eliminaron del stock 251.344 m2 que se dejaron de considerar como clase A debido a su obsolescencia, antiguedad y ubicación.
• Proyecciones y conclusiones
Para hacer una proyección a corto plazo de los niveles de vacancia que
Vacancias en Las Condes
Stock inicial
2006
2007
2008
2009
717.777
787.922
901.828
1.038.518
136.690
151.268
se pueden llegar a dar como resultado de la alta producción actual, se ha
Las Condes Producción m²
70.145
113.906
establecido un parámetro de sensibilización en torno a la vacancia actual
Inventario final
787.922
901.828
(1,20%), más una proyección para lo que queda de este año; por lo tanto,
Vacancia (%)
1,83%
3,14%
5,69%
8,31%
se establece que si se da el escenario de una absorción de 100.000 m² para
Vacancia (m²)
14.419
28.325
59.115
98.870
el año 2007, se ha tomado esta base de absorción y luego se ha reajustado
Absorción (m²)
76.972
100.000
105.900
111.513
en los años 2008 y 2009 de acuerdo al crecimiento del PIB proyectado por
PIB país (%)
4,0%
5,9%
5,3%
5,2%
1.038.518 1.189.786
el Banco Central, con lo que se obtienen niveles de vacancia de 5,69% en el
2008 y 8,31% en el 2009, porcentajes que se consideran dentro de un nivel
sano, pero que requieren de una absorción constante y reajustada, para lo
cual es vital que el crecimiento país no baje de los niveles esperados.
Ante la pregunta de si el mercado será capaz de absorber toda la
producción actual más toda la nueva oferta que se incorpore a partir
del año 2010, la respuesta está condicionada al comportamiento de
la absorción y la vacancia en el período 2007 al 2010. Está claro que
se seguirán desarrollando nuevos proyectos de oficinas, pero será
determinante evaluar el comportamiento del mercado en el corto plazo,
factor que condicionará la decisión de los desarrolladores para futuros
proyectos. Como hemos señalado anteriormente, es clave que el escenario
macroeconómico futuro sea favorable, en el cual las señales deberán
ser optimistas, ya que ha quedado comprobado el efecto que tiene el
crecimiento país en la demanda de oficinas.
Absorción (1) = V (0) + P (1) – V (1)
Vacancia (1) = V (0) + P (1) – A (1)
V(0) = Vacancia período anterior; P(1) = Producción período actual; V(1) = Vacancia período actual
Fuente: Escuela de Construcción Civil, en base a resultados de estudio propio.
El Informe Mercados Inmobiliarios, Análisis y Proyecciones es una publicación elaborada
por la Gerencia de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, en conjunto
con el Comité Inmobiliario y el Subcomité de Informe de Ventas.
Se permite su reproducción total o parcial siempre que se cite expresamente la fuente.
Para acceder al Informe Mercados Inmobiliarios, Análisis y Proyecciones y a los estudios de la CChC A.G
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Presidente Comité Inmobiliario: Jaime Pilasi C.
Presidente Subcomité de Informe de Ventas: José Manuel Poblete J.
Editor responsable: Matías Vergara K.
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