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 PONENCIAS Estrategias de “Supervivencia” para Edificios Existentes. Susana Saiz Alcázar Ove Arup & Partners [email protected] RESUMEN EJECUTIVO Los edificios existentes constituyen la trama urbana, definen su imagen y su carácter, y representan el mayor potencial de actuaciones de construcción dentro de modelos urbanos consolidados. La demanda social de prácticas edificatorias sostenibles que se adapten a los nuevos marcos legislativos de eficiencia energética y que mejoren la calidad del espacio habitable, sitúa al parque edificatorio existente en un objetivo clave para los propietarios de edificios interesados en mantener la competitividad de su parque edificatorio en el mercado. Esta demanda, exige una rápida actuación no solo para adaptarse a la normativa, sino también para poder retener ocupación en los edificios existentes que compiten frente a los edificios de nueva construcción que ya incorporan estos criterios dictados por la normativa vigente. Esta situación exige a los propietarios de edificios existentes la evaluación de sus bienes inmuebles bajo los criterios de sostenibilidad, a fijar objetivos y grados de actuación, y a determinar la inversión necesaria para su adaptación a las nuevas exigencias del mercado. El propósito de esta ponencia es presentar un protocolo de actuación y herramientas para facilitar la evaluación y la estimación del coste económico y ambiental de la implantación de estrategias de sostenibilidad en edificios existentes. Este protocolo permitirá evaluar el estado actual de los edificios, ayudar a la propiedad a establecer sus objetivos, comparar estrategias posibles y optimizar las soluciones adoptadas con el fin de ayudar a la implantación de estrategias de “supervivencia” para los edificios y cuantificar beneficios y costes derivados de las actuaciones propuestas. Frente a otras herramientas de evaluación de sostenibilidad, el protocolo propuesto proporciona a los propietarios de edificios una herramienta con mayor peso en los indicadores económicos. Esto ayudará a dar una visión integral y cuantificable del proceso de revitalización sostenible de los edificios con un mayor enfoque en el aspecto económico de las medidas medioambientales y sociales propuestas, siendo éste uno de los aspectos más crítico en la toma de decisiones durante el proceso de revitalización. INTRODUCCIÓN La demanda social y política por edificios más sostenibles y eficientes energéticamente, ha resultado en una tendencia en el sector de la construcción que transforma la sostenibilidad en una oportunidad de negocio para los edificios existentes. Con la puesta en vigor del nuevo código técnico de la Edificación en España, CTE (H‐E), se requieren altos niveles de eficiencia energética que, por medio de la Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo se traduce en un certificado de Eficiencia Energética de obligada emisión a los propietarios de los edificios en el momento de construcción, de la venta o del alquiler de un edificio. Este Certificado, saca del anonimato el comportamiento del edificio y lo convierte en un criterio clave para definir su valor en el mercado, creándose una base de referencia con la que el parque edificatorio existente tiene que competir para no perder su valor de mercado. Así, los inmuebles antiguos con altos costes de operación pierden valor en el mercado y necesitan de intervención para recuperar valor. 1 PONENCIAS Yendo más allá de la normativa, y considerando que el parque edificatorio existente contribuye en un 30% de las emisiones de gases de efecto invernadero, la actuación sobre el patrimonio corporativa ha pasado a formar parte de los objetivos prioritarios de las empresas dentro de su política de responsabilidad social corporativa. A su vez, la edificación existente, constituye una inversión estable, dentro de la crisis que afecta al sector global de la construcción, habiéndose convertido en el foco de ayudas y subvenciones que desde el gobierno, están intentando mantener activo este sector de la economía. Dentro de las líneas de tendencia actual en el mercado de la construcción, se observa un desplome en el porcentaje de licencias concedidas a obra nueva (Figura1) mientras que el mercado e la rehabilitación se mantienen constantes a lo largo de los ciclos económicos. La aplicación de medidas de ahorro en los edificios supondrá un elemento de generación de actividad económica y empleo en diferentes sectores. Estos factores ofrecen una oportunidad para concentrar los esfuerzos en revitalizar el parque edificatorio existente, aprovechar sus ventajas de localización y llevarlo a niveles en los que pueda competir con la edificación nueva, no sólo en eficiencia energética, si no en la calidad interior del edificio y las condiciones de confort de sus ocupantes. BENEFICIOS DE LA SOSTENIBILIDAD EN EL MERCADO DE EDIFICACIÓN EXISTENTE Los criterios de sostenibilidad en el ámbito de la edificación, se basa en tres pilares fundamentales para poder implementarse: El aspecto medioambiental, social y económico. En el marco de la economía actual, las actuaciones deben contemplar como prioritario el aspecto económico para poder hacer viable cualquier intervención con un criterio de eficiencia y maximizar el beneficio medioambiental, social y económico con la menor inversión. Los beneficios más relevantes se enumeran a continuación: 1.
la sostenibilidad se ha convertido en un factor clave para los inquilinos a la hora de seleccionar su espacio de trabajo. En una encuesta realizada por la empresa Colliers a sus inquilinos (1), 94% opinaban que la sostenibilidad es un factor muy importante para su negocio, con 90% resaltando la importancia de que los propietarios revitalicen su portfolio para mantener a sus arrendatarios. 2.
El valor de permanencia de la edificación, que elimina presión sobre el terreno natural no edificado y fomenta el mantenimiento de la ocupación en núcleos urbanos consolidados. Adicionalmente, posibilita la minimización de traslados, que es uno de los factores más valorados por los usuarios de edificios comerciales en operación. La eficiencia del edificio, a calidad del ambiente interior y la minimización de cambios, son los aspectos más valorados por los ocupantes (2) 3.
Rentas: la revitalización de un inmueble impacta directamente en las rentas, y mejora el porcentaje de ocupación del inmueble, que son las mayores preocupaciones para los Propietarios. En estudios realizados para evaluar el impacto de la sostenibilidad en las rentas, 63% de los encuestados indicaron que pagarían un extra por ocupar un edificio sostenible, con 14% indicando que pagarían hasta un 10% más si los costes operacionales de su espacio se redujesen. Según estudios, en USA, esta voluntad, se ha materializado en rentas hasta un 6% mayores, con valores de venta hasta un 16% más altos que un edificio convencional (3). 4.
Gasto Operacional: El consumo energético supone el 40% de los costes operativos de un edificio de oficinas (sin incluir los salarios) (3). Integrando criterios de eficiencia se reducen los gastos, se mejora la imagen del edificio, y si además se obtiene una certificación Sostenible (LEED EB, BREEAM in Use, Energy Star), se favorece la retención de inquilinos. 2 PONENCIAS 5.
Normativa: La legislación tiende a la imposición de impuestos por emisiones y el uso eficiente de recursos, lo que hace que la sostenibilidad se integre como principio de responsabilidad Social Corporativa. A la máxima que hasta ahora ha guiado el curso de los proyectos de control de costes, plazos y calidad añade ahora la de la sostenibilidad para garantizar la ocupación de los inmuebles comerciales. Una sostenibilidad que debe de ser viable económicamente para poder implementarse y que genere beneficios sociales, económicos y medioambientales. HERRAMIENTAS DE ANÁLISIS El interés por el patrimonio construido, ha fomentado la aparición de sistemas de certificación exclusivos para este tipo de inmuebles, así el US green Building Council, una entidad privada sin ánimo de lucro ha creado el sistema de certificación LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), que fomenta la integración de estrategias no solo referentes a la mejora energética, sino que también por la localización, gestión de agua, materiales y residuos, y la calidad del ambiente interior. El British Research Environment, ha desarrollado, BRE Envioronmental Assessment method, que al igual que LEED premia la integración de estrategias de sostenibilidad en la globalidad del proyecto. Ante el creciente interés por el mercado de la edificación existente y su operación, ambos sistemas han creado herramientas particulares para los edificios existentes. LEED para Existing Buildings y BREEAM in use. Estos sistemas evalúan la operación del edificio, políticas de uso y mantenimiento y las estrategias de mejora que se pueden implementar para aumentar la eficiencia del edificio y elevarlo a los estándares de construcción y eficiencia energética actuales. Energy Star, ha desarrollado una certificación exclusivamente para energía que se ha convertido en una referencia para los edificios comerciales en USA y define la base comparativa que rige el mercado y sienta los mínimos valores de eficiencia energética para edificios comerciales. Estos sistemas de certificación evalúan la operación del edificio, analizando y monitorizando su impacto en el uso de recursos y en sus políticas de uso y mantenimiento. Sin embargo, ninguna liga las estrategias necesarias para llegar a los diferentes niveles de certificación con el aspecto financiero de la intervención, la viabilidad económica de las estrategias de mejora propuestas que en un edificio existente es un factor clave para posibilitar su implementación. FIT: FINANCIAL IMPACT TOOL Arup ha desarrollado una metodología de trabajo y una herramienta de análisis capaz de proporcionar opciones para los proyectos en las que se compara el impacto medioambiental, económico y social de las estrategias propuestas, la herramienta FIT (Financial Impact Tool) que a su vez evalúa el impacto financiero de intervenciones en edificios existentes para determinar la viabilidad de actuación y comparar diferentes opciones indicando su coste y beneficio económico. 1. Objetivos Los objetivos de la herramienta son: •
Examinar los ahorros potenciales en costes de operación y empresas suministradoras para un rango de opciones. •
Identificar el potencial para ahorros y ganancias fruto de las distintas actuaciones. 3 PONENCIAS •
Desarrollar un análisis de coste‐ beneficio que le permita al propietario del edificio optimizar el agrupamiento de las actuaciones y organizar el calendario de intervenciones. •
Demonstrar el impacto financiero y mejoras de las estrategias propuestas promovidas en sistemas de certificación como LEED, BREEAM, EPC, evaluaciones de huella de carbono y otros sistemas e indicadores reconocidos y usados internacionalmente. •
Posibilita el establecer prioridades fasear las intervenciones de acuerdo a la inversión y plazos de recuperación previstos, creando un ambiente de confianza en el planeamiento de la estrategia global de revitalización sostenible. 2. Metodología La herramienta se basa en una metodología particularizada para cada proyecto y que se basa en los siguientes pasos: •
Desarrollo de los indicadores de valor: el primer paso es definir los objetivos del proyecto en conjunto con los agentes implicados en el proyecto u operación en caso de edificio existentes para definir cuál es la jerarquía de la actuación (Figura 2). •
Desarrollo del cuadro económico asociado a los objetivos propuestos. Con parámetros particularizados para el proyecto: inflación, valor de mercado, rentas, costes energéticos y costes de mantenimiento. •
Cuadro del edificio: Este paso es una toma de datos y análisis de la operación del edificio para definir su punto base de partida previo a definir las mejoras necesarias. •
Definir modelos de comparación, benchmarking para establecer la base de comparación mínima a la que el edificio tiene que adaptarse: energía, agua, calidad del ambiente interior,.. •
Definición de paquetes de actuaciones propuestas •
Evaluación comparativa de los paquetes propuestos y su impacto económico. •
Correlación de cada nivel de actuación con niveles de certificación alcanzables por medio de la actuación evaluada en un sistema de evaluación reconocido (LEED, Certificación energética, BREEAM, Energy Star,…) Esta metodología permite determinar la viabilidad económica de las acciones propuestas y definir la mejor opción según su la relación coste‐ beneficio. 3. Resultados Esta metodología de trabajo se traduce en una visión global del proyecto y las estrategias que se resume en el Options Dashboard pantalla que resume y correlaciona las intervenciones propuestas con el benchmarking asociado, su análisis financiero y el nivel de certificación alcanzable con cada paquete de actuaciones. 4 PONENCIAS Las figuras 3,4 y 5 muestran el contenido de cada una de las partes del Options Dashboard y su interpretación: Sección 1: Datos del edificio (Figura 3) Esta sección resume los datos de partida del edificio correlacionando, datos de origen, propuestas y niveles de mejora propuestos: ‐
Los indicadores de funcionamiento principales. Estos indicadores los escoge el cliente y para estos se desarrolla una línea de referencia basada en benchmarking para definir a qué nivel se tiene que elevar cada indicador de funcionamiento para alcanzar los objetivos propuestos. ‐
Los indicadores de uso del inmueble (ocupación, coste de funcionamiento, área del edificio,..) ‐
Los indicadores de estado del inmueble según sistemas (estructura, instalaciones, mecánicas, eléctricas,…). ‐
Escenarios propuestos correlacionados con los niveles (benchmarks) a los que se puede llegar con cada paquete de actuación propuesto. Sección 2: Indicadores de funcionamiento para las distintas intervenciones y comparativa (Figura 4) Esta sección proporciona una visualización gráfica del resultado de los principales indicadores de funcionamiento seleccionados por el cliente: ‐
Visualización de Indicadores para cada paquete de intervención propuesto (reducción de consumo, Certificado energético, nivel de certificación LEED/ BREEAM,…) ‐
Listado de intervenciones paqueteadas con la inversión de capital individualizada para cada intervención ‐
Comparación de la inversión de cada intervención y sus implicaciones financieras considerando revalorización del capital, mejora de rentas, subvenciones y cualquier parámetro de relevancia para el proyecto. (coste de inversión, periodo de retorno, toneladas de carbono,…) Sección 3: Análisis financiero (Figura 5) Esta sección resume las hipótesis financieras adoptadas para el cálculo y los resultados de cada uno de los paquetes propuestos: ‐
Hipótesis y criterios para el cálculo del retorno y el valor a tiempo presente de cada paquete ‐
Datos de la inversión y operación del edificio, incluyendo pérdidas asociadas a cada nivel de intervención (ej.: cierre temporal de partes del edificio). ‐
Flujos de caja para cada nivel de intervención 5 PONENCIAS 4. Conclusiones Con los resultados del análisis, se correlacionan el coste de la intervención, el beneficio medioambiental mediante su correlación a un nivel de la certificación seleccionada, y los beneficios económicos de cada paquete de intervenciones propuestas, dando la información necesaria para facilitar la toma de decisiones al cliente con una sola herramienta. Esta herramienta es de especial interés para definir la viabilidad de las actuaciones necesarias cuando existe una intención de certificación LEED EB o BREEAM, en las que las actuaciones necesarias se han de asociar al plan de costes de un edificio en operación, y ayuda a definir cuál es el nivel óptimo de actuación. CASO PRÁCTICO Esta herramienta se desarrollo para evaluar carteras de proyectos en operación para inversores, desde entonces la herramienta ha estado en continuo desarrollo para determinar la validez de la herramienta propuesta. El siguiente caso práctico es un ejemplo de su aplicación: El caso presentado es el estudio de un edificio institucional en Londres, con muy buena ubicación pero obsoleto. Arepa empleó la herramienta de análisis financiero para definir las estrategias y niveles de intervención necesarias. Los siguientes puntos describen el proceso de intervención en el edificio: 1. Definición de Problemática: Edificio obsoleto estética y energéticamente, nivel de certificación energética E 2. Definición de los intereses de mercado para rehabilitar: Buena localización, buena construcción, flexibilidad en la distribución interior. 3. Definición del objetivo: Revitalización energética del edificio, mejora de la calidad interior del edificio. 4. Definición de benchmarks. Energía, agua, calidad del ambiente interior. Para este edificio se basa en los códigos de la construcción de UK y datos estadísticos aplicables a UK. 5. Definición de los niveles de actuación en conjunto con el cliente. La tabla 1 resume las hipótesis financieras en las que se basa el análisis. Se definieron tres niveles de actuación que se resumen en la tabla siguiente: Paquete A‐ renovación estética, sin perturbación de uso Reducir infiltraciones • Controles de iluminación simples • Instalar termostatos • Adaptar horarios de operación y consignas • Incluir sistemas de medición de consumos 6 PONENCIAS • Commissioning y ajustes de los sistemas • Aislar conductos • Reemplazar luminarias por otras más eficientes • Reemplazar motores por otros más eficientes • Coste: £77,000, Nivel energético: D Paquete B (medidas adicionales al paquete A): Perturbación moderada, actividad sin paro • Zonificación ligada a termostatos para aumentar controlabilidad • Reparar fugas en conducciones accesibles • Reemplazar UTAs por unidades más eficientes • Integrar sensores de ocupación y luz natural en el sistema de iluminación • Añadir una hoja de vidrio secundaria y aislar paneles de cerramiento del muro cortina en canto de forjados • Coste: £560,000, Nivel energético: C Paquete C‐Reforma integral, se necesita cerrar el edificio • Mejora de la impermeabilidad al aire a 10 m3/(m2.h) • Substitución de un sistema de ventilación convencional a uno de desplazamiento • Instalar un BMS para controlar sistemas e instalar ventilación por demanda • Reemplazar los equipos de generación de calor por otros más eficientes • Mejora del aislamiento • Incorporar motores de velocidad variable
• Coste: £1,370,000, Nivel energético: C Las tablas 2 y 3 muestran la comparación de los resultados en ahorro energético y el impacto de las actuaciones en las rentas. La figura 6 muestra la salida de resultados del Financial Impact Tool. 7 PONENCIAS CONCLUSIONES Según los resultados del análisis, la solución más cara no es la que aporta un beneficio mayor, de hecho, al opción B, que supone una intervención media sin tener que cerrar el edificio por las obras requeridas, obtiene como resultado un edificio con un nivel de eficiencia energética equiparable a la intervención de mayor envergadura, un 40% frente a un 45% en el caso C, y con una inversión tres veces menor. FIGURAS Figura 1: tendencia de licencias concedidas para nueva construcción y rehabilitación Figura 2: valoración de objetivos 8 PONENCIAS Figura 3: Sección 1‐ Datos del edificio Figura 4: Sección 2‐Indicadores de funcionamiento para las distintas intervenciones y comparativa 9 PONENCIAS Figura 5: Sección 3‐ Análisis financiero Figura 6: Sección 3‐ Caso práctico, cuadro resumen 10 PONENCIAS TABLAS Tabla 1: Hipótesis financieras CPI ‐ Labor CPI ‐ Non‐Labor Labor to Non Labor Maintenance Cost per m2 Electricity Escalation Natural Gas Escalation Water Escalation Carbon Escalation Tax Rate Capital Allowance Pool 3,75% 3,00% 50,00% £ 45,00 3,00% 3,00% 3,00% 0,00% 30,00% 0,00% 11 PONENCIAS Tabla 2: Tabla comparativa de resultados Tabla 3: Tabla comparativa del impacto en el valor de rentas Bibliografía (1) Licencias concedidas por tipo de obra, http://www.ine.es/jaxi/menu.do?type=pcaxis&path=/t07/a081/a1998/&file=pcaxis (2) Colliers International, 2007 Canadian Office Tenant Survey Results. http://www.colliersmn.com/prod/ccgrd.nsf/publish/4BE0FB9CE9AC5C8B85257370004EB6BF (3) Research Report. Doing well by doing good? An analysis of the financial performance of green office buildings in the USA. Piet Eichholtz and Nils Kok, Maastrich University, Netherlands, John Quigley , University of California, Berkeley, USA. 12