Download Manual de Uso y Mantenimiento

SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
Ercilla nº 17, 7º. - 48009 BILBAO – BIZKAIA Tel – Fax 944 240 787 e-mail:
[email protected]
Expte. 08003
MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO
PROYECTO:
SITUACION;
PROPIETARIO:
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES / FASE 2
Errebale kalea nº 4 / Larrabetzu / Bizkaia
AYUNTAMIENTO DE LARRABETZU
SANCHEZ PUERTA & Asociados
Ercilla nº 17, 7º 48009 BILBAO / Tel – Fax: 944 240 787 / e-mail: [email protected]
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES /FASE 2
EXPTE: 08003
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
ÍNDICE
1. Manual de uso y mantenimiento
2.1. Cimentación
2.1.1. Zapatas aisladas
2.1.2. Zapatas corridas
2.1.3. Muros de contención
2.1.3.1. Muros de contención de hormigón armado
2.1.3.2. Muros pantalla
2.2. Estructura
2.2.1. Pilares
2.2.1.1. Hormigón
2.2.1.2. Madera
2.2.2. Vigas
2.2.2.1. Hormigón
2.2.2.2. Madera
2.2.3. Forjados
2.2.3.1. Unidireccionales de viguetas de hormigón
2.2.4. Losas de escalera
2.3. Cerramientos
2.3.1. Muros
2.3.1.1. Fábricas de ladrillo
2.3.1.2. Cerramientos de piedra
2.3.2. Carpintería exterior
2.3.2.1. Madera
2.3.3. Acristalamiento
2.3.3.1. Doble
2.3.3.2. Laminado
2.3.4. Barandillas
2.3.4.1. Metálicas
2.3.5. Vierteaguas
2.3.6. Albardillas
2.4. Particiones
2.4.1. Tabiques
2.4.2. Carpintería interior
2.5. Revestimientos
2.5.1. De fachadas
pág. 1
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
2.5.1.1. Enfoscados
2.5.2. De particiones
2.5.2.1. Guarnecidos y enlucidos de yeso
2.5.2.2. Empanelados de madera natural
2.5.3. De techos
2.5.3.1. Placas de escayola
2.5.3.2. Modulares de fibra
2.5.4. Pinturas
2.5.4.1. Plásticas
2.5.4.2. Barnices
2.5.5. Pavimentos
2.5.5.1. Cerámicos
2.6. Cubierta
2.6.1. Tejado
2.6.1.1. Tipo de cubrición
2.6.1.1.1. Tejas cerámicas curvas
2.6.1.2. Caballetes y limas
2.6.1.2.1. Caballetes de teja cerámica curva
2.6.1.3. Canalones
2.6.1.3.1. Vistos
2.7. Aislamiento
2.7.1. Térmico
2.7.2. Acústico
2.7.3. Aislamientos en cubierta
2.8. Instalaciones
2.8.1. Fontanería
2.8.1.1. Agua fría
2.8.1.2. Agua caliente sanitaria
2.8.1.3. Elementos de suministro
2.8.1.3.1. Contadores de consumo
2.8.1.4. Tuberías
2.8.1.4.1. Cobre
2.8.1.5. Aparatos sanitarios
2.8.1.5.1. Porcelana vitrificada
2.8.1.6. Grifería
2.8.1.6.1. Griferías monomando
2.8.2. Red de saneamiento
2.8.2.1. Bajantes de aguas residuales
pág. 2
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
2.8.2.1.1. PVC
2.8.2.2. Bajantes de aguas pluviales
2.8.2.2.1. PVC
2.8.2.3. Arquetas
2.8.2.3.1. Hormigón
2.8.2.4. Colectores
2.8.2.4.1. Enterrados
2.8.2.4.2. Colgados
2.8.3. Electricidad
2.8.3.1. Elementos eléctricos
2.8.3.1.1. Cuadro general de distribución
2.8.3.1.2. Interruptor control de potencia
2.8.3.1.3. Interruptores diferenciales
2.8.3.1.4. Interruptores magnetotérmicos
2.8.3.1.5. Circuitos interiores
2.8.3.1.6. Interruptores
2.8.3.1.7. Enchufes
2.8.3.2. Luminarias
2.8.3.2.1. Normales
2.8.3.2.2. De emergencia
2.8.3.2.3. De señalización
2.8.3.2.4. Incandescentes
2.8.3.2.5. Halógenas
2.8.3.2.6. Fluorescentes
2.8.4. Gas
2.8.4.1. Gases canalizados
2.8.5. Climatización
2.8.5.1. Calefacción
2.8.6. Elevación
2.8.6.1. Ascensores eléctricos
2.8.7. Protección
2.8.7.1. Contra incendios
2.8.8. Instalaciones audiovisuales
2.8.8.1. Telefonía
2.9. Zonas comunitarias exteriores
2.9.1. Urbanización y mobiliario urbano
pág. 3
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 5
1. Manual de uso y mantenimiento
2.1. Cimentación
A) Descripción
Está encargada de transmitir el peso del edificio al terreno sobre una superficie amplia, de modo que las presiones que se generen sobre él sean lo
suficientemente bajas como para que no ceda.
B) Uso: Precauciones
Después de fuertes lluvias se observarán las posibles humedades y el buen funcionamiento de las perforaciones de drenaje y desagüe.
C) Uso: Prescripciones
Modificación de cargas:
Debe evitarse cualquier tipo de cambio en el sistema de carga de las distintos partes del edificio. Si desea introducir modificaciones o cualquier cambio de uso
dentro del edificio consulte a un técnico competente.
Lesiones:
Las lesiones (grietas, desplomes) en la cimentación no son apreciables directamente y se detectan a partir de las que aparecen en otros elementos
constructivos (paredes, techos, etc.). En estos casos hace falta que un técnico competente realice un informe sobre las lesiones detectadas, determine su
gravedad y, si es el caso, la necesidad de intervención.
Las alteraciones de importancia efectuadas en los terrenos próximos, como son nuevas construcciones, realización de pozos, túneles, vías, carreteras o
rellenos de tierras pueden afectar a la cimentación del edificio. Si durante la realización de los trabajos se detectan lesiones, deberán estudiarse y, si es el
caso, se podrá exigir su reparación.
Las corrientes subterráneas de agua naturales y las fugas de conducciones de agua o de desagües pueden ser causa de alteraciones del terreno y de
descalces de la cimentación. Estos descalces pueden producir un asentamiento de la zona afectada que puede transformarse en deterioros importantes en el
resto de la estructura. Por esta razón, es primordial eliminar rápidamente cualquier tipo de humedad proveniente del subsuelo.
2.1.1. Zapatas aisladas
A) Uso: Precauciones
En caso de producirse fugas en las redes de saneamiento o abastecimiento, se repararán rápidamente para no causar daños a la cimentación.
Si por causa de excavaciones o nuevas construcciones próximas se observan daños, será necesario ponerlo en conocimiento de un técnico competente.
B) Uso: Prohibiciones
No se realizarán excavaciones junto a las zapatas, que puedan alterar su resistencia. No se modificarán las solicitaciones previstas en proyecto, sin un
estudio previo.
C) Mantenimiento: Usuario
La zona de cimentación debe mantenerse en el mismo estado que quedó tras la ejecución de las obras.
Si se observan defectos, fisuras, ruidos, deberán ponerse en conocimiento del personal técnico adecuado.
D) Mantenimiento: Profesional
Reparación y sustitución del sellado de juntas.
En las revisiones periódicas de mantenimiento de la estructura, deberá dictaminarse si se precisa un estudio más detallado del estado de la cimentación.
2.1.2. Zapatas corridas
A) Uso: Precauciones
En caso de producirse fugas en las redes de saneamiento o abastecimiento, se repararán rápidamente para no causar daños a la cimentación.
Si por causa de excavaciones o nuevas construcciones próximas se observan daños, será necesario ponerlo en conocimiento de un técnico competente.
B) Uso: Prohibiciones
No se realizarán excavaciones junto a las zapatas, que puedan alterar su resistencia. No se modificarán las solicitaciones previstas en Proyecto, sin un
estudio previo.
C) Mantenimiento: Usuario
La zona de cimentación debe mantenerse en el mismo estado que quedó tras la ejecución de las obras.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 6
Si se observan defectos, fisuras, ruidos, deberán ponerse en conocimiento del personal técnico adecuado.
D) Mantenimiento: Profesional
Reparación y sustitución del sellado de juntas.
En las revisiones periódicas de mantenimiento de la estructura, deberá dictaminarse si se precisa un estudio más detallado del estado de la cimentación.
2.1.3. Muros de contención
A) Descripción
Están encargados de contener las tierras en garajes y sótanos. Suelen ser generalmente de hormigón, aunque también podemos encontrarlos de ladrillo en
edificaciones pequeñas.
B) Uso: Precauciones
Se evitarán en la zona los elementos o productos químicos, que puedan alterar química o mecánicamente al muro o a las tierras contenidas.
C) Uso: Prescripciones
La zona debe mantenerse exenta de elementos que alteren la humedad del terreno contenido.
Mantener los drenajes en perfecto estado de funcionamiento.
D) Uso: Prohibiciones
No se deben introducir cuerpos duros en las juntas.
No se adosarán al muro elementos estructurales y/o acopios que puedan alterar su estabilidad.
No se dispondrán líquidos o sustancias que puedan alterar sus paramentos.
No abrir zanjas paralelas al muro y junto a la base del mismo.
No deben plantarse determinadas especies de árboles, sus raíces pueden ser causa de daños graves.
2.1.3.1. Muros de contención de hormigón armado
A) Uso: Precauciones
No se dispondrá en el trasdós del muro cargas que rebasen las previstas en Proyecto, en una distancia de al menos dos veces la altura del muro, contado
desde su coronación.
No se adosarán en el intradós acopios o elementos estructurales que puedan alterar su estabilidad.
B) Uso: Prescripciones
C) Uso: Prohibiciones
No se plantarán árboles en las inmediaciones del muro. En todo caso, antes de hacerlo deberán consultar con un profesional, por si las raíces pudieran causar
daños.
No se abrirán zanjas paralelas al muro en las inmediaciones del intradós.
No se manipularán forjados ni vigas que apuntalen al muro en su coronación.
D) Mantenimiento: Usuario
Inspección visual de los paramentos, de las juntas y del sistema de drenaje después de cada periodo anual de lluvias.
E) Mantenimiento: Profesional
Reparación y sustitución del sellado de las juntas.
2.1.3.2. Muros pantalla
A) Uso: Precauciones
No se adosarán en el intradós acopios o elementos estructurales que puedan alterar su estabilidad.
B) Mantenimiento: Usuario
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 7
Inspección visual de los paramentos y de las juntas después de cada periodo anual de lluvias.
C) Mantenimiento: Profesional
Reparación y sustitución del sellado de las juntas.
2.2. Estructura
A) Uso: Prescripciones
Las juntas de dilatación, aunque sean elementos que en muchas ocasiones no son visibles, cumplen una importante misión en el edificio: la de absorber los
movimientos provocados por los cambios térmicos que sufre la estructura y evitar lesiones en otros elementos del edificio. Es por esto, que un mal
funcionamiento de estos elementos provocará problemas en otros puntos del edificio y, como medida preventiva, necesitan ser inspeccionados periódicamente
por un técnico competente.
Las lesiones que se produzcan por un mal funcionamiento de las juntas estructurales, se verán reflejadas en forma de grietas en la estructura, los
cerramientos y los forjados.
2.2.1. Pilares
A) Uso: Precauciones
Las humedades persistentes en los elementos estructurales tienen un efecto nefasto sobre la conservación de la estructura.
Si se tienen que colgar objetos (cuadros, estanterías, muebles o luminarias) en los elementos estructurales se deben utilizar tacos y tornillos adecuados para
el material de base.
Lesiones:
Durante la vida útil del edificio pueden aparecer síntomas de lesiones en la estructura o en elementos en contacto con ella. En general, estos defectos pueden
ser de carácter grave. En estos casos es necesario que un técnico competente analice las lesiones detectadas, determine su importancia y, si es el caso,
decida la necesidad de una intervención.
Relación orientativa de síntomas de lesiones con posible repercusión sobre la estructura:
- Deformaciones: desplomes de paredes, fachadas y pilares.
- Fisuras y grietas: en paredes, fachadas y pilares.
- Piezas de piedra fracturadas o con grietas verticales.
- Desconchados en las esquinas de los ladrillos cerámicos.
- Desconchados en el revestimiento de hormigón.
- Aparición de manchas de óxido en elementos de hormigón armado.
- Pequeños orificios en la madera que desprenden un polvo amarillento.
- Humedades en las zonas donde se empotran las vigas en las paredes.
- Reblandecimiento de las fibras de la madera.
- Manchas de óxido en elementos metálicos.
B) Uso: Prohibiciones
Los elementos que forman parte de la estructura del edificio, paredes de carga incluidas, no se pueden alterar sin el controlde un técnico competente. Esta
prescripción incluye la realización de rozas en las paredes de carga y la abertura de pasos para la redistribución de espacios interiores.
2.2.1.1. Hormigón
A) Descripción
Dentro de este apartado están incluidas los pilares o soportes de hormigón armado. Son las estructuras más frecuentes en bloques de viviendas.
B) Uso: Precauciones
Se procurará colocar los elementos de mobiliario de gran peso cercanos a los pilares.
En general, los orificios pequeños (tacos para cuadros, estanterías, etc.) no ocasionan ningún problema. No son recomendables orificios mayores en pilares.
En cualquier caso, se procurará distanciarlos y se evitará dejar al aire hierros de la armadura.
Se evitarán situaciones de humedad persistente que pueden ocasionar corrosión de los hierros.
No es conveniente sobrepasar la sobrecarga de uso (Véase la memoria del Proyecto) aunque si esto ocurre sólo localmente en general no tiene trascendencia
en los pilares.
C) Uso: Prescripciones
Si se aprecia alguna anomalía aparente, fisuras, deterioro o alteración de un elemento estructural, será necesaria una inspección y un informe técnico por
parte de un especialista, que haga una revisión total.
Si los pilares y vigas son vistos, la limpieza se llevará a cabo con un cepillo de raíces y agua.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 8
La comunidad debe conservar en su poder toda la documentación técnica en que figuren los esfuerzos de cálculo de los soportes y vigas. No deben
excederse las cargas del proyecto. Si se prevén cambios que puedan alterar las cargas, o se aprecia algún tipo de anomalía, se debe acudir a un técnico
competente.
D) Uso: Prohibiciones
Se prohíbe terminantemente toda manipulación de los pilares (picado, perforado, etc.) que disminuya su sección resistente o deje hierros al descubierto. En
este último caso, de producirse, las armaduras deberán protegerse con mortero de cemento, nunca con yeso.
No se incrementarán las cargas que soporta la estructura.
No exponer (salvo que así esté dispuesto en el proyecto) a la humedad los soportes y vigas, y reparar de inmediato cualquier fuga en las instalaciones de
suministro o evacuación de agua, tomándose las medidas de protección de la estructura que sean necesarias.
No abrir rozas ni taladros en general, si es imprescindible, los huecos no serán mayores de 3 cm. y con una separación mínima de 30 cm. En todo caso,
consultar con un técnico competente.
E) Mantenimiento: Usuario
La aparición de fisuras o grietas en pilares reviste, en general, más importancia que en otros elementos estructurales. Si se observan deberá avisarse al
técnico competente (Arquitecto o Arquitecto Técnico) quien dictaminará su importancia y, si es el caso, las medidas a llevar a cabo.
La aparición de manchas de óxido es indicativa de corrosión de las armaduras. Deberá avisarse a un Técnico competente.
En pilares vistos suelen producirse erosiones por golpes (Plantas bajas, garajes). En general pueden ser reparadas por personal cualificado. Si las lesiones
son de consideración deberá ponerse en conocimiento de Técnico competente.
F) Mantenimiento: Profesional
En general la reparación de pequeñas erosiones, desconchones, humedades no persistentes, etc.
Toda manipulación de mayor entidad de estos elementos requiere conocimientos técnicos por lo que no deberán llevarse a cabo sin la supervisión de un
Técnico competente.
2.2.1.2. Madera
A) Descripción
Estructuras de madera, normalmente en viviendas pequeñas y, especialmente, para estructuras de cubierta.
B) Uso: Precauciones
Se procurará colocar los elementos de mobiliario de gran peso cercanos a los pilares.
En general, los orificios pequeños (tacos para cuadros, estanterías, etc.) no ocasionan ningún problema. No son recomendables orificios mayores en pilares.
Se evitarán situaciones de humedad persistente que pueden ocasionar pudrición de la madera. No es conveniente sobrepasar la sobrecarga de uso (véase la
memoria del proyecto) aunque si esto ocurre sólo localmente en general no tiene trascendencia en los pilares.
C) Uso: Prohibiciones
Se prohíbe terminantemente toda manipulación de los pilares o de los capiteles (picado, perforado, etc.) que disminuya su sección resistente.
D) Mantenimiento: Usuario
Aparición de pandeos o desplomes. Si se observan deberá avisarse al técnico competente (Arquitecto o Arquitecto Técnico) quien dictaminará su importancia
y, si es el caso, las medidas a llevar a cabo.
Situaciones persistentes de humedad. Existencia de insectos xilófagos (carcomas o termitas) normalmente detectables por la aparición de pequeños agujeros
que desprenden polvo amarillento.
En pilares vistos suelen producirse erosiones por golpes. En general pueden ser reparadas por personal cualificado. Si las lesiones son de consideración
deberá ponerse en conocimiento de Técnico competente.
E) Mantenimiento: Profesional
En general la reparación de pequeñas erosiones, humedades no persistentes, etc.
Toda manipulación de mayor entidad de estos elementos (por ejemplo, su sustitución o eliminación) o sobre elementos de arriostramiento (diagonales o
muros) requiere conocimientos técnicos por lo que no deberán llevarse a cabo sin la supervisión de un Técnico competente.
2.2.2. Vigas
2.2.2.1. Hormigón
A) Descripción
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 9
Dentro de este apartado están incluidas las vigas de hormigón armado. Son las estructuras más frecuentes en bloques de viviendas.
B) Uso: Precauciones
Se procurará colocar los elementos de mobiliario de gran peso (estanterías, librerías) sobre las vigas y, en lo posible, cercanos a los pilares. Para ello será
conveniente conocer su localización lo que puede ser fácil en el caso de vigas descolgadas o exigir disponer de los planos de la estructura del edificio en el
caso de vigas planas.
En general, los orificios pequeños (tacos para cuelgue de lámparas, etc.) no ocasionan ningún problema. No son recomendables orificios mayores aunque
pueden ser realizados con supervisión de Técnico competente. En cualquier caso, se procurará distanciarlos y se evitará dejar al aire hierros de la armadura.
Se evitarán situaciones de humedad persistente que pueden ocasionar corrosión de los hierros.
No es conveniente sobrepasar la sobrecarga de uso ni las hipótesis de carga (véase la memoria del proyecto).
C) Uso: Prescripciones
En caso de que se aprecien anomalías, tales como fisuras o deterioros de los elementos estructurales, será necesaria una inspección y un informe técnico por
parte de un especialista, que haga una revisión total.
Si los pilares y vigas son vistos, la limpieza se realizará con un cepillo de raíces y agua.
La Comunidad de Propietarios debería conservar en su poder toda la documentación técnica en la que figuren las cargas de cálculo de los pilares y vigas.
Durante la vida del edificio, no deben superarse nunca las cargas del Proyecto.
Debe tenerse en cuenta que las fisuras, aún cuando no revistan peligro para la resistencia y estabilidad, pueden ser (sobre todo en vigas a la intemperie) el
camino de entrada de la humedad y, en consecuencia, de la corrosión de las armaduras.
D) Uso: Prohibiciones
Se prohíbe terminantemente toda manipulación de las vigas (picado, perforado, etc.) que disminuya su sección resistente o deje barras de acero al
descubierto. En este último caso, de producirse, las armaduras deberán protegerse con mortero de cemento, nunca con yeso.
No se incrementarán las cargas para las que está calculada la estructura.
No exponer (salvo que así esté dispuesto en el proyecto) a la humedad los soportes y vigas, y reparar de inmediato cualquier fuga en las instalaciones de
suministro o evacuación de agua, tomándose las medidas de protección de la estructura que sean necesarias.
No abrir rozas ni taladros en general, si es imprescindible, los huecos no serán mayores de 3 cm. y con una separación mínima de 30 cm. En todo caso,
consultar con un técnico competente.
E) Mantenimiento: Usuario
En caso de ser observada la aparición de fisuras o grietas deberá avisarse al técnico competente (Arquitecto o Arquitecto Técnico) quien dictaminará su
importancia y, si es el caso, las medidas a llevar a cabo. Debe tenerse en cuenta que la aparición de fisuras en otros elementos no estructurales (muros o
tabiques) puede ser indicativo de un incorrecto funciona-miento de la estructura.
La aparición de manchas de óxido es síntoma de corrosión de las armaduras. Deberá avisarse a un técnico competente.
En vigas descolgadas suelen producirse erosiones por golpes (sobre todo en plantas bajas, garajes, etc.). En general pueden ser reparadas por personal
cualificado. Si las lesiones son de consideración deberá ponerse en conocimiento de un técnico competente.
F) Mantenimiento: Profesional
En general la reparación de pequeñas erosiones, desconchones, humedades no persistentes, etc.
Toda manipulación de mayor entidad de estos elementos requiere conocimientos técnicos por lo que no deberán llevarse a cabo sin la supervisión de un
Técnico competente.
2.2.2.2. Madera
A) Descripción
Estructuras de madera, normalmente en viviendas pequeñas y, especialmente, para estructuras de cubierta.
B) Uso: Precauciones
Se procurará colocar los elementos de mobiliario de gran peso sobre las vigas y, en lo posible, cercanos a los pilares o muros de carga.
En general, los orificios pequeños (tacos para cuelgue de lámparas, etc.) no ocasionan ningún problema. No son recomendables orificios mayores en vigas.
Se evitarán situaciones de humedad persistente que pueden ocasionar pudrición de la madera.
No es conveniente sobrepasar la sobrecarga de uso ni las hipótesis de carga (véase la memoria del proyecto).
C) Uso: Prescripciones
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 10
La Comunidad de Propietarios debería conservar en su poder toda la documentación técnica en la que figuren las cargas de cálculo de los pilares y vigas.
Durante la vida del edificio, no deben superarse nunca las cargas del Proyecto.
D) Uso: Prohibiciones
Se prohíbe terminantemente toda manipulación de loas vigas (picado, perforado, etc.) que disminuya su sección resistente.
E) Mantenimiento: Usuario
Aparición de flechas excesivas. Si se observan deberá avisarse al técnico competente (Arquitecto o Arquitecto Técnico) quien dictaminará su importancia y, si
es el caso, las medidas a llevar a cabo.
Situaciones persistentes de humedad (por ejemplo, en el empotramiento en muros). Existencia de insectos xilófagos (carcomas o termitas) normalmente
detectables por la aparición de pequeños agujeros que desprenden polvo amarillento.
F) Mantenimiento: Profesional
En general la reparación de pequeñas erosiones, humedades no persistentes, etc.
Toda manipulación de mayor entidad de estos elementos (por ejemplo, su sustitución o eliminación) requiere conocimientos técnicos por lo que no deberán
llevarse a cabo sin la supervisión de un Técnico competente.
2.2.3. Forjados
A) Descripción
Los forjados pueden estar elaborados por distintos materiales, igual que los pilares y las vigas. Sin embargo los más comunes son los de hormigón y bovedilla
cerámica que tienen los nervios o viguetas de acero o también de hormigón. Hay forjados llamados reticulares que no tienen bovedillas cerámicas ni viguetas,
están compuestos sólo por hormigón armado. Este tipo de forjados son muy comunes en garajes. Estructuras muy similares a los forjados, pero de espesor
más reducido, son las losas de escaleras.
La sobrecarga admisible en las viviendas es de 400 kg/m²
B) Uso: Precauciones
Uso:
En general, deben colocarse los muebles de gran peso o que contienen materiales de gran peso -como es el caso de armarios y librerías- cerca de pilares o
paredes de carga.
En los forjados deben colgarse los objetos (luminarias) con tacos y tornillos adecuados para el material de base.
Lesiones:
Con el paso del tiempo es posible que aparezca algún tipo de lesión detectable desde la parte inferior del techo. Si aparece alguno de los siguientes síntomas
se recomienda que realice una consulta a un técnico competente.
Relación orientativa de síntomas de lesiones con posible repercusión sobre la estructura:
- Deformaciones: abombamientos en techos, baldosas del pavimento desencajadas, puertas o ventanas que no ajustan.
- Fisuras y grietas: en techos, suelos, vigas y dinteles de puertas, balcones y ventanas.
- Desconchados en el revestimiento de hormigón.
- Manchas de óxido en elementos de hormigón.
- Desconchados en el revestimiento de hormigón.
- Manchas de óxido en elementos de hormigón.
- Desconchados en el revestimiento de hormigón.
- Manchas de óxido en elementos de hormigón.
- Desconchados en el revestimiento de hormigón.
- Manchas de óxido en elementos de hormigón.
- Desconchados en el revestimiento de hormigón.
- Manchas de óxido en elementos de hormigón.
- Manchas de óxido en elementos metálicos.
- Pequeños agujeros en la madera que desprenden un polvo amarillento.
- Humedades en las zonas donde se empotran las vigas en las paredes.
- Reblandecimiento de las fibras de la madera.
- Pequeños agujeros en la madera que desprenden un polvo amarillento.
- Humedades en las zonas donde se empotran las vigas en las paredes.
- Reblandecimiento de las fibras de la madera.
- Desconchados en el revestimiento de hormigón.
- Manchas de óxido en elementos de hormigón.
- Desconchados en el revestimiento de hormigón.
- Manchas de óxido en elementos de hormigón.
- Desconchados en el revestimiento de hormigón.
- Manchas de óxido en elementos de hormigón.
C) Uso: Prescripciones
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 11
En especial en locales comerciales, deberá indicarse en los forjados y de forma visible la limitación de sobrecargas a que quedan sujetos. Las cargas sobre
forjado y escaleras no deben superar, en ningún caso, las de proyecto. Si se prevé algún cambio que pueda alterarlas, será necesario recurrir a un técnico
competente.
Si la estructura de forjados y losas de escaleras son vistas, es decir que se ven en el techo las viguetas y las bovedillas sin recubrimiento, las superficies de
las viguetas deben permanecer limpias para que la pintura y la base estén en las mejores condiciones de durabilidad. Si en el suelo se ve el hormigón, éste se
puede limpiar con cepillo de raíces y agua. Y si están recubiertos por otro material (yeso, solado, etc.), éste se debe mantener también limpio, sin agresiones
que lo dañen.
La Comunidad debe conservar en su poder toda la documentación técnica relativa al forjado, donde figurarán las sobrecargas máximas a las que, éste y las
losas, se pueden someter.
Se procederá al pintado de los elementos metálicos vistos cada 3 años.
La estructura tiene una resistencia limitada: ha sido dimensionada para aguantar su propio peso y los pesos añadidos de personas, muebles y
electrodomésticos. Si se cambia el tipo de uso del edificio, por ejemplo a almacén, la estructura se sobrecargará y se sobrepasarán los límites de seguridad.
D) Uso: Prohibiciones
No se permiten huecos no previstos en el proyecto que afecten a los nervios de forjados y escaleras o a las viguetas y a las vigas.
Se prohíbe cualquier uso que los someta a una humedad habitual, se reparará inmediatamente cualquier fuga observada en las canalizaciones de suministro o
evacuación de agua.
2.2.3.1. Unidireccionales de viguetas de hormigón
A) Uso: Precauciones
Se procurará colocar los elementos de mobiliario de gran peso (estanterías, librerías) sobre las vigas y, en lo posible, cercanos a los pilares. Para ello será
conveniente conocer su localización lo que puede ser fácil en el caso de vigas descolgadas o exigir disponer de los planos de la estructura del edificio en el
caso de vigas planas.
Los orificios en las piezas aligerantes, no ocasionan, en general, ningún problema. Para piezas aligerantes de poliestireno u otros materiales escasamente
resistentes existen en el mercado tacos especiales. En los nervios pueden practicarse pequeñas perforaciones (tacos), no siendo recomendables orificios
mayores. En cualquier caso, se evitará dejar al aire hierros de la armadura.
Se evitarán situaciones de humedad persistente que pueden ocasionar corrosión de los hierros.
No es conveniente sobrepasar la sobrecarga de uso ni las hipótesis de carga (véase la memoria del proyecto).
Debe ser tenido en cuenta que las fisuras, aún cuando no revistan peligro para la resistencia y estabilidad, pueden ser (sobre todo en forjados a la intemperie)
el camino de entrada de la humedad y, en consecuencia, de la corrosión de las armaduras.
B) Uso: Prohibiciones
Se prohíbe terminantemente toda manipulación de los forjados (picado, perforado, etc.) que disminuya su sección resistente o deje hierros al descubierto. En
este último caso, de producirse, las armaduras deberán protegerse con mortero de cemento, nunca con yeso.
C) Mantenimiento: Usuario
En caso de ser observada en los techos la aparición de fisuras o grietas deberá avisarse al técnico competente (Arquitecto o Arquitecto Técnico) quien
dictaminará su importancia y, si es el caso, las medidas a llevar a cabo. Debe tenerse en cuenta que la aparición de lesiones en otros elementos no
estructurales (fisuras en muros o tabiques, descuadre de puertas o ventanas) puede ser indicativo de un incorrecto funcionamiento de la estructura.
La aparición de manchas de óxido es síntoma de corrosión de las armaduras. Deberá avisarse a un Técnico competente.
D) Mantenimiento: Profesional
En general la reparación de pequeñas erosiones, desconchones, humedades no persistentes, etc.
Toda manipulación de mayor entidad de estos elementos requiere conocimientos técnicos por lo que no deberán llevarse a cabo sin la supervisión de un
Técnico competente.
2.2.4. Losas de escalera
A) Descripción
Son las losas inclinadas que soportan las escaleras. Generalmente se trata de losas macizas de hormigón armado, y están apoyadas sobre pilares o sobre
muros de carga.
B) Uso: Prescripciones
En especial en locales comerciales, deberá indicarse en los forjados y de forma visible la limitación de sobrecargas a que quedan sujetos. Las cargas sobre
forjado y escaleras no deben superar, en ningún caso, las de proyecto. Si se prevé algún cambio que pueda alterarlas, será necesario recurrir a un técnico
competente.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 12
Si la estructura de forjados y losas de escaleras son vistas, es decir que se ven en el techo las viguetas y las bovedillas sin recubrimiento, las superficies de
las viguetas deben permanecer limpias para que la pintura y la base estén en las mejores condiciones de durabilidad. Si en el suelo se ve el hormigón, éste se
puede limpiar con cepillo de raíces y agua. Y si están recubiertos por otro material (yeso, solado, etc.), éste se debe mantener también limpio, sin agresiones
que lo dañen.
La Comunidad debe conservar en su poder toda la documentación técnica relativa al forjado, donde figurarán las sobrecargas máximas a las que, éste y las
losas, se pueden someter.
Se procederá al pintado de los elementos metálicos vistos cada 3 años.
C) Uso: Prohibiciones
No se permiten huecos no previstos en el proyecto que afecten a los nervios de forjados y escaleras o a las viguetas y a las vigas.
Se prohíbe cualquier uso que los someta a una humedad habitual, se reparará inmediatamente cualquier fuga observada en las canalizaciones de suministro o
evacuación de agua.
D) Mantenimiento: Usuario
Se realizará una inspección periódica, observando el estado de la protección contra la corrosión (pintura u otra protección o revestimiento) y contra el fuego de
los elementos metálicos, y en caso necesario se procederá a una reparación o repintado. Se revisarán en particular las uniones soldadas, roblonadas o
atornilladas.
2.3. Cerramientos
A) Uso: Prescripciones
Las fachadas separan la vivienda del ambiente exterior, por esta razón deben cumplir importantes exigencias de aislamiento respecto del frío o el calor, el
ruido, la entrada de aire y humedad, de resistencia, de seguridad al robo, etc.
En los balcones y galerías no se deben colocar cargas pesadas, como jardineras o materiales almacenados. También debería evitarse que el agua que se
utiliza para regar gotee por la fachada.
B) Uso: Prohibiciones
La fachada constituye la imagen externa de la casa y de sus ocupantes, conforma la calle y por lo tanto configura el aspecto de nuestra ciudad. Por esta razón,
no puede alterarse (cerrar balcones con cristal, abrir aberturas nuevas, instalar toldos o rótulos no apropiados) sin tener en cuenta las ordenanzas municipales
y la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
2.3.1. Muros
2.3.1.1. Fábricas de ladrillo
A) Descripción
Las fachadas separan las viviendas del ambiente exterior, por lo que deben cumplir determinadas exigencias frente al frío, el ruido, la entrada de aire y la
humedad.
Normalmente son de ladrillo, pero también son frecuentes las de bloques de hormigón o cerámicos, enfoscadas y pintadas. En la cámara de aire de las
fachadas, suele haber un aislante para proteger el interior del frío y del calor.
B) Uso: Precauciones
Se evitará la exposición de la fábrica de ladrillo visto a la acción continuada de la humedad, como la proveniente de condensaciones desde el interior o la de
ascenso capilar; alertando de posibles filtraciones desde las redes de suministro o evacuación de agua.
Se evitarán golpes y rozaduras con elementos punzantes o pesados que puedan descascarillar o romper alguna pieza.
Se evitará el vertido sobre la fábrica de productos cáusticos y de agua procedente de jardineras.
Evite añadir elementos o realizar modificaciones que produzcan humedades que puedan perjudicar a la fábrica. Cualquier modificación que se quiera realizar,
deberá ser avalada por un técnico competente.
Algunos aislamientos térmicos pierden su efectividad si se mojan. En estos casos debe evitarse cualquier tipo de humedad que lo pueda afectar, y proceder a
su sustitución si fuera necesario.
C) Uso: Prescripciones
Si se observara riesgo de desprendimiento de alguna pieza, deberá repararse inmediatamente.
Las causas principales de deterioro suelen tener como motivo agentes agresivos, polución atmosférica, etc., o la alteración de su configuración de origen.
La aparición de manchas de salitre en las fachadas de ladrillo o de hormigón, es una reacción química de los materiales y no indica en ningún caso mala
calidad de la construcción. Con el tiempo y la acción de la lluvia desaparecerán.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 13
Una falta de aislamiento térmico puede ser la causa de la existencia de humedades de condensación. Si esto sucede, conviene consultar con un técnico
competente.
D) Uso: Prohibiciones
Apoyar objetos pesados o aplicar esfuerzos perpendiculares al plano de la fachada.
Abrir rozas y empotrar o apoyar en la fábrica vigas, viguetas u otros elementos estructurales que ejerzan una sobrecarga concentrada.
Modificar las condiciones de carga de las fábricas o rebasar las previstas en el proyecto.
E) Mantenimiento: Usuario
Inspección para detectar la posible aparición de grietas y fisuras, así como desplomes u otras deformaciones. La erosión anormal o excesiva de paños o
bloques aislados; los desconchados o descamaciones. La erosión anormal o pérdida del mortero de las juntas. La aparición de humedades y manchas
diversas.
F) Mantenimiento: Profesional
Limpieza según el tipo de ladrillo, mediante los procedimientos usuales: lavado con agua, limpieza química, proyección de abrasivos, etc. Y de las manchas
ocasionales y pintadas, mediante procedimientos adecuados al tipo de sustancia implicada.
Antes de proceder a la limpieza se recomienda un reconocimiento, por técnico especializado, del estado de los materiales y de la adecuación del método a
emplear.
Reparación: sustitución de las piezas cerámicas y rejuntado con mortero de las mismas características que el existente, procurando seguir las
especificaciones de técnico especialista.
En el caso de aparición de grietas, consultar siempre con un técnico especialista.
2.3.1.2. Cerramientos de piedra
A) Descripción
Cerramientos de paredes de fábrica de piedra.
B) Uso: Precauciones
Se evitarán golpes y rozaduras con elementos punzantes o pesados que puedan descascarillar o romper alguna pieza.
Se evitará el vertido sobre la fábrica, de productos ácidos o cáusticos y de agua procedente de jardineras.
Se evitará en lo posible la exposición de las fábricas de piedra a la lluvia directa y a la acción continuada de la humedad, como la proveniente de
condensaciones desde el interior o la de ascenso capilar; y alertando de posibles filtraciones desde las redes de suministro o evacuación de agua.
La apertura de rozas requiere un previo estudio técnico.
C) Uso: Prescripciones
Si se observara riesgo de desprendimiento de material de la fábrica, deberá repararse inmediatamente.
D) Uso: Prohibiciones
Abrir rozas por el exterior.
Apoyar objetos pesados o aplicar esfuerzos perpendiculares al plano de la fachada.
Empotrar o apoyar en la fábrica vigas, viguetas u otros elementos estructurales que ejerzan una sobrecarga concentrada.
Modificar las condiciones de carga de las fábricas o rebasar las previstas en el proyecto.
Sujetar elementos sobre la piedra, como cables, instalaciones, soportes o anclajes de rótulos, etc., que puedan dañarlas o provocar entrada de agua, o su
escorrentía sobre la fachada. En su caso, deberá estudiarse por técnico cualificado.
E) Mantenimiento: Usuario
Inspección para detectar la posible aparición de grietas y fisuras, así como desplomes u otras deformaciones. La erosión anormal o excesiva de paños o
bloques aislados; los desconchados o descamaciones. La erosión anormal o pérdida del mortero de las juntas. La aparición de humedades y manchas
diversas.
F) Mantenimiento: Profesional
Limpieza, de la suciedad debida a la contaminación, el polvo y los crecimientos orgánicos, según las características de la piedra, mediante los procedimientos
usuales: lavado con agua, limpieza química, proyección de abrasivos, etc. Y de las manchas ocasionales y pintadas, mediante procedimientos adecuados al
tipo de sustancia implicada.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 14
Antes de proceder a la limpieza se recomienda un reconocimiento, por técnico especializado, del estado de los materiales y de la adecuación del método a
emplear.
Reparación: sustitución de mampuestos o sillares; rejuntado con mortero bastardo, de características similares al existente, procurando seguir las
especificaciones de un técnico.
En el caso de aparición de grietas, consultar siempre con un especialista, con objeto de precisar su causa.
2.3.2. Carpintería exterior
A) Descripción
Están incluidas en este apartado las ventanas y balcones exteriores, ya sean correderas o abisagradas, que estén realizadas con los materiales más comunes
en el mercado, tales como: madera, aluminio, acero, plástico (PVC) y acero inoxidable.
B) Uso: Precauciones
Se recomienda el uso de burletes de neopreno, para una mayor estanqueidad.
En las ventanas correderas conviene mantener limpios y engrasados los raíles.
C) Uso: Prescripciones
La carpintería exterior en su unión con la fachada debe estar sellada con siliconas de caucho.
Los agujeros practicados en la parte inferior del cerco, son para facilitar la evacuación del agua recogida en la superficie de las ventanas. deben mantenerse
libres y evitar su obstrucción.
En otoño, limpiar los carriles de las correderas, y los canalones de recogida de aguas, pues pueden obstruirse.
Para carpinterías de aluminio anodizado, y acero inoxidable, utilizar detergentes no alcalinos y agua caliente. Conviene limpiar todos los años el polvo y la
polución del acero inoxidable. Si hay manchas aisladas, usar igual sistema que para limpiar el resto, añadiendo polvos de limpieza, y si es necesario, un poco
de amoniaco.
Lavar con agua fría las carpinterías de PVC, a la que se puede añadir algún jabón neutro.
También se puede utilizar parafina. Cada año conviene realizar una limpieza general de esta carpintería.
Limpiar la carpintería de madera.
Limpiar la carpintería de madera con aceite, parafina, o agua y jabón neutro. No se deben usar ácidos, lacas ni productos químicos. Cada 6 meses realizar
una limpieza con un trapo húmedo, y cada 2 años es conveniente aplicar productos insecticidas y fungicidas.
Para la restauración de la carpintería de aluminio, consulte a un especialista.
En las carpinterías pintadas o barnizadas, se procederá a la renovación de su pintura cada 5 años, o antes si está visiblemente deteriorada.
En caso de que se realicen trabajos de pintura, revoco o estuco, proteger la carpintería con cinta adhesiva, que se retirará al final de los trabajos.
Engrasar cada año los elementos de giro o movimiento con aceite para máquina de coser.
Las ventanas y balcones exteriores son elementos comunes del edificio aunque su uso sea mayoritariamente privado. Cualquier modificación de su imagen
exterior (incluido el cambio de perfilería) deberá ser aprobada por la Comunidad de Propietarios. No obstante, la limpieza y el mantenimiento corresponde a los
usuarios de las viviendas.
El aluminio se debe limpiar con detergentes no alcalinos y agua caliente. Debe utilizarse un trapo suave o una esponja.
El PVC se debe limpiar con detergentes no alcalinos y agua caliente. Debe utilizarse un trapo suave o una esponja.
D) Uso: Prohibiciones
No apoyar sobre la carpintería pescantes de andamios, poleas o mecanismos que puedan dañarla.
No sujetar acondicionadores de aire a la misma, sin haber realizado un análisis por persona especializada, y lo mismo en caso de otras adaptaciones,
modificaciones y colocación de persianas o contraventanas.
No dar golpes secos en la apertura y cerrado, se evitará la rotura del sistema de cierre y desajustes en la carpintería.
Para la limpieza de vidrios y carpinterías metálicas y de PVC, no se utilizarán materiales duros o abrasivos. Evitar el uso de disolventes, acetonas, alcohol y
otros elementos que atacan la carpintería. Emplear únicamente bayetas suaves o esponjas que no raye, y agua jabonosa o detergentes rebajados, que no
contengan cloro.
No se apoyarán, sobre las ventanas y balcones, elementos de sujeción de andamios, poleas para levantar cargas o muebles, mecanismos de limpieza
exteriores u otros objetos que puedan dañarlos.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 15
No se deben dar golpes fuertes a las ventanas. Por otro lado, las ventanas pueden conseguir una alta estanquidad al aire y al ruido colocando burletes
especialmente concebidos para esta finalidad.
2.3.2.1. Madera
A) Uso: Precauciones
Se evitarán los golpes, roces y humedades.
Se evitarán las humedades, ya que estas producen en la madera cambios en su volumen , forma y aspecto.
Se evitará la incidencia directa de los rayos del sol, si no está preparada para tal acción, ya que puede producir cambios en su aspecto y planeidad.
B) Uso: Prescripciones
La elección del tipo de madera será la adecuada para su uso en el exterior.
La protección de sus agentes degradantes exige la utilización de productos con los siguientes atributos:
- Protección insecticida y fungicida.
- Repelente al agua.
- Filtros ultravioletas.
C) Uso: Prohibiciones
No se deberá forzar las manivelas ni los mecanismos
No se colgarán pesos en las puertas de paso
No se someterán las puertas a esfuerzos incontrolados
Nunca se debe utilizar elementos o productos abrasivos para limpiar la madera.
No se debe utilizar productos siliconados para limpiar o proteger un elemento de madera barnizado, ya que los restos de silicona impedirán su posterior
rebarnizado.
No utilizar productos químicos que cierren el poro de la madera.
D) Mantenimiento: Usuario
Inspección periódica del funcionamiento y, ante la aparición de síntomas de degradación superficial del protector, proceder a la limpieza general con un
detergente desengrasante adecuado y un elemento abrasivo suave.
Concentrar la limpieza de las partes más afectadas como vierteaguas.
Una vez limpia y seca y retirados los residuos removidos, aplicar una mano del protector elegido (consultar a un especialista las marcas con garantía en el
mercado). Esta aplicación debe hacerse extendiendo suavemente el producto, evitando la acumulación y sobrecargas.
Cuando se requiera una limpieza con profundidad, es muy importante conocer el tipo de protección utilizado en cada elemento de madera.
En función de que sea barniz, cera o aceite, se utilizará un champú o producto químico similar recomendado por su especialista.
La carpintería pintada o barnizada puede lavarse con productos de droguería adecuados a cada caso.
Es muy importante evitar el depósito de polvo o suciedad sobre la protección aplicada (especialmente en las zonas horizontales).
La familia de productos conocida como "Lasures", no requiere lijado con profundidad, ni decapado, pudiéndose aplicar una mano sobre otra, asegurando
únicamente su anclaje con una limpieza adecuada.
E) Mantenimiento: Profesional
Cada 6 meses:
- Limpieza con trapo húmedo.
- Engrase de elementos de giro.
Cada 2 años:
- Repasar la protección en carpinterías vistas.
- Comprobar las tolerancias de cierres en elementos móviles.
Cada 5 años:
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 16
- Comprobar la estanqueidad.
- Comprobar la sujeción de vidrios.
- Comprobar los mecanismos.
- Repasar la pintura.
2.3.3. Acristalamiento
A) Descripción
Los vidrios más comunes son del tipo plano simple o doble. Los vidrios simples sólo tienen una luna y los dobles tienen dos, separadas por una cámara de
aire que actúa como aislamiento térmico. Dentro de éstos los podemos encontrar también: impresos, templados, armados, en U y laminar.
B) Uso: Precauciones
Evitar los golpes fuertes al abrir o cerrar puertas y ventanas con vidrios.
Si se pinta la carpintería, proteger el borde de los cristales, en contacto con la misma, con cinta adhesiva.
C) Uso: Prescripciones
En caso de lluvias vientos, etc., cerrar bien puertas y ventanas.
Es recomendable utilizar únicamente agua para la limpieza de los cristales, ya que numerosos productos los engrasan y exigen una limpieza mucho más
frecuente de los mismos. Evitar, en todo caso, los productos abrasivos.
Los cristales deben limpiarse con agua jabonosa, preferentemente tibia, y posteriormente se secarán. No se deben fregar con trapos secos, ya que el cristal
se rayaría.
D) Uso: Prohibiciones
No colocar dentro del radio de giro de puertas o ventanas acristaladas objetos o muebles que puedan golpearlas accidentalmente. Es aconsejable poner topes
en las puertas o agarres para evitar portazos.
En caso de rotura, no deben sacarse de la carpintería los restos de cristales que queden, y si se hace, no empezar nunca por los de abajo. Restituir de
inmediato las piezas rotas.
No instalar aparatos de aire acondicionado sobre los vidrios, pues podrían romperse por diferencia de temperatura.
2.3.3.1. Doble
A) Uso: Precauciones
Evitar el contacto del vidrio con otros vidrios, con metales y, en general, piedras y hormigones.
Evitar interponer objetos o muebles en la trayectoria de giro de las hojas acristaladas, así como los portazos.
Evitar el vertido sobre el acristalamiento, de productos cáusticos capaces de atacar al vidrio.
B) Uso: Prescripciones
Si se observara riesgo de desprendimiento de alguna hoja o fragmento, deberá repararse inmediatamente.
C) Uso: Prohibiciones
Apoyar objetos o aplicar esfuerzos perpendiculares al plano del acristalamiento.
D) Mantenimiento: Usuario
Inspección para detectar la rotura de los vidrios y el deterioro anormal de las masillas o perfiles extrusionados, o su pérdida de estanqueidad.
Limpieza, de la suciedad debida a la contaminación y el polvo, normalmente mediante un ligero lavado con agua y productos de limpieza tradicionales no
abrasivos ni alcalinos. Cuando los vidrios llevan tratamiento con capas, como los PLANITHERM o COOL-LITE, deberá secarse la superficie, un vez aclarada,
mediante un paño limpio y suave para evitar rayaduras.
E) Mantenimiento: Profesional
Reposición de los acristalamientos rotos con otros idénticos así como del material de sellado, previa limpieza cuidadosa del soporte para eliminar todo resto
de vidrio.
Reposición de las masillas elásticas, masillas en bandas preformadas autoadhesivas o perfiles extrusionados elásticos, en caso de pérdida de estanquidad.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 17
2.3.3.2. Laminado
A) Uso: Precauciones
Evitar el contacto del vidrio con otros vidrios, con metales y, en general, piedras y hormigones.
Evitar el vertido sobre la fábrica, de productos cáusticos capaces de atacar al vidrio.
B) Uso: Prescripciones
Si se observara riesgo de desprendimiento de alguna hoja o fragmento, deberá repararse inmediatamente.
C) Uso: Prohibiciones
Apoyar objetos o aplicar esfuerzos perpendiculares al plano del acristalamiento.
D) Mantenimiento: Usuario
Inspección para detectar la rotura de los vidrios y el deterioro anormal de las masillas o perfiles extrusionados, o su pérdida de estanqueidad.
El envejecimiento o cambio de color de las láminas intercaladas de butiral de polivinilo.
Limpieza, de la suciedad debida a la contaminación y el polvo, normalmente mediante un ligero lavado con agua y productos de limpieza tradicionales no
abrasivos ni alcalinos. Cuando los vidrios llevan tratamiento con capas, como los PLANITHERM o COOL-LITE, deberá secarse la superficie, un vez aclarada,
mediante un paño limpio y suave para evitar rayaduras.
E) Mantenimiento: Profesional
Reparación: reposición de los acristalamientos rotos con otros idénticos así como del material de sellado, previa limpieza cuidadosa del soporte para eliminar
todo resto de vidrio.
Reposición de las masillas elásticas, masillas en bandas preformadas autoadhesivas o perfiles extrusionados elásticos, en caso de pérdida de estanquidad.
2.3.4. Barandillas
A) Descripción
Estos elementos de cierre se encuentran frecuentemente en cerramientos perimetrales de parcela, en los petos de las terrazas y balcones, como rejas de
protección de huecos exteriores, etc. Suelen ser de hierro o acero, aunque para las celosías de cocinas y tendederos se suele utilizar PVC. o aluminio.
B) Uso: Prohibiciones
No se utilizarán nunca para apoyar andamios, tablones ni otros elementos destinados a la subida de muebles o cargas que puedan afectar a su estabilidad.
Eliminar el polvo con un trapo seco o ligeramente humedecido. Limpiar con un paño húmedo o con agua y jabón neutro, y secar con otro paño. Evitar el uso de
productos abrasivos.
Limpiar las lamas, de PVC o aluminio, cada 6 meses, con agua y un jabón neutro, y con suavidad y sin rayar la superficie. No emplear en la limpieza ácidos ni
productos químicos, ni disolventes orgánicos como acetona, etc. Si se trata de lamas móviles, anualmente deben engrasarse ligeramente los puntos de giro y
mecanismos de cierre o apertura.
En el aluminio, en caso de existir rayas, pueden usarse sprays y pinceles de venta en el mercado.
En barandillas y rejas pintadas, el mantenimiento se limita a renovar periódicamente su protección, aplicando primero un antioxidante y como acabado pintura
o esmalte.
En caso de acero pulido, latón, aluminio y zinc, si se desea pintar debe utilizarse productos apropiados. Consultar a un instalador o en comercios
especializados.
2.3.4.1. Metálicas
A) Uso: Precauciones
Se evitarán golpes y rozaduras, así como el vertido sobre ellas de ácidos, lejías o productos de limpieza o aguas procedentes de jardineras o de la cubierta,
que puedan afectar a los materiales constituyentes.
Deberá evitarse el estancamiento de agua en contacto con los elementos de acero.
B) Uso: Prescripciones
Si se observara riesgo de desprendimiento de algún elemento, deberá repararse inmediatamente.
C) Uso: Prohibiciones
Apoyar sobre la barandilla andamios, tablones o elementos destinados a la subida de muebles o cargas.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 18
Aplicar esfuerzos perpendiculares al plano de la barandilla.
Colgar de los barrotes o balaustres cualquier objeto, o fijarlo sobre ellos.
D) Mantenimiento: Usuario
Inspección visual general, comprobando su fijación al soporte, si el anclaje es por soldadura. Si fuese mediante atornillado, se revisara anualmente. Se
observará la posible aparición de manchas de óxido en la fábrica procedentes de los anclajes.
Limpieza: eliminando el polvo con un trapo seco o ligeramente humedecido, o con un paño húmedo o con agua y jabón neutro. Se evitarán ácidos, lejías o
productos abrasivos.
Conservación: mediante repintado, en caso de barandillas de acero pintado y climas secos. O cada 3 años con clima húmedo y 2 años si el clima o ambiente
es muy agresivo.
E) Mantenimiento: Profesional
Reparación: de las barandillas de aluminio anodizado que presenten rayado mediante pulverizadores o pinceles especiales de venta en el mercado.
En caso de detectar posible corrosión de los anclajes, deberán descubrirse y protegerse adecuadamente, sellando convenientemente los empotramientos a la
fábrica.
2.3.5. Vierteaguas
A) Uso: Precauciones
Se evitarán golpes y rozaduras, así como el vertido sobre las piezas de productos ácidos y de agua procedente de jardineras.
B) Uso: Prescripciones
Si se observa riesgo de desprendimiento de alguna pieza, deberá reparase inmediatamente.
Si el material de la albardilla resultara dañado por cualquier circunstancia y se produjeran filtraciones de agua, deberá ser reparado inmediatamente.
C) Uso: Prohibiciones
Apoyar objetos pesados o aplicar esfuerzos concentrados perpendiculares al plano del alféizar.
Apoyar macetas aunque existan protectores de caída, pues dificultan el drenaje del agua y manchan la piedra.
D) Mantenimiento: Usuario
Inspección para detectar:
- La posible aparición de grietas y fisuras, así como la erosión anormal o excesiva y los desconchados de las albardillas de materiales pétreos.
- La oxidación o corrosión de las albardillas metálicas, o la pérdida o deterioro de los tratamiento anticorrosivos o protectores, como esmaltes o lacados de las
chapas.
- La erosión anormal o pérdida de la pasta de rejuntado, en el caso de vierteaguas de piezas.
- La deformación o pérdida de planeidad de la superficie del alféizar, concentrándose el vertido del agua en ciertos puntos.
- Limpieza según el tipo de material, pétreo o metálico, y el grado de la suciedad debida a la contaminación y el polvo. Normalmente mediante cepillado con
agua y detergente neutro, evitando los productos y procedimientos abrasivos, los ácidos y cáusticos y los disolventes orgánicos. Y de las manchas
ocasionales mediante procedimientos adecuados al tipo de sustancia implicada.
E) Mantenimiento: Profesional
Sustitución de las piezas, recibiéndolas con mortero de cemento y rejuntado con lechada de cemento blanco, procurando seguir las especificaciones de un
técnico. O de las chapas metálicas, sustituyéndolas o reponiendo los tratamientos protectores, en su caso.
2.3.6. Albardillas
A) Uso: Precauciones
Se evitarán golpes y rozaduras.
B) Uso: Prescripciones
Si se observara riesgo de desprendimiento de alguna pieza de la albardilla, deberá reparase inmediatamente.
Si el material de la albardilla resultara dañado por cualquier circunstancia y se produjeran filtraciones de agua, deberá ser reparado inmediatamente.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 19
C) Uso: Prohibiciones
Apoyar objetos pesados o aplicar esfuerzos concentrados perpendiculares al plano de la albardilla.
D) Mantenimiento: Usuario
Inspección para detectar:
- La posible aparición de grietas y fisuras, así como la erosión anormal o excesiva y los desconchados de las albardillas de materiales pétreos.
- La oxidación o corrosión de las albardillas metálicas, o la pérdida o deterioro de los tratamiento anticorrosivos o protectores, como esmaltes o lacados de las
chapas.
- La erosión anormal o pérdida de la pasta de rejuntado, en el caso de vierteaguas de piezas.
- La deformación o pérdida de planeidad de la superficie de la albardilla, concentrándose el vertido del agua en ciertos puntos.
- Limpieza según el tipo de material, pétreo o metálico, y el grado de la suciedad debida a la contaminación y el polvo. Normalmente mediante cepillado con
agua y detergente neutro, evitando los productos y procedimientos abrasivos, los ácidos y cáusticos y los disolventes orgánicos. Y de las manchas
ocasionales mediante procedimientos adecuados al tipo de sustancia implicada.
E) Mantenimiento: Profesional
Sustitución de las piezas, recibiéndolas y efectuando el rejuntado según las especificaciones de un técnico. O de las chapas metálicas, sustituyéndolas o
reponiendo los tratamientos protectores, en su caso.
2.4. Particiones
2.4.1. Tabiques
A) Descripción
Separan las distintas estancias del edificio. Suelen ser de ladrillo, pero en ocasiones los encontramos también prefabricados de placas de yeso o de cartónyeso. Estos últimos tienen, normalmente, en su interior, una estructura metálica. En general el mantenimiento es sencillo.
B) Uso: Precauciones
Es conveniente evitar las rozas en los tabiques para el paso de instalaciones, especialmente si son horizontales o diagonales y en las partes inferiores.
Antes de perforar un tabique, comprobar que no afecte a alguna conducción que pase, empotrada, por ese punto (tuberías de agua, cables eléctricos, etc.). Es
importante tener la información sobre los trazados ocultos de las instalaciones del edificio.
Para la fijación de elementos de decoración en tabiques de ladrillo, se aconseja utilizar taco de plástico y tornillo metálico roscado.
Las paredes medianeras son aquellas que separan al edificio de los edificios vecinos. Cuando estos no existan o sean más bajos, las medianeras quedarán a
la vista y deberán estar protegidas como si fueran fachadas.
Respecto a las placas de fibrocemento, durante la vida del edificio se evitará dar golpes que puedan provocar roturas de las piezas. Si la superficie se
empieza a ennegrecer y a erosionar es conveniente fijar las fibras con un barniz específico.
No es conveniente realizar regatas en los tabiques para pasar instalaciones, especialmente las de trazado horizontal o inclinado. Si se cuelgan o se clavan
objetos en los tabiques, se debe procurar no afectar a las instalaciones empotradas. Antes de perforar un tabique es necesario comprobar que no pase alguna
conducción por ese punto.
Por otro lado, y como prevención, hay que evitar ruidos innecesarios. Es recomendable evitar ruidos excesivos a partir de las diez de la noche (juegos
infantiles, televisión, etc.). Los electrodomésticos (aspiradoras, lavadoras, etc.) también pueden molestar.
Los límites aceptables de ruido en la sala de estar, en la cocina y en el comedor están en los 45 dB (dB: decibelio, unidad de medida del nivel de intensidad
acústica) de día y en los 40 dB de noche. En las habitaciones son recomendables unos niveles de 40 dB de día y de 30 dB de noche. En los espacios
comunes se pueden alcanzar los 50 dB.
C) Uso: Prescripciones
Los tabiques detectan fácilmente los movimientos estructurales fisurándose o agrietándose. En estos casos, solicitar el informe de un especialista.
Los daños producidos por escape de agua deben ser reparados de inmediato.
En las placas de yeso, el cuelgue de cuadros se efectuará mediante clavos especiales.
Los objetos ligeros (de hasta 20 kg) como apliques o accesorios de baño, se colgarán mediante tacos de plástico o autoexpansivos. Consultar en comercios
especializados.
En los paneles de cartón-yeso, para la fijación de elementos de mobiliario o decoración, es conveniente utilizar tacos especiales, como en el caso anterior.
Pregunte en comercios especializados. En caso de que realice reformas es muy conveniente no emplear otros tipos de tabique o material.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 20
Las modificaciones de tabiques (supresión, adición, cambio de distribución o aberturas de pasos) necesitan la conformidadde un técnico competente.
Las fisuras, grietas y deformaciones, desplomes o abombamientos son defectos en los tabiques de distribución que denuncian, casi siempre, otros defectos
estructurales y es necesario analizarlos en profundidad por un técnico especializado. Los daños causados por el agua se repararán inmediatamente.
El ruido de personas (de los vecinos de al lado, de la gente que camina por el piso de encima) pueden resultar molestos. Generalmente, puede resolverse el
problema colocando materiales aislantes o absorbentes acústicos en paredes y techos. Debe consultar a un técnico competente la solución más idónea.
Si se desea colgar objetos en los tabiques cerámicos se utilizarán tacos y tornillos.
Para colgar objetos en las placas de cartón-yeso se precisan tacos especiales o tener hecha la previsión en el interior del tabique.
Por lo general, en los cielos rasos no se pueden colgar objetos.
D) Uso: Prohibiciones
No deben colgarse elementos pesados ni realizar empujes que puedan dañar la tabiquería. En el caso de tabiques prefabricados de yeso o cartón-yeso, si se
quieren colgar objetos pesados, se podrá reforzar interiormente el tabique, sin sobrepasar en
ningún caso los 100 kg de peso.
La limpieza de tabiques de yeso o cartón-yeso se realizará siempre en seco, no se deben poner en contacto con el agua.
2.4.2. Carpintería interior
A) Descripción
Se incluyen en este apartado las puertas interiores (de madera, aluminio, etc.), con sus
distintos acabados (pintura, barniz, etc.).
B) Uso: Precauciones
Evitar su cierre brusco y forzado, se puede romper la cerradura, desajustar la carpintería y perjudicar la fijación del marco.
Los cristales se limpiarán con agua jabonosa, preferentemente tibia, y se secarán. No deben fregarse con trapos secos, ya que el cristal se rayaría.
Los cerramientos pintados se limpiarán con agua tibia y, si hace falta, con un detergente. Después se enjuagarán.
El acero inoxidable hay que limpiarlo con detergentes no alcalinos y agua caliente. Se utilizará un trapo suave o una esponja.
El aluminio anodizado hay que limpiarlo con detergentes no alcalinos y agua caliente. Debe utilizarse un trapo suave o una esponja.
El PVC hay que limpiarlo con detergentes no alcalinos y agua caliente. Debe utilizarse un trapo suave o una esponja.
C) Uso: Prescripciones
La limpieza de las carpinterías de madera se puede efectuar con bayeta seca o ligeramente humedecida y jabón neutro, también se puede utilizar parafina. La
carpintería pintada o barnizada puede lavarse con productos de droguería adecuados a cada caso.
En carpinterías de aluminio, utilizar detergentes neutros y agua caliente, aplicarlos con un trapo suave o una esponja que no raye, enjuagar con agua y secar
con un paño.
Deben evitarse: los productos abrasivos, acetonas, alcohol y otros.
Las cerraduras y bis agras requieren un engrase periódico, se pueden utilizar aerosoles del tipo utilizado para cerraduras de automóviles o aceite de máquina
de coser.
Realizar un repaso de la protección de la carpintería cuando su estado lo exija, ya sea con esmaltes, pinturas o barnices, siguiendo, en cualquier caso, las
instrucciones impresas en los envases de los productos a utilizar.
Se recomienda mantener el grado de humedad ambiental, para evitar deformaciones en las carpinterías de madera.
Si se aprecian defectos de funcionamiento en las cerraduras es conveniente comprobar su estado y substituirlas si es el caso. La reparación de la cerradura,
si la puerta queda cerrada, puede obligar a romper la puerta o el marco.
En el caso de las puertas que después de un largo período de funcionamiento correcto encajen con dificultad, previamente a cepillar las hojas, se comprobará
que el defecto no esté motivado por:
- Un grado de humedad elevado
- Movimientos de las divisiones interiores
- Un desajuste de las bisagras
En el caso de que la puerta separe ambientes muy distintos es posible la aparición de deformaciones importantes.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 21
2.5. Revestimientos
A) Descripción
Los acabados de la fachada acostumbran a ser uno de los puntos más frágiles del edificio ya que están en contacto directo con la intemperie. Por otro lado, lo
que inicialmente puede ser sólo suciedad o una degradación de la imagen estética de la fachada puede convertirse en un peligro, ya que cualquier
desprendimiento caería directamente sobre la calle.
B) Uso: Prescripciones
Con el paso del tiempo, la pintura a la cal se suele decolorar o manchar por los goteos del agua de lluvia. Si se quiere repintar, debe hacerse con el mismo tipo
de pintura.
Las paredes esgrafiadas deben tratarse con mucho cuidado para no dañar los morteros de cal. Si tienen lesiones se debe acudir a un especialista estucador
para limpiarlos o repararlos.
Los aplacados de piedra natural se ensucian con mucha facilidad dependiendo de la porosidad de la piedra. Consulte a un técnico competente la posibilidad de
aplicar un producto protector incoloro.
Los azulejos se pueden limpiar con agua caliente. Debe vigilarse que no existan piezas agrietadas, ya que pueden desprenderse con facilidad.
Con el paso del tiempo, la pintura a la cal se suele decolorar o manchar por los goteos del agua de lluvia. Si se quiere repintar, debe hacerse con el mismo tipo
de pintura.
La obra vista puede limpiarse cepillándola. A veces, pueden aparecer grandes manchas blancas de sales del mismo ladrillo que se pueden cepillar con una
disolución de agua con vinagre.
2.5.1. De fachadas
A) Descripción
Los revestimientos más comunes en fachadas de edificios de viviendas suelen ser:
enfoscados, revocos, revestimientos monocapa (de piedra proyectada sobre una base de mortero) y pinturas (la plástica es la más común). En caso de
revestimientos especiales, como pueden ser los estucados, consultar con técnico competente.
B) Uso: Precauciones
Evitar, en lo posible, los golpes y roces.
C) Uso: Prescripciones
Cada 5 años se puede limpiar con agua a baja presión.
Si el revestimiento lleva banda metálica o plástica de refuerzo, comprobar el estado de la misma al efectuar revisiones y , si es necesario, reponerla.
Se repararán los golpes y desconchones o cuarteamientos que puedan permitir el paso de humedad, con material compatible.
Cada 5 años, repintar la fachada, y cada 10 realizar un decapado, si es necesario.
Es inevitable el cambio gradual de color (por decoloración del pigmento). La presencia de mohos o suciedad implica una fijación de humedad, y deben
eliminarse, así como la causa que los produce.
D) Uso: Prohibiciones
No sujetar elementos pesados a la fachada, anclados solamente en el espesor del revestimiento.
2.5.1.1. Enfoscados
A) Uso: Precauciones
Se evitará verter sobre el enfoscado aguas, especialmente si están sucias o arrastren impurezas.
B) Uso: Prescripciones
Si se observa riesgo de desprendimiento, deberá repararse inmediatamente.
Si el revoco es exterior y resulta dañado por cualquier circunstancia que pueda producir filtraciones de agua al interior de la fachada, deberá ser reparado
inmediatamente.
C) Uso: Prohibiciones
Sujeción de elementos pesados en el espesor del enfoscado, debiendo hacerlo en el soporte resistente, con las limitaciones impuestas en cada caso por las
normas correspondientes.
D) Mantenimiento: Usuario
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 22
Inspección para detectar anomalías o desperfectos, como agrietamiento, abombamiento, exfoliación, desconchados, etc. y para comprobar el estado del
revestimiento, si lo hubiere.
Cuando se aprecie alguna anomalía no imputable al uso, se levantará la superficie afectada y se estudiará por técnico competente que dictaminará su
importancia y, en su caso, las reparaciones que deban efectuarse.
En caso de revestirse el enfoscado con pintura, ésta deberá ser compatible con la cal o el cemento del mortero.
E) Mantenimiento: Profesional
Comprobación cada 2 años de los siguientes procesos patológicos: Erosión mecánica, erosión química, grietas y fisuras, desprendimientos, humedades
capilares y humedades accidentales.
Limpieza: con agua a baja presión.
Reparación: se utilizarán materiales análogos a los del revestimiento original. Se aprovechará para revisar el estado de las franjas que contienen tela metálica,
levantando las que estén deterioradas.
2.5.2. De particiones
A) Descripción
Suele utilizarse el alicatado en el revestimiento de paredes de zonas húmedas del edificio como cuartos de basura o de instalaciones, ya sea cubriendo toda la
pared o parte de ella, para facilitar la limpieza. También encontramos otros revestimientos, sobre todo en portales, a base de aplacados como los chapados de
granito o mármol.
Los revestimientos interiores, como todos los elementos constructivos, tienen una duración limitada. Suelen estar expuestos al desgaste por abrasión,
rozamiento y golpes.
B) Uso: Precauciones
Este tipo de revestimiento no necesita una conservación especial, no obstante, en el caso de azulejos es recomendable disponer de una pequeña reserva de
piezas de cada tipo, por si es necesaria una sustitución en caso de roturas o desperfectos.
Evitar golpes con objetos duros, en la superficie del revestimiento, pues pueden producir roturas o rayados.
La fijación de elementos extraños al revestimiento conviene que se haga (si su peso lo requiere) sobre la pared base, no sobre el espesor del revestimiento.
Conviene vigilar las juntas entre piezas de alicatado. Si se observan algunas abiertas, proceder a sellar con lechada de cemento blanco, o bien con silicona
blanca aplicada con el dedo enjabonado. Las fisuras en juntas pueden permitir el paso de la humedad.
Evitar la incidencia de focos de calor importantes próximos a los alicatados.
Son materiales que necesitan más mantenimiento y deben ser substituidos con una cierta frecuencia. Por esta razón, se recomienda conservar una cierta
cantidad de los materiales utilizados para corregir desperfectos y en previsión de pequeñas reformas.
C) Uso: Prescripciones
Reponer de inmediato las piezas desprendidas.
Limpiar la superficie del alicatado con un elemento no duro, y agua y jabón o detergente no agresivo, y secar después. No utilizar ácidos fuertes ni abrasivos,
pues hay peligro de decolorar o rayar el azulejo y sus correspondientes juntas. Debe comprobarse siempre la etiqueta del producto que se utilice.
Allí donde estén sometidos a humedad (como en cuartos de basura), es recomendable un sellado de las juntas de azulejos con materiales elásticos, que
pueden ser transparentes (por ejemplo silicona de caucho). Así se garantiza la impermeabilización de las juntas en estos puntos más afectados por el agua.
En el caso de los chapados de piedra, por las características del propio material, se hace prácticamente innecesaria su limpieza en condiciones ambientales
normales. Emplear sólo agua potable y utensilio no abrasivo. Debe evitarse el contacto con materiales cáusticos.
Como norma general, se evitará el contacto de elementos abrasivos con la superficie del revestimiento. La limpieza también debe hacerse con productos no
abrasivos.
Cuando se observen anomalías en los revestimientos no imputables al uso, consúltelo a un técnico competente. Los daños causados por el agua se repararán
inmediatamente.
A menudo los defectos en los revestimientos son consecuencia de otros defectos de los paramentos de soporte, paredes, tabiques o techos, que pueden
tener diversos orígenes ya analizados en otros apartados. No podemos actuar sobre el revestimiento si previamente no se determinan las causas del
problema.
No se admitirá la sujeción de elementos pesados en el grueso del revestimiento, deben sujetarse en la pared de soporte o en los elementos resistentes,
siempre con las limitaciones de carga que impongan las normas.
La acción prolongada del agua deteriora las paredes y techos revestidos de yeso.
Cuando sea necesario pintar los paramentos revocados, se utilizarán pinturas compatibles con la cal o el cemento del soporte.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 23
La acción prolongada del agua deteriora las paredes y techos revestidos de yeso.
Cuando sea necesario pintar los paramentos revocados, se utilizarán pinturas compatibles con la cal o el cemento del soporte.
Los estucos son revestimientos de gran resistencia, de superficie dura y lisa, por lo que resisten golpes y permiten limpiezas a fondo frecuentes.
2.5.2.1. Guarnecidos y enlucidos de yeso
A) Descripción
Es el acabado más común en las paredes interiores del edificio. Consiste en una capa de yeso de 1,5 ó 2 cm. de espesor que posteriormente se cubre con la
pintura. Se utiliza el mismo revestimiento para paredes y techos.
B) Uso: Precauciones
Las paredes y techos con revestimiento de yeso no se someterán a humedad relativa habitual superior al 70 %.
Se evitará el vertido o salpicado de agua.
En caso de revestirse el yeso con pintura, ésta deberá ser compatible con las características del yeso.
Evitar golpes y rozaduras con elementos pesados o rígidos que producen retirada de material.
Los techos van provistos de los soportes necesarios para lámparas. Si hay necesidad de modificar su situación, poner especial cuidado en la correcta sujeción
al techo de los elementos a colgar.
Sobre los techos y paredes, es posible que se encuentren conducciones eléctricas y tuberías que podrían dañarse e incluso producir accidentes al realizar
taladros. Es conveniente conocer los trazados ocultos de las instalaciones del edificio.
C) Uso: Prescripciones
Generalmente no se requiere otro cuidado que una observación periódica comprobando que no existen fisuras o manchas de humedad. Deberán estar
siempre secos. No someterlos a humedades ambientales superiores al 70 %, ni salpicar con agua. Si por cualquier causa recibe un exceso de agua, el
revestimiento puede perder sus propiedades y únicamente podrá volver a su primitivo estado mediante una total sustitución.
Para la limpieza sólo es necesario desempolvar periódicamente con una mopa seca.
Si es necesario hacer reparaciones, reponer el revestimiento con los mismos materiales utilizados originalmente.
Cuando se realicen reparaciones en el revestimiento comprobar el estado de los guardavivos (protecciones que se colocan en las esquinas salientes).
D) Uso: Prohibiciones
Sujeción de elementos pesados en el espesor del revestimiento de yeso, debiendo hacerlo en el soporte resistente, con las limitaciones impuestas en cada
caso por las normas correspondientes.
No sujetar elementos pesados anclados sólo al espesor del revestimiento.
E) Mantenimiento: Usuario
Inspección para detectar anomalías o desperfectos, como agrietamiento, abombamiento, exfoliación, desconchados, etc. y para comprobar el estado del
revestimiento, si lo hubiere.
Debe prestarse especial atención a los guardavivos que protegen las aristas verticales.
Cuando se aprecie alguna anomalía no imputable al uso, se levantará la superficie afectada y se estudiará por técnico competente que dictaminará su
importancia y, en su caso, las reparaciones que deban efectuarse.
F) Mantenimiento: Profesional
Comprobación cada año de los siguientes procesos patológicos: Erosión mecánica, erosión química, grietas y fisuras, desprendimientos, humedades capilares
y humedades accidentales.
Reparación: se utilizarán materiales análogos a los del revestimiento original.
Se aprovechará para revisar el estado de los guardavivos sustituyéndolos si fuese necesario.
Las zonas deterioradas deberán picarse y repararse con la aplicación de un yeso nuevo.
2.5.2.2. Empanelados de madera natural
A) Uso: Precauciones
Se evitarán golpes con objetos contundentes, especialmente con objetos punzantes.
Especial atención a las rozaduras con muebles u otros elementos pesados y rígidos.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 24
Evitar en todo momento el vertido de agua o la existencia de un ambiente húmedo.
B) Uso: Prescripciones
Eliminar inmediatamente las manchas que pudiesen penetrar en las piezas por absorción debido a su porosidad.
C) Uso: Prohibiciones
Sujeción de elementos en el empanelado que puedan dañar las piezas o provocar su desprendimiento. En cualquier caso la sujeción deberá hacerse en el
soporte resistente o elemento estructural apropiado.
Limpieza con productos químicos o mediante espátulas o estropajos abrasivos que deterioran o rayan la superficie de madera o provocan su decoloración o
tintado.
D) Mantenimiento: Usuario
Limpieza cada tres meses. La limpieza ordinaria se realizará en seco o con aspiradora, la eliminación de manchas con bayeta ligeramente húmeda, o con
productos adecuados al tipo de barniz utilizado en el acabado del panel.
Inspección visual una vez al año para detectar en las piezas anomalías o desperfectos, como rayados, punzonamientos y desprendimientos del soporte base,
manchas diversas, etc.
La presencia de manchas de humedad e incluso hongos debe comunicarse a un profesional para que proceda a un saneado del panel y estudie el origen de
esta lesión.
E) Mantenimiento: Profesional
Inspección: del estado de las juntas entre piezas y el de las de dilatación, reponiendo cuando sea necesario los correspondientes sellados, tapajuntas o
elementos de unión entre paneles.
Cuando se aprecie alguna anomalía no imputable al uso, se estudiará por técnico competente que dictaminará su importancia y, en su caso, las reparaciones
que deban efectuarse. En caso de desprendimiento de piezas, se comprobará, en su caso, el estado del soporte.
Reparación: lijado y acuchillado de los paneles deteriorados o sustitución si fuese necesario por otros de las mismas características, acabados y colores.
Las piezas desprendidas se repondrán inmediatamente.
2.5.3. De techos
2.5.3.1. Placas de escayola
A) Descripción
Los más comunes son los falsos techos continuos, y los de placas. Los primeros suelen ser de planchas de escayola, sujetas al forjado mediante alambres,
flejes metálicos, entramados de madera y cañizo, etc. Las planchas se unen entre sí dejando una superficie continua sin juntas.
En los falsos techos de placa, éstas van apoyadas en unas guías, que a su vez cuelgan del forjado. Aquí las juntas entre las placas son visibles y se pueden
montar y desmontar con relativa facilidad. Las placas suelen ser de escayola, fibra o metálicas.
B) Uso: Precauciones
Se evitará el vertido o salpicado de agua.
No se someterán a humedad relativa habitual superior al 70 %.
En caso de revestirse el techo con pintura, ésta deberá ser compatible con las características de la escayola.
Evitar golpes y rozaduras con elementos pesados o rígidos que producen grietas o retirada de material.
Los falsos techos suelen estar suspendidos por técnicas bastante rudimentarias, por lo que es conveniente observar si hay fisuras.
Es recomendable, en caso de placas decorativas, disponer de una cantidad de piezas de
repuesto para posibles reparaciones.
C) Uso: Prescripciones
En edificios nuevos es posible que aparezcan unas finas fisuras longitudinales, motivadas por dilataciones debidas a cambio de temperatura o bien debidas al
descenso del forjado al entrar en carga por primera vez. En este caso el emplastecido y posterior pintado suele ser suficiente para su eliminación.
Limpiar en seco, y periódicamente los rincones, preferiblemente por aspiración.
Si se realiza un repintado en los techos de placas, se hará mediante pistola y con pinturas poco densas. Si son placas acústicas no tapar las perforaciones.
D) Uso: Prohibiciones
No colgar elementos pesados de los techos. Si son de placas desmontables se pueden suspender del forjado directamente. En caso de techos continuos
deberán utilizarse únicamente hembrillas de acero galvanizado con dispositivo de apertura interior.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 25
Comprobar que el agujero practicado no coincida con un elemento de fijación del falso techo.
Deben evitarse las humedades.
E) Mantenimiento: Usuario
Inspección para detectar anomalías o desperfectos, como agrietamiento, abombamiento, etc. y para comprobar el estado de la pintura, si la hubiere.
Debe prestarse especial atención a las juntas perimetrales o de dilatación.
Cuando se aprecie alguna anomalía se estudiará por técnico competente que dictaminará su importancia y, en su caso, las reparaciones que deban
efectuarse.
F) Mantenimiento: Profesional
Comprobación cada año de los siguientes procesos patológicos: Erosión mecánica, erosión química, grietas y fisuras, desprendimientos, humedades capilares
y humedades accidentales.
Reparación: se utilizarán materiales análogos a los del revestimiento original.
Las zonas deterioradas deberán picarse y repararse con la aplicación de nuevas planchas.
Se aprovechará para revisar el estado del soporte por si la lesión fuese consecuencia de su estado o de las instalaciones situadas sobre el techo.
Cuando se proceda al repintado, este se hará con pinturas poco densas.
2.5.3.2. Modulares de fibra
A) Descripción
Los más comunes son los falsos techos continuos, y los de placas. Los primeros suelen ser de planchas de escayola, sujetas al forjado mediante alambres,
flejes metálicos, entramados de madera y cañizo, etc. Las planchas se unen entre sí dejando una superficie continua sin juntas.
En los falsos techos de placa, éstas van apoyadas en unas guías, que a su vez cuelgan del forjado. Aquí las juntas entre las placas son visibles y se pueden
montar y desmontar con relativa facilidad. Las placas suelen ser de escayola, fibra o metálicas.
B) Uso: Precauciones
Se evitará el vertido o salpicado de agua.
No se someterán a humedad relativa habitual superior al 70 %.
Evitar golpes y rozaduras con elementos pesados o rígidos que producen grietas o retirada de material.
Los falsos techos suelen estar suspendidos por técnicas bastante rudimentarias, por lo que es conveniente observar si hay fisuras.
Es recomendable, en caso de placas decorativas, disponer de una cantidad de piezas de repuesto para posibles reparaciones.
C) Uso: Prescripciones
En edificios nuevos es posible que aparezcan unas finas fisuras longitudinales, motivadas por dilataciones debidas a cambio de temperatura o bien debidas al
descenso del forjado al entrar en carga por primera vez. En este caso el emplastecido y posterior pintado suele ser suficiente para su eliminación.
Limpiar en seco, y periódicamente los rincones, preferiblemente por aspiración.
Si se realiza un repintado en los techos de placas, se hará mediante pistola y con pinturas poco densas. Si son placas acústicas no tapar las perforaciones.
D) Uso: Prohibiciones
No colgar elementos pesados de los techos. Si son de placas desmontables se pueden suspender del forjado directamente. En caso de techos continuos
deberán utilizarse únicamente hembrillas de acero galvanizado con dispositivo de apertura interior.
Comprobar que el agujero practicado no coincida con un elemento de fijación del falso techo.
Deben evitarse las humedades.
E) Mantenimiento: Usuario
Inspección para detectar anomalías o desperfectos, como agrietamientos, abombamientos, etc.
Cuando se aprecie alguna anomalía se estudiará por técnico competente que dictaminará su importancia y, en su caso, las reparaciones que deban
efectuarse.
La limpieza se realizará por aspiración.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 26
F) Mantenimiento: Profesional
Comprobación cada año de los siguientes procesos patológicos: Erosión mecánica, erosión química, grietas y fisuras, desprendimientos, humedades capilares
y humedades accidentales.
Reparación: se utilizarán materiales análogos a los del revestimiento original.
Las placas deterioradas deberán retirarse y ser sustituidas por otras de iguales características, incluso textura y color.
Se aprovechará para revisar el estado del soporte por si la lesión fuese consecuencia de su estado o de las instalaciones situadas sobre el techo.
Si las placas van pintadas el repintado se realizará con pistola y pinturas poco densas.
2.5.4. Pinturas
A) Descripción
Se incluyen en este apartado toda clase de pinturas, en paredes o techos, que se encuentren, más frecuentemente, en los edificios de viviendas, tales como:
pinturas al temple, plásticas, esmaltes, etc.
B) Uso: Precauciones
Evitar los golpes, roces y el contacto con materiales cáusticos. Es aconsejable proteger los cantos de los muebles que estén en contacto con las paredes.
C) Uso: Prescripciones
Es recomendable utilizar pinturas de calidad y garantía, sobre todo en exteriores. No todas las pinturas o barnices son adecuados para todas las superficies.
Un buen pintado depende de la preparación previa que se realice de la superficie a proteger.
Las pinturas plásticas, esmaltes, barnices, etc., se pueden limpiar con bayeta humedecida en agua jabonosa o detergente no agresivo, o bien en seco con
plumero o paño suave.
Cada 5 años necesitan un repintado con material compatible.
Para el pintado de zonas comunes es recomendable utilizar pintura plástica sobre paredes y techos, ya que el mantenimiento, limpieza y posteriores
repintados son más fáciles y económicos.
D) Uso: Prohibiciones
Para limpiar las pinturas al temple utilizar sólo bayetas secas suave o un plumero. No debe utilizarse nunca agua ni sustancias húmedas. Algunas manchas
pueden quitarse con goma de borrar. Requiere un repintado cada 2 años, con material compatible, y decapado y nueva pintura cada 4 años.
2.5.4.1. Plásticas
A) Uso: Precauciones
Evitar golpes y rozaduras.
Evitar el vertido sobre los paños pintados, de productos químicos, disolventes o aguas procedentes de las jardineras o de la limpieza de otros elementos de
las fachadas.
B) Uso: Prohibiciones
Limpieza o contacto con productos químicos o cáusticos capaces de alterar el revestimiento.
C) Mantenimiento: Usuario
Inspección para detectar anomalías o desperfectos, como desconchados, ampollas, cuarteamiento, eflorescencias, amarilleo, etc.
Limpieza: se efectuará con esponjas o trapos humedecidos con agua jabonosa.
D) Mantenimiento: Profesional
Repintado: cuando se requiera, con el mismo tipo de pintura.
Reposición, según el tipo de pintura y grado de exposición. Antes de llevarla a cabo se dejará el soporte preparado adecuadamente. Para eliminar la pintura
existente se aplicará sobre el revestimiento una disolución espesa de cola vegetal, hasta conseguir su ablandamiento, rascándose a continuación con espátula.
Tanto el repintado como la reposición del revestimiento se harán con materiales de suficiente calidad y aplicando un número de manos adecuados a las
características del producto, y al grado de exposición y agresividad del clima.
2.5.4.2. Barnices
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 27
A) Uso: Precauciones
Evitar golpes y rozaduras.
Evitar el vertido sobre los elementos barnizados de productos químicos, disolventes o aguas procedentes de las jardineras o de la limpieza de los paños de las
fachadas.
B) Uso: Prohibiciones
Limpieza con productos químicos y procedimientos abrasivos que puedan afectar al barniz.
C) Mantenimiento: Usuario
Inspección para detectar anomalías o desperfectos, como cuarteo, manchas, amarilleo, desprendimientos, burbujas, etc.
D) Mantenimiento: Profesional
Limpieza: se efectuará con esponjas o trapos ligeramente humedecidos.
Reposición, según el tipo de barniz y grado de exposición. Antes de llevarla a cabo se dejará el soporte preparado adecuadamente.
Para eliminar el barniz existente se podrán usar a los siguientes procedimientos:
- Mecánicos: lijado, acuchillado.
- Ataque químico: solución de sosa cáustica hasta ablandar el revestimiento; decapantes o disolventes especiales que produzcan el ablandamiento y
desprendimiento del revestimiento sin afectar al soporte.
En cualquiera de los procedimientos empleados, se rascará posteriormente con espátula de manera que no quede alterada la naturaleza del soporte.
En la reposición se utilizará un esmalte de suficiente calidad y aplicando un número de manos adecuados a las características del producto, y al grado de
exposición y agresividad del clima.
2.5.5. Pavimentos
A) Uso: Prescripciones
Los pavimentos, como todos los elementos constructivos, tienen una duración limitada y, como los revestimientos interiores, están muy expuestos al deterioro
por abrasión, rozamiento y golpes. Son materiales que necesitan un buen mantenimiento y una buena limpieza y que según las características han de
substituirse con una cierta frecuencia.
Como norma general, se evitará el contacto con elementos abrasivos. El mercado ofrece muchos productos de limpieza que permiten al usuario mantener los
pavimentos con eficacia y economía. El agua es un elemento habitual en la limpieza de pavimentos, pero debe utilizarse con prudencia ya que algunos
materiales, por ejemplo la madera, se degradan más fácilmente con la humedad, y otros materiales ni tan solo la admiten. Los productos abrasivos como la
lejía, los ácidos o el amoníaco deben utilizarse con prudencia, ya que son capaces de decolorar y destruir muchos de los materiales de pavimento.
Los productos que incorporan abrillantadores no son recomendables ya que pueden aumentar la adherencia del polvo.
Las piezas desprendidas o rotas han de substituirse rápidamente para evitar que se afecten las piezas contiguas.
Se recomienda conservar una cierta cantidad de los materiales utilizados en los pavimentos para corregir futuros desperfectos y en previsión de pequeñas
reformas.
Cuando se observen anomalías en los pavimentos no imputables al uso, consúltelo a un técnico competente.
Los daños causados por el agua se repararán siempre lo más rápido posible. En ocasiones los defectos en los pavimentos son consecuencia de otros
defectos de los forjados o de las soleras de soporte, que pueden tener otras causas, ya analizadas en otros apartados.
El mosaico hidráulico no requiere conservación especial, pero es muy sensible a los ácidos. La limpieza será frecuente, debe barrerse y fregarse. Se utilizarán
jabones neutros o detergentes líquidos. No se utilizarán ácido muriático "salfumán", detergentes alcalinos como la sosa cáustica, ni productos abrasivos. Si se
desea abrillantar se pueden utilizar ceras a la silicona o uno de los muchos productos que se encuentran en el mercado.
Los pavimentos de corcho son muy flexibles y elásticos, aunque tienen menor duración que los de madera.
La resistencia al rozamiento y a las acciones derivadas del uso dependen del tipo de barniz protector utilizado. Es conveniente que el barniz sea de la mayor
calidad ya que resulta difícil y caro el pulido y rebarnizado.
Es conveniente evitar que los pavimentos de madera sufran cambios bruscos y extremos de temperatura y humedad. La madera húmeda es más atacable por
los hongos y los insectos, y es necesario aumentar la vigilancia en este caso. Su dureza depende de la madera utilizada. Las maderas más blandas
precisarán una conservación más cuidada. Los objetos punzantes, como los tacones estrechos de algunos zapatos, son especialmente dañinos. Para proteger
la superficie es conveniente el uso de barnices de resistencia y elasticidad elevadas. La limpieza se realizará en seco, sacando las manchas con un trapo
humedecido en amoníaco.
La madera colocada en espacios interiores es muy sensible a la humedad, por lo tanto debe evitarse la producción abundante de vapor de agua o que se
vierta agua en forma líquida. Conviene mantener un grado de humedad constante, los humidificadores ambientales pueden ser una buena ayuda.
Estos pavimentos tienen una junta perimetral para absorber movimientos, oculta bajo el zócalo. Estas juntas deben respetarse y no pueden ser obstruidas o
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 28
rellenadas.
Si el acabado es encerado no se puede fregar, se debe barrer y sacarle el brillo con un trapo de lana o con una enceradora eléctrica. Si pierde brillo se debe
añadir cera. La cera vieja se eliminará cuando tenga demasiado grueso. Se puede utilizar un cepillo metálico y un desengrasante especial o la misma
enceradora eléctrica con un accesorio especial. Se pasará el aspirador y se volverá a encerar.
Al parquet de madera, si está barnizado, se le debe pasar un trapo húmedo o una fregona un poco humedecida. Se recuerda que el parquet no se puede
empapar y que no se puede utilizar agua caliente.
Es conveniente evitar que los pavimentos de madera sufran cambios bruscos y extremos de temperatura y humedad. La madera húmeda es más atacable por
los hongos y los insectos, y es necesario aumentar la vigilancia en este caso.
Su dureza depende de la madera utilizada. Las maderas más blandas precisarán una conservación más cuidada. Los objetos punzantes, como los tacones
estrechos de algunos zapatos, son especialmente dañinos. Para proteger la superficie es conveniente el uso de barnices de resistencia y elasticidad elevadas.
La limpieza se realizará en seco, sacando las manchas con un trapo humedecido en amoníaco.
La madera colocada en espacios interiores es muy sensible a la humedad, por lo tanto debe evitarse la producción abundante de vapor de agua o que se
vierta agua en forma líquida. Conviene mantener un grado de humedad constante, los humidificadores ambientales pueden ser una buena ayuda.
2.5.5.1. Cerámicos
A) Descripción
Se incluyen en este apartado los suelos de baldosas más comunes en los edificios de viviendas.
B) Uso: Precauciones
Se evitará la caída de objetos punzantes o de peso que pudieran descascarillar o incluso romper el pavimento.
Se evitarán las ralladuras producidas por el giro de las puertas o el movimiento del mobiliario si no tiene protegidos los apoyos.
Se evitarán las humedades, sobre todo si el material no ha sido diseñado para soportarlas.
Evitar golpes con objetos duros que puedan dañar la superficie de la baldosa.
Si alguna pieza se mueve, avisar inmediatamente para su reparación. Conviene que la Comunidad disponga desde el inicio de algunas piezas de repuesto, de
igual clase y color.
Es conveniente disponer de un 3% de baldosas del mismo material, para posibles reposiciones.
C) Uso: Prescripciones
El tipo de uso será el adecuado al material colocado (grado de dureza) pues de lo contrario sufrirá un deterioro perdiendo el color y la textura exterior.
En pavimentos de escasa dureza se evitará el uso de zapatos de calle si previamente no se ha cepillado la suela, evitando la abrasión.
Eliminar inmediatamente las manchas que se producen, pues al ser muy porosos las absorbe de inmediato.
Eliminar restos de cemento con agua sola o algún producto específico, de venta en centros de materiales de construcción, y cepillo de raíces. A la hora de
adquirir un producto de este tipo, se debe especificar el tipo de superficie sobre la que va a ser aplicado.
Si se observan fisuras en las juntas de las baldosas proceder a su tapado con cualquier tipo de sellador, como el cemento blanco, eliminando los restos con
un estropajo de esparto.
Con periodicidad entre 3 y 5 años pulir el terrazo y encerarlo a máquina, con lo que se obtienen mejores resultados.
Sobre la cerámica no vidriada y en interiores, se pueden aplicar barnices, ceras a la silicona u otros productos que se encuentran en el mercado. Con estos
tratamientos se conseguirá brillo y mayor resistencia al rayado y desgaste. Se puede utilizar para su limpieza un vasito de lejía disuelto en un cubo de agua o
algún detergente no agresivo.
Si el suelo está descolorido, sustituir la lejía por ácido acético (vinagre).
En caso de gres cerámico esmaltado (baldosas con una capa vidriada), se limpiará sólo con agua clara, a la que se puede añadir un vasito pequeño de lejía
por cubo, o un poco de producto a la cera. Puede utilizarse una goma de borrar para quitar manchas de colas, lacas o pinturas.
Para la limpieza del mármol, no deben utilizarse jabones, lejías, amoniaco o cualquier tipo de ácido. Para quitar el polvo emplear una mopa y fregar con agua
sola o con un poco de cera diluida en agua, para aumentar el brillo. Cada dos años, pulir y abrillantar a máquina el mármol, con lo que recuperará su estado
inicial.
Los pavimentos que estén a la intemperie como empedrado, enlosado con junta abierta o cerrada y engravillado, se limpiarán regando.
Las piezas de cerámica porosa se manchan con facilidad. Las manchas se pueden sacar mediante un trapo humedecido en vinagre hirviendo y después
fregarlas con agua jabonosa. Se pueden barnizar o encerar después de tratarlas con varias capas de aceite de linaza.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 29
Las piezas cerámicas esmaltadas sólo necesitan una limpieza frecuente, se barrerán y se fregarán. Se utilizarán jabones neutros o detergentes líquidos. No se
utilizarán ácidos fuertes.
Su resistencia superficial es variada, por lo tanto han de adecuarse a los usos establecidos. Los golpes contundentes pueden romperlas o desconcharlas.
Los materiales cerámicos de gres exigen un trabajo de mantenimiento bastante reducido, no son atacados por los productos químicos normales.
Su resistencia superficial es variada, por lo tanto han de adecuarse a los usos establecidos. Los golpes contundentes pueden romperlos o desconcharlos.
D) Uso: Prohibiciones
En la limpieza no se utilizarán espátulas metálicas, ni estropajos abrasivos y no es aconsejable usar productos químicos muy concentrados. Antes de utilizar
un determinado producto se debe consultar en la tabla de características técnicas la resistencia al ataque de productos químicos.
Limpiar los suelos habitualmente con agua y jabones neutros o detergente líquidos no agresivo. No utilizar ácido clorhídrico (agua fuerte, salfumán, etc.) ni
detergentes alcalinos, como la sosa cáustica. Los productos que incorporan abrillantadores no son recomendables, ya que pueden aumentar la adherencia del
polvo. Eliminar las manchas que aparezcan.
E) Mantenimiento: Usuario
La limpieza ordinaria se realizará con bayeta húmeda, con agua jabonosa o detergentes no agresivos. La limpieza de cocinas realícela a menudo y con
detergentes amoniacados o con bioalcohol.
El propietario dispondrá de una reserva equivalente al 1% del material colocado para posibles reposiciones.
Para eliminar restos de cemento, utilice un producto específico, también pude utilizar una disolución de un vaso de vinagre en un cubo de agua.
Las colas, lacas o pinturas se `pueden limpiar con goma de borrar, o bien con gasolina.
La tinta o rotulador con quitamanchas o con lejía.
F) Mantenimiento: Profesional
La sustitución de piezas rotas o deterioradas.
2.6. Cubierta
A) Descripción
La sobrecarga admisible en la cubierta es de 200 kg/m²
B) Uso: Precauciones
Uso:
Al igual que el resto del edificio, la cubierta tiene su propia estructura con una resistencia limitada al uso para el cual está diseñada.
En grandes nevadas, no eche la nieve de la cubierta a la calle. Se puede derretir con sal o potasa.
Tras vientos importantes, revise la cubierta por si hay tejas o piezas desprendidas a punto de caerse.
Lesiones:
Con el paso del tiempo es posible que aparezca algún tipo de lesión detectable desde la parte inferior de la cubierta, aunque en muchos casos ésta no será
visible. Por ello es conveniente respetar los plazos de revisión de los distintos elementos. Si aparece alguno de los síntomas siguientes se recomienda que
realice una consulta a un técnico competente.
Relación orientativa de síntomas de lesiones con posible repercusión sobre la estructura de la cubierta:
- Manchas de humedad en los pisos bajo cubierta.
- Deformaciones: abombamientos en techos, tejas desencajadas.
- Fisuras y grietas: en techos, aleros, vigas, pavimentos y elementos salientes de la cubierta.
- Desconchados en el revestimiento de hormigón.
- Manchas de óxido en elementos de hormigón.
- Manchas de óxido en elementos metálicos.
- Pequeños agujeros en la madera que desprenden un polvo amarillento.
- Humedades en las zonas donde se empotran las vigas en las paredes.
- Reblandecimiento de las fibras de la madera.
- Pequeños agujeros en la madera que desprenden un polvo amarillento.
- Humedades en las zonas donde se empotran las vigas en las paredes.
- Reblandecimiento de las fibras de la madera.
- Desconchados en el revestimiento de hormigón.
- Manchas de óxido en elementos de hormigón.
- Desconchados en el revestimiento de hormigón.
- Manchas de óxido en elementos de hormigón.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 30
- Desconchados en el revestimiento de hormigón.
- Manchas de óxido en elementos de hormigón.
- Desconchados en el revestimiento de hormigón.
- Manchas de óxido en elementos de hormigón.
- Manchas de óxido en elementos metálicos.
- Pequeños agujeros en la madera que desprenden un polvo amarillento.
- Humedades en las zonas donde se empotran las vigas en las paredes.
- Reblandecimiento de las fibras de la madera.
- Pequeños agujeros en la madera que desprenden un polvo amarillento.
- Humedades en las zonas donde se empotran las vigas en las paredes.
- Reblandecimiento de las fibras de la madera.
- Desconchados en el revestimiento de hormigón.
- Manchas de óxido en elementos de hormigón.
- Desconchados en el revestimiento de hormigón.
- Manchas de óxido en elementos de hormigón.
C) Uso: Prescripciones
Modificaciones:
Siempre que quiera modificar el uso de la cubierta (sobre todo en cubiertas planas) debe consultarlo a un técnico competente.
Las cubiertas deben mantenerse limpias y sin hierbas, especialmente los sumideros, canales y limahoyas. Se debe procurar, siempre que sea posible, no
pisar las cubiertas en pendiente. Cuando se transite por ellas hay que tener mucho cuidado de no producir desperfectos.
Respecto a las placas de fibrocemento, durante la vida del edificio se evitará dar golpes que puedan provocar roturas a las piezas. Si la superficie se empieza
a ennegrecer y a erosionar es conveniente fijar las fibras con un barniz específico para evitar que se desprendan.
En el caso de que se observen humedades en las plantas bajo cubierta, éstas deberán controlarse, ya que pueden tener un efecto negativo sobre los
elementos estructurales.
El musgo y los hongos se eliminarán con un cepillo y si es necesario se aplicará un fungicida.
Los trabajos de reparación se realizarán siempre retirando la parte dañada para no sobrecargar la estructura.
2.6.1. Tejado
A) Descripción
Son las cubiertas inclinadas a las que no se puede acceder normalmente. Existen cubiertas inclinadas de distintos materiales, entre los que están: cubiertas
de teja, de fibrocemento, de chapa metálica galvanizada, de aluminio, de placas asfálticas, de pizarra, etc.
B) Uso: Precauciones
Durante la vida del edificio, se evitará dar golpes, a las placas de fibrocemento, que puedan provocar roturas a las piezas. Si la superficie se empieza a
ennegrecer y a erosionar, es conveniente fijar las fibras de amianto con un barniz específico, para evitar que se desprendan.
C) Uso: Prescripciones
El personal de mantenimiento e inspección utilizará calzado antideslizante y cinturón de seguridad, anclado a las anillas de seguridad situadas en los faldones.
Se tomarán medidas especiales cuando las pendientes de los faldones sean superiores al 40%.
Para acceder a las cubiertas de fibrocemento, chapa metálica galvanizada, aluminio y de placas asfálticas, se dispondrán tablones a modo de pasarelas que
permitan la permanencia y tránsito de los operarios, de forma que éstos no pisen directamente las placas.
Las reparaciones se realizarán con materiales análogos al original.
Para la limpieza de los tejados, se pueden realizar barridos, chorro de agua, o regado en cubiertas como las de fibrocemento, siempre a favor de la pendiente.
No es aconsejable utilizar productos de limpieza que alteren la coloración o textura de las tejas, ni ácidos que dañen el fibrocemento, o elementos que ataquen
el metal.
Cada 6 meses, limpiar los canalones.
El musgo y los hongos se eliminarán con un cepillo y, si es necesario, se aplicará un fungicida.
Para la eliminación de restos de cemento, utilizar limpiadores específicos, de venta en almacenes de materiales de construcción, aplicándolos con cepillos de
raíces.
Si se quiere dar un acabado de pintura a las cubiertas de fibrocemento, utilizar pintura compatible con el fibrocemento.
Las cubiertas en pendiente serán accesibles sólo para su conservación. El personal encargado del trabajo irá provisto de cinturón de seguridad que se sujetará
a dos ganchos de servicio o a puntos fijos de la cubierta. Es recomendable que los operarios lleven zapatos con suela blanda y antideslizante. No se transitará
sobre las cubiertas si están mojadas.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 31
Si en la cubierta se instalan nuevas antenas, equipos de aire acondicionado o, en general, aparatos que requieran ser fijados, la sujeción no puede afectar a la
impermeabilización. Tampoco se deben utilizar como puntos de anclaje de tensores, mástiles y similares, las barandillas metálicas o de obra, ni conductos de
evacuación de humos existentes, salvo que un técnico especializado lo autorice. Si estas nuevas instalaciones necesitan un mantenimiento periódico, se
deberá prever en su entorno las protecciones adecuadas.
D) Uso: Prohibiciones
No añadir sobre la cobertura elementos que perforen, deformen o dificulten su desagüe, como antenas y mástiles, que deberán ir sujetos a paramentos.
No se transitará sobre el tejado cuando esté mojado. La cubierta sólo será accesible para su mantenimiento.
2.6.1.1. Tipo de cubrición
2.6.1.1.1. Tejas cerámicas curvas
A) Uso: Precauciones
El acceso a los tejados lo efectuará el personal especializado.
B) Uso: Prescripciones
Si se observara cualquier elemento con riesgo de desprendimiento deberá repararse inmediatamente.
Si el material de cobertura resultara dañado como consecuencia de circunstancias imprevistas o se movieran las tejas y se produjeran filtraciones, deben
repararse inmediatamente los desperfectos producidos.
C) Uso: Prohibiciones
Acceder a los tejados para usos distintos al de mantenimiento.
No se transitará por la cubierta cuando las tejas estén mojadas.
Cambiar las características funcionales, estructurales o formales de los faldones, limas, desagües, etc.
Recibir sobre la cubierta elementos tales como antenas, mástiles, aparatos de aire acondicionado, equipos de iluminación, etc., que perforen el material la teja,
o que dificulten el desagüe de la cubierta.
Modificar los elementos constitutivos de la formación de pendiente (tabiquillos, tableros, correas, etc.).
Verter productos químicos sobre los tejados.
D) Mantenimiento: Usuario
Comprobaciones periódicas sin salir a la cubierta siempre que llueva, nieve o haya vientos importantes, analizando los siguientes aspectos:
- Aparición de humedades en el interior del edificio o en el exterior.
- El borde libre del alero y de aquellos elementos que se puedan inspeccionar observando:
si hay desplazamientos de las tejas, roturas y desprendimientos de las tejas y de las piezas de remate; roturas desprendimientos y deformación de canalones
y bajantes; bajantes; aparición de vegetación, líquenes, musgo o depósitos de polvo y hollín, existencia de nidos de aves.
- Se comprobará si el agua rebosa por canalones en época de lluvia.
- Se comprobará el funcionamiento de los rebosaderos en el caso de que existan.
Si se observan anomalías, se procederá a su reparación inmediata.
E) Mantenimiento: Profesional
Todos los trabajos de mantenimiento deberán realizarse por personal cualificado.
2.6.1.2. Caballetes y limas
2.6.1.2.1. Caballetes de teja cerámica curva
A) Uso: Precauciones
El acceso a los tejados lo efectuará el personal especializado.
B) Uso: Prescripciones
Si se observara cualquier elemento con riesgo de desprendimiento deberá repararse inmediatamente.
Si el material de remate resultara dañado como consecuencia de circunstancias imprevistas, se moviera o fisuraran y se produjeran filtraciones, deben
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 32
repararse inmediatamente los desperfectos producidos.
C) Uso: Prohibiciones
No se transitará por la cubierta cuando las tejas estén mojadas.
Cambiar las características funcionales de los remates y limas.
Fijar, colgar o recibir sobre los mismos elementos tales como antenas, mástiles, aparatos de aire acondicionado, etc., que perforen el material.
Verter productos químicos sobre los tejados.
D) Mantenimiento: Usuario
Comprobaciones periódicas, siempre que llueva, nieve o haya vientos importantes, analizando los siguientes aspectos:
- Aparición de humedades o manchas de oxido en el interior del edificio o en el exterior.
- Si hay desplazamientos del material, roturas, desprendimientos, deformación, aparición de vegetación, líquenes, musgo o depósitos de polvo y hollín,
existencia de nidos de aves.
Si se observan anomalías, se procederá a su reparación inmediata.
E) Mantenimiento: Profesional
Todos los trabajos de mantenimiento deberán realizarse por personal cualificado.
2.6.1.3. Canalones
2.6.1.3.1. Vistos
A) Uso: Precauciones
Aguas arriba del canalón no se colocará ningún elemento con riesgo de originar desprendimientos que puedan dificultar el paso del agua.
Aguas arriba del canalón se evitará la colocación de elementos metálicos cuya agua de escorrentía pueda dañar al material del canalón.
B) Uso: Prescripciones
Si se observara algún riesgo de desprendimiento del canalón deberá repararse inmediatamente.
C) Uso: Prohibiciones
Cambiar las características funcionales de los canalones, modificando las pendientes, eliminando rebosaderos y desagües, etc.
Fijar, colgar objetos o realizar perforaciones.
Verter productos químicos que puedan atacar el canalón.
Utilizar los canalones para usos distintos al de la evacuación de agua de lluvia.
Reparar los canalones con materiales que puedan producir incompatibilidades, (metales con distinto par galvánico, cemento con plomo, yeso con zinc, etc.).
Colocar elementos que reduzcan la sección del canalón o que dificulte el paso del agua al mismo.
D) Mantenimiento: Usuario
Comprobaciones periódicas, siempre que llueva, nieve o haya vientos importantes, analizando los siguientes aspectos:
- Aparición de humedades o manchas de oxido en el interior del edificio o en el exterior.
- Si hay desplazamientos de los canalones, roturas, desprendimientos deformación de canalones, desprendimientos de grapas de sujeción de canalones,
aparición de vegetación, acumulación de hojas, líquenes, musgo o depósitos de polvo y hollín, existencia de nidos de aves.
- Si la unión entre canalón y la bajante es correcta.
Si se observan anomalías, se procederá a su reparación inmediata.
E) Mantenimiento: Profesional
Todos los trabajos de mantenimiento deberán realizarse por personal cualificado.
2.7. Aislamiento
2.7.1. Térmico
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 33
A) Uso: Prescripciones
Una falta de aislamiento térmico puede ser la causa de la existencia de humedades de condensación. Un técnico competente deberá analizar los síntomas
adecuadamente para determinar posibles defectos en el aislamiento térmico.
Si el aislamiento térmico se moja, pierde su efectividad. Por lo tanto debe evitarse cualquier tipo de humedad que lo pueda afectar.
2.7.2. Acústico
A) Uso: Prescripciones
El ruido se transmite por el aire o a través de los materiales del edificio. Puede provenir de la calle o del interior de la casa.
El ruido de la calle se puede reducir mediante ventanas con doble vidrio o dobles ventanas. Los ruidos de las personas se pueden reducir colocando
materiales aislantes o absorbentes acústicos en paredes y techos.
2.7.3. Aislamientos en cubierta
A) Uso: Prescripciones
Si el aislamiento térmico se moja, pierde su efectividad. Por lo tanto, debe evitarse cualquier tipo de humedad que lo pueda afectar. Igual que ocurre con las
fachadas, la falta de aislamiento térmico puede ser la causa de la existencia de humedades de condensación. Si aparecen consulte a un técnico competente.
2.8. Instalaciones
2.8.1. Fontanería
A) Descripción
La red de saneamiento se compone básicamente de elementos y conductos de desagüe de los aparatos de cada planta y de algunos recintos del edificio, que
conectan con la red de saneamiento vertical (bajantes) y con los albañales, arquetas, colectores, etc., hasta la red del municipio u otro sistema autorizado.
Actualmente, en la mayoría de edificios, hay una sola red de saneamiento para evacuar conjuntamente tanto las aguas fecales o negras como las aguas
pluviales. La tendencia es separar la red de aguas pluviales por una parte y, por la otra, la red de aguas negras. Si se diversifican las redes de los municipios
se producirán importantes ahorros en depuración de aguas.
En la red de saneamiento es muy importante conservar la instalación limpia y libre de depósitos. Se puede conseguir con un mantenimiento reducido basado
en una utilización adecuada y en unos correctos hábitos higiénicos por parte de los usuarios.
B) Uso: Precauciones
Durante la vida del edificio se evitará dar golpes que puedan provocar roturas a las piezas de fibrocemento.
C) Uso: Prescripciones
Deben revisarse con frecuencia los sifones de los sumideros y comprobar que no les falte agua, para evitar que los olores de la red salgan al exterior.
Para desatascar los conductos no se pueden utilizar ácidos o productos que perjudiquen los desagües. Se utilizarán siempre detergentes biodegradables para
evitar la creación de espumas que petrifiquen dentro de los sifones y de las arquetas del edificio. Tampoco se verterán aguas que contengan aceites,
colorantes permanentes o substancias tóxicas. Como ejemplo, un solo litro de aceite mineral contamina 10.000 litros de agua.
Cualquier modificación en la instalación o en las condiciones de uso que puedan alterar el normal funcionamiento será realizada mediante un estudio previo y
bajo la direcciónde un técnico competente.
Las posibles fugas se localizarán y repararán lo más rápido posible.
Durante la vida del edificio se evitará dar golpes que puedan provocar roturas a las piezas de fibrocemento.
No deben conectarse a la fosa séptica los desagües de piscinas, rebosaderos o aljibes.
La extracción de lodos se realizará periódicamente, de acuerdo con las características específicas de la depuradora y bajo supervisión del Servicio Técnico.
Antes de entrar o asomarse, deberá comprobarse que no haya acumulación de gases combustibles (metano) o gases tóxicos (monóxido de carbono). Todas
las operaciones se deben hacer acompañado de otra persona.
Responsabilidades:
El mantenimiento de la instalación a partir del contador (no tan sólo desde la llave de paso de la vivienda) está a cargo de cada uno de los usuarios. El
mantenimiento de las instalaciones situadas entre la llave de paso del edificio y los contadores corresponde al propietario del inmueble o a la Comunidad de
Propietarios.
El cuarto de contadores será accesible solamente para el portero o vigilante y el personal de la compañía suministradora de mantenimiento. Hay que vigilar
que las rejas de ventilación no estén obstruidas, así como el acceso al cuarto.
Precauciones:
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 34
Se recomienda cerrar la llave de paso de la vivienda en caso de ausencia prolongada. Si la ausencia ha sido muy larga deben revisarse las juntas antes de
abrir la llave de paso.
Todas las fugas o defectos de funcionamiento en las conducciones, accesorios o equipos se repararán inmediatamente.
D) Uso: Prohibiciones
La red de evacuación de agua, en especial el inodoro, no puede utilizarse como vertedero de basuras. No se pueden tirar plásticos, algodones, gomas,
compresas, hojas de afeitar, bastoncillos, etc.
Las substancias y elementos anteriores, por sí mismos o combinados, pueden taponar e incluso destruir por procedimientos físicos o reacciones químicas las
conducciones y/o sus elementos, produciendo rebosamientos malolientes como fugas, manchas, etc.
Todas las canalizaciones metálicas se conectarán a la red de puesta a tierra. Está prohibido utilizar las tuberías como elementos de contacto de las
instalaciones eléctricas con la tierra.
2.8.1.1. Agua fría
A) Mantenimiento: Profesional
Será necesario un estudio realizado por Técnico competente antes de efectuar modificaciones en la instalación que produzcan:
- Variación en forma constante de la presión del suministro por encima del 15 % de la presión de partida.
- Se reduzca en más del 10% el caudal suministrado de forma constante.
- Modificación o ampliación parcial de la instalación que représenle un aumento mayor del 20 % de los servicios o de las necesidades.
- Cambio de destino del edificio.
En ningún caso se utilizarán las tuberías como bajantes de puesta a tierra de aparatos eléctricos.
2.8.1.2. Agua caliente sanitaria
A) Mantenimiento: Profesional
Será necesario un estudio realizado por un Técnico Competente antes de efectuar modificaciones en la instalación, que produzcan:
- Variación en forma constante de la presión del suministro por encima del 15% de la presión de partida.
- Se reduzca en-más del 10% el caudal suministrado de forma constante.
- Modificación o ampliación parcial de la instalación que represente un aumento mayor del 20% de los servicios o de las necesidades.
- Cambio de destino del edificio.
2.8.1.3. Elementos de suministro
2.8.1.3.1. Contadores de consumo
A) Descripción
El mantenimiento de la instalación de agua desde la llave de paso del edificio hasta los contadores, pertenece a la Comunidad de Propietarios. Y desde cada
contador, el mantenimiento es del propietario de la vivienda a la que pertenezca.
B) Uso: Precauciones
Los contadores de agua suelen ser propiedad de la Compañía Suministradora o de la Comunidad de Propietarios si es que la anterior no se hace cargo directo
de su lectura: Por lo tanto, y dada su función, no son manipulables.
Si existen riesgo de helada se puede dejar gotear uno de los grifos más bajos de la instalación, de esta forma podrá evitar que el agua se hiele dentro de la
tuberías.
C) Uso: Prescripciones
Cualquier anomalía que se observe en el funcionamiento del contador general deberá comunicarse inmediatamente a la Compañía Suministradora.
Cualquier solicitud de revisión del funcionamiento del equipo deberá dirigirse a la empresa encargada de su lectura.
Cuando se efectúe cualquier reparación se aislará y vaciará previamente el sector en que se encuentre la avería.
Se precisa un estudio previo para realizar cualquiera de las siguientes modificaciones:
- Incremento de consumo superior a un 10 %.
- Variación de la presión en la toma que produzca una caída considerable.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 35
- Disminución del caudal de alimentación en más de un 10 %.
Todas las canalizaciones metálicas se conectarán a la red de puesta a tierra.
El cuarto de contadores será accesible solamente para el portero o vigilante y el personal de la compañía suministradora de mantenimiento. Hay que vigilar
que las rejas de ventilación no estén obstruidas así como el acceso al cuarto.
Si hay alguna anomalía en la instalación acudir al servicio técnico y/o consulte a la empresa suministradora. En caso de fuga o defectos de funcionamiento en
las conducciones, accesorios o equipos se repararán inmediatamente.
El correcto funcionamiento de la red de agua caliente es uno de los factores que influyen más decisivamente en el ahorro de energía, por esta razón debe ser
objeto de una mayor atención para obtener un rendimiento energético óptimo.
D) Uso: Prohibiciones
Nunca desmontar o alterar la lectura de los mismos.
No dejar nunca la instalación sin agua, que se encuentre siempre llena aunque no se utilice.
En reparaciones o modificaciones, no mezclar metales distintos en la instalación. Si la instalación está realizada con tubo de acero galvanizado, no utilizar
nunca en reparaciones tubo de cobre, y viceversa, salvo que se utilice manguito de latón.
Se prohíbe la utilización de las tuberías como elementos de toma de tierra.
E) Mantenimiento: Usuario
Cerrar las llaves de corte si se detecta alguna anomalía en su funcionamiento o alguna fuga o desperfecto.
Se puede comprobar desde el interior de la vivienda o local la lectura correcta del consumo de agua.
F) Mantenimiento: Profesional
Verificación del funcionamiento correcto y limpieza de los dispositivos que el contador incorpore: filtros y válvulas antirretorno.
Sustitución de los elementos en mal estado.
Comprobación del estado de la batería de contadores.
G) Observaciones
El fabricante de los contadores debe exhibir la documentación con las garantías que ofrezca y mantenimiento concreto de sus productos, y que deberá
adjuntarse a esta ficha.
2.8.1.4. Tuberías
A) Uso: Prescripciones
Para desatascar tuberías, no deben utilizarse objetos punzantes que puedan perforarlas.
En caso de bajas temperaturas, se debe dejar correr agua por las tuberías para evitar que se hiele en su interior.
El correcto funcionamiento de la red de agua caliente es uno de los factores que influyen más decisivamente en el ahorro de energía, por esta razón debe ser
objeto de una mayor atención para obtener un rendimiento energético óptimo.
En la revisión general debe comprobarse el estado del aislamiento y señalización de la red de agua, la estanquidad de las uniones y juntas, y el correcto
funcionamiento de las llaves de paso y válvulas, verificando la posibilidad de cierre total o parcial de la red.
En caso de reparación, en las tuberías no se puede empalmar el acero galvanizado con el cobre, ya que se producen problemas de corrosión de los tubos.
En caso de reparación, en las tuberías no se puede empalmar el acero galvanizado con el cobre, ya que se producen problemas de corrosión de los tubos.
2.8.1.4.1. Cobre
A) Uso: Precauciones
Cualquier obra que se realice en el local o en los muros por los que discurren tuberías, debe tener muy en cuenta éstas para no dañarlas: vigilar dónde se
hacen taladros, para no perforarlas, no ponerlas en contacto con materiales incompatibles, no forzarlas ni golpearlas evitando roturas de las canalizaciones o
de sus juntas.
Al abandonar durante un largo periodo la vivienda o local, debe dejarse cerrada la llave de paso correspondiente.
B) Uso: Prescripciones
En caso de prever heladas, si la caldera de agua caliente no posee el sistema de protección contra heladas, dejar goteando alguno de los grifos más bajos
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 36
para evitar su congelación.
Cualquier modificación que se quiera realizar en las redes de distribución de agua, debe contar con el asesoramiento de un técnico competente,
especialmente:
- Variación al alza de un 15% de la presión inicial.
- Reducción de forma constante de más del 10% del caudal suministrado.
- Ampliación parcial de la instalación en más del 20% de los servicios o necesidades.
C) Uso: Prohibiciones
No manipular ni modificar las redes ni realizar en las mismas cambios de materiales.
No se debe dejar la red sin agua.
No conectar tomas de tierra a la instalación de fontanería.
Aunque discurran por tramos interiores, no se deben eliminar los aislamientos que las protegen.
D) Mantenimiento: Usuario
Comprobación de que no existen fugas de agua en ningún punto de la red.
Realizar el mantenimiento que le compete por los elementos concretos instalados en locales y vivienda.
E) Mantenimiento: Profesional
Un instalador acreditado se hará cargo de las reparaciones en caso de existencia de fugas en las canalizaciones o en las juntas, así como de la limpieza,
revisión y modificación de las mismas en caso de ser necesario.
F) Observaciones
La propiedad recibirá a la entrega de la obra, los planos definitivos de la instalación, con sus características y trazado. Cualquier modificación posterior deberá
quedar reflejada en nuevos planos.
2.8.1.5. Aparatos sanitarios
2.8.1.5.1. Porcelana vitrificada
A) Uso: Precauciones
Cualquier manipulación requiere el cierre de las llave de corte del aparato.
Evitar manejar sobre los sanitarios elementos duros y pesados que en su caída puedan deteriorarlos.
B) Uso: Prescripciones
Debe comprobarse periódicamente que no aparece ningún defecto en el mismo (golpes, fisuras, etc.) que puedan causar fugas en el sanitario.
C) Uso: Prohibiciones
No se debe desmontar el sanitario ya que este trabajo está reservado al personal cualificado.
No someter los elementos a cargas para las cuales no están diseñados, especialmente si van colgados de los muros en lugar de apoyados en suelo.
No se deben utilizar los inodoros para evacuar basura.
D) Mantenimiento: Usuario
Aunque la porcelana vitrificada resiste muy bien agentes químicos agresivos (p.ej. salfumán o aguafuerte), se procurará no utilizarlos para evitar dañar los
desagües y la red de saneamiento, siendo preferible la limpieza con detergente líquido neutro y cepillos, sin utilizar ningún tipo de estropajo ni cualquier otro
tejido abrasivo. Secarlos después de su uso.
E) Mantenimiento: Profesional
Cambio juntas de los desagües cuando se aprecie su deterioro.
F) Observaciones
El fabricante del sanitario debe exhibir la documentación con las garantías que ofrezca con sus productos y sus recomendaciones de uso que deberán
adjuntarse a esta ficha.
2.8.1.6. Grifería
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 37
2.8.1.6.1. Griferías monomando
A) Uso: Precauciones
Siempre deben cerrarse con suavidad.
En el caso de griferías monomando se deberá evitar el cierre brusco para no provocar daños en las tuberías (ruidos, vibraciones, golpe de ariete).
La grifería convencional (de asiento inclinado o paralelo, sea individual o monobloc) se debe girar el volante solo hasta que deje de salir agua; cualquier
presión excesiva deteriorará la pieza de asiento y aparecerá un inevitable goteo.
Se debe evitar que los rociadores de duchas y fregaderos (cuando éstos los incorporan) se golpeen contra superficies duras y no ponerlos en contacto con
jabones y otras sustancias que puedan obturar sus orificios.
B) Uso: Prescripciones
Nunca se debe dejar la grifería goteando: hay que cerrar los grifos lo suficiente como para que esto no se produzca.
C) Uso: Prohibiciones
No se debe manipular en el cuerpo de la grifería ya que este trabajo está reservado al personal cualificado.
D) Mantenimiento: Usuario
Después de cada uso debe enjuagarse y secarse la grifería y los rociadores para evitar la aparición de manchas. La limpieza se realizará exclusivamente con
detergente líquido, sin utilizar ningún tipo de estropajo ni cualquier otro tejido abrasivo. En caso de aparición de manchas limpiar con un descalcificador
recomendado por el fabricante.
Hay que limpiar el filtro del aireador o el rociador cuando se aprecien una merma sensible del caudal no achacable a la bajada de presión de la red. Esta
limpieza se puede hacer con un simple cepillo de uñas y agua para retirar los depósitos de partículas retenidas.
E) Mantenimiento: Profesional
Cambio de discos cerámicos o de prensas de caucho cuando no se pueda impedir el goteo con el cierre normal.
F) Observaciones
El fabricante de la grifería debe exhibir la documentación con las garantías que ofrezca con sus productos y que deberá adjuntarse a esta ficha.
2.8.2. Red de saneamiento
A) Descripción
La red de evacuación desde que sale del edificio, pertenece normalmente al municipio que
es quien se ocupa de su conservación. No obstante, en las urbanizaciones privadas puede
ser la Comunidad la responsable de su mantenimiento.
Toda la red que queda dentro del edificio hasta las bajantes, debe mantenerla la
Comunidad. Se compone básicamente de elementos y conductos de desagüe de los
aparatos de las viviendas, que conectan con la red de saneamiento vertical (bajantes) y con
los albañales, arquetas, colectores, etc., hasta la red del municipio u otro sistema
autorizado.
La presión prevista en la acometida es de 1 kg/cm²
B) Uso: Precauciones
Durante la vida del edificio se evitará dar golpes que puedan provocar roturas a las piezas, sobre todo a las de fibrocemento.
C) Uso: Prescripciones
Esta instalación es fácil de conservar y mantener pero es imprescindible vigilar que esté limpia y que no se obstruya por un uso inadecuado.
Se realizará una limpieza general de las cámaras de descarga, los pozos de resalte o de registro y demás elementos auxiliares, una vez al año. Deberá
cuidarse, así mismo, la limpieza de las bocas de los canalones.
Cualquier modificación en la instalación o en las condiciones de uso que puedan alterar el normal funcionamiento será realizada mediante un estudio previo y
bajo la dirección de un técnico competente.
Las posibles fugas se localizarán y repararán lo más rápido posible.
D) Uso: Prohibiciones
No se utilizará la red de saneamiento como vertedero de basuras. Los conductos podrían taponarse e incluso destruirse por procedimientos físicos o
reacciones químicas, produciendo rebosamientos malolientes como fugas, manchas, etc.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 38
Para desatascar los conductos no se pueden utilizar ácidos o productos que perjudiquen los desagües. Se utilizarán siempre detergentes biodegradables para
evitar la creación de espumas que petrifiquen dentro de los sifones y de las arquetas del edificio. Tampoco se verterán aguas que contengan aceites,
colorantes permanentes o substancias tóxicas, ya que pueden contaminar el agua. Por ejemplo, un solo litro de
aceite mineral, contamina 10.000 litros de agua.
Todas las canalizaciones metálicas se conectarán a la red de puesta a tierra. Está prohibido utilizar las tuberías como elementos de contacto de las
instalaciones eléctricas con la tierra.
2.8.2.1. Bajantes de aguas residuales
A) Descripción
2.8.2.1.1. PVC
A) Uso: Precauciones
Evitar utilizar la red de saneamiento como basurero, no tirando a través suyo pañales, compresas, bolsas de plástico, etc.
No utilizar la red de bajantes de pluviales para evacuar otro tipo de vertidos.
Habitualmente las redes de saneamiento no admiten la evacuación de residuos muy agresivos, por lo que de tener que hacer el vertido, diluirlos al máximo
con agua para evitar deterioros en la red o cerciorarse de que el material de la misma lo admite.
B) Uso: Prescripciones
Debe comprobarse periódicamente que no existe ningún tipo de fugas (detectadas por la aparición de manchas o malos olores) y proceder a su localización y
posterior reparación.
Las obras que se realicen en los locales por los que atraviesen bajantes, respetarán éstas sin que sean dañadas, movidas o puestas en contacto con
materiales incompatibles.
C) Uso: Prohibiciones
No se debe modificar o ampliar las condiciones de uso de las bajantes existentes sin consultar con un Técnico Competente.
D) Mantenimiento: Usuario
Puesto que estas redes no quedan al alcance del usuario, en general, únicamente vigilará por la ausencia de defectos en las mismas.
E) Mantenimiento: Profesional
Un instalador acreditado se hará cargo de las reparaciones en caso de aparición de fugas en las bajantes, así como de la modificación de las mismas en caso
de ser necesario, previa consulta con un Técnico Competente.
F) Observaciones
La propiedad recibirá a la entrega de la obra, los planos definitivos de la instalación.
2.8.2.2. Bajantes de aguas pluviales
A) Descripción
2.8.2.2.1. PVC
A) Uso: Precauciones
Evitar utilizar la red de saneamiento como basurero, no tirando a través suyo pañales, compresas, bolsas de plástico, etc.
No utilizar la red de bajantes de pluviales para evacuar otro tipo de vertidos.
Habitualmente las redes de saneamiento no admiten la evacuación de residuos muy agresivos, por lo que de tener que hacer el vertido, diluirlos al máximo
con agua para evitar deterioros en la red o cerciorarse de que el material de la misma lo admite.
B) Uso: Prescripciones
Debe comprobarse periódicamente que no existe ningún tipo de fugas (detectadas por la aparición de manchas o malos olores) y proceder a su localización y
posterior reparación.
Las obras que se realicen en los locales por los que atraviesen bajantes, respetarán éstas sin que sean dañadas, movidas o puestas en contacto con
materiales incompatibles.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 39
C) Uso: Prohibiciones
No se debe modificar o ampliar las condiciones de uso de las bajantes existentes sin consultar con un Técnico Competente.
D) Mantenimiento: Usuario
Puesto que estas redes no quedan al alcance del usuario, en general, únicamente vigilará por la ausencia de defectos en las mismas.
E) Mantenimiento: Profesional
Un instalador acreditado se hará cargo de las reparaciones en caso de aparición de fugas en las bajantes, así como de la modificación de las mismas en caso
de ser necesario, previa consulta con un Técnico Competente.
F) Observaciones
La propiedad recibirá a la entrega de la obra, los planos definitivos de la instalación.
2.8.2.3. Arquetas
A) Descripción
2.8.2.3.1. Hormigón
A) Uso: Precauciones
Algunas arquetas no están preparadas para el tráfico de vehículos: cerciórese de ello en caso de que sea preciso circular sobre ellas o depositar pesos
encima. De ser necesario, protegerlas con una chapa de acero o algún elemento similar.
B) Uso: Prescripciones
En el caso de sustitución de pavimentos no se ocultarán los registros de las arquetas y se dejarán completamente practicables.
Debe comprobarse periódicamente que no existe ningún tipo de fugas (detectadas por la aparición de manchas o malos olores) y proceder rápidamente a su
localización y posterior reparación.
En el caso de arquetas sifónicas o arquetas sumidero, se deberá vigilar que se mantengan permanentemente con agua, especialmente en verano.
C) Uso: Prohibiciones
No se debe modificar o ampliar las condiciones de uso o el trazado de las arquetas existentes sin consultar con un Técnico Competente.
D) Mantenimiento: Usuario
Se vigilará la aparición de fugas o defectos en las arquetas cuando éstas sean registrables. En caso de encontrarse ocultos, avisar a un técnico en caso de
aparición de fugas.
E) Mantenimiento: Profesional
Un especialista se hará cargo de las reparaciones en caso de aparición de fugas en arquetas, así como de la modificación de las mismos en caso de ser
necesario, previa consulta con un Técnico Competente.
F) Observaciones
La propiedad recibirá a la entrega de la obra, los planos definitivos de la instalación.
2.8.2.4. Colectores
2.8.2.4.1. Enterrados
2.8.2.4.2. Colgados
2.8.3. Electricidad
A) Descripción
El grado de electrificación según el REBT es básico
La toma de tierra está localizada en patio interior
La carga total de la instalación es: 200 kW
La potencia contratada para cada vivienda es: 3300 W
La potencia contratada para el garaje es: 20000 W
La potencia contratada para local es: 10000 W
La potencia contratada para la oficina es: 10000 W
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 40
La potencia contratada para los servicios generales es: 20000 W
La instalación eléctrica está formada por el contador, por la derivación individual, por el cuadro general de mando y protección y por los circuitos de
distribución interior. A su vez, el cuadro general de mando y protección está formado por un interruptor de control de potencia (ICP), un interruptor diferencial
(ID) y los pequeños interruptores automáticos (PIA).
El ICP es el mecanismo que controla la potencia que suministra la red de la compañía. El ICP desconecta la instalación cuando la potencia consumida es
superior a la contratada o bien cuando se produce un cortocircuito (contacto directo entre dos hilos conductores) y el PIA de su circuito no se dispara
previamente.
El interruptor diferencial (ID) protege contra las fugas accidentales de corriente como, por ejemplo, las que se producen cuando se toca con el dedo un
enchufe o cuando un hilo eléctrico toca un tubo de agua o el armazón de la lavadora. El interruptor diferencial (ID) es indispensable para evitar accidentes.
Siempre que se produce una fuga salta el interruptor.
Cada circuito de distribución interior tiene asignado un PIA que salta cuando el consumo del circuito es superior al previsto. Este interruptor protege contra los
cortocircuitos y las sobrecargas.
B) Uso: Precauciones
Las instalaciones eléctricas deben usarse con precaución por el peligro que comportan. Está prohibido manipular los circuitos y los cuadros generales, estas
operaciones deben ser realizadas exclusivamente por personal especialista
No se debe permitir a los niños manipular los aparatos eléctricos cuando están enchufados y, en general, se debe evitar manipularlos con las manos húmedas.
Hay que tener especial cuidado en las instalaciones de baños y cocinas (locales húmedos).
C) Uso: Prescripciones
El mantenimiento de la instalación eléctrica a partir del contador (y no tan sólo desde el cuadro general de entrada) está a cargo de cada uno de los usuarios.
El mantenimiento de la instalación entre la caja general de protección y los contadores corresponde al propietario del inmueble o a la Comunidad de
Propietarios. Aunque la instalación eléctrica sufre desgastes muy pequeños, difíciles de apreciar, es conveniente realizar revisiones periódicas para comprobar
el buen funcionamiento de los mecanismos y el estado del cableado, de las conexiones y del aislamiento. En la revisión general de la instalación eléctrica hay
que verificar la canalización de las derivaciones individuales comprobando el estado de los conductos, fijaciones, aislamiento y tapas de registro, y verificar la
ausencia de humedad.
El cuarto de contadores será accesible sólo para el portero o vigilante, y el personal de la compañía suministradora o de mantenimiento. Se debe vigilar que
las rejas de ventilación no estén obstruidas, así como el acceso al cuarto.
D) Uso: Prohibiciones
No se pueden conectar a los enchufes aparatos de potencia superior a la prevista o varios aparatos que, en conjunto, tengan una potencia superior. Si se
aprecia un calentamiento de los cables o de los enchufes conectados en un determinado punto, deben desconectarse. Es síntoma de que la instalación está
sobrecargada o no está preparada para recibir el aparato. Las clavijas de los enchufes deben estar bien atornilladas para evitar que hagan chispas. Las malas
conexiones originan calentamientos que pueden generar un incendio.
Es recomendable cerrar el interruptor de control de potencia (ICP) de la vivienda en caso de ausencia prolongada. Si se deja el frigorífico en funcionamiento,
no es posible desconectar el interruptor de control de potencia, pero sí cerrar los pequeños interruptores automáticos de los otros circuitos.
Periódicamente, es recomendable pulsar el botón de prueba del diferencial (ID), el cual debe desconectar toda la instalación. Si no la desconecta, el cuadro no
ofrece protección y habrá que avisar al instalador.
Para limpiar las lámparas y las placas de los mecanismos eléctricos hay que desconectar la instalación eléctrica. Deben limpiarse con un trapo ligeramente
húmedo con agua y detergente. La electricidad se conectará una vez se hayan secado las placas.
2.8.3.1. Elementos eléctricos
A) Descripción
La instalación eléctrica del edificio se compone básicamente de:
— Una línea general hasta el Cuadro General de Protección (en lugar accesible para la Compañía Suministradora).
— Una línea hasta la centralización de contadores.
— Una línea desde cada contador hasta el cuadro de la vivienda al que corresponda.
— Según el tipo de conductor, los colores serán distintos:
Fases: marrón, negro o gris.
Neutro: azul
Tierra: amarillo-verde.
Debe existir un circuito de toma de tierra, que está en contacto con el subsuelo, aunque muchos edificios antiguos no la tienen. A la red de toma de tierra
deben estar conectados: el pararrayos, las antenas de TV y FM, los enchufes y masas metálicas de cuartos de baño y aseos, las estructuras metálicas y las
armaduras metálicas de los muros y de los soportes de hormigón, las instalaciones de agua, gas, calefacción, depósitos, calderas, ascensores, etc. y en
general, cualquier elemento metálico con una masa importante.
El contacto con la tierra se produce a través de una barra de cobre hincada en el terreno. Por cada barra hincada habrá una arqueta.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 41
El mantenimiento de la instalación eléctrica a partir del contador, es a cargo de cada uno de los usuarios; entre la caja general de protección y los contadores
corresponde a la Comunidad de Propietarios, y hasta la caja general de protección, a la compañía suministradora.
B) Uso: Prescripciones
El Cuadro General de Protección y los contadores sólo los manipulará la compañía suministradora.
El cuarto de contadores será accesible sólo para el portero o vigilante, y el personal de la compañía suministradora o de mantenimiento. Hay que vigilar que
las rejas de ventilación no estén obstruidas, así como el acceso al cuarto.
Para cualquier manipulación de la instalación, se desconectarán los interruptores automáticos de seguridad. En todo caso, acudir a un instalador electricista
autorizado.
Para la limpieza de los mecanismos y puntos de luz, utilizar plumero o paño seco, nunca húmedo.
La tierra alrededor de las barras o picas de toma de tierra, debe estar mojada para mejor transmisión de la corriente. Si en las revisiones de las arquetas de
conexión se advierte la tierra seca, se humedecerá con agua.
C) Uso: Prohibiciones
No se pueden conectar a los enchufes aparatos de potencia superior a la prevista o varios aparatos que, en conjunto, tengan una potencia superior. Si se
aprecia un calentamiento de los cables o de los enchufes conectados en un determinado punto, deben desconectarse.
Nunca debe efectuarse la toma de tierra a través de conexiones que no sean específicas a tales fines (tuberías, barrotes, etc.).
2.8.3.1.1. Cuadro general de distribución
A) Uso: Prohibiciones
El usuario no debe tocar el cuadro o accionar cualquiera de sus mecanismos con las manos mojados o húmedas.
B) Mantenimiento: Usuario
Cuando salta algún interruptor automático hay que intentar localizar la causa que lo produjo antes de proceder a su rearme. Si se originó a causa de la
conexión de algún aparato en malas condiciones, lo que hay que hacer es desenchufarlo. Si a pesar de la desconexión el mecanismo no se deja rearmar, o
bien si el problema está motivado por cualquier otra causa compleja hay que pasar aviso al profesional cualificado.
La detección visual de irregularidades en la integridad del cuadro debe ser motivo de similar llamada.
La limpieza exterior del cuadro y sus mecanismos solo se puede realizar con una bayeta seca.
Los interruptores diferenciales tienen un mantenimiento a cargo del usuario según se especifica en su ficha concreta.
C) Mantenimiento: Profesional
Salvo las operaciones descritas para el usuario, le corresponde al personal cualificado la revisión rutinaria del cuadro y de sus componentes, y por supuesto la
reparación de cualquier desperfecto.
2.8.3.1.2. Interruptor control de potencia
A) Uso: Precauciones
El ICP persigue exclusivamente un objetivo económico, por lo que no es un mecanismo de seguridad. En consecuencia su desconexión no garantiza la
ausencia de peligro en la instalación interior.
B) Uso: Prohibiciones
El usuario no debe manipular los precintos de la caja que lo alberga, ni mucho menos el interruptor de su interior.
C) Mantenimiento: Usuario
Cuando se ha producido un disparo o desconexión automática por exceso de potencia conectada, hay que actuar de la siguiente manera:
- Se debe desconectar aquel o aquellos receptores eléctricos que produjeron el exceso de potencia.
- Hay que dejar pasar algunos segundos antes de intentar una nueva conexión ya que su respuesta térmica al exceso impide el rearme inmediato del ICP
hasta que se haya disipado su calor interno.
Cuando el ICP no se deje rearmar indefinidamente o cuando, a la vista de la potencia contratada, la desconexión se produzca con menor potencia que aquella,
debería contactarse con la Cía. Eléctrica para que se realice la revisión pertinente. Por supuesto ante cualquier otra anomalía la consecuencia debería ser la
misma.
D) Mantenimiento: Profesional
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 42
Cualquier manipulación interna debe ser realizada por el personal de la compañía.
2.8.3.1.3. Interruptores diferenciales
A) Uso: Precauciones
Cualquier manipulación debe hacerse sin humedad.
B) Uso: Prescripciones
Hay que comprobar periódicamente su correcto funcionamiento.
C) Uso: Prohibiciones
Bajo ningún motivo debe suprimirse o puentearse este mecanismo de seguridad personal.
D) Mantenimiento: Usuario
Comprobación del correcto funcionamiento del Interruptor Diferencial del Cuadro General de Distribución de la Vivienda o de los Servicios Comunes del
Edificio.
Procedimiento:
- Acción manual sobre el pulsador de prueba que incluye el propio Interruptor Diferencial.
- Desconexión automática del paso de la corriente eléctrica mediante la recuperación de la posición de reposo (0) de mando de conexión-desconexión.
- Acción manual sobre el mismo mando para colocarlo en su posición de conexión (1) para recuperar el suministro eléctrico.
E) Mantenimiento: Profesional
La ausencia de desconexión automática ante la pulsación efectuada indica el fallo del mecanismo que debe ser reparado o sustituido por personal cualificado,
que es aquel que está en posesión del título de instalador electricista autorizado y que pertenezca a una empresa con la preceptiva autorización administrativa.
Se debe contactar preferiblemente con la empresa ejecutora de la instalación y cuya dirección debe figurar en el propio Cuadro General de Distribución.
F) Observaciones
Cualquier Interruptor Diferencial fabricado a partir del 1-1-97 debe exhibir el marcado CE europeo.
2.8.3.1.4. Interruptores magnetotérmicos
A) Uso: Precauciones
Cualquier manipulación debe hacerse sin humedad.
B) Uso: Prohibiciones
Bajo ningún motivo debe suprimirse este mecanismo de seguridad material, ni tampoco se debe aumentar unilateralmente su intensidad.
C) Mantenimiento: Usuario
Cuando por sobreintensidad o cortocircuito saltara un interruptor magnetotérmico habría que actuar de la siguiente manera:
- Desenchufe aquel receptor eléctrico con el que se produjo la avería, o en su caso desconecte el correspondiente interruptor.
- Rearme (o active) el magnetotérmico del fallo para recuperar el suministro habitual.
- Mande revisar el receptor eléctrico que ha originado el problema o en su caso cerciórese de que su potencia es menor que la que soporta el magnetotérmico.
D) Mantenimiento: Profesional
Cuando se desconoce el origen del fallo, o cuando el magnetotémico no se deja rearmar se debe recurrir a personal cualificado, que es aquel que está en
posesión del título de instalador electricista autorizado y que pertenezca a una empresa con la preceptiva autorización administrativa. Se debe contactar
preferiblemente con la empresa ejecutora de la instalación y cuya dirección debe figurar en el propio Cuadro General de Distribución.
2.8.3.1.5. Circuitos interiores
A) Uso: Precauciones
Antes de realizar un taladro en un paramento, para colgar un cuadro por ejemplo, debe asegurarse de que en ese punto no existe una canalización eléctrica
empotrada que provocaría un accidente.
B) Uso: Prohibiciones
No se debe permitir la prolongación incontrolada una línea eléctrica mediante la típica manguera sujeta en la pared o tirada sobre el suelo.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 43
El usuario no tiene que manipular nunca con los cables de los circuitos ni sus cajas de conexión o derivación.
C) Mantenimiento: Usuario
Su papel debe limitarse a la observación de la instalación y sus prestaciones. Cualquier defecto o anomalía debe ser causa de llamada al instalador
competente.
D) Mantenimiento: Profesional
Todos los temas de cableado son exclusivos de la empresa autorizada.
E) Mantenimiento: Calendario
Por el profesional:
Revisión general de la instalación como máximo cada 10 años.
Debería comprobarse la rigidez dieléctrica entre los conductores cada 5 años.
2.8.3.1.6. Interruptores
A) Uso: Precauciones
No provoque contactos defectuosos por pulsaciones débiles de las teclas, ya que puede producir el fogueo interior.
B) Uso: Prohibiciones
No se debe encender y apagar, o en su caso pulsar, repetida e innecesariamente ya que con independencia de los perjuicios del receptor que se alimente, se
está fatigando prematuramente al mecanismo. Tampoco se deben conectar aparatos de luz o cualquier otro receptor que alcance los 2200 vatios de potencia,
ya que la consecuencia inmediata es posibilitar el inicio de un incendio en le mecanismo.
Por supuesto el usuario no debe retirar ni manipular nunca los mecanismos de la instalación.
C) Mantenimiento: Usuario
La inspección visual de todo el material para posible detección de anomalías visibles y dar aviso al profesional.
Limpieza superficial de los mecanismos, siempre con bayetas secas y preferiblemente con desconexión previa de la corriente eléctrica.
D) Mantenimiento: Profesional
Todo trabajo que implique manipulación de los elementos materiales del mecanismo, como sustitución de las teclas, los marcos, las lámparas de los visores,
el cuerpo del mecanismo, o revisión de sus contactos y conexiones, etc.
2.8.3.1.7. Enchufes
A) Uso: Precauciones
No se deben conectar receptores que superen la potencia de la propia toma. Tampoco deben conectarse enchufes múltiples o "ladrones" cuya potencia total
supere a la de la propia toma.
B) Uso: Prescripciones
Es obligatoria la conexión a la red de tierra de todos los electrodomésticos y luminarias que incorporen la conexión correspondiente. Todo receptor que tenga
clavija con toma de tierra deberá ser conectado exclusivamente en tomas con dicha toma de tierra.
C) Uso: Prohibiciones
No hay que manipular nunca los alvéolos de las tomas con ningún objeto. Nunca se deben tocar con líquidos o humedades
D) Mantenimiento: Usuario
La única acción permitida es la de su limpieza superficial con una trapo seco.
Sin embargo a través de la inspección visual puede comprobar su buen estado a través del buen contacto con las espigas de las clavijas que soporte, y de la
ausencia de posibles fogueados de sus alvéolos.
E) Mantenimiento: Profesional
Cualquier operación de sustitución o reparación parcial de cualquier toma de corriente se reserva para instaladores eléctricos.
2.8.3.2. Luminarias
A) Descripción
La instalación de alumbrado exterior, una vez ejecutada, pasa a uso y mantenimiento del Ayuntamiento, ya sea de alta o baja tensión. En caso de
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 44
urbanizaciones privadas la instalación pertenece a la comunidad de propietarios y también su mantenimiento. La instalación está sujeta a proyecto autorizado
por Industria.
B) Uso: Prescripciones
Para cualquier manipulación en la instalación se dejarán sin tensión todas las líneas.
Las herramientas de manipulación, estarán dotadas de aislamiento, y los aparatos de comprobación estarán alimentados con tensión inferior a 50 V.
Las lámparas que se repongan serán de las mismas características que las reemplazadas.
Se limpiarán las lámparas en frío, y se limpiarán las luminarias con detergentes neutros.
C) Uso: Prohibiciones
No se realizará ninguna modificación que disminuya los valores de iluminación.
2.8.3.2.1. Normales
A) Uso: Precauciones
Cualquier manipulación de las luminarias debe hacerse sin humedad. Antes de cualquier manipulación y después de un período de encendido hay que
cerciorarse de que está suficientemente fría para evitar quemaduras.
B) Uso: Prescripciones
Toda luminaria que tenga partes metálicas deben conectarse al conductor de tierra antes de su uso.
C) Uso: Prohibiciones
Para evitar posibles incendios no se debe impedir la buena refrigeración de la luminaria mediante objetos que la tapen parcial o totalmente.
D) Mantenimiento: Usuario
La limpieza se realizará con agua jabonosa o disolvente neutro no abrasivo, siempre con la desconexión completa del circuito.
La limpieza de los posibles partes especulares se realizará con especial cuidado para evitar rayones que son irreversibles.
Igualmente debe prestarse atención a la conexión de la lámpara y posibles elementos accesibles del equipo de encendido.
E) Mantenimiento: Profesional
Toda limpieza de las partes interiores protegidas, así como la sustitución de cualquier parte del equipo de encendido, incluso del portalámparas si fuera
necesario, serán realizados por el personal cualificado.
2.8.3.2.2. De emergencia
A) Uso: Precauciones
Cuando voluntariamente se corta el suministro eléctrico, la luminaria de emergencia entra en acción, salvo que se actúe sobre su accionamiento de
desconexión para que no se descarguen sus baterías. En los sistemas con telemando común a varias luminarias, se evitaría la descarga pulsando el
mencionado telemando que estaría situado en el cuadro general de distribución.
B) Mantenimiento: Usuario
Limpieza exterior de las luminarias con una bayeta seca (o ligeramente húmeda con la desconexión previa de la corriente eléctrica).
Si el fabricante lo prevé por la simplicidad de su diseño, el usuario podría sustituir las lámparas cuando éstas fundan o se agoten.
En cualquier caso toda anomalía en el correcto funcionamiento debe ser objeto de llamada al instalador.
C) Mantenimiento: Profesional
La limpieza interior, la posible sustitución de lámparas o de las baterías, o la reparación de su circuitería deben ser realizadas por personal cualificado.
2.8.3.2.3. De señalización
A) Uso: Precauciones
Cuando los locales atendidos por este tipo de iluminación estén cerrados al público deberá desactivarse su actuación mediante el mecanismo de telemando si
lo hubiera. Cuando se vuelvan abrir al público se realizará la operación contraria o de activación del sistema.
B) Uso: Prescripciones
Cualquier manipulación de su contenido.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 45
C) Uso: Prohibiciones
Limpieza exterior de las luminarias con una bayeta seca (o ligeramente húmeda con la desconexión previa de la corriente eléctrica).
Si el fabricante lo prevé por la simplicidad de su diseño, el usuario podría sustituir las lámparas cuando éstas fundan o se agoten.
En cualquier caso toda anomalía en el correcto funcionamiento debe ser objeto de llamada al instalador.
D) Mantenimiento: Usuario
La limpieza interior, la posible sustitución de lámparas o de las baterías, o la reparación de su circuitería deben ser realizadas por personal cualificado.
La limpieza puede realizarse una vez cada 6 meses.
E) Mantenimiento: Profesional
La revisión general de la luminaria con las reparaciones y sustituciones a que diera lugar, se realizará al menos una vez cada 3 años.
En ocasiones la luminaria es conjuntamente de emergencia. En otros casos la luminaria es de diodos LED de muy ampliduración, y también existe otra
variedad a modo de guirnaldas de lámparas incandescentes.
2.8.3.2.4. Incandescentes
A) Uso: Precauciones
Por peligro de quemadura no se debe tocar la ampolla de una lámpara encendida.
No es conveniente multiplicar los encendidos y apagados sin causa justificada puesto que puede mermar la vida de la lámpara.
B) Uso: Prohibiciones
No se debe colocar ningún objeto sobre la lámpara.
C) Mantenimiento: Usuario
Cualquier operación de mantenimiento debe comportar una desconexión previa del suministro eléctrico, bien sea del punto de luz o mucho mejor del circuito
completo al que pertenezca.
Cuando funde una lámpara incandescente, alrededor de las 1.000 horas de funcionamiento, no hay más que sustituirla por otra de las mismas características
por simple rosca de su casquillo.
La limpieza de su ampolla se realizará con agua jabonosa o disolvente suave no abrasivo, siempre con la desconexión completa del circuito.
D) Mantenimiento: Profesional
No existe mayor mantenimiento que el descrito para el usuario por lo que no existe ninguna operación exclusiva para el profesional, salvo que el acceso a la
lámpara comporte dificultades añadidas por la complejidad de la luminaria.
2.8.3.2.5. Halógenas
A) Uso: Precauciones
Por peligro de quemadura no se debe tocar bajo ningún concepto la ampolla de una lámpara encendida o que no lleve un tiempo apagada.
No es conveniente multiplicar los encendidos y apagados sin causa justificada puesto que puede mermar la vida de la lámpara.
Cualquier manipulación debe hacerse sin humedad.
B) Uso: Prohibiciones
Aunque la lámpara esté fría no se debe tocar con los dedos para no perjudicar la estructura de cuarzo de su ampolla, salvo que sea un formato de doble
envoltura en el que existe una ampolla exterior de vidrio normal. En cualquier caso no se debe colocar ningún objeto sobre la lámpara.
C) Mantenimiento: Usuario
Cualquier operación de mantenimiento debe comportar una desconexión previa del suministro eléctrico, bien sea del punto de luz o mucho mejor del circuito
completo al que pertenezca.
Cuando funde una lámpara de este tipo, alrededor de las 2.000 ó 3.000 horas de funcionamiento según modelos, no hay más que sustituirla por otra de las
mismas características.
La operación de limpieza de su ampolla debe realizarse con un trapo seco sin la menor partícula de grasa y siempre con la desconexión completa del circuito
al que pertenezca.
D) Mantenimiento: Profesional
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 46
No existe mayor mantenimiento que el descrito para el usuario por lo que no existe ninguna operación exclusiva para el profesional, salvo que el acceso a la
lámpara comporte dificultades añadidas por la complejidad de la luminaria.
2.8.3.2.6. Fluorescentes
A) Uso: Precauciones
Cualquier manipulación debe hacerse sin humedad.
No es conveniente multiplicar los encendidos y apagados sin causa justificada puesto que puede mermar la vida de la lámpara.
B) Uso: Prescripciones
Según el tipo de actividad a iluminar debería utilizarse el tipo de tubo más idóneo al menos en cuanto al rendimiento energético (eficacia luminosa), la
reproducción cromática (índice de rendimiento de color) y tonalidad de la luz (temperatura de color) se refiere.
C) Uso: Prohibiciones
En locales con uso continuado de personas no deberían utilizarse lámparas fluorescentes con un índice de rendimiento de color menor del 70 %.
D) Mantenimiento: Usuario
Cualquier operación de mantenimiento debe comportar una desconexión previa del suministro eléctrico, bien sea del punto de luz o mucho mejor del circuito
completo al que pertenezca.
Ante el envejecimiento por el uso normal de la luminaria hay que realizar la limpieza de la lámpara según en grado de ensuciamiento al que ha estado
expuesta, y hay que sustituirla cuando haya consumido su vida útil. Este período útil se supera cuando ha habido una pérdida de flujo luminoso superior al
30% del inicial, cifra a la que se llega antes de que se ennegrezcan los extremos del tubo, bastante antes de que el tubo arranque con dificultad, y mucho
antes de que parpadee de modo incontrolado.
La limpieza se realizará con agua jabonosa o disolvente suave no abrasivo, siempre con la desconexión completa del circuito. Cuando el tubo no está viejo y
sin embargo no se mantiene el arranque, se puede sustituir el cebador si el equipo de encendido es convencional.
E) Mantenimiento: Profesional
Cualquier avería que no esté en apartado anterior deberá ser subsanada por personal especializado. Estas averías pueden ser el cambio de reactancia o
balasto, el cambio del condensador, la reparación o sustitución de balastos electrónicos y en general cualquier otra que implique el acceso a las partes
protegidas de la luminaria.
2.8.4. Gas
A) Uso: Precauciones
Los tubos de gas no han de utilizarse como tomas de tierra de aparatos eléctricos ni tampoco para colgar objetos.
Se recomienda que en ausencias prolongadas se cierre la llave de paso general de la instalación de gas de la vivienda o local. También es conveniente
cerrarla durante la noche.
B) Uso: Prescripciones
Los tubos flexibles de conexión del gas a los aparatos no deberán tener una longitud superior a 1,50 metros y deben llevar impreso el período de su vigencia,
el cual no deberá haber caducado. Es importante asegurarse de que el tubo flexible y las conexiones del aparato estén acopladas directamente y no bailen.
Deben sujetarse los extremos mediante unas abrazaderas. No debe estar en contacto con ninguna superficie caliente, por ejemplo cerca del horno.
Si se detecta una fuga de gas, deberá cerrarse la llave de paso general de la instalación del piso o local, ventilar el espacio, no encender fósforos, no pulsar
timbres ni conmutadores eléctricos y evitar las chispas.
Deberá avisarse inmediatamente a una empresa instaladora de gas autorizada o al servicio de urgencias de la compañía. Sobre todo, no se deben abrir o
cerrar los interruptores de luz ya que producen chispas.
El mantenimiento de las instalaciones situadas entre la llave de entrada del inmueble y el contador corresponde al propietario del inmueble o a la comunidad
de propietarios.
El cuarto de contadores será accesible sólo para el portero o vigilante, y el personal de la compañía suministradora y el de mantenimiento. Hay que vigilar que
las rejas de ventilación no estén obstruidas, así como el acceso al cuarto.
Si desea dar suministro a otros aparatos de los que tiene instalados debe pedirse permiso a la propiedad del inmueble o a la Comunidad de Propietarios. La
instalación de nuevos aparatos la debe realizar una empresa instaladora de gas autorizada.
Deben leerse atentamente las instrucciones de los aparatos de gas, proporcionadas por los fabricantes, antes de utilizarlos por primera vez.
El grado de peligrosidad de esta instalación es superior a las demás, razón por la cual se extremarán las medidas de seguridad.
Para obtener o mantener el suministro de gas es necesario que el titular de la instalación disponga del certificado de revisión en vigor.
La persona autorizada que extiende el certificado de revisión también deberá colocar, en un lugar visible, un adhesivo en el cual figure la fecha de la revisión
siguiente y la identificación de la empresa instaladora responsable de la revisión.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 47
Como mínimo 3 meses antes de que termine el plazo de validez de la revisión, la empresa suministradora de GLP, notificará por escrito al titular la obligación
de hacer una nueva revisión, avisándolo de que la no presentación del certificado de la revisión anterior es motivo de corte del suministro.
Si no se toman precauciones de ventilación, no se dejará nunca una estufa de butano encendida en la habitación mientras se está durmiendo.
Las bombonas de gas butano de reserva estarán siempre de pie, situadas en un lugar ventilado y lejos de fuentes de calor. Se evitará ponerlas en espacios
subterráneos.
Cómo actuar en caso de fugas de gas:
- Si se detecta una fuga de gas, cierre la llave general de paso inmediatamente. Ventile el espacio, no encienda cerillas, no pulse timbres ni mecanismos
eléctricos, evite las chispas y avise inmediatamente la empresa instaladora de gas autorizada o el servicio de urgencias de la compañía.
- Sobre todo no encienda ni apague ninguna luz, ya que pueden producirse chispas.
2.8.4.1. Gases canalizados
A) Descripción
Tanto el gas ciudad como el gas natural son suministrados por una red pública y medidos por contador. Sólo se diferencian en su poder calorífico que es más
alto en el gas natural. El mantenimiento de las instalaciones situadas entre la llave de entrada del inmueble y el contador, corresponde al propietario del
inmueble o a la Comunidad de Propietarios.
B) Uso: Prescripciones
Los elementos generales de distribución tienen que estar accesibles para la compañía suministradora.
El cuarto de contadores será accesible sólo para el portero o vigilante, y el personal de la compañía suministradora y el de mantenimiento. Hay que vigilar que
las rejas de ventilación no estén obstruidas, así como el acceso al cuarto.
El grado de peligrosidad de esta instalación es superior a las demás, razón por la cual se extremarán las medidas de seguridad.
En el caso de gas natural ha de tenerse en cuenta:
- Si el regulador de finca se bloquea, el presidente, deberá llamar al Servicio de Emergencias de la Distribuidora, para que se proceda a su rearmado con la
máxima rapidez.
- El presidente de la Comunidad o la persona encargada, si la hubiera, deberá disponer de una llave del local o del armario de contadores a disposición de la
Distribuidora de Gas.
Las bombonas de gas butano de reserva estarán siempre de pie, situadas en un lugar ventilado y lejos de fuentes de calor. Se evitará ponerlas en espacios
subterráneos.
C) Uso: Prohibiciones
No modificar la instalación de gas sin consultar con un técnico especialista.
2.8.5. Climatización
2.8.5.1. Calefacción
2.8.6. Elevación
A) Descripción
La persona responsable representativa de la Comunidad, debe disponer de las llaves del cuarto de máquinas y desbloqueo de puertas, para, en caso de
emergencia, poder utilizarlas responsablemente. Normalmente el presidente de la Comunidad de Propietarios o el conserje, son los responsables del
funcionamiento de la instalación.
La carga máxima admisible en el ascensor es de 400 kg
El ascensor sirve a 4 plantas
El número máximo de personas permitido en el ascensor es de 4
Numero de ascensores del edificio: 2
B) Uso: Precauciones
Los ascensores no pueden ser utilizados por niños que no vayan acompañados de personas adultas.
El ascensor puede soportar un peso limitado y un número máximo de personas (indicados en la cabina y en el apartado anterior). Esta limitación debe
respetarse para evitar accidentes. Los ascensores no se pueden utilizar como montacargas.
Si se observa cualquier anomalía (las puertas se abren en medio del recorrido, el ascensor se para quedando desnivelado respecto al rellano, hay
interruptores que no funcionan, etc.) habrá que parar el servicio y avisar a la empresa de mantenimiento.
Si el ascensor se queda sin electricidad, no se debe intentar salir de la cabina. Se debe esperar a que se restablezca el suministro de electricidad o que la
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 48
cabina se remonte manualmente hasta un rellano.
C) Uso: Prescripciones
La conservación de los ascensores y su instalación ha de realizarse por personal o empresas especializadas. La Comunidad tendrá un contrato, con dicha
empresa, de mantenimiento, y ésta registrará las fechas de visita, el resultado de las inspecciones y las incidencias en un Libro de Registro de Revisiones, el
cual permanecerá en poder del responsable de la instalación.
El cuarto de máquinas será accesible solamente para el portero o vigilante, y el personal de mantenimiento. Debe vigilarse que las rejas de ventilación no
estén obstruidas así como tampoco el acceso al cuarto.
Se impedirá el uso de la instalación cuando no ofrezca las debidas condiciones de seguridad.
Cada mes se realizará una limpieza del foso del ascensor, y se limpiará el cuarto de máquinas evitando que caiga suciedad al recinto.
Se mantendrán limpias las guías de puertas correderas o telescópicas, a fin de que éstas puedan desplazarse con suavidad.
Si existe alguna anomalía en el funcionamiento de la instalación, avisar al servicio técnico correspondiente.
Las obligaciones del representante de la Comunidad serán:
- Contratar el mantenimiento y revisiones de la instalación con empresa inscrita en el Registro de Empresas Conservadoras.
- Solicitar a su debido tiempo la realización de las inspecciones periódicas que establezcan las ITC (Reglamento de Aparatos Elevadores).
- Tener debidamente atendido el servicio de las instalaciones.
- Impedir el funcionamiento de la instalación cuando, directa o indirectamente tenga conocimiento de que la misma no reúne las debidas condiciones de
seguridad.
- En caso de accidente, vendrá obligado a ponerlo en conocimiento del Órgano Territorial competente de la Administración Pública y de la empresa
conservadora y a no reanudar el servicio hasta que, previos los reconocimientos y pruebas pertinentes, lo autorice este Órgano competente.
- Facilitar a la empresa conservadora la realización de las revisiones y comprobaciones que está obligada a efectuar en el aparato elevador.
El personal encargado de la revisión deberá estar instruido en el manejo del aparato del cual está encargado. Si observa alguna anomalía avisará al
representante de la Comunidad.
El contrato de mantenimiento con las empresas autorizadas, tiene por objeto las revisiones periódicas, el engrase de la instalación, su puesta a apunto, la
atención a las averías y el repuesto de las piezas necesarias para las reparaciones.
Los trabajos de mantenimiento y reparación efectuados por estas empresas, deben estar cubiertos por una póliza de seguro de responsabilidad civil, suscrita
por la empresa de mantenimiento, que deberá dar una copia de la misma a la comunidad de propietarios.
Siempre debe existir un responsable del funcionamiento de la instalación. Normalmente es el presidente de la Comunidad de Propietarios o el conserje.
El mantenimiento de la instalación de ascensores debe encargarse a una empresa especializada mediante un contrato. Esta empresa registrará las fechas de
visita, el resultado de las inspecciones y las incidencias en un Libro de Registro de Revisiones, el cual permanecerá en poder del responsable de la instalación.
El cuarto de máquinas será accesible solamente para el portero o vigilante, y el personal de mantenimiento. Debe vigilarse que las rejas de ventilación no
estén obstruidas así como tampoco el acceso al cuarto.
Como mínimo, la documentación del ascensor debe incluir un manual de instrucciones que contenga planos y esquemas necesarios para el uso y el
mantenimiento, la inspección, las reparaciones, las revisiones periódicas y las operaciones de emergencia.
El ascensor tendrá un manual de instrucciones exclusivo para los siguientes componentes de seguridad:
- Dispositivo de bloqueo de las puertas de los rellanos.
- Dispositivo para prevenir la caída de la cabina y los movimientos ascendentes incontrolados.
- Dispositivos para la limitación de la velocidad.
- Componentes de seguridad sobre gatos hidráulicos de potencia cuando se utilicen como dispositivos de prevención de caída.
- Dispositivos eléctricos de seguridad en forma de interruptores de seguridad que contienen componentes electrónicos.
D) Uso: Prohibiciones
La utilización de la cabina está limitada a un nº de personas, indicado en la placa de carga, no se debe sobrepasar. Los ascensores no se pueden utilizar
como montacargas.
No se pondrán obstáculos para mantener las puertas abiertas.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 49
Si el ascensor se queda sin electricidad, no se debe intentar salir de la cabina. Se debe esperar a que se restablezca el suministro de electricidad, o que la
cabina se remonte manualmente hasta un rellano.
2.8.6.1. Ascensores eléctricos
A) Uso: Precauciones
Para que no se deteriore, no utilizar como montacargas.
No maltratar sus acabados ni su botonera.
No obstaculizar el cierre de sus puertas.
B) Uso: Prescripciones
Para realizar un desplazamiento determinado sólo ha de pulsarse el botón correspondiente.
El pulsador de parada o el timbre acústico sólo se usará en emergencias.
C) Uso: Prohibiciones
No colocar más carga de la que indique su placa.
No dar saltos ni otros movimientos violentos.
No obstruir las guías de la puerta.
No utilizar el ascensor cuando directa o indirectamente tenga conocimiento de que el ascensor no reúne las debidas condiciones de seguridad.
D) Mantenimiento: Usuario
Limpieza de cabina y botonera, foso y de cuarto de máquinas.
Repaso de la impermeabilización del foso, y revisión y reparación de posibles corrosiones.
Renovación del alumbrado de cabina cuando se agote su vida media o útil, según se trate de lámparas incandescentes o luminiscentes.
E) Mantenimiento: Profesional
Se revisarán y subsanarán los problemas que surjan al menos en los siguientes elementos:
- Puertas de acceso y su enclavamiento.
- Cable de tracción y sus amarres.
- Grupo tractor y mecanismo de freno.
- Paracaídas y limitador de velocidad.
- Topes elásticos y amortiguadores.
- Alarma y parada de emergencia.
- Cabina y su acceso.
- Contrapeso.
- Circuitos eléctricos de seguridad.
- Señalización y maniobras que afectan a la seguridad.
- Hueco del ascensor.
- Cuarto de máquinas y poleas.
- Otros.
2.8.7. Protección
A) Uso: Precauciones
Estas instalaciones son de prevención y no se usan durante la vida normal del edificio, pero su falta de uso puede favorecer las averías, por tanto es
necesario seguir las instrucciones de mantenimiento periódico correctamente.
B) Uso: Prescripciones
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 50
En caso de realizar pruebas de funcionamiento o simulacros de emergencia, habrá que comunicarlo con la antelación necesaria a los usuarios del edificio para
evitar situaciones de pánico.
Según el tipo de edificio, es necesario disponer de un plan de emergencia, que debe estar aprobado por las autoridades competentes. Es recomendable que
todos los usuarios del edificio conozcan la existencia de los elementos de protección de que se dispone y las instrucciones para su correcto uso.
Es conveniente concertar un contrato de mantenimiento con una empresa especializada del sector.
2.8.7.1. Contra incendios
A) Descripción
Las instalaciones de protección contraincendios son de dos tipos: unas de fácil revisión, como letreros, señalizaciones, luces de emergencia, etc. y otras que
exigen personal especializado, como son extintores, hidrantes, mangueras, etc. También es importante considerar la evacuación en caso de incendios, y que
dependerá de los criterios de diseño del edificio (dimensiones, puertas, nº de escaleras, etc.)
El alumbrado de emergencia se enciende cuando hay un fallo en el suministro de energía eléctrica, e ilumina durante un período de tiempo variable en función
del equipo instalado. Cada lámpara funciona con una batería autónoma.
B) Uso: Precauciones
Para que el grupo de presión se mantenga automáticamente en buen estado de funcionamiento, es recomendable instalarle un tubo de pequeño diámetro
(1/2") con una llave de cierre que continuamente produzca un goteo dentro del aljibe o en un sumidero y al descender la presión de la instalación, produce
periódicamente el arranque automático del grupo, aunque por poco tiempo.
Se recomienda que un técnico revise y adecue a las normas vigentes aquellos edificios que fueron construidos hace algunos años.
Lo mismo que en otras instalaciones, se recomienda realizar un contrato de mantenimiento con casa especializada.
Evite guardar dentro de casa materias inflamables o explosivas (gasolina, petardos, disolventes...)
Limpie el hollín de la chimenea periódicamente, dado que es inflamable.
No acerque productos inflamables al fuego. Tampoco los utilice para encenderlo (alcohol, gasolina)
Evite provocar sobrecargas o cortocircuitos en la red eléctrica. Puede provocar incendios.
Evite fumar en la cama, puede provocar un incendio en el caso de adormecerse.
Es conveniente disponer de un extintor en casa, adecuado al tipo de fuego que se pueda producir.
Desconecte los aparatos eléctricos y la antena de televisión en caso de tormenta, y siempre que se marche de vacaciones.
C) Uso: Prescripciones
Es necesario que las vías y medios de evacuación siempre estén libres de obstáculos.
La batería del alumbrado de emergencia, se recarga automáticamente, una vez iniciado el suministro normal.
Las lámparas de emergencia siempre deben estar conectadas a la red, no se deben manipular, son indispensables para que en el caso de corte de fluido
eléctrico indiquen la vía de salida. Se limpiarán cada 3 meses, para mantener la luminancia, y sin presionar.
Los equipos de manguera para la extinción de incendios, suelen disponer de un manómetro que indica la presión del agua, si éste no marca, puede significar
que la instalación no funciona, en ese caso, debe ser revisada.
Toda operación de mantenimiento que pueda representar riesgo de incendio o explosión, se efectuará adoptando las medidas de precaución oportunas,
incluso si es necesario, se desalojará el edificio.
Cada 3 meses, se limpiará la manguera exteriormente, desplegándola y volviéndola a plegar después de su secado.
Es necesario que todos los usuarios o componentes de la comunidad, estén informados del correcto uso, y para cada caso, de los medios de prevención de
que dispone el inmueble.
Cómo actual en caso de incendio:
- Avisar rápidamente a los ocupantes de la casa y llamar a los bomberos.
- Cierre todas las puertas y ventanas que pueda para separarse del fuego y evitar corrientes de aire. Moje y tape las entradas de humo con ropa o toallas
mojadas.
- Si dispone de instalación de gas, cierre la llave de paso inmediatamente, y si existe una bombona de butano, aléjela del fuego.
- Si debe evacuar la casa hágalo siempre por las escaleras. No coja nunca el ascensor. Si el paso está cortado busque siempre una ventana y pida auxilio. No
salte, ni se descuelgue de bajantes o con sábanas por la fachada.
- Excepto en los casos que sea imposible salir, la evacuación debe hacerse hacia abajo, nunca hacia arriba.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 51
- Antes de abrir una puerta, compruebe si está caliente, en tal caso, no la abra.
- Si en la salida pasa por sitios con humo, agáchese, ya que en las zonas bajas hay menos humo, e intente retener la respiración y cerrar los ojos el máximo
tiempo posible.
D) Uso: Prohibiciones
No realizar modificaciones en la instalación; en todo caso, consulte con personal especializado.
Estas instalaciones son de prevención y no deben usarse en la vida del edificio, la falta de uso favorece las averías por lo que es precisa una revisión muy
continuada. Si se observan anomalías, deben repararse de inmediato, haciendo constar la reparación documentalmente.
2.8.8. Instalaciones audiovisuales
A) Descripción
El RITI es el Recinto de Instalaciones de Telecomunicación Inferior. Su utilidad es la instalación de equipos de telefonía y telecomunicaciones por cable. El
RITI está situado en planta baja.
El RITS es el Recinto de Instalaciones de Telecomunicación Superior. Su utilidad es la instalación de equipos para captación y el tratamiento de las señales
de radio, televisión y satélite. El RITS está situado en última planta.
El RITU es el Recinto de Instalaciones de Telecomunicación Único. Acumula las funcionalidades del RITI y del RITS. El RITU está situado en planta baja.
El RITM es el Recinto de Instalaciones de Telecomunicación Modular. Sustituye en funcionalidad a uno de los recintos descritos anteriormente, cuando el
tamaño de la promoción (en base al número de viviendas) lo permite. El RITM está situado en planta baja.
El registro de enlace está situado en planta baja.
El registro secundario enlace está situado en planta baja.
B) Uso: Prescripciones
El propietario del inmueble o la Comunidad de Propietarios son los responsables del mantenimiento de la parte de la infraestructura común, entendida como
canalizaciones, comprendida entre el punto de entrada general de la red al inmueble y el registro de acceso del usuario, así como de adoptar las medidas
necesarias para evitar el acceso no autorizado y la manipulación incorrecta de la infraestructura.
El propietario del inmueble o de la Comunidad de Propietarios y el instalador responsable de las actuaciones sobre el equipamiento de acceso al servicio de
telecomunicaciones pro cable deben facilitar a la Dirección General de Radiodifusión y Televisión la realización de las instalaciones que ésta efectúe y, con
esta finalidad permitirán el acceso a las instalaciones y a la documentación que les sea requerida.
2.8.8.1. Telefonía
A) Uso: Prescripciones
La canalización telefónica, una vez tendidos los cables, sólo será manipulada por la Compañía Telefónica, o por quien ésta autorice.
2.9. Zonas comunitarias exteriores
2.9.1. Urbanización y mobiliario urbano
A) Descripción
Este apartado hace referencia a todos aquellos elementos existentes en zonas comunes exteriores de las urbanizaciones privadas de viviendas, tales como
papeleras, áreas de juego infantiles, bancos, etc., así como los pavimentos más comunes: asfálticos y de baldosas.
B) Uso: Precauciones
En ciertos casos los pavimentos se deforman por la invasión de raíces de árboles y vegetación, produciéndose levantamientos y hundimientos. Si esto ocurre
habrá que actuar según el caso.
C) Uso: Prescripciones
Todos estos elementos deberán mantenerse limpios, en especial las áreas de juego infantiles, donde se debe prohibir la entrada de animales.
Deberá repararse, de inmediato cualquier desperfecto en los aparatos de juegos infantiles, en especial si hay elementos punzantes o defectos que perjudiquen
su estabilidad.
Los elementos que componen el mobiliario urbano tendrán el mantenimiento que, según su material y exposición al ambiente exterior, necesiten.
Se tendrá especial cuidado con la madera a la intemperie. Ésta deberá protegerse periódicamente, aplicando barnices o pinturas con la frecuencia que marque
su velocidad de deterioro.
En los elementos de piedra, se corregirá cualquier fisura que pudiera aparecer, para evitar la rotura en época de heladas.
SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos
EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES/FASE 2 / LARRABETZU/ BIZKAIA
LIBRO DEL EDIFICIO
Archivo: 08003
pág. 52
Los elementos metálicos habrá que protegerlos, contra la corrosión, de una forma periódica, según su exposición al ambiente exterior. Esta protección se
limita a renovarla pintura o el esmalte aplicando primero un antioxidante.
Los pavimentos exteriores tendrán un mantenimiento que dependerá del material del que estén compuestos. Como norma general se realizarán barridos y,
cada cierto tiempo, un regado superficial. También se puede utilizar la máquina barredora aspiradora, si el pavimento tiene la suficiente resistencia, con lo que
se consiguen mejores resultados, y ocasionalmente proceder al regado.
Si se producen grietas en pavimentos asfálticos se procederá a la limpieza y posterior sellado de las mismas con material compatible.
Mantener los viales de acceso de vehículos de emergencia libres de mobiliario y ajardinamiento para evitar obstaculizar sus actuaciones.
Bilbao, a 6 de Marzo de 2.008
Fdo. Antonio SANCHEZ PUERTA / Arquitecto