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mundoLogístico septiembre/octubre 2004
Gestión y conceptos
CD:
intersección estratégica
entre logística
y bien raíz
El reto común a toda corporación,
más allá de su tecnología de manejo
de materiales, necesidades de transporte
y complejidad en inventarios,
es incrementar el nivel de servicio
a sus clientes.
La unión de áreas logísticas y bienes raíces
–distantes por mucho tiempo–
es una estrategia que en la actualidad
reportará grandes beneficios.
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José Antonio Román / Ingeniero; director de Servicios Logísticos en CB Richard Ellis México.
Desencuentros pasados
Históricamente, estas dos fuerzas económicas sólo se han encontrado cuando una empresa manufacturera o de distribución
necesita construir una planta de producción o contratar un almacén o centro de distribución (CD).
La distancia también se ha incrementado debido a que la misión de la gente de bienes raíces se ha limitado a la construcción, renta o venta; a generar la transacción y continuar hacia la
siguiente.
En el pasado, ambos sectores han estado orientados a la estructura y negociación de la transacción, más que a construir
alianzas estratégicas. Los desarrolladores se han enfocado en
las especificaciones generales del usuario, pero no van más allá
hacia los requerimientos operativos en detalle contenidos en
una solicitud de propuesta (RFP).
Los propietarios, ansiosos de rentar o vender su edificio asumen
que los diseños y configuraciones existentes pueden ser "adaptados" fácilmente a los requerimientos logísticos de sus nuevos
inquilinos, aunque la selección incorrecta, tanto de ubicación
como de distribución interna del edificio, puede afectar de manera importante la operación de la empresa y, al final, los resultados en términos de calidad, velocidad y servicio al cliente
final.
Es raro que el especialista en bienes raíces se enfoque en temas
operativos, tales como uso efectivo del espacio, troughput,
tiempo de ciclo, costo total logístico, o si la altura y distancias
permiten maniobrar mejor al transportista.
Por otro lado, también es cierto que los proveedores de servicios
de transporte, por ejemplo, no se han preocupado a detalle en
la configuración del edificio, ni en la búsqueda de eficiencia y
productividad de la instalación, a menos que haya sido construido específicamente para él.
Los 3PL (third party logistics providers) son los que han tomado
un papel de liderazgo trabajando muy en conjunto con los desarrolladores de bienes raíces para crear instalaciones que
hagan encajen en el diseño, operación y criterios financieros involucrados, en búsqueda de la competitividad en eficiencia y
operación que se traduzca en reducción de costo.
El bien raíz, al igual que las tecnologías de la información, es
una gran fuerza para mantener la verticalidad de la cadena de
suministro.
Speed es la directriz de las empresas; la necesidad de velocidad
influye en el tamaño, forma, localización y demanda de las instalaciones industriales y de distribución. Aunque la globalización ha redefinido los negocios, aun en las más complejas
cadenas, la oportunidad está en uno de los mas importantes
componentes del costo: los bienes raíces.
Integración logística del bien raíz
Lo que debe buscarse al consolidar, reubicar, vender, ir a la operación del cliente o utilizar un cross dock, es reducir el costo logístico y a la vez contribuir a la mejora de los resultados
estratégicos de la empresa en términos de servicio a cliente,
fullfilment de las órdenes, reducción de inventarios, eficiencia
de la operación, cuidado y control de producto, etc. Factores
todos que mantienen la lealtad de los clientes y generan nuevos negocios.
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CD:
Esta misma es la razón de ser y la orientación de seleccionar el
bien raíz e integrarlo en una solución logística. Manufactureros
y distribuidores están tomando estas nuevas rutas para hacer
más eficiente su operación a través de una administración más
inteligente de su cadena de suministro y acceso instantáneo a
la información; se busca ahorrar costos en cada área operativa
y reducir inventarios a través de los sistemas de distribución.
3. Manejo de materiales. Las mejoras en los sistemas de manejo de materiales permiten almacenar y tener acceso a niveles
más altos, máxime en el caso de almacenes totalmente automatizados. Para acomodar estos sistemas, el espacio entre
columnas se ha incrementado también, mientras que los anchos de pasillo han buscado ser menores, ya que se cuenta
con montacargas y otros equipos diseñados para este fin.
Instalaciones logísticas
4. Estacionamiento para tráileres. Ahora los grandes CD requieren también un enorme número de tráileres en espera de ser
cargados y descargados en los andenes. El área de estacionamiento muchas veces es otro tanto del tamaño del CD, lo que
significa que los propietarios carguen rentas más altas por
estos costos adicionales de terreno.
Los CD ya no son sólo edificios, ahora se trata de máquinas afinadas que entregan producto y niveles apropiados de servicio;
ahora son enormes y, muy frecuentemente, manejados por sistemas complejos de almacenaje y surtido que en su conjunto
representan una inversión de millones de dólares.
Los CD tienen un papel fundamental en el éxito de los procesos
de distribución, y es en este sentido que las compañías buscan
una relación con empresas especializadas en la construcción y
renta de instalaciones logísticas: estas firmas pueden entregar
un diseño adecuado del edificio en presupuesto y tiempo y a
nivel global.
Siete tendencias marcan el desarrollo de CD:
1. Costos de transporte. Tren e intermodal se convierten en opciones de transporte importantes que deben estar cerca de
los parques industriales y CD.
2. Edificios más grandes. La racionalización del inventario en
pocos CD cerca de los mercados clave se ha vuelto el indicador en este sentido. La tendencia (incluso con la tecnología.
los sistemas de manejo de materiales, radio frecuencia y
otros factores a favor de la eficiencia y la reducción de espacios) ha sido al crecimiento hacia grandes almacenes.
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5. Propiedad del CD. En el pasado, la mayoría de las compañías
eran propietarias, ahora la tendencia es a rentar para liberar
capital al negocio principal.
6. Concentración en mercados claves. El objetivo es tener la
mayor parte del inventario lo más cerca posible de los grandes mercados.
7. Socios estratégicos. Los clientes y sus empresas quieren algo
más que sólo buenos almacenes, están buscando aliados
para desarrollar sus proyectos de cadena de suministro. Las
empresas buscan reducir sus costos de transporte, inventarios y mano de obra; los clientes quieren saber con qué rapidez se puede mejorar la red logística.
CD: Dónde y cómo
Escoger el sitio adecuado para un CD se ha vuelto una especialidad, cometer errores en este proceso puede ser muy costoso, y
los efectos multiplicarse a través de la cadena de suministro de
la empresa. La labor debe ser entender al cliente y su negocio,
aviso 1 pagina
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CD:
• Análisis de capacidad
• Objetivos de servicio a cliente
• Objetivos de inventario
• Costo de operación
Planeación Estratégica
KIP' s Negocio
• Costo actual
• Procesos actuales
Operación Supply Chain
Análisis Financiero Logístico
Tendencias en el futuro del CD
Justificación del Proyecto
sus necesidades específicas en términos de supply chain y responder a las siguientes preguntas:
Potencial de ahorros
Análisis de costo beneficio
Definición del tipo de transacción
¿Dónde y por qué queremos poner el CD?
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Creciente importancia del tren e intermodal
como opciones de transporte.
Inventarios distribuidos en pocos CD con
grandes espacios cerca de los mercados
clave.
Mejoras en el manejo de materiales:
Almacenes a niveles más altos, con mayor
espacio entre columnas y menores anchos
de pasillo.
Requerimientos de espacio para estacionamiento de tráileres en espera de ser
cargados y descargados en los andenes.
Mayores operaciones de renta de espacios
de almacenamiento y CD para liberar
capital al negocio principal.
Concentración de la mayor parte del
inventario cerca de los grandes mercados.
Generación de socios estratégicos para
reducir costos de transporte, inventarios y
mano de obra; los clientes quieren mejorar
la red logística y con rapidez.
Dimensionamiento
¿Estamos entregando directamente al cliente o a través de
un distribuidor?
¿Qué segmentos de clientes queremos soportar a través del
CD?
¿Cuáles son los parámetros de servicio?
Al momento de volverse competidores globales, las empresas
han cambiado sus estructuras y sus redes de distribución. Los
diseños son ahora más flexibles, buscando maximizar troughput y asegurarse de que sus instalaciones están alineadas con
su estrategia de negocios.
El primer paso siempre será analizar la situación actual y anticipar las necesidades de reducción de tiempos de ciclo, fuentes
de suministro o decremento en los costos de operación. La idea
es analizar los costos de la cadena en un periodo representativo para determinar cómo las proyecciones de venta, nuevos negocios, tendencias de mercado y cambios en la ubicación de los
principales clientes proveedores pudieran afectar la red.
LOGISTICA
INTEGRADA
Factores geográficos
y regionales:
Proveedores y clientes
Transportistas
Mano de obra
Bien Raíz
Manejo de
materiales
Tecnología
Reingeniería y construcción
Instalaciones (luz, gas, agua) costo y disponibilidad;
Servicios de transporte;
Impuestos;
Servicios públicos;
Infraestructura de telecomunicaciones;
Los factores a considerar son:
Servicios médicos;
Disponibilidad de mano de obra;
Leyes locales;
Aspectos laborales o sindicales de la zona;
Incentivos.
Flujos de entrada
y salida
Objetivos de
Inventario
Red de Transporte
Layout
Requerimientos de
patio y andenes
cesario para el proceso de recibo, acomodo, surtimiento y embarque. Así, la labor del proveedor de servicios de bienes raíces
debe enfocarse en buscar las eficiencias, productividad y retorno potencial de la inversión que justifiquen el proyecto.
Las empresas de hoy quieren resultados medibles y claras ventajas competitivas. Los agentes y consultores especializados en
cadena de suministro son aliados excelentes para los propietarios y desarrolladores así como para los inquilinos. Lo que se
busca es que los proveedores de bienes raíces hablen el lenguaje de la logística y sean capaces de participar con los ejecutivos de las áreas de logística de las empresas en definir cómo
el CD puede ayudar en las competencias clave.
Costos de mano de obra;
Recursos educativos;
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Diseño y Administración del Proyecto
¿Cuál es la mejor manera de mover productos en nuestra cadena de distribución?
Las instalaciones diseñadas inteligentemente pueden aumentar el flujo de los productos, reduciendo pasos y el tiempo ne-
Ser exitoso en bienes raíces para la cadena de suministro es entender ambos lados: el lado operativo y el lado financiero.
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