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PLIEGO DE CONDICIONES TÉCNICAS PARA LA REDACCIÓN DE
PROYECTO DE EJECUCIÓN DE LA REFORMA DEL EDIFICIO VI, DEL
COMPLEJO CAMPOS VELÁZQUEZ
COMPLEJO CAMPOS VELÁZQUEZ – BLOQUE VI
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PLIEGO DE CONDICIONES TÉCNICAS Y ECONÓMICAS PARA LA REDACCIÓN DE
PROYECTO DE EJECUCIÓN DE LA REFORMA DEL EDIFICIO VI, DEL COMPLEJO
CAMPOS VELÁZQUEZ
ÍNDICE
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Antecedentes
Alcance del Proyecto
planificación
Contenido de los proyectos
Plazos
Precio
1. ANTECEDENTES
El Complejo Campos Velázquez consta de 6 edificios de oficinas, con una superficie total de
38.900 m2. Su construcción se remonta a la década de los sesenta. Asimismo existe una sala de
máquinas situada en el subsuelo donde se centralizan diversas instalaciones, (producción de
agua fría para climatización, cuadros eléctricos generales, aljibe y grupo de presión contra
incendios, centrales de bombeo de calefacción y refrigeración, etc.)
Los 6 edificios y la sala de máquinas están comunicados mediante una galería subterránea de
servicios visitable para mantenimiento. Esta galería distribuye a cada edificio la energía
eléctrica, agua, saneamiento, red de extinción y comunicaciones.
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La climatización se distribuye a través de una red enterrada, construida en el año 2005, hasta
una planta técnica situada en el bajo cubierta de cada edificio y de allí, por columnas, a cada
uno de los despachos y dependencias.
La red de fontanería está centralizada, pudiendo realizar la distribución a través de la galería
de servicios, con un único grupo de presión. Para completar las funciones de esta galería se
incluye el trazado de la red de saneamiento del complejo y múltiples redes de comunicaciones
y de electricidad entre edificios, muchas de ellas ya en desuso pero difíciles de identificar.
El edificio VI, no ha sido reformado nunca desde su construcción, salvo alguna actuación básica
de mantenimiento.
Este edificio VI tiene una superficie total construida de 7.383,10 m2. Está compuesto por ocho
plantas de oficinas más la planta baja, un semisótano, con patio inglés, un sótano, una planta
bajo cubierta (denominada camaranchón) y una cubierta plana (no transitable), que alberga
diversas instalaciones. La planta tipo tiene una superficie de 663,99 m2 y la planta baja una
superficie de 746,16 m2.
Las instalaciones de este edificio son totalmente deficitarias, obsoletas por su antigüedad y sin
seguridad, fuera de toda reglamentación actual.
2. ALCANCE DEL PROYECTO
El alcance del proyecto es la renovación completa del edificio, abarcando todas sus
instalaciones y su interconexión con las instalaciones generales del complejo. Igualmente, se
contempla toda la reforma de arquitectura interior, desde la demolición hasta el acabado final
decidido por la propiedad.
En principio, se prevé que el proyecto conste de dos entregas: una primera de demolición
interior y una segunda entrega de ejecución (fachada, instalaciones y arquitectura, e
instalaciones de implantación), y la solicitud de dos licencias. No obstante, si las circunstancias
lo aconsejaran, la propiedad podría decidir realizarlo como un proyecto único y solicitar una
única licencia.
Antes de entrar en detalle en el alcance de actuación en cada una de las instalaciones,
queremos dejar bien claro que su diseño vendrá dirigido por tres líneas maestras de actuación:
Normativas vigentes que en cada caso establezcan criterios de diseño.
Instalaciones existentes en el resto de los bloques del Complejo, que por su
interdependencia limitarán las condiciones de diseño.
Gestión y ahorro energético. Este punto deberá presidir el diseño de las nuevas
instalaciones, tratando de que en la explotación de las mismas se minimicen en la
medida de lo posible los costes energéticos. El proyecto deberá contener los
documentos técnicos apropiados para la calificación energética del edificio.
Todas ellas optimizando calidad y coste.
2.1. Instalación de climatización
Dos son los objetivos a conseguir en la reforma de la climatización del edificio:
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Optimizar los costes energéticos con una buena gestión del binomio demanda-energía
consumida.
Flexibilizar las prestaciones de la instalación, pudiendo esta adaptarse en todo
momento a las necesidades del usuario, con independencia de la fecha en que nos
encontremos.
Se realizará una demolición total del sistema de climatización interior del edificio, tanto de la
red de distribución como de los elementos terminales. El diseño propuesto para la
climatización del edificio es el mismo que el existente en el resto de los edificios del Complejo
ya reformados. Partiendo de las tuberías generales de climatización (ida-retorno, frío y calor) a
la entrada del edificio VI, cuyo origen y destino es la central de producción en sala de máquinas
y cuya potencia se encuentra ya dimensionada tanto en frío como en calor para la totalidad de
los edificios del Complejo, realizaremos una nueva distribución por montantes hasta llegar al
camaranchón. En esta ubicación realizaremos una sala de bombas para la gestión y
distribución de toda la demanda energética, a caudal variable, a los elementos terminales de
tratamiento. Desde este punto mediante un anillo y montantes descendentes distribuiremos en
una red a cuatro tubos (por fachadas) a los equipos perimetrales para combatir las cargas
sensibles. La ventilación se realizará mediante dos climatizadores dispuestos en cubierta del
edificio, que con una red de conductos de aire, pasando por camaranchón y circulando por
montantes de fachada, distribuirá aire primario a cada unos de los equipos perimetrales, y a
rejillas en falsos techos. El climatizador será de caudal variable, con caudal constante en
equipos perimetrales y variable en rejillas de techo, deberá estar dotado de todas las secciones
y calculado para la realización de free-cooling. Toda esta distribución destinado a la
climatización del edificio deberá tener un control, y una contabilización de consumos
energéticos, con capacidad de integración al sistema centralizado del edificio. Se presentarán
cálculos térmicos e hidráulicos del sistema.
En la proyección del sistema de climatización se deberá tener en cuenta la sectorización del
edificio y su seguridad en caso de incendio.
Se valorarán todas aquellas ideas en la documentación técnica presentada que mejoren la
gestión y ahorro energético del sistema.
2.2. Instalación de protección contra incendios
En esta instalación distinguiremos tres apartados:
•
•
•
Extinción de incendios.
Detección de incendios.
Sectorización de plantas.
El diseño de las instalaciones de detección, extinción y sectorización deberán realizarse según
las prescripciones del Código Técnico de la Edificación y las Normativas Municipales del
Ayuntamiento de Madrid.
La extinción de incendios viene alimentada desde una instalación centralizada, con un aljibe y
un grupo de presión en la sala de máquinas del Complejo. Se proyectará una nueva red para la
extinción en cada una de las plantas del edificio, incluyendo cálculos justificativos sobre
cumplimiento de presiones. Así mismo se proyectarán extintores manuales distribuidos por
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todas las plantas del edificio. Tanto la distribución, y modelo de las bies como la distribución y
eficacia de los extintores manuales deberán respetar lo prescrito en la normativa vigente al
respecto.
La detección de incendios se renovará totalmente, eliminando cualquier vestigio que pueda
quedar de la instalación anterior. Se diseñará una nueva central de detección de incendios con
capacidad suficiente para gestionar cada uno de los lazos existentes en todas las plantas del
edificio, (sótano, semisótano, baja, primera a octava), instalando detectores ópticos de humos
direccionables para detección analógica, (ambiente, suelo técnico y falso techo), pulsadores de
alarma manuales direccionables para sistema analógico, sirenas de lazo. Se deberán tener en
cuenta todos aquellos accesorios que el sistema requiera para su integración dentro del
edificio y sus instalaciones, panel repetidor de señales, módulos aisladores de lazo, módulos
analógicos de entrada y salida de señales para transmisión de señales direccionables, etc. A la
alarma de la central de incendios se enclavarán diferentes instalaciones, ascensores,
climatización, tornos, puertas automáticas compuertas corta fuego, electroimanes de puertas
etc.
Todo este sistema podrá integrarse en el sistema general de gestión de los edificios.
La sectorización de plantas habrá de ser diseñada teniendo en cuenta la disposición elegida en
planta.
En función de posibles implantaciones se estudiarán instalaciones específicas de extinción por
gas (archivos, centrales de cuadros eléctricos, SAI ´s, CPD´s).
2.3. Instalación eléctrica y Alumbrado.
Es importante realizar una identificación de los circuitos eléctricos, tanto en galería de
instalaciones como en el edificio, seleccionando cuales están en servicio y a que servicio
corresponden. Eliminando tanto las líneas eléctricas en el interior del edificio, como las
identificadas fuera de servicio en la propia galería.
La instalación eléctrica será renovada en su totalidad, eliminando completamente todos los
cuadros de distribución, líneas eléctricas de distribución y elementos receptores existentes.
La nueva instalación arrancará desde la blindo- barra de red- grupo, situada en la galería de
servicios, mediante un interruptor general de 1.250 amperios. Desde este punto acometeremos
mediante línea trifásica la alimentación del cuadro general de mando y protección del edificio.
Este cuadro deberá ir equipado con dos embarrados, embarrado de red y embarrado de grupo
y con sendos analizadores, para la contabilización de consumos. Desde este cuadro
alimentaremos los cuadros parciales de todas las plantas y el resto de servicios generales. A
continuación la instalación eléctrica se completará con cuadros en planta que contendrá
circuitos de alumbrado, fuerza y servicios. Estos cuadros también irán equipados con dos
embarrados red-grupo para la alimentación de los servicios interrumpidos, de plantas. Se
instalará un SAI general o por plantas a los cuadros parciales, para mantener servicios críticos,
al lado del cuadro general del edificio, y que tendrá alimentación del propio grupo electrógeno,
dejando preparados los cuadros de planta para la instalación de SAI por planta en caso de
requerirlo la misma. Desde cada cuadro con sus respectivos dispositivos de protección se
conectaras las líneas de fuerza y alumbrado de planta.
Se instalará al lado del cuadro general una batería para la corrección de la energía reactiva con
filtro de armónicos.
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Las instalaciones de alumbrado se canalizarán por falso techo, y sus conductores deberán ir
instalados bajo tubo. Las canalizaciones tanto de fuerza como de datos y telefonía, discurrirán
por suelo técnico, en bandeja rejiban.
Se prestará especial dedicación a la proyección de sistemas que ahorren el consumo energético
destinado a alumbrado. Se proyectará un sistema de regulación tipo DALI, y detectores de
presencia en zonas comunes, siendo el alumbrado de bajo consumo con tecnología led en
aquellos espacios en los que fuera viable. En esta línea se valorará positivamente todas
aquellas mejoras en el proyecto. Todas las instalaciones proyectadas deberán respetar lo
prescrito en el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión, vigente en ese momento. Se
presentará cálculos eléctricos justificando secciones y caídas de tensión en cada uno de los
circuitos receptores. Se prestará especial atención a la toma de tierra del edificio y a la
conexión a tierra de cada uno de los sistemas de la instalación eléctrica.
2.4. Instalación de fontanería
Se proyectará una nueva instalación de fontanería desde la acometida existente en el edificio,
demoliendo totalmente la anterior. La tubería deberá ser de un material sanitario, y en la
memoria se cuidará especialmente la forma de ejecutar esta tubería. El proyecto deberá
contemplar caudales de uso simultáneos y asegurará mediante cálculo justificativo las
presiones mínimas de uso. El proyecto deberá recoger el diseño de cada uno de los cuartos
húmedos, con sus llaves de corte. Se renovará todos los cuartos húmedos según proyecto de
arquitectura.
Especialmente se valorarán sistemas que optimicen la gestión y el consumo de agua.
2.5. Instalación Solar Térmica
Para la aportación de agua caliente sanitaria se proyectará un sistema de producción mediante
batería de paneles solares térmicos, con todos sus accesorios (red primaria, intercambiador,
red de distribución, válvula de seguridad, aerotermo disipador, vaso de expansión etc.) según
la contribución prescrita en el CTE, por las características de la instalación. Se valorarán
positivamente sistemas alternativos de contribución que mediante el aprovechamiento
energético eviten la instalación de esta instalación.
2.6. Instalación Solar Fotovoltáica
Se valorará si bajo las prescripciones del CTE, por el uso y superficie será necesaria su
instalación.
2.7. Instalaciones especiales
En este apartado distinguiremos las siguientes instalaciones:
- Red interna de megafonía.
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Se diseñará una nueva centralita para red de megafonía en las zonas comunes del edificio,
proyectando todos sus dispositivos para su correcto funcionamiento. Esta centralita deberá
estar conecta al sistema de protección contra incendios.
- Instalación de voz y datos.
El proyecto contemplará el diseño de una red de voz y datos en los edificios, mediante cable
estructurado, de al menos categoría 6a con conexiones en todas las plantas para cada uno de
los racs en plantas. La instalación será completa desde las líneas de fibra de comunicación
hasta los puntos de usuario con la equipación en cajas. La electrónica de red será la misma que
la existente en los edificios del mismo complejo en funcionamiento. La telefonía será de
tecnología IP, debiendo proyectar los equipos necesarios. Se proyectará así mismo una red wifi
para todo el edificio. Se considerará una instalación de climatización de tecnología VRV para la
climatización de todos los espacios técnicos.
- Instalación de Control de Accesos.
Se instalaran controles de acceso con terminales en ciertos departamentos o salas que se
consideren de accesos restringidos, se realizará una instalación de control de intrusión sobre
salidas de emergencia o accesos considerados no principales, y se instalarán tornos con
terminales de acceso para la gestión de accesos desde la entrada principal de todo el personal
tanto interno como externo.
- Instalación CCTV.
Se realizará una instalación de circuito cerrado de televisión para las zonas comunes del
edificio, con un puesto de visión, grabación y gestión de imágenes.
2.8. Arquitectura
2.8.1 Demoliciones
Se demolerán la totalidad de las instalaciones del edificio, a excepción de los ascensores. Se
demolerán asimismo las particiones interiores, valorando si es posible mantener parte de la
tabiquería de fábrica. Se dejará descubierta, en cualquier caso, la totalidad de la estructura
metálica, para su posterior ignifugado. En cuanto a revestimientos, se mantendrán únicamente
los solados de terrazo, demoliendo el resto.
Deberá demolerse también la mayor parte del forjado de cubierta, manteniendo siempre la
estructura metálica. La góndola actual no se sustituirá. La actual planta camarachón pasará a
ser la nueva cubierta del edificio. El objetivo de esta operación es colocar los climatizadores
sobre el forjado del actual camaranchón, reduciendo el impacto visual de los mismos. Deberán
preverse las medidas provisionales necesarias para asegurar la estanquidad del edificio en las
fases intermedias de la obra.
Deberá también evaluarse la conveniencia o no de ampliar los patinillos de instalaciones
existentes y prever, en su caso, las demoliciones necesarias. Especial mención merece la
demolición de la red de saneamiento y depósitos de fibrocemento por su contenido en
amiantos. Se deberá analizar con especial atención los contenidos de fluidos que puedan existir
en algunos equipos y deban ser extraídos antes de su demolición, con el fin de establecer un
tratamiento específico por su alta peligrosidad (PCB, fluidos refrigerantes, aceites etc.)
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2.8.2 Estructuras
Deberán preverse las actuaciones estructurales necesarias para rematar la demolición parcial
de la cubierta y, en su caso, la ampliación de patinillos. Se evaluará la necesidad de refuerzos
puntuales en función de las sobrecargas que se planteen en el proyecto.
2.8.3. Suelos técnicos
Se planteará suelo técnico en todas las plantas, con el fin de alojar las líneas de fuerza, voz y
datos que cada planta precise. Se deberán definir las características del mismo, (resistencia,
espesor, acabado etc.), para cumplir con los requerimientos técnicos. Se deberá definir así
mismo la estructura que este suelo utilice para su sustentación y la altura de elevación
respecto a forjado, de forma que la altura libre final entre techo y suelo terminados sea de 2,50
metros como mínimo. El revestimiento del suelo técnico deberá ser de un material
antideslizante, no conductor, electrostático y de gran durabilidad. Se realizarán planos de
despiece de las placas del suelo técnico.
2.8.4. Techos técnicos
Las plantas deberán tener un techo totalmente registrable, mediante una modulación de
placas, en estructura de primarios y secundarios. El descuelgue del mismo será el necesario
para albergar las instalaciones existentes en planta, dejando la altura libre necesaria. En
mediciones se definirá la calidad de los materiales a emplear, realizando planos de modulación
de placas en planta.
2.8.5 Sectorización
Se realizará una sectorización contra incendio, de los diferentes sectores interiores. Esta
sectorización tanto en superficies como en resistencia al fuego de los elementos constructivos
cumplirá las prescripciones establecidas en el Código Técnico de la Edificación y las normativas
municipales. Por tanto los diferentes sectores que en principio consideraremos serán:
- Patinillos verticales de instalaciones.
- Superficie de plantas, (estudiar fachada del edificio)
- Halles y tiros de escaleras junto con huecos de ascensores.
- También se analizarán vías de evacuación y señalética, aportando planos de detalle.
2.8.6. Hall general
Existen tres accesos al edificio, uno desde la calle Velázquez y dos desde el interior del
Complejo. Se deberá estudiar especialmente su funcionalidad. El espacio que se dedique a hall
de acceso principal al edificio, deberá ser climatizado con un sistema independiente al resto del
edificio.
2.8.7. Halles de planta
Los halles en plantas deberán experimentar una reforma integral, tanto en sus materiales de
revestimiento, suelos, techos y paredes, como en su alumbrado y resto de instalaciones. Se
deberá tener en cuenta, de cara al diseño de sus cerramientos, que estos formarán sector de
incendios junto con el tiro de escalera y los fosos de ascensores.
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2.8.8. Carpinterías y Fachadas
Se realizará un estudio para la renovación de la entrada principal. Se instalarán puertas
automáticas acristaladas, dispuestas para cumplir con los requisitos de evacuación según el
Código Técnico de la Edificación.
Se desmontará el muro cortina existente, sustituyéndose sin que el aspecto exterior de la
fachada resulte alterado, de forma similar a lo ejecutado en el bloque IV, con el objetivo de
optimizar los consumos energéticos. Es necesario preservar la imagen unitaria del Complejo,
por lo que la apariencia de la fachada no podrá ser alterada.
Se realizará también una reparación completa de la parte pétrea de la fachada. Habrá que
prever la sustitución o reparación de elementos del aplacado y de albardillas. Será prioritario
asegurar la completa estanquidad de la fachada, por lo que se preverán todas las actuaciones
necesarias para ello.
2.8.8. Aseos
Se realizará un diseño de los nuevos aseos, destinados al servicio del personal de cada planta.
Se incluirá un aseo de minusválido por planta y los aparatos instalados serán los suficientes
para cubrir las necesidades de suministro y servicio. Los aparatos instalados tanto de
suministro de agua como de alumbrado serán proyectados para optimizar los consumos. Se
prestará especial atención al diseño de las ventilaciones de estos espacios. Se destinará los
huecos necesarios para los equipos y los conductos, con el objetivo de conseguir una depresión
con un buen número de renovaciones. La calefacción se realizará mediante circuito de
radiadores de agua caliente alimentados desde la producción centralizada.
2.8.9. Sótanos y semisótanos
Existen en objeto de este pliego cuartos en sótanos y semisótanos. Se realizará una demolición
integral como en el resto del edificio. Se instalarán detectores de incendios, alumbrado de
emergencia y se realizarán ventilaciones forzadas, a través de conducto, quedando los mismos
en depresión y colocando rejillas en las puertas para toma de aire.
2.9. Otros Estudios y Certificados
Los trabajos incluirán la ejecución y gestión del Certificado de Eficiencia Energética del
edificio, en cumplimiento del RD235/2013.
Se realizará un Estudio de Gestión de Residuos con el contenido mínimo que se
establece en el artículo 4.1 del RD105/2008.
Igualmente, serán de obligado cumplimiento las disposiciones en materia de Seguridad
y Salud en lo relativo a la coordinación de seguridad y salud en fase de proyecto, según
el RD1627/1997.
3. PLANIFICACIÓN DE LOS PROYECTOS Y LAS OBRAS
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Se deberá tener en cuenta que el resto de edificios del complejo de oficinas están en uso y no
puede parar su actividad, por lo que toda actuación que afecte a las instalaciones generales no
deberá de suponer ninguna interferencia a resto de usuarios. Por este motivo el proyecto
contemplará con planos bien detallados estudios de zonas de acopio, situación de
contenedores, áreas de trabajo delimitadas con vallas, vías de desplazamiento de operarios y
vehículos de obra en el interior del Complejo, etc., de forma que queden en la medida de lo
posible delimitadas las áreas afectadas de las obras del resto del Complejo.
Al inicio de la contratación el adjudicatario tendrá que realizar junto con la Dirección Técnica
de SEPIDES una memoria de necesidades, con el fin de marcar de manera pormenorizada el
alcance de los proyectos. Dichas necesidades podrán ser modificadas e incluso ampliadas
durante el transcurso del contrato.
En principio, se prevé que el proyecto se realice en entregas, una primera separata de
demolición interior, en la que se incluirán todas las particularidades que se estimen durante la
fase de estudio, y una segunda entrega con el proyecto de ejecución (fachada, instalaciones y
arquitectura, e instalaciones de implantación). No obstante, si las circunstancias lo
aconsejaran, la propiedad podría decidir realizarlo como un proyecto único.
4. CONTENIDO DE LOS PROYECTOS
Proyecto de Ejecución.
Contenido.
Memoria, con anexos de todas las instalaciones contempladas en proyecto.
Planos.
Pliego de condiciones técnicas.
Plan de control de calidad.
Mediciones y presupuesto.
Programa de trabajo.
Estudio de Seguridad y Salud.
Formato de presentación.
La documentación de los Proyectos de Demolición y de Ejecución se ordenará del siguiente
modo:
Documentación Escrita Proyecto
Memoria general y técnicas y sus anexos.
Planos
Pliego de condiciones técnicas.
Plan de control de calidad.
Cuadro de precios
Mediciones y presupuesto.
Programa de trabajos.
Estudio de Seguridad y Salud.
Memoria y sus anexos.
Planos.
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Pliego de condiciones particulares.
Mediciones y presupuesto.
Documentación gráfica Proyecto
Planos (mínimo en formato DIN-A3).
Escalas de 1/50 y 1/100, y los detalles a 1/20 y 1/10.
Inicialmente se presentarán las copias que SEPIDES estime necesarias, encuadernadas, en las
oficinas de SEPIDES para su supervisión. Una vez realizada ésta y aprobada, se presentará el
número de ejemplares que SEPIDES estime necesarios, completos, en papel y en soporte
informático (un ejemplar en formato no editable y otro en formato editable).
5. PLAZOS
Se presentará una planificación en detalle con los trabajos a realizar. El plazo total del contrato
es de seis (4) meses.
Inicio del contrato:
1ª Entrega: Memoria de necesidades del edificio VI. (15 días desde el inicio del contrato).
2ª Entrega: Planos de estado actual (1 mes desde el inicio del contrato).
3ª Entrega: Proyecto de demolición interior del edificio VI (1 meses del inicio del contrato).
4ª Entrega: Avance de proyecto de ejecución de renovación del edificio VI, con nivel de
definición de básico (2 meses del inicio del contrato).
5ª Entrega: Proyecto de ejecución de renovación del edificio VI (4 meses del inicio del
contrato).
Se mantendrán reuniones semanales con la propiedad con el fin de seguir las labores de
trabajo de campo, y control y seguimiento de los documentos que comprenden los proyectos.
6. PRECIOS
El desglose los honorarios será el siguiente:
•
•
•
•
•
30% sobre el total, a la aprobación por parte de la propiedad de la 3ª entrega.
20% sobre el total, a la aprobación por parte de la propiedad de la 4ª entrega.
30% sobre el total, a la aprobación por parte de la propiedad de la 5ª entrega.
10% a la obtención de la licencia de demolición.
10% a la obtención de la licencia de obra.
Están incluidas todas las gestiones para la tramitación de visados, Licencias y tasas con las
administraciones competentes.
No está incluido el coste de licencia de obra e ICIO, ni las tasas de visado.
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