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Servicio de Estudios Económicos
SITUACIÓN INMOBILIARIA
Segundo semestre 2009
– DICIEMBRE 2009 ‐
Servicio de Estudios Económicos 1
Mensajes principales
• Las perspectivas económicas mundiales mejoran, aunque las incertidumbres sobre la recuperación son significativas, principalmente en las economías avanzadas
• Los ajustes que está afrontando la economía española condicionan su recuperación a corto plazo. En 2010 se producirá una mejoría significativa respecto a 2009, aunque la actividad económica continuará contrayéndose • En el sector inmobiliario, la actividad residencial muestra una gran flexibilidad, ajustándose en línea con la necesidad de reducir el stock de vivienda sin vender en el mercado. Sin embargo, el sector no residencial se mantiene soportado por las políticas públicas, sin ajustes significativos en actividad
• Los precios de la vivienda todavía no han completado su ajuste: a pesar de los signos de mejora del verano, el desequilibrio del mercado es todavía significativo. Desde el máximo, la caída acumulada de los precios debería alcanzar un ‐30% en términos reales • La rehabilitación de viviendas y el crecimiento de otros sectores pueden actuar como soportes
• La evolución de las variables demográficas y de las características especificas del mercado de la vivienda español hacen prever una demanda potencial de vivienda de alrededor de 400.000 unidades al año Servicio de Estudios Económicos 2
Índice:
1. Las perspectivas de recuperación a nivel global mejoran, aunque las incertidumbres sobre la recuperación de algunas economías avanzadas continúan
2. En España, los ajustes pendientes y la necesidad de desapalancamiento en
algunos sectores clave condicionan el inicio de la recuperación
3. El sector de la construcción, a pesar del descenso registrado hasta la fecha, no toca fondo, requiriendo más ajuste de precios
4. La rehabilitación de viviendas y el crecimiento de otros sectores pueden actuar
como soportes de corto plazo. 5. Después del ajuste, la demanda potencial del sector será de alrededor de 400.000 unidades Servicio de Estudios Económicos 3
Las perspectivas de recuperación a nivel global mejoran
Mercados financieros: estabilización progresiva, pero aún dependiente
Las tensiones financieras se han ido reduciendo sustancialmente durante los últimos meses
1200
Indicador de Tensiones Financieras
(100 = Enero-07)
July'07
1000
Bear
Stearn
Lehman
Brothers
Stress
Test
1200
1000
800
800
600
600
400
400
200
200
USA
EMU
0
ene-07
mar-07
may-07
jul-07
ago-07
oct-07
dic-07
feb-08
abr-08
jun-08
ago-08
oct-08
dic-08
feb-09
abr-09
jun-09
ago-09
oct-09
dic-09
0
Fuente: SEE BBVA
Primer componente principal normalizado de las series de diferencial OIS, volatilidad
implícita de la bolsa americana, CDS bancarios y CDS corporativos
No obstante, la evolución en los mercados continúa siendo muy dependiente de las inyecciones masivas de liquidez por parte de los bancos centrales
Servicio de Estudios Económicos 4
Las perspectivas de recuperación a nivel global mejoran
Mercados financieros: estabilización progresiva, pero aún dependiente
Las primas de riesgo bancario y corporativo se mantienen estables desde el verano,…
800
700
300
UEM
200
200
100
100
0
nov-09
jul-09
sep-09
mar-09
jul-08
0
sep-08
jul-09
sep-09
nov-09
may-09
ene-09
mar-09
jul-08
sep-08
nov-08
may-08
ene-08
mar-08
jul-07
sep-07
nov-07
may-07
0
ene-07
mar-07
0
300
mar-08
100
400
may-08
100
400
nov-07
200
500
ene-08
200
500
jul-07
300
600
sep-07
Europa sin
RU, Irlanda
y Suiza
300
700
600
may-07
400
ene-07
400
800
EE.UU.
mar-07
EEUU
may-09
500
nov-08
500
Prima de riesgo corporativo:
CDS no financieros 5 años
ene-09
Prima de riesgo bancaria:
CDS a 5 años (pbs)
Fuente: Datastream
Fuente: Bloomberg
... si bien todavía muy superiores a los niveles precrisis
Servicio de Estudios Económicos 5
Las perspectivas de recuperación a nivel global mejoran
Mercados financieros: estabilización progresiva, pero aún dependiente
Las primas de liquidez se han ido moderando gracias a las inyecciones de los bancos centrales
Indicador de Tensiones de liquidez
interbancarias 3m Diferencial (LIBOR3M-
Bancos centrales: Activos totales
Expectativas Política Monetaria 3M)
400
350
350
EEUU
Fuente: SEE BBVA
Servicio de Estudios Económicos 0
dic-09
0
oct-09
5
ago-09
5
jun-09
nov-09
sep-09
jul-09
may-09
nov-08
ene-09
mar-09
sep-08
jul-08
may-08
nov-07
ene-08
mar-08
0
sep-07
0
jul-07
50
may-07
50
feb-09
100
abr-09
UEM
10
Fed
dic-08
100
10
oct-08
150
ago-08
200
150
jun-08
200
15
15
abr-08
250
feb-08
250
ene-07
mar-07
20
300
dic-07
300
25
BCE
20
oct-07
400
(% del PIB)
25
Fuente: Datastream
6
Las perspectivas de recuperación a nivel global mejoran
Análisis macroeconómico: desacoplamiento entre desarrollados y emergentes
Las economías emergentes se erigen como el nuevo motor del crecimiento global
EMERGENTES
Estabilidad macro previa
Economías Emergentes y G3: crecimiento
del PIB (a/a %)
10
8
Políticas contracíclicas
10
Economías emergentes
G3 (EE.UU, UEM y Japón)
Demanda interna más sólida
8
6
6
4
REEQUILIBRIO GLOBAL
4
Diferencial
2
0
0
-2
-2
-4
-4
Crecimiento dependiente
Demanda interna frágil
Ajustes pendientes
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2
Fuente: SEE BBVA
DESARROLLADOS
Servicio de Estudios Económicos 7
Las perspectivas de recuperación a nivel global mejoran
Estrategias de salida
Claves para su eliminación
Diagnóstico actual
Crecimiento económico
Amplia brecha negativa
Temporales
Tensiones inflacionistas
Escasas
Necesidad de ir eliminándose
Apreciaciones cambiarias emergentes
Significativas
Políticas monetarias y fiscales
Normalización mercados
Beneficios a corto plazo y costes a largo plazo
Servicio de Estudios Económicos Insostenibilidad deuda pública
Dependiente de la liquidez
Señales parciales en spreads
soberanos
Expectativa
Sin prisa para subir tipos
Eliminación gradual de medidas no convencionales
Necesidad de dar señales de consolidación fiscal, pero no en su ejecución
8
Las perspectivas de recuperación a nivel global mejoran
Estrategias de salida
Sin prisa para subir tipos
El proceso de subida de tipos oficiales no se iniciará hasta que no se reviertan las medidas excepcionales implementadas
Europa: Evolución de tipos de interés
Fin de período (%)
EEUU y UEM: tipos oficiales promedio
6,0
6,0
Fed
4,5
4,0
BCE
5,0
5,0
4,0
4,0
3,0
3,0
2,0
2,0
1,0
1,0
0,0
0,0
3,5
Intervención BCE
EONIA
Euribor 1 A
Deuda 3A
Deuda 5A
Deuda 10A
2009
2010
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
1995-99
2000-04
Fuente: Bloomberg y SEE BBVA
Servicio de Estudios Económicos 2005-08
2009-2012
0,0
2008
Fuente: SEE BBVA
9
Índice:
1. Las perspectivas de recuperación a nivel global mejoran, aunque las incertidumbres sobre la recuperación de algunas economías avanzadas continúan 2. En España, los ajustes pendientes y la necesidad de desapalancamiento en
algunos sectores clave condicionan el inicio de la recuperación
3. El sector de la construcción, a pesar del descenso registrado hasta la fecha, no toca fondo, requiriendo más ajuste de precios
4. La rehabilitación de viviendas y el crecimiento de otros sectores pueden actuar
como soportes de corto plazo. 5. Después del ajuste, la demanda potencial del sector será de alrededor de 400.000 unidades Servicio de Estudios Económicos 10
En España los desequilibrios en algunos sectores clave condicionan el inicio de la recuperación
España: una contracción en 2009 similar a la de la UEM
Crecimiento del PIB
(Tasas de crecimiento interanuales promedio en %)
6
4
2
0
-2
UEM
España
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
-4
Fuente: SEE BBVA a partir de INE y Eurostat
Demanda externa neta y estímulos fiscales han compensado la fuerte caída en la demanda interna española
Servicio de Estudios Económicos 11
En España los desequilibrios en algunos sectores clave condicionan el inicio de la recuperación
España: una contracción en 2009 similar a la de la UEM
La fuerte contracción de las importaciones
ha tenido como consecuencia una contribución neta positiva de la demanda externa al PIB,…
…, mientras que el impulso fiscal, considerablemente mayor que en Europa, ha contribuido a la moderación del ritmo de caída de la actividad
Contribuciones del sector exterior al crecimiento anual del PIB
(Puntos porcentuales)
Impulso fiscal
(% del PIB)
4
3%
3
3%
2
2
2%
1
1
0
0
-1
-1
-2
-2
-3
-3
4
UEM
3
Gasto fiscal
España
Ingresos fiscales
2%
1%
Servicio de Estudios Económicos sep-09
sep-08
mar-09
sep-07
mar-08
sep-06
mar-07
sep-05
Fuente: SEE BBVA a partir de INE y Eurostat
mar-06
sep-04
mar-05
sep-03
mar-04
sep-02
mar-03
sep-01
mar-02
sep-00
mar-01
mar-00
1%
0%
UEM
España
2008
UEM
España
2009
Fuente: SEE BBVA
12
En España los desequilibrios en algunos sectores clave condicionan el inicio de la recuperación
…, y una recuperación lenta en el corto plazo …
España: crecimiento del PIB
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
-3%
-4%
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
-5%
Fuente: INE y SEE BBVA
Servicio de Estudios Económicos 13
En España los desequilibrios en algunos sectores clave condicionan el inicio de la recuperación
…, mientras que el consumo permanecerá débil
España: evolución del consumo
Previsiones de consumo
(Tasas de variación interanual en %)
(Trimestre 0 =100)
8.0
8.0
6.0
6.0
4.0
4.0
2.0
2.0
0.0
0.0
-2.0
-2.0
Gasto en consumo final de las
AAPP
Gasto en consumo final de los
hogares
-4.0
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
101
100
100
99
99
98
98
97
97
96
96
95
95
94
-6.0
Fuente: SEE BBVA a partir de INE
101
-4.0
93
-6.0
92
94
Recesión 1993 (0=mar-92)
93
Recesión 2008 (0=dic-07)
92
0
1
2
3
4
5
Número de trimestres
6
7
8
Fuente: SEE BBVA a partir de INE
La debilidad del consumo privado y la ralentización del crecimiento del consumo público condicionarán la evolución del gasto durante 2010
Servicio de Estudios Económicos 14
Índice:
1. Las perspectivas de recuperación a nivel global mejoran, aunque las incertidumbres sobre la recuperación de algunas economías avanzadas continúan 2. En España, los ajustes pendientes y la necesidad de desapalancamiento en
algunos sectores clave condicionan el inicio de la recuperación
3. El sector de la construcción, a pesar del descenso registrado hasta la fecha, no toca fondo, requiriendo más ajuste de precios
4. La rehabilitación de viviendas y el crecimiento de otros sectores pueden actuar
como soportes de corto plazo. 5. Después del ajuste, la demanda potencial del sector será de alrededor de 400.000 unidades Servicio de Estudios Económicos 15
El sector de la construcción, a pesar del descenso registrado hasta la fecha, no toca fondo, requiriendo más ajuste de precios
La inversión en vivienda es la que más se ha ajustado hasta ahora
Inversión en vivienda sobre PIB
(Media móvil 4 trimestres en %; términos reales)
Previsiones de inversión
(Tasas de variación interanual en %)
15
15
10
10
8,0
8,0
7,5
7,5
7,0
7,0
6,5
6,5
6,0
6,0
3,0
Fuente: SEE BBVA a partir de INE
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
-30
2000
-30
mar-10
3,0
-25
Bienes de equipo
mar-08
3,5
Viviendas
-25
mar-06
4,0
3,5
-20
Construcción
mar-04
4,0
-20
mar-02
4,5
Total
mar-00
-15
-15
mar-98
5,0
4,5
mar-96
5,0
mar-94
5,5
-10
mar-92
5,5
-10
mar-90
-5
mar-88
-5
mar-86
0
mar-84
0
mar-82
5
mar-80
5
Fuente: SEE BBVA a partir de INE
El ajuste del sector de la construcción ha sido, hasta la fecha, muy significativo
Servicio de Estudios Económicos 16
El sector de la construcción, a pesar del descenso registrado hasta la fecha, no toca fondo, requiriendo más ajuste de precios
La inversión en vivienda es la que más se ha ajustado hasta ahora
España: Estructura de la construcción por
subsectores (%)
España: Inversión en construcción
(% a/a)
30%
Edif. Residencial
Edif. No residencial
Rehab. y mant.
20%
Obra civil
100
10%
80
0%
60
-10%
40
-20%
Vivienda
20
2009
2007
2005
2003
2001
1999
1997
1995
1993
1991
1989
1987
1985
1983
1981
28
25
24
16
20
32
26
No residencial
-30%
29
0
1995
2008
Fuente: SEOPAN.
Fuente: INE; SEE BBVA.
El subsector residencial es el que más se ha ajustado desde el principio de la crisis …
… y también el que más había crecido durante la última fase expansiva
Servicio de Estudios Económicos 17
El sector de la construcción, a pesar del descenso registrado hasta la fecha, no toca fondo, requiriendo más ajuste de precios
La inversión en vivienda es la que más se ha ajustado hasta ahora
El ajuste de la inversión en construcción no residencial aún es moderado, como se observa al compararlo con el ciclo inmobiliario precedente
España: Evolución de la inversión
residencial en los dos últimos ciclos
(pico en inversión residencial =100)
110
España: Evolución de la inversión no
residencial en los dos últimos ciclos
100
105
90
100
80
95
70
90
sep-90
60
(pico en inversión residencial =100)
110
sep-90
85
sep-07
sep-07
50
80
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16
1
2
n. de trimestres
Fuente: SEE BBVA.
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16
n. de trimestres
Fuente: SEE BBVA.
Sin embargo, el sostenimiento de la inversión no residencial se explica en buena medida por los planes estatales de apoyo, aunque la inversión privada sí se está ajustando Servicio de Estudios Económicos 18
El sector de la construcción, a pesar del descenso registrado hasta la fecha, no toca fondo, requiriendo más ajuste de precios
Tres características del mercado residencial español apuntan a que el ajuste no ha tocado fondo: 1
Sigue existiendo en el mercado una sobreoferta significativa
España: Visados de obra nueva
Estimación de sobreoferta de vivienda nueva, previsiones
sumas anuales
1400000
1000000
1200000
800000
1000000
800000
600000
2005
600000
400000
2012
400000
200000
200000
0
dic 11
dic 10
dic 09
dic 08
dic 07
dic 06
dic 05
dic 04
dic 03
dic 02
dic 01
dic 00
dic 99
dic 98
dic 97
dic 96
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009(p)
2010(p)
2011(p)
2012(p)
0
Fuente: SEE BBVA
Fuente: SEE BBVA con datos del Ministerio de Fomento.
La oferta de nueva vivienda ha mostrado una cierta flexibilidad a la baja …
… reduciendo el ritmo de acumulación de sobreoferta, que aún es significativa y presiona los precios a la baja
Servicio de Estudios Económicos 19
El sector de la construcción, a pesar del descenso registrado hasta la fecha, no toca fondo, requiriendo más ajuste de precios
Tres características del mercado residencial español apuntan a que el ajuste no ha tocado fondo: 2
En comparación histórica, los precios no se han corregido lo suficiente
España: ciclos de los precios reales de
vivienda
España: Precios reales de la vivienda
libre
100
2500
dic-07
90
30%
%, a/a
euro/m2
dic-91
2000
20%
1500
10%
1000
0%
80
70
En este ciclo, los precios reales se han ajustado sólo un 10% desde el máximo, menos de lo observado durante el ciclo de los años noventa
Servicio de Estudios Económicos 2012
2010
2009
-20%
2007
N. trimestres (100 = pico)
Fuente: SEE BBVA a partir de Ministerio de Vivienda.
0
2005
19
2003
17
2002
15
2000
13
1998
11
1996
9
1995
7
1993
5
1991
3
1989
1
-10%
1988
60
500
Fuente: SEE BBVA a partir de Ministerio de Vivienda.
Nuestras previsiones apuntan a mayores ajustes de los precios reales, hasta acumular una caída del 30% 20
El sector de la construcción, a pesar del descenso registrado hasta la fecha, no toca fondo, requiriendo más ajuste de precios
Tres características del mercado residencial español apuntan a que el ajuste no ha tocado fondo: 3
En términos de años de salarios, la accesibilidad no se ha corregido lo suficiente
Accesibilidad a la vivienda en España
Accesibilidad a la vivienda en España
Ratio Precio/Renta
Esfuerzo sobre ingresos ponderados ajustados por la fiscalidad, %
8,0
45,0
7,5
40,0
7,0
35,0
6,5
30,0
6,0
25,0
5,5
20,0
4,5
15,0
4,0
10,0
3,5
5,0
3,0
0,0
96
97
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
96
97
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
5,0
Fuente: SEE BBVA.
Fuente: SEE BBVA.
Excluyendo la reducción de los tipos de interés, la mejora de la accesibilidad ha sido modesta
En un entorno de confianza reducida, la demanda de vivienda no se ha recuperado aún
Servicio de Estudios Económicos 21
El sector de la construcción, a pesar del descenso registrado hasta la fecha, no toca fondo, requiriendo más ajuste de precios
El deterioro que está registrando la actividad constructora en España se está materializando en una reducción significativa de la demanda de trabajo por parte de las empresas del sector
Lo que se ha traducido en una intensa contracción del empleo …
España. PIB, construcción y vivienda (% a/a)
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
-5
180
170
160
Inversión en construcción
PIB excluida construcción
mar-00
sep-00
mar-01
sep-01
mar-02
sep-02
mar-03
sep-03
mar-04
sep-04
mar-05
sep-05
mar-06
sep-06
mar-07
sep-07
mar-08
sep-08
mar-09
sep-09
-15
PIB
Fuente: SEE BBVA a partir de INE
Servicio de Estudios Económicos -10
-15
Total
Construcción
Total sin construcción
180
170
160
150
150
140
140
130
130
120
120
110
110
100
100
mar-00
sep-00
mar-01
sep-01
mar-02
sep-02
mar-03
sep-03
mar-04
sep-04
mar-05
sep-05
mar-06
sep-06
mar-07
sep-07
mar-08
sep-08
mar-09
sep-09
-10
España. Crecimiento acumulado del empleo
(1T00 = 100)
Fuente: SEE BBVA a partir de INE (EPA)
22
El sector de la construcción, a pesar del descenso registrado hasta la fecha, no toca fondo, requiriendo más ajuste de precios
El deterioro que está registrando la actividad constructora en España se está materializando en una reducción significativa de la demanda de trabajo por parte de las empresas del sector
…, pero no en una moderación salarial
España. Crecimiento del coste salarial total
(Series desestacionalizadas y corregidas de calendario; 1T00 = 100)
160
160
Construcción
Industria
150
150
Servicios de mercado
Economía de mercado
140
140
130
120
120
110
110
100
100
mar-00
sep-00
mar-01
sep-01
mar-02
sep-02
mar-03
sep-03
mar-04
sep-04
mar-05
sep-05
mar-06
sep-06
mar-07
sep-07
mar-08
sep-08
mar-09
sep-09
130
Fuente: SEE BBVA a partir de Eurostat (ICLA)
Servicio de Estudios Económicos 23
El sector de la construcción, a pesar del descenso registrado hasta la fecha, no toca fondo, requiriendo más ajuste de precios
El deterioro que está registrando la actividad constructora en España se está materializando en una reducción significativa de la demanda de trabajo por parte de las empresas del sector
Tan sólo Irlanda muestra una contracción del …, sin embargo, únicamente en España el salario empleo en construcción comparable a la española ha reaccionado con cierto retraso al deterioro del durante el ciclo actual …
sector
0
Construcción. Crecimiento del coste salarial total
(Series desestacionalizadas y corregidas de calendario)
Destrucción acumulada de empleo desde el máximo
(%)
170
-15
160
-30
150
-45
140
-60
170
Alemania
Francia
Italia
España
Irlanda
R. Unido
160
150
140
130
130
120
120
110
110
100
100
-75
Max.=T307
Max.=T408
Max.=T308
Max.=T408
Max.=T308
Irlanda
España
R. Unido
Francia
Italia
Alemania
Fuente: SEE BBVA a partir de Eurostat
Servicio de Estudios Económicos mar-00
sep-00
mar-01
sep-01
mar-02
sep-02
mar-03
sep-03
mar-04
sep-04
mar-05
sep-05
mar-06
sep-06
mar-07
sep-07
mar-08
sep-08
mar-09
sep-09
Max.=T307
-90
Fuente: SEE BBVA a partir de Eurostat
24
El sector de la construcción, a pesar del descenso registrado hasta la fecha, no toca fondo, requiriendo más ajuste de precios
El deterioro que está registrando la actividad constructora en España se está materializando en una reducción significativa de la demanda de trabajo por parte de las empresas del sector
La existencia de rigideces salariales a la baja y, sobre todo, el cambio en la composición de los ocupados en el sector de la construcción ‐provocado por la destrucción de empleos menos productivos y peor remunerados‐ son los responsables principales de la evolución reciente del salario
España. Crecimiento acumulado de la productividad por ocupado
(1T00 = 100)
140
140
Construcción
Total
130
130
120
110
110
100
100
90
90
mar-00
sep-00
mar-01
sep-01
mar-02
sep-02
mar-03
sep-03
mar-04
sep-04
mar-05
sep-05
mar-06
sep-06
mar-07
sep-07
mar-08
sep-08
mar-09
sep-09
120
(*) Valor Añadido Bruto real/número de ocupados
Fuente: SEE BBVA a partir de Eurostat
Servicio de Estudios Económicos 25
El sector de la construcción, a pesar del descenso registrado hasta la fecha, no toca fondo, requiriendo más ajuste de precios
El deterioro que está registrando la actividad constructora en España se está materializando en una reducción significativa de la demanda de trabajo por parte de las empresas del sector
El peso de los ocupados en la construcción con estudios secundarios de segunda etapa y universitarios creció 4,8 pp desde finales de 2007 hasta alcanzar el 40,8% en el 3T09, frente al incremento de 1,2 pp en el resto de la economía
España. Composición del empleo en construcción
Por nivel de estudios
100%
España. Composición del empleo en el resto de la economía
Por nivel de estudios
100%
90%
90%
80%
80%
70%
Universitarios
70%
Universitarios
60%
Secundarios
(2ª et.)
60%
Secundarios
(2ª et.)
20%
Fuente: SEE BBVA a partir de INE (EPA)
Servicio de Estudios Económicos sep-09
jun-09
dic-07
sep-09
jun-09
mar-09
dic-08
sep-08
jun-08
0%
mar-08
10%
0%
dic-07
10%
Sin estudios
mar-09
Sin estudios
dic-08
20%
Primarios
30%
sep-08
Primarios
30%
Secundarios
(1ª et.)
40%
jun-08
Secundarios
(1ª et.)
40%
50%
mar-08
50%
Fuente: SEE BBVA a partir de INE (EPA)
26
El sector de la construcción, a pesar del descenso registrado hasta la fecha, no toca fondo, requiriendo más ajuste de precios
El deterioro que está registrando la actividad constructora en España se está materializando en una reducción significativa de la demanda de trabajo por parte de las empresas del sector
La antigüedad promedio de los trabajadores ocupados en el sector creció un 25,3% entre el 4T07 y el 3T08, situándose en los 7,2 años de media. El aumento en el resto de la economía fue significativamente más modesto (5,3%)
La reducción de la tasa de temporalidad en el sector de la construcción (‐9,3 pp) fue significativamente más intensa que la experimentada por el conjunto de las restantes actividades económicas (‐3,0 pp)
España. Tasa de temporalidad
(% de asalariados con contrato temporal)
30%
30%
Fuente: SEE BBVA a partir de INE (EPA)
Servicio de Estudios Económicos sep-09
jun-09
mar-09
dic-08
sep-08
jun-08
mar-08
dic-07
20%
9
9
8
8
7
7
6
6
5
5
mar-09
40%
10
dic-08
40%
Construcción
10
sep-08
50%
20%
11
Resto de la economía
jun-08
50%
11
sep-09
Resto de la economía
mar-08
Construcción
España. Antigüedad media en la empresa
Construcción vs resto de la economía
jun-09
60%
dic-07
60%
Fuente: SEE BBVA a partir de INE (EPA)
27
Índice:
1. Las perspectivas de recuperación a nivel global mejoran, aunque las incertidumbres sobre la recuperación de algunas economías avanzadas continúan 2. En España, los ajustes pendientes y la necesidad de desapalancamiento en
algunos sectores clave condicionan el inicio de la recuperación
3. El sector de la construcción, a pesar del descenso registrado hasta la fecha, no toca fondo, requiriendo más ajuste de precios
4. La rehabilitación de viviendas y el crecimiento de otros sectores pueden actuar
como soportes de corto plazo 5. Después del ajuste, la demanda potencial del sector será de alrededor de 400.000 unidades Servicio de Estudios Económicos 28
La rehabilitación de viviendas y el crecimiento de otros sectores pueden actuar
como soportes de corto plazo A diferencia de la obra nueva, la rehabilitación de edificios puede apoyar el reequilibrio del sector
España: Visados para la construcción de
obra nueva y la reforma
España: Visados para la reforma y la
ampliación
(% a/a suma móvil trimestral)
(% a/a suma móvil trimestral)
60%
80%
Ampliación
60%
40%
Reformas
40%
20%
20%
0%
0%
-20%
-20%
-40%
Obra nueva
-60%
-40%
Reformas
-80%
Fuente: Ministerio de Fomento y SEE BBVA
sep-09
sep-08
sep-07
sep-06
sep-05
sep-04
sep-03
sep-02
sep-01
sep-00
sep-09
sep-08
sep-07
sep-06
sep-05
sep-04
sep-03
sep-02
sep-01
sep-00
-60%
Fuente: Ministerio de Fomento y SEE BBVA
Mientras que el ajuste de la economía española se ha hecho más profundo, las obra de reforma han reaccionado positivamente
Servicio de Estudios Económicos 29
La rehabilitación de viviendas y el crecimiento de otros sectores pueden actuar
como soportes de corto plazo La evolución más positiva de la rehabilitación del parque de vivienda ya existente contribuirá a la transformación “sostenible” del sector inmobiliario, apoyado en las actuaciones de política económica
¾ PLAN ESTATAL DE VIVIENDA Y REHABILITACIÓN 2009‐2012: Concentrado por un lado en la rehabilitación de centros urbanos y municipios rurales; y por otro, en la mejora energética de las viviendas
Tipos de ayudas: prestamos calificados; subsidiación de préstamos y subvenciones
¾ ANTEPROYECTO DE LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE: incentiva la rehabilitación con criterios de sostenibilidad
Tipos de ayudas:
‐
Nueva deducción por obras de eficiencia energética (10%)
‐
Aplicación del tipo reducido (IVA) a las obras que favorezcan la eficiencia energética, el ahorro del agua y la accesibilidad
Las reformas constituyen una actividad intensiva en mano de obra y con escaso impacto medioambiental
Servicio de Estudios Económicos 30
La rehabilitación de viviendas y el crecimiento de otros sectores pueden actuar
como soportes de corto plazo La importancia de los efectos de arrastre sobre los restantes sectores de la economía provoca que las repercusiones derivadas de la pérdida de dinamismo de la construcción sean comparativamente elevadas
Se detecta cierta homogeneidad regional en cuanto a la magnitud de los efectos de arrastre de la construcción sobre la producción de las restantes actividades económicas …
Efectos sobre el VAB de cada economía de una disminución de
1 millón de € en la demanda final de la construcción
Efectos sobre el empleo de cada economía de una disminución de
1 millón de € en la demanda final de la construcción
0.0
0
-0.2
-5
-0.4
-10
-0.6
-15
-0.8
-20
-1.0
-25
Ale
EE.UU.
Esp
Fra
Directo
Ita
Jap
Méx
Inducido
R.U.
Ale
Fuente: SEE BBVA
EE.UU.
Esp
Fra
Directo
Ita
Jap
Méx
Inducido
R.U.
Fuente: SEE BBVA
Servicio de Estudios Económicos 31
La rehabilitación de viviendas y el crecimiento de otros sectores pueden actuar
como soportes de corto plazo La importancia de los efectos de arrastre sobre los restantes sectores de la economía provoca que las repercusiones derivadas de la pérdida de dinamismo de la construcción sean comparativamente elevadas
…, así como en cuanto a la tipología de sectores arrastrados
Principales sectores afectados por cambios en la demanda del sector de construcción
Ranking en cada país (*)
Alemania EE.UU. España Francia Italia
Otros productos minerales
no metálicos
Comercio
Otras actividades
empresariales
Fabricación de productos
metálicos (excepto
maquinaria y equipo)
Intermediación financiera
Japón
México R. Unido
1º
6º
1º
3º
1º
4º
2º
4º
3º
1º
3º
4º
2º
1º
1º
2º
2º
11º
4º
1º
3º
2º
6º
1º
5º
3º
2º
5º
4º
3º
8º
6º
7º
5º
9º
2º
6º
6º
18º
3º
(*) 42 ramas de actividad (ISIC) en Alemania, EE.UU., España, Francia, Italia, Japón y R. Unido; 77 (NAICS) en México
Fuente: SEE BBVA
Servicio de Estudios Económicos 32
La rehabilitación de viviendas y el crecimiento de otros sectores pueden actuar
como soportes de corto plazo La importancia de los efectos de arrastre sobre los restantes sectores de la economía provoca que las repercusiones derivadas de la pérdida de dinamismo de la construcción sean comparativamente elevadas
La cuantificación de la capacidad de cada sector para beneficiarse de los aumentos de la demanda final de la economía sugiere que el sector de construcción se verá más beneficiado que la media ante una futura expansión en la demanda final
Capacidad de cada sector según sus capacidades de arrastre
(Índices de Rasmussen)
2.5
Estratégicos
Clave
Arrastre hacia delante
2.0
Construcción
1.5
1.0
0.5
0.0
Independientes
0.5
0.6
0.7
Impulsores
0.8
0.9
1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
Arrastre hacia atrás
Fuente: SEE BBVA
Servicio de Estudios Económicos 33
Índice:
1. Las perspectivas de recuperación a nivel global mejoran, aunque las incertidumbres sobre la recuperación de algunas economías avanzadas continúan 2. En España, los ajustes pendientes y la necesidad de desapalancamiento en
algunos sectores clave condicionan el inicio de la recuperación
3. El sector de la construcción, a pesar del descenso registrado hasta la fecha, no toca fondo, requiriendo más ajuste de precios
4. La rehabilitación de viviendas y el crecimiento de otros sectores pueden actuar
como soportes de corto plazo. 5. Después del ajuste, la demanda potencial del sector será de alrededor de 400.000 unidades Servicio de Estudios Económicos 34
Después del ajuste la demanda potencial del sector será de alrededor de 400.000 unidades El crecimiento de la población alcanzó su máximo en 2008, y a futuro se observará un menor dinamismo
España: Proyecciones de población
(crecimiento interanual)
2,0%
1,8%
1,6%
1,4%
1,2%
prev. 2009
prev. 2008
1,0%
0,8%
0,6%
0,4%
0,2%
ene 16
ene 15
ene 14
ene 13
ene 12
ene 11
ene 10
ene 09
ene 08
ene 07
ene 06
ene 05
ene 04
ene 03
ene 02
0,0%
Fuente: INE.
Servicio de Estudios Económicos 35
Después del ajuste la demanda potencial del sector será de alrededor de 400.000 unidades El principal cambio que se observa en las revisiones de los componentes básicos demográficos es que las proyecciones de flujos de inmigrantes son menores, reduciendo su contribución a la demanda de vivienda
España: Proyecciones de natalidad
España: Proyecciones de flujos de
inmigrantes
(tasas brutas por 1000 habitantes)
12,0
1000000
11,5
800000
11,0
10,5
600000
10,0
400000
9,5
9,0
Previsión 2008
Previsión 2009
200000
8,5
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
Fuente: INE.
2002
0
8,0
Fuente: INE.
Desde un promedio de casi 700.000 inmigrantes entre 2001‐2008, las nuevas previsiones apuntan a un promedio de alrededor de los 360.000 entre 2009‐2016
Servicio de Estudios Económicos 36
Después del ajuste la demanda potencial del sector será de alrededor de 400.000 unidades Sin embargo, estas tendencias se ven parcialmente compensadas por el proceso de reducción del tamaño de los hogares dando como resultado una creación de hogares promedio de alrededor de 280.000 España: Formación de hogares
España: tamaño promedio de los
hogares
(valores promedio)
600.000
3,4
500.000
3,2
3,0
400.000
2,8
300.000
2,6
2,4
200.000
Promedio Europa
2,2
100.000
2016
2014
2012
2010
2008
2006
2004
2002
2000
1998
1996
1994
1992
1990
2,0
Fuente: INE; Eurostat; SEE BBVA.
1980-2000
2001-2008
2011-2016
Fuente: SEE BBVA.
Servicio de Estudios Económicos 37
Después del ajuste la demanda potencial del sector será de alrededor de 400.000 unidades Además, considerando el porcentaje que ha representado la vivienda no principal en el parque en el pasado, la demanda de vivienda potencial podría colocarse alrededor de las 400.000 unidades, una vez que el mercado haya recuperado la normalidad
Tipo de vivienda según utilización
España: Demanda potencial de vivienda
(valores promedio)
Primera residencia
Segunda residencia
100%
600.000
500.000
80%
400.000
60%
300.000
40%
200.000
20%
100.000
HOL
RU
DEN
ALE
FRA
ITA
POR
ESP
GRE
0%
Fuente: European Statistics, INE, INSEE, DESTATIS, UK Census, INE
(Portugal), SEE BBVA.
1980-2000
2001-2008
2011-2016
Fuente: SEE BBVA.
Servicio de Estudios Económicos 38
Mensajes principales
• Las perspectivas económicas mundiales mejoran, aunque las incertidumbres sobre la recuperación son significativas, principalmente en las economías avanzadas
• Los ajustes que está afrontando la economía española condicionan su recuperación a corto plazo. En 2010 se producirá una mejoría significativa respecto a 2009, aunque la actividad económica continuará contrayéndose • En el sector inmobiliario, la actividad residencial muestra una gran flexibilidad, ajustándose en línea con la necesidad de reducir el stock de vivienda sin vender en el mercado. Sin embargo, el sector no residencial se mantiene soportado por las políticas públicas, sin ajustes significativos en actividad
• Los precios de la vivienda todavía no han completado su ajuste: a pesar de los signos de mejora del verano, el desequilibrio del mercado es todavía significativo. Desde el máximo, la caída acumulada de los precios debería alcanzar un ‐30% en términos reales • La rehabilitación de viviendas y el crecimiento de otros sectores pueden actuar como soportes
• La evolución de las variables demográficas y de las características especificas del mercado de la vivienda español hacen prever una demanda potencial de vivienda de alrededor de 400.000 unidades al año Servicio de Estudios Económicos 39
Servicio de Estudios Económicos
SITUACIÓN INMOBILIARIA
Segundo semestre 2009
– DICIEMBRE 2009 ‐
Servicio de Estudios Económicos 40