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MODIFICACIÓN PUNTUAL DE PLAN PARCIAL SECTOR ZU-D3 “CENTRO ESTIVAL” FEBRERO 2013 OROPESA DEL MAR Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. INDICE PARTE SIN EFICACIA NORMATIVA (Art. 64 LUV) I.- MEMORIA INFORMATIVA. 1.- INFORMACIÓN URBANÍSTICA DEL GEOGRÁFICAS (ART. 143 ROGTU) TERRITORIO ORDENADO: CONDICIONES A) Características naturales del territorio: geográficas, topográficas, climáticas e hidrológicas. B) Aprovechamiento de que es susceptible, desde el punto de vista agrícola, forestal, ganadero, cinegético, minero u otros. C) Usos presentes en el suelo, edificaciones e infraestructuras existentes. D) Diferente aptitud de los terrenos para su utilización urbana y los riesgos que pudieran dificultar la misma. E) Valores paisajísticos, ecológicos, urbanos e históricos y artísticos, existentes en el ámbito de actuación. F) Características de la población, sus condiciones económicas y sociales y las previsiones de evolución demográfica. 2.- INFORMACIÓN URBANÍSTICA DEL TERRITORIO ORDENADO: CONDICIONES INSTITUCIONALES (ART. 144 ROGTU) A) Planeamiento vigente con anterioridad. Fichas del Plan General vigente. B) Condiciones derivadas del planeamiento y programación que está en ejecución cuando se revisa el Plan. C) Referencia a las condiciones que se deriven del Planeamiento de Acción Territorial. D) Resultados del trámite de concierto previo con la Conselleria competente en Urbanismo. E) Obras programadas y política de inversiones públicas que influyen en el desarrollo urbano, o previstas en la planificación sectorial de las Administraciones. F) Análisis de las afecciones impuestas por la legislación sectorial en el ámbito territorial. 1 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. 2.- INFORMACIÓN URBANÍSTICA DEL TERRITORIO ORDENADO: CONDICIONES INSTITUCIONALES (ART. 144 ROGTU) 3.- REPORTAJE FOTOGRÁFICO. II.- PLANOS DE INFORMACIÓN. 01.- Situación 02.- Topografía del Terreno. 03.- Estructura de la propiedad, plano Catastral 04.- Usos y aprovechamiento existente. Área urbana consolidada. Ortofoto. 05.- Infraestructuras, redes generales de servicios y bienes demaniales. 07.- Ordenación Estructural y Pormenorizada en el planeamiento vigente. III.- MEMORIA JUSTIFICATIVA. ANTECEDENTES. 1.- DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN 146.1.A ROGTU) DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL (ART. 2.- DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA Y DE SU CUMPLIMIENTO Y ADECUACIÓN A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL (ART. 146.1.B ROGTU) 2.1.a.- Unificación de las parcelas T y N 2.1.b.- Nueva normativa en la zona TBE.RD (antiguas parcelas T y N) 2.1.c.- Actualización de nomenclatura 2.1.d.- Modificación de superficies y titularidad de las zonas de paso peatonal. 2.2.- Cumplimiento de los límites y previsiones de la LUV. Artículo 63. Artículo 91. Artículo 94. 2 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. 2.3.- Cumplimiento de previsiones del ROGTU. Artículos 193 a 212. (Justificación de estándares) Artículo 146.1.c ROGTU. (Aprovechamiento Tipo y Áreas de Reparto) Artículo 146.1.d ROGTU. (Estudios de tráfico y transporte) Artículo 146.1.e ROGTU. (Evaluación socio-económica). Artículo 146.1.f ROGTU. (Estudio de Impacto Ambiental). PARTE CON EFICACIA NORMATIVA (Art. 64 LUV) IV.- PARTE CON EFICACIA NORMATIVA D.E.U.T. Ordenación Estructural. Régimen Transitorio. Construcciones Fuera de Ordenación. Fichas de planeamiento y gestión. Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos. V.- NORMAS URBANÍSTICAS. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA “TBE.RD” VI.- PLANOS DE ORDENACIÓN. ORD. 01.- Infraestructuras, redes generales de servicios y bienes demaniales. ORD. 02.- Ordenación Estructural y Pormenoriza. 3 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. I.- MEMORIA INFORMATIVA. 1.- INFORMACIÓN URBANÍSTICA DEL GEOGRÁFICAS (ART. 143 ROGTU) TERRITORIO ORDENADO: CONDICIONES El territorio objeto de la presente modificación parcial es el sector ZU-D3 de Oropesa del Mar, desarrollado mediante Plan Parcial del también denominado “Centro Estival de Oropesa del Mar”. Las características naturales generales del territorio constan identificadas en la información urbanística del PGOU de Oropesa del Mar y las características locales del sector, en su correspondiente Plan Parcial. A) Características naturales del territorio: geográficas, topográficas, climáticas e hidrológicas. Definidas en los planes vigentes, y sin cambios reseñables B) Aprovechamiento de que es susceptible, desde el punto de vista agrícola, forestal, ganadero, cinegético, minero u otros. Definidos en los planes vigentes, en la actualidad no resultan relevantes en ningún caso, pues el suelo se ha transformado en urbano, está totalmente consolidado por la edificación y ya no es susceptible de estos usos primarios. C) Usos presentes en el suelo, edificaciones e infraestructuras existentes. En la actualidad el suelo es urbano, y su uso es el turístico y la residencia vacacional, el principal uso o aprovechamiento de la zona. Cabe destacar que la vocación turística presente en el planeamiento de 1976 se ha consolidado y, en la actualidad, el área se ha convertido en el núcleo terciario de la amplia zona de Les Amplaries. La totalidad de las parcelas o solares del sector se han edificado según lo previsto en el plan parcial, no existiendo a la fecha presente ninguna parcela de titularidad privada que se halle vacante de edificación. El sector cuenta con todas las infraestructuras básicas exigibles en cualquier suelo urbano consolidado contempladas en el proyecto de urbanización del plan, y aún algunas otras adicionales ejecutadas con posterioridad. 4 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. La estructura de la propiedad es la característica de un suelo urbano consolidado. Las parcelas residenciales son proindivisos en régimen de propiedad horizontal, entre todos los miembros de cada comunidad de propietarios, mientras que las parcelas terciarias u hoteleras conservan un propietario único. Los espacios públicos están cedidos y son titularidad del Ayuntamiento de Oropesa del Mar. D) Diferente aptitud de los terrenos para su utilización urbana y los riesgos que pudieran dificultar la misma. Los terrenos ya son urbanos consolidados, sin riesgos identificados. E) Valores paisajísticos, ecológicos, urbanos e históricos y artísticos, existentes en el ámbito de actuación. No existen valores oficialmente declarados en el ámbito urbano de la presente modificación. F) Características de la población, sus condiciones económicas y sociales y las previsiones de evolución demográfica. La población es flotante. Vacacional en su mayor parte. La mayoría de las unidades son utilizadas durante las vacaciones de verano, en las que el sector alcanza su completa ocupación, y también en otros periodos vacacionales y fines de semana. En menor medida existen algunos residentes permanentes. La evolución demográfica se puede considerar estable ya que se trata de una población flotante y a que la ausencia de uso por los propietarios puede dar lugar a un uso terciario sustitutivo. 5 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. 2.- INFORMACIÓN URBANÍSTICA DEL TERRITORIO ORDENADO: CONDICIONES INSTITUCIONALES (ART. 144 ROGTU) A) Planeamiento vigente con anterioridad. Fichas del Plan General vigente. El Plan Parcial del sector ZU-D3 “Centro Estival de Oropesa del Mar” tiene origen en el año 1976, en que fue redactado y puede entenderse concluido con la posterior aprobación de un Estudio de Detalle de ámbito general que, sin alterar la normativa urbanística, ordenó los volúmenes y señaló las alineaciones en el sector, y cuya ordenación fue incorporada al Plan general de Ordenación Urbana de Oropesa del Mar refundido, aprobado en 1982, aún vigente. El refundido del PGOU de Oropesa, así como también el documento aprobado en sede municipal de la revisión del Plan General que actualmente se tramita en sede Autonómica, asumen expresamente las determinaciones con carácter normativo de los citados instrumentos aprobados con anterioridad. Posteriormente han tenido lugar algunas modificaciones, todas ellas de carácter puntual, sobre determinadas parcelas, que han acabado de configurar el marco urbanístico vigente. A este respecto son relevantes las siguientes: - Plan Parcial original, 1976 - Estudio de Detalle global, 1987 - Estudio de detalle (y modificación) parcela O, 1998/1999 - Modificación del Plan Parcial Centro Estival de Oropesa del Mar, y posterior corrección de errores, publicada en el BOP de Castellón el 2 de agosto de 2001 - Estudio de Detalle del polígono 5. Parcela O, 2004 El resultado de los parámetros urbanísticos fundamentales se sintetiza en la siguiente tabla de superficies y edificabilidades, y la normativa completa se anexa en un documento de refundición. 6 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. PLANEAMIENTO VIGENTE (tras modificación año 2000 y posterior E.D. parcela O) SUPERFICIE EDIFICABILIDAD 1.425,60 A 1.972,43 B 2.600,00 1.969,00 C 2.750,00 1.600,00 D 2.200,00 1.829,12 E 2.850,00 1.046,48 F 1.900,00 1.433,28 G 2.692,00 1.493,25 K 2.500,00 1.909,25 L 2.500,00 5.395,80 M 14.494,61 7.381,88 N 5.751,39 1.325,21 O 1.222,75 1.901,35 P 4.050,00 2.278,69 R 2.970,00 1.968,00 S 3.292,00 T --------- H 7.511,56 U V 3.353,60 W --------- 2.837,50 X --------- 3.147,44 Y 1.500,00 Z 53.272,75 51.779,44 B) Condiciones derivadas del planeamiento y programación que está en ejecución cuando se revisa el Plan. No existen condiciones derivadas de planeamiento o programación en ejecución que condicionen la presente modificación puntual del Plan Parcial. C) Referencia a las condiciones que se deriven del Planeamiento de Acción Territorial. No existen condiciones derivadas de Planeamiento de Acción Territorial. 7 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. D) Resultados del trámite de concierto previo con la Conselleria competente en Urbanismo. Ni el Concierto previo ni posteriores actuaciones en el proceso de revisión del Plan general de Oropesa, tienen relevancia en el suelo urbano consolidado del sector ZU-D3, que queda asumido y confirmado en todos los documentos. E) Obras programadas y política de inversiones públicas que influyen en el desarrollo urbano, o previstas en la planificación sectorial de las Administraciones. No existen obras programadas o inversiones públicas previstas para la zona objeto de esta modificación puntual. F) Análisis de las afecciones impuestas por la legislación sectorial en el ámbito territorial. No existen afecciones impuestas por legislación sectorial que incidan el la modificación puntual objeto de este documento. Existen afecciones en los contornos e inmediaciones del sector (Servidumbres derivadas de la Ley de Costas en relación con el Dominio Público Marítimo Terrestre; Servidumbres derivadas de la Ley de Aguas; Servidumbres derivadas de la existencia colindante de la Colada Realenga del Mar…) pero en ningún caso resultan afectadas por las modificaciones propuestas. 3.- REPORTAJE FOTOGRÁFICO. Se adjunta reportaje fotográfico representativo del estado del sector y, en particular, de las parcelas sujetas a la modificación puntual, tomadas desde los viales públicos y privados de su entorno. 8 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. Plano guía de los puntos desde los cuales han sido tomadas las fotografías: 9 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR F-01: F-02: 10 Febrero 2013. Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR F-03: F-04: 11 Febrero 2013. Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR F-05: F-06: 12 Febrero 2013. Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR F-07: F-08: 13 Febrero 2013. Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR F-09: F-10: 14 Febrero 2013. Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR F-11: F-12: 15 Febrero 2013. Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR F-13: F-14: 16 Febrero 2013. Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR F-15: F-16: 17 Febrero 2013. Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR F-17: F-18: 18 Febrero 2013. Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR F-19: F-20: 19 Febrero 2013. Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. II.- PLANOS DE INFORMACIÓN. Las particulares características urbanas de la totalidad del ámbito objeto de la presente Modificación puntual, hacen suficiente los siguientes planos de información. 01.- Situación 02.- Topografía del Terreno. 03.- Estructura de la propiedad, plano Catastral 04.- Usos y aprovechamiento existente. Área urbana consolidada. Ortofoto. 05.- Infraestructuras, redes generales de servicios y bienes demaniales. 06.- Ordenación Estructural y Pormenorizada en el planeamiento vigente. 20 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. III.- MEMORIA JUSTIFICATIVA. ANTECEDENTES. El planeamiento del Sector ZU-D3, de clara vocación turística -en él se encuentra ubicado el Complejo Marina d’Or, Ciudad de Vacaciones-, tiene origen en el año 1976, y su ordenación fue incorporada por el Plan general de Ordenación Urbana de Oropesa del Mar, refundido en 1982, aún vigente. Junto a este Sector se desarrollaron, posteriormente, el conjunto de sectores incluidos en el ámbito de la Homologación Les Amplaries, que incluye el suelo restante del municipio hasta lindar por el norte con el término municipal de Cabanes y por el oeste con la vía férrea. La Homologación de este ámbito, con una coordinación y gestión ordenada, evidencia la obsolescencia de las normas urbanísticas de un Plan Parcial aprobado en el año 1976 y que es necesario aclarar y adaptar a la terminología urbanística actual. Esta necesidad es especialmente relevante en el caso de las Parcelas Urbanísticas “T y N” donde se hace necesario unificarlas con las de su entorno urbanístico, clarificando los usos y nomenclatura de las mismas, que han quedado obsoletas bajo la perspectiva de la vigente legislación urbanística. Sin embargo, la propia evolución de la Ciudad de Vacaciones, uno de los espacios más visitados del municipio de Oropesa del Mar, permite que los objetivos del Plan Parcial original continúen teniendo plena vigencia, en el sentido de dinamizar la vida social y turística del municipio. Cabe destacar que la última modificación de la normativa de las Parcelas Urbanísticas “T y N” fue aprobada con ocasión de la Modificación del Plan Parcial “Centro Estival de Oropesa del Mar”, cuya normativa fue publicada en el BOP de Castellón el 2 de agosto de 2001, corrigiendo errores de una anterior publicación. Esta modificación tuvo la finalidad de ampliar las posibilidades deportivas y de ocio en las “parcelas T e Y”, redelimitó las superficies de las “Parcelas T y N”, y clarificó la aplicación de las condiciones generales relativas al cómputo de volúmenes y edificabilidad. Por otra parte debe tenerse en cuanta que el Polígono 2, fue determinado como “de explotación privada” por el Plan Parcial original. Si bien dicha terminología 21 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. no es usual hoy en día, viene a indicar que se trata de un suelo residencial privado, incluidos la mayoría de sus viales internos, aunque éstos soporten servidumbre de paso público según se puede apreciar en los planos del Plan Parcial. Este polígono fue construido mediante sucesivas segregaciones de la fincas registrales originales, ya que este Plan Parcial no fue objeto de reparcelación, lo que sin duda hubiera clarificado la titularidad de estos viales. En cualquier caso interesa adecuar el régimen de la titularidad pública-privada de determinados suelos de tránsito peatonal, que en la actualidad generan dudas dado el tratamiento que recibieron en el Plan Parcial original. A tal efecto se pretende modificar la titularidad privada de determinadas zonas de paso peatonal, a fin de convertirlas en zonas de dominio y uso público, de forma que quede perfectamente garantizado su destino con las prerrogativas propias del demanio público. Clarificando esta titularidad se conseguirá asimismo dar satisfacción a los objetivos del Plan Parcial que siguen plenamente vigentes en la actualidad y que son el “equilibrio urbanístico” y la “revalorización del turismo”, creando un “núcleo residencial y turístico de fuerte carácter urbano …, en el cual se encuentren enclavados todo tipo de servicios y equipamientos urbanos capaces”, favoreciendo de esta forma la vitalidad del área del Plan Parcial más relevante social y comercialmente. La mayor superficie de suelo público es simultáneamente compensada con la desafectación de una superficie equivalente, que pasa a ser de propiedad y uso privado, cuya concreta ubicación y su directa vinculación a establecimientos turísticos la hace apropiada para el complemento y servicio de éstos e innecesaria como dotación viaria pública. 1.- DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN 146.1.A ROGTU) DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL (ART. La modificación puntual que se propone no altera la ordenación estructural, sino que se limita a alteraciones puntuales características de la ordenación promenorizada, sin incidencia ninguna en la protección del Paisaje, la clasificación del suelo o las reservas de suelo dotacional. 22 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. 2.- DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA Y DE SU CUMPLIMIENTO Y ADECUACIÓN A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL (ART. 146.1.B ROGTU) Desde su origen, el Sector ZU-D3 se postuló como un instrumento para el desarrollo de la “industria” turística en el municipio, aprovechando las playas del norte del término municipal, y complementándolas con una ordenación capaz de incorporar los servicios y las actividades sociales, recreativas, deportivas, comerciales, etc… que la doten de la necesaria “animación” y “vida” en palabras del Plan Parcial original. En el núcleo de la ordenación, las parcelas Y, T y N han venido ejerciendo esta función complementaria de los usos residenciales implantados en su entorno, pretendiendo esta Modificación unificar su normativa urbanística con la vigente en su entorno, pero manteniendo su vocación de espacios abiertos, de ocio, deportivos y recreativos. La unificación de normativas es coherente con la unificación de espacios y actividades, y resulta también aconsejable dada la escala que ha adquirido el desarrollo urbanístico de Les Amplaries a partir del Centro Estival. Lo que en origen era una “Ciudad de Vacaciones” funcionalmente autónoma, se ha venido convirtiendo en el “núcleo” de un desarrollo más amplio, por lo que cobra mayor sentido la clarificación de ordenanzas. En síntesis, la sencilla modificación del planeamiento que se propone, afecta exclusivamente a la ordenación pormenorizada y no disminuye la superficie de estándares de titularidad pública, y consiste en lo siguiente: a) La unificación en una única zona, con una única normativa urbanística, de la anterior parcela T y la parte restante de la parcela N libre de edificación, que ahora pasa a denominarse TBE-RD b) Un reformulación de la normativa de la nueva parcela, conjugando y armonizando la regulación de usos y condiciones edificatorias de las ordenanzas preexistentes, claramente obsoletas en cuanto a terminología y usos. 23 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. c) Actualización de la nomenclatura de la totalidad de las parcelas de la manzana, según lo dispuesto en el Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística. d) La modificación de la calificación y el régimen de titularidad de determinadas zonas de paso peatonal, sin menoscabo de la superficie perteneciente al dominio público. 2.1.a.- Unificación de las parcelas T y N Se crea una nueva parcela suma de la práctica totalidad de la parcela T, (polígono 7 en la nomenclatura del original Plan Parcial) y la porción de la parcela N que se encuentra libre de la edificación principal ya construida sobre la misma. Así, toda el área central del sector ZU-D3 “Centro Estival”, emplazada entre las edificaciones del Hotel Balneario y los edificios Galeón I, II y III quedará identificada como una única zona con una normativa unitaria. La parcela “TN” quedará delimitada por las parcelas de los referidos edificios, por los viales públicos C/ L’Antina y C/ Galeón, y en el extremo este, por la parcela W, que tiene un uso bien diferenciado, de aparcamiento, y el nuevo viario público S.RV que se propone. En la actualidad los terrenos correspondientes a la unificada parcela “TN” ya ofrecen un aspecto unitario, soportan usos y actividades comunes, y la línea divisoria entre ellos es irreconocible y no obedece a ningún criterio de índole funcional ni de técnica urbanística. Consecuencia de esta unificación resulta una parcela N más reducida, circunscrita a la parte ocupada por el Balneario y hotel de 5*. 2.1.b.- Nueva normativa en la zona TBE.RD (antiguas parcelas T y N) A la nueva parcela delimitada por la adición de las parcelas T y N, se propone la aplicación de una normativa que, en relación con los usos, obras y volúmenes, incluya todos los previamente admitidos en cualquiera de las parcelas precedentes y del área de influencia, si bien estableciendo unos límites inequívocos en su intensidad, 24 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. de manera que nunca se superen los que, en función de las normativas precedentes era posible desarrollar. Sintéticamente, y adoptando la nomenclatura propuesta en el Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística de la Comunidad Valenciana (RZOU), se trata de una zona Terciaria, con tipología de Bloque Exento y uso principal Recreativo Deportivo. La parcela tiene una clara vocación de espacio abierto, de pública concurrencia, y de actividad lúdica y terciaria asociada al destino turístico del Centro Estival. Todas estas características ya están incluidas en la actual regulación, pero con el inconveniente de estar delimitadas o compartimentadas de una forma excesivamente rígida y “azarosa”, lo que complica innecesariamente los procesos de renovación, evolución y continua mejora de los servicios complementarios que puedan ponerse a disposición de turistas y visitantes del Centro Estival. Con esta unificación normativa, puede concluirse que la implantación real y concreta de los usos previstos en el territorio se hace más flexible y más eficiente, sin alterar las características globales del espacio. De esta forma el planeamiento se convierte en más eficaz y cumple en mayor medida con su finalidad de servir al interés general. En el aspecto meramente formal, se ha optado por una nueva redacción de la normativa, en lugar de “corregir” una u otra de las existentes. Sin perjuicio de la aplicación, supletoria o subsidiaria, del resto de la normativa general del Plan Parcial o del Plan General, se ha tratado de introducir en la nueva regulación todo el contenido necesario para evitar futuras dudas interpretativas o de aplicación práctica. 2.1.c.- Actualización de nomenclatura El plan vigente se limitaba a identificar a las parcelas por una letra del abecedario, incluso agrupando algunas de esas parcelas y los viales privados de su entorno en los denominados “polígonos”. Estas denominaciones no son, en absoluto, descriptivas o clarificadoras de la calificación urbanística por lo que se propone su sustitución por una nomenclatura acorde con el uso y tipología real (se trata de aprovechamientos consolidados en su práctica totalidad), según la siguiente correlación: 25 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. Denominación propuesta Denominación previa Parcela Polígono Parcela A Parcela B Parcela C Parcela D Parcela E Parcela F Parcela G Parcela K Parcela L Parcela M Parcela N Parcela O Parcela P Parcela R Parcela S Parcela T Parcela W Parcela X Parcela Y 1, dotacional, equipamiento religioso 1, edifi. cerrada, pueblo marinero 1, edifi. cerrada, pueblo marinero 1, edifi. cerrada, pueblo marinero 1, edifi. cerrada, pueblo marinero 1, edifi. cerrada, pueblo marinero 1, edifi. cerrada, pueblo marinero 2, edificación abierta 2, edificación abierta 2, edificación abierta 3, comercial hotelero 5, servicios del automóvil 2, edificación abierta 2, edificación abierta 2, edificación abierta 7, verde y deportiva semipública 4, aparcamiento 6, dotacional equipamiento 6, cívico-cultural y lúdico-comercial S.MD.2 RMVE-RES1 RMVE-RES1 RMVE-RES1 RMVE-RES1 RMVE-RES1 RMVE-RES1 (parcela A) (parcela B) (parcela C) (parcela D) (parcela E) (parcela F) (parcela G) RMVE-RES2 (parcela K y L) RMVE-RES2 TVE-HOT TVE-ES RMVE-RES2 RMVE-RES2 RMVE-RES2 TBE-RD TBE-AV S.MD.1 TMC-RD (parcela M) (parcela N) (parcela O) (parcela P) (parcela R) (parcela S) (parcela TN) (parcela W) (parcela X) (parcela Y) 2.1.d.- Modificación de superficies y titularidad de las zonas de paso peatonal. El planeamiento actual califica como “Suelo de Aprovechamiento Privado” a determinadas zonas de paso sobre las que a la vez impone una “servidumbre de paso de uso público”. A fin de evitar futuras disfunciones de ese antitético régimen, se considera más apropiado que las zonas de paso peatonal que se han demostrado imprescindibles para dar adecuada satisfacción a los flujos de tránsito de los viandantes, pasen a ser de dominio y uso público general, sin compatibilización sobre éstas de ningún derecho real de titularidad privada. A fin de evitar en la medida de lo posible la privación de derecho o generación de perjuicios que pudieran dar lugar a reclamaciones de derechos indemnizatorios, la afectación de dichos suelos al dominio público se compensa con la desafectación de otros espacios (de superficie similar), que tienen mucha menor funcionalidad como zona viaria o de paso pública y que pasan a ser de pleno dominio privado. 26 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. La justificación de las superficies afectadas por la presente modificación del planeamiento es la que se desprende del siguiente cuadro: Situación Superficie Titularidad “Viario” peatonal central incluido en la parcela Y (franja de 6 m.) 643,27 m2 De privado a público Espacio marginal de la calle l’Antina, sin uso viario, adosado a parcela M. 530,40 m2 De público a privado Zona en calle l’Antina de acceso a edificio hotelero 17,10 m2 De publico a privado Se produce, por lo anterior, una mayor superficie de titularidad y domino público, de 95,77 m2. (Resultado de 643,27 – 530,40 – 17,10). Cabe reseñar que sobre el viario peatonal que se propone incorporar a la red viaria dotacional pública existen un paso aéreo y uno subterráneo que comunican la parcela N con la parcela Y, por lo que la escritura de cesión que, en su caso, se formalice tras la aprobación de la modificación del Plan deberá hacer constar esta servidumbre en los términos y condiciones acordes con la realidad existente. 2.2.- Cumplimiento de los límites y previsiones de la LUV. Artículo 63. La sencilla modificación del planeamiento que se propone, afecta exclusivamente a la ordenación pormenorizada. No se trata de ninguna actuación de remodelación global y no se disminuye la superficie de estándares de titularidad pública. El núcleo del Centro Estival (ZU-D3) no alcanza la edificabilidad bruta de 1 m²t/m², pero en cualquier caso, la presente modificación no incrementa la densidad ni la edificabilidad y volumen actuales No se alteran, en absoluto, los criterios ni umbrales previstos de ocupación de suelo ni ambientales. Artículo 91. Al no modificar la ordenación estructural, corresponde al Ayuntamiento su aprobación definitiva. Artículo 94. La modificación de los planes deberá llevarse a cabo por el procedimiento establecido para cada tipo de plan. Se cumplen asimismo, todas las determinaciones establecidas en el mencionado art. 94 para las modificaciones de Planes. En particular, al tratarse de 27 una modificación puntual localizada Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. exclusivamente en zonas a las que no se asignan aprovechamientos adicionales a los existentes, el equilibrio de las dotaciones públicas no se ve alterado en absoluto. El alcance de esta modificación del Plan Parcial afecta exclusivamente a las ordenanzas, o normativa urbanística, aplicables a parcelas ajenas a la red estructural de dotaciones o equipamientos, (antigua red “primaria” o “sistemas generales”). Tampoco se altera ninguna determinación básica ni ninguna de las directrices definitorias de la evolución urbana ni tan siquiera parámetros, criterios u objetivos señalados en el planeamiento vigente. Al respecto, tanto la normativa vigente como la propia memoria justificativa del Plan Parcial del Centro Estival son reiterativas en poner el acento en el desarrollo turístico de la zona. Por ejemplo, en el punto 3.3 “Contenido y Objetivos del Plan”: “En resumen, se trata de crear una ciudad turística completa y compacta, capaz de funcionar como un todo, dotado de la vitalidad, servicios e ingredientes de una ciudad, pero aprovechando de esta, no los inconvenientes pero si la “animación” y “vida” tan necesarias para el descanso equilibrado entre la paz, tranquilidad y sosiego de la naturaleza y e la vida y bullicio de las relaciones humanas, los divertimentos, la cultura y el deporte”. Y en esta misma línea, la regulación contenida en el punto 5.7 “Zonas verdes y deportivas semi-públicas. Polígono 7” (ahora la denominada TBE-RD) otorgó una amplia capacidad para establecer las condiciones de uso, incluso de las áreas ajardinadas: “…se prevé que se ajardine sobre las plataformas comerciales dejando, eventualmente, diáfana esta planta que se utilizaría así mismo para usos deportivos tales como piscinas juegos… etc. Las condiciones de usos y disfrute de estas áreas ajardinadas serán las que establezca por la entidad propietaria o explotadora de estos complejos turísticos”. Igualmente, las actuaciones previamente adoptadas por este Ayuntamiento han apuntado en la dirección de primar la calidad de los espacios destinados a servicios y ocio, como se pone de manifiesto, por ejemplo, en la Modificación aprobada en 2001. Por su parte la modificación de la titularidad pública-privada de los espacios de paso peatonal pretende adecuar los mismos al destino efectivo que la práctica ha 28 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. consolidado, y respetando el criterio de ordenación impuesto por el Plan Parcial de “recorrido peatonal desde la playa” por el centro del Centro Estival, que comunique con todas las zonas de su ámbito y que localice las “actividades cívico culturales y recreativas en un posición central de máxima relación”. La consolidación y edificación del sector ha demostrado la necesidad de garantizar la permanencia de determinadas zonas de paso peatonal que sirven para acortar la extremada profundidad de la manzana, y que se han convertido de facto en parte fundamental de la red viaria más utilizada por el público, pese a su titularidad privada. A fin de asegurar la permanente disponibilidad de tales espacios para el uso público, garantizando sus perfectas condiciones de mantenimiento y conservación, se ha considerado necesario sustituir dichas zona privadas de paso peatonal, por otros espacios, que no cumplen un cometido tan esencial en la red viaria del sector. 2.3.- Cumplimiento de previsiones del ROGTU. Artículos 193 a 212. (Justificación de estándares) La aplicación del art. 212 del ROGTU, en relación con el 63 de la LUV hace innecesaria la comprobación de los estándares dotacionales, pues se mantienen o incrementa las dotaciones previstas en la ordenación vigente. Las superficies de viario que se desafectan son inferiores a las superficies de parcela privada que se transforman en viario público, según se desprende de la tabla del apartado 2.1.d., y no se modifica ninguna otra parcela dotacional, ni tampoco existe incremento o disminución de la edificabilidad residencial Artículo 146.1.c ROGTU. (Aprovechamiento Tipo y Áreas de Reparto) Por tratarse de una modificación puntual de planeamiento parcial, que no modifica la edificabilidad ni el aprovechamiento en el sector no es necesario el establecimiento de Aprovechamiento Tipo ni Área de Reparto. Artículo 146.1.d ROGTU. (Estudios de tráfico y transporte) Por tratarse de una modificación puntual de planeamiento parcial, que no representa alteración en la capacidad ni funcionalidad de la red viaria rodada, ni altera las necesidades de transporte, no es necesaria la redacción de estudio de tráfico. Artículo 146.1.e ROGTU. (Evaluación socio-económica). Se trata de una modificación puntual de planeamiento parcial, que por su escasa entidad, no puede 29 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. tener una incidencia socio-económica relevante a escala municipal que requiera ni justifique la elaboración de un estudio socio-económico de evaluación de sus efectos. En cualquier caso, el posible efecto sobre la economía y el empleo tiene un carácter obviamente favorable por las siguientes consideraciones: - La clarificación de las ordenanzas de urbanísticas aplicables siempre aporta un mayor grado de seguridad jurídica muy deseable y conveniente desde el punto de vista de la inversión privada. - La flexibilización normativa, que opera sobre una parcela de mayor dimensión, prescindiendo de las divisiones afuncionales persistentes, también supone una mayor posibilidad para las actividades económicas a implantar. - Pasan a se dotaciones públicas (viales peatonales públicos) los espacios que más y mejor se ajustan a este uso, y pasan a ser parcela privada otros espacios con mayor potencial para implementar servicios de carácter turístico. Lo cual redunda en la mejor consecución de los objetivos del plan parcial y una mayor eficacia socio-económica. Artículo 146.1.f ROGTU. (Estudio de Impacto Ambiental). Se trata de una modificación puntual de planeamiento parcial, sobre suelo urbano consolidado que no precisa Evaluación de Impacto Ambiental. 30 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. IV.- PARTE CON EFICACIA NORMATIVA El único contenido con eficacia normativa que resulta modificado como resultado del esta modificación puntual es la Normativa Urbanística de la zona TBE.RD de nueva creación, y el plano de la ordenación pormenorizada que refleja la nueva distribución de esta parcela y la nueva disposición del viario público. El resto del contenido normativo se conserva, con la única modificación de su denominación conforme al RZOU. A tal efecto se adjuntará documento de Refundición del plan parcial, donde se recopila la parte con eficacia normativa vigente tras la presente modificación. D.E.U.T. El planeamiento vigente no tiene definidas, expresamente como tales, unas Directrices definitorias de la estrategia de Evolución Urbana y ocupación del Territorio, Además, la modificación puntual que se propone no tiene la entidad necesaria para poderla considerar capaz de alterar estas directrices de carácter estructural. En cualquier caso, el apartado 2.2. de la memoria justificativa ha acreditado la sujeción a los criterios y objetivos emanados de la normativa vigente del plan parcial, sin contradecirlos sino, al contrario, profundizando en su cumplimiento. En consecuencia no procede el establecimiento de nuevas o distintas Directrices con motivo de esta modificación puntual. Ordenación Estructural. No se modifica la ordenación estructural vigente. Ni clasificación, ni usos globales o zonas de ordenación, ni afecciones a los bienes de Dominio Público, ni porcentaje de edificación sujeta a régimen de protección pública, ni elementos de la red primaria, ni anchos mínimos de viario. Régimen Transitorio. No resulta aplicable ni necesario ningún régimen transitorio. 31 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. Construcciones Fuera de Ordenación. De la modificación puntual que se propone no resultan construcciones ni actividades fuera de ordenación. Fichas de planeamiento y gestión. El Centro Estival, ZU-D3, es un sector urbano ya consolidado, por lo que no procede la definición de fichas de planeamiento y gestión para su desarrollo. Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos. No es procedente pues se trata de una modificación puntal de plan parcial, en un sector en el que, además, no existe ningún Bien o Espacio Protegido. 32 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. V.- NORMAS URBANÍSTICAS. Se mantiene la regulación normativa vigente de aplicación en el sector, eliminándose la correspondiente a la parcela T (“polígono 7”), e incorporándose la correspondiente a la nueva zona TBE.RD: CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA “TBE.RD” AMBITO DE APLICACIÓN. Las presentes condiciones serán de aplicación en la zona que en los planos se recoge con las siglas TBE.RD con una superficie de 11.161,38 m2.. Corresponde a una tipología de Terciario en Bloque Exento y un uso principal Recreativo Deportivo. CONDICIONES DE USO. a) Uso Principal: - Recreativo y Deportivo. b) Usos Compatibles: - Espacio Libre. - Zona ajardinada. - Cultural. - Espectáculos - Comercial. - Oficinas. - Aparcamientos. - Servicios. A excepción de los expresamente prohibidos, el resto de usos no señalados anteriormente, se tolerarán siempre que resulten vinculados y subsidiarios de los usos permitidos. c) Usos Prohibidos: - Industrial 33 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. CONDICIONES DE TRATAMIENTO SUPERFICIAL. La zona debe conservarse mayoritariamente libre de edificación sobre rasante y su tratamiento deberá ser el característico de un espacio abierto y exterior, de acuerdo con las siguientes condiciones: d) Ajardinamiento mínimo: Al menos un 15% de la superficie se destinará a ajardinamiento natural. Para el cómputo de este porcentaje podrán contabilizarse las jardineras fijas y las cubiertas-jardín de construcciones bajo rasante o del resto de construcciones permitidas, siempre que sus características técnicas permitan su correcto mantenimiento y conservación a largo plazo. e) Superficie libre de parcela: Al menos un 67% se mantendrá libre de edificación sobre rasante. A estos efectos se considerará superficie libre de la parcela aquella superficie de la misma, sea ajardinada, pavimentada o incluso láminas de agua, que no cuenta con cubrición, edificación o construcción de cualquier tipo por encima de la rasante de la parcela. CONDICIONES DE EDIFICACION. Cualquier tipo de construcción o edificación sobre la rasante de la parcela estarán limitadas por las condiciones siguientes: f) Edificabilidad Máxima: No se establece edificabilidad alguna en la zona, sin perjuicio de la posibilidad de implantar las construcciones y elementos que con carácter general se autorizan en el sector. Por lo tanto, en consonancia con el 4.2 de la normativa del centro estival, se permitirá: - La implantación de depósitos de agua, salas de máquinas, ascensores y otros servicios, en azoteas como en la propia planta baja. - Los patios, marquesinas, terrazas, escaleras exteriores o al descubierto y similares. 34 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. - Las pérgolas, sombrajos para aparcamientos, las zonas de planta baja diáfanas o destinadas a usos de aparcamientos. - Los servicios y cualquier otra dotación complementaria que mejore o venga a dar más calidad a las instalaciones hoteleras, siempre que no se aumenten las alturas máximas y ocupación establecidas por el Plan Parcial. Los señalados servicios serán los permitidos por la reglamentación sectorial vigente en cuanto a normativa turística (Decreto 153/93). Así mismo tendrán la consideración de servicios y el tratamiento correspondiente cualquier instalación complementaria del uso hotelero de carácter no residencial. - Las piscinas y sus vestuarios, y las salas de máquinas para las mismas. - Los parques de recreo, juegos al aire libre o infantiles o similares. - Cualesquiera otras construcciones realizadas en sótanos o semisótanos. g) Tipología de la Edificación: Edificación abierta. Tipología edificatoria definida por los parámetros enumerados a continuación. h) Altura máxima de los edificios: - El número máximo de plantas sobre rasante se establece en una (1). - La altura de cornisa se limita, con carácter general a 5,50 m - Excepcionalmente se admitirán mayores alturas de cornisa, para los casos en que esto resulte imprescindible a los usos que pretendan implantarse, y previa justificación de su no incidencia respecto del asoleamiento y vistas de las parcelas colindantes. i) Sótanos y Semisótanos: Se permiten. Se considerará semisótano aquellas construcciones que, aún sobresaliendo del terreno, la cara inferior del forjado se sitúe un máximo de 1,20 m. sobre el nivel de la rasante del terreno. j) Ocupación Máxima: La ocupación máxima, sobre rasante, de la parcela será el 33% 35 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. k) Separación de lindes: No se establece separación mínima a lindes viarios. La separación mínima de la edificación lindes de parcelas vecinas se establece en 2 metros. Podrán adosarse edificaciones tanto dentro de una misma parcela, como en el caso de lindes que hayan sido mancomunados. l) Alineaciones y rasantes: Serán las establecidas en los correspondientes planos de ordenación. 36 Modificación Plan Parcial ZU-D3 “Centro Estival OROPESA DEL MAR Febrero 2013. VI.- PLANOS DE ORDENACIÓN. La naturaleza de la modificación puntual que se propone hace suficiente los siguientes planos de ordenación. ORD. 01.- Infraestructuras, redes generales de servicios y bienes demaniales. ORD. 02.- Ordenación Estructural y Pormenorizada propuesta. Febrero 2013 Lorenzo Montón Mayer, arquitecto. 37