Download Modificación arts. 77 y 85 de las NNUU del PGOU

1.- DOCUMENTACIÓN SIN EFICACIA NORMATIVA
A) MARCO DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PG:
1. INTRODUCCIÓN
2. REDACCIÓN
B) MEMORIA INFORMATIVA
C) MEMORIA DESCRIPTIVA Y JUSTIFICATIVA
2.- DOCUMENTACIÓN CON EFICACIA NORMATIVA
A) NORMAS URBANÍSTICAS
3.- TRAMITACIÓN
1.- DOCUMENTACIÓN SIN EFICACIA NORMATIVA
A) MARCO DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL
1. INTRODUCCIÓN.
Desde la entrada en vigor del Plan General de Ordenación Urbana en el año 1993 han tenido lugar diferentes modificaciones
(16 aprobadas definitivamente y otras 4 se encuentran en diferentes fases de tramitación) para la adaptación a las distintas
normativas sectoriales aparecidas hasta la fecha. Es por ello que, atendiendo a la necesidad de adaptación de las Normas
Urbanísticas del PGOU a la normativa sectorial comercial en vigor, se presenta la siguiente propuesta de modificación.
B) MEMORIA INFORMATIVA
1. INFORMACIÓN URBANISTICA
CAPÍTULO 9 DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS DEL PGOU “CONCEPTO Y CLASIFICACIÓN DE LOS USOS”
“Art. 85.- Uso Terciario
Se distinguen los siguientes usos terciarios: Comercial, Hotelero, Oficinas y Recreativo.
1. Uso comercial: comprende las actividades destinadas al suministro de mercancías al público mediante ventas al por menor,
venta de comidas y bebidas para consumo en el local, y prestación de servicios a particulares.
Se distinguen los siguientes usos comerciales:
a) Uso comercial compatible con la vivienda.
Comprende aquellas actividades comerciales independientes no calificadas por el Reglamento de actividades molestas,
insalubres, nocivas y peligrosas y aquellas calificadas que por no considerarse incompatibles con las viviendas se recojan
expresamente en las Ordenanzas municipales específicas.
Se distinguen las siguientes categorías:
- Locales comerciales independientes con superficie de venta no superior a 400 m2.
- Locales comerciales independientes con superficie de venta mayor a 400 m2 y no superior a 800 m2. Los de nueva
implantación, deberán tener su acceso principal desde calle de ancho no inferior a 12 metros.
b) Uso Comercial enclavado en zonas no residenciales:
Comprende aquellas actividades comerciales independientes, o agrupadas con accesos y elementos comunes, no calificadas
por el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas y aquellas calificadas que por no considerarse
incompatibles con las Zonas no residenciales en las que se ubican se recojan expresamente en las Ordenanzas municipales
específicas. Estas actividades en función de su tamaño, condiciones de accesibilidad y servicio, pueden situarse en edificio
exclusivo de uso comercial de superficie construida inferior a 12.000 m2 de techo. Los de nueva implantación deberán tener su
acceso principal desde calle de ancho no inferior a 25 metros o con dos accesos a calles de inferior anchura.
c) Uso comercial limitado a Zonas de uso dominante terciario:
Comprende aquellas actividades comerciales que operando bajo una misma firma comercial, o agrupadas con accesos y
elementos comunes, bajo la tipología de gran centro comercial o hipermercado, alcanzan una superficie total construida de uso
comercial superior a 12.000 m2 de techo. Todo ello siempre y cuando si dichas actividades comerciales estuvieren calificadas
por el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas no tuvieren la consideración de incompatibles con
el medio urbano que expresamente se recoja en las Ordenanzas municipales específicas.
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2. Uso Hotelero: comprende las actividades que, destinadas a satisfacer alojamiento temporal, se realizan en establecimientos,
sujetos a la legislación específica, tales como: Hoteles, hostales, pensiones, y apartamentos en régimen de explotación
hotelera.
3. Uso de Oficinas: locales destinados a la prestación de servicios administrativos, técnicos, financieros , de información u
otros, realizados básicamente a partir del manejo y transmisión de información, bien a las empresas o a los particulares, sean
éstos de carácter público o privado.
Se distinguen los siguientes:
a) Despachos profesionales domésticos: el servicio es prestado por el titular en su propia vivienda utilizando alguna de sus
piezas.
b) Locales de oficina.
4. Uso Recreativo: comprende las actividades vinculadas con el ocio, la vida de relación, el tiempo libre y el esparcimiento en
general, que se realizan en edificios, locales e instalaciones tales como: salas de cine, teatros, salas de conciertos, salas de
reunión, discotecas, salas de fiesta, salas de juegos, instalaciones para al exhibición lucrativa de actividades deportivas,
parques de atracciones, etc.
En edificios, locales e instalaciones cubiertas o al aire libre, y en función del aforo, cabe distinguir las siguientes categorías:
a) Si el aforo no excede de 300 personas, tendrá fachada y salida a una vía pública o espacio abierto, de ancho no inferior a 7
metros.
b) Si el aforo excede de 300 personas y no es superior a 700, tendrá fachada y salida a un vía pública o espacio abierto, de
achura no inferior a 12,50 metros.
c) Si el aforo excede de 700 personas y no es superior a 1.500, tendrá fachada y salida a dos vías públicas o espacios
abiertos, cuya anchura mínima sea de 7 metros y la conjunta no sea inferior a 30 metros.
d) Si el aforo excede de 1.500 personas tendrá fachada y salida a dos o más vías públicas o espacios abiertos, cuya anchura
mínima sea de 12,50 metros y la anchura conjunta mínima el resultado de sumar a 30 metros más por cada 100 personas que
el aforo no exceda de 1.500 personas.”
CAPÍTULO 8 DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS DEL PGOU “DIVISION EN ZONAS A EFECTO DE ORDENANZAS”
Art. 77.- Zona de edificación en manzana cerrada
77.1. Ámbito
77.2. Usos
77.3. Condiciones de la parcela
77.4. Condiciones de volumen y forma de los edificios
77.5. Condiciones funcionales de la edificación
77.1. Ámbito
La Zona de edificación en manzana cerrada está constituida por el conjunto de áreas expresamente grafiadas con este título
en el Plano de Zonas.
77.2. Usos
1. El uso global o dominante de esta Zona es el Residencial plurifamiliar.
2. Se prohiben expresamente los siguientes usos:
- Edificios comerciales con superficie de venta superior a 800 ,2 y no sean compatibles con viviendas.
- Locales de almacén con superficie mayor de 400 m2 y que no sean compatibles con viviendas.
- Locales industriales que superen los 400 m2 y que no sean actividades artesanales o talleres compatibles con vivienda.
- Edificios, locales, instalaciones y espacios dotacionales que no estén recogidos en el planeamiento.
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3. Se permite cualesquiera otros usos no incluidos en el apartado 2 anterior salvo que manifiestamente sean incompatibles con
el uso dominante residencial asignado a esta zona, y no queden situados en áreas sobre las que se establezcan limitaciones
específicas.
4. El régimen de usos que se establece estará sujeto a las siguientes condiciones de compatibilidad (sin perjuicio de las
mayores limitaciones que puedan desprenderse de la normativa vigente de protección contra incendios o de Ordenanzas
municipales específicas):
a) Almacenes compatibles con la vivienda.
Sólo podrán ubicarse en planta baja (salvo que en ella se ubiquen piezas habitables residenciales) e inferiores a la baja.
Deberán contar con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del
resto de usos salvo el industrial compatible con vivienda.
b) Locales industriales compatibles con la vivienda.
Sólo podrán ubicarse en planta baja (salvo que en ella se ubiquen piezas habitables residenciales ) e inferiores a la baja.
Deberán contar con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del
resto de usos salvo el de almacenes compatibles con vivienda.
c) Aparcamientos de uso público o privado.
Podrán situarse en cualquiera de las ubicaciones siguientes:
- En planta baja (salvo que en ella se ubiquen piezas habitables residenciales) e inferiores a la baja.
- Bajo espacios libres privados; o en su caso, previa concesión administrativa o mera autorización, bajo espacios libres
públicos.
- Al aire libre sobre superficie libre de parcela, con una ocupación máxima del 40% de dicha superficie libre. Se admitirá tan
sólo en parcelas y/o edificios no protegidos, y no podrán tener el carácter de estacionamiento de acceso público.
- En edificio de uso exclusivo de aparcamientos, salvo en edificios sometidos a cualquier nivel de protección.
d) Uso Residencial comunitario.
Se admite en edificio de uso exclusivo, entendiendo como tal aquel en el que todas las plantas por encima de la baja (plantas
de piso) se destinan a este uso (pudiendo también ubicarse en planta baja). Si se ubica en edificio de uso mixto las plantas
destinadas a este uso se situarán siempre por encima de las destinadas a usos no residenciales y por debajo de las
destinadas a viviendas.
e) Uso Residencial Plurifamiliar.
Se trata del uso global o dominante asignado por el Plan en estas Zonas. Se admite en edificio de uso exclusivo, entendiendo
como tal aquel en el que todas las plantas por encima de la baja (plantas de piso) se destinan a viviendas (pudiendo también
ubicarse en planta baja). Si se ubica en edificio de uso mixto las plantas destinadas a usos no residenciales como de las
destinadas a uso Residencial comunitario.
f) Uso Comercial compatible con la vivienda.
Sólo podrán ubicarse en planta primera e inferiores no admitiéndose en la misma planta en la que se ubiquen piezas
habitables residenciales; o bien en edificio de uso exclusivo cuando éste tenga superficie construida sobre rasante no superior
a 1.500 metros cuadrados. Si se ubican en edificio de uso mixto, los locales comerciales deberán contar con accesos desde la
vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del resto de usos.
No obstante, en edificios construidos con anterioridad a la aprobación definitiva del presente Plan y en función de las
preexistencias comerciales, se admitirá la ubicación de locales comerciales de superficie de venta no superior a 200 metros
cuadrados en planta baja aún cuando se ubiquen piezas habitables residenciales en la planta baja.
g) Hoteles, hostales, pensiones y apartamentos en régimen de explotación hotelera.
Se admite en edificio de uso exclusivo. Si se ubica en edificio de uso mixto las plantas destinadas al resto de usos no
residenciales y por debajo de las destinadas a usos residenciales.
h) Locales de oficina.
Se admiten en edificio de uso exclusivo de oficinas entendiendo como tal aquel en el que todas las plantas por encima de la
baja (plantas de piso) se destinen a locales de oficina (pudiendo también ubicarse en plantas semisótano y baja, pero, en
ningún caso, en plantas de sótano). Si se ubican en edificio de uso mixto las plantas destinadas a este uso se situarán en
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planta semisótano y superiores, y siempre por debajo de las destinadas a usos hoteleros y/o residenciales, y por encima de las
destinadas al resto de los usos no residenciales.
i) Actividades recreativas.
Se admiten en planta baja semisótano, salvo que se ubiquen piezas habitables residenciales en planta baja. Deberán contar
con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del resto de usos.
j) Dotacionales.
Se admiten en semisótano y plantas superiores con las limitaciones establecidas en el párrafo k). Se admiten asimismo en
edificio de uso exclusivo.
k) En edificios mixtos con uso residencial se cumplirán las siguientes condiciones:
k1) La superficie construida, excluidos los sótanos, del conjunto de locales no residenciales no podrá ser superior al 50% de la
total superficie construida, excluidos los sótanos del edificio.
k2) No obstante podrá recuperarse el porcentaje anterior cuando los locales residenciales se sitúen tan solo en planta primera
e inferiores.
k3) En cualquier caso los locales no residenciales se ubicarán siempre en planta inferiores a aquellas en las que se ubican los
locales residenciales, con las precisiones establecidas anteriormente.
l) Las distintas agregaciones de los usos terciarios descritos en los párrafos f), g), h) e i) podrán, con las limitaciones
establecidas, situarse en edificio de uso exclusivo terciario.
77.3. Condiciones de la parcela
1. Las parcelas edificables cumplirán las siguientes condiciones:
a) La superficie mínima de parcela edificable será de 100 metros cuadrados.
b) Todos y cada uno de sus lindes frontales tendrán, como mínimo, 8 metros de longitud.
c) La forma de la parcela será tal que pueda incribirse en ella un rectángulo de 8 x 10 metros cuyo lado menor coincida con la
alineación exterior, y sus lindes laterales no formen un ángulo inferior a 80 grados sexagesimales con la alineación exterior.
d) Sin perjuicio de lo dispuesto en las Ordenanzas Generales, no serán edificables, en tanto no se produzca la correspondiente
regularización, aquellas parcelas en las que uno de sus lindes laterales se sitúe a menos de 4 metros de esquinas, chaflanes,
encuentros y cualquier otro quiebro de la alineación exterior previsto por la ordenación.
e) Quedan excluidas de las anteriores condiciones a), b) y c) aquellas parcelas, que sin cumplirlas, limiten en ambos lindes
laterales con edificaciones que no se encuentren en fuera de ordenación sustantivo; y de la condición d) cuando limiten con
edificación, que no se encuentre fuera de ordenación sustantivo, en el linde lateral más próximo al quiebro de la alineación
exterior.
f) Asimismo quedan eximidas del cumplimiento de la segunda condición del párrafo c) (ángulo inferior a 80 grados
sexagesimales) en un linde lateral, aquellas parcelas que limiten en dicho linde con edificación que no se encuentre en fuera
de ordenación sustantivo.
2. Parámetros de emplazamiento.
La ocupación de la parcela edificable se ajustará a las alineaciones definidas en el Plano de Alineaciones y Rasantes. La
edificación no podrá retranquearse de la alineación exterior.
No obstante, la línea de edificación podrá quedar retirada de las alineaciones interiores que se señalen. Asimismo las fachadas
interiores, recayentes a patios de manzana, podrán retirarse respecto de las alineaciones de fachada señaladas por el Plan.
La profundidad edificable será la señalada en el Plano de Alineaciones y Rasantes. Caso de no indicarse ésta, no se podrá
rebasar los 20 metros. No obstante, en este último caso, las porciones del hipotético patio de manzana resultante en las que
las luces rectas hubieren de resultar menores de 8 metros se considerarán edificables con el número de plantas asignado por
el Plan. En el resto del patio de manzana se podrá construir en planta baja.
77.4. Condiciones de volumen y forma de los edificios
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1. La altura de cornisa máxima de la edificación se establece en función del número de plantas grafiado en el Plano de
Alineaciones y Rasantes, con arreglo a la siguiente fórmula:
Hc = 4,80 + 2,90 Np
Siendo Hc la altura de cornisa máxima expresada en metros y Np el número de plantas a edificar sobre la baja (es decir el
señalado en los planos menos uno).
De la aplicación de la fórmula se deduce el siguiente cuadro:
Número de plantas
Altura de cornisa en metros
___________________________________________________
2
7,70
3
10,60
4
13,50
5
16,40
6
19,30
7
22,20
2. El número de plantas (incluida la baja) sobre rasante que se señala en el párrafo anterior es el correspondiente a edificios de
uso dominante residencial. Cuando el edificio sea de uso dominante no residencial se tomará como altura de cornisa máxima
la señalada en el párrafo anterior para el número de plantas grafiado en el Plano de Alineaciones y Rasantes, pero el número
posible de plantas a construir se deducirá del cumplimiento de las específicas condiciones mínimas de altura libre de planta
señaladas en el artículo 47.
3. Enrase de cornisa.
Cuando fuere necesario por razones de adecuación al entorno urbano, se exigirá que la altura de cornisa del edificio aún
superando las máximas indicadas, se enrase con la de cualesquiera de los edificios colindantes, protegidos o no, con las
condiciones:
a) El enrase se realizará en la franja comprendida entre E metros por encima y por debajo de la altura de cornisa máxima
correspondiente, donde E viene definido en relación al número de plantas grafiado en el Plano de Alineaciones y Rasantes
según la siguiente fórmula:
E = 1,10 + 0,10 Np
Donde Np es el número de plantas a edificar sobre la baja (es decir el señalado en los planos menos uno).
b) El enrase no podrá implicar, de modo ineludible, la construcción de mayor o menor número de plantas que las determinadas
en los apartados 1 y 2 de este artículo.
4. Tolerancia de alturas.
a) En los casos en los que no fuere de aplicación el apartado 3 anterior, se admitirá la construcción de edificios de uso
dominante residencial con una o dos plantas menos que las grafiadas en el plano de Alineaciones y Rasantes.
b) Los edificios de uso dominante no residencial, que en cumplimiento de las presentes Normas puedan construirse en esta
Zona, podrán tener una altura de cornisa de hasta 6 metros menos que las indicadas en el apartado 1 de este artículo para el
número de alturas asignado en el Plano de Alineaciones y Rasantes y siempre y cuando no fuere de aplicación el apartado 3
anterior.
5. Por encima de la altura de cornisa del edificio.
a) Se admitirán cubiertas inclinadas, con la delimitación establecida en el artículo 49 apartado 1a. La cumbrera no podrá
situarse a más de 4,50 m. sobre la altura de cornisa del edificio. Los faldones se realizarán en planos de pendiente única no
inferior al 30% ni superior al 100%. Ningún cuerpo de edificación podrá rebasar los faldones de la cubierta, salvo lo establecido
en el artículo 49 apartado 4. No se permitirá la ubicación de piezas habitables en los desvanes resultantes.
b) Las cajas de escaleras, casetas de ascensores, depósitos y otras instalaciones deberán situarse a no menos de 4 metros
del plano de fachada coincidente con la alineación exterior. A los elementos ornamentales y de remate compositivo de las
fachadas permitidos por el artículo 49, apartados 2 y 3, no se les exige el retiro desde los planos de fachada.
6. Se permite la construcción de sótanos y semisótanos con las determinaciones que se establecen en las Ordenanzas
Generales.
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7. Planta baja.
a) La cara inferior del forjado de techo de la planta baja no podrá situarse, en ningún caso, a menos de 3,70 metros sobre la
cota de referencia, Ni a más de 4,80 metros en edificios de uso dominante residencial.
b) La planta baja tendrá una altura libre mínima de 3 metros sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 47 para locales
destinados a espectáculos públicos.
c) Se permite la construcción de entreplantas con las determinaciones que se establecen en las Ordenanzas Generales.
8. Construcciones en patio de manzana.
En patios de manzana en los que el Plan señale la posibilidad de edificar en planta baja, la altura máxima del plano superior
del forjado de techo no podrá exceder de 5,10 metros sobre la cota de referencia, excepto cuando esta planta baja se destine a
local de aparcamientos de uso público o para residentes, en cuyo caso podrá alcanzarse una altura máxima de 8 metros,
pudiéndose realizar dentro de este volumen los forjados necesarios, con sujeción a la limitación de mínima altura libre de
planta (2,20 metros) que establece el Plan para el destino señalado.
El cuerpo edificable así conformado deberá separarse de las alineaciones de fachada posteriores de la edificación principal un
mínimo de 4 metros a lo largo de los cuales la altura del plano superior del forjado de techo de la planta baja no podrá exceder
de 5,10 metros sobre la cota de referencia.
Este volumen adicional con destino a aparcamientos sólo se admitirá en patios de manzana, cerrados en todo su perímetro, en
los que pueda inscribirse un círculo de diámetro no menor de 30 metros entre las alineaciones de fachada posteriores
señaladas por el plan.
Por encima del forjado de techo de las plantas bajas en patios de manzana tan sólo se admitirán los siguientes elementos:
a) Los faldones de las cubiertas planas.
b) Los elementos de separación entre terrados con una altura máxima de 2,20 metros. Estos elementos sólo podrán ser
macizos hasta los 90 cm. de altura a partir de los cuales tendrán un tratamiento diáfano (verjas, setos, etc.).
c) Las barandillas de protección.
d) Una capa de tierra de hasta 40 cm. de espesor cuando se previese un tratamiento ajardinado.
e) Las chimeneas de ventilación o de evacuación de humos, calefacción y acondicionamiento de aire con las alturas que en
orden a su correcto funcionamiento determinen la reglamentación específica vigente o en su defecto las normas de buena
práctica de la construcción.
9. Cuerpos y elementos salientes.
a) Sobre la alineación exterior solo se autorizarán los siguientes cuerpos y elementos salientes:
a1) En fachadas recayentes a calles, plazas o espacios libres públicos de ancho inferior a 6 metros:
- Aleros con una longitud máxima de vuelo de 35 cm.
- Impostas, molduras, pilastras, recercados, cinchos y demás elementos compositivos con una longitud máxima de vuelo de 15
cm.
a2) En fachadas recayentes a calles, plazas o espacios libres públicos con ancho de 6 a menos de 9 metros:
- Balcones con una longitud máxima de vuelo de 60 cm.
- Balconadas con una longitud máxima de vuelo de 60 cm.
- Aleros con una longitud máxima de vuelo de 60 cm. Si el alero procede de cubierta inclinada la longitud máxima de vuelo será
de 85 cm.
- Impostas, molduras, pilastras, recercados, cinchos y demás elementos compositivos con una longitud máxima de vuelo de 15
cm.
a3) En fachadas recayentes a calles, plazas o espacios libres públicos de ancho no inferior a 9 metros:
- Balcones con una longitud máxima de vuelo de 60 cm.
- Balconadas con una longitud máxima de vuelo de 60 cm.
- Miradores con una longitud máxima de vuelo de 90 cm.
- Terrazas, con una longitud máxima de vuelo de 60 cm. Sólo se autorizarán aquellas que sean sirvientes de entrantes, de
profundidad no inferior a 90 cm., como prolongación de los mismos. No obstante si la terraza se sitúa por encima o por debajo
de un mirador, acoplándose verticalmente al mismo, la longitud de vuelo de la terraza podrá alcanzar la del vuelo del mirador,
con un máximo de 90 cm., no siendo obligatorio, en este caso, que la terraza sea sirviente de entrante.
- Cuerpos volados con una longitud máxima de vuelo de 60 cm. y una anchura máxima no superior al 40% del total permitido a
los cuerpos salientes.
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- Aleros con una longitud máxima de vuelo de 90 cm. Si el alero procede de cubierta inclinada la longitud máxima de vuelo será
de 115 cm.
- Impostas, molduras, pilastras, recercados, cinchos y demás elementos compositivos con una longitud máxima de vuelo de 15
cm.
b) Sobre la alineación de fachada (señalada por el Plan) recayente a patio interior de manzana sólo se autorizarán los
siguientes cuerpos y elementos salientes:
b1) En cualquier caso:
- Aleros con una longitud máxima de vuelo de 35 cm.
- Impostas, molduras, pilastras, recercados, cinchos y demás elementos compositivos con una longitud máxima de vuelo de 15
cm.
b2) En patios de manzana en los que pueda incribirse como mínimo un circulo de 10 metros de diámetro entre alineaciones de
fachada:
- Balcones con una longitud máxima de vuelo de 60 cm.
- Balconadas con una longitud máxima de vuelo de 60 cm.
- Terrazas con una longitud máxima de vuelo de 60 cm.
- Aleros con una longitud máxima de vuelo de 60 cm. Si el alero procede de cubierta inclinada la longitud máxima de vuelo será
de 85 cm.
- Impostas, molduras, pilastras, cinchos y demás elementos compositivos con una longitud máxima de vuelo de 15 cm.
c) Sobre las alineaciones de fachada transversales a la alineación exterior no se permite ningún cuerpo saliente. Se permiten
no obstante los elementos salientes citados en el párrafo b1) anterior.
10. En toda la Zona de Ensanche los cuerpos salientes recayentes a calles, plazas o espacios libres públicos podrán situarse
en planta primera y superiores. Los que sobresalgan de las alineaciones de fachada recayentes a patio interior de manzana
sólo podrán situarse en segunda planta y superiores, salvo que el Plan señale el patio de manzana como espacio libre en
cuyo caso podrán situarse también en primera planta.
11. La suma de las anchuras de todos los cuerpos salientes que se sitúen en cada fachada de una misma planta no será
superior al 60% de la longitud de la fachada medida en esa planta. Se podrá exceder del porcentaje citado en cada planta en el
supuesto de que en una misma planta y como máximo en dos en el mismo plano de fachada, se sitúen únicamente
balconadas.
12. No obstante, en cada proyecto técnico se podrán plantear soluciones distintas a los cuerpos y elementos salientes, excepto
miradores, pudiendo sobrepasar los límites de longitud y anchura máxima, mediante retranqueos a interior de fachada sin que,
en ningún caso se supere la edificabilidad permitida respetando las dimensiones máxima y mínima de cada elemento volado y
justificando el proyecto técnico la no superación de la edificabilidad permitida en los cuerpos volados.
13. Cambios de alturas. En los cambios de régimen de alturas ( salvo los que definen el patio de manzana ) señalados por el
Plan la edificación cumplirá las siguientes condiciones:
a) Cuando el linde lateral sea coincidente con la línea de cambio de altura o se halle en la franja de edificación de menor altura,
podrá edificarse con las alturas asignadas por el Plan hasta el límite señalado en el Plano de Alineaciones y rasantes siempre
con tratamiento de fachada exterior. El linde se fija en el doble de la anchura de la calle de menor categoría con un máximo e
20 metros.
b) Cuando el linde lateral se halle en la franja de edificación de mayor altura y a menos de 5 metros de la línea de cambio de
altura, no podrá edificarse, por encima de la menor de las alturas, el volumen comprendido entre el linde y la línea de cambio
de altura.
c) La fachada transversal del edificio de mayor altura podrá retirase respecto de la línea de cambio de alturas hasta un máximo
de 5 metros a lo largo de la profundidad edificable, fuere cual fuere la diferencia de alturas.
77.5. Condiciones funcionales de la edificación
No se admitirán patios de luces o de ventilación exteriores recayentes a espacios libres público y a viales públicos.”
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C) MEMORIA DESCRIPTIVA Y JUSTIFICATIVA
1. OBJETO Y JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN
Es objeto de la presente modificación dar una redacción a los artículos 77.2 párrafo primero, 77.4.f) y 85.1.a) de las Normas
Urbanísticas del PGOU de Xirivella, referente a los usos comerciales y a su regulación en la zona de ordenación
correspondiente a la de manzana cerrada y, por el reenvío normativo del art. 78 de las NNNUU al mencionado art. 77, a la
zona de ordenación correspondiente a la edificación abierta.
El tejido comercial de un municipio entendido como elemento dinamizador de la actividad permite dotar a los barrios de
mecanismos que favorecen la revitalización del mismo, ofreciendo un atractivo que supera las meras transacciones
mercantiles. Desde el punto de vista sociológico, generan flujos circulatorios en la vía pública lo que estimula las relaciones
personales y desde el punto de vista laboral, dota a la población de empleo y por tanto genera riqueza para las mismas.
Los modelos de venta actuales cuentan con necesidades completamente diferentes de las que se precisaban hace tan solo 20
años, debido al proceso de adaptación obligatorio impulsado por los nuevos hábitos de consumo cada vez más exigentes de la
población. Así pues, las barreras administrativas encaminadas a la fragmentación o limitación de las posibilidades comerciales,
obligan a las empresas a limitar su oferta y por tanto no poder ofrecer el servicio demandado por el consumidor, con el
consiguiente perjuicio mutuo.
Por otra parte, las limitaciones inherentes derivadas de la trama morfológica urbana deben servir de reflexión para poner
equilibrio a posibles disfunciones que pudieran producirse en caso de no quedar regulado convenientemente los parámetros
normativos. Tal es así que, para determinadas tramas urbanas cerradas, las funciones externas derivadas de la propia
actividad comercial como abastecimiento logístico, afluencia de clientes con vehículo o sin él, pudieran generar problemas
circulatorios en la red pública tanto en la calzada como en la acera. Para ello, un posible indicador de la capacidad de
absorción de dicha trama es la anchura del viario, aunque no resulta definitorio dado que pueden existir otros factores que
ayudan a paliar o amplificar este efecto como son la continuidad del vial incrementando los flujos del tráfico rodado, el número
de alturas de la edificación circundante (densidad de población) y existencia de sótanos de aparcamiento en las mismas para
la presencia de vehículos estacionados en la vía pública, la anchura de las aceras y la proximidad de parques y jardines como
elementos de esponjamiento para la circulación peatonal o simplemente factores comerciales como el estudio de la intensidad
de circulación a lo largo del día para desarrollar labores de descarga en horas de menor transito. Por todo ello, aunque la
anchura del vial es un elemento a tener en cuenta, para determinados tamaños de comercios, la necesidad de un estudio
pormenorizado de tráfico que profundice en cuestiones externas e internas a la actividad, debería ser el factor determinante
para su viabilidad.
En la actualidad, la incompatibilidad en el desarrollo de usos comerciales de más de 800 metros cuadrados en edificios
eminentemente residenciales presenta un ejemplo de cómo las empresas ven limitada la oferta de diferentes productos
presentes en el mercado, únicamente por cuestiones de espacio, cuando realmente existe una demanda por parte del
consumidor que no es posible cubrir con esa métrica. Esta cuestión es especialmente evidente en actividades comerciales de
supermercado, donde la elección del producto libremente por parte del cliente obliga a reservar espacios de circulación con
carro de compra lo que multiplica la huella de ocupación de estos establecimientos frente a otros modelos comerciales como
farmacias, entidades bancarias, bares, etc, donde no precisan de tanto espacio para la movilidad del cliente. Por tanto, que se
establezcan limitaciones métricas para todas las categorías comerciales sin analizar sus particularidades no parece
conveniente, sin embargo el empleo de otro tipo de criterios como el aforo del establecimiento o como la introducción de
subcategorías comerciales complicaría sobremanera la redacción y el entendimiento de la normativa de esta materia.
Con independencia de las regulaciones municipales, la normativa autonómica en materia comercial introduce criterios de
superficie para la supervisión y autorización de actividades comerciales estableciendo este umbral a partir de 2.500 metros
cuadrados de superficie comercial. Evidentemente este valor se introduce descontextualizado y sin entrar a valorar ubicación o
características propias municipales pero da a entender el alejamiento existente entre la regulación vigente de la normativa
urbanística de Xirivella y la tendencia regulatoria legislada recientemente.
Entrando a valorar otros planeamientos municipales similares en cuanto a configuración regulativa en materia de comercio y
año de redacción, podemos encontrar el ejemplo del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Valencia. En él se
distinguen tres categorías de usos comerciales compatibles con la vivienda, definiéndose uno de pequeño comercio, uno
intermedio hasta 800 metros cuadrados de superficie de venta y uno mayor hasta 2.000 metros cuadrados. Para este último,
se acentúa la necesidad de disponer de un acceso desde calle de ancho no inferior a 25 metros o al menos de dos accesos
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diferenciados desde calles distintas de ancho no inferior a 12 metros. Para el municipio de Xirivella, dado que existen evidentes
diferencias en la trama urbana con el municipio de Valencia, parece razonable pensar que los límites de 2.000 metros
cuadrados deberían ser rebajados de la misma forma que la tolerancia en la exigencia de la anchura de viario. Por tanto, un
límite de 1.500 metros cuadrados de superficie de venta parece un valor proporcionado a las demandas actuales y
posibilidades urbanísticas locales conjuntamente con la necesidad de disponer de una trama viaria de las mismas
características descritas para el municipio de Valencia con la salvedad de que en caso de no disponer de una calle de al
menos 25 metros de anchura, ni de dos de al menos 12 metros, se admita que una de las dos necesarias disponga de 12
metros o más siempre que se analice, para este caso particular, el impacto generado al entorno la implantación de esta
actividad mediante la redacción de un Estudio de Tráfico.
Profundizando en el uso comercial de la zona de manzana cerrada, en la redacción del articulado actual relativo a los usos se
establecen condiciones de prohibición de aprovechamientos para edificios exclusivos vinculados al comercial en un apartado
de compatibilidad, siendo éstas susceptibles de ser introducidas en otros apartados tales como los de prohibiciones. No
obstante, la regulación de la superficie construida total del inmueble debería ir determinada más por las posibilidades
resultantes de la aplicación del planeamiento dependiente del tipo de edificación de la zona en la que se encuentra (número de
alturas, profundidad edificable, altura de cornisa, etc) que por determinaciones de compatibilidad. Introducir factores limitativos
del parámetro de edificabilidad por la vía de los usos podría ocasionar situaciones contradictorias incapaces de resolverse por
la aplicación de la normativa o incongruentes al ser más restrictiva la implantación de usos comerciales en edificios exclusivos
que en los bajos comerciales de edificios residenciales. Así pues, una vez acotado el tipo de comercio con la limitación de
superficie de venta correspondiente, la mejor forma de evitar en edificios exclusivos la posibilidad de generar un centro
comercial dotado de locales interiores compatibles con esta limitación es la de limitar, en la totalidad del edificio, la superficie
de venta en lugar de regular su edificabilidad.
2. ADECUACIÓN DE LA MODIFICACIÓN A LAS EXIGENCIAS DE LA NORMATIVA SECTORIAL APLICABLE
En cuanto a la adecuación de la presente modificación con la legislación urbanística, la naturaleza de los cambios se ciñe al
ámbito de los usos comerciales, admitiendo una nueva descripción de local comercial e introduciéndolo en la zona de
ordenación que parece más adecuada. Por tanto, esta modificación no afecta a estándares urbanísticos, aprovechamientos o
al equilibrio de dotaciones públicas, en los términos establecidos en el art. 212 del Reglamento de Ordenación y Gestión
Territorial y Urbanística (en adelante ROGTU), aprobado por Decreto 67/2006, de 19 de mayo, del Consell o en el art. 94 de la
Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana (en adelante LUV).
La presente modificación tampoco está incluida en los supuestos contemplados en el art. 3 de la Ley 9/2006, de 28 de abril,
sobre evaluación de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente, por lo que no es objeto de
evaluación ambiental en los términos recogidas en la misma.
A la presente modificación tampoco le será de aplicación lo dispuesto en la normativa de paisaje, por cuanto dicha
modificación no afecta al objeto principal, como es la protección, gestión y ordenación del paisaje.
De conformidad con lo que establece el art. 37.1 de la LUV, en relación con el art. 120 del ROGTU, las modificaciones
propuestas se refieren a determinaciones que tienen la consideración de ordenación pormenorizada al considerarse asignación
de usos y tipos pormenorizados en el desarrollo de las previstas por la ordenación estructural, sin afección a los usos globales
residenciales de la zona de ordenación, así como a ninguno de los elementos de ordenación estructural enumerados en el art.
36 de la LUV.
También cabría analizar la compatibilidad de las medidas planteadas respecto las recomendaciones de la buena práctica en la
ordenación de los planes urbanísticos indicada en la Orden de 26 de abril de 1999 por la que se aprueba el Reglamento de
Zonas de Ordenación Urbanística de la Comunidad Valenciana. La zona de ordenación que se ajusta al uso global residencial
de manzana cerrada es el de ensanche (art. 86). En esta zona de ordenación, los usos terciarios se consideran compatibles
con las limitaciones que en su caso se consideren pertinentes. Por lo tanto, la naturaleza del cambio planteado tiene cabida
también desde el punto de vista de la correcta ordenación de usos al estar urbanísticamente dentro de los márgenes
establecidos por esta Orden.
Por último, dado que los usos que se revisan son los comerciales, deberemos atender a lo regulado autonómicamente en la
Ley 3/2011, de 23 de marzo de la Generalitat, de Comercio de la Comunidad Valenciana además del Reglamento que la
desarrolla y mientras no se apruebe este y siempre que no contravenga la ley de mayor rango, sigue en vigor el Decreto
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256/1994, de 20 de diciembre, del Gobierno Valenciano, sobre la autorización administrativa de las grandes superficies de
venta en detalle. La ley contempla la necesidad de obtención de una autorización comercial autonómica en los casos en los
que se describen en el artículo 33, pero actividades de superficie de venta menores de 1.500 metros cuadrados no tienen
cabida en ninguno de ellos, por tanto en este caso no estaría sujeta al régimen de autorización comercial de dicha norma.
A los efectos de definiciones terminológicas, el Plan General de Ordenación Urbana de Xirivella introduce en la redacción de
algunos artículos la expresión “superficie de venta” y en otros “superficie comercial”. Dado que no se recogen las definiciones
de dichos conceptos en ningún artículo, deberemos apoyarnos en las definiciones que se encuentran en la normativa
autonómica para su comprensión. En el artículo segundo punto 3 del Decreto 256/1994 se indica:
“3. Se entiende por superficie dedicada a la venta de los establecimientos comerciales de carácter individual o colectivo, la
superficie total de las áreas o locales donde se exponen los productos con carácter habitual y permanente, o los destinados a
tal finalidad con carácter eventual o periódico, a los cuales pueda acceder el cliente, así como los escaparates y los espacios
internos destinados al tránsito de las personas y a la presentación o dispensación de los productos.”
De la misma forma, la superficie comercial se ve definida en el punto 5 del artículo 33 de la Ley 3/2011 donde precisa:
“5. Para calificar la dimensión del equipamiento comercial se considerará la superficie comercial prevista, de acuerdo con las
bases que reglamentariamente se determinen. Cuando ésta no esté claramente definida, se considerará como tal el 60% de la
superficie construida prevista del establecimiento, sin considerar accesos y espacios destinados a aparcamiento y
almacenaje.”
2.- DOCUMENTACIÓN CON EFICACIA NORMATIVA
A la vista de lo expuesto se propone la siguiente redacción de los artículos 85 de usos terciarios y 77 de la Zona de ordenación
de manzana cerrada de las Normas Urbanísticas del PGOU:
Art. 85.- Uso terciario.
Se distinguen los siguientes usos terciarios: Comercial, hotelero, oficinas y recreativo.
1. Uso comercial: Comprende las actividades destinadas al suministro de mercancías al público mediante ventas al por menor,
venta de comidas y bebidas para consumo del local, y prestación de servicios a particulares.
Se distinguen los siguientes usos comerciales:
a) Uso comercial compatible con la vivienda:
Comprende aquellas actividades comerciales independientes no calificadas por el Reglamento de Actividades Molestas,
Insalubres, Nocivas y Peligrosas y aquellas calificadas que por no considerarse incompatibles con las viviendas se recojan
expresamente en las ordenanzas municipales específicas.
Se distinguen las siguientes categorías:
• Locales comerciales independientes con superficie de venta no superior a 400 metros cuadrados.
• Locales comerciales independientes con superficie de venta mayor de 400 metros cuadrados y no superior a 800
metros cuadrados. Los de nueva implantación, deberán tener su acceso principal desde calle de ancho no inferior a 12 metros.
• Locales comerciales independientes con superficie de venta mayor de 800 metros cuadrados y no superior a
1.500 metros cuadrados. Los de nueva implantación, deberán tener su acceso principal desde calle de ancho no
inferior a 25 metros, o al menos dos accesos diferenciados desde calles distintas de ancho no inferior a 12 metros
cada una de ellas. En caso de que una de las calles tenga un ancho inferior a 12 metros, se deberán adoptar medidas
complementarias como Estudio de Trafico, Estudio de Urbanización u otras medidas correctoras.
b) Uso Comercial enclavado en zonas no residenciales:
Comprende aquellas actividades comerciales independientes, o agrupadas con accesos y elementos comunes, no calificadas
por el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas y aquellas calificadas que por no considerarse
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incompatibles con las Zonas no residenciales en las que se ubican se recojan expresamente en las Ordenanzas municipales
específicas. Estas actividades en función de su tamaño, condiciones de accesibilidad y servicio, pueden situarse en edificio
exclusivo de uso comercial de superficie construida inferior a 12.000 m2 de techo. Los de nueva implantación deberán tener su
acceso principal desde calle de ancho no inferior a 25 metros o con dos accesos a calles de inferior anchura.
c) Uso comercial limitado a Zonas de uso dominante terciario:
Comprende aquellas actividades comerciales que operando bajo una misma firma comercial, o agrupadas con accesos y
elementos comunes, bajo la tipología de gran centro comercial o hipermercado, alcanzan una superficie total construida de uso
comercial superior a 12.000 m2 de techo. Todo ello siempre y cuando si dichas actividades comerciales estuvieren calificadas
por el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas no tuvieren la consideración de incompatibles con
el medio urbano que expresamente se recoja en las Ordenanzas municipales específicas.
2. Uso Hotelero: comprende las actividades que, destinadas a satisfacer alojamiento temporal, se realizan en establecimientos,
sujetos a la legislación específica, tales como: Hoteles, hostales, pensiones, y apartamentos en régimen de explotación
hotelera.
3. Uso de Oficinas: locales destinados a la prestación de servicios administrativos, técnicos, financieros , de información u
otros, realizados básicamente a partir del manejo y transmisión de información, bien a las empresas o a los particulares, sean
éstos de carácter público o privado.
Se distinguen los siguientes:
a) Despachos profesionales domésticos: el servicio es prestado por el titular en su propia vivienda utilizando alguna de sus
piezas.
b) Locales de oficina.
4. Uso Recreativo: comprende las actividades vinculadas con el ocio, la vida de relación, el tiempo libre y el esparcimiento en
general, que se realizan en edificios, locales e instalaciones tales como: salas de cine, teatros, salas de conciertos, salas de
reunión, discotecas, salas de fiesta, salas de juegos, instalaciones para al exhibición lucrativa de actividades deportivas,
parques de atracciones, etc.
En edificios, locales e instalaciones cubiertas o al aire libre, y en función del aforo, cabe distinguir las siguientes categorías:
a) Si el aforo no excede de 300 personas, tendrá fachada y salida a una vía pública o espacio abierto, de ancho no inferior a 7
metros.
b) Si el aforo excede de 300 personas y no es superior a 700, tendrá fachada y salida a un vía pública o espacio abierto, de
achura no inferior a 12,50 metros.
c) Si el aforo excede de 700 personas y no es superior a 1.500, tendrá fachada y salida a dos vías públicas o espacios
abiertos, cuya anchura mínima sea de 7 metros y la conjunta no sea inferior a 30 metros.
d) Si el aforo excede de 1.500 personas tendrá fachada y salida a dos o más vías públicas o espacios abiertos, cuya anchura
mínima sea de 12,50 metros y la anchura conjunta mínima el resultado de sumar a 30 metros más por cada 100 personas que
el aforo no exceda de 1.500 personas.
Art. 77.- Zona de edificación en manzana cerrada
77.1. Ámbito
77.2. Usos
77.3. Condiciones de la parcela
77.4. Condiciones de volumen y forma de los edificios
77.5. Condiciones funcionales de la edificación
77.1. Ámbito
La Zona de edificación en manzana cerrada está constituida por el conjunto de áreas expresamente grafiadas con este título
en el Plano de Zonas.
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1. El uso global o dominante de esta zona es el residencial plurifamiliar.
2. Se prohíben expresamente los siguientes usos:
• Edificios de uso exclusivo comercial o locales comerciales con superficie de venta superior a 1.500 metros
cuadrados y que no sean compatibles con viviendas. Para edificios de uso exclusivo, la superficie comercial no
superará el 60 % de la superficie construida del inmueble.
• Locales de almacén con superficie mayor de 400 metros cuadrados y que no sean compatibles con vivienda.
• Locales industriales que superen los 400 metros cuadrados y que no sean actividades artesanales o talleres
compatibles con vivienda.
• Edificios, locales, instalaciones y espacios dotacionales que no estén recogidos en el planeamiento.
3. Se permite cualesquiera otros usos no incluidos en el apartado 2 anterior salvo que manifiestamente sean incompatibles con
el uso dominante residencial asignado a esta zona, y no queden situados en áreas sobre las que se establezcan limitaciones
específicas.
4. El régimen de usos que se establece estará sujeto a las siguientes condiciones de compatibilidad (sin perjuicio de las
mayores limitaciones que puedan desprenderse de la normativa vigente de protección contra incendios o de Ordenanzas
municipales específicas):
a) Almacenes compatibles con la vivienda.
Sólo podrán ubicarse en planta baja (salvo que en ella se ubiquen piezas habitables residenciales) e inferiores a la baja.
Deberán contar con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del
resto de usos salvo el industrial compatible con vivienda.
b) Locales industriales compatibles con la vivienda.
Sólo podrán ubicarse en planta baja (salvo que en ella se ubiquen piezas habitables residenciales ) e inferiores a la baja.
Deberán contar con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del
resto de usos salvo el de almacenes compatibles con vivienda.
c) Aparcamientos de uso público o privado.
Podrán situarse en cualquiera de las ubicaciones siguientes:
- En planta baja (salvo que en ella se ubiquen piezas habitables residenciales) e inferiores a la baja.
- Bajo espacios libres privados; o en su caso, previa concesión administrativa o mera autorización, bajo espacios libres
públicos.
- Al aire libre sobre superficie libre de parcela, con una ocupación máxima del 40% de dicha superficie libre. Se admitirá tan
sólo en parcelas y/o edificios no protegidos, y no podrán tener el carácter de estacionamiento de acceso público.
- En edificio de uso exclusivo de aparcamientos, salvo en edificios sometidos a cualquier nivel de protección.
d) Uso Residencial comunitario.
Se admite en edificio de uso exclusivo, entendiendo como tal aquel en el que todas las plantas por encima de la baja (plantas
de piso) se destinan a este uso (pudiendo también ubicarse en planta baja). Si se ubica en edificio de uso mixto las plantas
destinadas a este uso se situarán siempre por encima de las destinadas a usos no residenciales y por debajo de las
destinadas a viviendas.
e) Uso Residencial Plurifamiliar.
Se trata del uso global o dominante asignado por el Plan en estas Zonas. Se admite en edificio de uso exclusivo, entendiendo
como tal aquel en el que todas las plantas por encima de la baja (plantas de piso) se destinan a viviendas (pudiendo también
ubicarse en planta baja). Si se ubica en edificio de uso mixto las plantas destinadas a usos no residenciales como de las
destinadas a uso Residencial comunitario.
f) Uso comercial compatible con la vivienda.
En edificio de uso mixto, solo podrán ubicarse en planta primera e inferiores no admitiéndose en la misma planta en la
que se ubiquen piezas habitables residenciales. Los locales comerciales deberán contar con accesos desde la vía
pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del resto de usos.
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No obstante, en edificios construidos con anterioridad a la aprobación definitiva del presente Plan y en función de las
preexistencias comerciales, se admitirá la ubicación de locales comerciales de superficie de venta no superior a 200 metros
cuadrados en planta baja aún cuando se ubiquen piezas habitables residenciales en la planta baja.
g) Hoteles, hostales, pensiones y apartamentos en régimen de explotación hotelera.
Se admite en edificio de uso exclusivo. Si se ubica en edificio de uso mixto las plantas destinadas al resto de usos no
residenciales y por debajo de las destinadas a usos residenciales.
h) Locales de oficina.
Se admiten en edificio de uso exclusivo de oficinas entendiendo como tal aquel en el que todas las plantas por encima de la
baja (plantas de piso) se destinen a locales de oficina (pudiendo también ubicarse en plantas semisótano y baja, pero, en
ningún caso, en plantas de sótano). Si se ubican en edificio de uso mixto las plantas destinadas a este uso se situarán en
planta semisótano y superiores, y siempre por debajo de las destinadas a usos hoteleros y/o residenciales, y por encima de las
destinadas al resto de los usos no residenciales.
i) Actividades recreativas.
Se admiten en planta baja semisótano, salvo que se ubiquen piezas habitables residenciales en planta baja. Deberán contar
con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del resto de usos.
j) Dotacionales.
Se admiten en semisótano y plantas superiores con las limitaciones establecidas en el párrafo k). Se admiten asimismo en
edificio de uso exclusivo.
k) En edificios mixtos con uso residencial se cumplirán las siguientes condiciones:
k1) La superficie construida, excluidos los sótanos, del conjunto de locales no residenciales no podrá ser superior al 50% de la
total superficie construida, excluidos los sótanos del edificio.
k2) No obstante podrá recuperarse el porcentaje anterior cuando los locales residenciales se sitúen tan solo en planta primera
e inferiores.
k3) En cualquier caso los locales no residenciales se ubicarán siempre en planta inferiores a aquellas en las que se ubican los
locales residenciales, con las precisiones establecidas anteriormente.
l) Las distintas agregaciones de los usos terciarios descritos en los párrafos f), g), h) e i) podrán, con las limitaciones
establecidas, situarse en edificio de uso exclusivo terciario.
77.3. Condiciones de la parcela
1. Las parcelas edificables cumplirán las siguientes condiciones:
a) La superficie mínima de parcela edificable será de 100 metros cuadrados.
b) Todos y cada uno de sus lindes frontales tendrán, como mínimo, 8 metros de longitud.
c) La forma de la parcela será tal que pueda incribirse en ella un rectángulo de 8 x 10 metros cuyo lado menor coincida con la
alineación exterior, y sus lindes laterales no formen un ángulo inferior a 80 grados sexagesimales con la alineación exterior.
d) Sin perjuicio de lo dispuesto en las Ordenanzas Generales, no serán edificables, en tanto no se produzca la correspondiente
regularización, aquellas parcelas en las que uno de sus lindes laterales se sitúe a menos de 4 metros de esquinas, chaflanes,
encuentros y cualquier otro quiebro de la alineación exterior previsto por la ordenación.
e) Quedan excluidas de las anteriores condiciones a), b) y c) aquellas parcelas, que sin cumplirlas, limiten en ambos lindes
laterales con edificaciones que no se encuentren en fuera de ordenación sustantivo; y de la condición d) cuando limiten con
edificación, que no se encuentre fuera de ordenación sustantivo, en el linde lateral más próximo al quiebro de la alineación
exterior.
f) Asimismo quedan eximidas del cumplimiento de la segunda condición del párrafo c) (ángulo inferior a 80 grados
sexagesimales) en un linde lateral, aquellas parcelas que limiten en dicho linde con edificación que no se encuentre en fuera
de ordenación sustantivo.
2. Parámetros de emplazamiento.
La ocupación de la parcela edificable se ajustará a las alineaciones definidas en el Plano de Alineaciones y Rasantes. La
edificación no podrá retranquearse de la alineación exterior.
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No obstante, la línea de edificación podrá quedar retirada de las alineaciones interiores que se señalen. Asimismo las fachadas
interiores, recayentes a patios de manzana, podrán retirarse respecto de las alineaciones de fachada señaladas por el Plan.
La profundidad edificable será la señalada en el Plano de Alineaciones y Rasantes. Caso de no indicarse ésta, no se podrá
rebasar los 20 metros. No obstante, en este último caso, las porciones del hipotético patio de manzana resultante en las que
las luces rectas hubieren de resultar menores de 8 metros se considerarán edificables con el número de plantas asignado por
el Plan. En el resto del patio de manzana se podrá construir en planta baja.
77.4. Condiciones de volumen y forma de los edificios
1. La altura de cornisa máxima de la edificación se establece en función del número de plantas grafiado en el Plano de
Alineaciones y Rasantes, con arreglo a la siguiente fórmula:
Hc = 4,80 + 2,90 Np
Siendo Hc la altura de cornisa máxima expresada en metros y Np el número de plantas a edificar sobre la baja (es decir el
señalado en los planos menos uno).
De la aplicación de la fórmula se deduce el siguiente cuadro:
Número de plantas
Altura de cornisa en metros
____________________________________________________
2
7,70
3
10,60
4
13,50
5
16,40
6
19,30
7
22,20
2. El número de plantas (incluida la baja) sobre rasante que se señala en el párrafo anterior es el correspondiente a edificios de
uso dominante residencial. Cuando el edificio sea de uso dominante no residencial se tomará como altura de cornisa máxima
la señalada en el párrafo anterior para el número de plantas grafiado en el Plano de Alineaciones y Rasantes, pero el número
posible de plantas a construir se deducirá del cumplimiento de las específicas condiciones mínimas de altura libre de planta
señaladas en el artículo 47.
3. Enrase de cornisa.
Cuando fuere necesario por razones de adecuación al entorno urbano, se exigirá que la altura de cornisa del edificio aún
superando las máximas indicadas, se enrase con la de cualesquiera de los edificios colindantes, protegidos o no, con las
condiciones:
a) El enrase se realizará en la franja comprendida entre E metros por encima y por debajo de la altura de cornisa máxima
correspondiente, donde E viene definido en relación al número de plantas grafiado en el Plano de Alineaciones y Rasantes
según la siguiente fórmula: E = 1,10 + 0,10 Np
Donde Np es el número de plantas a edificar sobre la baja (es decir el señalado en los planos menos uno).
b) El enrase no podrá implicar, de modo ineludible, la construcción de mayor o menor número de plantas que las determinadas
en los apartados 1 y 2 de este artículo.
4. Tolerancia de alturas.
a) En los casos en los que no fuere de aplicación el apartado 3 anterior, se admitirá la construcción de edificios de uso
dominante residencial con una o dos plantas menos que las grafiadas en el plano de Alineaciones y Rasantes.
b) Los edificios de uso dominante no residencial, que en cumplimiento de las presentes Normas puedan construirse en esta
Zona, podrán tener una altura de cornisa de hasta 6 metros menos que las indicadas en el apartado 1 de este artículo para el
número de alturas asignado en el Plano de Alineaciones y Rasantes y siempre y cuando no fuere de aplicación el apartado 3
anterior.
5. Por encima de la altura de cornisa del edificio.
a) Se admitirán cubiertas inclinadas, con la delimitación establecida en el artículo 49 apartado 1a. La cumbrera no podrá
situarse a más de 4,50 m. sobre la altura de cornisa del edificio. Los faldones se realizarán en planos de pendiente única no
inferior al 30% ni superior al 100%. Ningún cuerpo de edificación podrá rebasar los faldones de la cubierta, salvo lo establecido
en el artículo 49 apartado 4. No se permitirá la ubicación de piezas habitables en los desvanes resultantes.
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b) Las cajas de escaleras, casetas de ascensores, depósitos y otras instalaciones deberán situarse a no menos de 4 metros
del plano de fachada coincidente con la alineación exterior. A los elementos ornamentales y de remate compositivo de las
fachadas permitidos por el artículo 49, apartados 2 y 3, no se les exige el retiro desde los planos de fachada.
6. Se permite la construcción de sótanos y semisótanos con las determinaciones que se establecen en las Ordenanzas
Generales.
7. Planta baja.
a) La cara inferior del forjado de techo de la planta baja no podrá situarse, en ningún caso, a menos de 3,70 metros sobre la
cota de referencia, Ni a más de 4,80 metros en edificios de uso dominante residencial.
b) La planta baja tendrá una altura libre mínima de 3 metros sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 47 para locales
destinados a espectáculos públicos.
c) Se permite la construcción de entreplantas con las determinaciones que se establecen en las Ordenanzas Generales.
8. Construcciones en patio de manzana.
En patios de manzana en los que el Plan señale la posibilidad de edificar en planta baja, la altura máxima del plano superior
del forjado de techo no podrá exceder de 5,10 metros sobre la cota de referencia, excepto cuando esta planta baja se destine a
local de aparcamientos de uso público o para residentes, en cuyo caso podrá alcanzarse una altura máxima de 8 metros,
pudiéndose realizar dentro de este volumen los forjados necesarios, con sujeción a la limitación de mínima altura libre de
planta (2,20 metros) que establece el Plan para el destino señalado.
El cuerpo edificable así conformado deberá separarse de las alineaciones de fachada posteriores de la edificación principal un
mínimo de 4 metros a lo largo de los cuales la altura del plano superior del forjado de techo de la planta baja no podrá exceder
de 5,10 metros sobre la cota de referencia.
Este volumen adicional con destino a aparcamientos sólo se admitirá en patios de manzana, cerrados en todo su perímetro, en
los que pueda inscribirse un círculo de diámetro no menor de 30 metros entre las alineaciones de fachada posteriores
señaladas por el plan.
Por encima del forjado de techo de las plantas bajas en patios de manzana tan sólo se admitirán los siguientes elementos:
a) Los faldones de las cubiertas planas.
b) Los elementos de separación entre terrados con una altura máxima de 2,20 metros. Estos elementos sólo podrán ser
macizos hasta los 90 cm. de altura a partir de los cuales tendrán un tratamiento diáfano (verjas, setos, etc.).
c) Las barandillas de protección.
d) Una capa de tierra de hasta 40 cm. de espesor cuando se previese un tratamiento ajardinado.
e) Las chimeneas de ventilación o de evacuación de humos, calefacción y acondicionamiento de aire con las alturas que en
orden a su correcto funcionamiento determinen la reglamentación específica vigente o en su defecto las normas de buena
práctica de la construcción.
9. Cuerpos y elementos salientes.
a) Sobre la alineación exterior solo se autorizarán los siguientes cuerpos y elementos salientes:
a1) En fachadas recayentes a calles, plazas o espacios libres públicos de ancho inferior a 6 metros:
- Aleros con una longitud máxima de vuelo de 35 cm.
- Impostas, molduras, pilastras, recercados, cinchos y demás elementos compositivos con una longitud máxima de vuelo de 15
cm.
a2) En fachadas recayentes a calles, plazas o espacios libres públicos con ancho de 6 a menos de 9 metros:
- Balcones con una longitud máxima de vuelo de 60 cm.
- Balconadas con una longitud máxima de vuelo de 60 cm.
- Aleros con una longitud máxima de vuelo de 60 cm. Si el alero procede de cubierta inclinada la longitud máxima de vuelo será
de 85 cm.
- Impostas, molduras, pilastras, recercados, cinchos y demás elementos compositivos con una longitud máxima de vuelo de 15
cm.
a3) En fachadas recayentes a calles, plazas o espacios libres públicos de ancho no inferior a 9 metros:
- Balcones con una longitud máxima de vuelo de 60 cm.
- Balconadas con una longitud máxima de vuelo de 60 cm.
- Miradores con una longitud máxima de vuelo de 90 cm.
- Terrazas, con una longitud máxima de vuelo de 60 cm. Sólo se autorizarán aquellas que sean sirvientes de entrantes, de
profundidad no inferior a 90 cm., como prolongación de los mismos. No obstante si la terraza se sitúa por encima o por debajo
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de un mirador, acoplándose verticalmente al mismo, la longitud de vuelo de la terraza podrá alcanzar la del vuelo del mirador,
con un máximo de 90 cm., no siendo obligatorio, en este caso, que la terraza sea sirviente de entrante.
- Cuerpos volados con una longitud máxima de vuelo de 60 cm. y una anchura máxima no superior al 40% del total permitido a
los cuerpos salientes.
- Aleros con una longitud máxima de vuelo de 90 cm. Si el alero procede de cubierta inclinada la longitud máxima de vuelo será
de 115 cm.
- Impostas, molduras, pilastras, recercados, cinchos y demás elementos compositivos con una longitud máxima de vuelo de 15
cm.
b) Sobre la alineación de fachada (señalada por el Plan) recayente a patio interior de manzana sólo se autorizarán los
siguientes cuerpos y elementos salientes:
b1) En cualquier caso:
- Aleros con una longitud máxima de vuelo de 35 cm.
- Impostas, molduras, pilastras, recercados, cinchos y demás elementos compositivos con una longitud máxima de vuelo de 15
cm.
b2) En patios de manzana en los que pueda incribirse como mínimo un circulo de 10 metros de diámetro entre alineaciones de
fachada:
- Balcones con una longitud máxima de vuelo de 60 cm.
- Balconadas con una longitud máxima de vuelo de 60 cm.
- Terrazas con una longitud máxima de vuelo de 60 cm.
- Aleros con una longitud máxima de vuelo de 60 cm. Si el alero procede de cubierta inclinada la longitud máxima de vuelo será
de 85 cm.
- Impostas, molduras, pilastras, cinchos y demás elementos compositivos con una longitud máxima de vuelo de 15 cm.
c) Sobre las alineaciones de fachada transversales a la alineación exterior no se permite ningún cuerpo saliente. Se permiten
no obstante los elementos salientes citados en el párrafo b1) anterior.
10. En toda la Zona de Ensanche los cuerpos salientes recayentes a calles, plazas o espacios libres públicos podrán situarse
en planta primera y superiores. Los que sobresalgan de las alineaciones de fachada recayentes a patio interior de manzana
sólo podrán situarse en segunda planta y superiores, salvo que el Plan señale el patio de manzana como espacio libre en
cuyo caso podrán situarse también en primera planta.
11. La suma de las anchuras de todos los cuerpos salientes que se sitúen en cada fachada de una misma planta no será
superior al 60% de la longitud de la fachada medida en esa planta. Se podrá exceder del porcentaje citado en cada planta en el
supuesto de que en una misma planta y como máximo en dos en el mismo plano de fachada, se sitúen únicamente
balconadas.
12. No obstante, en cada proyecto técnico se podrán plantear soluciones distintas a los cuerpos y elementos salientes, excepto
miradores, pudiendo sobrepasar los límites de longitud y anchura máxima, mediante retranqueos a interior de fachada sin que,
en ningún caso se supere la edificabilidad permitida respetando las dimensiones máxima y mínima de cada elemento volado y
justificando el proyecto técnico la no superación de la edificabilidad permitida en los cuerpos volados.
13. Cambios de alturas. En los cambios de régimen de alturas ( salvo los que definen el patio de manzana ) señalados por el
Plan la edificación cumplirá las siguientes condiciones:
a) Cuando el linde lateral sea coincidente con la línea de cambio de altura o se halle en la franja de edificación de menor altura,
podrá edificarse con las alturas asignadas por el Plan hasta el límite señalado en el Plano de Alineaciones y rasantes siempre
con tratamiento de fachada exterior. El linde se fija en el doble de la anchura de la calle de menor categoría con un máximo e
20 metros.
b) Cuando el linde lateral se halle en la franja de edificación de mayor altura y a menos de 5 metros de la línea de cambio de
altura, no podrá edificarse, por encima de la menor de las alturas, el volumen comprendido entre el linde y la línea de cambio
de altura.
c) La fachada transversal del edificio de mayor altura podrá retirase respecto de la línea de cambio de alturas hasta un máximo
de 5 metros a lo largo de la profundidad edificable, fuere cual fuere la diferencia de alturas.
77.5. Condiciones funcionales de la edificación
No se admitirán patios de luces o de ventilación exteriores recayentes a espacios libres público y a viales públicos.
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3.- TRAMITACIÓN
Los arts. 142 a 154 del ROGTU, en relación con el art. 64 de la LUV y 171 del mismo, regulan el contenido y características de
los documentos que integran el Plan General. Los documentos que integran este proyecto son una memoria informativa, una
memoria justificativa y normas urbanísticas. No se incluyen planos de información y ordenación por el propio carácter de la
modificación.
Cabe destacar que por el propio carácter y contenido de la modificación, no resulta necesario suspender el otorgamiento de
licencias previsto en el art. 101 de la LUV.
El art. 223.5 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (en adelante ROGTU), aprobado por Decreto
67/2006, de 19 de mayo, del Consell, establece que las modificaciones de planes generales referidas únicamente a elementos
de ordenación pormenorizada se tramitarán conforme al procedimiento previsto para la aprobación de planes parciales.
La presente modificación afecta a elementos integrantes de la ordenación pormenorizada como se desprende de lo dispuesto
en los apartados e, f y g del art. 120.1 del ROGTU.
Por otra parte, establece el art. 90 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana, sobre elaboración y
tramitación de planes parciales, planes de reforma interior y estudios de detalle, que:
“…2. Cuando los documentos anteriores no sean promovidos con motivo de un programa de actuación integrada se someterán
a información pública por el plazo de un mes en las condiciones de publicidad establecidas en el artículo 83.2.a) de la presente
ley para los planes generales…”
Establece el art. 562 del ROGTU que “La Administración Pública o el particular que tramite el plan que haya de ser objeto de
información pública indicará expresamente y con claridad en el anuncio o anuncios correspondientes:
a) El título del plan, programa o proyecto que se somete a dicho trámite.
b) El contenido del plan, programa o proyecto identificando el ámbito físico o geográfico del mismo y especificando los
documentos que forman parte del plan, programa o proyecto.
c) El lugar en el que podrán realizar la consulta del plan, programa o proyecto.
d) El horario en el que podrá realizarse la consulta; asimismo, deberá especificarse el horario en que podrá realizarse la
consulta a un técnico de la Administración, o del equipo redactor en caso de tramitación por iniciativa particular para aclaración
de dudas, conceptos u otras cuestiones relativas al plan proyecto o programa.
e) El plazo para formular alegaciones y el órgano administrativo ante quien hayan de presentarlas.
f) El plazo para la aprobación definitiva del documento objeto del trámite de información pública y los efectos del silencio
administrativo en caso de ausencia de resolución expresa.”
En cuanto a la competencia para aprobar los planes corresponde al Pleno-Ayuntamiento, como se desprende del art. 91.1 y en
relación con el art. 22 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local, requiriéndose el voto
favorable de la mayoría absoluta del número legal de miembros del mismo, en los términos recogidos en el art. 47.2.ll) de la
meritada Ley 7/1985.
Abril 2012
El arquitecto
El abogado
Carlos Argudo Pechuán
Fernando Figueroa Pastor
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