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MODIFICACIÓN PUNTUAL DE PLAN PARCIAL
SECTOR ZU-D3 “CENTRO ESTIVAL”
FEBRERO 2013
OROPESA DEL MAR
Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival
OROPESA DEL MAR
Febrero 2013.
INDICE
PARTE SIN EFICACIA NORMATIVA (Art. 64 LUV)
I.- MEMORIA INFORMATIVA.
1.- INFORMACIÓN
URBANÍSTICA DEL
GEOGRÁFICAS (ART. 143 ROGTU)
TERRITORIO
ORDENADO:
CONDICIONES
A) Características naturales del territorio: geográficas, topográficas, climáticas e
hidrológicas.
B) Aprovechamiento de que es susceptible, desde el punto de vista agrícola, forestal,
ganadero, cinegético, minero u otros.
C) Usos presentes en el suelo, edificaciones e infraestructuras existentes.
D) Diferente aptitud de los terrenos para su utilización urbana y los riesgos que
pudieran dificultar la misma.
E) Valores paisajísticos, ecológicos, urbanos e históricos y artísticos, existentes en el
ámbito de actuación.
F) Características de la población, sus condiciones económicas y sociales y las
previsiones de evolución demográfica.
2.- INFORMACIÓN
URBANÍSTICA DEL TERRITORIO ORDENADO: CONDICIONES
INSTITUCIONALES (ART. 144 ROGTU)
A) Planeamiento vigente con anterioridad. Fichas del Plan General vigente.
B) Condiciones derivadas del planeamiento y programación que está en ejecución
cuando se revisa el Plan.
C) Referencia a las condiciones que se deriven del Planeamiento de Acción
Territorial.
D) Resultados del trámite de concierto previo con la Conselleria competente en
Urbanismo.
E) Obras programadas y política de inversiones públicas que influyen en el
desarrollo urbano, o previstas en la planificación sectorial de las Administraciones.
F) Análisis de las afecciones impuestas por la legislación sectorial en el ámbito
territorial.
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Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival
OROPESA DEL MAR
Febrero 2013.
2.- INFORMACIÓN
URBANÍSTICA DEL TERRITORIO ORDENADO: CONDICIONES
INSTITUCIONALES (ART. 144 ROGTU)
3.- REPORTAJE FOTOGRÁFICO.
II.- PLANOS DE INFORMACIÓN.
01.- Situación
02.- Topografía del Terreno.
03.- Estructura de la propiedad, plano Catastral
04.- Usos y aprovechamiento existente. Área urbana consolidada. Ortofoto.
05.- Infraestructuras, redes generales de servicios y bienes demaniales.
07.- Ordenación Estructural y Pormenorizada en el planeamiento vigente.
III.- MEMORIA JUSTIFICATIVA.
ANTECEDENTES.
1.- DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN
146.1.A ROGTU)
DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL
(ART.
2.- DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA Y DE SU
CUMPLIMIENTO Y ADECUACIÓN A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL (ART.
146.1.B ROGTU)
2.1.a.- Unificación de las parcelas T y N
2.1.b.- Nueva normativa en la zona TBE.RD (antiguas parcelas T y N)
2.1.c.- Actualización de nomenclatura
2.1.d.- Modificación de superficies y titularidad de las zonas de paso
peatonal.
2.2.- Cumplimiento de los límites y previsiones de la LUV.
Artículo 63.
Artículo 91.
Artículo 94.
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2.3.- Cumplimiento de previsiones del ROGTU.
Artículos 193 a 212. (Justificación de estándares)
Artículo 146.1.c ROGTU. (Aprovechamiento Tipo y Áreas de Reparto)
Artículo 146.1.d ROGTU. (Estudios de tráfico y transporte)
Artículo 146.1.e ROGTU. (Evaluación socio-económica).
Artículo 146.1.f ROGTU. (Estudio de Impacto Ambiental).
PARTE CON EFICACIA NORMATIVA (Art. 64 LUV)
IV.- PARTE CON EFICACIA NORMATIVA
D.E.U.T.
Ordenación Estructural.
Régimen Transitorio.
Construcciones Fuera de Ordenación.
Fichas de planeamiento y gestión.
Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos.
V.- NORMAS URBANÍSTICAS.
CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA “TBE.RD”
VI.- PLANOS DE ORDENACIÓN.
ORD. 01.- Infraestructuras, redes generales de servicios y bienes demaniales.
ORD. 02.- Ordenación Estructural y Pormenoriza.
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Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival
OROPESA DEL MAR
Febrero 2013.
I.- MEMORIA INFORMATIVA.
1.- INFORMACIÓN
URBANÍSTICA DEL
GEOGRÁFICAS (ART. 143 ROGTU)
TERRITORIO
ORDENADO:
CONDICIONES
El territorio objeto de la presente modificación parcial es el sector ZU-D3 de
Oropesa del Mar, desarrollado mediante Plan Parcial del también denominado “Centro
Estival de Oropesa del Mar”.
Las características naturales generales del territorio constan identificadas en la
información urbanística del PGOU de Oropesa del Mar y las características locales del
sector, en su correspondiente Plan Parcial.
A) Características naturales del territorio: geográficas, topográficas, climáticas e
hidrológicas.
Definidas en los planes vigentes, y sin cambios reseñables
B) Aprovechamiento de que es susceptible, desde el punto de vista agrícola, forestal,
ganadero, cinegético, minero u otros.
Definidos en los planes vigentes, en la actualidad no resultan relevantes en
ningún caso, pues el suelo se ha transformado en urbano, está totalmente consolidado
por la edificación y ya no es susceptible de estos usos primarios.
C) Usos presentes en el suelo, edificaciones e infraestructuras existentes.
En la actualidad el suelo es urbano, y su uso es el turístico y la residencia
vacacional, el principal uso o aprovechamiento de la zona. Cabe destacar que la
vocación turística presente en el planeamiento de 1976 se ha consolidado y, en la
actualidad, el área se ha convertido en el núcleo terciario de la amplia zona de Les
Amplaries.
La totalidad de las parcelas o solares del sector se han edificado según lo
previsto en el plan parcial, no existiendo a la fecha presente ninguna parcela de
titularidad privada que se halle vacante de edificación.
El sector cuenta con todas las infraestructuras básicas exigibles en cualquier
suelo urbano consolidado contempladas en el proyecto de urbanización del plan, y aún
algunas otras adicionales ejecutadas con posterioridad.
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La estructura de la propiedad es la característica de un suelo urbano
consolidado. Las parcelas residenciales son proindivisos en régimen de propiedad
horizontal, entre todos los miembros de cada comunidad de propietarios, mientras que
las parcelas terciarias u hoteleras conservan un propietario único. Los espacios
públicos están cedidos y son titularidad del Ayuntamiento de Oropesa del Mar.
D) Diferente aptitud de los terrenos para su utilización urbana y los riesgos que
pudieran dificultar la misma.
Los terrenos ya son urbanos consolidados, sin riesgos identificados.
E) Valores paisajísticos, ecológicos, urbanos e históricos y artísticos, existentes en el
ámbito de actuación.
No existen valores oficialmente declarados en el ámbito urbano de la presente
modificación.
F) Características de la población, sus condiciones económicas y sociales y las
previsiones de evolución demográfica.
La población es flotante. Vacacional en su mayor parte. La mayoría de las
unidades son utilizadas durante las vacaciones de verano, en las que el sector alcanza
su completa ocupación, y también en otros periodos vacacionales y fines de semana.
En menor medida existen algunos residentes permanentes.
La evolución demográfica se puede considerar estable ya que se trata de una
población flotante y a que la ausencia de uso por los propietarios puede dar lugar a un
uso terciario sustitutivo.
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Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival
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2.- INFORMACIÓN
URBANÍSTICA DEL TERRITORIO ORDENADO: CONDICIONES
INSTITUCIONALES (ART. 144 ROGTU)
A) Planeamiento vigente con anterioridad. Fichas del Plan General vigente.
El Plan Parcial del sector ZU-D3 “Centro Estival de Oropesa del Mar” tiene
origen en el año 1976, en que fue redactado y puede entenderse concluido con la
posterior aprobación de un Estudio de Detalle de ámbito general que, sin alterar la
normativa urbanística, ordenó los volúmenes y señaló las alineaciones en el sector, y
cuya ordenación fue incorporada al Plan general de Ordenación Urbana de Oropesa
del Mar refundido, aprobado en 1982, aún vigente.
El refundido del PGOU de Oropesa, así como también el documento aprobado
en sede municipal de la revisión del Plan General que actualmente se tramita en sede
Autonómica, asumen expresamente las determinaciones con carácter normativo de los
citados instrumentos aprobados con anterioridad.
Posteriormente han tenido lugar algunas modificaciones, todas ellas de
carácter puntual, sobre determinadas parcelas, que han acabado de configurar el
marco urbanístico vigente. A este respecto son relevantes las siguientes:
-
Plan Parcial original, 1976
-
Estudio de Detalle global, 1987
-
Estudio de detalle (y modificación) parcela O, 1998/1999
-
Modificación del Plan Parcial Centro Estival de Oropesa del Mar, y posterior
corrección de errores, publicada en el BOP de Castellón el 2 de agosto de
2001
-
Estudio de Detalle del polígono 5. Parcela O, 2004
El resultado de los parámetros urbanísticos fundamentales se sintetiza en la
siguiente tabla de superficies y edificabilidades, y la normativa completa se anexa en
un documento de refundición.
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PLANEAMIENTO VIGENTE
(tras modificación año 2000 y
posterior E.D. parcela O)
SUPERFICIE
EDIFICABILIDAD
1.425,60
A
1.972,43
B
2.600,00
1.969,00
C
2.750,00
1.600,00
D
2.200,00
1.829,12
E
2.850,00
1.046,48
F
1.900,00
1.433,28
G
2.692,00
1.493,25
K
2.500,00
1.909,25
L
2.500,00
5.395,80
M
14.494,61
7.381,88
N
5.751,39
1.325,21
O
1.222,75
1.901,35
P
4.050,00
2.278,69
R
2.970,00
1.968,00
S
3.292,00
T
---------
H
7.511,56
U
V
3.353,60
W
---------
2.837,50
X
---------
3.147,44
Y
1.500,00
Z
53.272,75
51.779,44
B) Condiciones derivadas del planeamiento y programación que está en ejecución
cuando se revisa el Plan.
No existen condiciones derivadas de planeamiento o programación en
ejecución que condicionen la presente modificación puntual del Plan Parcial.
C) Referencia a las condiciones que se deriven del Planeamiento de Acción
Territorial.
No existen condiciones derivadas de Planeamiento de Acción Territorial.
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D) Resultados del trámite de concierto previo con la Conselleria competente en
Urbanismo.
Ni el Concierto previo ni posteriores actuaciones en el proceso de revisión del
Plan general de Oropesa, tienen relevancia en el suelo urbano consolidado del sector
ZU-D3, que queda asumido y confirmado en todos los documentos.
E) Obras programadas y política de inversiones públicas que influyen en el
desarrollo urbano, o previstas en la planificación sectorial de las Administraciones.
No existen obras programadas o inversiones públicas previstas para la zona
objeto de esta modificación puntual.
F) Análisis de las afecciones impuestas por la legislación sectorial en el ámbito
territorial.
No existen afecciones impuestas por legislación sectorial que incidan el la
modificación puntual objeto de este documento.
Existen afecciones en los contornos e inmediaciones del sector (Servidumbres
derivadas de la Ley de Costas en relación con el Dominio Público Marítimo Terrestre;
Servidumbres derivadas de la Ley de Aguas; Servidumbres derivadas de la existencia
colindante de la Colada Realenga del Mar…) pero en ningún caso resultan afectadas
por las modificaciones propuestas.
3.- REPORTAJE FOTOGRÁFICO.
Se adjunta reportaje fotográfico representativo del estado del sector y, en
particular, de las parcelas sujetas a la modificación puntual, tomadas desde los viales
públicos y privados de su entorno.
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Plano guía de los puntos desde los cuales han sido tomadas las fotografías:
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F-01:
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F-20:
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II.- PLANOS DE INFORMACIÓN.
Las particulares características urbanas de la totalidad del ámbito objeto de la
presente Modificación puntual, hacen suficiente los siguientes planos de información.
01.- Situación
02.- Topografía del Terreno.
03.- Estructura de la propiedad, plano Catastral
04.- Usos y aprovechamiento existente. Área urbana consolidada. Ortofoto.
05.- Infraestructuras, redes generales de servicios y bienes demaniales.
06.- Ordenación Estructural y Pormenorizada en el planeamiento vigente.
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III.- MEMORIA JUSTIFICATIVA.
ANTECEDENTES.
El planeamiento del Sector ZU-D3, de clara vocación turística -en él se
encuentra ubicado el Complejo Marina d’Or, Ciudad de Vacaciones-, tiene origen en el
año 1976, y su ordenación fue incorporada por el Plan general de Ordenación Urbana
de Oropesa del Mar, refundido en 1982, aún vigente.
Junto a este Sector se desarrollaron, posteriormente, el conjunto de sectores
incluidos en el ámbito de la Homologación Les Amplaries, que incluye el suelo restante
del municipio hasta lindar por el norte con el término municipal de Cabanes y por el
oeste con la vía férrea. La Homologación de este ámbito, con una coordinación y
gestión ordenada, evidencia la obsolescencia de las normas urbanísticas de un Plan
Parcial aprobado en el año 1976 y que es necesario aclarar y adaptar a la terminología
urbanística actual.
Esta necesidad es especialmente relevante en el caso de las Parcelas
Urbanísticas “T y N” donde se hace necesario unificarlas con las de su entorno
urbanístico, clarificando los usos y nomenclatura de las mismas, que han quedado
obsoletas bajo la perspectiva de la vigente legislación urbanística. Sin embargo, la
propia evolución de la Ciudad de Vacaciones, uno de los espacios más visitados del
municipio de Oropesa del Mar, permite que los objetivos del Plan Parcial original
continúen teniendo plena vigencia, en el sentido de dinamizar la vida social y turística
del municipio.
Cabe destacar que la última modificación de la normativa de las Parcelas
Urbanísticas “T y N” fue aprobada con ocasión de la Modificación del Plan Parcial
“Centro Estival de Oropesa del Mar”, cuya normativa fue publicada en el BOP de
Castellón el 2 de agosto de 2001, corrigiendo errores de una anterior publicación. Esta
modificación tuvo la finalidad de ampliar las posibilidades deportivas y de ocio en las
“parcelas T e Y”, redelimitó las superficies de las “Parcelas T y N”, y clarificó la
aplicación de las condiciones generales relativas al cómputo de volúmenes y
edificabilidad.
Por otra parte debe tenerse en cuanta que el Polígono 2, fue determinado
como “de explotación privada” por el Plan Parcial original. Si bien dicha terminología
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no es usual hoy en día, viene a indicar que se trata de un suelo residencial privado,
incluidos la mayoría de sus viales internos, aunque éstos soporten servidumbre de
paso público según se puede apreciar en los planos del Plan Parcial. Este polígono fue
construido mediante sucesivas segregaciones de la fincas registrales originales, ya
que este Plan Parcial no fue objeto de reparcelación, lo que sin duda hubiera
clarificado la titularidad de estos viales.
En cualquier caso interesa adecuar el régimen de la titularidad pública-privada
de determinados suelos de tránsito peatonal, que en la actualidad generan dudas dado
el tratamiento que recibieron en el Plan Parcial original. A tal efecto se pretende
modificar la titularidad privada de determinadas zonas de paso peatonal, a fin de
convertirlas en zonas de dominio y uso público, de forma que quede perfectamente
garantizado su destino con las prerrogativas propias del demanio público.
Clarificando esta titularidad se conseguirá asimismo dar satisfacción a los
objetivos del Plan Parcial que siguen plenamente vigentes en la actualidad y que son
el “equilibrio urbanístico” y la “revalorización del turismo”, creando un “núcleo
residencial y turístico de fuerte carácter urbano …, en el cual se encuentren
enclavados todo tipo de servicios y equipamientos urbanos capaces”, favoreciendo de
esta forma la vitalidad del área del Plan Parcial más relevante social y comercialmente.
La mayor superficie de suelo público es simultáneamente compensada con la
desafectación de una superficie equivalente, que pasa a ser de propiedad y uso
privado, cuya concreta ubicación y su directa vinculación a establecimientos turísticos
la hace apropiada para el complemento y servicio de éstos e innecesaria como
dotación viaria pública.
1.- DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN
146.1.A ROGTU)
DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL
(ART.
La modificación puntual que se propone no altera la ordenación estructural,
sino que se limita a alteraciones puntuales características de la ordenación
promenorizada, sin incidencia ninguna en la protección del Paisaje, la clasificación del
suelo o las reservas de suelo dotacional.
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2.- DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA Y DE SU
CUMPLIMIENTO Y ADECUACIÓN A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL (ART.
146.1.B ROGTU)
Desde su origen, el Sector ZU-D3 se postuló como un instrumento para el
desarrollo de la “industria” turística en el municipio, aprovechando las playas del norte
del término municipal, y complementándolas con una ordenación capaz de incorporar
los servicios y las actividades sociales, recreativas, deportivas, comerciales, etc… que
la doten de la necesaria “animación” y “vida” en palabras del Plan Parcial original.
En el núcleo de la ordenación, las parcelas Y, T y N han venido ejerciendo esta
función complementaria de los usos residenciales implantados en su entorno,
pretendiendo esta Modificación unificar su normativa urbanística con la vigente en su
entorno, pero manteniendo su vocación de espacios abiertos, de ocio, deportivos y
recreativos.
La unificación de normativas es coherente con la unificación de espacios y
actividades, y resulta también aconsejable dada la escala que ha adquirido el
desarrollo urbanístico de Les Amplaries a partir del Centro Estival. Lo que en origen
era una “Ciudad de Vacaciones” funcionalmente autónoma, se ha venido convirtiendo
en el “núcleo” de un desarrollo más amplio, por lo que cobra mayor sentido la
clarificación de ordenanzas.
En síntesis, la sencilla modificación del planeamiento que se propone, afecta
exclusivamente a la ordenación pormenorizada y no disminuye la superficie de
estándares de titularidad pública, y consiste en lo siguiente:
a) La unificación en una única zona, con una única normativa urbanística, de
la anterior parcela T y la parte restante de la parcela N libre de edificación,
que ahora pasa a denominarse TBE-RD
b) Un reformulación de la normativa de la nueva parcela, conjugando y
armonizando la regulación de usos y condiciones edificatorias de las
ordenanzas preexistentes, claramente obsoletas en cuanto a terminología y
usos.
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Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival
OROPESA DEL MAR
Febrero 2013.
c) Actualización de la nomenclatura de la totalidad de las parcelas de la
manzana, según lo dispuesto en el Reglamento de Zonas de Ordenación
Urbanística.
d) La modificación de la calificación y el régimen de titularidad de
determinadas zonas de paso peatonal, sin menoscabo de la superficie
perteneciente al dominio público.
2.1.a.- Unificación de las parcelas T y N
Se crea una nueva parcela suma de la práctica totalidad de la parcela T,
(polígono 7 en la nomenclatura del original Plan Parcial) y la porción de la parcela N
que se encuentra libre de la edificación principal ya construida sobre la misma.
Así, toda el área central del sector ZU-D3 “Centro Estival”, emplazada entre las
edificaciones del Hotel Balneario y los edificios Galeón I, II y III quedará identificada
como una única zona con una normativa unitaria. La parcela “TN” quedará delimitada
por las parcelas de los referidos edificios, por los viales públicos C/ L’Antina y C/
Galeón, y en el extremo este, por la parcela W, que tiene un uso bien diferenciado, de
aparcamiento, y el nuevo viario público S.RV que se propone.
En la actualidad los terrenos correspondientes a la unificada parcela “TN” ya
ofrecen un aspecto unitario, soportan usos y actividades comunes, y la línea divisoria
entre ellos es irreconocible y no obedece a ningún criterio de índole funcional ni de
técnica urbanística.
Consecuencia de esta unificación resulta una parcela N más reducida,
circunscrita a la parte ocupada por el Balneario y hotel de 5*.
2.1.b.- Nueva normativa en la zona TBE.RD (antiguas parcelas T y N)
A la nueva parcela delimitada por la adición de las parcelas T y N, se propone
la aplicación de una normativa que, en relación con los usos, obras y volúmenes,
incluya todos los previamente admitidos en cualquiera de las parcelas precedentes y
del área de influencia, si bien estableciendo unos límites inequívocos en su intensidad,
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de manera que nunca se superen los que, en función de las normativas precedentes
era posible desarrollar.
Sintéticamente, y adoptando la nomenclatura propuesta en el Reglamento de
Zonas de Ordenación Urbanística de la Comunidad Valenciana (RZOU), se trata de
una zona Terciaria, con tipología de Bloque Exento y uso principal Recreativo
Deportivo.
La parcela tiene una clara vocación de espacio abierto, de pública
concurrencia, y de actividad lúdica y terciaria asociada al destino turístico del Centro
Estival. Todas estas características ya están incluidas en la actual regulación, pero con
el
inconveniente
de
estar
delimitadas
o compartimentadas
de
una
forma
excesivamente rígida y “azarosa”, lo que complica innecesariamente los procesos de
renovación, evolución y continua mejora de los servicios complementarios que puedan
ponerse a disposición de turistas y visitantes del Centro Estival.
Con esta unificación normativa, puede concluirse que la implantación real y
concreta de los usos previstos en el territorio se hace más flexible y más eficiente, sin
alterar las características globales del espacio. De esta forma el planeamiento se
convierte en más eficaz y cumple en mayor medida con su finalidad de servir al interés
general.
En el aspecto meramente formal, se ha optado por una nueva redacción de la
normativa, en lugar de “corregir” una u otra de las existentes. Sin perjuicio de la
aplicación, supletoria o subsidiaria, del resto de la normativa general del Plan Parcial o
del Plan General, se ha tratado de introducir en la nueva regulación todo el contenido
necesario para evitar futuras dudas interpretativas o de aplicación práctica.
2.1.c.- Actualización de nomenclatura
El plan vigente se limitaba a identificar a las parcelas por una letra del
abecedario, incluso agrupando algunas de esas parcelas y los viales privados de su
entorno en los denominados “polígonos”. Estas denominaciones no son, en absoluto,
descriptivas o clarificadoras de la calificación urbanística por lo que se propone su
sustitución por una nomenclatura acorde con el uso y tipología real (se trata de
aprovechamientos consolidados en su práctica totalidad), según la siguiente
correlación:
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Denominación propuesta
Denominación previa
Parcela
Polígono
Parcela A
Parcela B
Parcela C
Parcela D
Parcela E
Parcela F
Parcela G
Parcela K
Parcela L
Parcela M
Parcela N
Parcela O
Parcela P
Parcela R
Parcela S
Parcela T
Parcela W
Parcela X
Parcela Y
1, dotacional, equipamiento religioso
1, edifi. cerrada, pueblo marinero
1, edifi. cerrada, pueblo marinero
1, edifi. cerrada, pueblo marinero
1, edifi. cerrada, pueblo marinero
1, edifi. cerrada, pueblo marinero
1, edifi. cerrada, pueblo marinero
2, edificación abierta
2, edificación abierta
2, edificación abierta
3, comercial hotelero
5, servicios del automóvil
2, edificación abierta
2, edificación abierta
2, edificación abierta
7, verde y deportiva semipública
4, aparcamiento
6, dotacional equipamiento
6, cívico-cultural y lúdico-comercial
S.MD.2
RMVE-RES1
RMVE-RES1
RMVE-RES1
RMVE-RES1
RMVE-RES1
RMVE-RES1
(parcela A)
(parcela B)
(parcela C)
(parcela D)
(parcela E)
(parcela F)
(parcela G)
RMVE-RES2 (parcela K y L)
RMVE-RES2
TVE-HOT
TVE-ES
RMVE-RES2
RMVE-RES2
RMVE-RES2
TBE-RD
TBE-AV
S.MD.1
TMC-RD
(parcela M)
(parcela N)
(parcela O)
(parcela P)
(parcela R)
(parcela S)
(parcela TN)
(parcela W)
(parcela X)
(parcela Y)
2.1.d.- Modificación de superficies y titularidad de las zonas de paso
peatonal.
El planeamiento actual califica como “Suelo de Aprovechamiento Privado” a
determinadas zonas de paso sobre las que a la vez impone una “servidumbre de paso
de uso público”. A fin de evitar futuras disfunciones de ese antitético régimen, se
considera más apropiado que las zonas de paso peatonal que se han demostrado
imprescindibles para dar adecuada satisfacción a los flujos de tránsito de los
viandantes, pasen a ser de dominio y uso público general, sin compatibilización sobre
éstas de ningún derecho real de titularidad privada.
A fin de evitar en la medida de lo posible la privación de derecho o generación
de perjuicios que pudieran dar lugar a reclamaciones de derechos indemnizatorios, la
afectación de dichos suelos al dominio público se compensa con la desafectación de
otros espacios (de superficie similar), que tienen mucha menor funcionalidad como
zona viaria o de paso pública y que pasan a ser de pleno dominio privado.
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Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival
OROPESA DEL MAR
Febrero 2013.
La justificación de las superficies afectadas por la presente modificación del
planeamiento es la que se desprende del siguiente cuadro:
Situación
Superficie
Titularidad
“Viario” peatonal central incluido en la parcela
Y (franja de 6 m.)
643,27 m2 De privado a público
Espacio marginal de la calle l’Antina, sin uso
viario, adosado a parcela M.
530,40 m2 De público a privado
Zona en calle l’Antina de acceso a edificio
hotelero
17,10 m2 De publico a privado
Se produce, por lo anterior, una mayor superficie de titularidad y domino
público, de 95,77 m2. (Resultado de 643,27 – 530,40 – 17,10).
Cabe reseñar que sobre el viario peatonal que se propone incorporar a la red
viaria dotacional pública existen un paso aéreo y uno subterráneo que comunican la
parcela N con la parcela Y, por lo que la escritura de cesión que, en su caso, se
formalice tras la aprobación de la modificación del Plan deberá hacer constar esta
servidumbre en los términos y condiciones acordes con la realidad existente.
2.2.- Cumplimiento de los límites y previsiones de la LUV.
Artículo 63. La sencilla modificación del planeamiento que se propone, afecta
exclusivamente a la ordenación pormenorizada. No se trata de ninguna actuación de
remodelación global y no se disminuye la superficie de estándares de titularidad
pública.
El núcleo del Centro Estival (ZU-D3) no alcanza la edificabilidad bruta de 1
m²t/m², pero en cualquier caso, la presente modificación no incrementa la densidad ni
la edificabilidad y volumen actuales
No se alteran, en absoluto, los criterios ni umbrales previstos de ocupación de
suelo ni ambientales.
Artículo 91. Al no modificar la ordenación estructural, corresponde al
Ayuntamiento su aprobación definitiva.
Artículo 94. La modificación de los planes deberá llevarse a cabo por el
procedimiento establecido para cada tipo de plan. Se cumplen asimismo, todas las
determinaciones establecidas en el mencionado art. 94 para las modificaciones de
Planes.
En
particular,
al
tratarse
de
27
una
modificación
puntual
localizada
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exclusivamente en zonas a las que no se asignan aprovechamientos adicionales a los
existentes, el equilibrio de las dotaciones públicas no se ve alterado en absoluto.
El alcance de esta modificación del Plan Parcial afecta exclusivamente a las
ordenanzas, o normativa urbanística, aplicables a parcelas ajenas a la red estructural
de dotaciones o equipamientos, (antigua red “primaria” o “sistemas generales”).
Tampoco se altera ninguna determinación básica ni ninguna de las directrices
definitorias de la evolución urbana ni tan siquiera parámetros, criterios u objetivos
señalados en el planeamiento vigente.
Al respecto, tanto la normativa vigente como la propia memoria justificativa del
Plan Parcial del Centro Estival son reiterativas en poner el acento en el desarrollo
turístico de la zona. Por ejemplo, en el punto 3.3 “Contenido y Objetivos del Plan”:
“En resumen, se trata de crear una ciudad turística completa y compacta,
capaz de funcionar como un todo, dotado de la vitalidad, servicios e
ingredientes de una ciudad, pero aprovechando de esta, no los
inconvenientes pero si la “animación” y “vida” tan necesarias para el
descanso equilibrado entre la paz, tranquilidad y sosiego de la naturaleza y
e la vida y bullicio de las relaciones humanas, los divertimentos, la cultura y
el deporte”.
Y en esta misma línea, la regulación contenida en el punto 5.7 “Zonas verdes y
deportivas semi-públicas. Polígono 7” (ahora la denominada TBE-RD) otorgó una
amplia capacidad para establecer las condiciones de uso, incluso de las áreas
ajardinadas:
“…se prevé que se ajardine sobre las plataformas comerciales
dejando, eventualmente, diáfana esta planta que se utilizaría así mismo
para usos deportivos tales como piscinas juegos… etc. Las condiciones de
usos y disfrute de estas áreas ajardinadas serán las que establezca por la
entidad propietaria o explotadora de estos complejos turísticos”.
Igualmente, las actuaciones previamente adoptadas por este Ayuntamiento han
apuntado en la dirección de primar la calidad de los espacios destinados a servicios y
ocio, como se pone de manifiesto, por ejemplo, en la Modificación aprobada en 2001.
Por su parte la modificación de la titularidad pública-privada de los espacios de
paso peatonal pretende adecuar los mismos al destino efectivo que la práctica ha
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consolidado, y respetando el criterio de ordenación impuesto por el Plan Parcial de
“recorrido peatonal desde la playa” por el centro del Centro Estival, que comunique
con todas las zonas de su ámbito y que localice las “actividades cívico culturales y
recreativas en un posición central de máxima relación”.
La consolidación y edificación del sector ha demostrado la necesidad de
garantizar la permanencia de determinadas zonas de paso peatonal que sirven para
acortar la extremada profundidad de la manzana, y que se han convertido de facto en
parte fundamental de la red viaria más utilizada por el público, pese a su titularidad
privada. A fin de asegurar la permanente disponibilidad de tales espacios para el uso
público, garantizando sus perfectas condiciones de mantenimiento y conservación, se
ha considerado necesario sustituir dichas zona privadas de paso peatonal, por otros
espacios, que no cumplen un cometido tan esencial en la red viaria del sector.
2.3.- Cumplimiento de previsiones del ROGTU.
Artículos 193 a 212. (Justificación de estándares) La aplicación del art. 212
del ROGTU, en relación con el 63 de la LUV hace innecesaria la comprobación de los
estándares dotacionales, pues se mantienen o incrementa las dotaciones previstas
en la ordenación vigente.
Las superficies de viario que se desafectan son inferiores a las superficies de
parcela privada que se transforman en viario público, según se desprende de la tabla
del apartado 2.1.d., y no se modifica ninguna otra parcela dotacional, ni tampoco
existe incremento o disminución de la edificabilidad residencial
Artículo 146.1.c ROGTU. (Aprovechamiento Tipo y Áreas de Reparto) Por
tratarse de una modificación puntual de planeamiento parcial, que no modifica la
edificabilidad ni el aprovechamiento en el sector no es necesario el establecimiento
de Aprovechamiento Tipo ni Área de Reparto.
Artículo 146.1.d ROGTU. (Estudios de tráfico y transporte) Por tratarse de una
modificación puntual de planeamiento parcial, que no representa alteración en la
capacidad ni funcionalidad de la red viaria rodada, ni altera las necesidades de
transporte, no es necesaria la redacción de estudio de tráfico.
Artículo 146.1.e ROGTU. (Evaluación socio-económica). Se trata de una
modificación puntual de planeamiento parcial, que por su escasa entidad, no puede
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tener una incidencia socio-económica relevante a escala municipal que requiera ni
justifique la elaboración de un estudio socio-económico de evaluación de sus efectos.
En cualquier caso, el posible efecto sobre la economía y el empleo tiene un
carácter obviamente favorable por las siguientes consideraciones:
-
La clarificación de las ordenanzas de urbanísticas aplicables siempre
aporta un mayor grado de seguridad jurídica muy deseable y conveniente
desde el punto de vista de la inversión privada.
-
La flexibilización normativa, que opera sobre una parcela de mayor
dimensión, prescindiendo de las divisiones afuncionales persistentes,
también supone una mayor posibilidad para las actividades económicas a
implantar.
-
Pasan a se dotaciones públicas (viales peatonales públicos) los espacios
que más y mejor se ajustan a este uso, y pasan a ser parcela privada
otros espacios con mayor potencial para implementar servicios de carácter
turístico. Lo cual redunda en la mejor consecución de los objetivos del plan
parcial y una mayor eficacia socio-económica.
Artículo 146.1.f ROGTU. (Estudio de Impacto Ambiental). Se trata de una
modificación puntual de planeamiento parcial, sobre suelo urbano consolidado que no
precisa Evaluación de Impacto Ambiental.
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IV.- PARTE CON EFICACIA NORMATIVA
El único contenido con eficacia normativa que resulta modificado como
resultado del esta modificación puntual es la Normativa Urbanística de la zona
TBE.RD de nueva creación, y el plano de la ordenación pormenorizada que refleja la
nueva distribución de esta parcela y la nueva disposición del viario público. El resto
del contenido normativo se conserva, con la única modificación de su denominación
conforme al RZOU.
A tal efecto se adjuntará documento de Refundición del plan parcial, donde se
recopila la parte con eficacia normativa vigente tras la presente modificación.
D.E.U.T.
El planeamiento vigente no tiene definidas, expresamente como tales, unas
Directrices definitorias de la estrategia de Evolución Urbana y ocupación del
Territorio, Además, la modificación puntual que se propone no tiene la entidad
necesaria para poderla considerar capaz de alterar estas directrices de carácter
estructural.
En cualquier caso, el apartado 2.2. de la memoria justificativa ha acreditado la
sujeción a los criterios y objetivos emanados de la normativa vigente del plan parcial,
sin contradecirlos sino, al contrario, profundizando en su cumplimiento.
En consecuencia no procede el establecimiento de nuevas o distintas
Directrices con motivo de esta modificación puntual.
Ordenación Estructural.
No se modifica la ordenación estructural vigente. Ni clasificación, ni usos
globales o zonas de ordenación, ni afecciones a los bienes de Dominio Público, ni
porcentaje de edificación sujeta a régimen de protección pública, ni elementos de la
red primaria, ni anchos mínimos de viario.
Régimen Transitorio.
No resulta aplicable ni necesario ningún régimen transitorio.
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Construcciones Fuera de Ordenación.
De la modificación puntual que se propone no resultan construcciones ni
actividades fuera de ordenación.
Fichas de planeamiento y gestión.
El Centro Estival, ZU-D3, es un sector urbano ya consolidado, por lo que no
procede la definición de fichas de planeamiento y gestión para su desarrollo.
Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos.
No es procedente pues se trata de una modificación puntal de plan parcial, en
un sector en el que, además, no existe ningún Bien o Espacio Protegido.
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V.- NORMAS URBANÍSTICAS.
Se mantiene la regulación normativa vigente de aplicación en el sector,
eliminándose la correspondiente a la parcela T (“polígono 7”), e incorporándose la
correspondiente a la nueva zona TBE.RD:
CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA “TBE.RD”
AMBITO DE APLICACIÓN.
Las presentes condiciones serán de aplicación en la zona que en los
planos se recoge con las siglas TBE.RD con una superficie de 11.161,38 m2..
Corresponde a una tipología de Terciario en Bloque Exento y un uso principal
Recreativo Deportivo.
CONDICIONES DE USO.
a) Uso Principal:
- Recreativo y Deportivo.
b) Usos Compatibles:
- Espacio Libre.
- Zona ajardinada.
- Cultural.
- Espectáculos
- Comercial.
- Oficinas.
- Aparcamientos.
- Servicios.
A excepción de los expresamente prohibidos, el resto de usos no
señalados anteriormente, se tolerarán siempre que resulten vinculados y
subsidiarios de los usos permitidos.
c) Usos Prohibidos:
- Industrial
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CONDICIONES DE TRATAMIENTO SUPERFICIAL.
La zona debe conservarse mayoritariamente libre de edificación sobre
rasante y su tratamiento deberá ser el característico de un espacio abierto y
exterior, de acuerdo con las siguientes condiciones:
d) Ajardinamiento mínimo:
Al menos un 15% de la superficie se destinará a ajardinamiento
natural. Para el cómputo de este porcentaje podrán contabilizarse las
jardineras fijas y las cubiertas-jardín de construcciones bajo rasante o del
resto de construcciones permitidas, siempre que sus características técnicas
permitan su correcto mantenimiento y conservación a largo plazo.
e) Superficie libre de parcela:
Al menos un 67% se mantendrá libre de edificación sobre rasante.
A estos efectos se considerará superficie libre de la parcela aquella
superficie de la misma, sea ajardinada, pavimentada o incluso láminas de
agua, que no cuenta con cubrición, edificación o construcción de cualquier
tipo por encima de la rasante de la parcela.
CONDICIONES DE EDIFICACION.
Cualquier tipo de construcción o edificación sobre la rasante de la
parcela estarán limitadas por las condiciones siguientes:
f) Edificabilidad Máxima:
No se establece edificabilidad alguna en la zona, sin perjuicio de la
posibilidad de implantar las construcciones y elementos que con carácter
general se autorizan en el sector. Por lo tanto, en consonancia con el 4.2 de
la normativa del centro estival, se permitirá:
- La implantación de depósitos de agua, salas de máquinas, ascensores
y otros servicios, en azoteas como en la propia planta baja.
- Los patios, marquesinas, terrazas, escaleras exteriores o al
descubierto y similares.
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- Las pérgolas, sombrajos para aparcamientos, las zonas de planta baja
diáfanas o destinadas a usos de aparcamientos.
- Los servicios y cualquier otra dotación complementaria que mejore o
venga a dar más calidad a las instalaciones hoteleras, siempre que no
se aumenten las alturas máximas y ocupación establecidas por el Plan
Parcial.
Los
señalados
servicios
serán
los
permitidos
por
la
reglamentación sectorial vigente en cuanto a normativa turística
(Decreto 153/93). Así mismo tendrán la consideración de servicios y el
tratamiento correspondiente cualquier instalación complementaria del
uso hotelero de carácter no residencial.
- Las piscinas y sus vestuarios, y las salas de máquinas para las
mismas.
- Los parques de recreo, juegos al aire libre o infantiles o similares.
- Cualesquiera otras construcciones realizadas en sótanos o semisótanos.
g) Tipología de la Edificación:
Edificación abierta. Tipología edificatoria definida por los parámetros
enumerados a continuación.
h) Altura máxima de los edificios:
- El número máximo de plantas sobre rasante se establece en una (1).
- La altura de cornisa se limita, con carácter general a 5,50 m
- Excepcionalmente se admitirán mayores alturas de cornisa, para los
casos en que esto resulte imprescindible a los usos que pretendan
implantarse, y previa justificación de su no incidencia respecto del
asoleamiento y vistas de las parcelas colindantes.
i) Sótanos y Semisótanos:
Se permiten. Se considerará semisótano aquellas construcciones que,
aún sobresaliendo del terreno, la cara inferior del forjado se sitúe un
máximo de 1,20 m. sobre el nivel de la rasante del terreno.
j) Ocupación Máxima:
La ocupación máxima, sobre rasante, de la parcela será el 33%
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k) Separación de lindes:
No se establece separación mínima a lindes viarios.
La separación mínima de la edificación lindes de parcelas vecinas se
establece en 2 metros.
Podrán adosarse edificaciones tanto dentro de una misma parcela,
como en el caso de lindes que hayan sido mancomunados.
l) Alineaciones y rasantes:
Serán las establecidas en los correspondientes planos de ordenación.
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VI.- PLANOS DE ORDENACIÓN.
La naturaleza de la modificación puntual que se propone hace suficiente los
siguientes planos de ordenación.
ORD. 01.- Infraestructuras, redes generales de servicios y bienes demaniales.
ORD. 02.- Ordenación Estructural y Pormenorizada propuesta.
Febrero 2013
Lorenzo Montón Mayer, arquitecto.
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