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EDIFICIOS EN ALTURA
Oficinas del Banco HSBC - Panamá
OCEANIA Business Plaza
Ubicación: Punta Pacífica - Ciudad de Panamá
Desarrollador: Betsh & Virzi.
Due Diligence para HSBC Panamá: GRUPO SYASA
Destino: Oficinas – 2.093 estacionamientos.
Fecha de realización: MAY - JUN 2009.
Superficie total cubierta: 223.161 m2
Número de pisos: 40 niveles (Torre 1000)
Altura de la Torre 1000: 203 m
Costo de la Obra total: U$S 123,3 MM.Estado de avance: 14% Torre 1000 (Mayo 2009)
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Visto la necesidad del banco HSBC de rentar para sus operaciones en Panamá una superficie de oficinas de
aproximadamente 18.000 m2, y a los efectos de asegurar el cumplimiento de los altos estándares técnicos del banco, HSBC
México como responsable regional, requirió al GRUPO SYASA la realización de un estudio de factibilidad (Due Diligence)
que establezca las prestaciones técnicas ofrecidas por el edificio Torre 1000 del complejo Oceanía ubicado en Punta
Pacífica en la Ciudad de Panamá, y así estar en condiciones de decidir sobre la conveniencia o no de su renta.
La solicitud al GRUPO SYASA fue realizada en virtud del conocimiento del trabajo realizado en México, mediante la
participación de su filial CMG, en el desarrollo del Project Management del edificio HSBC MX Head Office entre 2004 y
2006, y otros emprendimientos, así como en edificios de complejidad en su área de influencia.
El estudio se concentró especialmente en el análisis de los
siguientes ítems, por resultar los más significativos:
• Arquitectura
• Estructura, de cimentaciones y en elevación
• Curtain Wall
• Elevadores
• Instalación de HVAC
• Instalación eléctrica
• Medios de salida. Cumplimientos de Normas NFPA
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Desde el punto de vista de la arquitectura se analizó la eficiencia
funcional de la planta proyectada, los núcleos sanitarios, los
locales técnicos, los medios de escape, módulos del
intercolumnio estructural, alturas libres de piso, plenos para
instalaciones proyectados y de reserva, accesibilidad, y todo
aspecto que tuviera impacto en el aprovechamiento de la planta.
En virtud que durante el desarrollo del proyecto fue realizado un
estudio de Impacto Vial conforme con la metodología del
Highway Capacity Manual – HCM 2000, GRUPO SYASA analizó
la modelización realizada y los resultados de las proyecciones
obtenidas, evaluando el grado de afectación del proyecto en su
entorno. Este tema asumió especial interés para el banco como
potencial usuario, en virtud de la crítica situación de la red vial de
la Ciudad de Panamá, y especialmente por la gran cantidad de
desarrollos inmobiliarios en ejecución en la zona de Punta
Pacífica.
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El dimensionamiento de los elementos estructurales, y en particular de las fundaciones que fueron diseñadas y ejecutadas
con márgenes de tolerancia, permitió que iniciada la fase de optimización del modelo estructural se plantearan, y pudieran
resolverse para la TORRE 1000, cambios en los pisos N4200 a N5400 (ofrecidos a HSBC), siendo los más significativos el
aumento de la altura de entrepisos y la eliminación de tres columnas de la planta. GRUPO SYASA analizó los cambios
introducidos en el modelo estructural global y el impacto de los nuevos esfuerzos, principalmente en los elementos
estructurales que ya se encontraban ejecutados al momento de los cambios, a fin de garantizar el correcto comportamiento
estructural del edificio. Se analizó además el plan de control de calidad implementado para la obra y se realizaron
recomendaciones de ajustes sobre el particular. Todas estas tareas fueron realizadas manteniendo prolongadas reuniones
de trabajo con los especialistas que intervinieron en el proyecto e intercambiando importante cantidad de documentación e
información.
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Se evaluaron también las sobrecargas de uso consideradas en los cálculos y su correlación con los requerimientos de
HSBC, identificándose sectores con necesidades especiales que demandarían refuerzos estructurales.
Respecto del Curtain Wall (CW) proyectado, se revisaron las Normas
aplicadas y el sistema adoptado, realizándose el análisis del tipo de cristal
especificado y su comportamiento desde el punto de vista energético y del
confort de los usuarios. En tal sentido GRUPO SYASA realizó una
simulación numérica para estimar el impacto en el costo de operación del
sistema de HVAC según diferentes tipos de cristales que conformaran los
termopaneles del CW.
Para los sistemas de elevadores previstos, ya en proceso de fabricación al
momento de intervenir GRUPO SYASA, se analizó la modelización
realizada para el estudio de tráfico y los parámetros obtenidos (tiempos de
espera, porcentajes de evacuación, tiempo de viaje), realizándose
observaciones que motivaron replanteos en los modos de operación para
satisfacer las demandas de la población del edificio. Se analizaron además
las características funcionales y dimensionales de los coches proyectados y
las previsiones para desplazamiento de cargas y mudanzas.
Columnas eliminadas desde el Nivel 4200 hasta 5400
Con referencia a la instalación de acondicionamiento ambiental, la primera tarea consistió en verificar los parámetros de
diseño utilizados en el balance térmico, temperatura y humedad interior/exterior, así como la carga térmica prevista por
iluminación y equipos. Surgieron así observación y recomendaciones a ser consideradas una vez que se disponga del lay
out de las oficinas.
Otro aspecto evaluado fue la flexibilidad del sistema proyectado, su tecnología y la instalación entregada al usuario por el
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desarrollador/promotor. En este sentido cobró importancia para HSBC, conforme con su política ambiental, la verificación
que el fluido refrigerante a ser utilizado por los equipos no dañe el medio ambiente.
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Se analizó además la posibilidad de ampliación de la capacidad de generación de frío, ya sea para disponer de
redundancia en el sistema como para la posibilidad de instalar equipos de aire acondicionado de precisión en áreas de
tecnología.
Otro tema dimensional verificado fue las alturas libres bajo ductos en los diferentes locales, especialmente en las áreas de
alfombra y el cumplimiento de los estándares requeridos por HSBC para los edificios ocupados.
La instalación eléctrica proyectada del edificio mereció varias
observaciones en el estudio realizado, fundamentalmente debido a las
grandes exigencias que en esta materia estableció HSBC. La primera
discrepancia surgió al evaluarse la carga de diseño para el suministro
total de energía normal versus los requerimientos para las mismas
áreas de oficinas. La exigencia de aumentar la potencia planteó la
necesidad de una reingeniería de la subestación transformadora y de
los sistemas conexos. Análoga situación se presentó con las cargas de
emergencia y la potencia de las plantas generadoras, así como también
con el tiempo de su autonomía de funcionamiento.
Se evaluaron también los espacios en plenos y las reservas previstas
para futuros crecimientos, y los espacios para UPS de dedicación
exclusiva de HSBC.
Respecto al análisis de la Instalación contra Incendios, Detección de Incendios, Emergencia y Seguridad, se focalizó el
estudio en la verificación del cuerpo normativo NFPA (National Fire Protection Association).
Como resultado de los estudios se determinó el subdimensionamiento de las reservas de agua en uno de los tanques
proyectados, la necesidad de aumentar el caudal de los equipos de bombeo previstos en los subsuelos y el requerimiento
de incorporar una segunda montante de incendio, todo ello para satisfacer el cumplimiento normativo planteado. Asimismo,
se plantearon recomendaciones de ajustes al proyecto de seguridad del edificio para mejorar las prestaciones de los
sistemas.
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Avances de la obra según inspección de
Mayo 2009
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