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Jurisprudencia del Superior Tribunal de Justicia
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1Voces: RECURSO DE CASACION: PROCEDENCIA - INSCRIPCION REGISTRAL PUBLICIDAD REGISTRAL - EFECTOS CON RELACION A TERCEROS - BIENES
INMUEBLES - TERCERIA DE MEJOR DERECHO - HOMOLOGACION JUDICIAL HEREDEROS Nro. y Texto Sumario: <16185> La tercerista, quien viene ejerciendo su derecho real sobre el
inmueble en base al título que le otorga el instrumento público que es la sentencia
homologatoria, con tradición efectivizada oportunamente - con anterioridad a la traba del
embargo -, tiene un derecho preferente y oponible al embargo decretado y anotado sobre el
bien inmueble en cuestión. En efecto, no existiendo saldo de precio a pagar, ni ausencia de
fecha cierta que pueda generar discusión, ni siquiera escritura pendiente de otorgamiento, la
adquisición dominial de la tercerista, contiene un grado de perfeccionamiento válidamente
oponible, atento las singularidades especialísimas del presente caso y su encuadramiento
particular en el supuesto de innecesariedad de la inscripción registral previsto en el art. 20 de la
ley 17801 respecto de uno de los sujetos - herederos - allí contemplados. Por ello corresponde
hacer lugar al recurso de casación interpuesto articulado por la tercerista y, en consecuencia,
declarar la inembargabilidad del 100 -cien- por ciento del inmueble caucionado respecto de la
incidentada. (Voto del Dr. Lutz).
Carátula: STJRNSC: SE. <55/04> "M., L. De Las M. c/ S., F. G. s/ ALIMENTOS s/ TERCERIA
DE MEJOR DERECHO s/ CASACION", (Expte. N* 18572/03 - STJ), (29-06-04). LUTZ BALLADINI - SODERO NIEVAS Sumarios Relacionados: no contiene
Referencia Normativa: <LEY>;<17801>;<ART. 20>
2Voces: INSCRIPCION REGISTRAL - PUBLICIDAD REGISTRAL - EFECTOS CON RELACION
A TERCEROS - BIENES INMUEBLES - BUENA FE Nro. y Texto Sumario: <16184> Un requisito más que se adiciona al tema de la inoponibilidad,
es la necesidad de que el tercero que la invoque sea de "buena fe"; así: "La posibilidad de los
terceros de alegar la inoponibilidad de los derechos reales por ausencia o insuficiencia de
publicidad registral está limitada a ciertos terceros calificados para exhibir un interés legítimo y
presunción de buena fe." (CNCom., Sala B, 20-05-86, Ed 120 - 189). No obstante ser la "buena
fe" un concepto difundido en el derecho, aparecen ciertas dificultades para aplicarlo en cada
caso concreto. En relación a ello comentan Llambías y Alterini: "En concordancia con la
orientación expuesta, las Primeras Jornadas Nacionales de Derecho Registral de San Rafael
declararon: "Para que el tercero interesado pueda invocar el desconocimiento de la realidad
extrarregistral de las mutaciones reales, debe ser de buena fe, la que se presume mientras no
se pruebe que conoció o debió conocer la inexactitud del registro (incluso la existencia del acto
causal)"" (op cit., pág. 294). (Voto del Dr. Lutz).
Carátula: STJRNSC: SE. <55/04> "M., L. De Las M. c/ S., F. G. s/ ALIMENTOS s/ TERCERIA
DE MEJOR DERECHO s/ CASACION", (Expte. N* 18572/03 - STJ), (29-06-04). LUTZ BALLADINI - SODERO NIEVAS -
Sumarios Relacionados: no contiene
Referencia Normativa: no contiene
3Voces: INSCRIPCION REGISTRAL - PUBLICIDAD REGISTRAL - EFECTOS CON RELACION
A TERCEROS - BIENES INMUEBLES - TERCERIA DE MEJOR DERECHO HOMOLOGACION JUDICIAL - DISOLUCION DE LA SOCIEDAD CONYUGAL INSTRUMENTOS PRIVADOS - FECHA CIERTA Nro. y Texto Sumario: <16183> En tal sentido expresan Trigo Represas y López Mesa en
relación con la oponibilidad a terceros que: "El art. 2505, Cód.Civ., ...tiende a proteger a las
personas que desconocen, por falta de la debida publicidad la verdadera situación jurídica de
los bienes. Pero la publicidad de la transferencia de dominio sobre inmuebles es
superabundante si existe un conocimiento indudable." (op. cit., pág. 49). En el presente caso, la
asignación exclusiva del dominio del inmueble a favor de la tercerista se instrumentó en un
acuerdo homologado judicialmente por una sentencia, que como tal reviste carácter de
instrumento público; imponiéndose aplicar a la valoración de su significación jurídica un alcance
superlativo, en relación con los instrumentos privados aún cuando cuenten con fecha cierta.
Existe una ética judicial y jurídica que obliga a considerar además, que la sociedad conyugal a
la que perteneció el bien inmueble se haya disuelta hace casi ocho años, sin posibilidad de
recomposición, lo que elude toda suspicacia de fraude. (Voto del Dr. Lutz).
Carátula: STJRNSC: SE. <55/04> "M., L. De Las M. c/ S., F. G. s/ ALIMENTOS s/ TERCERIA
DE MEJOR DERECHO s/ CASACION", (Expte. N* 18572/03 - STJ), (29-06-04). LUTZ BALLADINI - SODERO NIEVAS Sumarios Relacionados: no contiene
Referencia Normativa: <CCI>;<ART. 2505>
4Voces: INSCRIPCION REGISTRAL - PUBLICIDAD REGISTRAL - EFECTOS CON RELACION
A TERCEROS - HEREDEROS Nro. y Texto Sumario: <16182> Ha sostenido la jurisprudencia: "Como la legislación registral
inmobiliaria alude a que la inscripción en el Registro de la Propiedad sólo es exigible para surtir
efectos frente a terceros, no pueden prevalerse de la falta de ese requisito la cónyuge y la hija
del enajenante, porque en su calidad de herederas legítimas de éste, son continuadoras de su
persona - arts. 3410, 3417, 3418 y concs.- y por ello les son oponibles todos los actos
cumplidos por él." (Cám. 1*, Bahía Blanca, ED 76 - 234, LL 1978 - C - 38). (Voto del Dr. Lutz).
Carátula: STJRNSC: SE. <55/04> "M., L. De Las M. c/ S., F. G. s/ ALIMENTOS s/ TERCERIA
DE MEJOR DERECHO s/ CASACION", (Expte. N* 18572/03 - STJ), (29-06-04). LUTZ BALLADINI - SODERO NIEVAS Sumarios Relacionados: no contiene
Referencia Normativa: <CCI>;<ART. 3410; <CCI>;<ART. 3417; <CCI>;<ART. 3418>
5Voces: INSCRIPCION REGISTRAL - PUBLICIDAD REGISTRAL - EFECTOS CON RELACION
A TERCEROS - ALIMENTOS - BIENES INMUEBLES - EMBARGO - HEREDEROS
FORZOSOS Nro. y Texto Sumario: <16181> La publicidad registral tiene por objeto la "protección de los
terceros", posibilitando el conocimiento de la constitución de derechos reales a fin de dar
seguridad al comercio sobre inmuebles. Lo dicho precedentemente se enhebra con la
disposición del art. 20 de la ley 17801 que claramente sostiene: "Las partes, sus herederos y
los que han intervenido en la formalización del documento, como el funcionario autorizante y
los testigos en su caso, no podrán prevalerse de su falta de inscripción, y respecto de ellos el
derecho documentado se considerará registrado. En caso contrario, quedarán sujetos a las
responsabilidades civil y sanciones penales que pudieran corresponder". La norma es por
demás elocuente en relación al caso que nos ocupa, al mismo tiempo que coincide con la
postura de Llambías - Alterini quienes al tratar el tema de los terceros agregan: "Así como
parece atinado negar la oponibilidad del derecho frente a terceros interesados (y entre ellos el
tercero registral) sin la publicidad registral, puesto que ante dos intereses legítimos debe
sacrificarse al que incurrió en negligencia, no es convincente que en la confrontación entre
quien aduce el interés legítimo de un titular no diligente y quien carece de ese interés se pueda
optar por el segundo. Al desecharse la exigencia de la inscripción para la oponibilidad del
derecho a los terceros desinteresados, al mero "poenitus extranei", surge la mentada
posibilidad de acciones reales articuladas por quienes sólo cuentan con título suficiente y
tradición, más no con registración, dirigidas contra intrusos que los desposeyeran, ..." (op. cit.,
págs. 290, 291). El artículo 20 de la ley 17801 antes transcripto, ayuda a zanjar la cuestión aquí
planteada, puesto que la embargante pretende a través de dicha medida, hacer efectivo el
crédito alimentario correspondiente a sus hijos menores, respecto de su padre, quien según la
inscripción registral aparece aún como titular del 50 -cincuenta- por ciento del inmueble
embargado. Pero tales menores, en su carácter de hijos del deudor alimentario, encuadran en
la calificación de "herederos forzosos" del mismo y con una correcta hermenéutica, pueden
considerarse como tales en el concepto de "herederos" contenido en la enumeración del art. 20
referido; respecto de los cuales el derecho documentado se considera registrado, no pudiendo
prevalerse de la falta de inscripción. Son esos "hijos - herederos" los acreedores de su padre,
deudor y embargado. (Voto del Dr. Lutz).
Carátula: STJRNSC: SE. <55/04> "M., L. De Las M. c/ S., F. G. s/ ALIMENTOS s/ TERCERIA
DE MEJOR DERECHO s/ CASACION", (Expte. N* 18572/03 - STJ), (29-06-04). LUTZ BALLADINI - SODERO NIEVAS Sumarios Relacionados: no contiene
Referencia Normativa: <LEY <17801>;<ART. 20>
6Voces: TERCEROS: CONCEPTO - INSCRIPCION REGISTRAL - PUBLICIDAD REGISTRAL EFECTOS CON RELACION A TERCEROS Nro. y Texto Sumario: <16180> Sostienen Llambías y Alterini: "La primera aproximación a la
noción de terceros dentro del ámbito registral, la proporciona la acepción gramatical del
vocablo, que nos indica que se trata de persona que sea distinta de dos o más que intervienen
en un negocio jurídico. Este concepto que sirve para connotar a todo aquel que no es parte se
corresponde con la noción más común en derecho civil. En ese sentido primario terceros son
todos aquellos que no pueden ser "perjudicados" por los efectos de las relaciones jurídicas
enhebradas por otros, a las que pueden permanecer extraños, por resultar para ellos "res inter
alios acta", principio que en el marco contractual se expresa en el art. 1195, "in fine", en los
siguientes términos: "Los contratos no pueden perjudicar a terceros". Los terceros aludidos son
los "poenitus extranei", simples terceros integrantes de la comunidad, terceros desinteresados."
(Código Civil Anotado; T.IV - A, Derechos Reales; Ed.Abeledo Perrot; pág. 290). (Voto del Dr.
Lutz).
Carátula: STJRNSC: SE. <55/04> "M., L. De Las M. c/ S., F. G. s/ ALIMENTOS s/ TERCERIA
DE MEJOR DERECHO s/ CASACION", (Expte. N* 18572/03 - STJ), (29-06-04). LUTZ BALLADINI - SODERO NIEVAS Sumarios Relacionados: no contiene
Referencia Normativa: <CCI>;<ART. 1195>
7Voces: INSCRIPCION REGISTRAL - PUBLICIDAD REGISTRAL - INSCRIPCION
DECLARATIVA Nro. y Texto Sumario: <16179> En el mismo sentido Bueres y Highton, formulando
observaciones a la redacción del tipo contenido en la citada norma, sostienen: "La primera
frase del art. 2505 resultó más problemática, pues planteó la siguiente cuestión: ¿qué significa
el "perfeccionamiento" de la adquisición o transmisión del derecho real, que solamente podría
tener lugar mediante la inscripción registral?. Según el diccionario, la acepción del término
"perfeccionar", en derecho, es la siguiente: "completar los requisitos para que un acto civil,
especialmente un contrato tenga plena fuerza jurídica", pudiéndose entonces deducir que un
acto, antes de ser perfeccionado, tiene fuerza jurídica, aunque no plena, plenitud que alcanzará
cuando los requisitos existentes sean completados con los que le faltan.... Sobre la base de los
distintos argumentos que se esgrimieron se sostuvo que la inscripción registral tenía alcance ya
declarativo, ya constitutivo, pero tuvo mayores apoyos el primer criterio, que terminó por
imponerse." ("Código Civil y Normas Complementarias. Análisis Doctrinario y Jurisprudencial",
T. 5, Derechos Reales, Ed. Hammurabi, ed. 1997; págs. 337, 338). (Voto del Dr. Lutz).
Carátula: STJRNSC: SE. <55/04> "M., L. De Las M. c/ S., F. G. s/ ALIMENTOS s/ TERCERIA
DE MEJOR DERECHO s/ CASACION", (Expte. N* 18572/03 - STJ), (29-06-04). LUTZ BALLADINI - SODERO NIEVAS Sumarios Relacionados: no contiene
Referencia Normativa: <CCI>;<ART. 2505>
8Voces: BIENES INMUEBLES - INSCRIPCION REGISTRAL - PUBLICIDAD REGISTRAL INSCRIPCION DECLARATIVA - TERCERIA DE MEJOR DERECHO Nro. y Texto Sumario: <16178> Ahora bien en el sistema de nuestro Código Civil, de
conformidad a lo establecido en el art. 2505, reformado por la ley 17711, "La adquisición o
transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada
mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción
que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras
no estén registradas.". Varias reflexiones impone el contenido de la norma. Así, la primera de
ellas referida al carácter que debe asignarse a la inscripción registral, esto es si "declarativa" o
"constitutiva". La doctrina es conteste en sostener que la inscripción registral tiene efectos
declarativos. Al respecto sostienen Trigo Represas y López Mesa: "La inscripción registral es
declarativa y no constitutiva en el derecho vigente desde el 1* de julio de 1968; su principal
efecto es la oponibilidad a terceros del acto registrado. La inscripción en el registro de
Propiedades, introducida por la ley 17711 mediante la reforma del art. 2505, Cód. Civ., sólo
perfecciona la adquisición o transferencia de los derechos reales sobre el inmueble, desde que
la inscripción en el Registro no tiene carácter constitutivo sino declarativo. No puede olvidarse
el carácter puramente publicístico de la inscripción dominial que sólo incumbe al
perfeccionamiento del acto para que pueda ser válidamente opuesto a terceros;..." y así
también refiriéndose a la prueba del dominio de los inmuebles los citados autores sostienen:
"La calidad dominial se demuestra con el título correspondiente; la reforma introducida por la
ley 17711 del Cód. Civil no modificó el régimen de adquisición del dominio de inmuebles y la
prueba respectiva, limitándose a reglar la publicidad de los derechos reales...." ("Código Civil y
Leyes Complementarias Anotados", T. IV - B, pág. 48; Ed Depalma, ed. 1999. (Voto del Dr.
Lutz).
Carátula: STJRNSC: SE. <55/04> "M., L. De Las M. c/ S., F. G. s/ ALIMENTOS s/ TERCERIA
DE MEJOR DERECHO s/ CASACION", (Expte. N* 18572/03 - STJ), (29-06-04). LUTZ BALLADINI - SODERO NIEVAS Sumarios Relacionados: no contiene
Referencia Normativa: <CCI>;<ART. 2505>