Download Propiedad de la vivienda subsidiada

Modificación Ley 19.537 sobre Condominios,
situación de la Vivienda Social
La Ley N° 19.537, establece un régimen de propiedad denominado Copropiedad
Inmobiliaria, en el que un grupo de propietarios comparte bienes comunes y en
algunos casos también bienes exclusivos.
En Chile este sistema se aplica a condominios de viviendas sociales, con algunas
particularidades establecidas para este propósito como número máximo de
unidades, opción a postular a recursos públicos y posibilidad de establecer subadministraciones.
Sin embargo, se han detectado problemas específicos que afectan a este segmento,
los que están relacionados con las dificultades de mantención, dificultades de
convivencia y en la relación con las instituciones públicas.
En este marco, se propone una norma, cuyo objetivo general es facilitar la
administración de estos conjuntos, estableciendo medidas que faciliten la toma de
decisiones al interior de estos conjuntos.
Revisada experiencia internacional sobre la materia, en cuatro de los países
consultados, los sistemas de acceso a la vivienda social plantean el arrendamiento
como la solución para los sectores de menores recursos, y en tales casos, son los
propietarios de dichas unidades quienes disponen de los recursos para su
mantención.
De las experiencias revisadas, puede destacarse el caso de Francia, cuya Ley de
Copropiedad contempla un capitulo especifico destinado a los “condominios en
problemas” que permite la intervención de tribunales locales para la designación de
“interventores”, personas cuya función es restablecer el equilibrio financiero y
adoptar las medidas necesarias para garantizar la seguridad del edificio, así como
llevar adelante las acciones de mediación o negociación entre las partes para
resolver situaciones de conflicto.
Tabla de Contenidos
I. Introducción ........................................................................................................... 2
II. Principales aspectos del proyecto en estudio. ............................................................. 3
III. Legislación comparada............................................................................................. 5
1. Reino Unido. ....................................................................................................... 6
2. España ............................................................................................................... 6
3. Francia ............................................................................................................... 8
4. Australia. ............................................................................................................ 9
5. Argentina ...........................................................................................................10
Verónica de la Paz Mellado, Biblioteca del Congreso Nacional de Chile. Asesoría Técnica Parlamentaria.
[email protected] - anexo 3907 - 25/05/2013
2
I.
Introducción
La Ley N° 19.537 establece un régimen de propiedad denominado Copropiedad
Inmobiliaria en el cual, reconoce dos tipos de condominio, tipo A (Unidades en un
terreno común) y Tipo B (Unidades con terreno en dominio exclusivo y terrenos de
dominio común).
Esta legislación contempla un régimen especial para los Condominios de Vivienda
Social con las siguientes particularidades:
a. N° máximo de unidades: 150.
b. Definición de vivienda social.
c. Posibilidad que los Gobiernos regionales, municipios y SERVIU, puedan
destinar recursos para los condominios de vivienda social, los que pueden
utilizarse para: mejorar bienes de dominio común, gastos para establecer el
reglamento, primas de seguros de incendio u otros, redes de servicios
básicos, programa de mejoramiento mantención o ampliación, programas
requeridos para la aplicación del artículo 17 sobre la administración de los
condominios, programa de capacitación de los dirigentes.
d. Los faculta para postular a programas financiado con recursos del Estado.
e. Los Gobiernos regionales, municipios y SERVIU podrán designar un
administrador provisional.
f. El reglamento de copropiedad, las actas, nómina de integrantes y otra
documentación del condominio estará a cargo del Presidente del Comité de
Administración, habiendo multas por la infracción a esta tarea.
g. Las empresas de energía eléctrica, agua y alcantarillado, gas u otros
servicios, deberán cobrar conjuntamente con las cuentas particulares de
cada unidad, la proporción que les corresponda en los gastos por concepto
de consumo y mantención.
h. Se establece la posibilidad de establecer sub-administraciones por bloque o
edificio.
i. Exime el pago de derechos por las actuaciones que deban realizarse con
motivo de esta norma en notarios, conservadores de bienes raíces y
archiveros.
j. El ministro de fe podrá ser el Secretario Municipal o el Oficial del Registro
Civil.
k. Faculta a los municipios a dividir condominios de vivienda social, por
iniciativa del municipio o a solicitud del 10% de los derechos de los
solicitantes, y aprobado con el 75% de los derechos del condominio.
l. Establece la excepción de las normas de la Ley General de Urbanismo y
Construcción para la subdivisión de condominios de vivienda social.
m. Establece la excepción del pago de los derechos municipales en el caso de
subdivisión de condominios de vivienda social.
En este contexto, según cifras del Ministerio de Vivienda y Urbanismo existen en el
país, aproximadamente 261.240 departamentos construidos de vivienda social, los
que albergan a más de un millón de personas. Además de viviendas, también en
condominio, que no encuentran contabilizadas.
3
El MINVU1, ha determinado que los problemas más frecuentes que afectan a este
segmento de la población, son:
a. Deficiencias en la calidad constructiva, y escasa o nula mantención de los
bienes comunes.
b. Dificultades de convivencia vecinal.
c. Dificultades en la relación con las instituciones públicas, como municipios o el
mismo ministerio.
II.
Principales aspectos del proyecto en estudio
Ante esta realidad un grupo de parlamentarios, presentó una moción que abordaba
dos aspectos fundamentales, por una parte, ajustar el sistema de organización de
manera de facilitar su aplicación para los condominios sociales; y por otra, facilitar
la interacción de los condominios con las instituciones públicas, particularmente en
orden a facilitar el acceso a programas y financiamiento público.
Actualmente, sobre esta base, se encuentra en discusión una propuesta del
Ejecutivo, cuyos contenidos se sintetizan en la tabla 1.
Tabla 1. Propuestas del Ejecutivo para modificar la Ley N° 19.537, de Copropiedad
Inmobiliaria, y otros cuerpos legales
Ley Nº 19.537
Propuesta del Ejecutivo
Art. 1
Faculta al Ministerio de Vivienda para impartir instrucciones respecto de la
aplicación de la Ley Nº 19.537.
Art. 2
Agrega dos nuevas definiciones: Comité de Administración y Administrador.
Art. 3
Comprende la posibilidad que, en el condominio se establezcan sectores
asociados a determinados unidades y bienes comunes, de manera separada
de los bienes comunes totales.
Art. 7
Establece la opcionalidad del Fondo de Reserva para los condominios de
vivienda social.
Art. 8
Explicita la cantidad mínima de estacionamientos que deben cumplir acorde
a las normas vigentes.
Establece que los estacionamientos que forman parte de la cuota mínima
obligatoria, solo podrán enajenarse a favor de personas que sean
propietarias de unidades en el condominio.
En los casos de Condominios Sociales, faculta a la Ordenanza General de
Urbanismo y Construcción para eximir el cumplimiento de los
estacionamientos mínimos por razones de topografía, accesos solo
peatonales, áreas de conservación histórica, renovación urbana, poblados
rurales, islas o casos similares.
Art.9
1
Elimina las normas relacionadas con exigencias específicas, por cuanto
aplica la Ley General de Urbanismo y Construcción en su totalidad.
Página institucional. Disponible en http://www.minvu.cl/opensite_20070308155730.aspx (Mayo, 2013)
4
Art. 13
Elimina el Acuerdo de la Asamblea como requisito para efectuar
construcciones o alteraciones sobre bienes de uso y goce exclusivo.
Art. 17
Establece la posibilidad que el reglamento de copropiedad establezca
materias que no requieren asambleas para su definición y puede hacerse
según lo establezca el reglamento de copropiedad.
Art. 17
Reordena las materias que deben ser tratadas en una Asamblea de
Copropietarios, se establece la consulta por escrito para todas las materias
excepto aquellas que tiene que ver con cambios en el reglamento de
copropiedad que alteren los derechos en el condominio.
Art. 17
Establece que no se requerirán asambleas extraordinarias en los casos de
cambio de destino, constitución de derechos de uso y goce, obras de
alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades o construcciones
en los bienes comunes, si el reglamento establece normas especificas para
resolverlo.
Art. 17
Incorpora que en las solicitudes ante la Dirección de Obras, por cualquier
autorización o permiso contemplado en la LGUC, se deberá identificar la
facultad de representar al condominio mediante reglamento de
copropiedad, acta de asamblea o mandato especial.
Art. 19
Modifica los quórum para las asambleas y acuerdos. Ver Tabla 2 en Anexo.
Art. 41
En relación a la facultad de los gobiernos locales, municipios y SERVIU, de
destinar recursos a condominios de vivienda social, se autoriza que puedan
optar a estos programas, condominios en los cuales existan copropietarios
que individualmente no cumplan los requisitos.
Art. 41 bis
Permite que, en los casos de condominios integrados (formados por
viviendas sociales y otras que no califican como tales) y el proyecto se
acoja a beneficios del Estado, dichos beneficios podrán contemplar
exenciones en el pago de los gastos comunes a la viviendas sociales.
Art. 44
Establece un plazo al Presidente del Comité de Administración para
protocolizar los documentos en un Notaria y en un registro, que para tal
efecto deben llevar los municipios. Al mismo tiempo, contempla una multa
en caso de incumplimiento.
Art. 44 bis
Establece la obligatoriedad de los municipios de llevar un registro de los
condominios sociales y de la documentación que lo acredita. El municipio
podrá entregar copia de la documentación, tanto a los miembros del
comité, el administrador o SERVIU, SEREMI o Gobierno Regional.
Art. 45
Faculta a los condominios sociales a celebrar convenios de cobro de gastos
comunes con las empresas de servicios, adicionales a los gastos proporción
del gasto que le corresponda a la unidad.
Art. 46
Faculta a los condominios sociales para establecer sectores y subadministraciones, en los casos en que estén integrados por edificios
independientes. En el acta de constitución de la sub-administración deberán
consignarse funciones y relación con el total.
Art. 46 bis
Faculta a los municipios a designar un funcionario municipal para que
cumpla la función de un Ministro de Fe.
Artículo
Fija un plazo de dos años para que los municipios establezcan un registro
5
Transitorio
de todos los condominios sociales existentes en cada comuna. Dicho
registro debe señalar aquellos condominios que carecen de comité de
administración o de administrador.
DL N° 2.552 de
1979
Art. 3
Propuesta del Ejecutivo
Modifica el procedimiento de tasación que efectúan los Directores de Obra
Municipal, para establecer la calidad de vivienda social de una edificación,
eliminando el valor del suelo como una variable del procedimiento. Además,
establece que se entenderán como vivienda social las viviendas construidas
por el SERVIU y sus antecesores legales.
Ley N° 18.695,
Orgánica
Constitucional de
Municipalidades
Art. 22
Propuesta del Ejecutivo
Establece una nueva responsabilidad de las unidades de desarrollo
comunitario, llevar un registro de organizaciones comunitarias y de
condominios sociales. En los casos que esta unidad no esté contemplada en
la planta municipal, esta función la ejercerá la Secretaria Municipal.
Elaboración propia.
III.
Legislación comparada
Se revisaron cinco países, Gran Bretaña, España, Francia, Australia y Argentina, en
relación al modelo de vivienda social existente; el sistema de copropiedad existente,
y si éste contempla consideraciones especiales en relación a la vivienda social.
De ellos, Gran Bretaña, España, Francia y Australia, presentan modelos de gestión
en que la vivienda para los sectores de menores recursos es entregada en
modalidades de arrendamiento, permaneciendo la propiedad de la vivienda en
manos de entidades públicas (municipios) o privadas (Organizaciones sin fines de
lucro), entre cuyas responsabilidades está la mantención de los conjuntos
habitacionales.
Igualmente, existen sistemas de complemento a los ingresos familiares, para
soportar los costos de mantención de la vivienda. Estos modelos contemplan ayudas
para adquirir vivienda en propiedad para otros segmentos de la población, en la
medida que estos tienen acceso a ingresos regulares.
En Argentina, el sistema de acceso a la vivienda en propiedad se dispone también
para los sectores de menos recursos.
En los países consultados, ninguna de las leyes de propiedad horizontal contempla
consideraciones específicas para los casos de vivienda social, condicionando, de esta
forma, que se cumplan las mismas exigencias que en el resto de los conjuntos de
propiedad colectiva.
6
Sin embargo, en Francia existe un sistema de intervención para solucionar aquellos
casos de condominios en situaciones de incumplimiento o morosidad.
1.
Reino Unido
La vivienda social, en el Reino Unido, es la vivienda de bajo costo dispuesta para los
sectores en situación de vulnerabilidad2. En todo el Reino Unido, las viviendas
sociales pueden encontrarse como viviendas de alquiler, viviendas accesibles para
compraventa, así como otras formas de tenencia como esquemas de propiedad
compartida. Esta vivienda generalmente es proporcionada por los consejos locales
(gobiernos locales) y por organizaciones sin fines de lucro tales como las
Asociaciones de Vivienda.
El marco legal en que opera la vivienda social está dado por Housing Act 19963,
norma que establece las condiciones para la provisión de la vivienda, incluído el
sector social, la regulación para las viviendas colectivas, los contratos de
arrendamiento, la administración de los subsidios, los deberes y derechos de los
arrendatarios, la falta de vivienda y otros aspectos relacionados.
Sin embargo, desde el año 2002, existe la copropiedad inmobiliaria denominada
“Commonhold System”. En efecto, el Commonhold and Leasehold Reform Act
20024, define la copropiedad como un sistema de tenencia intermedia. Esto significa
una modalidad de propiedad conformada por un terreno de propiedad de una
asociación de propietarios, sobre el cual se establece un sistema de administración
mediante directores y con las obligaciones y responsabilidades establecidas en un
reglamento de copropiedad.
Bajo esta modalidad, la comunidad es la propietaria del conjunto y arrienda a cada
uno de las usuarios de las unidades, en un monto que paga, la propiedad, su
mantención y un pequeño arriendo, constituyéndose en un modo de acceder a una
vivienda en propiedad. La propia ley establece las materias que deben ser normadas
y en cada reglamento se establecerá el criterio con el que se aplicara esta
regulación.
2.
España
El estado español, a través del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (20092012), estableció que las formas de acceso a la vivienda eran la compra, el
arrendamiento y la rehabilitación, (incluyendo las distintas modalidades de vivienda
Housing
Europe
Review
2012.
Cechodas
Houisng
Europe.
Disponible
en
http://www.housingeurope.eu/www.housingeurope.eu/uploads/file_/HER%202012%20EN%20web2_1.pd
f (Mayo, 2013)
3
Housing Act 1996. Disponible en http://www.legislation.gov.uk/ukpga/1996/52/introduction (Mayo,
2013)
4
Commonhold
and
Leasehold
Reform
Act
2002.
Disponible
en
http://www.legislation.gov.uk/ukpga/2002/15/part/1/crossheading/commonhold-community-statement
(Mayo, 2013).
2
7
protegida) y en este marco general fijó la existencia de distintas modalidades de
subsidio.
El financiamiento de la vivienda protegida (VPO) se realiza, principalmente, con
recursos aportados por el Plan Nacional de la Vivienda, y en menor medida por los
planes regionales de cada comunidad y fuentes de crédito privado.
La Ley de Propiedad Horizontal5 es el cuerpo legal que regula a las copropiedades
en España. Allí se establecen las regulaciones vinculadas a la utilización de los
espacios y servicios de un inmueble, además establece la organización, y los
criterios que debe acordar la comunidad en relación a su administración.
Esta norma no contempla condiciones especiales aplicables a las modalidades de
vivienda social disponibles, responsabilidad que es asumida por los arrendatarios u
propietarios según corresponda.
Las principales normas de este reglamento dicen relación con los siguientes
aspectos:
 Todos los propietarios tiene la obligación de representar a la comunidad
como presidentes y secretarios. Las comunidades pueden establecer criterios
de rotación en tal sentido.
 Todos deben contribuir proporcionalmente a los gastos de la comunidad, ya
sea los establecidos por el reglamento o los que defina la comunidad,
pudiendo establecerse formas diferentes de contribución por la propia
comunidad.
 Deben efectuarse reuniones al menos una vez al año. También pueden ser
solicitadas por lo copropietarios que representen al menos el 25% de los
derechos de los copropietarios.
 Entre las sanciones a quienes incumplan el reglamento se contempla la
suspensión del derecho a uso de la propiedad por un plazo de hasta tres
años para los propietarios o la expulsión en caso de los arrendatarios.
 La propiedad unidad individual se constituye en garantía respecto de la
responsabilidad en el pago de los gastos comunes, por lo que previo juicio
puede ser rematada para el efecto de su cancelación.
 Los quórum contemplados corresponden a: unanimidad cuando se trate de
materias relativas a la aprobación o modificación de las reglas contenidas en
el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la
comunidad; tres quintos de los derechos del condominio en materias
relativas a los servicios otorgado o el arrendamiento de los bienes; la
realización de obras y nuevos servicios, requiere la aprobación de un
cincuenta por ciento de los propietarios; para la validez de los demás
acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que
representen igual porcentaje de los derechos. En segunda convocatoria, los
acuerdos serán validos con la mayoría de los asistentes que representen al
menos la mitad de los derechos de la copropiedad.
Ley
de
Propiedad
Horizontal,
España.
http://www.boe.es/boe/dias/1999/04/08/pdfs/A13104-13112.pdf (Mayo 2013)
5
Disponible
en
8

3.
Se contempla la figura del administrador, quien será responsable del
adecuado funcionamiento del condominio, sus instalaciones y servicios;
prepara el Plan de Gastos Previsibles, resolver reparaciones o situaciones de
urgencia relacionados con el conjunto, ejecutar los acuerdos de la Junta de
Copropietarios, actuar como secretario de la junta y cualquier otra
responsabilidad que le asigne la Junta.
Francia
La vivienda social en Francia es mayoritariamente provista mediante un sistema de
arriendos de renta regulada, administrado por organizaciones denominadas
“Habitation à Loyer Modéré” (HLM). Corresponden a actores mandatados por el
Estado para satisfacer una demanda de interés general.
Estas organizaciones pueden ser sociedades público privadas (Société d’économie
mixte, SEM) u organizaciones sin fines de lucro 6, que en total corresponden a
alrededor de 760 organizaciones estructuradas en cinco federaciones controladas
por el Ministerio de Igualdad de los Territorio y el Alojamiento, y por el Ministerio
de Finanzas7.
El sector de la vivienda social en Francia, representa alrededor del 17% de las
unidades existentes y corresponde a un sector especifico que se rige por
disposiciones legales y reglamentarias distintas de las que rigen el resto del
mercado (Code de la Construction et de l’Habitation, CCH). El sistema de la vivienda
social incluye disposiciones específicas relativas a la construcción, desarrollo,
asignación y gestión de las viviendas, tanto en programas de alquiler social como
para su adquisición8.
La copropiedad inmobiliaria se rige por lo señalado en la Ley N° 65-557 de 19659,
legislación que contempla un acápite especial destinado a lo que denominan
“Condominios en problemas”. En ella se establece un procedimiento que permite
que, en los casos en que en los condominios se adeuden hasta un 25% de los
servicios u otros gastos de mantención, los propietarios que representen al menos
un 15% de los derechos de los condominios pueden solicitar a los tribunales
locales10 la intervención del condominio.
Housing
Europe
Review
2012.
Cechodas
Houisng
Europe.
Disponible
en
http://www.housingeurope.eu/www.housingeurope.eu/uploads/file_/HER%202012%20EN%20web2_1.pd
f (Mayo 2013)
7
Pagina Web de las HLM. http://union-habitat.org/les-hlm-de-%C3%A0-z/annuaire-des-organismes
(Mayo 2013)
8
Housing
Europe
Review
2012.
Cechodas
Houisng
Europe.
Disponible
en
http://www.housingeurope.eu/www.housingeurope.eu/uploads/file_/HER%202012%20EN%20web2_1.pd
f (Mayo 2013)
6
Disponible
en
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=4C22B56B17F2CB003E5236628D2FB76D.tpdjo1
6v_3?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=vig (Mayo 2013)
10
Tribunales de gran instancia. Disponible en http://vosdroits.service-public.fr/F2187.xhtml (Mayo 2013)
9
9
Esta intervención consiste en el nombramiento de una persona, en calidad de
interventor, por un plazo de tres meses, renovable por una vez, cuya función es
restablecer el equilibrio financiero y, en caso necesario, adoptar las medidas para
garantizar la seguridad del edificio, así como llevar adelante las acciones de
mediación o negociación entre las partes para resolver la situación.
En los casos de afectación del equilibrio financiero del condominio, el tribunal puede
modificar la misión del administrador provisional, prorrogando la duración de su
intervención.
4.
Australia
La solución de la vivienda social, en general, se aborda mediante sistemas de
arrendamiento de viviendas a precios regulados, ejercida tanto por los gobiernos
locales como por organizaciones privadas sin fines de lucro que asumen esta
responsabilidad. En estos casos, los propietarios tienen responsabilidades en la
mantención de las unidades como por otra parte existe una responsabilidad de los
arrendatarios en el cuidado y en algunos casos se condiciona la permanencia en la
unidad.
En este contexto, las formulas de copropiedad, en general se aplican sobre
segmentos de propietarios, que no necesariamente tienen las condiciones de
vulnerabilidad de los casos nacionales.
Se reconocen dos tipos de copropiedad, asociados a la introducción de la actual
norma de copropiedad “Strata Titles”. (Strata Titles Act 1985 y sus modificaciones
posteriores: 1995, 1997)11.
La ley establece12, entre otros aspectos el derecho un voto de cada propietario, el
porcentaje de derechos en la copropiedad según el plano confeccionado para el
efecto y además la fórmula con la que se cálcula del monto de las contribuciones o
“gastos comunes” que ha cada uno les corresponde pagar, en relación al valor de la
propiedad. También puede aplicar intereses de hasta un 15% anual por
contribuciones adeudadas.
El sistema opera con un administrador de la copropiedad, como un agente externo
encargado de la administración, establecido mediante un contrato de corta duración
(un año). Las principales obligaciones de los administradores son:
• Hacer cumplir los estatutos;
• Controlar y administrar los bienes comunes en beneficio de todos los propietarios;
A
guide
strata
titles.
Australia.
Disponible
en
http://www.landgate.wa.gov.au/docvault.nsf/web/FOR_LG_Strata_Titles_3.03/$FILE/STRATA-TitleGuide-ONLINE.pdf (Mayo, 2013)
12
Strata
Titles
Act
1985,
Australia
Occidental.
http://www.austlii.edu.au/au/legis/wa/consol_reg/stgr1996337/ (Mayo, 2013)
11
10
• Mantener adecuadamente y, si es necesario, renovar y sustituir la propiedad
común, incluyendo los accesorios y elementos empleados en relación con para su
utilización.
Los reclamos contra el administrador se canalizan a través de la Agencia de
protección al Consumidor13, quienes tienen potestades del cuidado del consumidor
en el ámbito inmobiliario y pueden establecer multas, sanciones e incluso la
devolución de los honorarios pactados.
El administrador tiene la responsabilidad de la contratación de los seguros
(resguardo de toda la edificación, y la propiedad común, a costo de reposición del
conjunto; seguros de responsabilidad civil y otros seguros exigidos por ley, por
ejemplo, respecto de los trabajadores que laboran en el conjunto).
La comunidad se organiza mediante un comité de organización o Consejo de
Propietarios, conformado entre 6 y 57 miembros según lo establezca el reglamento,
elegidos en asamblea por los propietarios del conjunto, a razón de un voto por cada
propiedad. El Consejo tiene facultades para hacer cumplir con el reglamento de la
copropiedad, y es la contraparte del administrador.
El reglamento constituye una herramienta complementaria a los planos de
copropiedad, y son registrados de manera conjunta.
Se establecen cuatro tipos de resoluciones:
a. Resoluciones unánimes.
b. Resoluciones sin disentimiento. Aprobadas por el cincuenta por ciento de los
derechos y sin votos en contra.
c. Resolución especial. Aprobada por el cincuenta por ciento de los derechos y
con menos de un veinticinco por ciento de los votos en contra.
d. Resolución ordinaria, mayoría simple de los presentes.
Las tres primeras pueden ser realizadas de manera presencial o por escrito.
Asimismo se limita la participación en cualquier tipo de votación de quienes no
estén al día en sus contribuciones o “gastos comunes”.
Los propietarios al votar una propuesta pueden, aprobarla u oponerse a ella y en tal
caso deben fundamentar las razones de su oposición. Si no lo hacen su voto se
considera invalido.
La alteración de cualquier estructura de la copropiedad debe ser aprobada mediante
resolución sin disentimiento, respecto de otras materias, estas quedan establecidas
en cada reglamento de copropiedad.
5.
13
Argentina
Real Estate and Business Agents Act 1978
11
En Argentina la copropiedad inmobiliaria está regida por la Ley de propiedad
horizontal N° 13.512 del año 194814 y su reglamento, Decreto N° 18.734 de 194915.
Allí se establece que esta norma es aplicable a “distintos pisos de un edificio o
distintos departamentos de un mismo piso, o departamentos de un edificio de una
sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública
directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de
acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer
en condominio a más de una persona”. Bajo esta definición, se reconocen como
copropiedad sólo a edificaciones únicas, con distintos tipos de divisiones interiores
(edificios) y no conjuntos en extensión como los barrios cerrados o countries,
similares a los que en Chile se denominan condominios en extensión.
Durante el curso del año 2012, se presentó un proyecto de ley16, actualmente en
discusión, que busca modificar la Ley de propiedad horizontal, incorporando los
siguientes aspectos:
 Define la propiedad como una forma de derechos sobre un inmueble, que
reconoce dos tipos de bienes: comunes y propios.
 Entre los comunes se distingue aquellos que pertenecen a algunos de los
propietarios, de los que pertenecen al consorcio, o conjunto de los
copropietarios.
 Define el concepto de consorcio (equivalente a la comunidad como el
conjunto de propietarios de las unidades funcionales), la cual cuenta con
personalidad jurídica.
 La responsabilidad de los bienes comunes que le corresponde a cada
propietario se determina proporcionalmente a la superficie de su unidad
funcional (propia).
 Establece el pago de expensas (gastos comunes) o contribuciones los que
pueden ser comunes ordinarias, que comprenden recursos para la
administración, reparación de los bienes comunes y lo necesario para
mantener las condiciones de seguridad, comodidad y decoro.
 Las expensas extraordinarias son aquellas establecidas en una asamblea.
 Se establece como fecha de cancelación, los diez primeros días de cada mes.
 Los propietarios o el consorcio no pueden realizar obras que afecten los
bienes comunes, sin el consentimiento de la mayoría y previo informe de un
profesional autorizado.
 En los casos de oposición, si esta no se justifica en la ocurrencia de
perjuicios, esta decisión puede ser revocada por un juez.
 Si las obras afectan la estructura de forma sustancial debe efectuarse por
acuerdo unánime.
 Si las modificaciones benefician a un solo propietario, éste debe asumir tanto
el costo de las obras como las modificaciones legales que deban realizarse.
 El reglamento debe contener: Determinación del terreno, de las unidades
funcionales y complementarias (Bienes comunes), de los bienes propios,
comunes y del consorcio, la participación de cada unidad y de su propietario;
Disponible en http://www.ligadelconsorcista.org/ley13512 (Mayo, 2013)
Disponible en http://www.ligadelconsorcista.org/legislacion/decreto-n-1873449-reglamentario-la-leypropiedad-horizontal (Mayo, 2013)
16
Disponible en http://www.hcdn.gov.ar/proyectos/proyecto.jsp?id=136206 (Mayo, 2013)
14
15
12


el uso y goce de los bienes comunes y del consorcio; el destino de las
unidades y su arrendamiento temporal por menos de 30 días (Alojamiento
turístico)
Las asambleas son las reuniones que estudian tanto los temas contemplados
en el reglamento de copropiedad, como lo propuesto por el administrador y
otras que hubiere propuesto la comunidad y se aprueban con la mayoría
absoluta de los votos de los derechos de la comunidad.
Se establece un Consejo de Propietarios.
13
Anexo. Nuevos quórum propuestos por el Ejecutivo para asambleas y
acuerdos
Tabla N° 2: Nuevos quórum propuestos por el Ejecutivo para asambleas y acuerdos.
Situación Actual
1° citación
Situación propuesta
2° citación
Asambleas
ordinarias
60%
de
derechos
condominio
los
del
Los
concurran
Asambleas
extraordinarias
80%
de
derechos
condominio
los
del
60%
de
derechos
condominio
Asambleas
extraordinarias
para temas 1al
6 del artículo 17
80%
de
los
derechos
del
condominio.
Asambleas que
incidan en el
porcentaje
de
derechos de los
copropietarios
sobre los bienes
comunes
Unanimidad
1.1.
Asambleas
de
Condominios de
Vivienda Social
Ordinarias
o
extraordinarias
1.1.
1.1.
Asambleas para
subdividir
un
condominio de
vivienda social
1.1.
1.1.
Acuerdos
con
voto
favorable
del 75 % de los
derechos
del
condominio.
1° citación
2° citación
que
60%
de
derechos
condominio
los
del
Los
concurran
los
del
75%
de
derechos
condominio
los
del
50% más uno
de los derechos
de los asistentes
75%
de
los
derechos
del
condominio.
75%
de
los
derechos
del
condominio.
Acuerdos con un
50% más uno
de los derechos
del condominio
Acuerdos con un
50% más uno
de los derechos
del condominio
Se elimina
Mayoría de los
derechos
del
condominio
(50% más uno)
1.1.
1.1.
Acuerdos con el
voto
favorable
de 2/3 de los
asistentes.
Fuente: Elaboración propia.
1.1.
Aprueba el 75%
de los derechos
del condominio.
1.1.
que